201*年西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析報告

201*年西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析報告

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201*年的全國商業(yè)地產(chǎn)似乎是持續(xù)高潮，一些住宅開發(fā)商仍然會被動、盲動轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)投資依然高位運行。而隨著今年商業(yè)消費市場受電商沖擊及消費者消費習(xí)慣改變的影響，實體店銷售面臨挑戰(zhàn)，時尚類及一般零售商對擴張普遍保持謹慎，新開業(yè)商場空置面積相對較高，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所上升，商鋪的租金影響較大。而相對二線城市的西安，走勢基本與全國保持一致，且本年度的銷量相對去年呈現(xiàn)大漲之勢。相關(guān)閱讀：201*年西安寫字樓市場分析報告一、全國商業(yè)地產(chǎn)運營的市場政策經(jīng)濟現(xiàn)狀1、經(jīng)濟現(xiàn)狀1.1全國經(jīng)濟現(xiàn)狀

全國GDP超預(yù)期目標總體表現(xiàn)平穩(wěn)

據(jù)國家統(tǒng)計局1月20日發(fā)布數(shù)據(jù),初步核算,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元,按可比價格計算,比上年增長7.7%，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。本年度，商業(yè)用房銷售面積增長9.1%�？梢�，在今年經(jīng)濟的企穩(wěn)回升、調(diào)控政策穩(wěn)定的背景下，樓市回暖跡象明顯，各房企對市場信心有所增長。

產(chǎn)業(yè)分類分析

從產(chǎn)業(yè)類型來看，第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴張是201*年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的核心，其對GDP增長的貢獻第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，貢獻度接近50%，并使201*年就業(yè)狀況出現(xiàn)超預(yù)期的反彈。隨著全國經(jīng)濟的走穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迎來了春天。第三產(chǎn)業(yè)增速快于第二產(chǎn)業(yè)，占經(jīng)濟總量的比重大大提升。而作為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)的上漲，也將帶動餐飲、超市、商場等商業(yè)市場的擴大。1.2西安經(jīng)濟現(xiàn)狀固定資產(chǎn)投資較快增長

1至11月，全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)4444.52億元，同比增長24.2%，比1至10月回落0.1個百分點。

分產(chǎn)業(yè)看，1至11月，第一產(chǎn)業(yè)投資68.31億元，同比下滑19.4%;第二產(chǎn)業(yè)投資834.2億元，同比上漲52.3%;第三產(chǎn)業(yè)投資3542.01億元，增長20.3%。西安國際化大都市的深度發(fā)展，舊城改造進程加快，行政區(qū)域的擴張，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加傾向于第三產(chǎn)業(yè)，此時，商服用房的需求量也將增大。消費市場需求穩(wěn)定增長

1至11月，全市實現(xiàn)社會限額以上消費品零售總額1761.1億元，同比增長17%，較1-10月微落0.1個百分點。

從銷售形態(tài)來看，1至11月，商品零售1674.97億元，同比增長19%;餐飲收入為86.13億元，下滑8.4%。

從西安市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，整體與全國態(tài)勢相同。宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境向好，西安市在投資、消費、出口方面均有較大幅度的增長。而西安作為陜西省重要的消費城市，隨著商品零售需求穩(wěn)定的增長，也帶動了后期零售商場規(guī)模的擴大，尤其是城市外緣化的擴展。2、政策方面

2.1全國房地產(chǎn)調(diào)控政策

政策發(fā)布時間201*年1月住建部中共十八大代表、中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新12日在十八大新聞中心接受媒體采訪時說，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會退出。國土資源部、住日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實施《國務(wù)院機構(gòu)改革和201*房和城鄉(xiāng)建設(shè)職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，明確要求在201*年年4部會同國務(wù)院6月底前，由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務(wù)月法制辦、國家稅院法制辦、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門，頒布《不動產(chǎn)登務(wù)總局201*年11月商務(wù)部記條例》并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。出臺《商務(wù)部關(guān)于促進電子商務(wù)應(yīng)用的實施意見》，為進一步促進各地電子商務(wù)應(yīng)用，推動我國電子商務(wù)均衡發(fā)展，針對當(dāng)前電子商務(wù)發(fā)展面臨的突出問題，結(jié)合電子商務(wù)應(yīng)用促進工作的實際需求，促進我國電子商務(wù)在區(qū)域和行業(yè)領(lǐng)域的均衡發(fā)展。發(fā)布方政策細則摘要隨著201*年末不動產(chǎn)登記制度等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，特別是對住宅的調(diào)控，將有過之而無不及。此外，中央經(jīng)濟工作會議提出：201*年繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。按照短期慣性，201*年仍將延續(xù)201*年下半年偏緊的執(zhí)行態(tài)勢。這為后期201*年商業(yè)房產(chǎn)市場提供了發(fā)展空間，也為201*年商業(yè)房產(chǎn)投資熱潮將持續(xù)飄紅。但隨著國家商務(wù)部《商務(wù)部關(guān)于促進電子商務(wù)應(yīng)用的實施意見》的出臺，促進了電商業(yè)務(wù)的大力發(fā)展的同時卻讓商業(yè)地產(chǎn)面臨電商狙擊的態(tài)勢愈發(fā)明顯。2.1西安房地產(chǎn)調(diào)控政策

政策發(fā)布時間1月11日，市政府辦公廳出臺《西安市人民政府關(guān)于201*年1月進一步加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》，為深入貫徹落實西安市人民政《關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《西安市國民經(jīng)濟和府辦公廳社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，全面推進我市國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點，實現(xiàn)全市服務(wù)業(yè)“發(fā)展提速、總量擴大、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升”，特制定若干政策意見。在經(jīng)濟政策平穩(wěn)的發(fā)展情況下，市政府辦公廳在年初出臺了《西安市人民政府關(guān)于進一步加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》，這為201*年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定了夯實有力的基礎(chǔ)。此外，借著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的優(yōu)勢，陜西省和西安市在招商引資方面，推出了眾多的優(yōu)惠政策，為企業(yè)入駐西安提供了方便。3、城市規(guī)劃方面發(fā)布方政策細則摘要時間1.102.164.47.268.159.15核心內(nèi)容世界500強企業(yè)新華聯(lián)集團、南翔集團、金花投資控股入駐西咸新區(qū)西北首個5S級奧特萊斯城市集群簽約悅美國際西安國際港務(wù)區(qū)12個項目總投資103.8億西咸新區(qū)與萬通集團簽訂立體城市落定蓮湖區(qū)將按照一站式消費理念，全面實施土門商圈改造工程9月15日地鐵一號線開通運營9.2910.810.1911.2711.2111.22曲江投201*億打造中央文化商務(wù)區(qū)，20個項目已開工建設(shè)宜家將落戶西安城西1.9億競得灃東新城90畝地10月19日城東客運站搬遷運營西安領(lǐng)事館周邊城市設(shè)計方案敲定，明年開建開20條跨國航線北客站南廣場建大型公交樞紐，輕軌直達咸陽機場西北最大萬達廣場盛大開業(yè)在近兩年，西安的商業(yè)地產(chǎn)項目扎堆入市，得到空前的釋放。201*年西安建設(shè)國家化大都市的步伐將會加快，以西安市周邊開發(fā)區(qū)發(fā)展帶動城市外緣擴展的模式將會保持較快的投資增速。加之地方招商引資政策優(yōu)惠的利好因素影響下，更多國內(nèi)外企業(yè)投資意愿加強，其中不乏商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。西安的房地產(chǎn)市場起步相對較晚，商業(yè)發(fā)展更有所滯后。而隨著住宅市場政策的從緊，住宅投資得到遏制，市場觀望濃烈，商業(yè)類物業(yè)卻逆勢上漲，成為投資者的投資熱點產(chǎn)品。在近兩年，西安的商業(yè)地產(chǎn)項目扎堆入市，得到空前的釋放，尤其在西咸新區(qū)、曲江二期、新寺商圈、太華路、國際港務(wù)區(qū)等區(qū)域板塊集中入市。4、全國及西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征在限購限貸政策下，商業(yè)和寫字樓地產(chǎn)迎來了轉(zhuǎn)機，許多住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)和寫字樓的開發(fā)。在過去兩年里，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)取得了迅猛發(fā)展，但也在多地出現(xiàn)了泡沫的跡象。這是由于部分城市的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃與城市規(guī)劃在協(xié)同上的嚴重缺失，房企重視房地產(chǎn)開發(fā)性收益而忽視商業(yè)經(jīng)營性收益，延續(xù)粗獷式規(guī)模擴張的增長方式，以致存量商業(yè)房地產(chǎn)和增量商業(yè)房地產(chǎn)都將面對巨大的招商、生存和發(fā)展壓力，急需行業(yè)規(guī)則和發(fā)展機制的建立和完善。同時加上商業(yè)自身開發(fā)模式的復(fù)制而出現(xiàn)的同質(zhì)化、電商的不斷加壓使得商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展道路上出現(xiàn)多重危機。西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征二線城市的西安也不例外的成為商業(yè)地產(chǎn)擴張的區(qū)域。由于商業(yè)地產(chǎn)的集中入市、大體量項目的不斷在建、商業(yè)模式的復(fù)制以及商業(yè)運營的不完善等因素，使得目前西安的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了與全國商業(yè)地產(chǎn)幾乎相同的問題。此外，隨著西安國際化大都市發(fā)展的需要，以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求，商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出城市邊緣化發(fā)展。

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201*年1月份西安土地市場分析報告

201*年1月，西安土地市場供應(yīng)延續(xù)上年火熱局面，成交面呈現(xiàn)階段性下滑造成成交的下滑主要因素很大程度上是由于傳統(tǒng)春節(jié)因素所致。去年西安房地產(chǎn)市場整體走勢頗好，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)靈活，入市拿地的積極也不錯，尤其進入下半年以來，中大型房企頻頻進入土地市場。不過隨著農(nóng)歷新年的臨近，西安土地市場溫度出現(xiàn)暫時性回落，本月土地市場供應(yīng)偏向商業(yè)性質(zhì)用地，居住用地、商住綜合用地地塊供應(yīng)出現(xiàn)縮減。然而對于西安市土地市場及整個房地產(chǎn)市場態(tài)勢而言，西安市土地市場有望再次迎新潮。一、供應(yīng)情況1、土地供應(yīng)總量分析

1月西安土地掛牌出讓共計65宗，宗數(shù)較前一月減少3宗，供應(yīng)總面積再次沖高：本月全市出讓面積為243.26萬平米，環(huán)比上漲21.87%，同比上漲104.35%，土地供應(yīng)面延續(xù)火熱局面。1月份土地供應(yīng)繼續(xù)升溫的情況主要有兩方面原因：一方面，201*年下半年開始土地市場需求已經(jīng)有所回暖，當(dāng)前達到一個小高峰;另一方面，去年政策對于土地市場供應(yīng)有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開始加緊推地。

2、本期供應(yīng)地塊特征2.1、曲江供應(yīng)占比明顯

從1月土地供應(yīng)區(qū)域來看：供應(yīng)地塊分布以高新、曲江、經(jīng)開、以及城西四區(qū)域占主，其中曲江區(qū)所占比例最大占到了28%。高新區(qū)本月供應(yīng)占全市總供應(yīng)的16%、城西區(qū)為13%，經(jīng)開區(qū)占比為12%。灞區(qū)本月占比為10%。2.2、商業(yè)類用地供應(yīng)占比四成

從1月供應(yīng)土地用途來看：純商業(yè)用地供應(yīng)占比明顯占到了全市土地供應(yīng)的37%，純住宅用地供應(yīng)本月占比為29%住宅類用地占比較為穩(wěn)定。而本月商住綜合類用地占比為19%相比上月下滑幅度較為明顯。本月工業(yè)用地占比為10%。

2.3、小面積地塊供應(yīng)為主

從1月供應(yīng)地塊面積來看小面積地塊供應(yīng)優(yōu)勢依然顯著，3萬平米以下地塊有40塊，其中1萬平米以下有19塊、1-2萬平米地塊有16塊、2-3萬平米地塊有5塊。3-5萬平米掛牌9塊，5-8萬平米掛牌供應(yīng)7塊，8-10萬平米共7宗。10萬平米以上地塊本月有5宗。

二、成交情況

1、土地成交總指標

1月土地市場成交呈現(xiàn)高位回落，全市共成交土地11宗，成交用地面積為32.49萬平，環(huán)比下降80.47%，同比上漲30.32%。土地成交呈現(xiàn)階段性下滑走勢，步入傳統(tǒng)春節(jié)假期土地成交在一定程度上受到影響但從當(dāng)前房企整體拿地意愿來講熱情較高成交量節(jié)后有望呈現(xiàn)回升。3、典型地塊分析

3.1、地塊概述

地籍編號為HT01-5-38-1，位于航天基地航拓路與神舟六路十字西南角，凈用地53813.30平方米(折合80.720畝，不含代征路15.22畝，代征綠地3.963畝)。土地用途為住宅、商業(yè)(共用宗)，容積率不高于3.5，建筑密度不高于26%，綠地率不低于30%。其中出讓住宅用地50172.52平方米(折合75.259畝)，出讓商服用地1028.87平方米(折合1.543畝)，配建廉租房用地2611.91平方米(折合3.918畝)，土地使用年限住宅70年、商業(yè)為40年，配建廉租房土地按有償劃撥方式供應(yīng)，以上住宅、商業(yè)、廉租住房用地設(shè)為共用宗。本宗地范圍內(nèi)配建廉租房建筑面積為9138.99平方米，單套建筑面積不超過50平方米且單套建筑面積50平方米以下的廉租住房不少于183套。4、土地市場后市預(yù)判后市預(yù)測：土地市場熱度有望延續(xù)

本月供應(yīng)面延續(xù)升溫走勢,受傳統(tǒng)春節(jié)因素以及成交數(shù)據(jù)滯后性成交量呈現(xiàn)階段性回落但后市整體看好。今年上半年土地市場熱度仍將得到持續(xù)，原因一是今年上半年將繼續(xù)保持較高水平的供應(yīng)量，以響應(yīng)國土局此前對于穩(wěn)定今年土地供應(yīng)的要求;二是整體房地產(chǎn)市場環(huán)境較為樂觀，宏觀政策、融資環(huán)境等等都相對寬松，企業(yè)對后市頗具信心;三是各大企業(yè)銷售業(yè)績良好、資金充裕，在較強的拿地需求驅(qū)動下，將繼續(xù)加大補充土地儲備的力度。

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