萬科示范區(qū)驗收移交指引

1目的

規(guī)范示范區(qū)的驗收接管工作，明確萬科物業(yè)在示范區(qū)驗收移交工作中的職責。2適用范圍

適用于萬科物業(yè)所有地產(chǎn)移交項目銷售樣板房（含裝修、裝飾物品）、景觀示范區(qū)的驗收接管工作。3術語和定義

示范區(qū)：為了促進房地產(chǎn)項目的銷售，提升客戶對產(chǎn)品的直觀感受，開發(fā)商建造的作為產(chǎn)品展示與示范的建筑形式，主要包括銷售樣板房（含裝修裝飾物品）、景觀示范區(qū)、工藝樣板等。4職責

物業(yè)總部工程管理部參與示范區(qū)的驗收；負責示范區(qū)的接管。物業(yè)服務中心

負責示范區(qū)物品的入庫驗收，并與城市公司營銷部辦理交接手續(xù)；負責示范區(qū)日常運營的維護管理。地產(chǎn)項目部

負責組織設計、營銷、物業(yè)公司等部門對示范區(qū)進行驗收；

負責組織示范區(qū)的移交。地產(chǎn)城市公司營銷部參與示范區(qū)的驗收；

負責將示范區(qū)委托物業(yè)公司管理，辦理物品清點移交。5工作內(nèi)容5.1示范區(qū)驗收

5.1.1驗收時間：承建單位完成自檢和整改，并經(jīng)地產(chǎn)項目部確認示范區(qū)具備驗收移交條件后，由地產(chǎn)項目部組織物業(yè)公司、地產(chǎn)城市公司營銷部、集團設計與研發(fā)中心等部門參與示范區(qū)驗收移交工作（交付展示前天）。

5.1.2資料驗收：實體驗收前地產(chǎn)項目部向物業(yè)公司工程管理部移交示范區(qū)資料，包括：水電竣工圖、平面布置圖、交樓標準說明等。5.1.3實體驗收：

5.1.3.1驗收內(nèi)容包括示范區(qū)建筑主體驗收，示范區(qū)房屋設備設施功能測試和分項驗收，示范區(qū)公共設備設施和園林景觀的驗收，隱蔽工程是驗收的關注重點。

5.1.3.2驗收過程中物業(yè)公司應從專業(yè)角度提出改進意見和建議，并將驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行匯總整理，編寫示范區(qū)物業(yè)驗收總結報告，經(jīng)物業(yè)工程管理部和地產(chǎn)項目部雙方負責人簽字確認后，交物業(yè)服務中心存檔。

5.1.4問題整改：地產(chǎn)項目部匯總各方面相關意見出具示范區(qū)整改意

見書，限期整改，并妥善監(jiān)督、指導承建商整改過程的實施。5.1.4.1在示范區(qū)驗收過程中發(fā)現(xiàn)的土建類問題在完成移交接管后由物業(yè)公司參照遺留工程處理流程處理。

5.1.4.2在示范區(qū)驗收過程中發(fā)現(xiàn)的有關裝修/園林/軟裝等問題，由地產(chǎn)項目部組織承建商限期整改，并由各部門在相關整改驗收合格報告上簽字確認。5.2示范區(qū)移交

5.2.1在示范區(qū)驗收完成后，由地產(chǎn)項目部出具各驗收部門簽字確認的《示范區(qū)驗收移交確認函》，表明物業(yè)公司正式接管示范區(qū)，開始計算保修期。

5.2.2由物業(yè)服務中心與地產(chǎn)城市公司營銷部根據(jù)物品清點結果填寫《示范區(qū)代管物資清單》，并移交相關物品產(chǎn)品保修卡、發(fā)票復印件等資料。《示范區(qū)代管物資清單》經(jīng)雙方負責人簽字確認后，各執(zhí)一份存檔，完成移交。5.3示范區(qū)日常管理

5.3.1物業(yè)公司在完成移交接管后需對示范區(qū)展示物資的安全負責，管理措施按資產(chǎn)管理相關要求執(zhí)行。展示過程中若有物資損壞物業(yè)公司應及時向營銷部提交相關報告，詳見營銷部相關制度。

5.3.2示范區(qū)中設備、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，客服、清潔、安管等服務的實施詳見《銷售階段物業(yè)配合管理流程》。5.4示范區(qū)維修管理

物業(yè)公司在示范區(qū)運營維護期間發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，需要維修處理：

5.4.1不論是新發(fā)現(xiàn)的還是未完成整改的土建類問題由物業(yè)公司參照遺留工程處理流程處理；

5.4.2質(zhì)保期內(nèi)的各設備系統(tǒng)由物業(yè)公司負責聯(lián)系供應商進行處理，全程跟進、指導，并負責維修結果驗收。

5.4.3代管期間物業(yè)公司對于示范區(qū)設備設施的日常維保維修產(chǎn)生的費用參照銷售階段物業(yè)配合相關合同內(nèi)容處理。

5.4.4自物業(yè)公司示范區(qū)驗收代管至項目整體驗收交付期間，質(zhì)保期起止日期的計算方式和相關費用的結算方式由雙方簽訂的合同約定。6支持性文件

《銷售階段物業(yè)配合管理流程》7相關記錄

《示范區(qū)驗收移交確認函》《示范區(qū)代管物資清單》

擴展閱讀：萬科土建與精裝交接驗收作業(yè)指引

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土建與精裝交接驗收作業(yè)指引

1234

目的.................................................................................................................................................2適用范圍.........................................................................................................................................2工作程序.........................................................................................................................................2作業(yè)面標準.....................................................................................................................................3

重點項目的交接流程及工作界定：.....................................................................................................5

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1

目的

規(guī)范和明確北京區(qū)域裝修房項目土建總包將毛坯房屋中間交付給裝修總包的交付驗收流程，加強過程監(jiān)控、明確質(zhì)量責任、減少中間移交糾紛，從而提升最終工程質(zhì)量。

2

適用范圍

北京區(qū)域所有項目的裝修房項目的毛坯房屋中間交接。3

工作程序

土建、裝修交接面驗收分為預驗收和交接驗收二個階段，將原毛坯房中質(zhì)量不足的地方給予系統(tǒng)性評價提交甲方項目部，使全裝修施工介入前得到解決，為全裝修施工提供合格作業(yè)面，避免原質(zhì)量各種因素帶來的進度失控、裝修造價不準確及裝修后產(chǎn)生的質(zhì)量無法可追溯等問題。

項目主體完工后，裝修單位即派出預驗收小組對與意向范圍內(nèi)土建二次結構、抹灰、水電、門窗、防水等工程進行過程驗收，每日向甲方項目部和監(jiān)理單位提交驗收報表，隨驗隨改，確保正式交接驗收時70%以上房間符合交接驗收標準，從而縮短交接驗收時間。裝修總包正式進場后，監(jiān)理單位負責組織土建總包向裝修總包辦理房屋中間移交驗收，要求每戶全數(shù)進行，形成一戶一表（《毛坯房移交驗收記錄表》），并報項目部存檔；

裝修總包應編制專門的中間移交驗收的計劃報監(jiān)理和萬科項目部審批，同時抄送知會總包；在規(guī)定的中間移交期間內(nèi)，土建總包及相關分包和裝修總包根據(jù)移交計劃有流水的辦理移交，土建總包需積極對移交過程中提出的質(zhì)量問題進行整改，否則項目部可以直接委托裝修總包進行整改，相應費用由土建總包承擔；

中間移交驗收完成后，必須辦理移交簽字手續(xù)，如果超過規(guī)定的中間移交驗收期間，除結構安全、土建結構裂縫、外墻滲漏外的其它質(zhì)量責任轉移到裝修總包，裝修總包承擔相應的接收后房屋質(zhì)量責任；

中間移交驗收按照《毛坯房移交驗收記錄表》相應規(guī)定每戶驗收并記錄，應重點驗收土建結構大小頭、裝修標高控制線、門洞口尺寸、外檐門窗滲漏、給水及采暖管道試壓、排水管道通暢和保護、廚衛(wèi)防水施工質(zhì)量、空調(diào)洞等，同時形成以下移交驗收附件：

1、裝修總包對照銷售一戶一圖和裝修設計圖紙，進行一戶一圖符合性驗收；2、裝修總包需和土建總包辦理裝修標高線確認移交記錄；3、裝修總包需和土建總包辦理門洞口尺寸移交確認記錄；4、廚衛(wèi)及屋面要求裝修總包和土建總包進行閉水移交試驗驗收；5、陽臺、露臺部位要求裝修總包進行排水倒坡驗收；

名稱編制王靖元萬科集團北京區(qū)域土建與精裝交接驗收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準編號版本丁長峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第3頁共5頁生效期201*年7月1日6、給水及采暖管道要求裝修總包和土建總包進行試壓驗收；7、排水管道要求裝修總包和土建總包進行排水通球試驗；8、進出水口預留位置要求裝修總包和土建總包進行核查；9、電氣工程要求裝修總包和土建總包進行通電試亮工作；10、燈位和開關插座位置要求裝修總包和土建總包進行核查；11、外檐窗需門窗單位進行淋水實驗并需裝修總包確認；

中間移交接收后，裝修總包承擔總包管理責任，負責整個裝修工地現(xiàn)場的現(xiàn)場出入管理、安全文明施工、成品保護管理、裝修分包管理等總包管理職責；

移交并不免除總包對工程質(zhì)量的保修和相關責任，項目管理部組織監(jiān)理、總包單位、裝修單位就土建及裝飾的工作界面劃分進行界定，并形成書面文件；

房屋中間交接驗收要求每戶全數(shù)驗收并記錄問題，形成《毛坯房移交驗收記錄表》，要求項目需存檔1份，裝修單位負責復印1份粘貼在該套房屋的客廳陽臺門玻璃上，作為以后復查整改的跟蹤記錄。

4

作業(yè)面標準

1、移交原則及基準線的移交：

土建應按土建界面完成標準及建筑圖紙完成相應工作，否則對超出規(guī)范的部分在移交過程中記錄并由精裝單位在現(xiàn)場作出標注由總包限期處理，移交過程必須有移交記錄并由監(jiān)理組織，在土建規(guī)范內(nèi)的但超出精裝規(guī)范如混凝土墻面的垂直平整，如在合同中無特殊要求應由精裝消化這部分的誤差（進清.單）。對移交記錄的遺留問題由監(jiān)理組織進行二次移交及時消項。

總包應將準確的建筑基準線（電梯洞口處結構一米線）以書面形式交給精裝，精裝依據(jù)此線及地面做法放出建筑基準線（建筑一米線）。2、住宅室內(nèi)（裝修與土建交界面）：

墻面：后砌墻按照粉刷標準，以建筑圖紙工程做法為準。廚房墻面：20厚1：2.5水泥砂漿粉刷到板底，表面拉毛；衛(wèi)生間墻面：20厚1：2.5水泥砂漿粉刷到板底，表面拉毛；房間墻面：20厚1：1：4混合砂漿刷粉刷到板底，表面壓光；客廳墻面：20厚1：1：4混合砂漿刷粉刷到板底，表面壓光；過道墻面：20厚1：1：4混合砂漿刷粉刷到板底，表面壓光；

后砌墻粉刷質(zhì)量要求要根據(jù)飾面做法，內(nèi)墻涂料飾面基層需達到高級抹灰標準；墻紙飾面基層需達到高級抹灰標準。

戶內(nèi)房間的幾何尺寸的要求，要求戶內(nèi)的開間、進深、凈高必須達到設計圖紙要求得尺寸：開間尺

名稱編制王靖元萬科集團北京區(qū)域土建與精裝交接驗收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準編號版本丁長峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第4頁共5頁生效期201*年7月1日寸誤差應在10mm以內(nèi)，進深尺寸誤差應在10mm以內(nèi)，凈高誤差應在15mm以內(nèi)。樓地面：

房/廳：實鋪木地板飾面，地臺砼表面壓光；平整度滿足規(guī)范要求，此條應在總包合同中體現(xiàn)，如超規(guī)范，由總包負責處理；規(guī)范以內(nèi)的誤差由精裝單位消化（進清單報價），具體處理方式根據(jù)項目特點來決定。采用地采暖的房間在做采暖管保護層時表面平整度需達到實鋪木地板的平整度要求。

廚房/衛(wèi)生間：如有防水層，由精裝單位做防水層、保護層及閉水試驗；陽臺：總包做完防水、閉水試驗、保護層。入戶門：

在土建和裝修交接時需移交結構洞口尺寸，無需安裝，在戶內(nèi)裝飾大面完成后、潔具五金安裝前由裝飾單位配合專業(yè)公司安裝。門洞口尺寸偏差、墻厚偏差如在規(guī)范以內(nèi)，在精裝清單中考慮報價；如超規(guī)范，由總包負責處理。鋁合金、塑鋼門窗：

按圖紙要求安裝完成，并完成淋水試驗。對玻璃、窗框進行劃痕驗收。給排水：

給水點安裝到位，并經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方打壓試驗移交；排水口及排水管安裝完成，并經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方通球試驗移交；采暖：

采暖管線安裝到位，并經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方軟管連通打壓移交；散熱器安裝時間、安裝單位根據(jù)項目實際情況來決定。強電：

強電從配電箱（管線）到各開關、插座的終端盒，強電管線內(nèi)需穿線、暫不裝面板，經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方驗收后移交；電梯安裝完成后并驗收合格后每單元移交一部給精裝單位使用。弱電：

弱電從弱電箱（線管）到各弱電箱終端盒，弱電管線內(nèi)穿鋼絲、暫不穿線、暫不裝面板，經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方驗收后移交。天然氣：

主立管安裝完成，接口留在室內(nèi)；

座便器、浴缸、淋浴房、臺盆等穿樓板的排水管：

土建留置時露出建筑完成地面12cm。成品煙、風道：

由總包安裝，排風、排煙口底標高應滿足設計要求。

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建筑施工圖上有的由總包砌筑、安裝完閉后移交精裝，檢修口由精裝施工。屋面、露臺：

屋面：按設計要求完成。

露臺：按圖做完找坡、防水、保溫、細石砼保護層，細石砼保護層表面搓毛即可。3、公共部位：樓梯間：

欄桿安裝完成。地面：

如貼磚，砼結構層表面搓毛即可；如不貼磚，砼結構層表面壓光。墻面：

20厚1：1：4混合砂漿兩糙壓光。電梯大堂：

總包防火門門框安裝到位，電梯門安裝到位，管線設備安裝完成。注：

毛坯房完成后，須由物業(yè)細部檢查組、監(jiān)理、總包、裝飾單位100%交接驗收以下內(nèi)容，甲方項目經(jīng)理部確認后再開始裝飾施工:

1、土建界面完成標準（設計及施工工藝等基本要求是否完成）

2、完成面的細部質(zhì)量是否達到“北京萬科細部質(zhì)量檢查標準”的質(zhì)量要求3、空調(diào)、熱水器、抽油煙機及浴霸等洞需預留完成。

重點項目的交接流程及工作界定：1、防水工程：

室內(nèi)防水工程由土建單位在裝修單位進場之前完成，在交接面驗收時由土建單位、裝修單位、監(jiān)理單位、甲方項目部四方在場進行避水試驗，確認合格后各方簽字確認、由裝修單位接收進行后續(xù)工作。墻地磚完工后由土建單位、裝修單位、監(jiān)理單位、甲方項目部四方在場進行第二次避水試驗，確認合格后各方簽字確認，5年防水工程保修責任由土建單位承擔，起算時間為項目入住日。如裝修單位在施工過程中對防水造成破壞將承擔相關損失費用，由土建單位進行防水二次施工。2、采暖工程：

采暖工程由土建單位在裝修單位進場之前完成（包括暖溝回填），在交接面驗收時由土建單位、裝

名稱編制王靖元萬科集團北京區(qū)域土建與精裝交接驗收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準編號版本丁長峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第6頁共5頁生效期201*年7月1日修單位、監(jiān)理單位、甲方項目部四方在場進行管路打壓測試，確認合格后各方簽字確認，由土建單位將暖氣片拆除、裝修單位接收進行后續(xù)工作。裝修施工收尾階段由土建單位進行暖氣片掛裝（安裝時間由裝修單位確定），裝修單位負責監(jiān)督掛裝過程的成品保護。掛裝完工后由土建單位、裝修單位、監(jiān)理單位、甲方項目部四方在場進行第二次打壓試驗，確認合格后各方簽字確認，2年采暖工程保修責任由土建單位承擔，起算時間為項目入住日。如裝修單位在施工過程中對采暖設備造成破壞將承擔相關損失費用，由土建單位進行二次施工。

驗收表格：毛坯房移交驗收記錄表

毛坯房移交驗收記錄表.doc

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