地產(chǎn)委托物業(yè)前期介入工作協(xié)議

“”項(xiàng)目委托物業(yè)前期介入工作協(xié)議

第一章總則

甲方（建設(shè)單位）：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：

乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：

第二章定義

前期介入：是指是物業(yè)企業(yè)受開發(fā)商委托，參與到開發(fā)商對項(xiàng)目研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、開盤

營銷和配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收的各個(gè)階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使

用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷，滿足客戶需求和方便后期物業(yè)運(yùn)行的過程。

第三章前期介入工作階段

項(xiàng)目研發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)開盤營銷工程驗(yàn)收物業(yè)接管集中交付

第四章組織架構(gòu)

一、組織架構(gòu)

前期介入前期介入工程師專業(yè)工程師項(xiàng)目介入人員項(xiàng)目介入人員前期介入部經(jīng)理工程師

二、人員編制

技術(shù)支持圖紙階段施工階段1、部門經(jīng)理：項(xiàng)目建筑面積之和50萬方1名2、前期介入工程師：項(xiàng)目建筑面積之和30萬方2名。3、項(xiàng)目介入人員：項(xiàng)目建筑面積之和20萬方3人（以此數(shù)據(jù)增減人員）

第五章項(xiàng)目各階段前期介入工作內(nèi)容及成果

一、

項(xiàng)目研發(fā)階段

其主要任務(wù)是：

1、將開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析；2、從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。

3、將以上問題整理編制成《物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入報(bào)告》提交給項(xiàng)目開發(fā)公司。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其主要工作任務(wù)是：

1、從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部門提出物業(yè)管理《施工圖設(shè)

計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。也可通過相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查，總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、空調(diào)外機(jī)位小、維護(hù)欄的設(shè)置等，在接入報(bào)告中列入反饋給項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部門，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。

三、施工建設(shè)階段其主要工作任務(wù)是：

1、跟進(jìn)施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與房地產(chǎn)公司、施工方等進(jìn)行，溝通解決。

2、在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要以書面形式呈報(bào)給房地產(chǎn)公司相關(guān)部門，做好發(fā)送地產(chǎn)文件的登記，留好文

件回執(zhí)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。

3、物業(yè)公司按時(shí)參加房地產(chǎn)公司組織的歷次項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。

4、重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量，及時(shí)向項(xiàng)目公司提出改進(jìn)建議和防治

通病的措施，減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗(yàn)收做好前期準(zhǔn)備工作，并及時(shí)(每周、每月)向地產(chǎn)公司提交《施工階段物業(yè)管理前期介入周/月報(bào)告》。

四、開盤營銷階段其主要工作任務(wù)是：

1、在開盤營銷60天前對項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理營運(yùn)成本進(jìn)行測算、報(bào)開發(fā)公司。受開發(fā)公司委托進(jìn)行該項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作。

2、根據(jù)項(xiàng)目公司具體提出的配合要求，在房產(chǎn)銷售過程中物業(yè)公司(籌建處)有責(zé)任提供協(xié)助和支持，包括：配合促銷活動的實(shí)施、銷售現(xiàn)場秩序維持，以及銷售中心、樣板間的清潔和維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)。針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項(xiàng)目公司營銷(策劃)部提出《營銷配合物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。

3、物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)和營銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作

為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求。

4、在房屋銷售前與房地產(chǎn)公司制訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《住戶手冊》。5、物業(yè)公司應(yīng)主動了解房地產(chǎn)公司在銷售時(shí)對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)房地產(chǎn)公司需要，提供物業(yè)推

介資料以及對外統(tǒng)一說辭，房地產(chǎn)公司對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。

五、工程驗(yàn)收階段其主要工作任務(wù)是：

1、組織人員配合地產(chǎn)對項(xiàng)目各系統(tǒng)的專項(xiàng)驗(yàn)收工作。

2、組織人員對項(xiàng)目各系統(tǒng)全面系統(tǒng)的進(jìn)行梳理、問題匯總形成相關(guān)報(bào)告，抄送地產(chǎn)相關(guān)部門。

六、物業(yè)接管階段其主要工作任務(wù)是：

1、項(xiàng)目取得《竣工驗(yàn)收備案登記證》后，物業(yè)站在客戶使用角度對項(xiàng)目各系統(tǒng)進(jìn)行檢查。形成檢查

報(bào)告，抄送地產(chǎn)工程部。

2、組織人員對項(xiàng)目各系統(tǒng)對驗(yàn)收時(shí)匯總問題進(jìn)行逐一消項(xiàng)，未消項(xiàng)項(xiàng)目在和施工方、監(jiān)理協(xié)調(diào)后仍未整

改的形成書面報(bào)告抄送地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案。

3、物業(yè)前期介入小組組織人員對項(xiàng)目各系統(tǒng)移交技術(shù)資料進(jìn)行系統(tǒng)整理、分類立卷、歸檔保管。

3、技術(shù)資料主要有:

①、竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程的名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日

期等。

②、設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能以及隨機(jī)工具、備品備件等，工程項(xiàng)目竣

工圖。

③、材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、名稱設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證書、說明書和驗(yàn)收記錄、預(yù)制件的載荷

試驗(yàn)記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄等。③、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，土建施工記錄。

⑤、設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏、通球檢查記錄，衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、消防、防爆報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等。⑥、工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

⑦、圖紙會審記錄，設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單等。⑧、關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)的說明。⑨、有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件等

第六章前期介入工作過程控制

1、為保證前期介入工作的密切配合，項(xiàng)目公司在上述項(xiàng)目開發(fā)的各階段，應(yīng)將開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會物業(yè)部門，以便物業(yè)部門做出相應(yīng)的前期介入工作安排。

2、前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。根據(jù)項(xiàng)目公司提出的配合要求，物業(yè)公司前期介入總經(jīng)理應(yīng)有針對性地制定各階段前期介入工作計(jì)劃，明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門(人員)、工作要求等，經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批后備案。

3、物業(yè)公司在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報(bào)告，有針對性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。

4、項(xiàng)目公司相關(guān)職能部門在收到物業(yè)管理前期介入報(bào)告后，須對報(bào)告進(jìn)行評審，將評審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時(shí)向物業(yè)公司做出反饋。

5、物業(yè)公司在每一階段的前期工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè)前期介入工作小結(jié)，形成前期介入工作小結(jié)報(bào)告(周期超過1個(gè)月的按月度報(bào)告)，經(jīng)項(xiàng)目公司確認(rèn)。

第七章前期介入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金選擇包干制方式：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算。

1.公寓、商住綜合樓(清水房標(biāo)準(zhǔn))元/平方米

2.公寓、商住綜合樓（精裝房標(biāo)準(zhǔn)）元/平方米3.集中商業(yè)、寫字樓(清水房標(biāo)準(zhǔn))元/平方米4.集中商業(yè)、寫字樓(精裝房標(biāo)準(zhǔn))元/平方米

第八章前期介入費(fèi)用執(zhí)行方式和工作周期

1、新項(xiàng)目立項(xiàng)召開啟動會后一個(gè)月之內(nèi)，付第一次款30%。即人民幣_元2、該項(xiàng)目基礎(chǔ)竣工分布驗(yàn)收后一個(gè)月之內(nèi)，付第二次款40%。即人民幣_元

3、集中交結(jié)束后一個(gè)月之內(nèi)，開發(fā)商與物管公司結(jié)清全款支付總價(jià)的30％。即人民幣_元5、工作周期：項(xiàng)目立項(xiàng)至集中交付結(jié)束。

第九章前期介入工作主要支持文件及規(guī)范

1、智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

2、建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范3、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范4、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范5、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范6、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范7、自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范8、重慶市住宅工程分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)9、前期介入工作指引

第十章前期介入工作的主要工作方式和記錄

圖紙閱讀讀圖意見方案審核圖紙成果

現(xiàn)場查看現(xiàn)場PPT、前期介入溝通表協(xié)調(diào)會議會議紀(jì)要

跟蹤落實(shí)圖紙修改、施工結(jié)果經(jīng)驗(yàn)沉淀知識成果

第十一章附件：

1、前期介入崗位職責(zé)。

2、前期介入工作計(jì)劃表3、融匯物業(yè)前期介入工作指引4、前期介入工作周報(bào)表5、前期介入工作月報(bào)表

擴(kuò)展閱讀：地產(chǎn)委托物業(yè)前期介入相關(guān)工作作業(yè)

地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引

1、目的

以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍

適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)

3.1物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。4、原則

4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。

4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義

5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。

5.2前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。

5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。

5.4項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的

人員儲備、辦公設(shè)施購、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。

5.5物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對項(xiàng)目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。

6、方法和過程控制6.1項(xiàng)目前期介入

6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設(shè)性意見。

6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會，說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。

6.1.1.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位和走向。同時(shí)從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。

6.1.1.3工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交《物業(yè)驗(yàn)收報(bào)告》，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。

6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。

6.1.1.4.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。

6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》（附件一）進(jìn)行。

6.1.2項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。

6.1.3項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米2～4元）。

6.2前期物業(yè)管理階段

6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同：

6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。

6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。

6.2.2物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等內(nèi)容。6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測算

6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣�府指�?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4項(xiàng)目開辦費(fèi)

6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時(shí)，將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。

6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米2～3元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5管理用房提供：

6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常

辦公、會議、接待、倉庫等。

6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時(shí)統(tǒng)籌考慮。

6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米500元。6.2.6保潔開荒

6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。

6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān).6.2.7房屋集中交付使用（集中入伙）

6.2.7.1房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場布、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動費(fèi)用等。

6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).6.2.8售后服務(wù)

6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》）

6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí)，應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和扣罰。

6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。6.2.9空房管理

6.2.9.1空房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空的�？辗康墓芾碣M(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.2.為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應(yīng)對空房建立巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查，必要時(shí)對空房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。6.3其他

6.3.1代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。

6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。

6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費(fèi)用，地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用，可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。

6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門。6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。

6.3.6地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾，雙方應(yīng)在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑；對因銷售承諾過失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。7、相關(guān)文件

《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》《前期物業(yè)服務(wù)合同》《保修協(xié)議書》

8、本指導(dǎo)書內(nèi)容由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)修改、解釋。

物業(yè)接管工作流程

土五金建附裝件飾

物業(yè)竣工驗(yàn)收物業(yè)公司接管初驗(yàn)施工單位對初驗(yàn)存在的問題進(jìn)行整改物業(yè)正式接管驗(yàn)收房屋接管共用設(shè)施和設(shè)備接管水衛(wèi)潔具電氣設(shè)備安防設(shè)備水電氣底數(shù)設(shè)施設(shè)備功能鑒定設(shè)施設(shè)備使用說明書其他相關(guān)圖紙資料

前期介入工作流程

組建前期介入工程組了解樓盤基礎(chǔ)資料擬定物業(yè)管理方案組織開展工作協(xié)作營銷會所管理工程介入物業(yè)宣傳保安介入工程規(guī)劃管網(wǎng)設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)智能化介入現(xiàn)場跟蹤、記錄物業(yè)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)提交合理化建議制度建立資料的整理、歸檔

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