房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配和銜接。企業(yè)應通過不同的資金預算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風險來自于資金管理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很少，大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因為資金管理出現(xiàn)問題，導致資金鏈斷裂。所以，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預算管理主要包括以下幾個方面。

一、資金預算的編制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配和銜接。企業(yè)應通過不同的資金預算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目處在的不同階段，需要編制的資金預算有較大的區(qū)別，具體包括：1．項目拓展階段

在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)，項目拓展部門應組織策劃、研發(fā)、財務、工程等部門，對開發(fā)項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節(jié)奏和投資金額等進行測算，在此基礎(chǔ)上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預算》。根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業(yè)的項目開發(fā)模式，工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下，項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費和項目前期費用。2．項目開發(fā)計劃制定階段

企業(yè)已取得的項目在開發(fā)計劃制定后，應立即組織對項目開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進行測算，并編制《項目資金流量預算》。項目開發(fā)計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎(chǔ)資料，同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開發(fā)周期內(nèi)各關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點的現(xiàn)金流量情況，能夠幫助企業(yè)提前預判現(xiàn)金流量能否實現(xiàn)平衡。同時，通過該預算的編制，能夠為企業(yè)調(diào)整項目開發(fā)計劃和項目投資匡算提供決策依據(jù)�！俄椖抠Y金流量預算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，則對企業(yè)的基礎(chǔ)資料要求很細，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計劃管理水平要求較高，否則會大大降低預算的準確度。

項目資金流量預算并非一成不變，當公司調(diào)整了項目開發(fā)計劃，或者項目投資匡算進行了調(diào)整，如遇到原材料價格上漲，項目重大設(shè)計方案變更等，項目的現(xiàn)金流量預算應進行相應的動態(tài)調(diào)整。此外，如果企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化，資金流量預算也應進行調(diào)整。3．項目開發(fā)階段

對于多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)thldl.org.cn，在項目開發(fā)階段應按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量，它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現(xiàn)金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來款項劃轉(zhuǎn)、公司管理費用等。對同時進行多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，公司短期內(nèi)的資金能否在各開發(fā)項目和公司之間進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，需要通過編制具體的資金執(zhí)行預算來平衡。因此，編制短期公司整體的資金執(zhí)行預算，既能夠解決項目資金流量預算和其他長期預算準確度不高的問題，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該高度重視的預算。

資金執(zhí)行預算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式，最好在月度進行調(diào)整和修訂，以提高執(zhí)行預算的準確度。按月度編制執(zhí)行預算相對來說比較科學和合理，既保證了預算相對比較準確，又避免因預算期過短導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門整天陷于預算之中，從而產(chǎn)生對預算管理的逆反心理。二、資金預算的執(zhí)行與控制資金預算特別是執(zhí)行預算編制完成后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據(jù)。財務部門在審核資金支付時，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還應將資金預算作為控制的依據(jù)，設(shè)置預算審核環(huán)節(jié)，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項，及時安排支付；對不符合資金預算的款項，包括無此預算的款項，以及實際支付金額大于預算金額的款項，應先與承辦部門進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應作為預算外支出，履行特殊的審批程序。

三、預算分析調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當建立資金預算執(zhí)行情況的動態(tài)反映體系。通過對預算執(zhí)行情況的動態(tài)反映，財務部門才能準確審核款項支付是否符合預算，為預算控制提供及時和準確的信息，同時為預算分析提供基礎(chǔ)信息。

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中還受到國家宏觀調(diào)控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不準確。因此，在預算執(zhí)行過程中，企業(yè)還應建立預算調(diào)整制度，對臨時發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營管理的重大事項對預算的影響進行調(diào)整，以提高預算的準確度。四、預算考評

為了提高資金預算的執(zhí)行率，充分發(fā)揮預算的控制作用，企業(yè)應將資金預算的執(zhí)行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部門的關(guān)鍵績效考核指標（KPI）時，應將預算執(zhí)行指標作為KPI之一，通�？勺鳛椴块TKPI的預算考核指標有“超資金預算率”、“預算執(zhí)行率”等。

在企業(yè)預算準確度不高的階段，可將“超資金預算率”指標作為考核指標。財務部門應對各部門發(fā)生的預算外支出進行統(tǒng)計，并計算出考核期內(nèi)的“超資金預算率”，提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門自身原因的各項超預算支出，如宏觀政策變化、公司開發(fā)計劃調(diào)整等導致的超預算支出，應進行預算調(diào)整，不納入部門的考核。對部門自身原因?qū)е碌某�預算支出，如工作計劃性不夠、預算編制不準確等發(fā)生的支出，應作為部門的超預算支出。

當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到多項目開發(fā)，對資金預算執(zhí)行率要求很高的時候，可將“預算執(zhí)行率”作為關(guān)鍵績效考核指標，以此不斷提高各部門對預算編制準確度的重視程度，同時提高預算的執(zhí)行率。

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房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與運營需要大量的資金進行周轉(zhuǎn)，財務預算管理則是管理者依據(jù)市場前景和發(fā)展狀況對企業(yè)資金進行管理和運作的重要手段之一。盡管如此，由于各種不確定因素的影響，財務預算管理仍然具有一定程度的局限性，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和財務人員來講，就應該從宏觀經(jīng)濟角度出發(fā)，及時、靈活地提高預算管理的客觀性、合理性，進而發(fā)揮預算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的重大作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務預算管理

所謂預算，就是在企業(yè)依據(jù)財務狀況編制合理的、符合企業(yè)發(fā)展前景的財務企劃書。財務預算管理的成敗直接決定企業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展以及財務狀況的正常運行。因此，基于財務預算管理的核心地位，企業(yè)應在其引領(lǐng)下，遵循合理規(guī)劃、統(tǒng)一部署、大膽設(shè)想、保守實踐等原則，規(guī)劃出一條實效性強的企業(yè)發(fā)展之路[1]。一、預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性（一）有利于企業(yè)建立完整的管理模式

在當今經(jīng)濟快速發(fā)展時期，企業(yè)的最終目的就是發(fā)展、增加利潤收入，而財務預算管理的主要任務則是幫助企業(yè)和管理者取得經(jīng)濟變動的第一手信息，使其獲得最大程度上的財富，用以滿足利潤最大化的最終目標。要想使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化，就要建立一套完整的財務預算管理模式、恰當對經(jīng)營機制體系進行調(diào)整，整理規(guī)劃出一條以提高財務預算管理水平為主的企業(yè)管理之路。（二）有利于企業(yè)降低經(jīng)營風險

房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征主要是：運轉(zhuǎn)資金強大、消耗時限冗長、風險性能高漲等。這就需要一套全方位的規(guī)劃設(shè)計理念，在資金投資階段準確估量、計算投資成本與費用，做出一份合理的經(jīng)濟效益報告和投資企劃書，將房地產(chǎn)投資的風險降到最低。比如，現(xiàn)金是經(jīng)濟學里流動性最強的一項科目，已成為了財務預算的核心依據(jù)，精確的現(xiàn)金預算能夠為房地產(chǎn)企業(yè)亮起紅色信號燈，為管理者提供充足時間進行整改，免受經(jīng)濟風暴的侵襲[2]。（三）有利于完善企業(yè)資金管理

合理科學的財務管理預算在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中處于不可小覷的重要位置：①是籌措工程資金以及政府部門和金融機構(gòu)批準貸款的主要依據(jù)；②是進行可行性探究和進行建設(shè)項目技術(shù)要點剖析的理論證據(jù)；③為任務企劃書中投資額的計算以及初步構(gòu)想提供了核心依據(jù)。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與工程的順利運行離不開財務預算管理的準確估量，企業(yè)管理者理財目的的實現(xiàn)更加離不開預算管理的指引。

二、目前財務預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的缺陷與不足（一）認識不透徹

房地產(chǎn)開發(fā)商對于全面實行財務預算管理工作的認知還不強烈，多數(shù)企業(yè)家仍然停留在經(jīng)濟表層現(xiàn)象上，只在乎成本、費用的低消費，進而忽略了財務預算管理的重要性，究其原因在于缺乏對價值管理觀念以及系統(tǒng)管理觀念的理解和重視。同時，部分財務預算管

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