第一篇:找法網(wǎng)王旭東律師談房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛
房產(chǎn)新政下如何處理房產(chǎn)買賣合同糾紛
——找法網(wǎng)王旭東律師
前言: 為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭,國(guó)務(wù)院下發(fā)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施,特別是201*年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)新政”)后,對(duì)在此政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的各類現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同的履行帶來諸多問題,如何合理的應(yīng)用《合同法》以及其他法律文件的規(guī)定,幫助由于政策調(diào)整而存在合同履行障礙的出賣人、買受人、居間人等妥善處理他們已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同,就成了迫切需要解決的法律問題。筆者作為一名從事房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)律師,將從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[201*]7號(hào))和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》(法釋[201*]5號(hào))第二十六條規(guī)定中確定的情勢(shì)變更原則的角度出發(fā),結(jié)合自己辦理的類似案件,通過本文對(duì)房產(chǎn)買賣合同各方當(dāng)事人共同關(guān)心的此類合同能否變更或解除、如何確定雙方的責(zé)任承擔(dān)等等問題做出一個(gè)初步的法律分析,希望能對(duì)房產(chǎn)買賣雙方和居間人有所幫助,也非常愿意和關(guān)心此類問題的朋友共同探討。
一、房產(chǎn)新政及其帶來的法律問題
201*年以來,房?jī)r(jià)成為輿論的焦點(diǎn),3月份的“兩會(huì)”以后,房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺,房?jī)r(jià)問題已由單純的價(jià)格問題演變?yōu)槊裆鷨栴},為切實(shí)有效抑制房?jī)r(jià),遏制投機(jī)炒房行為,201*年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》,其核心內(nèi)容為:
1、提高按揭貸款首付比例。房產(chǎn)新政規(guī)定,對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。
2、提高二套及以上住房貸款比例。房產(chǎn)新政規(guī)定,對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。
3、暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;
4、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。
5、 對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房,嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。
房產(chǎn)新政實(shí)施后,改變了過去房市吸虹過剩貨幣流動(dòng)性的通道,投資、投機(jī)性需求失去了通過價(jià)差交易獲利的機(jī)會(huì),從而逆轉(zhuǎn)了對(duì)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。同時(shí),房產(chǎn)新政未能就新政出臺(tái)前所簽訂的沒有完成交易的購(gòu)房協(xié)議是否要遵循房產(chǎn)新政等做出清晰的劃定,導(dǎo)致執(zhí)行部門一刀切的統(tǒng)一執(zhí)行新的購(gòu)房和房貸新政,部分購(gòu)房人因購(gòu)房、房貸門檻的提高,無法再按照原合同約定繼續(xù)履行合同。
房產(chǎn)政策的劇變對(duì)房產(chǎn)買賣產(chǎn)生了巨大的沖擊,是信守承諾繼續(xù)交易,還是變更或解除合同?買受人能否以房產(chǎn)新政為“不可抗力”或“情勢(shì)變更”為由變更或解除房產(chǎn)買賣合同?解除或變更房產(chǎn)買賣合同后的法律責(zé)任如何承擔(dān)?守約方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益等問題,這些都是出賣人、買受人、居間人迫切需要解決的問題。為正確適用法律,妥善解決糾紛,保護(hù)房屋買賣各方當(dāng)事人的合法權(quán)益,筆者以下提出法律意見,供房產(chǎn)買賣雙方和居間人參考。
二、房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中法律定性。
房產(chǎn)新政出臺(tái)后,由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款,引發(fā)買受人退
房潮,焦點(diǎn)主要在于,房產(chǎn)新政是不可抗力或者情勢(shì)變更,還是屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),買受人要求退房是否屬于違約,要不要承擔(dān)違約責(zé)任?
買受人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更,買受人可以解除或變更合同,無需承擔(dān)違約責(zé)任,其理由是:雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同雖然有效,但在合同履行過程中,由于房產(chǎn)新政實(shí)施,導(dǎo)致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款,改變了房款支付方式和比例,這是雙方在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)所無法預(yù)料的,無法避免的,是一種無法防止的外因,而非買受人個(gè)人原因?qū)е拢页^了買受人承受能力,買受人無法克服。若按照原合同繼續(xù)履行,對(duì)買受人來說將導(dǎo)致明顯不公平。所以,房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更,買受人可以解除合同而且不應(yīng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。
出賣人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。其理由是:雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同是在平等互利、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過協(xié)商一致自愿達(dá)成的,是一份有效合同,且合同的內(nèi)容也不違反現(xiàn)行法律和法規(guī)。對(duì)有效合同,雙方均應(yīng)全面履行。而且房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不可預(yù)見、并非不可克服,因此房產(chǎn)新政不屬于情勢(shì)變更,屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),買受人要求變更或解除房產(chǎn)買賣合同沒有法律依據(jù),買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。
筆者認(rèn)為,上述兩種意見的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中的法律定性問題。合同簽訂后,在合同履行過程中房產(chǎn)新政出臺(tái),對(duì)房產(chǎn)買賣產(chǎn)生巨大的沖擊,房產(chǎn)新政這種情況屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),還是情勢(shì)變更?合同一方能否以情勢(shì)變更要求對(duì)合同的相關(guān)條款進(jìn)行變更或要求解除合同?要分析這個(gè)問題,我們應(yīng)對(duì)情勢(shì)變更原則及相關(guān)構(gòu)成等作一定的了解和分析。
1、適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同的法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋
[201*]7號(hào))第二十三條的規(guī)定:商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(二)(法釋[201*]5號(hào))第二十六條規(guī)定,合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
這兩個(gè)司法解釋是目前房產(chǎn)新政下引用情勢(shì)變更原則申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律依據(jù)。
2、情勢(shì)變更原則的含義
情勢(shì)變更原則是一項(xiàng)涉及合同履行的法律原則。指在合同成立后至履行完畢前這段時(shí)間內(nèi),因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因而發(fā)生情勢(shì)變更,致使繼續(xù)維持該合同之原有效力對(duì)受其影響的一方當(dāng)事人顯失公平,則允許該當(dāng)事人單方變更或者解除合同。所謂情勢(shì),應(yīng)指合同成立之后、履行之前所發(fā)生的不可預(yù)見,無法控制,致使合同之基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生根本性變化,并且其影響及于社會(huì)全體或者是局部,而不是單單只影響該合同本身,而且不是直接對(duì)合同的利益產(chǎn)生影響,而是通過該事由影響了合同訂立所依賴的客觀環(huán)境或者是基礎(chǔ),進(jìn)而影響該合同的,在這種情形下,履行該合同會(huì)造成合同當(dāng)事人雙方利益的不均衡,出現(xiàn)顯失公平的局面,有悖誠(chéng)實(shí)信用原則。所謂的變更,是指合同賴以訂立的基礎(chǔ)或者環(huán)境(即情勢(shì))發(fā)生了異常的、根本性的變動(dòng)。這主要是與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。一般的變化,如果不足以影響
到合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,不足以對(duì)合同訂立的基礎(chǔ)造成動(dòng)搖,那么,就可以認(rèn)為是一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
3、情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件
(1)、不能預(yù)見性。即情勢(shì)變更的發(fā)生是合同雙方當(dāng)事人于訂立合同之時(shí)客觀上不能預(yù)見的。此處的不可預(yù)見與不可抗力的不可預(yù)見性應(yīng)具有一致性,并且可能會(huì)有某種關(guān)聯(lián)性,很多的情勢(shì)變更是由于不可抗力造成的。
(2)、不可歸責(zé)性。民法上以過錯(cuò)責(zé)任為主要的歸責(zé)原則,當(dāng)事人對(duì)于自己的故意或者過失所造成的損失都要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。不可歸責(zé)的構(gòu)成要件之一是當(dāng)事人不存在故意或者過失。
(3)、該情勢(shì)變更發(fā)生在合同有效存續(xù)期間。即情勢(shì)變更發(fā)生于合同成立之后,完全履行之前,而不是發(fā)生在合同成立之前或者是履行完畢之后。
(4)、繼續(xù)履行合同會(huì)造成顯失公平。所謂顯失公平,是指非常明顯的不公平,而不是一般的利益不等或者對(duì)價(jià)不均。即符合《民法通則》若干問題的意見第72條“雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則”,可以認(rèn)定為顯示公平。倘是已經(jīng)履行的合同造成了顯失公平,情勢(shì)變更原則就不能適用了,因?yàn)榍閯?shì)變更原則只對(duì)于約定的合同履行期間生效,無溯及既往的法律效力。
(5)、適用情勢(shì)變更原則后不會(huì)造成新的不公平。依誠(chéng)實(shí)信用原則以及公平原則,當(dāng)事人之間適用情勢(shì)變更原則而進(jìn)行的合同調(diào)整或者解除,倘調(diào)整或者解除合同的行為不足以衡平當(dāng)事人雙方的利益,更甚者若造成對(duì)方當(dāng)事人的顯失公平,則非適用情勢(shì)變更原則的本意,更加違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則,因此,須適用情勢(shì)變更原則后進(jìn)行的合同調(diào)整不會(huì)造成新的不公平,這是一個(gè)很基本的要件。
4、情勢(shì)變更原則與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別
(1)、情勢(shì)變更與不可抗力區(qū)別
所謂不可抗力,是指 “不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”,主要包括自然災(zāi)害、政府行為和戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)異,F(xiàn)象。兩者雖都有當(dāng)事人不可預(yù)見、因客觀情況發(fā)生變化非當(dāng)事人故意或過錯(cuò)引起,都在合同履行期間發(fā)生等相同點(diǎn),但兩者之間還是有區(qū)別的,主要表現(xiàn)在,一是兩者對(duì)合同的阻礙程度不同。不可抗力是不可抗拒的,一般構(gòu)成履行不能或者是大部分履行不能,是絕對(duì)的不能。而情勢(shì)變更,則是對(duì)履行合同義務(wù)的一方當(dāng)事人構(gòu)成了顯失公平,屬于可以履行或者是履行困難,是相對(duì)的履行困難,而不是履行不能。二是引發(fā)是有原因不同。不可抗力主要有,一為自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)的異常變動(dòng)等情況,如海嘯、地震、政府征收征用、戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)亂等。而情勢(shì)變更則主要表現(xiàn)為合同基礎(chǔ)的變更,如物價(jià)暴漲暴跌、“非典”事件等。三是當(dāng)事人的權(quán)利性質(zhì)不同。不可抗力情形下,當(dāng)事人享有形成權(quán),即只需在不可抗力事件發(fā)生后,通知對(duì)方當(dāng)事人即可,無須進(jìn)行協(xié)商。而情勢(shì)變更則與之不同,當(dāng)事人所享有的是請(qǐng)求權(quán),須經(jīng)司法判決來進(jìn)行合同變更或者解除。四是法律后果不同。不可抗力是法定的免責(zé)事由,當(dāng)事人只要證明其履行困難或者履行不能是由于不可抗力造成的,即可獲得免責(zé),而情勢(shì)變更不是法定免責(zé)事由,而且法官在自由裁量時(shí),需要綜合考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡,旨在平衡合同雙方當(dāng)事人的利益平衡問題,而不是免除誰(shuí)的責(zé)任,并且情勢(shì)變更的法律后果是變更合同或者解除合同,而不是免除一方當(dāng)事人的合同義務(wù)。
(2)情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別
所謂商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),一般是指在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,因經(jīng)濟(jì)失利所應(yīng)承擔(dān)的正常商業(yè)損失。情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別主要表現(xiàn)在:一是可預(yù)見性。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見或推定可以預(yù)見的情況或者事變,由于其故意或過失沒有預(yù)見,所造成的損失由其自行負(fù)擔(dān)。但是情勢(shì)變更原則卻要求該事變必須是當(dāng)事人所不可預(yù)見的。二是對(duì)當(dāng)事人
的過錯(cuò)要求不同。情勢(shì)變更原則要求當(dāng)事人雙方均無過失才可以適用,但是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則可能是為當(dāng)事人過失所致。三是客觀情勢(shì)的變化程度不同。情勢(shì)變更一般是根本性的變化,而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是在價(jià)格規(guī)律范圍內(nèi)的小幅度波動(dòng),是一般性的變化。四是看是否因繼續(xù)履行合同而構(gòu)成顯失公平,這也是判斷是否屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是情勢(shì)變更的重要依據(jù)。究其本質(zhì),情勢(shì)變更的原因是不可預(yù)見的非常情況,而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則屬于正常經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的波動(dòng)。
5、將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更,符合法律規(guī)定,更能體現(xiàn)當(dāng)事人的利益均衡,也與當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不相悖。
從房產(chǎn)新政來看,房產(chǎn)新政對(duì)于買賣雙方在已經(jīng)簽署合同但尚未履行完畢前來說都是不能預(yù)見的,責(zé)任也不可歸于一方,新政前合同賴以存在的客觀情況確實(shí)已發(fā)生變化,違背了購(gòu)房人訂立合同時(shí)的基本條件,也并非出賣人的合理預(yù)期。房產(chǎn)新政的規(guī)定對(duì)于雙方來說都是必須要接受的,如果繼續(xù)履行會(huì)對(duì)一方顯失公平,因此這種情況認(rèn)定為情勢(shì)變更,從而解除合同,符合法律規(guī)定,也能符合合同履行的公平原則,與政策調(diào)控的目標(biāo)并不相悖。房產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形,但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度,合同也并非絕對(duì)不能履行,不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力,則可預(yù)見的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬,將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。另外,房產(chǎn)新政使購(gòu)房人增加的負(fù)擔(dān),并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),其后果不應(yīng)該由購(gòu)房人承擔(dān)。如果因?yàn)檎哒{(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式,比如要求購(gòu)房者提高首付款比例,在不能貸款的情況下一次性付款,那就等于強(qiáng)制購(gòu)房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果,而出賣人利益不受實(shí)質(zhì)影響,甚至有所獲利,這顯然并不公平。
所以,將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更,更符合法律規(guī)定,也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。從更深層次來看,房產(chǎn)新政的目的,一方面是通過提高購(gòu)房首付和提高貸款利率來降低購(gòu)房人資金承受力,遏止購(gòu)房需求,減少房屋成交,以抑制高房?jī)r(jià);另一方面是通過提高購(gòu)房成本,減少購(gòu)房需求來改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期,從而遏止房?jī)r(jià)過快上漲。如果法院不將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更,維護(hù)房產(chǎn)買賣合同的有效性,判決繼續(xù)履行合同,將與政策調(diào)整的基本導(dǎo)向相悖,間接支持了高房?jī)r(jià),對(duì)買受人來說,也導(dǎo)致顯示公平。
三、房產(chǎn)新政出臺(tái)后房產(chǎn)買賣合同糾紛的處理
由于房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人的具體情況差別很大,這些也將使各個(gè)房產(chǎn)買賣合同在新政出臺(tái)后的解決方式各有不同,或繼續(xù)履行,或變更,或解除,或承擔(dān)違約責(zé)任,或雙方免責(zé),或協(xié)商解決,或仲裁訴訟,因此,針對(duì)房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛,應(yīng)根據(jù)不同情況,房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)不同情況采取不同的法律應(yīng)對(duì)措施。
1、對(duì)房產(chǎn)買賣合同糾紛,應(yīng)按照約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充原則處理。
合同有約定的,按照合同約定處理,這是《合同法》處理合同糾紛的基本原則。如果房產(chǎn)買賣合同約定,因政府或銀行政策等原因發(fā)生變化,買受人屆時(shí)不能取得貸款或貸款額度不夠,應(yīng)自行籌措資金補(bǔ)齊房款,否則按已交房款(房屋總價(jià))的一定比例承擔(dān)違約責(zé)任的,或約定買受人人因自身原因不能獲得銀行貸款,因自行補(bǔ)齊房屋全款,否則應(yīng)按房款(房屋總價(jià))的一定比例支付違約金的,買受人必須按照合同約定補(bǔ)齊房款差價(jià),而不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。
2、未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍的房產(chǎn)買賣合同糾紛,不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。對(duì)貸款購(gòu)買首套自住房且面積小于90平方米的房屋、以及購(gòu)買商業(yè)性用房等,并未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍,買受人不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。
3、因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款,致使買受人無法履行付款義務(wù),買受人要求解除房屋買賣合同的處理。
一般情況下,首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致買受人不能繼續(xù)履行合同,買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此,當(dāng)事人在
無特別約定的情況下,一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是,買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款,確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力,房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行,且該履行障礙并非買受人的信用等個(gè)人原因所致,買受人主張解除房屋買賣合同的,可以允許。也就是說,買受人可適用情勢(shì)變更原則解除房產(chǎn)買賣合同。
對(duì)一手房買賣(即指開發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的形式),買受人可直接引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[201*]7號(hào))第二十三條的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同,要求出賣人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。由于法釋[201*]7號(hào)文只適用于一手房買賣,對(duì)于二手房買賣并不適用。對(duì)二手房買賣,買受人可根據(jù)《合同法解釋二》(法釋[201*]5號(hào))第二十六條規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同,要求出賣人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。
4、因房產(chǎn)新政調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整,當(dāng)事人對(duì)調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的處理。
當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的,應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后,又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的,除當(dāng)事人協(xié)商一致外,增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由,要求解除合同。
四、房產(chǎn)新政下房產(chǎn)買賣合同解除或變更后的法律責(zé)任。
如上文所述,在房產(chǎn)新政調(diào)控政策出臺(tái)后,在發(fā)生情勢(shì)變更導(dǎo)致合同變更或解除的情況下,都會(huì)涉及要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任問題,筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分別按照如下原則確定各方的責(zé)任承擔(dān)。
1、雙方協(xié)商一致解除合同,或者對(duì)房屋買賣合同的條款進(jìn)行變更的,雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
房產(chǎn)新政出臺(tái)后,由于客觀情況發(fā)生了變化,使原合同無法履行的,經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可解除合同,并對(duì)解除后的有關(guān)事項(xiàng)作出約定的,雙方按照約定辦理即可。當(dāng)事人雙方也可對(duì)原合同條款進(jìn)行的修改或補(bǔ)充,雙方按照補(bǔ)充協(xié)議約履行即可。在這種情況下,雙方是互不承擔(dān)合同責(zé)任的。如出賣人或者購(gòu)房人擅自解除或變更買賣合同的,不僅不能對(duì)合同的另一方產(chǎn)生約束力,而且還可能構(gòu)成違約。
2、買受人可通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更合同。
因情勢(shì)變致使合同履行顯失公平,雙方不能協(xié)商一致時(shí),買受人可通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng),請(qǐng)求變更合同條款,如通過變更付款方式等,消除顯失公平現(xiàn)象,在當(dāng)事人之間重新實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)平衡、利益平衡,建立新的對(duì)價(jià)關(guān)系,以使合同目的仍得以實(shí)現(xiàn)。
3、買受人以發(fā)生情勢(shì)變更為由解除合同的,出賣人可要求賠償損失。
我國(guó)《民法通則》第115 條規(guī)定:“合同的變更或解除,不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利!比缳I受人以情勢(shì)變更為由向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除合同的,出賣人可要求買受人賠償損失,如房?jī)r(jià)降低造成的損失。
4、買受人以發(fā)生情勢(shì)變更為由解除合同的,居間人仍可要求支付一定的居間費(fèi)用。但由于居間人已經(jīng)促成雙方簽約,只因政策原因未能履行,居間人要求支付一定居間報(bào)酬亦屬合理,可根據(jù)居間人已經(jīng)完成的居間行為,由買賣雙方支付一定居間報(bào)酬。
房產(chǎn)新政出臺(tái)后,雖然買受人可依據(jù)法律規(guī)定適用情勢(shì)變更變更或解除合同,但在法律實(shí)務(wù)中,情勢(shì)變更的使用往往很謹(jǐn)慎。按照最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀合同法司法解釋
(二)中的觀點(diǎn),司法解釋(二)要求嚴(yán)格區(qū)分變更的情勢(shì)與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別,
審慎適用情勢(shì)變更原則。對(duì)必須適用情勢(shì)變更原則進(jìn)行裁判的個(gè)案,要層報(bào)高級(jí)人民法院審查批準(zhǔn),最大限度地避免對(duì)交易安全和市場(chǎng)秩序造成大的沖擊。顯然法院對(duì)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理因?yàn)榉慨a(chǎn)新政引起的法律糾紛持慎重態(tài)度。因此,對(duì)房產(chǎn)新政出臺(tái)后的各類房產(chǎn)買賣合同糾紛,房產(chǎn)買賣雙方和居間人應(yīng)根據(jù)不同情況,具體分析,妥善處理。確需運(yùn)用情勢(shì)變更原則要求變更或解除房屋買賣合同的,在舉證上一定要充分。
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第二篇:合同糾紛律師實(shí)務(wù)4
合同起草審查訴訟中的律師實(shí)務(wù)前言
“那門是窄的”——源自《圣經(jīng)》的這句話也是告訴我們,作為法律人——將來我們可能成為法官、檢察官、律師、企業(yè)法律顧問、政府官員——即使不是從事專業(yè)工作的職業(yè),這樣的專業(yè)訓(xùn)練和素養(yǎng),都會(huì)使我們受用終生的。
要成為一個(gè)優(yōu)秀的法律人,道路是艱辛曲折的,不是一蹴而就的,天堂的大門并不都是向每個(gè)人敞開的。
清華大學(xué)的張衛(wèi)平老師《那門是窄的》,實(shí)際上就是引用圣經(jīng)的的!吨蛘l(shuí)邊》。不是是不是引自《道德經(jīng)》的 合同是什么? 契約,社會(huì)契約論。貝卡利亞《犯罪與懲罰》 犯罪是什么——對(duì)社會(huì)契約的違背。有一定道理。
債權(quán)相對(duì)于無權(quán)是民法大廈的兩座堅(jiān)強(qiáng)的基石!c人格有關(guān)的權(quán)利,知識(shí)產(chǎn)權(quán),繼承權(quán)利,婚姻權(quán)利。
第一講 合同起草、審查應(yīng)注意的問題 第一部分 合同起草的九個(gè)步驟 一、寫作目標(biāo)和合同相對(duì)人 對(duì)手與我方相比,在哪一方面處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位;
2、對(duì)手以前有無進(jìn)行過類似的商業(yè)項(xiàng)目;
3、有無相應(yīng)的文件版本或模版供參考; 4、假如終止或取消此次交易,對(duì)手的損失會(huì)有多少。
二、實(shí)體審查和程序問題
1、主體方面——法人單位,或自然人。是否經(jīng)過授權(quán)
客體,權(quán)屬證明,如房產(chǎn)證、發(fā)票 程序問題,如是否經(jīng)過招拍掛。 三、確定合同體例和重點(diǎn)
1、合同體例——是單一合同文本,還是主合同加附件,還是多個(gè)主合同加附件并列。 2、寫作重點(diǎn)
交易內(nèi)容不同,合同的重點(diǎn)內(nèi)容會(huì)有所不同。如《并購(gòu)合同》的必須行條款:交易模式;交易流程;獲利機(jī)制;防火墻,離岸公司,公司的避稅天堂;交易成本;違約責(zé)任。 四、選擇范本和模板
由邯鄲學(xué)步,而有所創(chuàng)新,從類似的模板總結(jié)出自己的特色的自己的范本。 五、復(fù)核前三步
在正式動(dòng)筆之前要確定已經(jīng)清楚了當(dāng)事人的目標(biāo)、寫作任務(wù)、完成期限、寫作步驟、提交方式等內(nèi)容。 1、本合同的目標(biāo); 2、合同模板的挑選; 3、基礎(chǔ)文件的審查。 六、制作合同首部
標(biāo)題;2、合同編號(hào);3、生命和摘要;4、合同各方主體;5鑒于。 七、合同正文寫作
《合同法》第12條規(guī)定了八個(gè)部分——1、當(dāng)事人;2、標(biāo)的;3、數(shù)量;4、質(zhì)量;5、價(jià)款或報(bào)酬;6、履行;7、違約責(zé)任; 8、爭(zhēng)議解決,不能只寫北京市仲裁委,會(huì)引起歧義導(dǎo)致爭(zhēng)議解決條款無效。
八、合同尾部
1、當(dāng)事人簽字蓋章。 2、日期的簽訂。
3、簽約地點(diǎn)。英文板式中會(huì)在合同首部。 九、完稿后的工作
1、審查簽約代表的授權(quán)。
2、簽字蓋章缺一不可。應(yīng)該法定代表人當(dāng)面簽字蓋章——對(duì)于小公司還可以,大公司不可能。
案例:蓋章之后,仍然敗訴的案子。居間合同。某建筑裝修合同,a公司轉(zhuǎn)讓給b公司,后b公司法定代表人車禍死亡。轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛。公章被證明是偽造的。但是自己偽造自己的公章。
3、開戶銀行和賬戶。賬戶、賬號(hào)與帳戶、帳號(hào)。(毛巾帳) 電傳已經(jīng)不使用了。
履行方法與合同規(guī)定一致。
第二部分 起草修訂合同的七大模板 模板是建筑業(yè)用詞,也是鑄造業(yè)用詞!澳7丁钡膩須v——可以到北京北三環(huán)聯(lián)想橋的大鐘寺,“模范”二字的來歷。反向地構(gòu)筑。 一、定義部分(模板) 1、定義條款
合同第一條的“定義和用語(yǔ)”或稱“用語(yǔ)和含義”。
實(shí)務(wù)中常見問題: ⑴、泛指和特指
⑵、定義過于復(fù)雜 ⑶、定義的前后順序錯(cuò)誤
⑷、定義之間的互相嵌套關(guān)系 十次嵌套的“轉(zhuǎn)讓日”的含義。 2、標(biāo)的條款
“標(biāo)的”是指法律上的權(quán)利,“標(biāo)的物”是指法律關(guān)系當(dāng)中雙方權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象。
、標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的寫法;⑵、標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)的寫法;⑶、標(biāo)的物為權(quán)利的寫法;⑷、標(biāo)的物為組合形式的寫法。 二、主義務(wù)
3、先決條件條款 “先決條件”是指合同一方履行義務(wù)或行使權(quán)利的條件。包括:
⑴主體、⑵內(nèi)容、⑶判斷標(biāo)準(zhǔn)、⑷后果。 先決條件多見于英文合同版本,我國(guó)多采用——同時(shí)履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)——“三權(quán)鼎立”的模式。 通常優(yōu)勢(shì)方喜歡采用。 4、交付和驗(yàn)收條款
實(shí)踐中分為實(shí)物、權(quán)利、證書文件、收益和義務(wù)移交五個(gè)方面的寫作要點(diǎn)。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積
的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 5、所有權(quán)保留條款 6、付款條款 7、發(fā)票條款 8、水費(fèi)條款 三、擔(dān)保義務(wù)
9、陳述和保證條款 10、定金條款 11、保證條款 12、抵押條款 13、質(zhì)押條款 14、留置權(quán) 四、附隨義務(wù) 15、知識(shí)產(chǎn)權(quán)條款 16、反商業(yè)賄賂條款 17、保密條款 18、通知條款
五、責(zé)任分配和處理 19、不可抗力條款 20、違約認(rèn)定條款 21、追究責(zé)任條款 22、中止履行條款
23、要求提供履約擔(dān)保條款 24、解除合同條款 25、終止合同條款
可以按照《合同法》第91條規(guī)定的七種情形直接書寫:
26、違約金和賠償金條款 27、結(jié)算和清理?xiàng)l款 六、爭(zhēng)議解決部分 28、合同解釋權(quán)條款 29、語(yǔ)言差異解釋條款 30、格式條款解釋 31、合同標(biāo)題效力條款 32、權(quán)利申明條款 33、法律適用條款 34、糾紛解決條款 七、合同效力和附則 35、授權(quán)代表?xiàng)l款
36、批準(zhǔn)文件條款 37、合同生效條款
合同的成立和生效不同。合同生效的三種表達(dá)方式:
⑴、簽署生效: 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
⑵、約定生效:本合同自合同各方簽字蓋章并且乙方向甲方支付本合同規(guī)定的款項(xiàng)后生效。
⑶、法定生效:本合同自合同各方簽字蓋章并報(bào)有關(guān)政府部門批準(zhǔn)后生效。 38、條款效力分割條款
“本合同各條款之間的效力獨(dú)立,不因本合同部分條款無效而導(dǎo)致其他條款無效。甲乙雙方對(duì)合同部分條款的爭(zhēng)議不影響對(duì)合同其他沒有爭(zhēng)議條款的繼續(xù)履行! 39、主從合同條款
附文、附錄和附件是主合同的從合同。是合同的組成部分。 40、效力取代條款
合同生效后,雙方的往來函件、電子郵件、以及簽署的備忘錄和會(huì)議紀(jì)要等文件的效力。
41、合同轉(zhuǎn)讓條款
在銀行按揭產(chǎn)品打包處置給開發(fā)商。 42、文本和份數(shù)條款
本協(xié)議共簽署原件xx份,中英文各xx份,各份協(xié)議文本均具有同等法律效力。甲乙雙方各執(zhí)一份,其余各份協(xié)議文本作為政府部門申請(qǐng)審批時(shí)使用。
第二講 合同糾紛訴訟中典型案例講解、訴訟技巧 和律師實(shí)務(wù)
一、對(duì)主體資格審查的問題。 1、作為被告要審查原告的方面: 原告作為自然人的審查;原告作為法人單位的審查——年審正常;年審過期,被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;企業(yè)被注銷;企業(yè)成立清算組;企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序;破產(chǎn)管理人。 2、作為原告的主體資格問題。
案例:海淀區(qū)企業(yè)的衛(wèi)生潔具欠費(fèi)問題,企業(yè)過年審又無法恢復(fù),成立清算組的問題。 案例:某省青基會(huì)捐款案,合同并非改了章都是有效的。二、案件管轄的審查
原告立案、被告對(duì)原告的審查。 有的時(shí)候可以故意放棄管轄異議。
案例:從王凱肖像權(quán)侵權(quán)案,看侵權(quán)案件管轄的選擇。被告所在地,原告所在地。朝陽(yáng)區(qū)管轄的名人名譽(yù)侵權(quán)案件比較多。
三、開庭審理中的訴訟技巧和應(yīng)注意的問題。
(一)比喻、類比等在雙方辯論時(shí)的運(yùn)用 說明性解釋,在一些似是而非的問題上,會(huì)起到四兩撥千斤,撥云見日,指點(diǎn)迷津的作用。法官的思維也是靠律師去啟發(fā)的。 案例一,山東高速公路攤鋪機(jī)欠款案,打出租車的和租車包租金的比喻。
案例二、繼承案件中,有關(guān)爭(zhēng)議房產(chǎn)評(píng)估,忽略了地段價(jià)值,齊白石畫作的比喻。案例三|、“法無明文規(guī)定不為罪”與黑熊是個(gè)什么"東西"?
二〇〇三年四月二十日,北京市西城區(qū)人民法院開庭宣判“清華大學(xué)學(xué)生劉海洋硫酸潑熊案”,法庭判決被告人劉海洋犯故意毀壞財(cái)物罪,免予刑事處罰!@只是個(gè)可笑的、無奈的、折中的做法。
既然《刑法》第177條所列的匯票、本票等項(xiàng)目,沒有明確指出進(jìn)帳單就是銀行結(jié)算憑證,那么,本案三個(gè)被告就都不應(yīng)該構(gòu)成犯罪。這就如同,馬路上突然出現(xiàn)了藍(lán)色的交通指揮燈,駕駛員和行人當(dāng)然不知道該走還是不走。法律就是要告訴人們“紅燈停,綠燈行”。沒有規(guī)定,就不能算作違反交通規(guī)則,就不應(yīng)該被罰款扣分。(二)、即使對(duì)方的失誤也不應(yīng)該貶損對(duì)方,
“顯示公平”與“顯失公平”,明顯是對(duì)方的失誤。
物理學(xué)作用力和反作用了,打擊對(duì)方的力量和反饋回自己的力量是相同的。我們要做的是一個(gè)風(fēng)度優(yōu)雅的,有涵養(yǎng)的律師,不是一個(gè)
(三)外界經(jīng)常評(píng)價(jià)這個(gè)律師“真能講”— 這實(shí)際上是律師不了解。能講應(yīng)該分為幾個(gè)層次——
把事情講清楚,b、說清楚之后,有語(yǔ)言的優(yōu)美;
“中國(guó)人的生活完全以禮為指南,但他們卻是世界上最會(huì)騙人的民族。”
“這特別表現(xiàn)在他們從事貿(mào)易的時(shí)候。雖然貿(mào)易會(huì)很自然地激起人們誠(chéng)信的感情,但它卻從未激起中國(guó)人的信實(shí)。向他們買東西的人要自己帶秤。每個(gè)商人有三種秤,一種是買進(jìn)用的重秤,一種是賣出用的輕秤,一種是準(zhǔn)確的秤,這是和那些對(duì)他有戒備的人們交易時(shí)用的。”
這是法國(guó)思想家孟德斯鳩1748年在《論法的精神》中所描繪的他所了解的、當(dāng)時(shí)的中國(guó),而他引用的“三種秤”的例子是郎治寫于1721年和1722年的《日記》。
我們被冠以“世界上最會(huì)騙人的民族”,這是很讓人不舒服的。但是,近三百年后的今天,這種狀況似乎依然并無多大改觀。超市里面的彈簧秤、小電子秤賣得都是很好的,這是為主婦們準(zhǔn)備的,還在發(fā)生著它的校正作用。很多精明的主婦會(huì)在路邊攤販不經(jīng)意時(shí)掏出小秤突然襲擊,而當(dāng)此時(shí),小販往往會(huì)撤銷交易。三、律師的后期學(xué)習(xí)
參加某些學(xué)習(xí)班,不光是學(xué)習(xí)新的知識(shí),還是一個(gè)個(gè)人圈子擴(kuò)大的。新頒布的《破產(chǎn)法》對(duì)于新律師是個(gè)很好的機(jī)會(huì),在初始試用階段。
四、相應(yīng)專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備的多種積累,準(zhǔn)備。 案例:交通肇事案中,脛骨腓骨的內(nèi)支撐是否應(yīng)該計(jì)算在醫(yī)療費(fèi)用之中的問題。 五、專業(yè)方向的確認(rèn)。
知識(shí)產(chǎn)權(quán),上市公司,證券,刑事訴訟,破產(chǎn)管理人。
在沒有明確自己的專業(yè)方向之前。也可以先摸索,但應(yīng)發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢(shì)。刑民兼修。武功高強(qiáng)的是集各家之長(zhǎng)。華山派,昆侖派,武當(dāng)派(不是無黨派)各個(gè)流派都掌握了對(duì)于單純的專長(zhǎng)律師有優(yōu)點(diǎn)。
案例:同樣的青基會(huì)捐款案,如果不了解刑事訴訟方面的法律。會(huì)從表面證據(jù)審查,認(rèn)為合同合法有效。
案例:王某簽訂糧食訂購(gòu)合同案,演變?yōu)槔煤贤p騙——警徽下的罪惡。不單純建議適用民事訴訟,會(huì)帶入歧途。
六、利用多種非訴訟途徑解決問題,工夫在詩(shī)外。
信訪程序的運(yùn)用在解決某些案件中會(huì)起到異軍突起的作用。
案例:沈陽(yáng)化妝品案的非訴訟解決。
案例:四川最大的詐騙案,股權(quán)糾紛演變成刑事訴訟。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的非法;七、訴訟時(shí)效問題在合同案件中的重要作用。
案例:沈陽(yáng)電子公司,一二審敗訴,在高院申訴期間,被駁回。
八、律師的自我保護(hù)措施,在合同中的約定
如同美國(guó)議會(huì)設(shè)立“三權(quán)分立”政府,為什么中國(guó)的政府建筑是最漂亮的,而歐洲、美國(guó)的政府建筑是最差的,但是辦事效率卻是最高的?
如同政府是不可信的,當(dāng)事人同樣是不可信的。
1、對(duì)提存公證業(yè)務(wù)的運(yùn)用。
2、付款委托協(xié)議,付款委托書3、直接對(duì)公章、賬戶的管理。
第三篇:建設(shè)工程合同糾紛律師應(yīng)當(dāng)注意的問題
建設(shè)工程合同糾紛中律師應(yīng)注意的問題:
建設(shè)工程合同,又稱基本建設(shè)工程合同,基本建設(shè)工程承攬合同,是指建設(shè)工程的發(fā)包方為完成工程建設(shè)而與承建工程的承包方訂立的關(guān)于承包人進(jìn)行工程建設(shè),發(fā)包人接受該項(xiàng)工程并支付價(jià)款的合同。它是由建設(shè)單位提供投資計(jì)劃,計(jì)劃任務(wù)書,設(shè)計(jì)資料和其他必要的工作條件,由施工單位按照合同的約定,按質(zhì),按量,按期完成雙方商定的工程建設(shè)項(xiàng)目,由建設(shè)單位按時(shí)驗(yàn)收并支付約定報(bào)酬的協(xié)議,可分為建設(shè)工程勘察合同,工程設(shè)計(jì)合同和建筑施工合同3大類。
一.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同是指建設(shè)單位(委托方)與勘察設(shè)計(jì)單位(承包方)為完成一定的建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)任務(wù)而簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。
(一).律師擔(dān)任建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同承包方的代理人,應(yīng)注意委托方的違約責(zé)任。常見的委托方的責(zé)任有:
1, 提供的不準(zhǔn)確,未按期提供勘察設(shè)計(jì)必須的資料或工作條件而造成勘察設(shè)計(jì)的返工
停工,窩工或修改設(shè)計(jì),委托方應(yīng)按照承包方實(shí)際消耗的工作量增付費(fèi)用。
2, 委托方的,應(yīng)償付
(二).律師擔(dān)任建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同委托方的代理人,應(yīng)注意承包方的違約責(zé)任:
1,因勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量低劣引起的返工或未按期提交勘察設(shè)計(jì)文件拖延工期造成損失,由勘察設(shè)計(jì)單位繼續(xù)完成勘察設(shè)計(jì)任務(wù),并應(yīng)視造成損失浪費(fèi)的大小減收或免收勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。對(duì)于因勘察設(shè)計(jì)錯(cuò)誤而造成工程重大質(zhì)量事故者,勘察設(shè)計(jì)單位除應(yīng)免收損失部分的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)外,還應(yīng)支付與直接受損失部分勘察設(shè)計(jì)費(fèi)相等的賠償金。
2, 勘察設(shè)計(jì)合同如果是,律師應(yīng)該掌握處理的原則,合同沒有實(shí)際履行的不得履
行,已經(jīng)履行或者履行完畢,應(yīng)按各自的過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任,發(fā)包方已經(jīng)支付報(bào)酬的,勘察人設(shè)計(jì)人應(yīng)當(dāng)返還給發(fā)包人
二.建設(shè)工程施工合同,是指建設(shè)單位(發(fā)包方)與施工單位(承包方)之間,為完成特點(diǎn)的建筑安裝工程任務(wù)而明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
(一)。對(duì)建設(shè)工程施工合同糾紛,律師應(yīng)查明合同是否符合國(guó)家的法律法規(guī),當(dāng)事人雙方是否具有法人資格,是否有履行合同的能力。
(二)。律師代理承包方處理糾紛時(shí)應(yīng)注意:
1,發(fā)包方未按照承包合同的規(guī)定履行應(yīng)負(fù)的責(zé)任,除竣工日期得以順延外,還應(yīng)賠償承包方因此所受的實(shí)際損失。
2,工程或由于以及造成的返工,應(yīng)采取措施失,同時(shí)賠償承包方由此造成的停工窩工返工倒運(yùn)人員和機(jī)械設(shè)備調(diào)遷,材料和構(gòu)件積壓的實(shí)際損失。
3, 工程未經(jīng)驗(yàn)收,發(fā)包方提前使用或擅自動(dòng)用,由此發(fā)生的質(zhì)量或其他問題,由發(fā)包方承擔(dān)責(zé)任。
4,5,
6, 律師應(yīng)當(dāng)注意審查發(fā)包方在開工前是否已經(jīng)辦理,按《建筑法》規(guī)定,規(guī)劃
許可證應(yīng)由建設(shè)人即發(fā)包人辦理,過錯(cuò)責(zé)任應(yīng)在發(fā)包方,發(fā)包方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任
(三)。律師代理發(fā)包方處理糾紛時(shí)應(yīng)注意:
1,工程合同規(guī)定的,承包方應(yīng)負(fù)責(zé)2,由于修理或返工造成逾期交付的,償付(四)。律師在代理建設(shè)工程合同糾紛過程中,應(yīng)當(dāng)注意審查以下事項(xiàng):
1,組織項(xiàng)目公司是否具備法定條件
2,發(fā)展商項(xiàng)目的
3, 承包方的資質(zhì)等級(jí)
4, 外省市承包商是否有在本市的5, 勘察設(shè)計(jì)單位是否具備設(shè)計(jì)的6, 聯(lián)建單位是否符合
第四篇:合同律師關(guān)于合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避介紹
合同律師關(guān)于合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避介紹
北京經(jīng)濟(jì)合同領(lǐng)域的資深律師 ,黃繼保律師(咨詢電話13911525319)專業(yè)辦理合同糾紛案件,創(chuàng)建了北京眾誠(chéng)合同律師咨詢網(wǎng)(http://),是北京合同法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員 ,法律碩士,資深專家型律師。中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員,北京律師協(xié)會(huì)會(huì)員。從事律師工作十多年,專業(yè)研究經(jīng)濟(jì)合同方面的法律事務(wù),辦理過多起經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件,包括追索清欠債務(wù),合同違約、合同欺詐合同糾紛,建設(shè)工程合同糾紛,技術(shù)開發(fā)、合作、轉(zhuǎn)讓等服務(wù)合同糾紛,房地產(chǎn)買賣糾紛合同,融資租賃合同,公司事務(wù)相關(guān)法律顧問業(yè)務(wù)。
黃律師服務(wù)宗旨:受人之托,忠人之事,切實(shí)維護(hù)你的利益。
訂立合同的基本原則
當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)遵循以下原則:
(1)平等原則;
(2)自愿原則;
(3)公平原則;
(4)誠(chéng)實(shí)信用原則;
(5)遵守法律,不得損害社會(huì)公共利益的原則。
合同訂立前的法律風(fēng)險(xiǎn)防范?
合同的達(dá)成往往需要經(jīng)歷交易雙方的多輪談判,特別是內(nèi)容重大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的合同。雙方在討價(jià)還價(jià)中會(huì)不斷調(diào)整各自的最大利益和退讓底線,因此,在談判過程中應(yīng)當(dāng)特別注意,避免使不合自己利益初衷的意思表示產(chǎn)生法律約束力。 如果發(fā)出條件的目的只是想探詢對(duì)方是否有合作的意愿,則應(yīng)斟酌詞句,避免使其成為要約,因?yàn),要約不得任意變更和撤銷,對(duì)方一旦接受,合同即告成立,要約中的內(nèi)容便成為要約人在合同項(xiàng)下的義務(wù),若不履行,即構(gòu)成違約。因此,若沒有一經(jīng)對(duì)方接受便受法律約束的意圖,則應(yīng)將發(fā)盤作成要約邀請(qǐng),在發(fā)盤函件中明確提示“此件僅為要約邀請(qǐng),不具法律約束力”等字樣;如果發(fā)出條
件的目的是想嚴(yán)格按照發(fā)出條件成立合同并履行的話,則應(yīng)在發(fā)盤函件中明確提示“此要約不得更改,一經(jīng)更改,要約失效”等字樣,因?yàn)椋梢?guī)定,承諾方對(duì)要約進(jìn)行非實(shí)質(zhì)性更改,要約仍然有效,合同成立,合同內(nèi)容以承諾方的承諾為準(zhǔn),此時(shí),若沒有要約上的特別聲明,要約人就很有可能要受到不完全符合自己本意的合同的約束了。
此外,如果承諾人在承諾期限內(nèi)發(fā)出的承諾超期到達(dá),而要約人不愿就此超期到達(dá)的承諾接受法律約束的話,要約人應(yīng)及時(shí)通知承諾人承諾因超期而無效,否則根據(jù)法律規(guī)定,要約人仍要就超期到達(dá)的承諾接受束縛。
關(guān)于承諾,也應(yīng)慎重,因?yàn)槌兄Z一經(jīng)做出,合同即告成立,對(duì)雙方具有法律約束力。如果承諾人對(duì)要約的條件不滿意,則不要輕易做出認(rèn)同的表示,也不要履行與要約相關(guān)的任何內(nèi)容,因?yàn)榉梢?guī)定承諾不但可以書面表意做出,也可以履行要約內(nèi)容的方式做出,而一經(jīng)承諾,合同即告成立。相反,如果承諾人對(duì)要約條件非常滿意,則應(yīng)盡快做出承諾以使合同成立,避免因超過承諾期限而錯(cuò)失良機(jī)。
訂立合同時(shí)如何避免風(fēng)險(xiǎn)?
當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)活躍,合同糾紛也越來越多。如何在訂立合同時(shí)防范合同欺詐,預(yù)防合同糾紛的發(fā)生,已成為眾多公司經(jīng)營(yíng)管理者追求的目標(biāo)。作為公司經(jīng)理人,如果你在簽訂合同時(shí)能夠很好的應(yīng)用有關(guān)對(duì)策,那么,在將來可能發(fā)生的合同糾紛中,就能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。合同律師根據(jù)自身經(jīng)辦的合同糾紛案件總結(jié)幾點(diǎn),提醒在簽訂合同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意的幾個(gè)問題,愿能幫助您制定規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤屇愕墓驹诮灰走^程中降低風(fēng)險(xiǎn)。
一、充分重視法律專業(yè)人員的利用
訂立合同是一件技術(shù)要求高、風(fēng)險(xiǎn)也很大的經(jīng)營(yíng)行為,無論對(duì)于合同的效力,還是履約能力或陷阱條款,公司法人及經(jīng)營(yíng)者都因可能缺乏經(jīng)驗(yàn)而難以準(zhǔn)確進(jìn)行把握。只有充分借助法律專業(yè)人員的作用,才能更好地預(yù)防合同糾紛。如讓法律專業(yè)人員參與合同的簽訂,或委托公證、鑒證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證或鑒證,當(dāng)然最直接也最普遍的是聘請(qǐng)律師進(jìn)行咨詢解決或向公司常年法律顧問求助。
二、認(rèn)真審查簽約對(duì)象的主體資格和資信能力
當(dāng)前,一些不法單位和個(gè)人利用經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行違法犯罪的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為防范欺詐行為,減少交易風(fēng)險(xiǎn),必須認(rèn)真審查對(duì)方的主體資格、履約能力、信用情況等。首先要查看對(duì)方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)參加年檢的證明資料,了解其經(jīng)營(yíng)范圍,以及對(duì)方的資金、信用,經(jīng)營(yíng)情況,其項(xiàng)目是否合法。如果他有擔(dān)保人,也要調(diào)查擔(dān)保人。不能僅憑其名片、介紹信、工作證、公章、授權(quán)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等證件,就相信對(duì)方,有的企業(yè)因沒有參加年檢而已被工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照,如果你稍一疏忽,就可能掉進(jìn)一些不法分子設(shè)臵的陷阱。同時(shí)也要審查簽約人的資格,查看對(duì)方提交的法人開具的正式書面授權(quán)證明,了解對(duì)方的合法身份和權(quán)限范圍,以確保合同的合法性和時(shí)效性。對(duì)于標(biāo)的額大的交易,還應(yīng)到工商、稅務(wù)、銀行等單位調(diào)查對(duì)方當(dāng)事人的資信能力。
三、合同名稱與合同內(nèi)容要一致
有些企業(yè)使用統(tǒng)一的合同文本,這本是好事,但由于對(duì)合同性質(zhì)了解不細(xì),出現(xiàn)張冠李戴的事情。例如本是加工承攬合同,卻使用購(gòu)銷合同文本,為合同以后的履行和適用法律條款增添了爭(zhēng)議。
四、注意價(jià)款支付及其方式
市場(chǎng)條件下的企業(yè)要講求經(jīng)營(yíng)效益,而不是單純追求銷售額,更不是單純追求生產(chǎn)量。如果賣出去的商品收不到貨款,那樣只會(huì)生產(chǎn)得越多,銷售得越多,虧損越嚴(yán)重。為了確保價(jià)款能夠及時(shí)足額地收回,必須把好合同簽訂中價(jià)款支付及其方式的關(guān),從源頭上降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。首先,最好采用先款后貨方式。這樣,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到需方身上,供方的風(fēng)險(xiǎn)很小甚至不存在。但這種方式需方一般不會(huì)同意。其次,采用先交部份定金方式。這種情況,可以減少供方的風(fēng)險(xiǎn)。合同中一般應(yīng)注明:交付定金之日起,合同生效。第三,如果確需采用先貨后款方式,則要注意把握好需方的整體實(shí)力、信譽(yù)度、付款時(shí)間的長(zhǎng)短及手續(xù)交接等。在簽訂合同時(shí)須要求需方提供加蓋需方單位公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。需方收貨的人若非其法定代表人,收貨人必須持有由法定代表人簽字并由需方單位蓋章的授權(quán)委托書,注明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限、委托期限等。第四,要注意列明每項(xiàng)商品的單價(jià)。有些企業(yè)在購(gòu)銷合同中,標(biāo)的是多類商品,但卻只在合同中明確商品的總價(jià)款,而不確定具體每種商品的單價(jià),一旦合同部分履行后發(fā)生爭(zhēng)議,就難以確定尚未履行的部分商品的價(jià)款。
五、用詞要嚴(yán)謹(jǐn)
簽訂合同不僅要做到字斟句酌、反復(fù)推敲,不要在合同中用含糊不清,模棱兩可的詞句或多義詞,而且要注意合同的條款有無重復(fù),或者前后是否自相矛盾,以免使對(duì)方鉆了空子。例如,某一合同中有這樣一條:“合同生效后不得超過45天,乙方應(yīng)向甲方繳納××萬元的履約保證金。……超過兩個(gè)月如未能如期繳納,則合同自動(dòng)失效!边@里“兩個(gè)月”究竟從哪一天開始算起,是合同生效之日開始算起?還是合同生效45天以后算起,寫得不明確。還有這樣一個(gè)案例,某科研所在轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)技術(shù)時(shí),客戶要求由甲方提供原材料,負(fù)責(zé)成品的化驗(yàn)。當(dāng)時(shí)科研所同意了,但在合同中卻表述為“甲方負(fù)責(zé)原材料及成品的化驗(yàn)”。后產(chǎn)生糾紛,科研所以此為據(jù)稱其只提供“產(chǎn)品化驗(yàn)”而不負(fù)責(zé)“提供原材料”,客戶因此遭受20多萬元的經(jīng)濟(jì)損失。
六、明確規(guī)定雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)、違約的責(zé)任
許多合同只規(guī)定雙方交易的主要條款,卻忽略了雙方各自應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù),特別是違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這樣,無形中等于為雙方解除了應(yīng)負(fù)的責(zé)任,削弱了合同的約束力。還有一種情況是,雖然規(guī)定一方違約,另一方可以向其追索違約金和賠償金,但條款寫得十分含糊籠統(tǒng),沒有明確的數(shù)額,這樣,也不利于以后發(fā)生爭(zhēng)議迅速確定違約和賠償?shù)慕痤~。所以,一定要明確違約金和賠償金的數(shù)額或計(jì)算方法。
七 、注意定金與“訂金”的區(qū)別
定金是債的一種擔(dān)保方式,合同法規(guī)定當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?梢姸ń鹁哂袘土P性,在合同法上稱為定金罰則。在實(shí)踐中不少人將定金寫成了“訂金”,而“訂金”在法律上被認(rèn)定為預(yù)付款,不具有擔(dān)保功能。
八、合同條款必須對(duì)等
合同法明確規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù),一方享受權(quán)利,必須承擔(dān)義務(wù),合同條款的對(duì)等性是公平原則的重要內(nèi)容。對(duì)于義務(wù)多、責(zé)任重、權(quán)利少這類一邊倒的合同,應(yīng)謹(jǐn)慎與之簽訂合同。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)糾紛,本方將會(huì)處于極為不利的境地。同樣,也不要簽訂權(quán)利多、義務(wù)少、責(zé)任輕的合同,
否則另一方可能以該合同違背公平原則對(duì)合同的有效性提出抗辯。
九、約定合同糾紛的解決方式和訴訟管轄地要明確具體
在合同中一般約定,若本合同發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成,通過訴訟(仲裁)方式解決。若選擇仲裁方式解決合同糾紛,不能只是籠統(tǒng)的寫一旦發(fā)生糾紛在甲方(或乙方)所在地仲裁部門解決,而應(yīng)寫具體的名稱,如青島仲裁委員會(huì)、煙臺(tái)仲裁委員會(huì)。如果沒有寫具體名稱,發(fā)生糾紛后只能由當(dāng)事人協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確,協(xié)商不成原仲裁協(xié)議或合同仲裁條款無效。若選擇訴訟方式解決合同糾紛,應(yīng)盡量選擇已方所在地法院管轄,若對(duì)方不同意,可改為雙方所在地法院均可管轄,盡量不要選擇對(duì)方所在地法院管轄。在選擇管轄法院時(shí)還應(yīng)注意協(xié)議管轄不得違反級(jí)別管轄與專屬管轄。如:對(duì)于訴訟標(biāo)的達(dá)不到中級(jí)人民法院管轄的一般財(cái)產(chǎn)案件,約定由某中級(jí)人民法管轄是無效的。又如,海事案件,只能由海事法院管轄,合同當(dāng)事人約定由普通法院管轄是無效的。
合同中違約條款的設(shè)計(jì)及如何防范合同條款設(shè)計(jì)中的法律風(fēng)險(xiǎn) ?
不同種類的合同,特別是不同行業(yè)的合同具有各自的特點(diǎn)與規(guī)律,所以制訂某一行業(yè)的格式合同條款已經(jīng)越來越重要,特別是需要在違約責(zé)任的認(rèn)識(shí)與防范方面盡量做到準(zhǔn)確、規(guī)范、完整。如果違約責(zé)任條款規(guī)定過于籠統(tǒng),就會(huì)失去可操作性。法院在處理違約責(zé)任糾紛案件時(shí),通常情況下,有法律規(guī)定的嚴(yán)格依照法律規(guī)定辦理,沒有法律規(guī)定或者規(guī)定不明確的則要按照同行業(yè)、同類型的案件的一般標(biāo)準(zhǔn)掌握?qǐng)?zhí)行。對(duì)于同行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)又會(huì)產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的不同理解,北京合同糾紛律師建議對(duì)專業(yè)性很強(qiáng)的一些合同類型,既應(yīng)當(dāng)把行業(yè)的特征體現(xiàn)出來,也應(yīng)當(dāng)把應(yīng)當(dāng)注意避免的問題通過違約責(zé)任條款加以警戒,從正面防范可能出現(xiàn)的糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。
第五篇:沈陽(yáng)合同糾紛律師苗琦為您講解合同糾紛如何處理
沈陽(yáng)合同糾紛律師苗琦為您講解合同糾紛如何處理
合同糾紛如何處理?合同糾紛是最常見的糾紛,因?yàn)闊o論做什么都需要簽合同來保障我們自身的利益不受侵害,那當(dāng)我們發(fā)生合同糾紛的時(shí)候要如何處理呢?苗琦律師為您介紹如何處理合同糾紛,苗琦律師介紹說:根據(jù)我國(guó)(合同法)第437條的規(guī)定,解決合同糾紛共有4種方式。一是用協(xié)商的方式,自行解決;二是用調(diào)解的方式,由有關(guān)部門幫助解決;三是用仲裁的方式由仲裁機(jī)關(guān)解決;四是用訴訟的方式,即向人民法院提起訴訟以尋求糾紛的解決,苗律師介紹說以上四種方式第一種方式是最簡(jiǎn)單的方式糾紛發(fā)生的不大通過雙方溝通就可以解決,第四種通過訴訟的方式是對(duì)自己最有利的方式,通過訴訟程序解決糾紛不僅能維護(hù)我們的合法利益還能賠償企業(yè)的損失,下面苗律師為您詳細(xì)的合同糾紛如何解決。苗琦律師為念介紹:解決合同糾紛的四種方式
(一)協(xié)商
當(dāng)事人自行協(xié)商解決合同糾紛,是指合同糾紛的當(dāng)事人,在自愿互諒的基礎(chǔ)上,按照國(guó)家有關(guān)法律、政策和合同的約定,通過擺事實(shí)、講道理,以達(dá)成和解協(xié)議,自行解決合同糾紛的一種方式。合同簽訂之后在履行過程中,由于各種因素的影響容易產(chǎn)生糾紛,有了糾紛怎么辦?應(yīng)當(dāng)從有利于維護(hù)團(tuán)結(jié)、有利于合同履行的角度出發(fā),懷著互讓、互諒的態(tài)度,爭(zhēng)取在較短的時(shí)間內(nèi),通過協(xié)商求得糾紛的解決。
(二)調(diào)解
合同糾紛的調(diào)解,是指雙方當(dāng)事人自愿在第三者(即調(diào)解的人)的主持下,在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上,由第三者對(duì)糾紛雙方當(dāng)事人進(jìn)行說明勸導(dǎo),促使他們互諒互讓,達(dá)成和解協(xié)議,從而解決糾紛的活動(dòng)。調(diào)解有以下三個(gè)特征:
第一,調(diào)解是在第三方的主持下進(jìn)行的,這與雙方自行和解有著明顯的不同;第二,主持調(diào)解的第三方在調(diào)解中只是說服勸導(dǎo)雙方當(dāng)事人互相諒解達(dá)成調(diào)解協(xié)議而不是作出裁決,這表明調(diào)解和仲裁不同;第三,調(diào)解是依據(jù)事實(shí)和法律、政策,進(jìn)行合法調(diào)解,而不是不分是非,不顧法律與政策在“和稀泥”。
發(fā)生合同糾紛的雙方當(dāng)事人在通過第三方主持調(diào)解解決糾紛時(shí),應(yīng)當(dāng)遵守以下原則:第一,自愿原則。自愿有兩方面的含義:一是糾紛發(fā)生后。是否采用調(diào)解的方式解決,完全依靠當(dāng)事人的自愿。
第二,合法原則。根據(jù)合法原則的要求,雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議的內(nèi)容不得同法律和政策相違背,凡是有法律、法規(guī)規(guī)定的,按法律、法規(guī)的規(guī)定辦;法律、法規(guī)沒有明文規(guī)定,應(yīng)根據(jù)黨和國(guó)家的方針、政策、并參照合同規(guī)定和條款進(jìn)行處理。
(三)仲裁
要啟動(dòng)仲裁程序,首先,必須要雙方達(dá)成將糾紛提交仲裁的一致的意思表示,這可以通過專門的仲裁協(xié)議也可以通過合同中的仲裁條款表現(xiàn)出來。達(dá)成一致意思表示的時(shí)間可以是在糾紛發(fā)生前,糾紛中也可以在糾紛發(fā)生之后。其次,雙方還必須一致選定具體的仲裁機(jī)構(gòu)。只有滿足上述條件仲裁機(jī)構(gòu)才予受理。
(四)訴訟
訴訟是當(dāng)事人一方向法院提起訴訟由人民法院來解決雙方的糾紛,苗琦律師介紹通過訴訟的方式是對(duì)自己最有利的方式,通過訴訟程序解決糾紛不僅能維護(hù)我們的合法利益還能賠償企業(yè)的損失。
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等不同種類的合同糾紛需要收集的證據(jù)也不一樣,一旦發(fā)生合同糾紛,不要閉門造車,要及時(shí)的保留證據(jù)。
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