201*年工作總結房產管理人員

201*年工作總結

葉春欣

201*年上半年我在東方郡項目從事三豐標段交房前的收尾、維修，并協(xié)助銷售部完成西區(qū)交房工作，下半年到東方福邸項目部，負責15#地塊樂山標段的現(xiàn)場施工管理。通過這一年的工作學習，對工程管理有更深層次的認識，同時也在不斷思考如何在工程管理中改進方法，提高自身水平。

一、東方郡的維修

東方郡項目的質量問題主要集中在屋面、外墻門窗滲漏，地面墻面空鼓裂縫等質量通病問題，施工單位在維修過程中花了大量人力和物力，其中也有些單位出現(xiàn)消極心理，工程部及公司領導反復做施工單位的思想工作，與施工單位一起找原因，尋求解決辦法，并在經濟上予以一定的補貼，最終還算順利地在交房前基本完成維修工作。之所以說基本完成，是因為有些問題并未能徹底解決，只能在短時期內壓制，這里有些是因為質量通病本身難以根除，有些是結構階段遺留的問題后期難以徹底解決。針對維修階段發(fā)現(xiàn)的問題，提點個人的想法。

1、針對質量問題未制定統(tǒng)一的維修方案：

維修階段，部分施工單位技術力量相當薄弱，面對問題束手無策，而有的施工單位管理人員未參與過維修，不夠專業(yè)，等等，因此東方郡現(xiàn)場維修的方法也是五花八門，例如：屋面、門窗滲漏水等問題，如何找到源頭，怎么修補都是技術難點，施工單位技術力量不足的話，根本不能徹底解決，如東方郡在滲漏修補中：有些施工單位在磚墻上注漿，有的僅在漏水點外表面刷防水涂料，有的施工單位在背水面修補等等，都是些錯誤的做法。

錯誤的修補方案必然導致人力，財力的浪費，不能從根本上解決問題，造成后期業(yè)主投訴，我們應考慮發(fā)揮自身優(yōu)勢，編制針對性強的最優(yōu)的修補方案，從工序順序、節(jié)點做法、材料選擇上對施工單位進行指導，避免走彎路，爭取一次修補到位，減少后期投訴。

2、維修過程的經驗如何運用到施工管理中：

我認為維修中遇到的很多質量問題，都是在以前施工中稍微改進就可以避免的。如維修中發(fā)現(xiàn)的墻體斜裂縫，很規(guī)則，從上到下大部分樓層都在同一位，在施工中適當增加構造柱可能就可以避免；門頂窗頂?shù)牧芽p，墻體施工時過梁拉長、拉通或許可以避免；樓板裂縫，主體施工采用雙層雙向鋼筋，埋KBG管，控制施工荷載或許可以避免；屋面滲漏，翻邊一次性澆搗，多次養(yǎng)水檢查，關鍵部位重點防范；門窗邊滲漏，采用防水的面磚勾縫劑，隔斷門窗周邊滲水通道或許可以避免，等等，很多質量問題后期維修難度很大，而且不容易根除。維修中發(fā)現(xiàn)的問題，總結的經驗，應該是公司積累的寶貴財富，我們交了學費，就要研究如何在主體施工中預控，減少類似情況的發(fā)生。

二、東方福邸的建設

東方福邸今年主要是地下室階段施工，從7月份開始補樁，到目前A、D、G區(qū)塊底板完成，年前預計完成A、G、D區(qū)塊頂板，B、C區(qū)塊底板，基本按原訂計劃執(zhí)行，在地下室階段的管理中感覺也是有所收獲。

1、地下室開挖過程中，11#~13#樓靠人文路一側及11#~12#樓靠水月街一側主要是淤泥土，重點應考慮邊坡穩(wěn)定。原設計吸取單位16#地塊經驗，設了圍護樁、兩段壓頂梁，實際挖土過程中，兩段壓頂梁中間部分仍有邊坡位移較大的跡象，后采取坡底打松木樁，墊層磚胎模完成后澆灌混凝土作底部支撐，有效地確�；�坑的穩(wěn)定，在朱工、湯總的指導下，整個地下室基坑目前為止一直確保安全。近期杭州市出現(xiàn)多起基坑坍塌事故，分析原因主要可能還是施工管理上的問題，管理人員經驗不足導致。通過這段時間的經驗積累，我認為在這個階段的工程管理中，應重點關注的內容：

1）開挖前：熟悉地質情況，完成基坑維護圖紙會審，做好基坑監(jiān)測準備工作，了解周邊市政道路、管線及陰井并做好防護措施，提前完成壓頂梁施工，做好雨水收集避免進入基坑，準備應急措施（鋼板樁、松木樁、水泵、彩條布等），考慮土方開挖順序及路線；

2）開挖時：隨時控制開挖深度避免超挖；避免挖機對樁身破壞；及時做好土釘及噴錨；控制挖土速度確保施工能同步跟上；

3）開挖后：注意邊坡底腳保護：坑底水應立即排除，墊層及時跟上，土質不好的情況下適當考慮磚胎模與土坡之間采用混凝土回填；定期解基坑監(jiān)測結果，檢查邊坡裂縫情況觀察邊坡穩(wěn)定；嚴格控制基坑周邊荷載；并盡快完成底板澆筑確保土坡穩(wěn)定；

總而言之，為確保基坑穩(wěn)定，關鍵預先了解周邊環(huán)境、土質等情況，確保方案合理，其次在施工中應注意觀查及時發(fā)現(xiàn)問題，在有險情預兆時正確的應急措施非常重要。由于不同工程現(xiàn)場情況千變萬化，應有不同的處理方案，建議多參觀周邊樓盤，了解各種基坑圍護的情況，學習各種狀況的應對措施，以豐富自身施工經驗，提高自身管理水平；

2、地下室圖紙審查方面。

圖紙質量的好壞直接影響結構安全與工程質量，作為現(xiàn)場管理人員，必須重視圖紙審查工作，由于各人技術能力各不相同，審圖能力也是差距很大。在圖紙審查方面，我們應根據(jù)以往施工經驗，針對后期使用中發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，編制統(tǒng)一的審圖指導手冊：

a、首先明確審圖的方法、基本原則：結構圖與建筑圖是否相符合，節(jié)點圖、剖面圖與平面圖核對，上部結構與地下室部分核對，與設計、施工規(guī)范核對等等。b、其次重點核對圖紙上容易出錯的位，如：高低跨交接的部位，車道、自行車坡道高度，樓梯凈寬，凈高，休息平臺半徑，主樓與地下室交接位等等；

c、然后根據(jù)以往項目使用上的經驗教訓，需要預防的，如：人防門與周邊結構、管線碰頭，地下室潮氣太重，連通口的滲漏問題，地下室周邊滲漏，地下室大堂管線高度等等，考慮在圖紙階段解決。

3、工程的管理：

我們的管理，很多時候扮演的是質量員角色，或者出了問題的協(xié)調員的角色，一個人即使做的再好，也難以提高整個工程的質量水平。只有充分發(fā)揮監(jiān)理的積極性，調動施工單位管理班子的高效、有序地運轉，才有可能提高工程質量。1）監(jiān)理的管理：由于市場因素，找一個技術力量強，管理水平高，又勤快的，可能性微乎其微，在監(jiān)理普遍素質不高的情況下，我們的管理應有針對性，充分挖掘現(xiàn)有監(jiān)理潛力，才能減輕我們的工作量。

a、我認為現(xiàn)階段對監(jiān)理的管理上，首先應明確告知其工作方法、內容，以地下室底板施工為例：第一步要求核對軸線，建筑定位不能錯；第二步，核對樁位偏差，相應指導施工單位調整磚胎模，發(fā)現(xiàn)樁身質量問題如：夾泥、標高不到位，報我們處理，第三步核對磚胎模尺寸，標高，電梯井、水池、梁，承臺，第四步核對地梁鋼筋數(shù)量、電梯井鋼筋數(shù)量，鋼筋錨固、連接位、高低跨處理等，在我們的指導下一起完成，第五步板鋼筋綁扎檢查，核對地下室留洞尺寸（電梯、水池等），第六步，檢查墻板、柱子尺寸、定位，高度，鋼筋數(shù)量、連接點設，止水鋼板位，是否連續(xù)，止水螺桿小木塊、止水片是否到位，第七步檢查垃圾清理，墊塊，拉麻線核對是否存在鋼筋超高部分等等。明確告之需要做哪些工作，如何去做，按我們的要求步驟去執(zhí)行，工作就算完成一半了。

b、其次，應對監(jiān)理工作情況進行考核，檢查其工作能力及責任心。在這個方面，我要求監(jiān)理員在每一道工序檢查時必須帶紙、筆，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要有書面記錄，根據(jù)其書面記錄問題的數(shù)量和質量，可以大致了解一個人的能力水平，工作是否負責任。

c、最后應考慮如何提高監(jiān)理工作積極：賞罰分明是管理最基本的要求，而一般監(jiān)理公司內部缺少相應的激勵措施，很多監(jiān)理員收入不高，工作積極性也不高�？梢赃m當借鑒、改進萬科的管理方法，在監(jiān)理合同階段考慮獎罰措施，對做事積極認真的，應給于一定的獎勵，責任心不強的堅決予以調整。

2）施工單位的管理上也是如此，很多總包也想把工程做好，但缺錢、缺專業(yè)人才、缺管理能力，導致最終工程現(xiàn)狀不如意，甚至喪失信心。如何協(xié)助施工單位理順內部關系，提高管理人員積極性，最終達成雙贏的局面，也是我們需要重點去研究的內容。三、總結

在即將到來的201*年，希望通過自己的努力和借助公司的力量，不斷提高個人技術水平和管理能力，爭取按公司的高標準、高要求保質保量地完成自己分管的工作。

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房產管理股201*年工作總結

我股在局的正確領導和其他部門的配合支持下，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，努力克服各種不利因素的影響，審時度勢，不斷開拓，狠抓工作的落實，各項工作都得到了加強，得到了發(fā)展。11年我股完成公房租金收繳725.25萬元，同比201*年增長10%，其中收回當年租金723.07萬元，往年積欠租金1.86萬元，滯納金3200元；辦理新增租賃75宗、租賃更名32宗；完成搬遷31戶；處理公房糾紛36宗。全股各項工作均已超額完成目標任務，創(chuàng)歷年最好成績�，F(xiàn)就11年工作總結如下：

一、公房經營管理的基礎工作得到了進一步加強

一是加強了公房產權產籍和租賃檔案的管理。對全局所有公房產權產籍登記情況進行了一次清理，對未辦理產權確權登記的進行全面登記，摸清家底，做到了四界清楚，產權明確。對產權狀況有變化的，及時辦理變更登記手續(xù)；二是加強了租金、水電費票據(jù)的管理。健全租金、水電費票據(jù)領發(fā)和注銷制度，統(tǒng)一保管發(fā)放，月月如數(shù)交清，不許短少遺失，上月租金、水電費票據(jù)在次月3日前交清。向局財會股領取票據(jù)時，必須交清已領票據(jù)并專人核實后再領取新的票據(jù)。迎

二、公房租金收繳的力度得到進一步加強

一是我股要求各房管員隨時掌握租戶及租金的收繳動態(tài)，做到應收盡收，及時入庫。二是將房租收入任務分解到各組，制訂了月、季、年度收租計劃，隨時掌握租金收繳進度。對歷年欠租作進一步徹底清查，加強了租金的收繳力度。例如：陳獻租戶租用我局座落于XX路一約7平方米的樓梯間公房，月租金15

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元，從201*年1月至今占著不住、不交租、不見人。根據(jù)這種情況我股抱著一種找不到決不收兵的決心，通過走訪居委會、調查大量與其有可能接觸的人員，最終獲得了他的電話，但聯(lián)系一次又一次他都推說在外地出差回不了，我股工作人員不厭其繁地耐心向其宣傳公房管理相關政策，最終感動了他，在11月13日一次性交齊五年的房租并按規(guī)定收取了300元的滯納金。三、公房安全生產工作得到進一步加強

公房安全生產實行了跟蹤記錄，根據(jù)局的《安全生產管理制度》制訂了股的《公房安全生產管理實施細則》，要求各組對所轄公房進行了經常性檢查，規(guī)定每日一巡查、每周一小查、每月17號、27號二大查，股不定期進行抽查，對存在安全隱患的及時進行了整改，隨時掌握房屋完損情況，做到需要維修的發(fā)現(xiàn)一宗上報一宗，及時進行維修。保障了租戶的居住安全，這充分體現(xiàn)我股愛民、護民對租戶極端負責的高度責任感，同時也是確立了管房用房一家親的和諧理念。

四、公房改造工作得到進一步加強

以XX局長為首的領導集體，對危、舊公房的改造工作非常重視，以我局可持續(xù)發(fā)展的思路和堅持安全生產的高度責任感來抓好此項工作，決策非常正確。通過整合資源，加快改造，公房資產得到了有效盤活，公房質量得到有效提升。11年共改造完成并投入使用的公房有：XX街二路50號、XX街13號、75號、135號等4處。其中XX街二路50號改造的住宅用房，可增加年租金1.7萬余元，在南街13號號的公房改造，增加年租金約4.5萬余元，在南街135號的公房改造，增加年租金14.4萬元，合計年增加租金20多萬元。

五、住房保障工作得到進一步加強

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住房解困工作是一項民生工程，因此我局認真落實省、市住房保障工作各種文件精神，把解決群眾住房困難作為一項中心工作來抓，“廉租住房”保障工作穩(wěn)步推進，11年10月份我股抽調人員10名，組成3個工作組，歷時23天，對所有369戶符合條件的家庭，進行入戶實地核查，再次審定各項申報條件，于10月底全部完成了保障對象的年審工作。全市住房保障工作得到顯著提升，保障對象人均住房使用面積提高到15平方米，目前全市受助家庭累計已達378戶。由于局的方針正確，該項工作走在XX市各縣（市、區(qū)）的前列，為我局乃至我市爭得了榮譽。對此，省考核檢查組、省政協(xié)考察組和湛江市檢查組的親臨指導給予了充分的肯定，并多次在不同場合表揚我們出色的工作。

201*年工作設想

突出抓好兩方面工作：

1、進一步做好公房管理。加強租金征收工作，保證房租的100%收繳率，做好公房安全生產和定期維修養(yǎng)護工作，積極穩(wěn)妥地處理歷史遺留問題。2、進一步提高文明服務及工作技能水平。把文明服務作為重點工作來抓，強化服務意識，改善服務態(tài)度，全面提高服務質量。以打造高效、便民的房管服務為宗旨，具體做到“七優(yōu)化”：一是服務語言文明化；二是工作熱情飽滿化；三是工作方法靈活化；四是業(yè)務工作秩序化；五是掌握政策準確化；六是電腦利用專業(yè)化；七是公房檔案管理規(guī)范化。

房產管理股

二0一一年十一月二十四日

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