小區(qū)物業(yè)保安部工作手冊(精)

管理處保安部工作手冊

目錄頁數(shù)

一、保安部工作規(guī)程2二、崗?fù)�崗位職�?zé)3三、巡邏崗位職責(zé)4四、保安員應(yīng)具禮儀及當(dāng)值注意事項5五、交接班制度7六、會議學(xué)習(xí)訓(xùn)練制度8七、警容風(fēng)紀(jì)的規(guī)定9八、停車場規(guī)則10九、小區(qū)緊急應(yīng)變措施12十、表格20保安部

（一）保安部工作規(guī)程

根據(jù)公安部門頒發(fā)的“湖北省保安管理條例”，結(jié)合投資廣場的實際情況，保安隊伍的建設(shè)和管理，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1.宣傳教育。宣傳教育工作就是把國家制訂的法律、法規(guī)和公司的各項安全保衛(wèi)規(guī)章制度向所有員工進(jìn)行宣傳，以增強他們的法制觀念和遵紀(jì)守法的自覺性。提高警惕，做好“四防”工作（防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）。2.加強內(nèi)部治安管理。制訂各種安全管理規(guī)章制度，打擊各類違法犯罪活動，并同任何危害小區(qū)利益、擾亂經(jīng)營秩序的行為作斗爭。

3.查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破重大案件和查破治安案件。

4.秘密力量建設(shè)。開展調(diào)查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早發(fā)現(xiàn)各類犯罪人員或犯罪嫌疑人員。

5.保衛(wèi)要害部位。劃分投資廣場要害部位，建立要害部位檔案，嚴(yán)密各項防范措施，保證要害部位的安全。

6.追查事故。根據(jù)事故的大小，配合公安機(jī)關(guān)或單獨追查。參與調(diào)查重大事故（火災(zāi)事故等）。

7.保密工作。協(xié)助有關(guān)部門做好保密工作，同盜竊、出賣黨和國家機(jī)密，公司秘密的行為作斗爭。

8.警衛(wèi)、消防工作。負(fù)責(zé)投資廣場消防安全工作，領(lǐng)導(dǎo)組織投資廣場警衛(wèi)和義務(wù)消防隊，并開展教育和訓(xùn)練及進(jìn)行安全性檢查。9.完成管理處、安全機(jī)關(guān)和公安機(jī)關(guān)交辦的其它任務(wù)。（二）崗?fù)�崗位職�?zé)1.當(dāng)值員工（保安），一定要等待接班的同事到達(dá)，交待清楚有關(guān)當(dāng)班事項才能離開崗位。

2.接班者應(yīng)提前十五分鐘到達(dá)崗位，詳細(xì)了解上一班保安當(dāng)班事項。3.門崗員要特別保持站立端正，精神振作，衣冠整潔，待人熱情有禮。4.執(zhí)勤期間，在崗位內(nèi)發(fā)現(xiàn)的治安情況，必須作書面記錄及應(yīng)盡快報告主管。5.未經(jīng)許可，不得離開崗位。

6.門崗員應(yīng)根據(jù)實際情況半閉或全閉大門，并放下檔車欄。來訪車輛應(yīng)在大門外檢驗及登記。7.所有進(jìn)出門崗的人和車輛必須嚴(yán)格檢查，驗證，登記。所有進(jìn)、出貨車必須經(jīng)過檢查，而載貨離去的貨車，亦必須出示物品搬運許可證來證明。如有懷疑，應(yīng)要求可疑人出示所攜帶物品或運載貨物才予放行。必要時可通知相關(guān)租戶/業(yè)主會同檢查。

8.當(dāng)發(fā)生意外而有人受傷，須指揮交通，給予尾隨車及時警告，將傷者小心地移離危險位置，打電話召喚救護(hù)車及通告控制室等候支援。

9.在無人受傷交通意外事件中，須維持秩序，使現(xiàn)場交通暢順。然后記錄事件經(jīng)過。

10．凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止攜入。

11．任何人士在非辦公時間內(nèi)到訪先要登記，保安必須登記來訪者之身份證，及查詢理由是否合理。（三）巡邏崗位職責(zé)

1.經(jīng)常巡視投資廣場內(nèi)公共設(shè)施是否正常，如發(fā)現(xiàn)變異要立即查明情況和原因，及時處理和報告。

2.熟記緊急聯(lián)絡(luò)用的訊號，電話號碼，對講機(jī)號碼，以便與有關(guān)單位和人員及時聯(lián)系。

3.執(zhí)勤時必須全神貫注，細(xì)心觀察，發(fā)覺有異味，聽到可疑聲響，要立即查明情況。

4.注意來往人員的情況及其攜帶物品，發(fā)現(xiàn)可疑的人和物品要選擇適當(dāng)?shù)牡攸c位置加以監(jiān)視，并及時報告。

5.發(fā)現(xiàn)偷盜分子，進(jìn)行流氓活動，應(yīng)立即設(shè)法擒獲。

6.發(fā)現(xiàn)有互相打架、吵架斗毆現(xiàn)象時，應(yīng)上前勸導(dǎo)制止。7.發(fā)現(xiàn)火災(zāi)立即撲滅，并迅速報警。

8.防止可疑人物在公共地方放火，放置炸彈及易燃易爆物品。9.注意公共停車場的車輛及公共設(shè)備有否被損壞。

10．若在巡邏時發(fā)現(xiàn)有崗位出現(xiàn)真空，應(yīng)暫時接替有關(guān)崗位，并立即通知領(lǐng)班處理。

11．注意投資廣場內(nèi)公共地方的清潔狀況是否滿意及照明燈泡是否須要立更換。

12．填寫巡邏報告及準(zhǔn)時到巡邏點簽卡或打卡。管理處保安部工作手冊2

（四）保安員應(yīng)具禮儀及當(dāng)值注意事項1.儀表

1.1制服必須穿戴整齊及清潔。

1.2頭發(fā)應(yīng)定期修剪梳理整齊，不得留長頭發(fā)。1.3胡子必須刮好。1.4皮鞋應(yīng)該擦亮。

1.5手指甲必須定期修整及保持清潔。1.6必須注意個人衛(wèi)生。2.禮貌

2.1于見到相熟的客人，必須有禮貌地打招呼。2.2對所有客人的提問，必須有禮貌地耐心回答。

2.3即使面對無理取鬧的客人，亦不可隨便惡言相向，必須耐心解釋原因。若在必要時應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)上級處理。

2.4應(yīng)盡量面帶笑容，保持一個親切的形象。

2.5即使在向陌生人詢問時，亦應(yīng)盡量保持笑容及禮貌，切記不可無故厲聲喝問，影響管理處的形象。2.6當(dāng)值時嚴(yán)禁粗言穢語。3.紀(jì)律

3.1于保安亭及保安柜臺當(dāng)值時，坐姿必須挺直。

3.2于站崗時，腰板必須挺直，切忌歪歪斜斜，有氣無力。3.3必須服從上級的指示，不可違抗命令。

3.4即使抓到賊人，亦必須交由上級處理，嚴(yán)禁無故使用暴力。

3.5絕對不能在面對客人時抽煙或吃零食，更不可咬著香煙或食物跟客人講話。

3.6不可無故遲到早退，即使有任何理由亦必須先向上級報告。

3.7交接崗位時必須準(zhǔn)時，而離開崗位前亦必須向下一班員工交待清楚，如下班員工尚未前來接替其崗位前，嚴(yán)禁私自離開。

3.8若發(fā)現(xiàn)有崗位出現(xiàn)真空，應(yīng)暫時接替有關(guān)崗位，亦立即通知主管處理。

3.9必須緊記服務(wù)客人原是管理處員工應(yīng)盡的責(zé)任，所有員工嚴(yán)禁向客人索取任何形式的賞賜。即使客人主動提出亦應(yīng)該禮貌地拒絕。4.工作態(tài)度

4.1必須留意四周發(fā)生的任何事。

4.2遇有任何事情發(fā)生，應(yīng)盡量保持冷靜處理，不可驚惶失措。而若發(fā)現(xiàn)未能自行處理，應(yīng)立即向上級報告并要求協(xié)助。4.3若發(fā)現(xiàn)可疑的事或物，切勿害怕麻煩而放棄追查。

4.4遇有客人投訴，必須耐心聆聽，并盡力為客人解決問題。

4.5必須具備團(tuán)結(jié)精神，同事之間應(yīng)主動互相幫助，不可在遇事時互相推卸責(zé)任而拒不赴援。

4.6若發(fā)覺有業(yè)戶需要幫忙，應(yīng)主動作出協(xié)助。（五）交接班制度

1.接班人員提前20分鐘做好接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時接班。

2.接班人員要在值班室當(dāng)面清點應(yīng)交接的物品（如交接班本來訪登記本、手電筒、放行條、對講機(jī)等），檢查值班室內(nèi)外衛(wèi)生及值班用品的性能。發(fā)現(xiàn)問題做好記錄，并立即向班長和隊長匯報，否則接班后發(fā)現(xiàn)的問題，后果由當(dāng)接班人員要負(fù)責(zé)。

3.交班人員要負(fù)責(zé)檢查接班人員，警容風(fēng)紀(jì)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正，對不聽從勸告者要向保安部匯報，交班接班人員不得互相包庇，如有發(fā)現(xiàn)，兩者都要嚴(yán)肅處理。

4.凡因交接班分不清而發(fā)生問題，要根據(jù)具體情況追查雙方責(zé)任。

5.凡是交接時間已到，接班人員尚未到位接班的。交班人員做好記錄，（包括時間和接班人員），同時交班人員要立即向班長匯報，班長不在時，要向保安部匯報，直到班長或隊長安排人員值班，才能離開崗位。（六）會議學(xué)習(xí)訓(xùn)練制度1.會議制度

1.1隊委會由隊長、班長組成，每月日由隊長組織召開。1.2隊委會的內(nèi)容是總結(jié)當(dāng)月工作，傳達(dá)文件，指示及上級會議精神等同時研究下個月的工作計劃，以及討論研究獎懲罰決定等。

1.3保安全體會議由隊長組織總結(jié)保安部全體隊員的工作情況，表揚好人好事，和糾正各種錯誤，傳達(dá)和學(xué)習(xí)有關(guān)文件和精神，布置工作，每個季度召開一次大會。

1.4班務(wù)會每周開一次，由班長組織，總結(jié)一周工作情況，評出本周積極分子一名并做記錄。2.學(xué)習(xí)制度

每月最后一周星期五為保安部學(xué)習(xí)時間，由隊長主持。3.訓(xùn)練制度

3.1每月1-3號三天為全隊和班長培訓(xùn)日，確定當(dāng)月的訓(xùn)練內(nèi)容和其他事項。

3.2每月27、28、29號三天為各班訓(xùn)練時間，由各班長負(fù)責(zé)組織，并做好訓(xùn)練記錄，訓(xùn)練內(nèi)容由保安部通知。（七）警容風(fēng)紀(jì)的規(guī)定

1.執(zhí)勤、訓(xùn)練集會等集體活動，要統(tǒng)一穿制服，穿統(tǒng)一發(fā)放的鞋，不準(zhǔn)穿與制服不協(xié)調(diào)的衣服。炎熱季節(jié)，除執(zhí)勤訓(xùn)練外，在辦公室和宿舍可以不戴帽。室外不準(zhǔn)穿背心、短褲、拖鞋或不穿上衣。2.休假或離開住地范圍時，不準(zhǔn)穿制服。

3.保持個人儀容整潔，不準(zhǔn)留長發(fā)（以發(fā)兩側(cè)不能觸耳，后側(cè)衣領(lǐng)為準(zhǔn)）或電發(fā)留鬢角，不準(zhǔn)留長胡須和長指甲、不準(zhǔn)戴戒指和項鏈。

4.各班每月對警容風(fēng)紀(jì)進(jìn)行一次檢查，不合格者，按規(guī)定扣罰獎金，影響較大者，暫停安排上班。（八）停車場規(guī)則

1．所有進(jìn)入本車場的車輛必須是政府部門認(rèn)可之合法車輛并依有關(guān)法例已購買有效之汽車保險。

2．所有進(jìn)入本車場的車輛，須在車場入口處領(lǐng)取有車輛進(jìn)場時間之停車證。3．汽車時租泊車收費為每小時人民幣元正，免費停車時間為分鐘。摩托車每次收費元，夜間每次元。

4．所有時租車輛在駛離車場前，必須在車場出口收款處繳交應(yīng)付之停車費，并須把停車證交還收款處方可離開。

5．遺失時租停車證者，除按時繳費外，另須手續(xù)費人民幣伍拾元正。

6．遺失月租停車證，車主請用書面向管理處申報，重領(lǐng)新停車證并繳付手續(xù)費人民幣伍拾元正。若在新停車證發(fā)出前于本車場停泊，將按時租停泊計算收費。7．所有進(jìn)入場內(nèi)的車輛，必須服從管理處人員的指示，停泊在保安員安排的車位和地點內(nèi)，并且須嚴(yán)格遵守車場內(nèi)交通標(biāo)志指示行駛。

8．月租車位的車輛，必須在車頭擋風(fēng)玻璃上張貼有效的停車月證。同時，車輛只許停泊有所屬車位內(nèi)，嚴(yán)禁越位停泊。

9．凡未經(jīng)許可或停泊在非指定車位或阻塞通道之車輛，均會被施離現(xiàn)場及予以扣留，而無須預(yù)先通知。車主在領(lǐng)回車輛時須繳付一切拖車及扣車等費用。被拖或被扣車輛如有任何損毀，管理處概不負(fù)責(zé)。

10.任何進(jìn)入本車場之車輛，若對車場內(nèi)公眾設(shè)備等造成損壞，司機(jī)和有關(guān)單位之用戶須負(fù)責(zé)一切賠償。11.在車場內(nèi)停泊的車輛，如遇被竊、失物、損壞或某種原因引致任何人士傷亡等，概與管理處無關(guān)。

12.未經(jīng)管理處批準(zhǔn)，不許在停車場內(nèi)洗車或維修車輛。

13.違反小區(qū)車場規(guī)則的司機(jī)或車輛，管理處有權(quán)拒絕其再度進(jìn)入本小區(qū)車場。

14.所有進(jìn)入本車場之車輛除需遵守以上各規(guī)則外，還需遵守《業(yè)主守則》中“花園交通規(guī)則/車輛管理”。

15.管理處有權(quán)隨時修改以上規(guī)則而不須另行通知。16.本規(guī)則之解釋權(quán)屬物業(yè)管理處。

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住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理工作手冊

第2章住宅小區(qū)物業(yè)安保管理部

2.2住宅小區(qū)物業(yè)安保管理部管理制度2.2.1安保管理制度

安保管理制度第一章總則

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，居住安全已經(jīng)引起人們的重視，人們常說“安居樂業(yè)”，這也就對物業(yè)公司的保安工作提出了更高的要求，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動而積極地順應(yīng)時代潮流的變化。

第二章概述

一、概念

物業(yè)保安管理是指物業(yè)管理公司采取安全保障措施以及防范措施，保障業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，維持住宅小區(qū)正常生活秩序和工作秩序的行為。二、指導(dǎo)思想

物業(yè)安保管理應(yīng)以預(yù)防和防范為總原則，在實際的物業(yè)安保工作中，以責(zé)任心做事，建立完備而健全的管理機(jī)構(gòu)，最大限度地杜絕危險，對于已經(jīng)發(fā)生的險情和事故，物業(yè)安保管理部要根據(jù)情況，妥善處理，有效行事，切實保障業(yè)主的人身以及財產(chǎn)安全。三、目的

為了保證業(yè)主擁有一個安全舒適的生活以及工作環(huán)境，避免部相干和不必要的干擾，以提高生活質(zhì)量和工作效率。四、意義

物業(yè)安保管理為業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全提供保障，有利于提高城市治安水平，保障社會一方安寧，同時也是物業(yè)管理的一塊榮譽招牌，可以為物業(yè)公司增強市場競爭力。

五、影響物業(yè)治安的因素

1.認(rèn)為故意操縱因素，如縱火、盜竊、打架斗毆等。2.非人為故意操縱因素，如雨水倒灌、電梯故障等。六、實施物業(yè)安保管理的五項措施

1.以宣傳教育為主，把安全管理意識擺在首位。

（1）通過宣傳和學(xué)習(xí)，使物業(yè)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司保安員樹立安全防范意識。（2）嚴(yán)格按照相應(yīng)法律法規(guī)，制訂安全制度、崗位責(zé)任制度以及操作規(guī)程，并

嚴(yán)格遵守。

（3）不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗，從職工內(nèi)部做起，做到自覺遵守，積極配合。2.成立的安保部門，有專門的負(fù)責(zé)或者領(lǐng)導(dǎo)行使物業(yè)公司的安保職權(quán)。

3.配備專門的安保人員，小區(qū)內(nèi)的安保人員應(yīng)當(dāng)具備合格的政治素質(zhì)以及保安職業(yè)素質(zhì)。

（1）對于住宅小區(qū)來說，安保人員負(fù)責(zé)的是業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，必

須對這類員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)。

（2）在實際工作中，必須把安保工作具體落實到個人，實施專人負(fù)責(zé)，有責(zé)任

人可查。

4.堅決貫徹、執(zhí)行安保管理制度

（1）結(jié)合國家相關(guān)政策以及物業(yè)公司管轄下的小區(qū)實際情況，制定出切實可行

的治安管理辦法。

（2）堅決貫徹執(zhí)行治安管理辦法。5.配備專門的、現(xiàn)代化的安保設(shè)施。

（1）推廣使用專門的、現(xiàn)代化的安保設(shè)施，如高層住宅小區(qū)普遍應(yīng)用的中央監(jiān)

控系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、對講機(jī)等設(shè)備。

（2）設(shè)備操作人員以及安保管理人員必須熟練使用該設(shè)備。

第三章物業(yè)安保管理內(nèi)容

一、物業(yè)安保管理的具體內(nèi)容

物業(yè)安保管理的具體內(nèi)容包括治安管理、消防管理。二、治安管理

1.內(nèi)容：物業(yè)公司管理區(qū)域出現(xiàn)各種干擾業(yè)主正常生活的行為，治安管理人員應(yīng)該予以制止，如制造垃圾、噪聲污染等行為。物業(yè)保安應(yīng)當(dāng)遵從《治安管理處罰條例，對于違反社會治安的問題，應(yīng)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)報公安局處理，如私闖民宅、盜竊、威脅人身安全等行為。2.治安管理人員紀(jì)律：

（1）物業(yè)公司的安保人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家各項法律法規(guī)、公司內(nèi)部的各項規(guī)

章制度及有關(guān)小區(qū)管理的各項規(guī)定。

（2）忠于職守，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，不推脫責(zé)任，堅守崗位，有事外出必須嚴(yán)

格遵守公司的請假、銷假制度。

（3）服從公司組織管理，廉潔奉公，堅決與違法犯罪分子作斗爭，切實保障業(yè)

主的人身安全、財產(chǎn)安全。

（4）嚴(yán)格管理配發(fā)的各種警戒設(shè)備，不轉(zhuǎn)借，不損壞，不遺失。

（5）在崗期間，不飲酒、酗酒，不聊天。不私自留容外來人員，不遲到、不早

退。

3.安保人員的交接班制度：

物業(yè)小區(qū)交接班期間，往往是住宅小區(qū)治安保安最松懈的時間段，容易給犯罪分子可乘之機(jī)，因此，必須強化和完善安保人員的交接班制度，并嚴(yán)格按照交接順序執(zhí)行管理，任何安保人員不得在此放松警惕，馬虎大意。

（1）交接班前，交班的值班安保人員應(yīng)當(dāng)把值班日記整理好，要特別提示值班

中出現(xiàn)過哪些突然狀況以及警戒設(shè)備的保管情況。

（2）接班的值班安保人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定提前到崗，做好接班時間記錄，驗收交接

安保人員移交的值班記錄以及警戒設(shè)備的保管情況。

4.特別注意責(zé)任事項：如果接班人員在驗收中發(fā)現(xiàn)了交班人員的問題，責(zé)任應(yīng)由交班的安保人員負(fù)責(zé)，反之，驗收完畢、交班的安保人員離崗后所發(fā)生的問題，由接班的安保人員承擔(dān)責(zé)任。

（1）交班人員在所有工作移交完畢之后，應(yīng)在值班登記薄上記下交班時間，并

簽名。

（2）如果接班人員未到，交班安保人員不得離崗，否則，發(fā)生任何問題和意外，

由交班人員和接班人員共同負(fù)責(zé)，視情節(jié)輕重作出相應(yīng)的懲罰。

5.安保人員工作細(xì)則：（1）日常儀表規(guī)范：

①上崗時必須穿著公司統(tǒng)一配發(fā)的制服，制服應(yīng)當(dāng)保持干凈、平整。

②安保人員面容必須保持潔凈。不得留須、蓄長發(fā)，且要保持頭發(fā)的干凈整齊。③安保人員制服的各項佩戴標(biāo)志要齊全，不得敞開衣領(lǐng)、翻卷衣袖、褲邊等。④制服等佩戴標(biāo)志一般不得帶離公司，或者根據(jù)公司情況遵守相關(guān)規(guī)定。

⑤上崗期間，安保人員必須集中注意力，精神飽滿，行走步伐穩(wěn)健，不得有行走時左右擺動、手插衣兜等散漫、形象不雅的舉止。

⑥在崗期間，不得有隨意閑聊、睡覺等放松警惕的行為。（2）文明禮貌執(zhí)勤在崗規(guī)范：

①物業(yè)安保人員對業(yè)主以及外來人員進(jìn)行詢問時，應(yīng)當(dāng)耐心有禮、態(tài)度和藹，舉止不卑不亢、自然大方，并使用普通話。

②禮貌待人，使用文明用語，必須將“先生、女士、你好、請問、對不起、打擾了、謝謝合作、再見慢走”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。③與業(yè)主以及外來人員交涉時，不得出言不遜、言談粗俗。

④與業(yè)主以及外來人員交談時，應(yīng)簡明扼要，以免耽誤他人時間。（3）安保人員巡邏工作職責(zé)：

①巡邏安保人員應(yīng)制定兩個巡邏班次，一種是固定的巡邏班次，一種是不固定的巡邏班次，保證隨時有人巡邏，不放松警惕。

②物業(yè)小區(qū)安保人員巡邏內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)車輛的停放情況、對小區(qū)內(nèi)可疑人員的查詢、配套設(shè)備設(shè)施的完好情況等，及時發(fā)現(xiàn)影響物業(yè)小區(qū)安定的情況，及時制止違反社會治安以及違反物業(yè)小區(qū)安定的情況，及時制止違反社會治安以及違反物業(yè)小區(qū)相關(guān)規(guī)定、制度的行為。

③做好巡邏值班記錄，做好巡邏交接班工作，及時報告事故隱患。6.門衛(wèi)保安崗位職責(zé)：

①控制訪客進(jìn)入物業(yè)小區(qū)，對來訪人員應(yīng)填寫《來訪人員登記表》，并提示來訪人員出示有效身份證明。

②對于無法證明身份的外來人員，不得隨意批準(zhǔn)入內(nèi)。

③規(guī)范物業(yè)小區(qū)車輛管理，禁止無關(guān)車輛進(jìn)入物業(yè)小區(qū)內(nèi)。

④對于住宅小區(qū)內(nèi)信件、包裹等做好手法登記管理，并及時移交給收信人。7.監(jiān)控崗位職責(zé)管理規(guī)定：

①24小時隊物業(yè)小區(qū)內(nèi)監(jiān)控對象進(jìn)行監(jiān)視,一旦發(fā)現(xiàn)可疑或不安全的狀況,應(yīng)當(dāng)迅速通知值班保安處理,并做好監(jiān)控記錄,及時向領(lǐng)導(dǎo)報告.

②提前10分鐘辦好交接班手續(xù),檢查設(shè)備以及交接班人員的值班記錄.

③監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)異常狀況時,必須及時維修,在維修過程中,通知值班保安加強巡邏防范.

④不得讓閑雜人員進(jìn)入監(jiān)控機(jī)房,不得擅離崗位或做與工作無關(guān)的事情。8.物業(yè)安保人員獎懲制度：

（1）符合以下行為者，物業(yè)公司應(yīng)給予表揚或獎勵：

①見義勇為，堅決與犯罪分子斗爭，不畏懼、不妥協(xié)，保障業(yè)主人身安全以及財產(chǎn)安全者。

②忠于職守，愛崗敬業(yè)，不遲到，不早退者。

③拾金不昧，不把他人財產(chǎn)據(jù)為己有，有崇高的道德品質(zhì)者。

（2）有以下行為者，物業(yè)公司可視情節(jié)輕重，作出相應(yīng)的處罰。違法國家法律

者，將追究其法律責(zé)任；情節(jié)惡劣者，處以辭退或者開除處分。

①擅離崗位，不按照有關(guān)規(guī)定做好交接班工作，有遲到、早退行為者。②酒后執(zhí)勤。視造成情節(jié)輕重作出相應(yīng)的嚴(yán)厲懲罰。

③私自頂班、留宿外來人員，或者值班期間做與崗位無關(guān)的事情，如看電視、打牌、聚眾賭博等。

④執(zhí)勤時，玩忽職守、散漫、松于防范者，視情節(jié)輕重作出相應(yīng)的懲罰。

⑤私自扣留他人財物以及撿拾物品不報告、不記錄、不上交、私自據(jù)為己有者。⑥將保安警備器械私自轉(zhuǎn)借或者使用在其他地方者。

⑦物業(yè)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)突發(fā)狀況時，臨陣脫逃、推卸責(zé)任的安保人員。⑧監(jiān)守自盜、以權(quán)謀私、見利忘義，損害業(yè)主以及公司利益者。9.突發(fā)情況處理措施。

（1）常見的可疑情況處理。①安保人員在巡邏站崗時，發(fā)現(xiàn)在住宅小區(qū)內(nèi)有借口找人，確說不出被訪者住址、姓名的人，應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注其舉動，必要時，進(jìn)行盤查登記，并勸其離開。

②安保人員在巡邏時，發(fā)現(xiàn)神色慌張，或者見到安保人員即繞道行駛，或者在偏僻地方清理皮包或者錢包的人，應(yīng)當(dāng)設(shè)法攔截，盤查驗證。如屬盜竊、搶劫行為者，應(yīng)當(dāng)迅速送交公安機(jī)關(guān)處理，不可對其私自使用暴力手段。③巡邏中發(fā)現(xiàn)攜帶管制刀具、鉗子、螺絲刀等工具者，保安人員應(yīng)上前詢問用途，盤查身份，身份不明著，應(yīng)移交保安值班室或者當(dāng)?shù)嘏沙鏊�處理�?/p>

④機(jī)動車輛無證行駛、停車證的，應(yīng)當(dāng)立即聯(lián)系車輛管理員，查清情況，一時情況不清的，應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)嘏沙鏊�處理�?/p>

⑤巡邏中發(fā)現(xiàn)不明漏水，應(yīng)當(dāng)及時了解煙霧及漏水的原因，并上報處理。

⑥對于不明異味，應(yīng)當(dāng)及時尋找味源，如可能是因為電源短路等所致，必須及時切斷電源，以免發(fā)生危險。對于其他化學(xué)物品的異味，應(yīng)當(dāng)及時封鎖現(xiàn)場，并及時通知公安機(jī)關(guān)人員處理。（2）停水、停電情況處理：

①物業(yè)小區(qū)接到停水、停電通知后，必須張貼通知，告知業(yè)主們，并提醒業(yè)主配合關(guān)閉室內(nèi)各種電器設(shè)備以及水龍頭，同時應(yīng)將蓄水池的水注滿。如在上班時間突然停電，應(yīng)當(dāng)及時關(guān)閉電源總開關(guān)，避免因為業(yè)主不在家，而造成意外狀況發(fā)生；如果是在上班時間突然停水，應(yīng)及時將水閥關(guān)閉。具體情況，視各物業(yè)小區(qū)情況而定。

②安保人員應(yīng)對發(fā)電設(shè)備進(jìn)行實況檢查，并逐層檢查備用的照明設(shè)備，盡可能保障停電之后，照明系統(tǒng)仍可正常啟用。物業(yè)公司主管人員對于各部門的準(zhǔn)備工作應(yīng)做好統(tǒng)籌安排，并確認(rèn)電梯已無人乘梯，低壓電房一切運作正常；通知工程部對電梯房停梯，低壓電房開始轉(zhuǎn)電，成功轉(zhuǎn)電之后，再通知工程部開梯，并要監(jiān)控電梯正常運行半小時左右。

③備用電轉(zhuǎn)市電，步驟與②相同。

④由于停電之后，中央監(jiān)控系統(tǒng)也將關(guān)閉，為了保障物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全，應(yīng)增強物業(yè)小區(qū)的防范意識，加強巡邏，嚴(yán)防盜竊、火災(zāi)等意外事件發(fā)生。

（3）應(yīng)對違反《社會治安管理條例》的行為以及刑事案件的處理辦法：

①物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)生打架、斗毆等事件，安保人員必須及時介入，積極勸阻雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾，以免影響其他業(yè)主的正常生活。若情節(jié)嚴(yán)重者，應(yīng)當(dāng)及時通過小區(qū)值班班長，向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊蟾�，并提高警惕，防止壞人假借鬧事之名，行盜竊等其他犯罪活動之實。

②如小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊、兇殺、搶劫等其他刑事案件，應(yīng)當(dāng)保護(hù)好現(xiàn)場，不能擅自處理現(xiàn)場以及放不相關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場破壞和移動現(xiàn)場環(huán)境內(nèi)物品。如危機(jī)現(xiàn)場是公共場所或人多嘈雜的地方，安保人員及時向當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)報案。

③不管發(fā)生哪一類刑事案件，案發(fā)后，安保人員必須加強警戒，案發(fā)時現(xiàn)場所有人員均不得離開，并進(jìn)出物業(yè)小區(qū)的車輛做好登記檢查，保護(hù)好中央監(jiān)視錄像帶等。

④如果事件現(xiàn)場中，有群眾受傷，應(yīng)當(dāng)立即送往醫(yī)院，同時，留人看守現(xiàn)場。⑤向群眾、事主、目擊者詢問情況時，應(yīng)當(dāng)了解到犯罪分子的人數(shù)、衣著、逃走方向、發(fā)現(xiàn)時間、車牌號等盡可能了解到的信息，及時匯報給公安機(jī)關(guān)。

⑥發(fā)現(xiàn)易燃、易爆物品，應(yīng)當(dāng)立即增派保安人員，加強對各進(jìn)出口的管理，并對現(xiàn)場附近可疑人員的證件、攜帶物品等嚴(yán)加盤查。同時，通知門崗，檢查小區(qū)內(nèi)是否有人遺失包類物品，并且警告業(yè)主不要隨意碰觸這些無主物品。對于小區(qū)視覺死角出現(xiàn)的危險物品，應(yīng)仔細(xì)查驗，若處理不了，應(yīng)立即上報高層管理者以及公安機(jī)關(guān)，請求協(xié)助。

⑦爆炸事件發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)迅速報告高層以及公安機(jī)關(guān)，同時切斷必要的電源，疏散附近住戶、業(yè)主，設(shè)置警戒線，并對現(xiàn)場有無起火、有無群眾受傷等情況作出判斷，即刻呼救。增派保安人員對小區(qū)內(nèi)各進(jìn)出口進(jìn)行嚴(yán)格把守，并且應(yīng)有安保人員迅速在小區(qū)門口，迎候公安、消防、急救等車輛人員入場。（4）應(yīng)對自然災(zāi)害（大風(fēng)、暴雨、洪水）時的處理辦法：

①接到防風(fēng)、防汛等通知后，應(yīng)當(dāng)及時通知各業(yè)主，做好應(yīng)對準(zhǔn)備，提醒業(yè)主關(guān)好門窗，準(zhǔn)備好淡水和必備食物，以防意外發(fā)生；對小區(qū)內(nèi)高空懸掛物以及海報、燈箱等，做好檢查和加固工作，以防發(fā)生意外；對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備，做好檢查。②加強小區(qū)安保力度，自然災(zāi)害結(jié)束后，應(yīng)清點損失狀況，做好相關(guān)記錄。三、消防管理

1.內(nèi)容：消防安保管理工作是住宅小區(qū)中物業(yè)管理極為重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到物業(yè)小區(qū)中業(yè)主、物業(yè)公司的生命、財產(chǎn)安全。消防安保工作的指導(dǎo)思想，是以預(yù)防為主。對于消防安保人員的思想教育，對于業(yè)主消防意識的宣傳是非常重要的，同時，物業(yè)公司也要在人、財、物的安保上做好準(zhǔn)備，以免一旦火災(zāi)發(fā)生，造成更大的損失。2.消防安保管理工作基本內(nèi)容。

（1）物業(yè)公司應(yīng)對消防工作引起重視，在組建消防安保隊伍時，要對消防組織

的職責(zé)和任務(wù)有明確的認(rèn)識。

（2）在日常生活和工作當(dāng)中，必須提高消防安保人員對火災(zāi)隱患的認(rèn)識和業(yè)主

對消防意識的宣傳。

（3）組織消防安保人員，習(xí)練使用消防設(shè)備，做好設(shè)備養(yǎng)護(hù)工作，制定好滅火

預(yù)警方案，以免意外發(fā)生時，亂了陣腳。

（4）加強消防檢查和監(jiān)督，安保人員在巡邏的過程中，應(yīng)當(dāng)多加留心，對于易

燃的小區(qū)死角，應(yīng)當(dāng)及時給予清除，如不能清除，應(yīng)提高警惕。

3.火災(zāi)的預(yù)防工作管理。（1）建立消防預(yù)檢制度：

①安保人員應(yīng)當(dāng)定時請設(shè)備技術(shù)人員對設(shè)備做好點檢工作。

②安保人員在巡邏執(zhí)勤中，應(yīng)當(dāng)對消防做重點巡查，如檢查易燃角落等，特別是在其后干燥的季節(jié)里，如春天、秋天等。

③重大節(jié)日，如春節(jié)、國慶等節(jié)假日期間，應(yīng)當(dāng)對消防安全系統(tǒng)作全面檢查，并做好火災(zāi)預(yù)防和消防準(zhǔn)備工作。

④對負(fù)責(zé)消防保安的人員，經(jīng)常進(jìn)行思想素質(zhì)教育，強化消防設(shè)備使用方法的介紹。

⑤對業(yè)主進(jìn)行消防知識宣傳，如張貼海報、進(jìn)行消防演習(xí)等。⑥發(fā)現(xiàn)消防問題應(yīng)及時匯報，做好整改工作。（2）應(yīng)對火災(zāi)的預(yù)防準(zhǔn)備工作：

①設(shè)備定期養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)備可正常工作。

②消防安保人員要熟練掌握物業(yè)小區(qū)內(nèi)各類水槍、滅火器等消防設(shè)備的使用。③消防通道必須暢通無阻；防火門不能上鎖，但必須保持關(guān)閉狀態(tài)，且不能有損壞。

④如果是高層物業(yè)小區(qū)，應(yīng)當(dāng)在高層樓層間將逃生路線掛在顯眼處。（3）接到火災(zāi)報警時的處置程序：

①物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)險情或者接到業(yè)主火災(zāi)報警時，應(yīng)當(dāng)迅速向管理層匯報。②確認(rèn)火勢大小，如果難以控制，應(yīng)當(dāng)撥叫消防報警電話119，請求支援。③疏散現(xiàn)場人員和盡可能搶救財產(chǎn)，轉(zhuǎn)移物品，建立安全地帶。

④積極搶救火災(zāi)現(xiàn)場中被困人員，進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場時，做好安全準(zhǔn)備工作，以免擴(kuò)大損失。

⑤對于火災(zāi)現(xiàn)場，做好攝像工作，協(xié)助公安機(jī)關(guān)、消防系統(tǒng)、保險公司等對火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查。⑥清理火災(zāi)現(xiàn)場。

（4）影響火勢蔓延大小的因素：火災(zāi)的蔓延有著許多復(fù)雜的原因，不單是可燃

物質(zhì)燃燒，還必須積蓄一定的熱量。當(dāng)可燃物質(zhì)達(dá)到燃燒點，才會發(fā)生燃燒，然后火勢蔓延，又因為各種熱傳播途徑，如風(fēng)力等，才使火災(zāi)迅速蔓延。

（5）日常消防安保管理工作：

①建立物業(yè)消防安保檔案，檔案中應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)住宅小區(qū)平面圖、建筑時間、消防重點部位情況、消防設(shè)施分布情況、火災(zāi)自動報警和自動滅火系統(tǒng)檔案、住宅小區(qū)消防滅火緊急預(yù)案方案。②必須加強消防設(shè)備的管理，努力提高消防安保人員的專業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)道德水準(zhǔn)。

③必須加強住宅小區(qū)的裝修審批和監(jiān)督力度，對于施工安全以及施工消防必須嚴(yán)格管理。

④培養(yǎng)消防自救能力，健全預(yù)警機(jī)制。2.2.2治安保安設(shè)備管理制度

保安設(shè)備管理制度

住宅小區(qū)中，保安設(shè)備應(yīng)當(dāng)做到保管得當(dāng)。因保安設(shè)備遺失而造成的各種意外，近年來，屢屢見于報紙、電視等媒體上。嚴(yán)重者，會導(dǎo)致社會問題甚至是刑事案件，因此，一定要妥善管理保安設(shè)備。一、警棍管理規(guī)定

1.警棍是住宅小區(qū)管理人員所攜帶的自衛(wèi)防暴器械，具備殺傷性，安保人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保管，不得轉(zhuǎn)接他人。

2.不到必要的緊急時刻，住宅小區(qū)的安保人員不得用警棍指著業(yè)主以及來訪者說話。

3.在非緊急情況或者人身安全沒有受到威脅的情況下，住宅小區(qū)安保人員均不得濫用警棍。

4.安保管理部應(yīng)當(dāng)對警棍有明確的記錄，必須妥善保管，保安人員離職時必須督促其歸還所配備的警棍，如有遺失，必須記錄清楚丟失原因、事情經(jīng)過等，

如有損壞必須照價賠償。

5.安保管理部值班人員交接工作時，須交接警棍，接班人發(fā)現(xiàn)警棍有所損壞而沒有上報，所造成的損失由接班人負(fù)責(zé)賠償。二、對講機(jī)管理規(guī)定

1.保安人員應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)保管好對講機(jī)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)接他人，必須按照規(guī)定頻率使用，不得亂按亂調(diào)，以免造成通訊不暢通。

2.發(fā)現(xiàn)對講機(jī)有故障或無法進(jìn)行通訊使用時，應(yīng)當(dāng)交由專業(yè)人員或者上交上級領(lǐng)導(dǎo)處理嚴(yán)禁自行拆機(jī)維修。

3.必須嚴(yán)格按照對講機(jī)的充電方法進(jìn)行充電，愛惜和保養(yǎng)對講機(jī)電池的性能、壽命和使用效果。

4.住宅小區(qū)保安人員在對講機(jī)通話時，應(yīng)當(dāng)先報自己的崗位，才能呼叫對方，呼叫完畢時，應(yīng)當(dāng)在結(jié)尾以“受到請回話”結(jié)束通話。

5.安保人員相互通話之中，呼方表述問題時應(yīng)當(dāng)簡明扼要，只能講述與工作相關(guān)事宜，接收方在收到情況之后，應(yīng)回答“明白”。

6.嚴(yán)禁安保人員在使用對講機(jī)時開玩笑或者說粗話，必須使用規(guī)范用語。2.2.3保安人員內(nèi)部管理制度

保安人員內(nèi)部管理制度

1.在日常工作日內(nèi)，住宅小區(qū)保安人員在保持8小時工作之外，應(yīng)當(dāng)保證不少于8小時的正常睡眠時間。

2.保安人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，每天進(jìn)行日常訓(xùn)練，如跑步、做操、練拳等。3.住宅小區(qū)保安人員擔(dān)負(fù)著維護(hù)小區(qū)治安的義務(wù)，因此，工作安排上應(yīng)有嚴(yán)格規(guī)定。保安人員請假1日以內(nèi)，必須由所處崗位的負(fù)責(zé)人審批；請假1日以上，3日以內(nèi)者，應(yīng)報由保安部經(jīng)理批準(zhǔn)；超過3日，須報分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.住宅小區(qū)保安人員每周應(yīng)進(jìn)行開會小結(jié)，總結(jié)本周工作，對下一周工作內(nèi)容進(jìn)行合理安排，并做好簽到記錄以及會議記錄。

5.住宅小區(qū)必須嚴(yán)格控制保安人員請假外出的比例，不得影響住宅小區(qū)治安的正常工作以及應(yīng)急事件的緊急處理。

6.保安人員請假超過1日以上者，應(yīng)事先與其他保安人員協(xié)商替班，并上報批準(zhǔn)。

7.治安人員請假須續(xù)假時，應(yīng)當(dāng)及時告知并得到批準(zhǔn)后方可續(xù)假，超過或者逾假不歸者，按照情節(jié)嚴(yán)重作出處罰，并曠工處理。

8.保安值班室、宿舍只準(zhǔn)張貼公司統(tǒng)一制定的崗位職責(zé)、工作程序、常用規(guī)范、值（排）表等文件，張貼（懸掛）必須整齊劃一。

9.桌面保持干凈整齊，不放于工作無關(guān)的物品，桌屜里物品擺放有序。

10.宿舍的地面、門、窗應(yīng)保持干凈、無塵、無明顯污痕，床鋪上的被子、枕頭必須擺放統(tǒng)一。

2.2.4裝修人員出入管理制度

裝修人員出入管理制度

1.業(yè)主裝修期間，裝修人員當(dāng)憑物業(yè)公司發(fā)放的裝修施工人員臨時出入證進(jìn)出住宅小區(qū)。

2.裝修人員沒有《裝修施工人員臨時出入證》不得隨意進(jìn)出住宅小區(qū)，否則必須接受和配合門衛(wèi)崗的檢查、詢問。

3.裝修施工人員臨時出入證僅限本人使用，且不得涂改、轉(zhuǎn)借、仿造，一旦發(fā)

現(xiàn)，視情節(jié)輕重作出200員以下處罰處理。

4.裝修施工人員開始裝修時，應(yīng)在客戶服務(wù)部登記，繳納押金（數(shù)額視物業(yè)公司規(guī)定而定），離開住宅小區(qū)時，憑證退還押金。

5.裝修、運送材料等外來人員，施工完成后嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)穿行，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安人員有權(quán)扣留裝修人員臨時出入證，并沒收裝修施工人員臨時出入證押金或遣送相關(guān)部門處理。

6.裝修高峰期時，為維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，可請求業(yè)主、物業(yè)使用人配合物業(yè)公司保安人員進(jìn)行檢查、詢問工作。

7.裝修施工人員原則上禁止在住宅小區(qū)內(nèi)留宿，上火煮食，保安人員一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有權(quán)禁止，并視情節(jié)輕重，作出相應(yīng)的處罰。

8.裝修施工人員不得在住宅小區(qū)的公共綠地上睡覺、打牌等，保安人員一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有權(quán)禁止，并視情節(jié)輕重，作出相應(yīng)的處罰。

9.保安人員對施工裝修人員進(jìn)出負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任，必須堅持一證一人。

10.對裝修期間運送裝修材料、家俱、電器等人員，保安人員應(yīng)仔細(xì)盤查，不可馬虎大意。

2.2.5業(yè)主裝修期間物品進(jìn)出管理制度

業(yè)主裝修期間物品進(jìn)出管理制度

1.住宅小區(qū)裝修高峰期間，實施《物品出門單》管理制度。2.從住宅小區(qū)內(nèi)搬出物品之前，業(yè)主須提前在物業(yè)服務(wù)公司領(lǐng)取《物品出門單》，保安門衛(wèi)崗只人出門單不認(rèn)人。

3.搬家人員、裝修施工人員等搬出物品離開住宅小區(qū)，必須有業(yè)主授權(quán)的物品出門單，方可放行。

4.物品出門單專次專物專用，使用完即刻失效，門衛(wèi)崗必須嚴(yán)格審查物品出門單，做到不疏漏、不馬虎。

5.裝修期間所產(chǎn)生的裝修垃圾，必須由裝修施工人員將裝修垃圾裝袋以后，清運到指定地點堆放，并保證清運途中的清潔衛(wèi)生，不造成二次污染，嚴(yán)禁亂堆亂放。

6.安保管理部門可與保潔綠化部聯(lián)合，監(jiān)督裝修垃圾進(jìn)出。

7.搬運物品中，安保人員發(fā)現(xiàn)可疑物品、可疑人員有權(quán)進(jìn)行盤查、扣留，并通報有關(guān)部門處理。

8.搬運物品中，如造成配套設(shè)施損壞，當(dāng)事人須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，或賠償，或修復(fù)，業(yè)主也有連帶責(zé)任。

友情提示：本文中關(guān)于《小區(qū)物業(yè)保安部工作手冊(精)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，小區(qū)物業(yè)保安部工作手冊(精)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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