第一篇：上海房產(chǎn)律師-二手房中介服務(wù)合同糾紛案件中“跳中介”問題應(yīng)如何處理

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上海房產(chǎn)律師-二手房中介服務(wù)合同糾紛案件中“跳

中介”問題應(yīng)如何處理

近年來(lái)，隨著二手房交易的日趨頻繁，房屋中介機(jī)構(gòu)以房屋買受人與出賣人私下達(dá)成交易或另行委托他人居間（即所謂的“跳中介”）為由，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的案件時(shí)有發(fā)生。在司法實(shí)踐中，各法院對(duì)此類中介服務(wù)合同約定條款的效力、“跳中介”行為是否構(gòu)成違約、責(zé)任如何承擔(dān)等的認(rèn)定存在一定的差異。我們認(rèn)為，此類糾紛的處理應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、平等保護(hù)的原則，既要維護(hù)房屋交易雙方的合法權(quán)益，也要促進(jìn)房屋中介市場(chǎng)有序發(fā)展。

1、關(guān)于約定條款的效力。目前，中介服務(wù)合同中普遍存在著“跳中介”要承擔(dān)違約責(zé)任的合同條款。我們認(rèn)為此類條款如果是中介機(jī)構(gòu)為了保護(hù)自身合法權(quán)益，在提供一定中介服務(wù)后，防止當(dāng)事人利用已獲得的服務(wù)進(jìn)行私下交易的背信行為，則不宜簡(jiǎn)單地一概認(rèn)為是免除自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款而認(rèn)定無(wú)效。

2、關(guān)于“跳中介”行為是否構(gòu)成違約的認(rèn)定。包括“跳中介”構(gòu)成違約等條款在內(nèi)的中介服務(wù)合同簽訂后，當(dāng)事人事后沒有通過該中介機(jī)構(gòu)達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，是否構(gòu)成違約，一般應(yīng)結(jié)合房屋出賣人的委托情況（如：中介機(jī)構(gòu)是否獨(dú)家代理）、當(dāng)事人是否存在私下交易、房屋成交價(jià)格等方面的事實(shí)綜合進(jìn)行判斷，而不能僅以買賣雙方達(dá)成購(gòu)房協(xié)議即認(rèn)定當(dāng)事人存在“跳中介”違約行為。

3、關(guān)于違約金的調(diào)整。中介服務(wù)合同往往約定，如果發(fā)生“跳中介”行為買受人或出賣人即要向中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。審批實(shí)踐中，對(duì)此類合同約定的違約金是否過高，法院能否主動(dòng)審查，存在一定的爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，違約金的調(diào)整屬權(quán)利阻卻事由的抗辯，法院不宜主動(dòng)干預(yù)。一般情況下，在當(dāng)事人提出請(qǐng)求調(diào)整違約金的主張后，法院方可予以審查。對(duì)于當(dāng)事人僅以不構(gòu)成違約進(jìn)行抗辯的，法院可以通過適當(dāng)?shù)姆绞接枰葬屆鳎�以明確當(dāng)事人在法院認(rèn)定其違約時(shí)，是否行使調(diào)整違約金的權(quán)利。違約金調(diào)整的具體標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合中介機(jī)構(gòu)已提供服務(wù)的內(nèi)容，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及獲利情況等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。 上�；橐雎蓭�

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第二篇：找法網(wǎng)王旭東律師談房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛

房產(chǎn)新政下如何處理房產(chǎn)買賣合同糾紛

——找法網(wǎng)王旭東律師

前言: 為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院下發(fā)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施，特別是201*年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)新政”）后，對(duì)在此政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的各類現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同的履行帶來(lái)諸多問題，如何合理的應(yīng)用《合同法》以及其他法律文件的規(guī)定，幫助由于政策調(diào)整而存在合同履行障礙的出賣人、買受人、居間人等妥善處理他們已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，就成了迫切需要解決的法律問題。筆者作為一名從事房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)律師，將從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[201*]7號(hào)）和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》（法釋[201*]5號(hào)）第二十六條規(guī)定中確定的情勢(shì)變更原則的角度出發(fā)，結(jié)合自己辦理的類似案件，通過本文對(duì)房產(chǎn)買賣合同各方當(dāng)事人共同關(guān)心的此類合同能否變更或解除、如何確定雙方的責(zé)任承擔(dān)等等問題做出一個(gè)初步的法律分析，希望能對(duì)房產(chǎn)買賣雙方和居間人有所幫助，也非常愿意和關(guān)心此類問題的朋友共同探討。

一、房產(chǎn)新政及其帶來(lái)的法律問題

201*年以來(lái)，房?jī)r(jià)成為輿論的焦點(diǎn)，3月份的“兩會(huì)”以后，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)問題已由單純的價(jià)格問題演變?yōu)槊裆鷨栴}，為切實(shí)有效抑制房?jī)r(jià)，遏制投機(jī)炒房行為，201*年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，其核心內(nèi)容為：

1、提高按揭貸款首付比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

2、提高二套及以上住房貸款比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

3、暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；

4、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

5、 對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。

房產(chǎn)新政實(shí)施后，改變了過去房市吸虹過剩貨幣流動(dòng)性的通道，投資、投機(jī)性需求失去了通過價(jià)差交易獲利的機(jī)會(huì)，從而逆轉(zhuǎn)了對(duì)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。同時(shí)，房產(chǎn)新政未能就新政出臺(tái)前所簽訂的沒有完成交易的購(gòu)房協(xié)議是否要遵循房產(chǎn)新政等做出清晰的劃定，導(dǎo)致執(zhí)行部門一刀切的統(tǒng)一執(zhí)行新的購(gòu)房和房貸新政，部分購(gòu)房人因購(gòu)房、房貸門檻的提高，無(wú)法再按照原合同約定繼續(xù)履行合同。

房產(chǎn)政策的劇變對(duì)房產(chǎn)買賣產(chǎn)生了巨大的沖擊，是信守承諾繼續(xù)交易，還是變更或解除合同？買受人能否以房產(chǎn)新政為“不可抗力”或“情勢(shì)變更”為由變更或解除房產(chǎn)買賣合同？解除或變更房產(chǎn)買賣合同后的法律責(zé)任如何承擔(dān)？守約方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益等問題，這些都是出賣人、買受人、居間人迫切需要解決的問題。為正確適用法律，妥善解決糾紛，保護(hù)房屋買賣各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，筆者以下提出法律意見，供房產(chǎn)買賣雙方和居間人參考。

二、房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中法律定性。

房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，引發(fā)買受人退

房潮，焦點(diǎn)主要在于，房產(chǎn)新政是不可抗力或者情勢(shì)變更，還是屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人要求退房是否屬于違約，要不要承擔(dān)違約責(zé)任？

買受人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更，買受人可以解除或變更合同，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同雖然有效，但在合同履行過程中，由于房產(chǎn)新政實(shí)施，導(dǎo)致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，改變了房款支付方式和比例，這是雙方在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)所無(wú)法預(yù)料的，無(wú)法避免的，是一種無(wú)法防止的外因，而非買受人個(gè)人原因?qū)е�，而且超過了買受人承受能力，買受人無(wú)法克服。若按照原合同繼續(xù)履行，對(duì)買受人來(lái)說將導(dǎo)致明顯不公平。所以，房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更，買受人可以解除合同而且不應(yīng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

出賣人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同是在平等互利、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過協(xié)商一致自愿達(dá)成的，是一份有效合同，且合同的內(nèi)容也不違反現(xiàn)行法律和法規(guī)。對(duì)有效合同，雙方均應(yīng)全面履行。而且房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不可預(yù)見、并非不可克服，因此房產(chǎn)新政不屬于情勢(shì)變更，屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人要求變更或解除房產(chǎn)買賣合同沒有法律依據(jù)，買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。

筆者認(rèn)為，上述兩種意見的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中的法律定性問題。合同簽訂后，在合同履行過程中房產(chǎn)新政出臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)買賣產(chǎn)生巨大的沖擊，房產(chǎn)新政這種情況屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還是情勢(shì)變更？合同一方能否以情勢(shì)變更要求對(duì)合同的相關(guān)條款進(jìn)行變更或要求解除合同？要分析這個(gè)問題，我們應(yīng)對(duì)情勢(shì)變更原則及相關(guān)構(gòu)成等作一定的了解和分析。

1、適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同的法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋

[201*]7號(hào)）第二十三條的規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）（法釋[201*]5號(hào)）第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

這兩個(gè)司法解釋是目前房產(chǎn)新政下引用情勢(shì)變更原則申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律依據(jù)。

2、情勢(shì)變更原則的含義

情勢(shì)變更原則是一項(xiàng)涉及合同履行的法律原則。指在合同成立后至履行完畢前這段時(shí)間內(nèi)，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因而發(fā)生情勢(shì)變更，致使繼續(xù)維持該合同之原有效力對(duì)受其影響的一方當(dāng)事人顯失公平，則允許該當(dāng)事人單方變更或者解除合同。所謂情勢(shì)，應(yīng)指合同成立之后、履行之前所發(fā)生的不可預(yù)見，無(wú)法控制，致使合同之基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生根本性變化，并且其影響及于社會(huì)全體或者是局部，而不是單單只影響該合同本身，而且不是直接對(duì)合同的利益產(chǎn)生影響，而是通過該事由影響了合同訂立所依賴的客觀環(huán)境或者是基礎(chǔ)，進(jìn)而影響該合同的，在這種情形下，履行該合同會(huì)造成合同當(dāng)事人雙方利益的不均衡，出現(xiàn)顯失公平的局面，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則。所謂的變更，是指合同賴以訂立的基礎(chǔ)或者環(huán)境（即情勢(shì)）發(fā)生了異常的、根本性的變動(dòng)。這主要是與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。一般的變化，如果不足以影響

到合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，不足以對(duì)合同訂立的基礎(chǔ)造成動(dòng)搖，那么，就可以認(rèn)為是一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3、情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件

（1）、不能預(yù)見性。即情勢(shì)變更的發(fā)生是合同雙方當(dāng)事人于訂立合同之時(shí)客觀上不能預(yù)見的。此處的不可預(yù)見與不可抗力的不可預(yù)見性應(yīng)具有一致性，并且可能會(huì)有某種關(guān)聯(lián)性，很多的情勢(shì)變更是由于不可抗力造成的。

（2）、不可歸責(zé)性。民法上以過錯(cuò)責(zé)任為主要的歸責(zé)原則，當(dāng)事人對(duì)于自己的故意或者過失所造成的損失都要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。不可歸責(zé)的構(gòu)成要件之一是當(dāng)事人不存在故意或者過失。

（3）、該情勢(shì)變更發(fā)生在合同有效存續(xù)期間。即情勢(shì)變更發(fā)生于合同成立之后，完全履行之前，而不是發(fā)生在合同成立之前或者是履行完畢之后。

（4）、繼續(xù)履行合同會(huì)造成顯失公平。所謂顯失公平，是指非常明顯的不公平，而不是一般的利益不等或者對(duì)價(jià)不均。即符合《民法通則》若干問題的意見第72條“雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則”，可以認(rèn)定為顯示公平。倘是已經(jīng)履行的合同造成了顯失公平，情勢(shì)變更原則就不能適用了，因?yàn)榍閯?shì)變更原則只對(duì)于約定的合同履行期間生效，無(wú)溯及既往的法律效力。

（5）、適用情勢(shì)變更原則后不會(huì)造成新的不公平。依誠(chéng)實(shí)信用原則以及公平原則，當(dāng)事人之間適用情勢(shì)變更原則而進(jìn)行的合同調(diào)整或者解除，倘調(diào)整或者解除合同的行為不足以衡平當(dāng)事人雙方的利益，更甚者若造成對(duì)方當(dāng)事人的顯失公平，則非適用情勢(shì)變更原則的本意，更加違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，因此，須適用情勢(shì)變更原則后進(jìn)行的合同調(diào)整不會(huì)造成新的不公平，這是一個(gè)很基本的要件。

4、情勢(shì)變更原則與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別

（1）、情勢(shì)變更與不可抗力區(qū)別

所謂不可抗力，是指 “不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，主要包括自然災(zāi)害、政府行為和戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)異�，F(xiàn)象。兩者雖都有當(dāng)事人不可預(yù)見、因客觀情況發(fā)生變化非當(dāng)事人故意或過錯(cuò)引起，都在合同履行期間發(fā)生等相同點(diǎn)，但兩者之間還是有區(qū)別的，主要表現(xiàn)在，一是兩者對(duì)合同的阻礙程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般構(gòu)成履行不能或者是大部分履行不能，是絕對(duì)的不能。而情勢(shì)變更，則是對(duì)履行合同義務(wù)的一方當(dāng)事人構(gòu)成了顯失公平，屬于可以履行或者是履行困難，是相對(duì)的履行困難，而不是履行不能。二是引發(fā)是有原因不同。不可抗力主要有，一為自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)的異常變動(dòng)等情況，如海嘯、地震、政府征收征用、戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)亂等。而情勢(shì)變更則主要表現(xiàn)為合同基礎(chǔ)的變更，如物價(jià)暴漲暴跌、“非典”事件等。三是當(dāng)事人的權(quán)利性質(zhì)不同。不可抗力情形下，當(dāng)事人享有形成權(quán)，即只需在不可抗力事件發(fā)生后，通知對(duì)方當(dāng)事人即可，無(wú)須進(jìn)行協(xié)商。而情勢(shì)變更則與之不同，當(dāng)事人所享有的是請(qǐng)求權(quán)，須經(jīng)司法判決來(lái)進(jìn)行合同變更或者解除。四是法律后果不同。不可抗力是法定的免責(zé)事由，當(dāng)事人只要證明其履行困難或者履行不能是由于不可抗力造成的，即可獲得免責(zé)，而情勢(shì)變更不是法定免責(zé)事由，而且法官在自由裁量時(shí)，需要綜合考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡，旨在平衡合同雙方當(dāng)事人的利益平衡問題，而不是免除誰(shuí)的責(zé)任，并且情勢(shì)變更的法律后果是變更合同或者解除合同，而不是免除一方當(dāng)事人的合同義務(wù)。

（2）情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別

所謂商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一般是指在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，因經(jīng)濟(jì)失利所應(yīng)承擔(dān)的正常商業(yè)損失。情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一是可預(yù)見性。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見或推定可以預(yù)見的情況或者事變，由于其故意或過失沒有預(yù)見，所造成的損失由其自行負(fù)擔(dān)。但是情勢(shì)變更原則卻要求該事變必須是當(dāng)事人所不可預(yù)見的。二是對(duì)當(dāng)事人

的過錯(cuò)要求不同。情勢(shì)變更原則要求當(dāng)事人雙方均無(wú)過失才可以適用，但是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則可能是為當(dāng)事人過失所致。三是客觀情勢(shì)的變化程度不同。情勢(shì)變更一般是根本性的變化，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是在價(jià)格規(guī)律范圍內(nèi)的小幅度波動(dòng)，是一般性的變化。四是看是否因繼續(xù)履行合同而構(gòu)成顯失公平，這也是判斷是否屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是情勢(shì)變更的重要依據(jù)。究其本質(zhì)，情勢(shì)變更的原因是不可預(yù)見的非常情況，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則屬于正常經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的波動(dòng)。

5、將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，符合法律規(guī)定，更能體現(xiàn)當(dāng)事人的利益均衡，也與當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不相悖。

從房產(chǎn)新政來(lái)看，房產(chǎn)新政對(duì)于買賣雙方在已經(jīng)簽署合同但尚未履行完畢前來(lái)說都是不能預(yù)見的，責(zé)任也不可歸于一方，新政前合同賴以存在的客觀情況確實(shí)已發(fā)生變化，違背了購(gòu)房人訂立合同時(shí)的基本條件，也并非出賣人的合理預(yù)期。房產(chǎn)新政的規(guī)定對(duì)于雙方來(lái)說都是必須要接受的，如果繼續(xù)履行會(huì)對(duì)一方顯失公平，因此這種情況認(rèn)定為情勢(shì)變更，從而解除合同，符合法律規(guī)定，也能符合合同履行的公平原則，與政策調(diào)控的目標(biāo)并不相悖。房產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，合同也并非絕對(duì)不能履行，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可預(yù)見的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。另外，房產(chǎn)新政使購(gòu)房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其后果不應(yīng)該由購(gòu)房人承擔(dān)。如果因?yàn)檎�策調(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購(gòu)房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購(gòu)房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來(lái)的全部不利后果，而出賣人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。

所以，將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。從更深層次來(lái)看，房產(chǎn)新政的目的，一方面是通過提高購(gòu)房首付和提高貸款利率來(lái)降低購(gòu)房人資金承受力，遏止購(gòu)房需求，減少房屋成交，以抑制高房?jī)r(jià)；另一方面是通過提高購(gòu)房成本，減少購(gòu)房需求來(lái)改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而遏止房?jī)r(jià)過快上漲。如果法院不將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，維護(hù)房產(chǎn)買賣合同的有效性，判決繼續(xù)履行合同，將與政策調(diào)整的基本導(dǎo)向相悖，間接支持了高房?jī)r(jià)，對(duì)買受人來(lái)說，也導(dǎo)致顯示公平。

三、房產(chǎn)新政出臺(tái)后房產(chǎn)買賣合同糾紛的處理

由于房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人的具體情況差別很大，這些也將使各個(gè)房產(chǎn)買賣合同在新政出臺(tái)后的解決方式各有不同，或繼續(xù)履行，或變更，或解除，或承擔(dān)違約責(zé)任，或雙方免責(zé)，或協(xié)商解決，或仲裁訴訟，因此，針對(duì)房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛，應(yīng)根據(jù)不同情況，房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)不同情況采取不同的法律應(yīng)對(duì)措施。

1、對(duì)房產(chǎn)買賣合同糾紛，應(yīng)按照約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充原則處理。

合同有約定的，按照合同約定處理，這是《合同法》處理合同糾紛的基本原則。如果房產(chǎn)買賣合同約定，因政府或銀行政策等原因發(fā)生變化，買受人屆時(shí)不能取得貸款或貸款額度不夠，應(yīng)自行籌措資金補(bǔ)齊房款，否則按已交房款（房屋總價(jià)）的一定比例承擔(dān)違約責(zé)任的，或約定買受人人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補(bǔ)齊房屋全款，否則應(yīng)按房款（房屋總價(jià)）的一定比例支付違約金的，買受人必須按照合同約定補(bǔ)齊房款差價(jià)，而不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。

2、未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍的房產(chǎn)買賣合同糾紛，不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。對(duì)貸款購(gòu)買首套自住房且面積小于90平方米的房屋、以及購(gòu)買商業(yè)性用房等，并未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍，買受人不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。

3、因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，致使買受人無(wú)法履行付款義務(wù)，買受人要求解除房屋買賣合同的處理。

一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致買受人不能繼續(xù)履行合同，買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在

無(wú)特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是，買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非買受人的信用等個(gè)人原因所致，買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。也就是說，買受人可適用情勢(shì)變更原則解除房產(chǎn)買賣合同。

對(duì)一手房買賣（即指開發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的形式），買受人可直接引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[201*]7號(hào)）第二十三條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。由于法釋[201*]7號(hào)文只適用于一手房買賣，對(duì)于二手房買賣并不適用。對(duì)二手房買賣，買受人可根據(jù)《合同法解釋二》（法釋[201*]5號(hào)）第二十六條規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

4、因房產(chǎn)新政調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整，當(dāng)事人對(duì)調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的處理。

當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

四、房產(chǎn)新政下房產(chǎn)買賣合同解除或變更后的法律責(zé)任。

如上文所述，在房產(chǎn)新政調(diào)控政策出臺(tái)后，在發(fā)生情勢(shì)變更導(dǎo)致合同變更或解除的情況下，都會(huì)涉及要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分別按照如下原則確定各方的責(zé)任承擔(dān)。

1、雙方協(xié)商一致解除合同，或者對(duì)房屋買賣合同的條款進(jìn)行變更的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于客觀情況發(fā)生了變化，使原合同無(wú)法履行的，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可解除合同，并對(duì)解除后的有關(guān)事項(xiàng)作出約定的，雙方按照約定辦理即可。當(dāng)事人雙方也可對(duì)原合同條款進(jìn)行的修改或補(bǔ)充，雙方按照補(bǔ)充協(xié)議約履行即可。在這種情況下，雙方是互不承擔(dān)合同責(zé)任的。如出賣人或者購(gòu)房人擅自解除或變更買賣合同的，不僅不能對(duì)合同的另一方產(chǎn)生約束力，而且還可能構(gòu)成違約。

2、買受人可通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更合同。

因情勢(shì)變致使合同履行顯失公平，雙方不能協(xié)商一致時(shí)，買受人可通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，請(qǐng)求變更合同條款，如通過變更付款方式等，消除顯失公平現(xiàn)象，在當(dāng)事人之間重新實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)平衡、利益平衡，建立新的對(duì)價(jià)關(guān)系，以使合同目的仍得以實(shí)現(xiàn)。

3、買受人以發(fā)生情勢(shì)變更為由解除合同的，出賣人可要求賠償損失。

我國(guó)《民法通則》第115 條規(guī)定：“合同的變更或解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。”如買受人以情勢(shì)變更為由向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除合同的，出賣人可要求買受人賠償損失，如房?jī)r(jià)降低造成的損失。

4、買受人以發(fā)生情勢(shì)變更為由解除合同的，居間人仍可要求支付一定的居間費(fèi)用。但由于居間人已經(jīng)促成雙方簽約，只因政策原因未能履行，居間人要求支付一定居間報(bào)酬亦屬合理，可根據(jù)居間人已經(jīng)完成的居間行為，由買賣雙方支付一定居間報(bào)酬。

房產(chǎn)新政出臺(tái)后，雖然買受人可依據(jù)法律規(guī)定適用情勢(shì)變更變更或解除合同，但在法律實(shí)務(wù)中，情勢(shì)變更的使用往往很謹(jǐn)慎。按照最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀合同法司法解釋

（二）中的觀點(diǎn)，司法解釋（二）要求嚴(yán)格區(qū)分變更的情勢(shì)與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別，

審慎適用情勢(shì)變更原則。對(duì)必須適用情勢(shì)變更原則進(jìn)行裁判的個(gè)案，要層報(bào)高級(jí)人民法院審查批準(zhǔn)，最大限度地避免對(duì)交易安全和市場(chǎng)秩序造成大的沖擊。顯然法院對(duì)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理因?yàn)榉慨a(chǎn)新政引起的法律糾紛持慎重態(tài)度。因此，對(duì)房產(chǎn)新政出臺(tái)后的各類房產(chǎn)買賣合同糾紛，房產(chǎn)買賣雙方和居間人應(yīng)根據(jù)不同情況，具體分析，妥善處理。確需運(yùn)用情勢(shì)變更原則要求變更或解除房屋買賣合同的，在舉證上一定要充分。

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第三篇：房產(chǎn)合同糾紛

房產(chǎn)合同糾紛

一、常見的房產(chǎn)合同包括哪些？

房產(chǎn)合同是由房管局統(tǒng)一編制、用以明確買賣雙方權(quán)利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂房產(chǎn)合同。常見的房產(chǎn)合同包括：房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)代理合同、房產(chǎn)中介合同、房產(chǎn)抵押合同、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)贈(zèng)與合同等等。

二、什么是房產(chǎn)合同糾紛？

房產(chǎn)合同糾紛是房產(chǎn)糾紛中最常見的一種糾紛，如果房產(chǎn)買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)合同糾紛，例如買方不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)；賣方不按時(shí)給買方辦理房產(chǎn)證等。由于房產(chǎn)買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，房產(chǎn)買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、房產(chǎn)法律知識(shí)不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣中很容易引起房產(chǎn)合同糾紛的發(fā)生。

三、什么樣的房產(chǎn)合同被視為無(wú)效合同？

1.產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無(wú)效。

出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時(shí)，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產(chǎn)的，其買賣行為也無(wú)效。

2.房產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種房產(chǎn)買賣合同無(wú)效。

3.非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

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第四篇：濟(jì)南房產(chǎn)律師_房產(chǎn)糾紛律師_房產(chǎn)律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

濟(jì)南房產(chǎn)律師_房產(chǎn)糾紛律師_房產(chǎn)律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

什么濟(jì)南房產(chǎn)律師，就是專職于濟(jì)南房產(chǎn)糾紛律師，在濟(jì)南找一個(gè)這樣的房產(chǎn)律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少

濟(jì)南房產(chǎn)律師 濟(jì)南房產(chǎn)律師：一般是指擁有中華人民共和國(guó)律師執(zhí)業(yè)資格， 并且主要以提供房產(chǎn)方面的訴訟或非訴訟法律服務(wù)業(yè)務(wù)的律師。 通常情況下，由于社會(huì)關(guān)系的多樣性，房產(chǎn)律師在處理房產(chǎn)領(lǐng)域的法律問題時(shí)，或多或少的會(huì)涉及其他方面的法律問題，如公司并購(gòu)，婚姻，繼承等方面的法律問 題，為此，房產(chǎn)律師一般定義為主要提供房產(chǎn)法律服務(wù)，同時(shí)提供與房產(chǎn)有關(guān)的法律服務(wù)。

房產(chǎn)糾紛律師 房產(chǎn)糾紛律師： 房產(chǎn)律師在我國(guó)屬新興的專業(yè)領(lǐng)域律師，目前就全國(guó)范圍而言，房產(chǎn)律師為數(shù)很少。房產(chǎn)律師主要為人民群眾和房產(chǎn)公司提供法律服務(wù)，涉及到的方面包括：公司顧 問、房產(chǎn)訴訟、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)析產(chǎn)等各個(gè)方面，從事這一職業(yè)不僅要求法律功底扎實(shí)，思維嚴(yán)謹(jǐn)，口頭表達(dá)能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的分析、處理、及解決問題的能力， 最好還需要有房產(chǎn)公司的工作經(jīng)驗(yàn)或者熟知中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革和發(fā)展歷程。

房產(chǎn)律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 房產(chǎn)律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的：每件基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)1000～201*元。爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)標(biāo)的額超過1萬(wàn)元的，按下列比例分段累進(jìn)計(jì)算。

爭(zhēng)議標(biāo)的額計(jì)費(fèi)比率

10001元—100000元部分5%～6%

100001元—1000000元部分4%～5%

濟(jì)南房產(chǎn)律師_房產(chǎn)糾紛律師_房產(chǎn)律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 濟(jì)南律師事務(wù)所

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第五篇：東莞律師提供房產(chǎn)合同范本

東莞專業(yè)律師網(wǎng)鄭桃林提供

房屋買賣合同

賣方(甲方)：買方(乙方)：

姓名：姓名：

身份證號(hào)：身份證號(hào)：

共有人姓名：共有人姓名：

身份證號(hào)：身份證號(hào)：

電話：電話：

地址：地址：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和

國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在居間人居間服務(wù)幫助下，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)的買賣，訂立本合同，以共同遵守。

第一條：出售標(biāo)的

甲方房地產(chǎn)(下稱該房地產(chǎn))坐落于房地產(chǎn)證號(hào)為房地產(chǎn)用途為，登記建筑面積為平方米。土地使用權(quán)年限自年月日至年月日止。目前物業(yè)管理公司管理費(fèi)為元/平方米。

該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出賣人對(duì)專有部分以外的共有部分的權(quán)利與義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移。

該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等見附件一。

第二條：房地產(chǎn)抵押現(xiàn)狀

買賣雙方均清楚該物業(yè)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀并確認(rèn)該物業(yè)是以現(xiàn)狀出售，該物業(yè)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第()種：

1、已辦理商品房房地產(chǎn)證，沒有設(shè)定抵押，賣方對(duì)該物業(yè)享有完整的所有權(quán)。能完全支配及處理。

2、處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)人為 。抵押權(quán)人同意賣方出售該房地產(chǎn)。

3、處于抵押狀態(tài)，賣方同意于簽署合同之日天內(nèi)還清貸款，辦妥解除抵押登記手續(xù)。

第三條：房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀

雙方均清楚本房地產(chǎn)之上所附租賃債務(wù)現(xiàn)狀并同意以下第種處理辦法。

1、該物業(yè)沒有租約。

2、該物業(yè)之上存有租約，其租期到年月日止。租金為元/月，押金為元。承租人已書面放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優(yōu)先權(quán)的書面文件原件交予買方。雙方同意由賣方在實(shí)際交付房地產(chǎn)時(shí)處理與承租人的租賃關(guān)系事宜。

3、該物業(yè)之上存有租約，其租期到年月日止。租金 為元/月，押金為元。承租人已書面放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優(yōu)先權(quán)的書面文件原件交予買方。雙方同意由買方處理與承租人的有關(guān)剩余租期事宜。賣方所收取的押金轉(zhuǎn)交予買方。剩余租期的租金由買方收取。

第四條：附著于物業(yè)之上的戶口

本物業(yè)之上所附著的戶口(無(wú)論是出售人自已的還是別人的)，出售人保證于收到房地產(chǎn)成交全部?jī)r(jià)款之日起日內(nèi)遷出，否則，買方有權(quán)要求其遷出。同時(shí)賣方可按本合同房地產(chǎn)總價(jià)款的百分之向買方承擔(dān)違約責(zé)任。

第五條：物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格

甲方自愿將上述房地產(chǎn)出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)為。該成交價(jià)不含稅費(fèi)。

第六條：交易定金和履約保證金

經(jīng)雙方協(xié)商，買方同意在本合同生效的同時(shí)向賣方支付定金人民幣元整(小寫：)。

為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，督促賣方按約定如期交付物業(yè)和結(jié)清所有費(fèi)用，雙方協(xié)商同意在房款中暫扣元作為履約保證金。此款在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行結(jié)算。

第七條：稅費(fèi)承擔(dān)

第八條：買方付款方式

經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，約定買方按下述第種方式給付定金、履約保證金之外的樓款(ab兩種方式選取其中一種)

a、一次性付款

雙方同意，買方須將除定金、履約保證金之外的樓款人民幣元整(小寫)于年月日之前交由雙方指定的銀行監(jiān)管。(買賣雙方另行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議)。

b、買方向銀行按揭付款

1、買方須將首期款(不含定金)人民幣元整(小寫)于年月日之前交由雙方指定的銀行監(jiān)管；

2、買方于年月日前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料，并配合銀行進(jìn)行貸款調(diào)查，審查和審批等手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)，放款時(shí)間為銀行約定時(shí)間交付予賣方。

如買方支付首期款之余額少于交易價(jià)格與銀行承諾發(fā)放貸款的差額之余額，則首期款金額應(yīng)相應(yīng)增加，買方須于銀行出具承諾貸款函后三日內(nèi)補(bǔ)足并交由雙方指定銀行監(jiān)管。

第九條：買方逾期付款的違約責(zé)任

買方未按照本合同約定的期限付款的，按照下列第種方式處理：

1、按照逾期時(shí)間和欠款比例，分別處理

a、逾期在90日內(nèi)(含90日的)，或逾期超過90日但未支付到期價(jià)款的金額未達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際全部支付應(yīng)付款之日起，買方按日向賣方支付該筆逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金。合同繼續(xù)履行。

b、逾期超過90日后，且未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，賣方有權(quán)要求買方支付全部?jī)r(jià)款或者在該款項(xiàng)付款期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同，賣方解除合同的，買方按累計(jì)應(yīng)付款的百分之十向賣方支付違約金。賣方應(yīng)當(dāng)返還已付的全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。買方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)賣方同意，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿日之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買方按日向賣方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之四的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款是指按照本合同約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期付款與該期實(shí)際已付款的差額確定。2：雙方自行約定的處理辦法

第十條：房地產(chǎn)交付

乙方應(yīng)當(dāng)于將上述房地產(chǎn)交付予買方。在交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列第手續(xù)：

1、買賣雙方共同對(duì)該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)、并交接該附表一中所列物品。

2、買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字。

3、移交該房屋鑰匙。

4、

5、

第十一條：延遲交房的違約責(zé)任

除合同另有約定的特殊情況外，賣方未按本合同約定的期限將本房地產(chǎn)交付

買方，按下列第種方式處理：

一、按逾期時(shí)間，分別處理：

1、逾期在90日內(nèi)(含90日)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付日止，賣方每逾期一日，應(yīng)向買方支付相當(dāng)于房地產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；

2、逾期超過90日的，買方有權(quán)在約定的交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。買方解除合同的，賣方應(yīng)當(dāng)退還全部已付購(gòu)房款和銀行同期存款利息。同時(shí)，賣方按本房地產(chǎn)總價(jià)款的百分之十向買方支付違約金。并承擔(dān)買方因本次交易所發(fā)生的傭金、贖樓費(fèi)、稅費(fèi)等等一切相關(guān)費(fèi)用；

3、逾期超過90日，買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，但自約定交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣方以本房地產(chǎn)總價(jià)款為基數(shù)以日萬(wàn)分之四向買方支付違約金。

二、雙方約定的其方式

1、

2、

第十二條、物業(yè)附隨債務(wù)的處理

賣方在交房前，應(yīng)將附隨于該物業(yè)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，結(jié)清單據(jù)須交買方確認(rèn)，否則，買方有權(quán)從履約保證金中抵扣上述欠費(fèi)。

第十三條：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

甲、乙雙方自所簽合同生效之日起日內(nèi)，共同到房地產(chǎn)權(quán)登記部門申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后日內(nèi)雙方應(yīng)攜帶房地產(chǎn)證書到房地產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，均依照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定交納。雙方另有約定的，從其約定。辦理《房地產(chǎn)證》的有關(guān)稅費(fèi)，按雙方所約定處理。未有約定的，按國(guó)家、省、市的規(guī)定由甲乙雙方各自承擔(dān)。

第十四條：合同附件

本合同共有附件份，頁(yè)數(shù)為頁(yè)。合同附件為合同重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。買賣雙方應(yīng)于各附件每頁(yè)簽字確認(rèn)。

第十五條：法律適用與糾紛解決

因本合同發(fā)生糾紛，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，向東莞市第二人民法院起訴。

第十六條：

本合同一式五份，自雙方簽訂之日起生效，甲乙雙方各執(zhí)一份，其他交有關(guān)部門，均具同等法律效力。

買方：賣方：

年 月 日年 月 日

附件一：

房屋買賣物業(yè)室內(nèi)現(xiàn)狀

家用電器：

室內(nèi)家俱：

其它：

賣方聲明：賣方保證在交房按現(xiàn)狀進(jìn)行交房，保證將本表所列物品交付予買方。如有違反，愿意按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

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