物業(yè)實訓(xùn)報告

實訓(xùn)報告

一、實訓(xùn)目的

1.進一步加深對所學(xué)專業(yè)的感性認識，培養(yǎng)學(xué)生的實際操作技能。2.在實踐中應(yīng)用并深化所學(xué)的理論知識，為今后從事物業(yè)管理工作打下堅實的基礎(chǔ)。

二、實訓(xùn)單位概況

融信（福建）物業(yè)管理有限公司成立于201*年8月6日,公司現(xiàn)有注冊資本500萬元，管理面積超100萬平方米，是福州市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位，福建省物業(yè)管理協(xié)會理事單位，中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。

公司恪守“新起點、高標準、嚴要求”，以爭創(chuàng)“著名物業(yè)品牌企業(yè)”為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，堅持“用心，讓業(yè)主舒心；努力，讓業(yè)主感動”的服務(wù)理念，不斷探索物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的新模式，努力提升各項服務(wù)質(zhì)量。

公司始終秉承“真誠對待業(yè)主，守信兌現(xiàn)承諾”服務(wù)宗旨，努力做到讓社區(qū)的“水更清、地更綠、樓更凈、居更安”，達到“為業(yè)主的房產(chǎn)保值增值，為企業(yè)提升品牌價值，為社會貢獻”的服務(wù)目標，營造溫馨、便捷、安全、和美的融信社區(qū)氛圍。

經(jīng)過品牌規(guī)劃整合，我司已擁有一支年齡結(jié)構(gòu)合理、管理經(jīng)驗豐富、服務(wù)水平不斷提升的物業(yè)管理團隊，現(xiàn)有員工近四百名，其中各類大、中專學(xué)歷的管理人員、工程技術(shù)管理人員逾百名，所有管理人員都經(jīng)過規(guī)范的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。同時，公司努力打造“學(xué)習型”的團隊，重視員工隊伍的培訓(xùn)工作，堅持不懈地提升員工的綜合素質(zhì)和服務(wù)意識，并建立了一套完善的服務(wù)質(zhì)量管理體系、管理制度與績效考核制度，做到常規(guī)性服務(wù)規(guī)范，個性化服務(wù)靈活，職業(yè)管理團隊務(wù)實敬業(yè)，操作團隊兢兢業(yè)業(yè)，永遠做融信業(yè)主的忠實朋友。

公司所服務(wù)的各項目已取得的管理業(yè)績：

“莆田觀橋御景”項目于201*年12月榮獲“福建省物業(yè)管理示范大廈”稱號；

“融信西班牙”項目于201*年12月榮獲“福建省物業(yè)管理示范項目”稱號；

“融信第一城一二期”于201*年11月榮獲“福州市物業(yè)管理示范項目”稱號；“融信三味舒屋”于201*年10月榮獲“福州市物業(yè)管理示范項目”稱號；“融信西班牙”項目于201*年1月被評為福州市“十佳”物業(yè)服務(wù)項目稱號。

201*年度公司管理服務(wù)的小區(qū)的業(yè)主綜合滿意度達98%。

全體融信物業(yè)人清醒的認識到，品牌來源于每一戶業(yè)主的滿意評價，為此我們堅持信奉“服務(wù)沒有終點，只有起點，服務(wù)沒有最好，只有更好”，面對日益激烈的行業(yè)競爭，公司遵循“品質(zhì)先走、品牌先行”的管理戰(zhàn)略，本著務(wù)實的態(tài)度，以滿足業(yè)戶需求為中心目標，全面倡導(dǎo)“標準化作業(yè)，專業(yè)化管理，人性化服務(wù)”的工作方針，銳意進取，與時俱進，全力鑄造“融信物業(yè)”品牌，努力為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、安全、文明、舒適的家園。

三、實訓(xùn)內(nèi)容

本次實訓(xùn)單位是融信（福建）物業(yè)管理有限公司大衛(wèi)城物業(yè)處，實訓(xùn)期限為兩個月。鑒于大衛(wèi)城小區(qū)目前還無業(yè)主入住，房屋皆處于毛坯房階段，因此本次在大衛(wèi)城實訓(xùn)的主要內(nèi)容就是前期物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容。在實訓(xùn)期間內(nèi)主要過程是從前期房屋驗收到與業(yè)主交接房屋的過程。

實訓(xùn)期間學(xué)習實踐的內(nèi)容包括：

1、別墅群套內(nèi)查驗，即協(xié)同項目部人員對房屋進行查驗整改。（1）套內(nèi)空鼓裂縫查驗

通過對套內(nèi)地面以及墻面敲擊和仔細查看，標記出發(fā)現(xiàn)的地面和墻面的空鼓及裂縫并做好詳細記錄，在項目部人員安排整改后進行跟進確認。（2）套內(nèi)滲水現(xiàn)象查驗

在套內(nèi)查驗中包括了對套內(nèi)有防水要求的地面進行閉水試驗，即在有防水要求的區(qū)域進行蓄水，蓄水時間為二十四小時以上，有足夠的蓄水時間后，通過蓄水下方樓板觀察是否存在滲水現(xiàn)象。若有，通知項目部門人員對防水層進行整改并在完成后再次試驗。對于頂層屋面滲水，需要在大雨天氣后進行觀察。（3）砂巖涂料查驗

由于目前大衛(wèi)城驗收的范圍僅限于別墅戶型，而別墅的外墻皆是使用產(chǎn)自云南的砂巖磚，歐式風格別墅所設(shè)計的羅馬柱，其外層使用的是涂料。對于砂巖磚和涂料主要通過仔細觀察，看其是否有裂縫以及缺角，涂料是否均勻，匯總給項目部進行整改并跟進。（4）管道查驗

每戶別墅均有其獨立的戶內(nèi)管道，包括污水管道以及雨水管道。對于查驗管道是否暢通的主要手段是進行“通水通球”試驗，即將規(guī)定大小的球放進套內(nèi)大直徑的管道，之后往管內(nèi)持續(xù)注水，觀察口位于戶外的下水井處。對于小直徑的管道只需持續(xù)注水并在下水井處觀察水流速度是否正常。管道查驗需要水電專業(yè)人員陪同進行，在發(fā)現(xiàn)管道堵塞后現(xiàn)場進行疏通，暫時無法疏通的管道需要詳細記錄，并跟進疏通情況。(5)套內(nèi)設(shè)施設(shè)備查驗

套內(nèi)配電箱里開關(guān)的使用情況，看其是否正常，開關(guān)對應(yīng)的標簽是否正確；對弱電箱、多媒體布線箱內(nèi)配件是否齊全進行查看；對套內(nèi)新風機、除塵主機、煤氣報警器等設(shè)備進行試用，看其是否正常工作。對于上述套內(nèi)設(shè)施設(shè)備查驗情況做詳細記錄并跟進存在問題的整改情況。2、交房流程學(xué)習及實踐

在實訓(xùn)期的最后一個星期里，大衛(wèi)城別墅群開始交房。在交房之前，系統(tǒng)的學(xué)習了本次交房的流程，其主要流程為：確認業(yè)主身份引導(dǎo)業(yè)主繳清相關(guān)費用引導(dǎo)業(yè)主簽約領(lǐng)取鑰匙并陪同業(yè)主驗房。（1）身份確認

要求業(yè)主提供身份證原件和交房通知書進行比對確認。若來交房的非業(yè)主本人，還需附帶業(yè)主的委托書才能進行交房。(2)費用收取

本次別墅交房收取的費用主要有一年的物業(yè)管理費及水電公攤費，有線電視初裝費，二裝垃圾清運費。（3）簽約

引導(dǎo)業(yè)主填寫個人信息、簽訂樓宇確認交接書、前期物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議、消防防火責任書、房屋防滲漏責任書等協(xié)議。（4）驗房

陪同業(yè)主驗房，對業(yè)主提出的套內(nèi)整改意見進行詳細記錄。

擴展閱讀：物業(yè) 實習報告

廣州城市職業(yè)學(xué)院

學(xué)生畢業(yè)（頂崗）實習報告

畢業(yè)實習報告題目頤景華苑物業(yè)服務(wù)中

心工作流程的剖析與改善

所屬學(xué)院城市建設(shè)工程系

專業(yè)/班級物業(yè)管理/09

姓名梁文瓊

學(xué)號0403090152

校內(nèi)指導(dǎo)教師/職稱雷華/講師

校外指導(dǎo)教師/職務(wù)陳喬燕/主任

201*年5月20日

目錄

摘要21廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司的簡介

1．1公司的發(fā)展史31．2公司的現(xiàn)狀3

2物業(yè)服務(wù)中心工作流程

2．1前臺業(yè)務(wù)辦理42.2內(nèi)務(wù)業(yè)務(wù)操作52．3檔案管理52．4日常巡查52.5裝修管理6

3物業(yè)服務(wù)中心工作流程管理中存在的問題

3．1物業(yè)管理收費困難73.2小區(qū)只能實施半封閉管理，治安隱患大83.3住戶整體素質(zhì)不高83.4員工的工作積極性差83.5辦公設(shè)備落后，維修速度慢8

4工作中存在問題的改進策略和建議

4.1切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點94.2強化防范措施104.3提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度104.4采取合理的薪酬標準，提高員工的積極性114.5購置先進的辦公設(shè)備，提高工作效率11

頤景華苑物業(yè)服務(wù)中心工作流程的剖析與改善

摘要：物業(yè)服務(wù)中心作為協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司中其他各個部門的核心部門，是公司進行上下內(nèi)外工作溝通、協(xié)調(diào)、處理的綜合部門，也是代表公司與業(yè)主交流運轉(zhuǎn)的一個重要樞紐部門。提高工作效率，控制成本，盡快解決工程問題是提高服務(wù)水平的關(guān)鍵。因此，處理好物業(yè)服務(wù)中心各種日常事務(wù)，與各部門之間做好聯(lián)系、溝通與協(xié)調(diào)工作，妥善處理業(yè)主投訴問題，才能為業(yè)主提供五星級的服務(wù)。

關(guān)鍵詞：工作細節(jié)協(xié)調(diào)溝通工作效率工作效果

1公司簡介

1.1公司的發(fā)展歷史

廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司是合生創(chuàng)展集團有限公司附屬機構(gòu)，現(xiàn)是外資獨資物業(yè)管理公司，成立于1999年8月，具獨立法人資格。公司總部設(shè)于廣州市天河區(qū)中山大道105號華景新城華門閣二樓。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司管理層的遠見卓識和進取精神，奠定了康景公司發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。豐富的行業(yè)經(jīng)驗、卓越的專業(yè)知識、優(yōu)勢突出的現(xiàn)代觀念、默契的團隊意識和積極進取精神，使康景得以抓住每一個市場機遇，取得長足進展，成為行業(yè)領(lǐng)跑者。康景公司目前在全國管理總面積逾1000萬平方米，僅廣州市管轄面積達700萬平方米，在管近50個樓盤項目，包括規(guī)劃大廈（寫字樓）、駿景花園、帝景苑、愉景雅苑。駿景花園、愉景雅苑榮獲201*、201*年“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號，帝景苑榮獲201*年“國家示范小區(qū)”稱號。

1.2公司的現(xiàn)狀

公司在充分吸收港式物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)“以人為本、創(chuàng)造健康生活”的管理理念，按照ISO9000的服務(wù)質(zhì)量標準，導(dǎo)入CI，強調(diào)物業(yè)管理的透明化、規(guī)范化和程序化。作為一間不斷擴大成長的現(xiàn)代化企業(yè)，公司擁有專業(yè)、資深的核心高層，近五十名中層管理人員中，碩士畢業(yè)生占30%，其他均為本科或?qū)？茖�業(yè)，且持有建設(shè)部頒發(fā)的“中國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)合格證書”，優(yōu)秀、精良的管理人員為公司各項發(fā)展創(chuàng)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，公司下設(shè)行政人事部、財務(wù)部、管理部、保安培訓(xùn)中心、租賃部及各樓盤物業(yè)管理中心，擁有員工355余人，為廣大業(yè)主提供全方位、系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù)。

康景物業(yè)公司非常重視內(nèi)部管理，以簽定目標責任狀形式對職能部門和在管小區(qū)管理中心進行有效的控制和監(jiān)督。公司結(jié)合員工素質(zhì)、文化層次以及資歷等具體情況，有針對性地制定出適合員工消化吸收的套餐培訓(xùn)，培訓(xùn)覆蓋率高達100%，有效地提高了員工的全面素質(zhì)，確保了整體服務(wù)水平。201*質(zhì)量服務(wù)升級年，康景奏響了突破傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的新樂章，持續(xù)創(chuàng)新，不斷滿足消費者需求的變化，極大提高消費者生活素質(zhì)。

2物業(yè)服務(wù)中心工作流程

2.1前臺業(yè)務(wù)辦理1.辦理新收樓手續(xù)：

首先，必須讓新業(yè)主出示身份證、交樓通知書以及房屋購買合同，確認無誤后開始辦理新收樓手續(xù)；

其次，給業(yè)主填寫相關(guān)的收樓資料，如：《業(yè)主資料手冊》、《物業(yè)交接書》、《前期服務(wù)手冊》（一式兩份）等。把《住宅房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《尊敬服務(wù)手冊》、《智能門鎖使用說明書》以及《智能門鎖三包證書》交予業(yè)主，并提醒業(yè)主一些注意事項，以免日后出現(xiàn)不必要的糾紛；

最后，移交鑰匙給業(yè)主，并帶領(lǐng)業(yè)主進行驗樓并抄錄水表、電表讀數(shù)。2.辦理二手轉(zhuǎn)名手續(xù)：

首先，確認新舊業(yè)主雙方是否到齊，確認新業(yè)主的國土證和房產(chǎn)證是否已經(jīng)辦理完成。確認無誤后，即可辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)；

然后，確認該單位有無欠費，如有欠費，必須結(jié)清費用方可轉(zhuǎn)名或者新舊業(yè)主雙方協(xié)議所欠費用由誰繳交；

其次，舊業(yè)主需把舊收樓資料交回物業(yè)服務(wù)中心，填寫取消相關(guān)的合同資料；

再次，為新業(yè)主重新辦理收樓手續(xù)，填寫相關(guān)資料以及告知新業(yè)主一些注意事項；

最后，確認新舊業(yè)主是否自行交接鑰匙，完成轉(zhuǎn)名手續(xù)。3.辦理各種出入卡：

首先，確認是否業(yè)主本人前來辦理，如果不是業(yè)主本人，則需出示業(yè)主簽名的委托書方可辦理；如果沒有帶委托書的，物業(yè)服務(wù)中心會致電業(yè)主，經(jīng)業(yè)主同意后則可以辦理；

其次，注意新收樓的住戶，由于發(fā)展商沒有提供免費的出入卡，因此需要收取相應(yīng)的費用，辦理其他卡類同樣必須收取相應(yīng)的費用；

最后，辦卡人必須填寫IC卡申請資料，提供2張彩照和1張身份證復(fù)印件即可辦理。

4.辦理銀行代扣：業(yè)主前來辦理銀行代扣，必須提交身份證復(fù)印件以及銀行卡復(fù)印件，并簽訂銀行代扣協(xié)議，承諾會保證按時交納費用；

5.開放行條：外來訪客進入苑區(qū)，必須征得該單位業(yè)主同意，并在保安亭處登記在案。非業(yè)主攜帶物品進出苑區(qū)必須出具業(yè)主委托書，并開放行條；若沒有委托書的，物業(yè)服務(wù)中心將致電業(yè)主，并取得業(yè)主同意，即可開放行條。

2.2內(nèi)務(wù)業(yè)務(wù)操作1.電話接聽：

首先，在電話響起三聲內(nèi)必須接聽電話，并且使用標準的服務(wù)語言；其次，仔細聆聽業(yè)主所反映的問題，并記錄在案；

再次，下服務(wù)單到相對應(yīng)的處理部門，注明業(yè)主所反映的問題以及要求的處理時間；

最后，做好服務(wù)單的后續(xù)跟蹤和回訪工作。

2.各種資料的錄入：在錄入各種資料時，必須確保資料的真實性和有效性。2.3檔案管理

1.在檔案管理工作中，為了防止在檔案辦理完畢以后造成檔案材料的丟失，必須對材料的及時歸檔，及時做好收集和整理、編目和鑒定，以及保管和統(tǒng)計、檢索等相關(guān)的工作。

2.檔案管理工作十分重要性，里邊涉及到業(yè)主的各項信息資料。為了確保檔案不被丟失、泄密，因此，要委派專門的檔案管理人員進行管理，同時也要在安全工作上做好一切措施，例如：做好防盜、防火，以及防蛀等。

2.4日常巡查

（1）大堂巡查。目視天花燈、天花板面、墻面各類裝飾、地面是否有灰塵、污跡或被損壞現(xiàn)象;公告欄、海報、各類標識牌是否有卷角、缺失、松脫想象。要求標準:無蜘蛛網(wǎng)，污漬、水漬、垃圾、雜物、水跡；鏡子、鏡鋼、玻璃明亮，煙灰缸內(nèi)煙頭不超3個、石米無結(jié)塊、無變色，垃圾桶內(nèi)容量不超2/3。（2）電梯巡查。目視天花燈、風口、天花各類裝飾、監(jiān)控器是否有灰塵或被損壞；電梯壁、扶手是否有灰塵；檢查廣告牌、各類標識牌是否有卷角缺角現(xiàn)象，目視地面、槽溝是否有污跡、垃圾。

要求標準：無蜘蛛網(wǎng)、污跡、垃圾、雜物、水跡、灰塵。

（3）樓層的巡查。墻面、梁、柱面、護欄、玻璃、門、窗是否灰塵；檢查風口、排煙管、排水口其它管道是否有堵塞想象；目視燈、地面、天花板面是否有灰塵、垃圾、污跡；測試樓層燈開關(guān)是否有電源及電燈是否正常亮。

要求標準：無蜘蛛網(wǎng)、污跡、垃圾、雜物、水跡、灰塵；鋼鏡、玻璃明亮。（4）設(shè)施設(shè)備巡查。定期與工程人員對樓層的消防栓及其內(nèi)設(shè)置設(shè)施器材進行開栓檢查，栓體是否壞損并加封條。栓內(nèi)水帶是否干燥，腐損、繞帶、結(jié)帶、水帶接頭是否嚴重損壞，栓內(nèi)設(shè)施器材是否缺失、壞損。水井房、電井房是否上鎖，天面門是否關(guān)閉并上鎖。樓層門窗是否缺失或損壞。（5）將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題在管理中心前臺開單并跟進處理。公共場所巡查

（1）巡查道路、廣場的相關(guān)設(shè)施是否完好；

（2）兒童游樂設(shè)施、康樂設(shè)施是否處于正常使用狀態(tài)；

（3）檢查花園的標志（路牌、棟號、各種告示牌、路面交通標志）（4）標牌有無脫漆、生銹或存在安全隱患；（5）天臺、水池、電房等公共場所有無安全警示牌。清潔綠化巡查

（1）公共場所是否整潔，有無衛(wèi)生死角，園林綠化長勢是否良好；（2）樹木的枯枝應(yīng)及時清除，以防脫落傷人；

（3）公共區(qū)域定期消殺滅蟲時，事先公告業(yè)主，配合消殺滅蟲的同時做好安全防范；

通過日常巡查工作為業(yè)戶提供一個安全、舒適、干凈、和諧、文明的居住環(huán)境，提高我公司的服務(wù)質(zhì)量及品牌效益。

2.5裝修管理

1.由業(yè)主或裝修施工負責人準備施工圖紙、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證等：(1)施工圖紙：各層裝修平面圖、天花布置圖、花園裝修平面圖（涼亭、花架、景墻等建筑物或構(gòu)筑物高度≥2米的需繪制立面圖）、水電管網(wǎng)及走線圖；

(2)裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明復(fù)印件(蓋單位章)。2.業(yè)主或裝修負責人填寫《裝修申請表》：

3.工程部辦理報批手續(xù)，由業(yè)主及裝修施工單位負責人親筆簽署（代為簽署需業(yè)主委托書）：

4.前臺辦理《頤景華苑裝修人員出入證》及交納各維修費用：(1)辦理裝修報批手續(xù)需帶齊以上相關(guān)圖紙及證件；(2)裝修報批需3個工作日內(nèi)完成；

(3)工程部將裝飾裝修禁止行為及注意事項告知業(yè)主或業(yè)主委托的裝修單位；

(4)簽署《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。5.簽發(fā)《裝修施工許可證》，進場施工：

(1)裝修應(yīng)繳納費用見《裝飾裝修應(yīng)繳費用一覽表》或咨詢物業(yè)服務(wù)中心；(2)辦證須知：提交裝修工人1寸彩照2張/人及身份證復(fù)印件一份；所有出入證須在期滿后七天內(nèi)辦理延期手續(xù)或退還管理處，逾期后果自負；如不慎遺失裝修工人卡，必須立即前往物業(yè)服務(wù)中心辦理掛失手續(xù)，如需補辦，必須重新交納相關(guān)費用。

3物業(yè)服務(wù)中心工作流程管理中存在的問題

3.1物業(yè)管理收費困難

隨著行業(yè)逐步邁向?qū)�業(yè)化、規(guī)范化,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下,物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū):業(yè)主把物業(yè)管理公司當成了小區(qū)的“政府”,凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好,動不動就以不交管物業(yè)費相威脅，導(dǎo)致物業(yè)管理費收取困難，使物業(yè)公司處于如履薄冰的危險境地。

《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務(wù)標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)管理費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管

理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

3.2小區(qū)只能實施半封閉管理，治安隱患大

小區(qū)雖然不大，目前只有11幢大樓交付使用，但進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但仍難以實施全封閉管理，主要是大樓下面是停車場，停車場出入口面對外面的公路，這就使得住宅小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境的改善難度較大。外來流動人口多，小區(qū)人流量大，雖然保安人員在小區(qū)主要大門管理監(jiān)控，在小區(qū)內(nèi)巡查，但被盜事件也偶有發(fā)生。

3.3住戶整體素質(zhì)不高

住戶素質(zhì)的好壞對小區(qū)的管理起到一個至關(guān)重要的作用。很多住戶集體意識淡薄，只關(guān)心自身的利益，不關(guān)注集體的利益；只愛護自家的干凈，不關(guān)心小區(qū)的整潔。對小區(qū)的管理不理不問，對小區(qū)的環(huán)境漠不關(guān)心，卻會天天吵著物業(yè)管理不到位，卻不去思考自己的所作所為，在小區(qū)里經(jīng)常會出現(xiàn)高空拋垃圾，隨地見垃圾的現(xiàn)象，這都是住戶自身素質(zhì)不高，愛護環(huán)境意識淡薄的體現(xiàn)，也給小區(qū)管理工作帶來了巨大的阻礙。

3.4員工的工作積極性差

每一個員工都有他在這里工作的目的，但最終目的都是工資，由于頤景華苑樓盤的特殊性，工作量過多，員工少，導(dǎo)致在正常的上班時間內(nèi)無法完成當天工作，經(jīng)常需要員工留下自動加班，且薪酬不高。長久累積，導(dǎo)致員工工作的積極性差。

3.5辦公設(shè)備落后，維修速度慢

1.辦公設(shè)備老化：現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)中心的辦公設(shè)備大多還是使用剛開盤時購買的設(shè)備，不僅款式老舊，處理速度更是緩慢，部分甚至已經(jīng)達到報廢標準，這嚴重影響了日常辦公；

2.辦公設(shè)備缺乏保養(yǎng)：辦公設(shè)備沒有進行定期保養(yǎng)，導(dǎo)致故障頻頻發(fā)生，且均要送回廠家維修，一來一回，拖延時間，阻礙日常的辦公工作。

4工作中存在問題的改進策略和建議

4.1切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點1.完善物業(yè)管理法律法規(guī)。

市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟,物業(yè)管理是一種市場行為,是物業(yè)管理公司通過市場競爭中標,與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同,對住宅小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維護、保養(yǎng)、整治,為物業(yè)所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為,和其他市場行為一樣,物業(yè)管理行為必須用法律進行規(guī)范。當前規(guī)范物業(yè)管理當事人行為的法律還不夠健全,隨著物業(yè)管理在城市的全面推行,需要對物業(yè)管理行為進行規(guī)范的內(nèi)容越來越多,必須不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)。2.制定切實可行的物業(yè)管理服務(wù)收費標準。

當前,政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準,是物業(yè)管理公司根據(jù)其與業(yè)主委員會或物業(yè)所有人、使用人代表商定的服務(wù)項目、深度、質(zhì)量和開支等情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定的。物業(yè)管理公司向物價部門申報前,應(yīng)再征求住宅小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)所有人、使用人代表的意見,以確保物業(yè)管理服務(wù)收費標準能夠為小區(qū)絕大部分物業(yè)所有人、使用人所接受。

3.采取相關(guān)政府措施,促進和鼓勵物業(yè)管理企業(yè)合并、重組,實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營,降低經(jīng)營成本,為降低收費標準創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理收費之所以陷入兩難境地,很大程度上是因為物業(yè)管理企業(yè)沒有取得規(guī)模經(jīng)營效益。為此,解決物業(yè)管理收費兩難處境的根本出路只能是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。通過制定并采取相關(guān)優(yōu)惠政策、措施,如稅收優(yōu)惠、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施,促進、鼓勵相鄰物業(yè)管理公司,實現(xiàn)競爭、合并、重組。充分發(fā)揮人力資源潛力,降低經(jīng)營成本,為進一步降低收費價格,以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平創(chuàng)造更多的有利條件。

4.嚴格物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理,實現(xiàn)財務(wù)公開化。

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)收支情況應(yīng)定期向業(yè)主公示,接受住戶的監(jiān)督,使業(yè)主明白自己交出的錢都用在了什么地方,從而使業(yè)主明白繳納的管理費的必要性和重要性,進而使他們被動繳費主動繳納各項管理費用。5.鼓勵物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營服務(wù)。

物業(yè)管理從其與住戶的緊密程度,可以分為經(jīng)營性物業(yè)管理和不可經(jīng)營性物業(yè)管理。其中,不可經(jīng)營性物業(yè)管理,如:共用設(shè)備維護、住宅小區(qū)清潔、治安、綠化等,由其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)屬于群體業(yè)主,對其具體的個體業(yè)主來說,利益關(guān)系不是很緊密,因此,個別業(yè)主總想不繳費,希望其他業(yè)主繳費,然后“搭順風車”。對于這部分物業(yè)管理項目,如果沒有強制繳費的具體措施,最好是降低收費標準,對于可經(jīng)營性物業(yè)管理來說,如:在小區(qū)內(nèi)保管車輛、開辦托兒所、經(jīng)營日常用品及相關(guān)商務(wù)項目,由于其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)直接歸入個人所有,因此,按市場價收取相應(yīng)費用幾乎不存在任何困難,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能在搞好不可經(jīng)營性物業(yè)管理的同時,更多的開展這類業(yè)務(wù)。

總之,解決物業(yè)管理收費難的問題,有利于物業(yè)管理工作正常的開展,有利于改善城市居民的居住環(huán)境,有利于提高城市的文明程度,加強和千方百計切實解決物業(yè)管理收費難的問題,對促進物業(yè)管理逐步步入健康發(fā)展的軌道,具有很強的實現(xiàn)意義和很大的緊迫性。

4.2強化防范措施

小區(qū)物業(yè)安保人員，要對小區(qū)內(nèi)加強夜間巡邏，加強科技防范措施，提高安全防范。

安保人員對小區(qū)出入的外來人員登記和檢查工作，能有效的預(yù)防盜竊的發(fā)生。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主如遇被盜，請及時報警后與物業(yè)部門取得聯(lián)系。

加強重點路段和重點部位的監(jiān)控點位設(shè)置，增加攝像機，高風險時間段內(nèi)，加強保安人員的巡邏。高風險時段加強對小區(qū)進出人員的控制，并以通知的形式取得小區(qū)住戶的理解，相信他們也會理解的。

加強對安防人員的培訓(xùn)，特別教會他們什么樣的人更可疑，有犯罪嫌疑抓到典型嚴厲懲罰。

4.3提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度

小區(qū)只有實行統(tǒng)一的，社會化，專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理，才能保證其綜合環(huán)境的不斷改善，才能使小區(qū)房屋保值增值。通過宣傳物業(yè)管理知識，宣傳實施規(guī)范化物業(yè)管理的意義和作用，進一步明確廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)部門的權(quán)利和義務(wù)，提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識，讓全社會充分理解、支持和參與到物業(yè)管理活動中來，并且通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進同廣大居民的交流與溝通，以自己的行動宣傳物業(yè)管理的好處，讓物業(yè)管理深

入人心。社會輿論也要多從正面加強物業(yè)管理宣傳，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識，為推進物業(yè)管理創(chuàng)造良好的社會氛圍。

4.4購置先進的辦公設(shè)備，提高工作效率

俗話說：“工欲善其事，必先利其器”。在科技高速發(fā)展的時代，像電腦、打印機、復(fù)印機、傳真機這樣的普通辦公設(shè)備對于一個企業(yè)當然就像武器對于士兵一樣必不可少。因此，要使物業(yè)服務(wù)中心工作正常的運轉(zhuǎn)，這些辦公設(shè)備必須配備齊全，并且保持良好的性能。當今社會時間就是生命，所有的辦公設(shè)備在裝備齊全的基礎(chǔ)上還得保證能隨時投入使用，否則就會延誤工作。尤其是在服務(wù)行業(yè)中，如果辦事效率緩慢，導(dǎo)致服務(wù)跟不上，則會無法面對當今社會的激烈競爭。所以，基本的裝備是必須裝備齊全的。

4.5采取合理的薪酬標準，提高員工的積極性

制定合理的薪酬制度，立足于本企業(yè)自身的特殊性，依據(jù)不同職位、員工的績效、工作能力，給予員工合理的報酬，提高員工工作的積極性。

參考文獻

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