土地調(diào)查報(bào)告
土地確權(quán)調(diào)查報(bào)告
。縣國(guó)土資源局關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告!犊h國(guó)土資源局關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告》,縣國(guó)土資源局關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告市調(diào)研組:省委書記、省人大常委會(huì)主任xxx在參加信陽(yáng)代表團(tuán)審議時(shí)圍繞貫徹落實(shí)十七屆三中全會(huì)精神,提出進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展,重點(diǎn)在糧食、根本在增收、關(guān)鍵在改革、出路在發(fā)展。他強(qiáng)調(diào),推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展要大膽地闖、大膽地試、大膽地改,明確表示支持信陽(yáng)創(chuàng)辦農(nóng)村改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。為認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)好農(nóng)村改革發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū),根據(jù)黨的十七屆三中全會(huì)精神及xxx書記的重要講話精神,進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地管理,抓好節(jié)約集約用地,切實(shí)保護(hù)耕地。經(jīng)過(guò)深入實(shí)際調(diào)研,現(xiàn)將我縣農(nóng)村集體土地現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題和下步依法穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)情況報(bào)告如下:一、我縣農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)工作開(kāi)展情況(一)農(nóng)村集體土地管理現(xiàn)狀:土地市場(chǎng)是復(fù)雜而敏感的要素市場(chǎng),必須發(fā)展和規(guī)范并重。公益性與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地的界定、土地的確權(quán)、規(guī)劃的落實(shí)、審批的程序、信息服務(wù)、市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)、流轉(zhuǎn)收益的合理分配以及農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的健全等諸多問(wèn)題,都不同程度的影響著農(nóng)村土地管理制度改革的深入推進(jìn)。農(nóng)村集體土地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是農(nóng)村土地管理工作的基礎(chǔ)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)(農(nóng)村集體土地所有權(quán)是指以行政村或村民組為單位的集體所有權(quán))和使用權(quán)發(fā)證涉及面廣,政策性強(qiáng),技術(shù)要求高,再加上一些歷史原因,致使我縣農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證未全部完成。當(dāng)前,全縣所有行政村農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記已經(jīng)結(jié)束,但所有權(quán)發(fā)證率只有20%,集體土地使用權(quán)登記發(fā)證151419宗,發(fā)證率為80%。(二)存在的問(wèn)題:一是農(nóng)村集體土地所有權(quán)不明晰。土地現(xiàn)狀調(diào)查匯總的地類、權(quán)屬都是以行政村為權(quán)屬單位,實(shí)際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權(quán)屬單位進(jìn)行管理,但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協(xié)議,這就給我們集體所有權(quán)屬管理帶來(lái)為貫徹落實(shí)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》(中發(fā)[]1號(hào))精神,根據(jù)《國(guó)土資源部財(cái)政部農(nóng)業(yè)部關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)[]60號(hào))和《省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(辦字[]118號(hào))及《市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(唐政辦函[]160號(hào))要求,現(xiàn)就加快推進(jìn)我縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作通知如下:
一、目標(biāo)任務(wù)和時(shí)間安排
(一)目標(biāo)任務(wù)。依據(jù)第二次土地調(diào)查成果,通過(guò)調(diào)查核實(shí),年底前完成全縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作,將集體土地所有權(quán)證書發(fā)放到每個(gè)具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織。按照土地總登記模式,充分利用原土地登記等相關(guān)資料,開(kāi)展村莊地籍調(diào)查,查清農(nóng)村每宗土地的權(quán)屬、界址、面積和用途等基本情況;到“十二五”末,全面完成我縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記發(fā)證工作。將地籍成果上圖入庫(kù),建立地籍管理信息系統(tǒng),在此基礎(chǔ)上,開(kāi)展土地總登記及初始和變更登記,逐步實(shí)現(xiàn)地籍調(diào)查成果、土地登記資料動(dòng)態(tài)更新,全面提升地籍管理水平,提高地籍管理社會(huì)化服務(wù)程度。
(二)時(shí)間安排。年下半年,開(kāi)展并完成全縣兩個(gè)村試點(diǎn)工作;年,完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作;年,完成鎮(zhèn)政府所在地農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作;201*年,全面完成我縣村莊集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作,建立縣級(jí)地籍信息系統(tǒng),做到土地確權(quán)登記發(fā)證工作全覆蓋,實(shí)現(xiàn)對(duì)土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
林地、草原、養(yǎng)殖水面的確權(quán)登記發(fā)證工作,按照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
二、職責(zé)分工
縣級(jí)主要負(fù)責(zé)做好全縣土地確權(quán)工作的測(cè)繪、縣級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)等工作,同時(shí)指導(dǎo)各鎮(zhèn)村做好權(quán)屬調(diào)查、群眾工作等。鎮(zhèn)級(jí)主要負(fù)責(zé)配合業(yè)務(wù)單位做好測(cè)繪、權(quán)屬調(diào)查、群眾工作等。國(guó)土部門具體負(fù)責(zé)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的日常組織、實(shí)施和協(xié)調(diào)工作;公安部門負(fù)責(zé)戶籍資料的審核;民政部門提供行政界線資料;農(nóng)業(yè)、林業(yè)、交通運(yùn)輸、水利等部門提供相關(guān)權(quán)源資料;財(cái)政部門要根據(jù)所承擔(dān)的土地確權(quán)登記發(fā)證工作任務(wù)確定工作轉(zhuǎn)自:經(jīng)費(fèi),并足額列入財(cái)政預(yù)算,保障工作順利開(kāi)展。
各有關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé),加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào),對(duì)工作中存在的問(wèn)題和困難,積極采取措施,及時(shí)協(xié)調(diào)解決。各鎮(zhèn)要將農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證納入重點(diǎn)工作,明確目標(biāo),落實(shí)責(zé)任,確保按時(shí)保質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
三、保障措施
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),落實(shí)工作責(zé)任。為加強(qiáng)此項(xiàng)工作的組織領(lǐng)導(dǎo),縣政府成立灤南縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組(詳見(jiàn)附件),統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作,領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣國(guó)土資源局,辦公室主任由縣國(guó)土資源局副局長(zhǎng)王克新同志兼任,負(fù)責(zé)日常工作的協(xié)調(diào)落實(shí)。各鎮(zhèn)也要成立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu),精心安排部署,落實(shí)目標(biāo)責(zé)任,健全工作機(jī)制,加強(qiáng)分工協(xié)作,強(qiáng)力推進(jìn)工作落實(shí),確保工作順利開(kāi)展。
(二)依法依規(guī)操作,妥善解決問(wèn)題。土地登記由國(guó)土資源部門的地籍管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理,從事土地權(quán)屬審核和登記審查人員需具備有效的土地登記上崗資格證。要嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定,進(jìn)行土地確權(quán)登記,嚴(yán)禁通過(guò)土地登記將違法用地合法化。各地要細(xì)化和完善農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證政策,妥善處理好土地使用上的各類歷史遺留問(wèn)題。
(三)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),提高工作效率。各鎮(zhèn)、各有關(guān)部門要將便民、利民、護(hù)民的要求貫穿農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作全過(guò)程,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),簡(jiǎn)化辦事程序、提高工作效率,提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)。要及時(shí)將有關(guān)確權(quán)和登記發(fā)證工作情況進(jìn)行公告,保障群眾知情權(quán)。
(四)加強(qiáng)爭(zhēng)議調(diào)處,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。各鎮(zhèn)、各有關(guān)部門要從維權(quán)維穩(wěn)、改善民生出發(fā),及時(shí)調(diào)處土地權(quán)屬爭(zhēng)議,有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛,化解農(nóng)村社會(huì)矛盾,為土地登記確權(quán)創(chuàng)造條件。要建立健全土地權(quán)屬爭(zhēng)議、土地登記確權(quán)引發(fā)的群體性事件的應(yīng)急預(yù)案,全力維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
(五)強(qiáng)化宣傳培訓(xùn),推動(dòng)工作開(kāi)展。各鎮(zhèn)、各有關(guān)部門要充分利用報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體,大力宣傳農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的重要意義、工作目標(biāo)和法律政策,增強(qiáng)廣大農(nóng)民群眾對(duì)土地確權(quán)工作的理解與配合,調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民群眾參與的積極性,營(yíng)造全社會(huì)積極參與的良好輿論環(huán)境和工作氛圍。要加強(qiáng)對(duì)技術(shù)人員的培訓(xùn),規(guī)范調(diào)查隊(duì)伍,提升地籍管理人員的政策、業(yè)務(wù)及信息化管理水平,推動(dòng)工作全面開(kāi)展。
農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作進(jìn)展情況匯報(bào)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是xx縣201*年的重點(diǎn)工作之一,年底完成全縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作60%的崗位目標(biāo)是xx縣國(guó)土資源局的剛性任務(wù)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),xx縣國(guó)土資源局在時(shí)間緊、任務(wù)重的情況下,對(duì)作業(yè)單位一方面加大業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn),一方面加大督促、檢查力度,積極推進(jìn)該項(xiàng)工作全面開(kāi)展。依據(jù)《xx縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記實(shí)施方案》的工作進(jìn)度,作業(yè)單位從7月份開(kāi)始進(jìn)村走界,進(jìn)行集體土地所有權(quán)勘測(cè)定界、權(quán)屬調(diào)查。目前,全縣7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)外業(yè)調(diào)查已基本完成,正轉(zhuǎn)入內(nèi)業(yè)工作,進(jìn)行權(quán)屬界線協(xié)議書的簽字蓋章、數(shù)據(jù)整理階段;9月份開(kāi)始集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)入戶調(diào)查。目前,六街鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)已全部完成外業(yè)調(diào)查,正轉(zhuǎn)入內(nèi)業(yè)處理階段,其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)正在有序開(kāi)展外業(yè)調(diào)查;夕陽(yáng)的打黑、晉城的關(guān)嶺、昆陽(yáng)的恢廠3個(gè)村委會(huì)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)已全面完成了外業(yè)測(cè)繪,正轉(zhuǎn)入內(nèi)業(yè)處理階段,六街鎮(zhèn)完成了大營(yíng)、大莊、六街3個(gè)村委會(huì)985宗宅基地的外業(yè)測(cè)繪,其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)均xx縣國(guó)土……
為依法保護(hù)農(nóng)村集體土地權(quán)利人的合法權(quán)益,有序推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革,根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔201*〕60號(hào))和國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔201*〕178號(hào))、省國(guó)土資源廳《關(guān)于省農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作規(guī)則的通知》(浙土資發(fā)〔201*〕4號(hào))及市人民政府《關(guān)于市農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施方案的通知》(湖政辦發(fā)〔201*〕21號(hào))等文件精神要求,結(jié)合我縣實(shí)際,制定本實(shí)施方案。
一、工作目標(biāo)
根據(jù)部、省、市統(tǒng)一部署,我縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的目標(biāo)是:遵循“主體平等”和“村民自治”的原則,按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))和村集體經(jīng)濟(jì)組織二類所有權(quán)主體確權(quán)發(fā)證。對(duì)于“撤村建居”后(包括村民委員會(huì)和居民委員會(huì)一套班子兩塊牌子的機(jī)構(gòu))未征收的原集體土地或城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未農(nóng)轉(zhuǎn)用、征收的集體土地,只調(diào)查統(tǒng)計(jì),暫緩確權(quán)登記發(fā)證,統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱。于201*年12月31日前完成全縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。
二、確權(quán)登記發(fā)證范圍
農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證做到全縣區(qū)域范圍內(nèi)的集體土地全覆蓋,包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。
三、工作依據(jù)
開(kāi)展農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的依據(jù)是:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《土地登記辦法》(國(guó)土資源部令第40號(hào))、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(國(guó)土籍字〔1995〕第26號(hào))、《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》(國(guó)土資源部令第17號(hào))、《省土地權(quán)屬爭(zhēng)議行政處理程序規(guī)定》(省政府令第235號(hào))、《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔201*〕60號(hào))、《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔201*〕178號(hào))、《省農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作規(guī)則》(浙土資發(fā)
在積極開(kāi)展外業(yè)測(cè)繪。二一年十月十四日〔201*〕4號(hào))、《宗地代碼編制規(guī)則(試行)》(國(guó)土資廳發(fā)〔201*〕57號(hào))、《第二次全國(guó)土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》(TD/T1012-201*)、《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》(TD/T1015-201*)、《土地利用數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》(TD/T1016-201*)等法律法規(guī)政策和技術(shù)規(guī)程。
四、工作原則
一是依法依規(guī)、不存糾紛。土地登記要依法進(jìn)行,嚴(yán)格按照法律規(guī)定,確定土地權(quán)屬和辦理土地登記,登記后的集體土地權(quán)利受法律保護(hù)。發(fā)證要做到“權(quán)屬清晰、四至明確、面積準(zhǔn)確”的原則,對(duì)歸屬不明或有爭(zhēng)議的土地(一時(shí)難以確定權(quán)屬的土地),可退后一定范圍內(nèi)單獨(dú)設(shè)宗,只調(diào)查暫不發(fā)證,待爭(zhēng)議處理后,再行劃入相關(guān)宗地或單獨(dú)劃宗,予以發(fā)證。本著“尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)”,有利于生產(chǎn)生活、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的原則,依法有序地開(kāi)展確權(quán)登記發(fā)證工作。
二是全面調(diào)查、不留死角。本次農(nóng)村集體土地所有權(quán)的地籍調(diào)查要覆蓋到我縣全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地,包括屬于農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。但對(duì)所有權(quán)范圍內(nèi)各地類面積只進(jìn)行調(diào)查,登記發(fā)證時(shí)不劃分地類,土地證書中各地類的面積用“/”劃去。
三是明確主體、穩(wěn)妥推進(jìn)。要穩(wěn)妥處理各類權(quán)屬糾紛和爭(zhēng)議,保障農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作順利完成,原則上確權(quán)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))、村集體經(jīng)濟(jì)組織。
四是尊重歷史、合理確認(rèn)。結(jié)合我縣201*年已經(jīng)開(kāi)展農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的實(shí)際,本次農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證工作按照變更登記模式進(jìn)行。對(duì)所有權(quán)界限已經(jīng)依法確認(rèn),并且沒(méi)有發(fā)生變化或提出權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處申請(qǐng)的,可以使用原權(quán)屬界線,按照全覆蓋的要求,重新量算集體土地面積;對(duì)所有權(quán)界限未經(jīng)依法確認(rèn),或者雖經(jīng)確認(rèn)但已發(fā)生變化或提出權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處申請(qǐng)的,應(yīng)依法重新確認(rèn)權(quán)屬界線后,再量算集體土地面積。
五、工作方法與技術(shù)支持
以地籍子區(qū)為單位,整理、歸類土地詳查、土地更新調(diào)查、第二次土地調(diào)查以及農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證中形成的權(quán)屬調(diào)查資料及權(quán)屬界限、行政界線,制作1:10000比例尺的調(diào)查底圖,由集體土地所有者提出申請(qǐng)。利用1:10000調(diào)查底圖進(jìn)行實(shí)地核查,確定權(quán)屬界線,標(biāo)定界址位置。
內(nèi)業(yè)處理過(guò)程中將標(biāo)定的界址點(diǎn)位根據(jù)實(shí)地走向疊加到二次調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)上,經(jīng)室內(nèi)比對(duì)地物影像,調(diào)整修正界址點(diǎn)位后,輸出界址、面積數(shù)據(jù)和宗地圖。在此基礎(chǔ)上,按規(guī)定將集體土地所有權(quán)確權(quán)到所有權(quán)主體。
六、工作步驟與時(shí)間安排
(一)準(zhǔn)備工作階段(201*年2月至201*年3月上旬)
1.成立組織機(jī)構(gòu)。為了更好地完成我縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作,決定成立農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組(見(jiàn)附件),領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,地點(diǎn)設(shè)在縣國(guó)土資源局?h國(guó)土資源局負(fù)責(zé)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的實(shí)施工作,縣其他相關(guān)部門各司其職,密切配合,全力支持農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))要組織力量,建立相應(yīng)的工作推進(jìn)班子。村委會(huì)要專門落實(shí)人員,全面參與到農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中去,做好權(quán)屬界線現(xiàn)場(chǎng)指界工作。
2.成立專業(yè)的調(diào)查隊(duì)伍。根據(jù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的自身業(yè)務(wù)要求,縣專門成立調(diào)查隊(duì)伍,從事外業(yè)調(diào)查工作,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))組織人員做好現(xiàn)場(chǎng)指界工作。
3.及時(shí)動(dòng)員,大力宣傳。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))要及時(shí)召開(kāi)部署會(huì),開(kāi)展多種形式的宣傳活動(dòng),廣泛宣傳本次農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作的目的意義、任務(wù)要求,使各級(jí)各部門,特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))、村委會(huì)理解支持和積極配合開(kāi)展工作,確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作順利開(kāi)展。
4.開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作技術(shù)性、政策性強(qiáng)、范圍廣、工作量大、情況復(fù)雜。要加強(qiáng)對(duì)調(diào)查人員的培訓(xùn),業(yè)務(wù)培訓(xùn)包括權(quán)屬界線的調(diào)查、指界、界址的標(biāo)繪、登記發(fā)證等相關(guān)政策和技術(shù)知識(shí)。使全體調(diào)查登記人員掌握工作要求,明確工作方法,熟悉技術(shù)路線,規(guī)范工作程序。
5.資料準(zhǔn)備。主要資料:最新正射影像圖;標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖;分幅權(quán)屬界線圖;土地統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬、統(tǒng)計(jì)簿;相關(guān)土地變更調(diào)查資料;已有登記發(fā)證的權(quán)屬資料和用地審批資料;相關(guān)表格和土地所有權(quán)證書的印刷等。
(二)工作實(shí)施階段(201*年4月至201*年11月)
1.界線界址核定。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))、村委會(huì)負(fù)責(zé)具體的指界工作,按照歷史形成及目前實(shí)際擁有的土地權(quán)屬范圍,與調(diào)查人員共同劃定權(quán)屬界線,繪制界線走向草圖,簽訂權(quán)屬界線核定書,按規(guī)定完成指界人簽字蓋章確認(rèn)手續(xù)。
2.宗地編號(hào)。嚴(yán)格按照《宗地代碼編制規(guī)則(試行)》(國(guó)土資廳發(fā)〔201*〕57號(hào))、《第二次全國(guó)土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》(TD/T1012-201*)執(zhí)行,宗地編號(hào)以行政村為單位,村本級(jí)從“1”開(kāi)始編號(hào),村內(nèi)其他宗地按照順序號(hào)依次排序。
3.界址點(diǎn)數(shù)字化。將實(shí)地標(biāo)定(工作底圖)的界址點(diǎn)走向轉(zhuǎn)標(biāo)到二調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)上進(jìn)行數(shù)字化,疊加到數(shù)據(jù)庫(kù)自動(dòng)生成界址點(diǎn)位及坐標(biāo),當(dāng)實(shí)測(cè)點(diǎn)的連線與相關(guān)地物影像比對(duì)出現(xiàn)不吻合時(shí),以地物影像作參考,適當(dāng)加密折點(diǎn)。
4.編制宗地圖,建立數(shù)據(jù)庫(kù)。利用現(xiàn)有二調(diào)圖紙編制宗地圖;對(duì)宗地的劃分、界址點(diǎn)的設(shè)置、面積的計(jì)算、宗地圖(權(quán)屬圖)的編制、表格的填寫等按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,生成宗地圖。
5.申請(qǐng)確權(quán)登記。以集體土地所有權(quán)主體為單位填寫土地登記申請(qǐng)書,同時(shí)提供集體土地所有權(quán)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人主體資格證明文件、《權(quán)屬調(diào)查表》、權(quán)屬來(lái)源證明材料、地籍調(diào)查成果資料,委托代理的須提交土地登記委托書、代理人身份證明、其他有關(guān)資料,向縣國(guó)土資源局提出書面申請(qǐng)。6.權(quán)屬審核。根據(jù)農(nóng)村集體土地登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查成果資料,以宗地為單位填寫《集體土地所有權(quán)登記調(diào)查審核表》,并依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)程,對(duì)申請(qǐng)人提交的資料及地籍調(diào)查成果進(jìn)行審核,包括:土地登記申請(qǐng)人的資格審核;對(duì)宗地自然狀況的調(diào)查審核;對(duì)土地權(quán)屬狀況的調(diào)查審核等。對(duì)符合要求的,填寫土地登記審批表,如實(shí)填寫初審意見(jiàn)。
7.審核審批?h國(guó)土資源局對(duì)初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,提出審核意見(jiàn),村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))內(nèi)公告,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))集體土地在縣內(nèi)公告并將公告送達(dá)有關(guān)土地權(quán)屬單位,公告時(shí)間為15天。公告期滿,對(duì)土地登記審核結(jié)果未提出異議的,在登記審批表上簽署同意登記發(fā)證的意見(jiàn),由縣級(jí)以上人民政府領(lǐng)導(dǎo)簽章,并加蓋縣級(jí)以上人民政府土地登記專用章。
8.注冊(cè)登記,頒發(fā)證書。土地登記經(jīng)批準(zhǔn)后,填寫土地登記卡,并制作相應(yīng)的《集體土地所有證》,土地所有權(quán)證書直接發(fā)給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、園區(qū))、村集體經(jīng)濟(jì)組織。
9.插花地、爭(zhēng)議地處理原則。相互插花,暫時(shí)無(wú)法劃定權(quán)屬的地塊,按有關(guān)村民小組共有的原則處理(共有宗地)。對(duì)協(xié)商不成無(wú)法確認(rèn)權(quán)屬的土地,以爭(zhēng)議地單獨(dú)劃出統(tǒng)計(jì),暫不頒發(fā)土地證書。
(三)總結(jié)檢查階段(201*年12月)
1.成果資料的整理、數(shù)據(jù)匯總,建立管理信息系統(tǒng)。將所有的土地所有權(quán)調(diào)查資料進(jìn)行分類整理、數(shù)據(jù)匯總并裝訂歸檔,對(duì)有權(quán)屬爭(zhēng)議的土地單獨(dú)統(tǒng)計(jì),并采取有效的措施及時(shí)解決。根據(jù)成果資料,把空間的地理數(shù)據(jù)與相應(yīng)的屬性數(shù)據(jù)連接起來(lái),實(shí)現(xiàn)圖文互訪、查詢統(tǒng)計(jì)、空間分析等功能。
2.總結(jié)工作。對(duì)完成整個(gè)農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證工作的情況進(jìn)行總結(jié),包括登記發(fā)證完成情況、面積的匯總、土地權(quán)屬爭(zhēng)議情況等,圍繞村鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地確權(quán)、爭(zhēng)議調(diào)處、登記發(fā)證工作中存在的問(wèn)題,深入研究,創(chuàng)新方法,細(xì)化和完善政策。
七、工作保障措施
(一)明確職責(zé),密切配合。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作技術(shù)性、政策性強(qiáng)、涉及范圍廣、情況復(fù)雜、工作量大。各有關(guān)部門要各司其職、各負(fù)其責(zé),加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合,對(duì)工作中存在的困難和問(wèn)題,及時(shí)采取措施,切實(shí)予以解決。
擴(kuò)展閱讀:土地調(diào)研報(bào)告
揚(yáng)州嘉信市調(diào)201*-11-10
廣廈蘭郡項(xiàng)目周邊情況(安宜工業(yè)園)調(diào)研
本項(xiàng)目地塊位于蘇中路北段,寶勝電纜正大門對(duì)面,在建樓盤“錦繡一方”北側(cè),緊鄰環(huán)城路邊仁恒工業(yè)園的南側(cè)。
此地塊雖在寶應(yīng)城市主干道蘇中路上,離寶應(yīng)核心商圈亞細(xì)亞商圈僅3-4公里距離,但從周邊情況看,仍應(yīng)歸為園區(qū)地產(chǎn)。
地塊位置不僅就在寶勝產(chǎn)業(yè)園內(nèi),且周圍完全被安宜工業(yè)園區(qū)包圍。過(guò)了寶勝橋,工業(yè)園區(qū)特性就顯現(xiàn)出來(lái),路面寬廣,人流稀少,幾乎無(wú)商業(yè)氛圍,這也就是“威尼斯花園”雖201*年開(kāi)始銷售,05年銷售基本清盤,可至今其朝東面的沿街商鋪的生意仍不溫不火(還有不少的鋪?zhàn)記](méi)用起來(lái))。
安宜工業(yè)園共有企業(yè)102家,工人人數(shù)1.2萬(wàn)人,多為計(jì)件工,根據(jù)各廠的不同情況,底薪800-1000元不等,計(jì)件工資由各工種的工作量及復(fù)雜程度,每月200-300元,500-600元不等,工人年齡大多數(shù)在18--45周歲,工廠一般不提供住宿,工作時(shí)間一般為上午7:3011:30,下午1:305:30。
我們走訪了項(xiàng)目周邊及安宜工業(yè)園中相對(duì)規(guī)模較大的一些工廠,現(xiàn)將有關(guān)情況整理如下:
1、仁恒工業(yè)園:300人左右
月收入工人工資:201*元左右管理人員工資:3000-4000元
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工廠職工年輕人居多,工廠不安排住宿,中飯回家吃,由于系老廠改制,搬遷到現(xiàn)有位置,城里人居多。2、潤(rùn)揚(yáng)管件廠:245人
月收入工人工資:1600元左右
工廠中午提供中飯,工廠工人男工居多,年齡3045歲的中年人,鄉(xiāng)下人居多,多是山陽(yáng)、長(zhǎng)溝的。
3、寶泰米業(yè):除老板,正式交養(yǎng)老保險(xiǎn)的職工僅28人,其余8人為臨時(shí)工
該單位為臺(tái)中合資企業(yè),中方負(fù)責(zé)生產(chǎn),臺(tái)灣方負(fù)責(zé)銷售,生產(chǎn)的大米大多出口,或銷往廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市,原因是本地老百姓無(wú)法接受價(jià)格。
因?yàn)樵搹S規(guī)模較大,但人員較少,職工月收入達(dá)到3000元以上,旺季(大忙季節(jié))更是可觀,職工以城里人居多,工廠提供中午工作餐。
4、掌中發(fā)電子廠:400人左右
計(jì)件工資,底薪800元+計(jì)件工資工廠提供中午工作餐
該廠主要生產(chǎn)打火機(jī),女工居多,年齡25-40歲,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人居多。
5、成泰制衣:600人左右
女工居多,山陽(yáng)、長(zhǎng)溝的農(nóng)村人多,年齡在30-50歲左右月收入平均1200元左右,工廠中午提供工作餐。
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6、揚(yáng)工電器:300人左右
制造散熱片等
女工居多,山陽(yáng)、長(zhǎng)溝的農(nóng)村人多,年齡在3045歲左右,月收入平均1300-1400元左右。
從蘇中路向北的廠房大多數(shù)為閑置待租房,有的工廠是季節(jié)性上班,接到訂單招收一批臨時(shí)工把訂單完成,平時(shí)廠房就閑置下來(lái)。從調(diào)研的情況看,工人有很大比例來(lái)自山陽(yáng)、長(zhǎng)溝等附近鄉(xiāng)鎮(zhèn),女工居多的家庭,雙職工的比例較高,這類家庭大多數(shù)仍住在鄉(xiāng)下,每天早出晚歸,孩子也在鄉(xiāng)下上學(xué)。另有部分搬遷或技術(shù)需求較高的工廠,職工來(lái)自城市。
建議:1、加大在山陽(yáng)、長(zhǎng)溝等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳;
2、和園區(qū)管委會(huì)合作,針對(duì)園區(qū)職工給予特別的優(yōu)惠;
和寶勝簽訂團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠協(xié)議;
3、園區(qū)工廠的管理相對(duì)封閉,加強(qiáng)DM定投,和各單位
門衛(wèi)室保持良好的關(guān)系;
4、戶型建議80130平米,100平米左右比例最大;5、雖項(xiàng)目地處蘇中路北段,離亞細(xì)亞僅3-4公里的距離,
但大多數(shù)園區(qū)人仍把該地塊歸為西北片區(qū),試探性的詢問(wèn)價(jià)格接受程度,都知道“安宜嘉苑”最便宜5樓的房子賣2180元,加上錦繡一方的價(jià)格不高,項(xiàng)目?jī)r(jià)格若定在均價(jià)3000元,老百姓接受時(shí)會(huì)有一定的抗性。
6、建議將樓盤的大盤風(fēng)范做出來(lái),要將樓盤的品質(zhì)做出
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來(lái),和3000元的價(jià)格相符。
調(diào)研分析:
1、購(gòu)房類別
總體上,園區(qū)經(jīng)濟(jì)收入較高的為城區(qū)人,員工層多來(lái)自寶應(yīng)西北各鄉(xiāng)鎮(zhèn),外地人較少;
城區(qū)居民一般情況下都有住房,鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在城區(qū)有房比例相對(duì)較少,即:城區(qū)園區(qū)工作者在本樓盤購(gòu)房為改善型、鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)工作者在本樓盤購(gòu)房為首次購(gòu)買型;
亦即:城區(qū)園區(qū)工作者的支付能力強(qiáng)(現(xiàn)已有房,且中高收入),對(duì)所購(gòu)房的品質(zhì)、面積要求較高,購(gòu)房去向,小高層為主;
鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)工作者支付能力一般(現(xiàn)無(wú)房,且收入中低),對(duì)所購(gòu)房的品質(zhì)、面積要求不高,購(gòu)房去向,多層為主;
結(jié)論:從園區(qū)購(gòu)買力狀況看,樓盤整體布局多層與小高層兼容是科學(xué)的。
2、員工性別、收入狀況
從基礎(chǔ)員工的性別狀況看,女工居多,即:家庭為雙職工家庭比例居多,雙職工家庭在城區(qū)購(gòu)房的意向更為明確,但其年總收入狀況也決定了購(gòu)房的價(jià)格狀態(tài)不是太高。
理由:若女工月收入:1500元,男士月收入:201*元,即家庭
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年收入4201*元,以住宅收入比上限8:1測(cè)算,只能承受336000元總價(jià);
另辦證、契稅費(fèi),車庫(kù)購(gòu)房費(fèi)用,裝修費(fèi)用等,約需80000元,即:實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受在256000元左右,以3000元/平方的單價(jià)折算,只能購(gòu)買85平方的兩室一廳房。
結(jié)論:從此角度分析,應(yīng)加大100平方以下房產(chǎn)的供應(yīng)比例。
3、還貸支撐
若購(gòu)買100平方房子,單價(jià)3000元,首付30%,即首付90000元,加各項(xiàng)配套80000元,即自有資金需170000元,購(gòu)房壓力不;
同時(shí),按現(xiàn)行利率,貸款210000元,10年期,月均還款2373元,因銀行規(guī)定收入消費(fèi)比為50%,即月收入應(yīng)大于4746元;
從此角度分析,園區(qū)基礎(chǔ)員工經(jīng)濟(jì)條件,不足以用10年期貸款方式,購(gòu)買100平方米的房子,解決途徑只有兩種情況,一是延長(zhǎng)貸款年限,二是減小購(gòu)房面積,前者所承擔(dān)的利息支出更高,提前消費(fèi)的心理負(fù)擔(dān)更重,且在利率優(yōu)惠政策,極有可能在201*年恢復(fù)到往年水平時(shí),還貸壓力更大,對(duì)園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作者而言,更可能選擇縮小面積的購(gòu)房方案。
結(jié)論:應(yīng)加大100平方以下房產(chǎn)的供應(yīng)比例。
4、園區(qū)購(gòu)買力占樓盤去化構(gòu)成
以城區(qū)25萬(wàn)人計(jì)算,安宜工業(yè)園區(qū)1.2萬(wàn)人,占比4.8%;
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廣廈蘭郡樓盤住宅共1200戶左右,20%對(duì)園區(qū)工作者消化,即240套,應(yīng)很有可能實(shí)現(xiàn);
即:嘉信公司定位:“首席園區(qū)地產(chǎn)”、以及“主城區(qū)20%、園區(qū)20%、鄉(xiāng)鎮(zhèn)30%、投資者20%、其他10%”是可靠的。
當(dāng)然,園區(qū)工作者的購(gòu)房主體與鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者在購(gòu)房屬性上,又是有一定重疊性的,但也有本質(zhì)的差別。
5、樓盤品質(zhì)要求
上述“主城區(qū)、園區(qū)、投資者、其他”等4類人群,對(duì)樓盤品質(zhì)要求的屬性是一致的,鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者對(duì)樓盤品質(zhì)要求次之,兩者在本樓盤的比例為7:3,比一盤非園區(qū)地產(chǎn)及與主城區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤,這一比例要高很多,即:本樓盤應(yīng)注重品質(zhì)構(gòu)造,包括園林綠化、小區(qū)物業(yè)、會(huì)所、公建、建筑質(zhì)量、配套、樓盤外觀、風(fēng)格狀態(tài)等諸多方面。
結(jié)論:著力打造中高檔次的品質(zhì)住區(qū)。
6、戶型配比
據(jù)嘉信公司對(duì)“萬(wàn)博一家”、“金橋”等樓盤的長(zhǎng)期戶型需求監(jiān)測(cè),對(duì)本樓盤的綜合環(huán)境定位,以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上升需求與居民收入增長(zhǎng)之間的矛盾,總體上增加小面積供應(yīng)是合理的。
設(shè)定“廣廈蘭郡”戶型面積配比為,100平方以下占7成,具體為:
6070平方,占5%;
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7080平方,占10%;80100平方,占55%;100120平方,占25%;120平方以上,占5%;
且具體布置時(shí),最大和最小面積的大部分應(yīng)布置在多層上,小部分在小高層上。
揚(yáng)州嘉信資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司
201*年11月9日
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