資產評估期末考試小結

一、名詞解釋：

1、資產：資產是指企業(yè)過去的交易或事項形成的，由企業(yè)擁有或控制的，預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。

2、商譽：商譽是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟價值，或一家企業(yè)預期的獲利能力超過可辨認資產正常獲利能力（如社會平均投資回報率）的資本化價值。

3、宗地：土地使用權人的權屬界址范圍內的地塊。權屬界址線所封閉的地塊。

4、經(jīng)濟性貶值：也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。主要表現(xiàn)為運營中的設備利用率下降，甚至閑置，并由此引起設備的運營收益減少。外部條件造成的經(jīng)濟性貶值可以源自國際，國內行業(yè)基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟回報，因而，直接影響資產或物業(yè)的市場價值。5、估價期日：對于土地、建筑物等一些財產進行評估價格時，估計最終確定一個估計結果，在這個估價結果對應的那一天，就稱為估價期日。簡單的說就是估價出結果的那一天。

6、折現(xiàn)：將未到期的一筆資金折算為現(xiàn)在即付的資金數(shù)額的行為。也有泛指不同時間的資金數(shù)值之間的相互換算。

7、房地產價格：房地產價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房地產價格：土地價格+建筑物價格，是房地產經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調節(jié)機制。

8、估價時間：是指所估價格的期有效期，如截止到未來某個年月日，或自估價報告完成或交付之日起多長時間內有效，它不同于估價責任期，如果估價報告在其有效期內得到了使用，則估價責任期影視無限期，如果估價報告超過了有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告有效期

9、還原利率：所謂還原利率就是把不動產純收益還原成不動產價格的一個比率。并用馬克思的地價公式加以表示，即v=a／r，式中v一不動產價格；a一純收益；r一還原利率。應用在土地評估中，已知一塊一定純收益的土地，選用一定的還原利率，得出相應的土地評估價格。

10、成新率：獲得新的概率比例，表示新舊的程度。成新率=[(設備總使用年限設備已使用年限)/設備總使用年限]*100%

11、無形資產：無形資產（IntangibleAssets）是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。

12、樓面地價：

1、樓面地價最簡單的意思就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。2、樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

例如201*-12-26日在福建福州拍賣的宗地201*-22號。土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建筑密度≤25%，綠地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

3、樓面地價與地面基準地價相比，樓面地價具有理解容易，操作簡便，易于應用，更新方便等特點，是政府和開發(fā)商都樂于接受的計價方式。

13、容積率：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

二、簡述題

1、簡述無形資產評估與有形資產評估相比較有哪些不同？（10分）2、影響無形資產評估價值的因素有哪些？（6分）

1.無形資產的收益能力。2.無形資產的使用期限。3.無形資產的科學價值和發(fā)展前景。4.無形資產的成本。5.成果使用方式。6.市場供需狀況。7.費用支付方式。3、簡述機器設備成新率估算的三種基本方法？（6分）（一）成本法的適用范圍

主要適用于繼續(xù)使用前提下不具備獨立獲利能力的單臺（件）設備。在非繼續(xù)使用前提下，若待估設備無市場參照物，也可使用成本法。（二）市場法的適用范圍

市價法主要適用于單項設備的變現(xiàn)價或交易，但需注意市場前提和可比前提。（三）收益法的適用范圍

主要適用于可單獨核算收益的生產流水線（成套設備）。

總之，需據(jù)設備的使用狀態(tài)、可獲得的資料以及設備本身的特點選擇最適評估方法。

4、簡述資產評估的基本程序？（8分）

是指資產評估程序是指資產評估機構和人員執(zhí)行資產評估業(yè)務、形成資產評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產評估工作的各個具體步驟及由邏輯關系決定的排列順序。資產評估程序一般包括以下步驟：1.明確資產評估業(yè)務基本事項；2.簽訂資產評估業(yè)務約定書；3.形成資產評估計劃；4.資產勘查；5.收集、分析資產評估資料；6.評定估算；7.形成和提交資產評估報告；8.工作檔案歸檔。5、市場比較法的基本原理、估價步驟和注意的事項是什么？（8分）

原理：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

估價步驟：收集交易資料確定比較交易案例進行市場交易情況修正期日修正區(qū)域、個別因素修正使用年限修正容積率修正地價確定

注意事項：、1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數(shù)等是可以收集到的。

適用條件：僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。①有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個）；②與待估土地具有相關性和替代性；③交易資料的可靠性；④交易合法性。

6、固定資產折舊計算的基本方法有那些？比較其優(yōu)缺點？（8分）

7、有形資產和無形資產評估在技術思路上有什么異同點？在無形資產評估時應注意那些問題？（10分）無形資產不具有實物形態(tài)是區(qū)別于有形資產的一個明顯特征。有形資產應該有物質形式，具有可觸性和可視性，如可以觸摸并看到廠房、設備、存貨等。但是無形資產的證明文件也是可觸、可視的，如也可以觸摸并看到專利證書、特許經(jīng)營權協(xié)議等。

另一方面，有形資產和無形資產的價值，實質上都來自其財產權利，而這種財產權利都是無形的。從形式上看，有形資產和無形資產的區(qū)別并不明顯，要區(qū)分有形資產和無形資產應從本質上考察。有形資產和無形資產的本質區(qū)別在于；有形資產的價值是由它的有形性質所創(chuàng)造的；而無形資產的價值是由它的無形性質所創(chuàng)造的，也就是說，有形資產的可觸的、有形的和可視的因素賦于其價值。有形資產的價值來自于它的物質特征，盡管其財產權利是無形的，但它來源于其物質特性。而無形資產的價值或來自于某些權利如許可權、抵押權等，或來自于一些無形因素影響，如競爭優(yōu)勢，獨一無二性等，這些無形資產的價值來源都是無形的。三、計算題

1、某在建工程開工于201*年1月1日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積6000平方米，土地使用權年限50年，從開工之日起計，規(guī)劃建筑總面積16000平方米，其中商場建筑面積為6000平方米，辦公綜合樓建筑面積為10000平方米，該工程正常施工期30個月，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，估計至201*年12月30日將完成7層主體結構，并將投入總建筑費及專業(yè)費的40%，后續(xù)還需要投入總建筑費及專業(yè)費的60%（假設均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應獲得的正常投資利潤為560萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年12月30日的正常總價格。（20分）

2、某在建工程開工于201*年1月1日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積5000平方米，土地使用權年限50年，從開工之日起計，規(guī)劃建筑總面積14000平方米，其中商場建筑面積為4000平方米，辦公綜合樓建筑面積為10000平方米，該工程正常施工期2年，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，預計至201*年6月30日將完成了7層主體結構，已投入總建筑費及專業(yè)費的36%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%（假設均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的7%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應獲得的正常投資利潤為520萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年6月30日的正�？們r格。（20分）

3、某商場的土地使用權年限為40年，從1997年1月24日起計，該商場共二層，每層建筑面積各為201*平方米，可出租面積為75%，一層于1999年1月24日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變，二層現(xiàn)空置，附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別200、120元/平方米，出租成本和稅費為租金的20%，還原利率為8%，請你評估該商場于201*年1月24日帶租約出售時的正�？們r格。（要求列出評估思路和計算過程）。（12分）

4、某待評估的生產線設計生產能力為10000噸，評估時由于受到政策調整因素的影響，產品市場不景氣，企業(yè)必須減產至年產量8000噸，這種影響將持續(xù)幾年，生產線的X指數(shù)為0.7，試求該生產線的經(jīng)濟性貶值？（8分）

5、某在建工程開工于201*年1月1日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積5000平方米，容積率2.8；其中商場和辦公綜合樓建筑面積之比為1:2.5；土地使用權年限50年，從開工之日起計，該工程正常施工期2年，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，估計至201*年5月底將完成7層主體結構，并將投入總建筑費及專業(yè)費的40%，后續(xù)還需要投入總建筑費及專業(yè)費的60%（假設均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應獲得的正常投資利潤為520萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年5月31日的正常總價格。（20分）

6、某在建工程開工于201*年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積5000平方米，土地使用權年限50年，從開工之日起計，規(guī)劃建筑總面積14000平方米，其中商場建筑面積為4000平方米，辦公綜合樓建筑面積為10000平方米，該工程正常施工期2年，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，至201*年5月31日已完成了7層主體結構，已投入總建筑費及專業(yè)費的40%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的60%（假設均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷稅費為售價的8%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應獲得的正常投資利潤為560萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年5月31日的正�？們r格。（12分）

四、論述題（20）

1、請你結合學習、日常生活或生產實踐的體會，談談資產評估的作用？試舉例說明？

擴展閱讀：資產評估期末考試總結

資產評估

第一章概念

第二章各種方法的優(yōu)缺點和計算

1.市場法。優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結果易于被各方面理解和接受。缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；

（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產評估。

市場法中常見的評估方法：1）直接法

2）類比法類比法的基本計算公式為：被評估資產評估值＝參照物價格×調整系數(shù)被評估資產評估值＝參照物價格×（1＋調整率）

2.收益法。收益法的基本方法：評估值＝Ri/(1+r)iR預期收益額r折現(xiàn)率i收益年期

1）、未來各年收益額不相等

評估值＝Ri/(1+r)iRi各年收益額(1+r)i現(xiàn)值系數(shù)2）、未來各年收益額相等且有限期

評估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r

A年金(各年相等的收益額)[1－1/(1+r)n]/r（年金現(xiàn)值系數(shù)）3）、未來各年收益額相等且無限期評估值＝A/r

A年金（各年相等的收益額）r（本金化率）

4）、未來收益額在若干年后保持不變--無限期

評估值＝Rt/(1+r)+A/r(1+r)

Rt/(1+r)t前期收益額(各年不等)A/r(1+r)n后期收益額(各年相等無限年期)5）、未來收益額在若干年后保持不變--有限期

評估值＝Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]

Rt/(1+r)前期收益額(各年不等)

A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]后期收益額（各年相等有限年期)參數(shù)確定1、預期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期3.成本法。

ttn

重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置成本＝直接成本＋間接成本

（2）物價指數(shù)法

資產重置成本＝資產賬面原值×物價變動指數(shù)

（其中an表示第n年環(huán)比價

格指數(shù)）

物價指數(shù)法的特點

物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產的物價變動水平上；對于科學技術進步較快的資產，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。（3）功能價值法計算方法

B功能成本指數(shù)法

（4）統(tǒng)計分析法

（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法

（1）觀察法計算公式為：

資產實體性貶值=重置成本×（1成新率）（2）公式法（使用年限法）

2、功能性貶值及其估算方法

超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)3、經(jīng)濟性貶值的估算估算方法：

A經(jīng)濟性貶值＝資產在尚可使用年限內可預見

的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟性貶值率=[1（實際使用生產能力

/額定生產能力）X]×100%經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值功能性

貶值）×經(jīng)濟性貶值率第三章機器設備評估

例

第四章例1.

例2.

收益法

二、凈收益每年不變

三、純收益按一定比率遞增（減）

四、純收益按一定數(shù)額遞增

五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產價格

例3

例4

例

七、有效毛收入與運營費用的變化不同

簡答：

1.資產評估與會計的異同資產評估與會計的聯(lián)系：（1）資產評估的結論為會計計價提供依據(jù)（2）資產評估結論的形成依賴于會計提供有關數(shù)據(jù)資料。

資產評估與會計的區(qū)別：（1）執(zhí)行主體及時間不同（2）前提條件不同（3）計價方法不同（4）計價目的不同

2.資產評估與審計的異同資產評估與審計的聯(lián)系：（1）使用的方法有相同之處（2）資產評估與審計相互配合開展工作。

資產評估與審計的區(qū)別：（1）產生的社會條件和活動的本質不同（2）執(zhí)業(yè)過程中遵循的原則不同（3）專業(yè)基礎不同（4）與會計原則的關系不同。3.復原重置成本和更新重置成本的異同

更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產的現(xiàn)時價格標準，資產的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。復原重置成本往往會高于更新重置成本。4.資產評估的特點與功能

特點：動態(tài)性，市場性，公正性，專業(yè)性，咨詢性。資產評估的功能就是指資產評估本身所具有的某種效能，是開展資產評估工作所發(fā)揮的實際作用。

（1）可以為資產業(yè)務提供公證的價值尺度（2）可以優(yōu)化資源配置

（3）可以維護產權主體的合法權益5.完全市場必須具備的條件

（1）同質商品，買者不在乎從誰手里購買（2）賣者和賣著的人數(shù)眾多

（3）買者和賣者都有進出市場的自由

（4）買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格（5）就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的（6）買者和賣者無串通共謀行為

（7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化（8）商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動6.機器設備重置成本的構成項目

造價基礎費用：購置價或建運雜費直接費用安裝調試費其他費用配套費進口設備的關稅、壇值稅、銀行手續(xù)費等

管理費用總體設計費間接費用資金成本人員培訓費等

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