3-4月份市調(diào)工作總結(jié)分析報告

3月份市調(diào)工作總結(jié)分析報告

從武漢考察和參觀學習回來以后，我們招商部對工作進行了細分，我負責餐飲、娛樂、建材這三大塊，針對這三塊我進行了一個市場調(diào)研，首先是針對餐飲進行了一個市場調(diào)研，了解鄭州市場餐飲的分類，分布狀況、經(jīng)營狀況、餐飲連鎖品牌狀況，通過了解和市調(diào)，使我對餐飲行業(yè)和商業(yè)餐飲有了一個更深的理解，通過對武漢新天地餐飲項目、鄭州大上海城餐飲項目、大商國貿(mào)餐飲項目的市調(diào)，結(jié)合北京和上海的餐飲狀況，針對我們的餐飲項目，使我有了一個更清晰的輪廓，我個人認為我們的餐飲項目應該從以下幾個方面做起，1）、立足鄭州餐飲市場、面向全國餐飲市場，并引進北京和上海的一些西餐知名店鋪，細化餐飲行業(yè)的分類。

2）、針對我們的項目擴大餐飲的經(jīng)營面積，做有特色的、有格調(diào)的、有風格的餐飲。

3）、對餐飲招商計劃的制定和實施，以優(yōu)惠的價格和實惠的招商策略來吸引餐飲企業(yè)的進入。

4)、餐飲建筑物的風格設計，使用面積的設定。5）、配套設備和設施的制定，綠化和步行街的制定。

6）、餐飲招商宣傳手冊的制定和廣告宣傳策略的制定并實施。

其次對于鄭州的娛樂行業(yè)也進行了一個市場調(diào)查，對于鄭州的酒吧、歌廳、KTV、洗浴行業(yè)進行了一個了解，結(jié)合武漢新天地娛樂項目、鄭州大上海城娛樂項目、以及我們鄭州的項目特點，我個人認為應從以下幾個方面開始；1)、做成鄭州有特色的娛樂項目，其中以旅游、休閑、觀光、娛樂為主打、以購物、演藝、自娛、住宿為一體的獨具特色的旅游地。2）、結(jié)合鄭州的旅游、休閑、觀光、自娛、演藝等行業(yè)的特色和特點，參照北京和上海的相關項目，結(jié)合我們項目的需求，招商和引進相關行業(yè)。

3）、結(jié)合鄭州的旅游、休閑、觀光、自娛、演藝等行業(yè)的特色和特點、招商策略和租金水平，結(jié)合我們的區(qū)域位置，制定我們的招商政策。4}、相關招商宣傳手冊的制定和廣告宣傳策略的制定并實施。

最后對于鄭州的建材行業(yè)也進行了一個市場調(diào)查，了解鄭州建材市場的分布、經(jīng)營面積、經(jīng)營類別、市場定位、商戶數(shù)量、租金水平等，結(jié)合鄭州本地建材市場，我們的項目需求，市調(diào)結(jié)果如下；1）、對鄭州鳳凰城的市調(diào)如下：房屋租金如下;

一樓：60元/月、二樓50元/月、三樓：40元/月、四樓：30元/月、包含物業(yè)管理費。合同一簽一年，營業(yè)面積：35萬平方~40萬平方，經(jīng)營商戶：4000戶~4500戶

2)、西區(qū)百姓建材城的市調(diào)如下：房屋租金如下;

一樓：51元/月、二樓46元/月、三樓：41元/月、包含物業(yè)管理費，交半年免一個月，交一年免二個月，合同一簽三年，租金三年不變，營業(yè)面積：4萬平方~6萬平方.經(jīng)營商戶：暫時未定，現(xiàn)未開業(yè)，針對目標：西建材拆遷商戶。

3）、結(jié)合我們的區(qū)域位置和項目要求，細化建材的分類和類別，針對西區(qū)和周邊市場，制定我們的招商計劃和政策，并進行詳細的規(guī)劃和設計，計劃引進的商戶數(shù)量和市場規(guī)模。

4）、結(jié)合鄭州的建材市場特點，更加細化我們的建材商場，努力做到同行業(yè)同業(yè)態(tài)里你有我有、你有我優(yōu)、你大我全、努力做成建材行業(yè)里佼佼者。

5）、針對同業(yè)態(tài)、同項目的建材商場和市場的招商政策和策略，制定我們自己的招商政策。

以上這些是我個人的一些想法，希望我們能結(jié)合鄭州市場、外地市場的同行業(yè)、同業(yè)態(tài)的優(yōu)點，結(jié)合我們的自身優(yōu)勢，做大、做強我們的項目，同時提高我們企業(yè)的知名度、美譽度和行業(yè)影響力。

匯報人：馬福山

擴展閱讀：201*年3月市場調(diào)查報告141

Client寧夏天地德科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

Project天地德科未來城201*年三月份市場調(diào)查報告

Agency德力邦地產(chǎn)策劃201*/3/29

德力邦地產(chǎn)策劃/一切只為打贏

一、市場調(diào)查情況：

區(qū)域項目名稱熱線電話3075666福滿苑城恒大名都親水名邸板物華興洲塊苑306511150719913979999燕葆地產(chǎn)麗子園南2棟頤和城府3076666國子城2081666建興置業(yè)九中對面2棟16-18層3棟11層6300公寓均價5201*5%130-1457套公寓9.7折9.8折頤和集團通達南街7棟11-19層11-18層5201*4%80-1301廣興源地產(chǎn)滿城南街569311150561012057777恒大地產(chǎn)通達南街4棟6棟1棟22層11-17層6層寧夏眾一滿城南街5棟6棟17層32層5201*201*3005056470047%101-11065%127-16057101-15090319.7折9.9折80-11039.5折9.8折開發(fā)商位置建筑形態(tài)價格（元/）5280未定68-110---庫存率%60%戶型（）105-1523月成交量4一次性200元/優(yōu)惠按揭100元/城市春天新浩海地產(chǎn)福州南街8棟3棟11層9層交十萬優(yōu)惠21800。交二十萬優(yōu)惠43800交三十萬優(yōu)惠63800全款優(yōu)惠838009.2折頂樓8折9.4折2/11

德力邦地產(chǎn)策劃/一切只為打贏

開潤園發(fā)區(qū)森林九里寶湖灣華府萬和城寶湖中海國際興慶府大院寶湖福邸森林半島公園觀邸溪城華府美林灣21338883066066307966620322227880799382998838299986091191502411120355557690777769088846688885182222凱樂星地產(chǎn)中海地產(chǎn)民生地產(chǎn)寶湖中路六盤山路鳳凰北街通城置業(yè)寧安街綠地集團滿城南街吉泰地產(chǎn)上海西路9棟2棟拉普斯拉普斯拉普斯拉普斯北京中路北京中路滿城南街滿城南街10棟3棟8棟7棟7棟9棟建發(fā)集團寶湖西路6層12層23-25層17-23層18-24層18-24層6層18層9-18層6300一期二期房源8300650064006900630052%105-130014820%15%20%21%-100-180--92-25119.59.9150-23090-201*0-19092-201*000-未售無優(yōu)惠1009.7折9.8折509.8折9.9折無優(yōu)惠64505460（剩余20套）50%10棟11-26層報廣638060%97-1282三年返18%三年返15%9棟6棟-9-18層11層9-11層5300-8000680040%-50%130-2201*5-258167030051009.69.5折509.99.8折3/11

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一、金鳳區(qū)新城板塊

◆浩海城市春天

該項目由寧夏浩海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于福州南街與長城西路交匯處東北側(cè)，總占地面積5萬平方米，總建筑面積13萬平方米，其中地上面積10萬平方米，地下3萬平方米；共570套，已售100套，目前庫存量較大。容積率為2.6，綠化率35.2%，整個項目規(guī)劃為8棟住宅樓、1棟公寓樓、1棟寫字樓、2棟商業(yè)樓和大型商場及大型地下停車場；外立面采用瓷磚和石材。住宅均價：5380元/平米，一次性付清優(yōu)惠600元/平米，按揭貸款優(yōu)惠400元/平米，本月成交4、5套。物業(yè)費：1.10元/平方米月；交房時間201*年12月31日；車位比1：1，總車位數(shù)1216個，可租可售尚未明確,近期上門客戶量相比前兩月增多，但成交量遲遲未增，保持在每月4套左右，觀望的客戶占多數(shù)。

◆恒大名都

該項目由恒大地產(chǎn)集團銀川有限公司開發(fā)，位于銀川市金鳳區(qū)通達南街與雙渠口路交會處，項目總占地面積21.8萬平米；總建筑面積56萬平米；容積率為2.56，綠化率37.9%，項目規(guī)劃約2.1萬平米商業(yè)綜合體，約5200平米會所，約1890平米國際雙語幼兒園。毛坯房均價：5200元/平米，精裝修：6200元/平米。目前定房客戶均享受九五折優(yōu)惠，本月實現(xiàn)3套銷售。目前實際銷售率約40%左右，物業(yè)費：2.00元/平方米月（含電梯費，二次供水升壓費）；面積從88106之間四種戶型，戶型配比50%在100平米左右。車位配比1:0.8，可租可售價格未定，上門客戶量相比其他項目較多（短信群發(fā)廣告量較大的作用），樣板間精致簡美的裝修，增加了客戶對此項目的興趣和深刻的印象，銷售現(xiàn)場氣氛不是很濃厚，成交量未見增多。

◆親水名邸

該項目共6棟樓，2棟17層高層，2棟11層小高層，2棟6層多層住宅，面積101150平米；目前均價為5300元/平米；一次性付款享受九七折

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優(yōu)惠，按揭貸款享受九九折優(yōu)惠。共352套，剩余房源約170套左右。目前所剩房源主要集中在高層和小高層大面積。車位比1:1，地下車位預計銷售1012萬元，暫時未打開銷售。

◆頤和城府

該項目目前均價為5300元/平米；一次性付清優(yōu)惠300元，最低可至九折，按揭貸款優(yōu)惠200元，本月新成交2套。目前銷售的住宅約432套，剩余房源約180套，面積80202平米，剩余房源主要集中在130、140平米之間，樓層較高。物業(yè)費：1元/平米；交房時間：201*年4月30日；車位比1:0.7，銷售售價12萬元。該項目主要客戶群體：電廠、寧東、西夏區(qū)客戶較多，近期上門客戶量相比年前較多，成交客戶量也未見增多，關心房價漲跌的客戶占多數(shù)，保持觀望狀態(tài)。

◆物華興州苑

該項目是由寧夏物華集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，寧夏燕葆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項目位于銀川市西夏區(qū)麗子園南路(西夏建材城東側(cè)),緊靠北京西路與黃河西路，項目總占地24萬平米，總建筑面積45萬平米，規(guī)劃建設31棟板式多層、26棟小高層住房，少量公寓和商業(yè)用房。容積率為1.74，綠化率達到35.6%，容積率為1.74。目前均價為4680元/平米，交十萬優(yōu)惠21800，交二十萬優(yōu)惠43800，交三十萬優(yōu)惠63800，全款優(yōu)惠83800，本月成交5套。物業(yè)費:1.00元/平方米月（高層），0.80元/平方米月（多層）；面積79127平米6種戶型，主打戶型為100平米左右共有3014套住房，目前二期已售70%左右。車位比1：1，總車位數(shù)2231個，可租可售，地上車位租金約80元/月，地下車位租金約120元/月；售價約10萬元左右，近期上門客戶量比較多，相比其他同等樓盤價格偏低，優(yōu)惠幅度較大，成交量也相對較高。

二、金鳳區(qū)開發(fā)區(qū)板塊

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◆國子城

該項目由寧夏建興住宅置業(yè)有限公司開發(fā)，位于銀川市金風區(qū)賀蘭山中路與親水大街交叉口的西南部，項目總占地面積約3萬平米，總建筑面積8萬平米，共15棟樓，其中一期開發(fā)6棟，二期開發(fā)9棟，一期1棟公寓22層（高層），3棟小高層11層，2棟高層住宅16、18層。住宅均價：6300元/平米，最低價5800元/平米，最高價6800元/平米，公寓均價約：5200元/平米。一次性付清九七折優(yōu)惠，按揭貸款九八折優(yōu)惠，本月成交7套公寓。物業(yè)費：1.42元/平方米月；住宅戶型面積為130至280平米之間，其中145為主打戶型；公寓面積66至98平米之間。住宅目前以交房，公寓暫未對外銷售。車位比1：1，預計銷售1820萬元，近期公寓開始預約銷售，上門客戶量比較多，大部分為購買公寓的客戶，住宅銷售并不是很樂觀，大多客戶還在觀望。

◆吉泰潤園

該項目由寧夏吉泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目位于上海西路與親水大街交匯處；總占地面積12萬平方米，總建筑面積26萬平方米。容積率為1.7，綠化率35%，整個項目規(guī)劃為高層、小高層為主，多層為輔。高層均價63006600元/平米，洋房7000元/平米，目前現(xiàn)場無優(yōu)惠，近期主要在談團購無新成交。一期共622套，銷售率約50%左右，其中105、110平米房屋160套，150平米150套，130平米210套。物業(yè)費：1.65元/平方米月；交房時間：201*年8月30日；車位配比1：1，車位僅出售，價格預計在15萬元左右，共有車位1300個。近期每天到訪客戶10組左右，相比前兩月有所增加，但并沒有實現(xiàn)成交。

◆森林半島

該項目目前銷售共4棟2226層高層公寓，毛坯均價為7000元/平米，精裝修均價為8400元/平米；現(xiàn)在無優(yōu)惠。戶型從45到92平米之間，其中1#樓為精裝修公寓，2#、3#、4#為毛坯公寓；1#樓銷售50%，2#樓銷售80%，3#樓銷售60%，4#樓銷售20%；物業(yè)費;1.8元/平米；交房時間：201*年5

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月31日；車位比1：08,地下車位可租可售，暫未開始銷售，預計售價在18萬元左右。3月份以來，到訪量每天約5-6組，相比前兩月雖有所增長，但本月未實現(xiàn)成交。

◆公園觀邸

該項目目前銷售共3棟17層、23層高層住宅，均價為6500元/平米，一次性付款享受100元每平米優(yōu)惠，按揭貸款享受50元每平米優(yōu)惠，本月無成交。戶型從90到170平米之間，其中3#樓已售罄，2#、、4#為23層高層住宅；已銷售85%，剩余房源面積約150160平米之間；物業(yè)費;1.5元/平米；交房時間：201*年5月31日；車位比1：08,地下車位可租可售，暫未開始銷售，預計售價在1518萬之間。該項目的消費群體主要以老城客戶為主。3月份上門客戶量相對較少，每天2組左右，剩余可選房源也比較少，大多為大戶型。

三、金鳳區(qū)寶湖板塊

◆華府萬和城

該項目目前均價為5460元/平米，最高價約6000元/平米；一次性付款三年后返總房款的18%，按揭貸款三年后返總房款的15%，本月實現(xiàn)銷售2套左右。住宅約1425套，剩余房源約60%左右。戶型97平米、122平米、166平米，其中97、122平米戶型占60%，花園洋房大戶型占40%，目前所剩房源主要集中在166平米。該項目的客戶群體主要來源于新城。車位比1:0.9,地下車位15萬元左右。項目配套有一連二營業(yè)房，目前還未發(fā)售。因近期廣告效力的影響，3月份每天到訪量約10-15組左右，相比前兩月客戶上門量增大，成交量也穩(wěn)中有增。

◆寶湖福邸

該項目目前均價為6380元/平米；銷售現(xiàn)場沒有優(yōu)惠。春節(jié)后上班，到訪量每天約5組，有效客戶不多，沒有新成交。目前銷售的四棟樓住宅約450

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套，剩余房源約40%左右。戶型130-220平米不等，目前銷售房源主要以大面積為主，有1棟精裝修公寓面積39-66平米之間。該項目的客戶群體主要來源于興慶區(qū)。車位比1:1，地下車位預計銷售15萬元左右，暫時未打開銷售。

◆中海國際社區(qū)

該項目目前住宅均價為5300-8000元/平米，別墅均價為1201*元/平米；住宅一次性付清9.6折優(yōu)惠，按揭9.9折；別墅一次性付清立減10萬元，按揭立減7萬元。3月18日開盤后實現(xiàn)銷售約300多套。目前銷售的住宅戶型面積105-205平米不等;別墅面積300-600平米不等。車位比1:1.3。項目東西區(qū)共打造15萬平米的商業(yè)圈,滿足中海業(yè)主的生活需求。自3月份開盤前期至今，短信群發(fā)廣告效力廣泛、密集，近期到訪量每天約20-30組，前期積累的客戶也比較多，價格相對較低，成交量可喜可觀。

◆興慶府大院

該項目目前均價為6800元/平米；最高價7300元/平米；一次性付款和按揭貸款均享受九五折優(yōu)惠。實現(xiàn)成交5套。目前銷售的二期住宅大戶型較多。客戶群體主要來源于興慶區(qū)。車位比1:1，地下車位預計銷售18萬元左右。3月份以來，到訪量每天約10-20組，相比前兩月較多，老帶新的客戶也占了不少比例，成交量也有所增長。

市調(diào)小結(jié)：

通過此次市調(diào)，了解到3月份以來；銀川市房地產(chǎn)市場因受到兩會對房價的打壓和房地產(chǎn)大趨勢的影響，各個項目的成交量都呈下滑狀態(tài)。導致開發(fā)商和客戶都處于觀望狀態(tài)。

1、從上述幾個樓盤的市調(diào)過程中了解到，自兩會以來；銀川市住宅、公寓（住宅使用）銷售情況并不是很好，各樓盤雖然價格沒有出現(xiàn)大幅調(diào)整，

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基本上保持年前的銷售價格，但是很多樓盤都變向性實行降價策略，優(yōu)惠力度較大；但成交量并沒有因此而上升，只有個別樓盤的銷售平穩(wěn)緩增的狀態(tài)，每個月的成交量也都在2-3套上下浮動，其他大部分樓盤也都很蕭條，基本處于停滯狀態(tài)。比如：中海國際社區(qū)住宅銷售一直處于良好的狀態(tài)，自3月18日開盤以來，短信廣告大幅度的投放，價格壓低又會增大等策略，使得成交量明顯的增長，并且一期80-90平米小戶型住宅已剩余部分房源，其他戶型也都在熱銷期，據(jù)銷售人員了解3月份開盤以來成交300套左右。②潤園住宅銷售一直很蕭條，據(jù)了解進2個月以來未實現(xiàn)成交，團購公司也未實現(xiàn)合作。③城市春天近期銷售報價都在5280元／平米，但根據(jù)客戶信息了成交價格都在4700元／平米左右，實行價格暗降優(yōu)惠政策。“物華興洲苑”每周推出特價房源（頂樓）每平米最大可優(yōu)惠1000元。

2、從三月份以來，各樓盤的客戶上訪量較前兩個月都有所上升，但是客戶的觀望情緒更加濃厚，上門客戶量增多，但實際成交量較低，在3月份很多樓盤都出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象，目前雖有所好轉(zhuǎn)，但是也只成交2-3套，穩(wěn)中不減為之。從去年“限購令”“限貸政策”的出臺，稅收政策調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。這些一系列有關房地產(chǎn)的政策出臺，影響著房地產(chǎn)的正常銷售進度，客戶心理的觀望狀態(tài)，包括定價的標準。

3、近期；已經(jīng)大部分一線城市已經(jīng)大力宣揚房價要穩(wěn)中有降，尤其首都北京已經(jīng)開始對部分小區(qū)采取了一系列的政策控制房價的上漲，這些做法給大部分客戶心理造成了很不好的影響，想投資的客戶會膽怯，擔心投資風險。銀川市部分樓盤的房價也已經(jīng)下調(diào)，對近期開盤的住宅項目造成了不良的影響，在定價方面也會受到不同層面的政府相關部門給予的壓力和制定政策，銷售方面也會受不同程度的影響。

◆價格

各樓盤價格沒有出現(xiàn)大幅調(diào)整，基本上保持年前的銷售價格，但是很多樓盤都變向性實行降價策略，優(yōu)惠力度較大。雖然對外公布價格并未出現(xiàn)明顯的降價，但為了實現(xiàn)成交，只要客戶意向購買都會大幅優(yōu)惠。例如：“地中�！表椖繉ν鈭髢r5600元，實際成交價4800元；“物華興洲苑”每周推

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出特價房源（頂樓）每平米最大可優(yōu)惠1000元。

◆成交量

3月份以來，各樓盤的客戶上訪量較前兩個月都有所上升，但是客戶的觀望情緒更加濃厚，上門客戶量增多，但實際成交量較低，在3月份很多樓盤都出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象，目前雖有所好轉(zhuǎn)，但是也只成交2-3套，穩(wěn)中不減為之�！舸黉N活動

3月份以來，各項目并未采取大幅度的優(yōu)惠政策，基本上保持原價銷售，但也有個別樓盤打出了很多的讓利措施，預期成交效果并不是很樂觀，客戶大多數(shù)保持觀望狀態(tài)。例如：“華府成和城”實行“購房三年返總房款18%的返息”活動，具了解從活動實施以來僅成交3套�！舴吭吹膸齑媪�

受201*年政策影響，各樓盤的銷售率普遍較低，現(xiàn)房庫存量較大。特別是201*年下半年開盤的項目，銷售率僅達到開發(fā)量的40%左右，存盤量占到了60%。銷售壓力依然比較大。

◆最熱銷的產(chǎn)品

政策影響下，客戶更加關注樓盤的價格，一些中低價位的項目依然比較吸引購房者的眼球。購房者對小區(qū)的位置及配套設施等不再是影響他們購買的主要因素。并且100平米的小戶型產(chǎn)品比較熱銷，目前市場上的庫存房源大部分都是因為面積過大而滯銷，面積區(qū)間主要集中在130平米以上。

◆貸款政策

雖然今年國家對首套購房的首付比例及利率有所松動，但目前銀川市各大銀行都尚未執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人事表示201*年放款壓力依然難度較大，上半年放款額度主要為201*年積壓的貸款，預期在今年下半年銀行依然沒有太多的放款額度，各項目回款壓力依然較大。

◆201*年開發(fā)計劃

由于各樓盤存盤量較大，銷售難度大，資金緊張，政策不明朗等多種原因，開發(fā)商大多都推后開發(fā)周期或減小開發(fā)量。一些業(yè)內(nèi)人事表示今年將謹慎開發(fā)，開發(fā)商也持觀望態(tài)勢。今年開發(fā)商大多都在整合團隊，考察學習等。并未忙于著急開發(fā)新的項目。

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銷售建議：

◆放緩二期的開工時間，通過上半年的銷售及回款再做具體開工計劃。

◆調(diào)整后期開發(fā)的戶型結(jié)構(gòu)及面積配比，提高70-100平米的戶型設計，建議占到開發(fā)量的70%左右。◆完善項目形象展示，促進新成交。

◆打開銷售小高層9#樓、13#樓56套房源，維持5380元/平米的銷售價格，加大優(yōu)惠實現(xiàn)成交，減少客戶的流失量。

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