武漢市商業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
武漢市商業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
新年新氣象,201*年伴隨蛇年的到來(lái)已經(jīng)成為過(guò)去,全球“五大行”之一的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商“戴德梁行”在近日發(fā)布了201*江城商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告,報(bào)告中指出,根據(jù)過(guò)去的幾年里租金與物業(yè)管理費(fèi)的變化以及未來(lái)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)推算,預(yù)計(jì)到201*年武漢寫(xiě)字樓租金加物業(yè)管理費(fèi)最高將漲至155元/平米,對(duì)比201*年的租金水平上漲了32%。
據(jù)介紹,伴隨著武漢商務(wù)環(huán)境越來(lái)越成熟,內(nèi)資企業(yè)的極投資,企業(yè)對(duì)商業(yè)寫(xiě)字樓的需要逐漸釋放,201*年的寫(xiě)字樓吸納量超過(guò)過(guò)去三年的總和,創(chuàng)歷史之最。其中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的面市推動(dòng)武漢市寫(xiě)字樓租金的上揚(yáng),再加寫(xiě)字樓提價(jià)積極,導(dǎo)致201*年,武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓租金大幅上漲22.4%至每平米每月94.1元,雖然在全國(guó)來(lái)看數(shù)字只比重慶略高,但是升值潛力巨大,租金漲幅已躍居首位。從區(qū)域來(lái)看,武昌濱江和漢口濱江區(qū)表現(xiàn)搶眼,在新區(qū)貢獻(xiàn)吸納量中占了整體吸納量的77%;其中武廣商圈光谷商圈由于受到新增供應(yīng)少,可租項(xiàng)目稀缺等原因,租金及物業(yè)管理費(fèi)漲幅最大,最高的達(dá)到40%以上。
據(jù)相關(guān)人士指出,蛇年里武漢高端寫(xiě)字樓供應(yīng)主要來(lái)源于保利文化廣場(chǎng)、廣發(fā)銀行大廈和泛海城市廣場(chǎng)三大項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在201*年寫(xiě)字樓空置率有小幅上升,仍將持續(xù)上漲,直到201*年租金加物業(yè)管理費(fèi)將漲至每月155元/平米。從此看來(lái),武漢寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)在未來(lái)的幾年時(shí)間里,租金升值空間廣闊,是投資的好去處。
值得注意的是,在經(jīng)歷了近1年的量?jī)r(jià)提升之后,201*年7月份以來(lái),武漢商鋪售價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)企穩(wěn)漸升的態(tài)勢(shì)。武漢金田物業(yè)管理有限公司經(jīng)過(guò)仔細(xì)周密的市場(chǎng)調(diào)研論證后認(rèn)為,2季度之后,商鋪市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)不大,開(kāi)發(fā)商回籠資金比較急迫。而交易量上揚(yáng)的行情在4月剎車(chē),被市場(chǎng)認(rèn)為是對(duì)3月恐慌性投資的修復(fù),但4~7月商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖仍處回升通道中,但成交量均未達(dá)到3月高點(diǎn)。
而從另一個(gè)側(cè)面看,市場(chǎng)似乎也在重新打量商鋪的投資價(jià)值。不過(guò),寫(xiě)字樓從02年4月開(kāi)始,卻有接過(guò)商鋪上漲大捧的勢(shì)頭。
數(shù)據(jù)顯示,201*年2季度開(kāi)始,武漢寫(xiě)字樓每月成交量幾乎都是成倍增長(zhǎng),價(jià)格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓,租金甚至達(dá)到了北京、上海等地同檔次物業(yè)的水平。2季度,武漢新寫(xiě)字樓均價(jià)比1季度環(huán)比上升9.26%,甚至2手寫(xiě)字樓價(jià)格也上漲了將近7%。以一個(gè)200平方米寫(xiě)字樓戶型為例,按今年上半年成交均價(jià)9156元/平方米計(jì)算,總價(jià)達(dá)到180萬(wàn)元。按平均租金計(jì)算,年均投資收益接近10%,相對(duì)于商鋪似乎回報(bào)率更高。
對(duì)此,武漢一家寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者表示,目前武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓存量并不多,供不應(yīng)求的情況推動(dòng)了武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)及租金連續(xù)6個(gè)季度上漲,證明寫(xiě)字樓的投資空間巨大。
現(xiàn)如今武漢市商業(yè)寫(xiě)字樓大概有62萬(wàn)平方米,其中漢口占52%,武昌占38%,漢陽(yáng)占7%,其它區(qū)域占3%,總體租金在85元至125元每平方(含物業(yè)管理費(fèi)),其中各樓盤(pán)物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理5大要素及物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同原因而定,甲級(jí)寫(xiě)字樓管理費(fèi)每平方每月15至28元,乙級(jí)寫(xiě)字樓管理費(fèi)每平方每月12元至23元,商鋪管理費(fèi)每平方每月22至38元。
關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)國(guó)務(wù)院及各級(jí)地方行政部門(mén)沒(méi)有出臺(tái)明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)楦鶕?jù)物業(yè)管理的五大要素及物業(yè)公司是房地產(chǎn)投資公司直營(yíng)和外包的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)等情況的不同,所以各商業(yè)樓盤(pán)的物業(yè)管理費(fèi)也各有高低,武廣商圈和光谷商圈及大型城市綜合體(如汽車(chē)站火車(chē)站等)收費(fèi)較高,具體的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情大致有以下幾種特性:
1.5A甲級(jí)寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)最高,乙級(jí)寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較低;
2.物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)高的物業(yè)管理費(fèi)較高,反之則收費(fèi)較低;
3.開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的舊寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較低,近幾年開(kāi)發(fā)的新寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高;
4.城市綜合體地帶寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高,綜合體旁邊的管理費(fèi)較低;銷(xiāo)售型的寫(xiě)字樓及商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)較高,租賃型的寫(xiě)字樓及商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)較低;
5.大型商圈中心寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高,商圈附近的管理費(fèi)較低;6.大型貿(mào)易或交易市場(chǎng)中心寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高,中小型市場(chǎng)中心管理費(fèi)較低;
7.房地產(chǎn)投資商為了快速營(yíng)銷(xiāo)房產(chǎn)迅速回籠資金,或房產(chǎn)地段不好房產(chǎn)項(xiàng)目不好銷(xiāo)售甚至對(duì)物業(yè)管理不以盈利為目的,且對(duì)旗下直營(yíng)的物業(yè)管理公司有補(bǔ)助和補(bǔ)貼(每平方每月補(bǔ)貼2元至5元不等)的寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較低,物業(yè)服務(wù)外包的物業(yè)管理費(fèi)較高;房產(chǎn)公司為了輔助營(yíng)銷(xiāo)對(duì)物業(yè)管理公司有協(xié)議性補(bǔ)助的剛交付前兩年收費(fèi)較低,兩年后通過(guò)物價(jià)上漲和開(kāi)支較大等緣由提高物業(yè)管理費(fèi);寫(xiě)字樓及商鋪交付后入駐率偏低未達(dá)標(biāo)的(一般入駐率規(guī)定在80%左右)房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)公司實(shí)行補(bǔ)貼方式的物業(yè)管理費(fèi)較低,寫(xiě)字樓及商鋪入駐率超過(guò)90%以上或者經(jīng)營(yíng)氛圍非常火爆的則根據(jù)市場(chǎng)行情商議提價(jià)。
8.國(guó)企寫(xiě)字樓及商鋪且物業(yè)管理公司屬于國(guó)企直營(yíng)的為了方便安排家屬就業(yè)有補(bǔ)貼(每平方每月3至5元不等)收費(fèi)較低,國(guó)企寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理服務(wù)外包的管理費(fèi)較高;
9.物業(yè)管理服務(wù)時(shí)間平均每天超過(guò)10小時(shí)以上的物業(yè)管理費(fèi)較高,未超過(guò)10小時(shí)的管理費(fèi)比較平均;10.開(kāi)放中央空調(diào)的寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高,不開(kāi)放中央空調(diào)的較低;開(kāi)放時(shí)間超過(guò)10小時(shí)的收費(fèi)較高,開(kāi)放時(shí)間低于10小時(shí)的相對(duì)較低;具體各樓盤(pán)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查情況如下(部分知名樓盤(pán)抽查詳情見(jiàn)附表):*附表一:(見(jiàn)尾頁(yè))*附表二:(見(jiàn)尾頁(yè))
*以上附表為武漢市商業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)部分樓盤(pán)抽查情況。
201*年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更預(yù)計(jì),最近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場(chǎng)、民生銀行大廈及凱樂(lè)桂園等幾棟甲級(jí)寫(xiě)字樓上市,遠(yuǎn)不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求,預(yù)計(jì)近期寫(xiě)字樓租金及物業(yè)管理費(fèi)還將繼續(xù)上漲。
經(jīng)國(guó)內(nèi)外多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析國(guó)務(wù)院出臺(tái)控制樓市國(guó)五條后,全國(guó)將掀起一股商業(yè)寫(xiě)字樓投資熱潮。湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)葉學(xué)平先生及業(yè)界專業(yè)人士普遍認(rèn)定,武漢作為中部中心城市,同時(shí)又提出打造總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃,未來(lái)隨著越來(lái)越多的跨國(guó)公司駐點(diǎn)武漢,隨著湖北省“城市8加1計(jì)劃”的發(fā)展,二線城市企業(yè)的總部將紛紛入駐江城,對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求應(yīng)該會(huì)處于持續(xù)上升的利好態(tài)勢(shì),隨之商業(yè)寫(xiě)字樓的售價(jià)與租金將不斷攀升,所以商業(yè)寫(xiě)字樓投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在未來(lái)5年投資熱潮將“席卷”江城,商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)行情將呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的迅猛態(tài)勢(shì)。
武漢金田物業(yè)管理有限公司凱樂(lè)桂園分公司201*年2月22日
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《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
201*年武漢物業(yè)管理
市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
市場(chǎng)發(fā)展部編制201*年9月
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目錄
第一部分:宏觀環(huán)境......................................................................................................71.0武漢概況.................................................................................................................71.1地理概貌.............................................................................................................71.2政區(qū)規(guī)劃及市區(qū)人口.........................................................................................71.3武漢與中部五省會(huì)城市綜合比較分析.............................................................82.0城市現(xiàn)狀...............................................................................................................132.1武漢都市圈......................................................................................................142.2城市空間布局..................................................................................................153.0武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃.......................................................................153.1“十一五”住房發(fā)展的基本思路...................................................................153.2規(guī)劃指標(biāo)..........................................................................................................164.0經(jīng)濟(jì)指標(biāo)...............................................................................................................175.0能源供應(yīng)...............................................................................................................185.1武漢市城市供水價(jià)格......................................................................................185.2供電價(jià)格..........................................................................................................185.3天然氣銷(xiāo)售價(jià)格及收費(fèi)依據(jù)..........................................................................195.4瓶裝液化氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)..................................................................205.5有線電視..........................................................................................................20第二部分:房地產(chǎn)市場(chǎng)................................................................................................211.0武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)綜合分析...........................................................................212.0201*年土地市場(chǎng)綜述..........................................................................................212.1中心城區(qū)土地市場(chǎng)供需情況...........................................................................222.2201*年土地市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)..............................................................................222.3樓面地價(jià)排行..................................................................................................262.4成交金額排行...................................................................................................26
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2.5附中心城區(qū)(招、拍、掛)土地成交一覽表..............................................273.0201*年土地市場(chǎng)綜述..........................................................................................333.1201*年武昌區(qū)域上半年(招、拍、掛)土地成交一覽表..........................363.2201*年漢口區(qū)域上半年(招、拍、掛)土地成交一覽表..........................373.3201*年漢陽(yáng)區(qū)域上半年(招、拍、掛)土地成交一覽表..........................384.0201*年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.......................................................................404.1201*上半年武漢樓市反彈路線圖..................................................................404.2201*上半年樓市銷(xiāo)量逆轉(zhuǎn)直上.....................................................................424.3201*上半年商品房新增供應(yīng)未現(xiàn)激增..........................................................445.0半年區(qū)域地產(chǎn)回顧..............................................................................................475.1漢口中心價(jià)格還將繼續(xù)上漲..........................................................................475.2漢口中心區(qū)古田片將繼續(xù)走強(qiáng)..............................................................495.3東西湖片房?jī)r(jià)已調(diào)整到位..............................................................................495.4漢陽(yáng)樓市在艱難中前行..................................................................................515.5半年熱點(diǎn)片區(qū)盤(pán)點(diǎn)之關(guān)山、南湖片..............................................................525.6光谷片區(qū)分析..................................................................................................546.0武漢地產(chǎn)20強(qiáng)....................................................................................................59第三部分:物業(yè)管理....................................................................................................611.0物業(yè)管理市場(chǎng)基本數(shù)據(jù).......................................................................................612.0作業(yè)人員薪酬水平...............................................................................................623.0專業(yè)分包...............................................................................................................624.0業(yè)主委員會(huì)...........................................................................................................625.0住宅空置率...........................................................................................................636.0外來(lái)物管企業(yè)情況...............................................................................................636.1招商局物業(yè)武漢分公司..................................................................................646.2金地物業(yè)武漢分公司......................................................................................656.3中航物業(yè)..........................................................................................................657.0武漢物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題...........................................................................658.0物管法規(guī)政策.......................................................................................................67
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8.1物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)..........................................................................................678.2武漢物業(yè)管理費(fèi)難收現(xiàn)狀..............................................................................698.3物價(jià)部門(mén)規(guī)范小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定......................................................708.4物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格抽樣調(diào)查......................................................................729.0結(jié)論及建議...........................................................................................................749.1三線拓展,全面搶灘武漢..............................................................................749.2高調(diào)入市,突破市場(chǎng)壁壘..............................................................................759.3穩(wěn)扎穩(wěn)打、謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)......................................................................................75附件1:《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施細(xì)則...........................................................76附件2:關(guān)于商品住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金具體繳存管理的通知.....79附件3:關(guān)于印發(fā)《武漢市住宅區(qū)業(yè)主自治管理實(shí)施辦法》的通知.....................82附件4:關(guān)于印發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的通知.....................................87附件5:省物價(jià)局省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的通知........................................................................................................................................90附件6:市房產(chǎn)局關(guān)于公布第二批武漢市物業(yè)管理招標(biāo)專家評(píng)委名單的公告.....93附件7:市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市物業(yè)管理承接驗(yàn)收規(guī)程的通知.........................94附件8:市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則.....................................97附件9:市房地局關(guān)于印發(fā)《武漢市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理試行辦法》的通知105附件10:武漢市前期物業(yè)管理規(guī)定..........................................................................110附件11:武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例......................................................................112附件12:《武漢萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理方案》........................................................119附件13:武漢一級(jí)企業(yè)概況.....................................................................................140附件14:武漢的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名錄.................................................................141
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摘要
201*年武漢市的GDP達(dá)到3960.08億元,位居全國(guó)第13,稍低于寧波的3964億元。市內(nèi)常住人口將近九百萬(wàn),下轄11個(gè)城區(qū)及兩個(gè)郊區(qū)。武漢市最低工資標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)為700元/月,遠(yuǎn)城區(qū)為600元/月,恩格爾系數(shù)呈逐年下降趨勢(shì)。武漢都市圈已形成以武漢市為圓心,半徑為100公里范圍的較明顯的圈層結(jié)構(gòu):以武漢市江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等城區(qū)為核心,以武漢市東西湖區(qū)、漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等外圍城區(qū)為內(nèi)圈層,以黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門(mén)等城市及其它縣級(jí)城市為外圈層。確立了武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點(diǎn)地位。
武漢的“十一五”住房發(fā)展的基本思路是圍繞不斷改善居民的居住條件,優(yōu)化住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和空間布局,提高住宅品質(zhì)和配套水平,加大住房社會(huì)保障和節(jié)能省地型住宅建設(shè)力度。201*年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到32平方米,住宅竣工總面積累計(jì)實(shí)現(xiàn)4450萬(wàn)平方米。其中,經(jīng)濟(jì)房等保障性住房供應(yīng)將達(dá)到1230萬(wàn)平方米。
在過(guò)去幾年中,武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)上升通道,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯,由曾經(jīng)的中部“價(jià)格洼地”一躍成為中部地區(qū)最高。目前武漢的住宅消費(fèi)構(gòu)成中,自住比例仍在七成以上,其中,本地購(gòu)房者占到64%,而外地購(gòu)房者占36%。201*年武漢商品住房銷(xiāo)售面積626.61萬(wàn),同比下降44.8%;住房竣工面積為768.23萬(wàn),同比下降5.3%。武漢樓市繼續(xù)保持穩(wěn)步向上特征,但住宅空置率同比激增。
從201*年的市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看,中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲造成周邊區(qū)域梯次上漲的拉動(dòng)效應(yīng)明顯,而武漢高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)量自201*年第四季度開(kāi)始增加,在201*上半年達(dá)到一個(gè)新高。在部分區(qū)域存在同質(zhì)化現(xiàn)象,由于外來(lái)消費(fèi)力的不足,銷(xiāo)售、價(jià)格的增長(zhǎng)已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象。此外,201*年武漢經(jīng)濟(jì)適用房施工面積達(dá)到306.65萬(wàn),竣工面積達(dá)到110.31萬(wàn),占房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的15%,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲起到了一定的平抑作用。
目前武漢高檔在售住宅項(xiàng)目均價(jià)不斷攀高,均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)一平米的樓盤(pán)有五個(gè),均價(jià)扎起15000-30000之間的樓盤(pán)有17個(gè)。多分布在武漢三鎮(zhèn)中心。201*-201*年武漢的人口總數(shù)年平均增長(zhǎng)率在1.26%左右,人口增長(zhǎng)速度不斷加快,對(duì)住宅的需求也逐年增加。未來(lái)幾年,武漢市將重點(diǎn)發(fā)展七大區(qū)域,住房供應(yīng)主要集中于內(nèi)環(huán)與三環(huán)之間,促進(jìn)新城發(fā)展;內(nèi)環(huán)線以內(nèi)主要供應(yīng)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地,逐步減少純居住用地。
武漢目前有物業(yè)管理從業(yè)人員3萬(wàn)人,為180多萬(wàn)業(yè)主服務(wù),平均每一個(gè)人服務(wù)60人。全市有物業(yè)管理企業(yè)958家,全市物業(yè)管理總規(guī)模為7800萬(wàn)平方米,其中住宅物業(yè)6070萬(wàn)平方米,占全市住宅總量50%以上,基本上以新建的小區(qū)為主。武漢有8家一級(jí)企業(yè)。武漢只有不到20%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。武漢的專業(yè)分包市場(chǎng)不成熟,僅有保潔分包,作業(yè)層工資水平與深圳差距不大。
武漢物業(yè)管理市場(chǎng)容量巨大,前景看好。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,行業(yè)整體服務(wù)水平和企業(yè)規(guī)模均低于深圳。外地知名物管企業(yè)進(jìn)入武漢市場(chǎng),基本走自管路線,不對(duì)外拓展市場(chǎng)。
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說(shuō)明
1、本報(bào)告的研究范圍覆蓋武漢的宏觀環(huán)境、十大區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)管理行業(yè)。
2、本報(bào)告的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)均源自三天實(shí)地調(diào)查,通過(guò)分層抽樣調(diào)研、同行訪談及查閱政府披露的相關(guān)資料獲取數(shù)據(jù)。
3、本報(bào)告的研究結(jié)果旨在為公司進(jìn)入武漢市場(chǎng)提供參考。
4、由于受調(diào)研時(shí)間、人力及抽樣數(shù)量所限,本報(bào)告在內(nèi)容的全面性和數(shù)據(jù)寬度上有一定局限性。對(duì)于部分趨勢(shì)判斷源于人員訪談和資料查詢。
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第一部分:宏觀環(huán)境1.0武漢概況
1.1地理概貌
武漢是湖北省省轄市,湖北省省會(huì)。位于江漢平原東緣,長(zhǎng)江與漢水交匯處。北距首都北京1190公里。東與黃岡市、鄂州市、大冶市接壤,南與咸寧市、嘉魚(yú)縣、洪湖市相連,西與仙桃市、漢川市毗鄰,北與孝感市、紅安縣、麻城市相接。南北最大縱距155公里,東西最大橫距134公里,轄區(qū)總面積8467平方公里,其中市區(qū)面積3963.6平方公里,城市建成區(qū)面積202平方公里,F(xiàn)轄江岸區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)、漢南區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等13個(gè)區(qū)。總?cè)丝?79萬(wàn)人,其中城市人口五百多萬(wàn)人。居民以漢族為主。
長(zhǎng)江、漢水把市區(qū)分割為武昌、漢口、漢陽(yáng)三部分,形成"三鎮(zhèn)鼎立"的獨(dú)特城市格局。屬典型的亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候,四季分明。年平均氣溫16.4℃。夏季高溫持續(xù)時(shí)間長(zhǎng),極端最高氣溫為41.3℃,最低氣溫為-18.1℃。
1.2政區(qū)規(guī)劃及市區(qū)人口
序號(hào)總計(jì)1江岸區(qū)城區(qū)土地面積(平方公里)8494.4164.24人口密度(人/平方公里)9259908201*年201*年年人口(萬(wàn)人)人口(萬(wàn)人)85874.1831201*年人口(萬(wàn)人)78663.6201*年人口(萬(wàn)人)78163.2第7頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
2345678910111213江漢區(qū)口區(qū)漢陽(yáng)區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)漢南區(qū)蔡甸區(qū)江夏區(qū)黃陂區(qū)新洲區(qū)33.4346.39108.3481.2245.80509.00439.19287.701108.10201*.002261.001500.00137631158044581201*9954155355936741832348663862.671.061.0116.049.098.034.510.644.961.287.188.04653.7.48.297.745.57924.510.546.264.8109.995.7465347.7944572.923.910.747.967.7111.395
1.3武漢與中部五省會(huì)城市綜合比較分析
武漢要在中部崛起中發(fā)揮戰(zhàn)略支點(diǎn)作用,必須把武漢放到廣闊的中部地區(qū)來(lái)進(jìn)行比較,將武漢同中部其他五省的中心城市在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新能力等方面進(jìn)行對(duì)比。只有在對(duì)比中發(fā)現(xiàn)武漢真正的比較優(yōu)勢(shì),進(jìn)而充分發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì),才能更好的確定武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點(diǎn)地位。
1.3.1中部各省市的基本定位和發(fā)展態(tài)勢(shì)
在“中部崛起”未被確定為國(guó)家戰(zhàn)略之前,中部地區(qū)主要依賴東部沿海長(zhǎng)三角等三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極借船出海或各有所投,相互間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密度不高。山西憑借獨(dú)特的資源和鄰近環(huán)渤海地區(qū),積極謀求東進(jìn)戰(zhàn)略;安徽、江西和湖南三省更多的將自身定位于“泛長(zhǎng)三角”或“泛珠三角”的外圈,安徽的戰(zhàn)略指引為“融入長(zhǎng)三角、帶動(dòng)大皖江”,江西則提出了“三個(gè)基地、一個(gè)后花園”的戰(zhàn)略,湖南也明確了“湖南向南”的戰(zhàn)略意圖;河南實(shí)施了構(gòu)筑以鄭州為中心的“中原城市群戰(zhàn)
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略”,而湖北地理上居于我國(guó)絕對(duì)的中部,不鄰近于任何經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極,其戰(zhàn)略為打造以武漢為中心的城市經(jīng)濟(jì)圈,優(yōu)先促進(jìn)武漢的發(fā)展。1.3.2武漢與中部五省會(huì)城市的綜合比較
1.3.2.1武漢在中部六市中處于經(jīng)濟(jì)高地,有望成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略支點(diǎn)要撬動(dòng)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,本身也應(yīng)該是一個(gè)經(jīng)濟(jì)高地,其目標(biāo)是成為地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上,201*年武漢市的生產(chǎn)總值在六個(gè)城市中居于領(lǐng)先地位,達(dá)到了3960億元,而其他五市的生產(chǎn)總值均未超過(guò)3100億元。同期而言,鄭州市GDP為3002億,長(zhǎng)沙市GDP為3000億元,太原市GDP為1468億元,合肥市GDP為1664.84億元,南昌市GDP為1650億元14.5%。同時(shí)武漢生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率比中部其他城市也占優(yōu)勢(shì),201*年武漢生產(chǎn)總值較上一年的增長(zhǎng)率為15.1%,同期長(zhǎng)沙為15%,南昌為14.5%,合肥為17.2%,太原8.1%,鄭州12.5%?梢钥闯觯錆h由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好,發(fā)展速度僅略微落后于合肥,但年增長(zhǎng)15.1%的增速還是相當(dāng)可觀的,仍處于快速增長(zhǎng)期。隨著中部的崛起,武漢作為華中地區(qū)最大的智力集中區(qū),經(jīng)濟(jì)發(fā)展將繼續(xù)領(lǐng)跑中部六省。
1.3.2.2武漢投資與消費(fèi)相對(duì)旺盛,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率有待提高
作為戰(zhàn)略支點(diǎn)的城市通常是高效率集體消費(fèi)的空間組織。城市的戰(zhàn)略支點(diǎn)地位的確立還有助于同時(shí)拉動(dòng)城市中投資和需求的重要經(jīng)濟(jì)部門(mén)。武漢市201*年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為2252.05億元和1850.05億元,大大領(lǐng)先于其他五市(如圖3)。
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圖三:201*年中部六市投資和消費(fèi)水平對(duì)比
2500201*150010005000武漢鄭州長(zhǎng)沙合肥南昌太原全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)
1.3.2.3武漢吸納人口多,城市聚集力較強(qiáng)
作為戰(zhàn)略支點(diǎn)的城市不僅要產(chǎn)業(yè)集聚和要素集聚程度高,而且要潛力大,更重要的是能夠?yàn)榱鲃?dòng)人口提供較多的就業(yè)崗位,輻射擴(kuò)散能力強(qiáng),對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)作用大。
根據(jù)世界城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn),一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定增長(zhǎng),其人口規(guī)模不少于10萬(wàn);一個(gè)城市要達(dá)到自我增長(zhǎng),其人口規(guī)模最低點(diǎn)是50萬(wàn)人;要成為具有輻射周邊城市影響力的中心主導(dǎo)城市,必須具備100萬(wàn)人口規(guī)模。從城市的人口總量來(lái)看,武漢市人口數(shù)是六個(gè)城市中唯一超過(guò)800萬(wàn)人的(如圖4),比第二位的鄭州多了100多萬(wàn)人,比合肥及太原兩市的總和還多。表明武漢市早就跨進(jìn)了成為中部中心主導(dǎo)城市的人口數(shù)量門(mén)檻。
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圖四:201*年中部六市人口比較
1201*000800600400201*武漢長(zhǎng)沙鄭州南昌合肥太原641.74979735.6491500347.14人口(萬(wàn)人)
城市面積上武漢市僅列第2名,與其他五市差距不大。在人口密度上,武漢市平均每平方公里有946人,略少于鄭州的961人,但遠(yuǎn)多于其他4個(gè)城市平均每平方公里的人口數(shù),其中長(zhǎng)沙541人,南昌605人,合肥612人,太原490人。表明武漢市的吸引力較大,自然增長(zhǎng)的人口及外來(lái)人口愿意在此生息繁衍,同時(shí)城市聚集經(jīng)濟(jì)的效率高,平均每平方公里土地支撐的人口比其他城市更多,從而能吸收更多的就業(yè)人口,對(duì)周邊地區(qū)輻射擴(kuò)散能力較強(qiáng)。
1.3.2.4武漢城市建設(shè)相對(duì)較好,有望成為產(chǎn)業(yè)承接的重要平臺(tái)
處于戰(zhàn)略支點(diǎn)地位的中心城市須有適合企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施、法律秩序等,才能首先承接起發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,并進(jìn)一步輻射到周邊地區(qū)。201*年武漢市地方財(cái)政一般預(yù)算收入在中部居于榜首,鄭州、長(zhǎng)沙緊隨其后,南昌、合肥、太原則遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在后面(如圖五)。
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圖5:201*年中部六市地方財(cái)政一般預(yù)算收入比較
300277.32260.4250201*50100500武漢鄭州長(zhǎng)沙南昌合肥太原102.15205.57160.94116.92地方財(cái)政一般預(yù)算收入
地方財(cái)政一般預(yù)算收入高,一方面表明武漢市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),能創(chuàng)造更多的社會(huì)資源,但同時(shí)也反映出武漢市政府財(cái)政收入的自組織能力較好,有能力組織城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、法律秩序建設(shè)、人文條件建設(shè)等。根據(jù)201*年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告,武漢市在基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力上排名13,同期長(zhǎng)沙14,南昌24,合肥15,鄭州18。這一指數(shù)既包括了市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)、對(duì)外基本基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù),也包括了信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)。其中對(duì)外基本基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)排名中,武漢還進(jìn)入了前10名。表明武漢市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在中部而言水平較高,有助于武漢成為承接發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺(tái),對(duì)于奠定武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點(diǎn)地位將產(chǎn)生顯著的影響。
1.3.2.5武漢城市圈綜合實(shí)力強(qiáng),但單項(xiàng)指標(biāo)稍遜一籌
在中部六大城市圈的比較方面(如表3),201*年武漢城市圈綜合競(jìng)爭(zhēng)力居第一位。其中表現(xiàn)突出的是綜合市場(chǎng)占有率和綜合生產(chǎn)率,
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都處于第一名,表明武漢城市圈整體生產(chǎn)效率高,爭(zhēng)奪市場(chǎng)資源和占有市場(chǎng)的能力強(qiáng)。武漢城市圈在綜合就業(yè)增長(zhǎng)上位于中等水平,一定程度上反映出武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待改進(jìn)升級(jí),勞動(dòng)密集型的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足,導(dǎo)致吸納就業(yè)人口的能力弱。環(huán)境資源成本節(jié)約和綜合收入水平名次排后,表明武漢城市圈資源利用效率低下,經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行成本較高,居民收入增長(zhǎng)幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不相符。這反映出武漢城市圈在中部地區(qū)的綜合實(shí)力是首屈一指的,但同時(shí)也存在著一些問(wèn)題,如何改進(jìn)武漢城市圈整體協(xié)調(diào),擴(kuò)大就業(yè),改進(jìn)資源利用率等方面均須進(jìn)一步研究探索。武漢應(yīng)充分依托于武漢城市圈的輻射帶動(dòng)作用,整體競(jìng)爭(zhēng)功能,擴(kuò)大在中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響力。
2.0城市現(xiàn)狀
武漢是全國(guó)重要的工業(yè)基地和交通通信樞紐,內(nèi)陸最大的綜合性中心城市和沿江開(kāi)放城市,國(guó)家綜合配套改革試點(diǎn)城市。201*年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大達(dá)到3960億元,緊隨寧波居全國(guó)第13位。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)40427個(gè),包括冶金、機(jī)械、紡織、化工、電子電氣、食品、服裝、電力、交通運(yùn)輸設(shè)備制造、建材等33個(gè)工業(yè)行業(yè)大類,并形成了鋼鐵、汽車(chē)、機(jī)電、高新技術(shù)等四大支柱性產(chǎn)業(yè)。全市耕地面積22.5
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萬(wàn)公頃。城區(qū)綠化覆蓋率為31.6%。
武漢是全國(guó)十大鐵路樞紐之一,主要對(duì)外干線有京廣線、漢丹線、武大線和京九聯(lián)絡(luò)線。水路航運(yùn)綜合能力位于全國(guó)內(nèi)河之首,是重要的水陸聯(lián)運(yùn)樞紐。公路以107、316、318及106國(guó)道為主干,形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò),公路里程達(dá)到2826.5公里。武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)是華中地區(qū)的航空樞紐。全市各類運(yùn)輸貨運(yùn)總周轉(zhuǎn)量790億噸公里,客運(yùn)總周轉(zhuǎn)量193億人公里。武漢市郵政局是湘、鄂、贛、桂、川、滇、黔七省郵運(yùn)調(diào)度中心。
市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市景觀面貌近年來(lái)顯著改善,相繼建成武漢機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)江二橋、武漢客運(yùn)港等一批重大城市基礎(chǔ)設(shè)施,武漢國(guó)貿(mào)中心和漢口商業(yè)城等建筑高度達(dá)到200米以上。為適應(yīng)改革開(kāi)放和現(xiàn)代高科技迅猛發(fā)展的形勢(shì),在原來(lái)先后開(kāi)辟的12個(gè)工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上,又開(kāi)辟了東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等4個(gè)新型工業(yè)區(qū)。2.1武漢都市圈
武漢都市圈應(yīng)以武漢市為核心,包括以武漢市為圓心,半徑為100公里范圍內(nèi)的黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門(mén)等8個(gè)省轄城市,大冶等7個(gè)縣級(jí)城市和15個(gè)縣。武漢都市圈以不足全省三分之一的土地面積,承載了全省二分之一以上的人口,創(chuàng)造了全省60%的GDP。
武漢都市圈已形成較明顯的圈層結(jié)構(gòu):以武漢市江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等城區(qū)為核心,以武漢市東
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西湖區(qū)、漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等外圍城區(qū)為內(nèi)圈層,以黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門(mén)等城市及其它縣級(jí)城市為外圈層。2.2城市空間布局
武漢將推進(jìn)居住新區(qū)建設(shè)。適應(yīng)新的城市功能布局,重點(diǎn)推進(jìn)后湖片、金銀湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、廟山片等六大居住新區(qū)建設(shè)。在遠(yuǎn)城區(qū)重點(diǎn)啟動(dòng)灄口、吳家山、蔡甸、陽(yáng)邏、紙坊等區(qū)域的住宅建設(shè)。
同時(shí)實(shí)施舊城改造。圍繞整合資源、提升功能、改善環(huán)境,重點(diǎn)實(shí)施永清、花樓、王家墩、鸚鵡洲、積玉橋等板塊及漢江兩岸改造建設(shè),對(duì)一元路、漢正街、曇華林等優(yōu)秀歷史文化街區(qū)(建筑)實(shí)行保護(hù)性改造。
3.0武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃3.1“十一五”住房發(fā)展的基本思路
圍繞不斷改善居民的居住條件,優(yōu)化住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和空間布局,提高住宅品質(zhì)和配套水平,加大住房社會(huì)保障和節(jié)能省地型住宅建設(shè)力度。加大住宅社會(huì)保障力度,發(fā)展節(jié)能省地型住宅,確保住宅建設(shè)的舒適化和節(jié)約化。
調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足市民自住需求的中低價(jià)位、中
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小套型普通商品住房,特別是經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房;嚴(yán)格限制低密度、大套型商品住房,繼續(xù)停止別墅類項(xiàng)目的建設(shè)。
優(yōu)化住房空間布局。與城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接,方便市民生產(chǎn)生活,堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉,實(shí)現(xiàn)漢口、漢陽(yáng)、武昌三鎮(zhèn)均衡發(fā)展。
完善配套設(shè)施。按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高智能管理的要求,完善住宅小區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施,提升公共服務(wù)功能,加強(qiáng)和健全安全防范和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。
加強(qiáng)住房保障。加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模,規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房管理。完善廉租房制度,運(yùn)用租金補(bǔ)貼、租金核減和配房租賃等方式,擴(kuò)大廉租住房政策覆蓋面。
發(fā)展節(jié)能省地型住宅。按照國(guó)家節(jié)能規(guī)范要求,大力推動(dòng)既有住宅節(jié)能改造,新建住房全面執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),提高土地集約化使用水平。3.2規(guī)劃指標(biāo)
◇201*年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到32平方米!笞≌⒐た偯娣e累計(jì)實(shí)現(xiàn)4450萬(wàn)平方米,其中:1、普通商品住房竣工面積201*萬(wàn)平方米;2、經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積1200萬(wàn)平方米;3、廉租住房1500套;
4、其他類型住房竣工面積1250萬(wàn)平方米!笞》勘U现笜(biāo)
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1、通過(guò)實(shí)施廉租住房制度,201*年末對(duì)人均住房使用面積在6平方米以下的最低收入家庭全面實(shí)行廉租住房保障;201*年末對(duì)人均住房使用面積在8平方米以下的最低收入家庭全面實(shí)行廉租住房保障。
2、通過(guò)實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),累計(jì)改善15萬(wàn)戶中低收入住房困難家庭的居住條件!蠓康禺a(chǎn)管理服務(wù)指標(biāo)
1、新建住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理招投標(biāo)率達(dá)到100%、物業(yè)管理實(shí)施率達(dá)到100%;
2、國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到10家以上,二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到100家;
3、住房公積金歸集額年平均增長(zhǎng)率達(dá)10%,住房公積金運(yùn)用率達(dá)到78%以上!笞≌ㄔO(shè)用地指標(biāo)
住宅建設(shè)用地面積2230公頃,其中:1、普通商品住房用地1100公頃;
2、經(jīng)濟(jì)適用住房用地670公頃(含廉租住房);3、其他商品住房用地460公頃。4.0經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
指標(biāo)人口(萬(wàn)人)地區(qū)GDP(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占固定資產(chǎn)投資比例房屋施工面積#住宅房屋竣工面積#住宅年末實(shí)有房屋建筑面積201*年979396025.33%3798.10萬(wàn)m869.83#768.23萬(wàn)m22201*年8583141.5026.53%3195.41萬(wàn)m933.37#811.62萬(wàn)m22201*年831259027.63%2876.92萬(wàn)m873.83#774.47萬(wàn)m2220344.03萬(wàn)m219474.2萬(wàn)m218540.83萬(wàn)m2第17頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
年末實(shí)有住宅建筑面積商品房銷(xiāo)售面積城市居民人均居住面積12399.03732.07m29.28m215.45萬(wàn)m2721316712.4422211630.8萬(wàn)m1135.41m28.25m131.88萬(wàn)m2299914357.64222210819.18萬(wàn)m960.88萬(wàn)m2226.86m128.12萬(wàn)m1975912359.9822房屋空置面積職工平均工資城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最低工資標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)700元/月,遠(yuǎn)城區(qū)600元/月5.0能源供應(yīng)
5.1武漢市城市供水價(jià)格
供水價(jià)格類別(元/立方米)第一級(jí):戶月用水量(戶籍人口4人及以下,下同)25立方米(含本數(shù))以內(nèi)居1.10月人均用水量(戶籍人口5人及以上,下同)6.250.801.90(元/立方米)(元/立方米)污水處理費(fèi)到戶價(jià)格民立方米(含本數(shù))以內(nèi)第二級(jí):戶月用水量中25立方米(不含本數(shù))-33生立方米(含本數(shù))的水量1.65活月人均用水量中6.25立方米(不含本數(shù))-8.25立方米(含本數(shù))的水量用第三級(jí):戶月用水量中超過(guò)33立方米(不含本數(shù))水的水量2.20月人均用水量中超過(guò)8.25立方米(不含本數(shù))的水量行政事業(yè)用水工業(yè)用水經(jīng)營(yíng)服務(wù)用水特種行業(yè)用水1.501.652.354.800.800.800.800.802.302.453.155.600.803.000.802.455.2供電價(jià)格
目錄電價(jià)(電壓等級(jí)不滿1千伏)項(xiàng)目1、居民生活電價(jià)2、非居民照明電價(jià)計(jì)量單位元/千瓦時(shí)元/千瓦時(shí)價(jià)格或者標(biāo)準(zhǔn)0.5730.95文件依據(jù)武價(jià)商字[201*]112號(hào)武價(jià)商字[201*]112號(hào)第18頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
3、商業(yè)電價(jià)4、非工業(yè)普通工業(yè)電價(jià)5、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電6、貧困縣農(nóng)業(yè)排灌用電元/千瓦時(shí)元/千瓦時(shí)元/千瓦時(shí)元/千瓦時(shí)0.950.8250.4800.260武價(jià)商字[201*]112號(hào)武價(jià)商字[201*]112號(hào)武價(jià)商字[201*]112號(hào)武價(jià)商字[201*]112號(hào)
5.3天然氣銷(xiāo)售價(jià)格及收費(fèi)依據(jù)
單位:元/立方米其他3.28用氣類別現(xiàn)行價(jià)格居民生活2.30普通工業(yè)2.20以上價(jià)格根據(jù)天然氣出廠價(jià)格進(jìn)行聯(lián)動(dòng),如有調(diào)整以天然氣公司公布資料為準(zhǔn)。天然氣價(jià)格收費(fèi)依據(jù):
1、武價(jià)商[201*]21號(hào)《武漢市物價(jià)局關(guān)于天然氣出廠價(jià)格調(diào)整后價(jià)格聯(lián)動(dòng)安排的請(qǐng)示》。2、鄂價(jià)能交函[201*]14號(hào)《省物價(jià)局關(guān)于武漢市天然氣銷(xiāo)售價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)整的批復(fù)》。天然氣服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)序號(hào)一12服務(wù)項(xiàng)目燃?xì)獗眍愋蘩砘蚋鼡Q表前閥修理或更換表尾閥20元/只15元/只收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含材料費(fèi)(帶氣作業(yè))不含材料費(fèi)不含材料費(fèi)(6米以外每米加收勞務(wù)費(fèi)3戶內(nèi)尾管改管(6米)以內(nèi)20元/次5元)因客戶私裝、私改造成的漏氣維修參照以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4燃?xì)獗砩祥T(mén)校對(duì)30元/個(gè)客戶表具正常情況下的人工費(fèi)表具因人為損壞需收取表具費(fèi)用,按表5更換燃?xì)獗?5元/次具購(gòu)進(jìn)成本收。ū砭咄、慢收取補(bǔ)氣費(fèi)用)678戶內(nèi)表具拆除報(bào)停檢修、更換家用調(diào)壓器檢修瓶組調(diào)壓閥90元/戶15元/次15元/次只對(duì)中壓進(jìn)戶客戶、不含材料費(fèi)不含材料費(fèi)備注二123其它戶內(nèi)安全檢查民用客戶辦證費(fèi)IC卡工本費(fèi)15元/戶5元/戶10元/戶應(yīng)客戶要求上門(mén)收取服務(wù)費(fèi)補(bǔ)卡時(shí)收取第19頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
4點(diǎn)火通氣10元/戶80元/次100元/次200元/戶民用二次點(diǎn)火時(shí)收取不帶氣作業(yè),不含材料費(fèi)帶氣作業(yè),不含材料費(fèi)56移表工商客戶辦證費(fèi)天然氣服務(wù)收費(fèi)依據(jù):
1、武價(jià)函[201*]71號(hào)文《武漢市物價(jià)局關(guān)于武漢市天然氣有限公司服務(wù)性收費(fèi)的復(fù)函》。
2、武漢市物價(jià)局服務(wù)價(jià)格收費(fèi)許可證:01-001201*1。
5.4瓶裝液化氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/瓶)服務(wù)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格4.8公斤14.5公斤49公斤(請(qǐng)向公司客戶服務(wù)中心咨詢85551111)13樓3元/瓶1樓7元/瓶2樓12元/瓶3樓以上與用戶協(xié)商應(yīng)是100元350元送氣上門(mén)1元48樓4元/瓶912樓7元/瓶12樓以上與用戶協(xié)商開(kāi)戶交瓶開(kāi)戶租瓶開(kāi)戶15元60元25元130元5.5有線電視
序號(hào)1234項(xiàng)目名稱安裝服務(wù)費(fèi)視聽(tīng)維護(hù)費(fèi)拆裝費(fèi)報(bào)停手續(xù)費(fèi)計(jì)算單位戶戶、月戶戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元)280106010收費(fèi)依據(jù)武價(jià)函[1993]4號(hào)[1996]63號(hào)同上同上同上備注第20頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
第二部分:房地產(chǎn)市場(chǎng)
1.0武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)綜合分析
在過(guò)去幾年中,武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)上升通道,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯,由曾經(jīng)的中部“價(jià)格洼地”一躍成為中部地區(qū)最高。這種變化,既有“中部崛起”的利好背景下城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性推動(dòng),也與武漢以自住為主的市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)密切相關(guān)。不過(guò),武漢三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境不同,政府發(fā)展規(guī)劃定位存在差異,導(dǎo)致了房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展分化現(xiàn)象日益明顯。2.0201*年土地市場(chǎng)綜述
201*年全年,武漢市土地市場(chǎng)交易量整體下滑明顯,主要原因有以下兩點(diǎn):一方面是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)遇冷,購(gòu)房者的觀望情緒傳導(dǎo)至土地市場(chǎng),開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展信心不足,資金投入謹(jǐn)慎。另一方面,前期部分開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地較多,占用大量資金,而市場(chǎng)冷清和國(guó)家實(shí)行從緊的貨幣政策雙重影響,開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金回籠和貸款投資兩端出現(xiàn)緊張局面,而在國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理后,開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)囤積土地的處理,市場(chǎng)中土地需求量減少。
201*年武漢市共推出地塊68幅,成交49幅;實(shí)際成交面積1011460.48平方米(約1516畝),與去年同期相比減少1564542.16平方米(約2346.8畝),降幅為60.75%。實(shí)現(xiàn)交易金額57.948億元,同201*年的253.171億元相比減少了77.1%。平均樓面地價(jià)為2203元/平方米,同201*年的2538元/平方米相比下降了335元,降幅為13.2%。
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2.1中心城區(qū)土地市場(chǎng)供需情況
201*年武漢市共推出地塊68幅,成交49幅;實(shí)際成交面積1011460.48平方米(約1516畝),與去年同期相比減少1564542.16平方米(約2346.8畝),降幅為60.75%。
45004000350030002500201*1500100050002067.51516201*年-201*年武漢土地成交情況(單位:畝)3755.93863201*年201*年201*年201*年武漢三鎮(zhèn)土地交易(招、拍、掛)情況:區(qū)域漢口漢陽(yáng)武昌總計(jì)宗數(shù)1992149實(shí)際出讓面積面積比例(平方米)360480.1535.6%195597.7519.3%455382.5845.1%1011460.48100%成交金額金額(億)32.546.3319.0857.95比例56.2%10.9%32.9%100%從實(shí)際成交面積分布來(lái)看,漢口和武昌所占比例最大,分別為35.6%和45.1%;從成交金額來(lái)看,漢口區(qū)域所出讓土地大部分處于中心城區(qū),交易價(jià)格較高,成交金額為32.54億,占總成交額的56.2%。2.2201*年土地市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)
具體分析201*年武漢市的土地市場(chǎng),我們可以留意到有以下七個(gè)特征。
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第一,開(kāi)發(fā)商投資信心嚴(yán)重受挫,地塊流拍多,成交率低。
從地塊成交率來(lái)看,201*年,武漢土地交易中心共推出土地68幅,其中成交49幅,流拍7幅,成交率為72%,由此可見(jiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控和金融風(fēng)暴對(duì)開(kāi)發(fā)商投資信心的打擊程度。12次流拍既說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)日趨理智的商業(yè)素養(yǎng),也暗示了土地市場(chǎng)并非“唯成本是從”的價(jià)值理念,土地供方需慎重綜合評(píng)估土地價(jià)值。
第二,掛牌土地整體實(shí)行單量控制,大面積地塊難覓蹤影。
從成交土地的面積來(lái)看,進(jìn)入201*年以來(lái),為了實(shí)踐宏觀調(diào)控政策所倡導(dǎo)的“集約高速利用土地”的指導(dǎo)思想。武漢土地管理部門(mén)對(duì)出讓土地整體實(shí)行單量控制。49幅出讓土地中,建筑面積在30萬(wàn)平方米以上的地塊僅1幅,為武漢市泰宇商貿(mào)有限公司在口區(qū)農(nóng)利村以57500萬(wàn)元拿下的P(201*)068地塊,建筑面積為34萬(wàn)平方米;10-20萬(wàn)平方米的地塊也只有6幅;5-10萬(wàn)平方米的地塊為13幅;而小于5萬(wàn)平米的地塊最多,為29幅,占全部出讓土地的59%。第三,伴隨單幅地塊面積的“縮水”,成交總價(jià)也較低。
從成交金額來(lái)看,201*年武漢市的平均樓面地價(jià)為2203元/平方米。由于單幅地塊的面積普遍較小,單幅地塊的成交總價(jià)也普遍較低。49幅出讓土地中,成交金額在5千萬(wàn)元以下的地塊最多,有21幅,占43%的比例;5千萬(wàn)至一億元的地塊為11幅,1-5億元的地塊為15幅,5億元以上的僅2幅。其中,武漢武商集團(tuán)股份有限公司以107000萬(wàn)元買(mǎi)下的P(201*)062地塊位于江漢區(qū)滑坡路,為201*年出讓地塊中成交總價(jià)之首。
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第四,武昌、漢口的中心區(qū)域成為土地出讓的熱點(diǎn)。
從成交地塊的所在區(qū)域來(lái)看,已成交的49幅地塊中,漢口、武昌分別成交19、21幅,且成交地塊多為二環(huán)之內(nèi)。漢陽(yáng)最少,只有9幅。由此可見(jiàn),武昌、漢口的中心城區(qū)持續(xù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn),但是隨著中心城區(qū)土地資源的逐步減少、拆遷難度的持續(xù)加大及銷(xiāo)售價(jià)格的攀升,城市次中心或?qū)⒊蔀?01*年以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。整個(gè)武漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出中心城區(qū)和郊區(qū)為兩極,城市次中心為中間的扁平化發(fā)展態(tài)勢(shì)。
(成交幅數(shù),百分比)
武漢三鎮(zhèn)土地成交比例9,19%20,41%19,40%武昌漢口漢陽(yáng)
第五,平均容積率大為降低。
201*年-201*年武漢土地容積率情況3.532.521.510.5033.32.7
201*年201*年201*年從
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成交地塊的平均容積率來(lái)看,201*年和201*年分別為3.0和3.3,而201*年僅有2.69,容積率下降很大,滿足了人們對(duì)居住舒適度越來(lái)越高的要求。
第六,行業(yè)巨頭“按兵不動(dòng)”,天價(jià)“地王”蹤影難見(jiàn)。
從土地受讓人的情況來(lái)看,受中央宏觀調(diào)控和金融風(fēng)暴的影響,市場(chǎng)趨勢(shì)不明確,投資風(fēng)險(xiǎn)大增,武漢本土開(kāi)發(fā)商幾乎都面臨著一定的資金壓力,在201*年土地交易市場(chǎng)上表現(xiàn)的非常謹(jǐn)慎。武漢二十強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)中,除排名第二的武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司以1.8億元拿下P(201*)040號(hào)地塊,以及排名第十四的湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司以5660萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得P(201*)013地塊,其余十八家企業(yè)均“按兵不動(dòng)”,未出手購(gòu)買(mǎi)一幅地塊。作為武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“第一梯隊(duì)”,萬(wàn)科、福星惠譽(yù)、金地等名企全面收縮陣線,再難見(jiàn)到前兩年動(dòng)輒幾十億元以上的天價(jià)“地王”。此現(xiàn)象固然與201*年的市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān),但同時(shí)需要指出的是,二十強(qiáng)企業(yè)在06、07年購(gòu)得大量土地,需要時(shí)間完成開(kāi)發(fā)周期,也是一個(gè)不可忽視的原因。第七、上冷下熱,冷熱不均。
一是上半年相對(duì)冷清(僅成交12宗),下半年相對(duì)集中(成交37宗)。二是中小地塊尤其是中心城區(qū)的小地塊受到開(kāi)發(fā)商熱捧。如P(201*)004,P(201*)008,P(201*)029等地塊都是經(jīng)過(guò)幾十、上百輪竟拍才成交,而面積較大的地塊尤其是城郊結(jié)合部的大面積地塊則相對(duì)冷清,很多都是在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下成交。
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2.3樓面地價(jià)排行:
地塊編號(hào)地塊位置出讓面積(公頃)3.2土地用途使用年限商業(yè)金融業(yè)40住宅70住宅70容積率每畝單價(jià)樓面地(萬(wàn)元/畝)價(jià)(元/平米)2229.186687.5成交價(jià)競(jìng)得人(萬(wàn)元)P(201*)062江漢區(qū)滑坡路5107000武漢武商集團(tuán)股份有限公司武漢市泰宇商貿(mào)公司武漢寶吉物業(yè)管理有限公司湖北長(zhǎng)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司湖北省鐵路公司湖北十里投資發(fā)展股份有限公司武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司P(201*)068P(201*)046口區(qū)農(nóng)利村洪山區(qū)和平街三角路村中北路延長(zhǎng)線10.253.5、0.61、3.32.6374.161675.67575008.02320.691850.1438570P(201*)0014.002住宅702.5以內(nèi)350.662103.9521050P(201*)021P(201*)002江岸區(qū)二2.32七街趙家條319號(hào)漢陽(yáng)區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東3.3851住宅70住宅703.2572.862685199502.2以內(nèi)382.07260519400P(201*)040漢陽(yáng)區(qū)歸4.44元寺西南部、攔江堤路以北住宅702.5271.731630.3618090
2.4成交金額排行
地塊編號(hào)P(201*)062地塊位置江漢區(qū)滑坡路成交面積()3201*土地用途商業(yè)金融成交價(jià)(萬(wàn)元)107000容積率5第26頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
P(201*)068P(201*)045號(hào)P(201*)046P(201*)067P(201*)001P(201*)021P(201*)002P(201*)040P(201*)004P(201*)030
口區(qū)農(nóng)利村洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)(中北路延長(zhǎng)線B地塊)洪山區(qū)和平街三角路村江漢區(qū)青年大道常青路特一號(hào)中北路延長(zhǎng)線漢陽(yáng)區(qū)墨水湖北路以南十升小路以東漢陽(yáng)區(qū)歸元寺西南部、攔江堤路以北京漢大道B—3洪山區(qū)雄楚大道與丁字橋路交匯處10255189644.88024020310400403386844422578237819住宅住宅住宅商業(yè)住宅住宅住宅住宅住宅、商業(yè)住宅575004145038570211002105019950194001809017650154003.52.52.63.52.53.22.22.55.03江岸區(qū)二七街趙家條319號(hào)232112.5附中心城區(qū)(招、拍、掛)土地成交一覽表:
武昌區(qū)域(招、拍、掛)土地成交一覽表:地塊編號(hào)P(201*)001地塊位置地塊面用途積(公頃)住宅70年容積率畝單價(jià)樓面地價(jià)成交價(jià)(萬(wàn)元)(元/平格(萬(wàn)米)元)350.662103.9521050競(jìng)得人中北路4.002延長(zhǎng)線2.5湖北長(zhǎng)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司湖北健龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖北宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢市洪山區(qū)江宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司武漢光谷聯(lián)合股份有限公司P(201*)009武昌區(qū)中北路余家湖村武昌區(qū)徐家棚街武車(chē)五村108號(hào)武昌區(qū)中南路街夏家村洪山區(qū)雄楚大道與丁0.7435商服40年5.0以內(nèi)981.852945.5310950P(201*)0180.15住宅70年1.5262.922629610P(201*)0260.26住宅70年1.8255.082125.621000P(201*)0303.78住宅70年3271.461357.3115400第27頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
字橋路交匯處P(201*)034洪山區(qū)5.64方家咀住宅70年1.3101.471170.538580武漢雙環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖北長(zhǎng)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司P(201*)039洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)(中北路延長(zhǎng)線D地塊)0.78住宅70年2.5340.172041.033980P(201*)041P(201*)042洪山區(qū)0.41秦園路武昌區(qū)團(tuán)結(jié)村東側(cè)洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)(中北路延長(zhǎng)線B地塊)洪山區(qū)和平街三角路村武昌區(qū)紫陽(yáng)街南湖新千家街131號(hào)2.11住宅70年2.7404.012244.482490湖北新紀(jì)元實(shí)業(yè)有限公司湖北省建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢長(zhǎng)航三鼎置業(yè)有限公司商服402.8年、住宅70年住宅70年2.5272.432777.968630P(201*)0458.96308.481850.8641450P(201*)0468.02住宅70年2.6320.691850.1438570武漢寶吉物業(yè)管理有限公司武漢鑫瑞馳置業(yè)有限公司P(201*)0500.88商服40年住宅70年2.2205.751402.812730P(201*)051P(201*)057洪山區(qū)2.62和平鄉(xiāng)武豐村洪山區(qū)和平鄉(xiāng)余家頭村0.8住宅70年住宅70年2.4272.891705.5710720武漢天寶置業(yè)發(fā)展有限公司湖北新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢市巡司河物業(yè)2.8187.511004.522240P(201*)060武昌區(qū)1.94倒口湖住宅70年2.45104.28638.883030第28頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
發(fā)展有限公司P(201*)065洪山區(qū)獅子山街王家灣武昌區(qū)中北路227號(hào)武昌區(qū)徐東路40號(hào)2.78住宅70年2.4224.151400.99330湖北國(guó)海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢惠川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖北省軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部房屋開(kāi)發(fā)總公司湖北阜華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司P(201*)0691住宅70年4373.471400.55630P(201*)0740.9住宅70年2.57191.431117.392570P(201*)076洪山區(qū)0.74洪山鄉(xiāng)幸福村住宅70年4.82129.08401.691440201*年武昌區(qū)域?qū)崿F(xiàn)土地成交面積455382.58,實(shí)現(xiàn)成交金額19.08億;所出讓地塊以住宅為主,平均容積率為2.73,平均畝單價(jià)為292.5萬(wàn)元,平均樓面地價(jià)為1693.09元/。
漢口中心區(qū)域(招、拍、掛)土地成交一覽表:地塊編號(hào)P(201*)004地塊位置地塊面用途積(公頃)住宅70年商服40年住宅70年容積率畝單價(jià)樓面地價(jià)成交價(jià)(萬(wàn)元)(元/平格(萬(wàn)米)元)2035.976107.8817650競(jìng)得人京漢大0.58道B—35.0武漢銀泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司劉桂華P(201*)007后湖鄉(xiāng)3.68花橋村2.4257.991612.4114250P(201*)008P(201*)011江漢區(qū)天門(mén)墩7號(hào)江岸區(qū)解放公園路71號(hào)0.30住宅70年住宅70年3.51129.314839.8650100.775.2844.522436.119810湖北金凌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第29頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
P(201*)019P(201*)021橋口區(qū)漢宜路10號(hào)江岸區(qū)二七街趙家條319號(hào)1.71住宅70年商服40年住宅70年3582.85291414950武漢華漢投資管理有限公司湖北省鐵路公司2.323.2572.86268519950P(201*)024口區(qū)0.6長(zhǎng)豐鄉(xiāng)長(zhǎng)豐垸江岸區(qū)萬(wàn)隆經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)C8區(qū)0.7住宅70年2233.091748.142110武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新八建設(shè)集團(tuán)有限公司P(201*)029住宅70年2.5253.591521.522670P(201*)031江岸區(qū)2.02后湖鄉(xiāng)岱山村江岸區(qū)青島路3號(hào)漢陽(yáng)四新北路以北0.17商業(yè)40年2.1144.571032.654380武漢浩思房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢佳海集團(tuán)有限公司武漢新區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)投資有限公司武漢凱通思房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司P(201*)036P(201*)048商業(yè)40年住宅70年3.9537.72078.3113801.592.5233.611401.665580P(201*)056江岸區(qū)3.27后湖鄉(xiāng)住宅70年2.2146.851001.257200P(201*)062P(201*)064江漢區(qū)3.2滑坡路江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)江達(dá)路特1號(hào)江漢區(qū)青年大道常青路特一1.9商業(yè)40年住宅70年52229.186687.5107000武漢武商集團(tuán)股份有限公司8170武漢市錦城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司武漢恒融置業(yè)有限公司3280.041400.17P(201*)0672.03商業(yè)40年3.5692.942969.7421100第30頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
號(hào)P(201*)068P(201*)071口區(qū)10.25農(nóng)利村橋口區(qū)長(zhǎng)豐鄉(xiāng)易家墩村江岸區(qū)五福路與勝利街交叉口處岸區(qū)橋口區(qū)解放大道0.48住宅70年商業(yè)40年3.5374.161675.6757500武漢市泰宇商貿(mào)有限公司武漢隆華商貿(mào)有限責(zé)任公司武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司0.93128.422071.16920P(201*)0730.57住宅70年4.51195.473984.8810290P(201*)0751.33住宅70年商業(yè)40年4.5586.681956.5911720武漢江華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司201*年漢口區(qū)域成交19宗,成交面積為360480.15,成交金額為32.54億;成交地塊為住宅和綜合地塊,平均容積率為3.29,平均畝單價(jià)為655.78萬(wàn)元,平均樓面地價(jià)為2638.12元/。
漢陽(yáng)區(qū)域(招、拍、掛)土地成交一覽表:地塊編號(hào)地塊位置地塊面積(公頃)漢陽(yáng)區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東漢陽(yáng)區(qū)十升小路以東漢陽(yáng)區(qū)墨水湖北路以北、馬3.39用途容積率畝單價(jià)樓面地價(jià)成交價(jià)(萬(wàn)元)(元/平格(萬(wàn)米)元)382.07260519400競(jìng)得人P(201*)002住宅70年2.2湖北十里投資發(fā)展股份有限公司湖北十里投資發(fā)展股份有限公司湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司P(201*)0030.9251住宅70年1.8231.331927.723210P(201*)0131.12住宅70年2.2337.3323005660第31頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
滄湖路以東P(201*)032漢陽(yáng)區(qū)永豐鄉(xiāng)龍陽(yáng)村0.16住宅70年1.9138.281066.58330武漢龍陽(yáng)科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司武漢新區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)投資有限公司武漢創(chuàng)新時(shí)代科技發(fā)展有限公司武漢漢陽(yáng)黃金口工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司武漢新塔醫(yī)療科技有限公司武漢橋建集團(tuán)有限公司P(201*)040漢陽(yáng)區(qū)歸4.44元寺西南部、攔江堤路以北漢陽(yáng)四新1.59北路以北住宅70年2.5271.731630.3618090P(201*)048住宅70年2.5233.611401.665580P(201*)052漢陽(yáng)區(qū)琴斷口街黃金口三村270號(hào)0.91工業(yè)50年0.6751.08700P(201*)054漢陽(yáng)區(qū)黃2.51金口工業(yè)園西北片工業(yè)50年151.341930P(201*)055P(201*)063漢陽(yáng)區(qū)黃2.51金口工業(yè)園西北片漢陽(yáng)區(qū)四新北路與博覽北巷交叉口東北角2工業(yè)50年住宅70年1.5850.88990328014008400漢陽(yáng)區(qū)域共成交9宗地塊,成交面積為195597.75,成交金額為6.33億。7塊為住宅,2塊工業(yè),住宅平均容積率為2.10,平均畝單價(jià)為280萬(wàn)元,平均樓面地價(jià)為1761.62元/。
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3.0201*年土地市場(chǎng)綜述
201*年上半年武漢市共推出22宗地塊,成交20塊;實(shí)現(xiàn)成交面積732065.85(1097.55畝),比去年同期增加535105.85(802.26畝),增幅為271.68%;實(shí)現(xiàn)成交金額56.058億,比去年同期的14.25億增加41.808億,增幅為293.4%。平均樓面地價(jià)為3127.77元/平米,比201*年同期2925.54元/平米增加202.23元/平米,增幅為6.9%。
整個(gè)201*年上半年土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交金額56.058億,與201*年全年交易金額57.948億元比較接近,整個(gè)土地市場(chǎng)表現(xiàn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向復(fù)蘇,住宅、綜合、商業(yè)辦公、工業(yè)用地,在各地都出現(xiàn)大幅溢價(jià)成交情況。說(shuō)明企業(yè)信心及熱情明顯回暖,土地市場(chǎng)頻現(xiàn)保利、萬(wàn)科、金地、陽(yáng)光100眾多百?gòu)?qiáng)企業(yè)身影。
4月30日,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司斥資12.032億進(jìn)駐新華西,40余萬(wàn)方的商業(yè)綜合體對(duì)整個(gè)新華西片區(qū)的價(jià)值拔升將居功至偉。
6月4日,武漢市土地交易中心掛牌出讓10宗土地,全部成交,其中壕溝地塊競(jìng)價(jià)激烈。本次土地拍賣(mài)成交總金額29.268億元,是去年以來(lái)武漢土地出讓中單次成交額最大的一次。
09年的土地市場(chǎng)火爆與政府的推動(dòng)有緊密關(guān)系;保證正常成交、減少流拍影響市場(chǎng)信心。
從穩(wěn)定住宅市場(chǎng)價(jià)格,出臺(tái)一系列政策促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)房,推動(dòng)及保持整體成交水平。以及積極的推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)配套,推動(dòng)盤(pán)活城
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市商業(yè)金融土地,積極尋找城市戰(zhàn)略合作商,推動(dòng)了萬(wàn)達(dá)新華板塊的商業(yè)綜合體項(xiàng)目,武漢CBD開(kāi)建,推進(jìn)和黃老浦片區(qū)進(jìn)程,東湖高新園區(qū)建設(shè)規(guī)劃;土地展進(jìn)入房交會(huì)集中展示、摸底調(diào)查企業(yè)拿地意向。
這一系列舉動(dòng)使武漢土地市場(chǎng)由工業(yè)、商用到住宅;城郊到中心城區(qū)呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢(shì)。
201*年6月4日武漢成交10宗土地,成為上半年最后一次土地盛宴;除了金地拿下的壕溝地塊競(jìng)拍激烈,其余地塊均屬起價(jià)成交;這與之前的幾次土地拍賣(mài)會(huì)情況基本一致,土地交易中心采取了拍賣(mài)前先摸底,再掛牌的做法;以福星惠譽(yù)的三角路地塊為例即是政府與企業(yè)協(xié)商的舊城改造項(xiàng)目,企業(yè)對(duì)市場(chǎng)、自身實(shí)力的研判,根據(jù)既定戰(zhàn)略規(guī)劃與政府達(dá)成一致;這樣做在現(xiàn)階段可以減少土地價(jià)格偏離價(jià)值軌道,政府也能避免不具經(jīng)營(yíng)能力企業(yè)給市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)商仍然比較理智,以P(201*)024壕溝地塊為例,雖然經(jīng)過(guò)59余次舉牌,包括萬(wàn)科、保利、金地等企業(yè)都有參與,但各家都堅(jiān)守著自己心理價(jià)位,成交溢價(jià)為23.8%,最后被金地30680萬(wàn)元摘得,控制在合理范圍內(nèi)。
201*年上半年土地市場(chǎng)反映出來(lái)的特點(diǎn)。
較低的土地成本。經(jīng)過(guò)07年底至08年市場(chǎng)調(diào)整期,企業(yè)對(duì)于土地的熱情有所減退,更趨于理性,從今年土地市場(chǎng)整體交易價(jià)格情況顯示出,基本處于低溢價(jià)成交,整體成交價(jià)格水平要遠(yuǎn)低于07-08年;也就是說(shuō),09年土地市場(chǎng)的價(jià)格處于一個(gè)相對(duì)的低谷期;從企業(yè)投資
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角度,這個(gè)階段成為獲取土地的成本相對(duì)優(yōu)化時(shí)期;同時(shí)也吸引了一部分主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)類企業(yè)資金流入。
開(kāi)發(fā)企業(yè)資金充裕。從3家機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的“201*中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”中獲悉,201*年第一季度,滬深房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金流入達(dá)62.9億元,是自201*年以來(lái)首次為正;由于進(jìn)入201*年后商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖,銷(xiāo)售上升給企業(yè)回籠了充裕的資金,企業(yè)有較為充裕的現(xiàn)金成為土地市場(chǎng)火爆的基礎(chǔ)。這個(gè)數(shù)字說(shuō)明現(xiàn)在主流開(kāi)發(fā)商手上確實(shí)有大量資金能夠用于拿地。
戰(zhàn)略需要。由于08年大部分對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)并不樂(lè)觀,企業(yè)減少或減緩拿地,加上從08年-09年的這段時(shí)間,一線開(kāi)發(fā)企業(yè)到全行業(yè)已經(jīng)有了共同的認(rèn)識(shí),即現(xiàn)金為王政策,快速消化存貨回籠資金成為首要任務(wù);特別是一線房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)09年上半年銷(xiāo)售高峰過(guò)后,自身土地儲(chǔ)備出現(xiàn)不足的情況。結(jié)構(gòu)性的缺乏會(huì)造成企業(yè)需求的大幅提升。包括萬(wàn)科、保利、金地銷(xiāo)售過(guò)百億企業(yè),都存在戰(zhàn)略庫(kù)存減少的情況。
另外,跨區(qū)域開(kāi)發(fā)型企業(yè)特別是百?gòu)?qiáng)企業(yè)加快布局二三線城市、在一線城市繼續(xù)擴(kuò)大土地份額,從而也推動(dòng)了全國(guó)土地市場(chǎng)整體性復(fù)蘇。
土地競(jìng)爭(zhēng)將更加集中。如果保持商品房銷(xiāo)售維持當(dāng)期銷(xiāo)售態(tài)勢(shì),一線品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在一些產(chǎn)品出現(xiàn)庫(kù)存不足的情況下,勢(shì)必加快供貨周期,導(dǎo)致土地庫(kù)存進(jìn)一步減少,而對(duì)于市場(chǎng)底部形成的良好預(yù)期,可能會(huì)堅(jiān)定這些開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的信心,而前期的大量資金的回籠也會(huì)
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成為他們拿地的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),資本金的下調(diào)也給企業(yè)未來(lái)在拿地成本壓力上有較大幅度緩和。
預(yù)計(jì)在下半年武漢土地市場(chǎng)將會(huì)由企業(yè)與政府的圈地慢慢轉(zhuǎn)為溢價(jià)競(jìng)拍。
而投資集中度會(huì)進(jìn)一步集中,雖然市場(chǎng)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn),但是大部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè),由于資金用于需要償還初期短期借款,所以從現(xiàn)實(shí)情況看,土地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐漸由分散向品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)集中。
從全國(guó)而言,如果商品房市場(chǎng)帶動(dòng)土地市場(chǎng)持續(xù)火爆,會(huì)過(guò)快提前結(jié)束調(diào)整周期,使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入高速發(fā)展期,使得泡沫又迅速放大,不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
3.1201*年武昌區(qū)域上半年(招、拍、掛)土地成交一覽表:
出讓面地塊位置積(公頃)4.67土地性容積率質(zhì)住宅705.57年工業(yè)505.5年住宅703.2年住宅702年商服40年每畝單價(jià)樓面地價(jià)成交價(jià)(萬(wàn)元/(元/平競(jìng)得人(萬(wàn)元)畝)米)84201*200.87武漢中北3233.93經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司湖北國(guó)新2107置業(yè)有限公司湖北華亞1802投資有限公司湖北陽(yáng)光喔文化交2927流發(fā)展有限公司金地集團(tuán)武漢房地2060產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地塊編號(hào)武昌區(qū)中P(201*)001北路23號(hào)武昌區(qū)中P(201*)009北路3號(hào)武昌區(qū)曬P(201*)021湖路24、51號(hào)武昌區(qū)中P(201*)023華路節(jié)點(diǎn)B0.627190772.50.935360384.450.331940390P(201*)024洪山區(qū)珞獅路壕溝4.963住宅70年30680412第36頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
洪山區(qū)三P(201*)031角路村洪山區(qū)余P(201*)032家頭村青山區(qū)工P(201*)025業(yè)大道1號(hào)住宅708.314.2、4.5年商服40年住宅702.8、22.32年商服3.0、3.540年1.8住宅703.6年102600823武漢福星2877惠譽(yù)置業(yè)有限公司湖北奧山1924置業(yè)有限公司武漢龍?zhí)?823置業(yè)有限責(zé)任公司13480040311800437武昌09年上半年土地市場(chǎng)亮點(diǎn)頻出,武昌區(qū)域成交8宗地塊,成交面積為439619.7平方米(659.1畝),成交金額為37.857億;主要為住宅和綜合用地,平均容積率為3.8,平均畝單價(jià)為602.85萬(wàn)元,平均樓面地價(jià)為2344.24元/平米。其中,P(201*)024洪山區(qū)珞獅路壕溝地塊經(jīng)過(guò)59輪競(jìng)價(jià),金地從萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商中脫穎而出,以3.068億成交;另外,福星惠譽(yù)10.26億拿下三角路村舊城改造項(xiàng)目,該地塊與水岸星辰項(xiàng)目距離較近,是福星惠譽(yù)舊城改造、城中村改造戰(zhàn)略的又一進(jìn)程;湖北奧山置業(yè)13.48億拿下的洪山區(qū)余家頭村地塊也是今年上半年土地市場(chǎng)回暖的一個(gè)縮影。
3.2201*年漢口區(qū)域上半年(招、拍、掛)土地成交一覽表:
出讓面地塊位置積(公頃)土地性容積率質(zhì)住宅70年4.8商業(yè)40年工業(yè)501年2.65工業(yè)50年每畝單價(jià)樓面地價(jià)成交價(jià)(萬(wàn)元/(元/平競(jìng)得人(萬(wàn)元)畝)米)武漢華通2339.65置業(yè)發(fā)展有限公司武漢市950口永利實(shí)業(yè)公司298武漢市口文教用地塊編號(hào)口區(qū)操P(201*)002場(chǎng)角3.7942600748.69口區(qū)長(zhǎng)P(201*)004豐永利村P(201*)007口區(qū)長(zhǎng)豐鄉(xiāng)東風(fēng)0.438062.880.3830053.31第37頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
村江岸區(qū)諶P(201*)008家磯先鋒村江漢區(qū)新P(201*)019華西路橋口區(qū)橋P(201*)026口路147號(hào)品廠武漢市楚韻服飾有444限責(zé)任公司大連萬(wàn)達(dá)3004商業(yè)地產(chǎn)有限公司湖北武漢葛洲壩實(shí)2416業(yè)有限公司2.341.5工業(yè)50年156044.379.4住宅704.26年商業(yè)40年商服40年120320853.050.45480080509年上半年漢口區(qū)域成交6宗地塊,其中工業(yè)用地3宗,商服用地1宗,綜合用地2宗,成交面積167183.55平方米(250.65畝),成交金額16.996億;商服、綜合用地平均容積率為4.69,平均每畝單價(jià)802.25萬(wàn)元,平均樓面地價(jià)2586.55元/平米。
其中,最受矚目的無(wú)疑是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)斥資12.032億進(jìn)軍新華西路,萬(wàn)達(dá)對(duì)新華西板塊的價(jià)值拔升巨大,新華西板塊一直為漢口區(qū)域高端樓盤(pán)的聚居地,但苦于商業(yè)匱乏,萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐將結(jié)束這一歷史。3.3201*年漢陽(yáng)區(qū)域上半年(招、拍、掛)土地成交一覽表:
出讓面地塊位置積(公頃)土地性容積率質(zhì)每畝單價(jià)樓面地價(jià)成交價(jià)(萬(wàn)元/(元/平競(jìng)得人(萬(wàn)元)畝)米)武漢漢陽(yáng)黃金口工492業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司湖北萬(wàn)博2108房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公地塊編號(hào)漢陽(yáng)區(qū)黃P(201*)006金口工業(yè)園西北片漢陽(yáng)區(qū)玫P(201*)020瑰園東路以南,赫4.051.5工業(yè)50年299049.210.57住宅702.5年3000351.27第38頁(yè)共170頁(yè)《武漢物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》
山路以西司漢陽(yáng)區(qū)黃P(201*)027金口工業(yè)園東南片漢陽(yáng)區(qū)黃P(201*)028金口五村特1號(hào)漢陽(yáng)區(qū)黃P(201*)029金口五村特1號(hào)漢陽(yáng)區(qū)黃P(201*)030金口工業(yè)園東南片0.81.5工業(yè)50年60050武漢黃浦雷克薩斯500汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司武漢中輕512塑料機(jī)械有限公司武漢市宏514昌爐料有限公司武漢西高510電器有限公司3.03工業(yè)501.5年工業(yè)501.5年工業(yè)501.5年2330512.662050511.41108051201*年上半年,漢陽(yáng)區(qū)域成交6宗地塊,其中5宗為工業(yè),1宗為住宅,成交面積125262.6平米(187.8畝),實(shí)現(xiàn)成交金額1.205億。成交的5宗工業(yè)用地均位于漢陽(yáng)區(qū)黃金口工業(yè)園,平均容積率為1.5,平均畝單價(jià)為50.4萬(wàn)元,平均樓面地價(jià)為505.6元/平米。
目前,黃金口工業(yè)園區(qū)形成以武漢蘇泊爾炊具有限公司、蘇泊爾壓力鍋有限公司為代表的輕工板塊;以武漢亞太調(diào)味品公司、福達(dá)食用油為代表的食品板塊;萬(wàn)通中小企業(yè)工業(yè)園、黃浦雷克薩斯汽車(chē)銷(xiāo)售公司、未來(lái)門(mén)窗公司。金牛管業(yè)為代表的新型材料板塊;以佐爾美服飾、西高電器為代表的輕工電子板塊;以新塔醫(yī)療器械為代表的醫(yī)療板塊;以百威為龍頭企業(yè)的食品板塊。中國(guó)輕機(jī)、天鳴服飾、四新銅業(yè)等重點(diǎn)項(xiàng)目在此落戶,整個(gè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)、規(guī)模不斷發(fā)展壯大。
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4.0201*年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
今年二季度,武漢商品住宅均價(jià)為5195.76元/平方米,比去年第四季度上調(diào)了700元/平方米。201*年上半年,武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9702.42元,增長(zhǎng)11.9%。但在老百姓荷包暖和的同時(shí),武漢樓市上半年持續(xù)火爆,也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上揚(yáng),且房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯快于收入。房產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:去年第四季度,全市商品住宅均價(jià)為4487.55元/平方米,今年一季度均價(jià)為4985.62元/平方米,環(huán)比上漲11.09%;二季度均價(jià)為5195.76元/平方米,環(huán)比上漲4.21%。4.1201*上半年武漢樓市反彈路線圖
201*年上半年全市商品住宅價(jià)格為5450.63元/平方米,與201*年下半年相比下降了264元/平方米,跌幅為4.6%。與201*年上半年相比,下跌了374元/平方米,跌幅為6.4%。包含黃陂、江夏,武漢市201*年上半年商品住宅成交均價(jià)5275.18元/平方米,成交量42340套,成交總面積為465.74萬(wàn)平方米。
201*年1月,武漢市商品住宅成交價(jià)格達(dá)到最低點(diǎn)5259.62元/平方米,之后逐月緩慢上漲,至6月份,成交均價(jià)達(dá)到5604.52元/平方米,整個(gè)上半年,武漢市商品住宅成交均價(jià)一共上漲了345元/平方米,月均上漲57元/平方米,月均漲幅1.12%。
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201*年上半年,全市各區(qū)域價(jià)格均有不同幅度的上漲。價(jià)格最高為漢口中心區(qū),平均成交價(jià)格為7163.97元/平方米,同比上漲了4.2%;其次是武昌中心區(qū),成交均價(jià)為6252.14元/平方米,同比下跌了8.39%。成交均價(jià)最低的區(qū)域?yàn)闁|西湖片區(qū),平均價(jià)格為3873.93元/平方米,同比下降了17.73%,東西湖片區(qū)也是武漢市唯一一個(gè)商品住房成交均價(jià)在4000元/平方米以下的區(qū)域。
從成交均價(jià)上來(lái)看,中心城區(qū)的均價(jià)依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū),特別是漢口中心區(qū),201*年上半年價(jià)格上漲幅度很大,將去年的跌幅都
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漲了回來(lái),同比來(lái)看還上漲了4.2%,比去年調(diào)整前的價(jià)格更高了。而其他遠(yuǎn)城片區(qū),如東西湖、二七后湖以及關(guān)山片區(qū)同比降幅較大,特別是東西湖,價(jià)格同比下降了17.73%。
4.2201*上半年樓市銷(xiāo)量逆轉(zhuǎn)直上
201*年上半年商品住宅共成交36940套,與去年同期相比增加了16436套,同比增長(zhǎng)了80.16%。成交面積為378.28萬(wàn)平方米,與去年同期相比增加了133.11萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)54.29%。平均每月成交6156套,月均成交面積63.04萬(wàn)平方米。
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圖表顯示,201*上半年武漢樓市成交量主要集中于武昌中心區(qū)、關(guān)
山片和漢口中心區(qū),這三個(gè)區(qū)域的成交量就已經(jīng)占到總成交量的四成多,這也顯示出購(gòu)房者對(duì)中心區(qū)更為看重。
同時(shí)在這三個(gè)片區(qū)中,武昌中心區(qū)是目前存量房體量最大的片區(qū),而關(guān)山片則是新增供應(yīng)量最大的片區(qū),所以反映在價(jià)格變動(dòng)上,它們遠(yuǎn)不如漢口中心區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺。
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4.3201*上半年商品房新增供應(yīng)未現(xiàn)激增樓市轉(zhuǎn)暖,新增供應(yīng)量未現(xiàn)波動(dòng)
201*年上半年,武漢市主城區(qū)在售項(xiàng)目為354個(gè),商品房新增面積
521.98萬(wàn)平方米,平均每月新增87萬(wàn)平方米,與去年同期相比,增加51.75萬(wàn)平方米,增幅為11.01%;商品住宅新增面積432.47萬(wàn)平方米,平均每月新增72.08萬(wàn)平方米,與去年同期相比,減少10.77萬(wàn)平方米,降幅為2.43%。
從下圖可以看出,商品住房和商品房新增量的變化水平基本一致。201*年6月201*年6月期間,商品房和商品住宅新增供應(yīng)量較為平穩(wěn);201*年6月201*年12月期間,商品房及商品住宅新增供應(yīng)均出現(xiàn)大幅減少;201*年1月201*年4月期間,商品房及商品住宅新增供應(yīng)量再次大幅攀升。
近一年半時(shí)間的新增供應(yīng)與樓市成交量變化趨勢(shì)相吻合,不過(guò)56月的新增供應(yīng)量突然出現(xiàn)連續(xù)大幅下降,而同期月成交量并沒(méi)有明顯變化,這是武漢新增供應(yīng)斷檔的信號(hào),還是供應(yīng)的臨時(shí)失靈,現(xiàn)有數(shù)據(jù)還不能給出判斷結(jié)論。
從下圖可以看出,商品住房和商品房新增量的變化水平基本一致。
201*年6月201*年6月期間,商品房和商品住宅新增供應(yīng)量較為平穩(wěn);201*年6月201*年12月期間,商品房及商品住宅新增供應(yīng)均出現(xiàn)大幅減少;201*年1月201*年4月期間,商品房及商品住宅新增供應(yīng)量再次大幅攀升。
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過(guò)去25個(gè)月,月新增商品房、商品住房供應(yīng)量變化(201*年6月-201*年6月)
住宅新增供應(yīng)與成交比波動(dòng)劇烈
近一年半時(shí)間的新增供應(yīng)與樓市成交量變化趨勢(shì)相吻合,不過(guò)56月的新增供應(yīng)量突然出現(xiàn)連續(xù)大幅下降,而同期月成交量并沒(méi)有明顯變化,這是武漢新增供應(yīng)斷檔的信號(hào),還是供應(yīng)的臨時(shí)失靈,現(xiàn)有數(shù)據(jù)還不能給出判斷結(jié)論。
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過(guò)去13個(gè)月,商品住房月新增供應(yīng)與成交對(duì)比,供銷(xiāo)比(201*年6月-201*年6月)
近一年內(nèi)的住宅新增供應(yīng)與成交比波動(dòng)情況較大,總體來(lái)說(shuō),供應(yīng)
量大于成交量,09年6月,這一比例急跌到0.2,原因是該月新增供應(yīng)量急劇下跌。關(guān)山片新增供應(yīng)量最大
從新增商品房的供給情況看,關(guān)山片區(qū)最高,占到28.88%,達(dá)到江岸區(qū)新增面積的兩倍,漢陽(yáng)區(qū)成交面積中有接近二分之一的面積為萬(wàn)通工業(yè)園營(yíng)業(yè)用地,其他區(qū)域新增面積占比相對(duì)較小。
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5.0半年區(qū)域地產(chǎn)回顧
5.1漢口中心價(jià)格還將繼續(xù)上漲
武漢樓市價(jià)格在201*年1月創(chuàng)下新低,政府為了挽救國(guó)家經(jīng)濟(jì),從中央到地方的救市政策相繼出臺(tái),全國(guó)一、二線城市的樓市開(kāi)始走上反彈之路,武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)也就此反彈,在這短短半年時(shí)間內(nèi),一個(gè)又一個(gè)的樓盤(pán)在這波行情里極盡所能,力求自己能多分得一杯羹,也確實(shí)有很多樓盤(pán)在此次行情中,表現(xiàn)相當(dāng)搶眼,就讓我們分片區(qū)來(lái)一一展現(xiàn)。
在這次半年度回顧中,出于集中樓盤(pán)的考慮,我們對(duì)片區(qū)做了以下
調(diào)整,東西湖片二七、后湖片合并,漢陽(yáng)中心區(qū)沌口合并,關(guān)山片南湖片合并,漢口中心區(qū)古田片合并、武昌中心區(qū)青山片合并,剔除黃陂片和江夏片這兩個(gè)片區(qū)。
漢口區(qū)域勢(shì)頭強(qiáng)勁
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以上紅色區(qū)域,就是本期回顧的漢口中心區(qū)古田片,之所以將
這兩個(gè)片區(qū)歸為一類,是因?yàn)樗麄冊(cè)?01*上半年,價(jià)格上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。
通過(guò)以上走勢(shì)圖,我們可以看到,這兩個(gè)片區(qū)的漲價(jià)勢(shì)頭明顯強(qiáng)于
武漢市主城區(qū),而且,當(dāng)主城區(qū)以及其他各片區(qū)成交均價(jià),距離歷史高點(diǎn)還有一段距離時(shí),古田片成交均價(jià)已經(jīng)觸到前期高點(diǎn),更有甚者,漢口中心區(qū)成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)前期高點(diǎn),上漲期間沒(méi)有發(fā)生過(guò)任何回調(diào)。
從我們對(duì)這兩個(gè)片區(qū)的觀測(cè)情況看來(lái),造成這波上漲行情的主要因素是區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格普漲,從地段稍差的古田片到地段較好的漢口中心區(qū),反彈幅度均超出普遍預(yù)期。
另外一個(gè)原因,是中高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售情況好轉(zhuǎn),成交價(jià)格上漲,在拉高整體均價(jià)的同時(shí),帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)中低端樓盤(pán)價(jià)格上漲。
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5.2漢口中心區(qū)古田片將繼續(xù)走強(qiáng)
即便是在去年樓市低迷期,這個(gè)漢口中心區(qū)古田片的樓盤(pán),尤其是高檔樓盤(pán)均無(wú)太大降幅。隨著今年行情的到來(lái),這個(gè)區(qū)域的價(jià)格還超過(guò)了前期高點(diǎn),即便是淡季的到來(lái),這個(gè)區(qū)域受影響的程度也會(huì)明顯小于其他區(qū)域,至于該區(qū)域整體均價(jià)會(huì)提升到什么高度,還難以估量。
5.3東西湖片房?jī)r(jià)已調(diào)整到位東西湖片區(qū)半年來(lái)的樓市概況
今年以來(lái),武漢樓市一改去年的低迷,在大多數(shù)人的等待觀望中,成交量逐月上升,市場(chǎng)熱點(diǎn)也是頻頻出現(xiàn),價(jià)格止跌上揚(yáng),有小幅的攀升,整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上企穩(wěn)了,但是,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況不一樣,武漢市各個(gè)片區(qū)的分化也日益明顯了,有必要分別盤(pán)點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)。
下圖是東西湖片區(qū)半年來(lái)的價(jià)格銷(xiāo)售走勢(shì)圖,從圖中可以看到,東西湖片區(qū)的商品住房銷(xiāo)售量在3月份有了一個(gè)突然的變化,月度銷(xiāo)售量突破了1000套,是1,2月銷(xiāo)售量的3-4倍,上升幅度之大,相當(dāng)驚人,而且,在接下來(lái)的4月,5月,成交量也一直維持在高位,月銷(xiāo)售套數(shù)平均在850套左右,這個(gè)數(shù)據(jù),比201*年同期高出了近一倍!相比成交量的劇烈變化,東西湖片區(qū)的成交均價(jià)卻是相當(dāng)平穩(wěn),雖然2月份的成交均價(jià)由3900元/平方米一下跳漲到了4200元/平方米,但是,3月份的成交均價(jià)立馬報(bào)復(fù)性的下降到了3712元/平方米,之后,月度成交均價(jià)一直穩(wěn)定在3800元/平方米左右。
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半年來(lái)東西湖片區(qū)樓市銷(xiāo)售量分布情況
從具體的銷(xiāo)售量分布情況來(lái)看,東西湖這半年的銷(xiāo)售情況雖然不錯(cuò),但是,銷(xiāo)量分布都集中在少數(shù)樓盤(pán),統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:201*年上半年,東西湖片區(qū)樓盤(pán)有銷(xiāo)售記錄的有60多個(gè),而銷(xiāo)售排名在前十名的樓盤(pán),其銷(xiāo)售量之和卻占據(jù)了總銷(xiāo)售的近70%,銷(xiāo)售分布比較集中。再來(lái)看東西湖的銷(xiāo)售價(jià)格分布情況,如下圖,成交價(jià)在3000-4000元/平方米商品住房占到了總銷(xiāo)售的53.73%,均價(jià)在4000元/平方米以下的低價(jià)樓盤(pán)是目前東西湖片區(qū)的主流,當(dāng)然,這也與東西湖片區(qū)所處的地理位置有關(guān)。
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