第一篇：小區(qū)前期物業(yè)管理投標保證書

我公司愿意從接到《投標單位入圍通知書》之日起，參與全過程投標活動。在此期間，我公司保證在資格預審中所提交的一切資料是真實的，在投標過程中完全遵守文件規(guī)定操作，中途不會采用任何不正當競爭手段，并服從招標領導小組作出的決定，并保證中途不撤出投標活動。若違反上述保證，我公司愿被沒收投標保證金并承擔相關違約責任。

特此保證

投標單位：

法人代表：

日 期：

第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

——前期開發(fā)遺留問題探究

城建工管班王志明學號：0811010051

摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對在建住宅小區(qū)進行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。但是在建設單位與物業(yè)管理公司交接的過程中，常常因為信息不對稱或是互相推脫責任留下諸多難以解決的問題，被稱為前期開發(fā)遺留問題。我謹以此論文闡述自己愚見，簡單探究一下我國住宅小區(qū)前期開發(fā)中有哪些遺留問題及相應的處理對策。

關鍵詞：前期物業(yè)管理業(yè)主大會物業(yè)交接物業(yè)費房屋維修基金

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小區(qū)。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、服務業(yè)主是建設單位。國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)公司。

3、細節(jié)決定成敗。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

4、工作展開在業(yè)主大會召開之前。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。

5、需大量收集各種資料。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內容

1、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務

無論物業(yè)(請你繼續(xù)關注公文素材庫：m.hmlawpc.com)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。

2、建立與業(yè)主式租戶的關系

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見

3、察看工程建設現(xiàn)場

前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。

4、衛(wèi)生保潔工作

前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

5、治安維護工作

小區(qū)在建期間各種工人機械出入頻繁，很多不法分子會趁機潛入工地進行盜竊、勒索等違法行為。小區(qū)保安必須做好人員的登記識別工作，盡量做到出入有證件，請假有假條，記住出入車輛的外形及車牌號，做到見車思人。

三、前期物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問題。

1、協(xié)議問題。國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同�！币詤f(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務水平。

2、收費問題。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經(jīng)當?shù)匚飪r部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。

《物業(yè)管理服務費用收取標準》

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。

第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。

3、三者關系問題。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關聯(lián)制約的關系。物管公司與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關系純粹是一

種買賣關系，契約關系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標。

4、安民告示問題。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設規(guī)劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務水平。

四、前期開發(fā)遺留問解決辦法

“物業(yè)管理矛盾”已經(jīng)成為當前社會普遍關注的熱點、難點問題。其中，前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結。據(jù)統(tǒng)計，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問題引發(fā)。那我們有哪些解決的對策呢？

以下是5月26號北京市委發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中的規(guī)定。

北京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負責提供前期物業(yè)服務，并且在業(yè)主大會沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務幫助籌備業(yè)主大會；物業(yè)服務分成五個等級，業(yè)主可以選擇需要的服務等級??

此法規(guī)將于今年10月1日正式施行。與此同時，北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會目前正在研究制定30余個配套政策、技術標準、操作規(guī)范和示范文本，將為《辦法》的貫徹落實提供支撐。

北京出臺的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權責糾紛問題，我個人認為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。

1、在業(yè)主大會成立之前，由建設單位承擔物業(yè)的維修養(yǎng)護和管理完善責任。《辦法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內，建設單位應當按照約定的服務等級標準提供前期物業(yè)服務。 也就是說，當業(yè)主大會主體沒有出現(xiàn)時，建設單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費。

2、 明確了前期開發(fā)與后期管理的責任分界點，把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開發(fā)與后期管理的分界點。業(yè)主大會成立并確定物業(yè)管理方式后，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接。

3、業(yè)主可選擇物業(yè)服務等級。長期以來，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)服務收費、物業(yè)服務質量等問題糾紛不斷，直接影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關系的建立。

4、 物業(yè)公司須每年“晾”賬單 。一是實施物業(yè)服務企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，推動企業(yè)資質管理向信用管理轉變，逐步實現(xiàn)對物業(yè)服務企業(yè)由傳統(tǒng)的資質管理向行為管理過渡。二是調整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項目備案制度。三是創(chuàng)新項目管理模式，建立項目負責人制度。四是制定物業(yè)項目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務企業(yè)時的接撤管活動。

參考文獻：《北京：開發(fā)商“離場”不得遺留問題 》——房產——人民網(wǎng)

《北京市物業(yè)管理辦法》

《前期物業(yè)管理》——百度百科

《住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征》——中國物業(yè)管理培訓信息網(wǎng)

《關于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇

第三篇：前期物業(yè)管理招標投標工作的通知

德市建設局關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標工作的通知

寧建房〔201*〕33號

各縣（市、 區(qū)）建設局、房管局：

為了進一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、省建設廳《福建省物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的相關規(guī)定，結合我市實際情況，現(xiàn)就進一步做好前期物業(yè)管理招標投標工作有關事項通知如下：

一、凡在我市行政區(qū)域范圍內，總建筑面積在2萬平方米以上的住宅小區(qū)和總面積在1萬平方米以上的高層住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅項目，開發(fā)建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)服務管理。對小于上述規(guī)模的物業(yè)項目，須經(jīng)物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門批準，方可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)服務管理。

二、前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采用公開招標方式的，應當在公共媒介上公布招標公告,并同時在寧德市房地產信息網(wǎng)上發(fā)布招標公告。招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

三、通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成：

1、新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應當在現(xiàn)售前30日完成;

2、預售商品房物業(yè)應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

3、非出售類的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成；

四 、前期物業(yè)管理招標的招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報寧德市建設局房管所備案：

1、寧德市前期物業(yè)管理招標備案表；

2、與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件（主要包括：建設項目立項批文、建設工程規(guī)劃許可證、經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃總平面圖、開發(fā)建設單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及資質證書）；

3、招標公告或者投標邀請書；

4、招標文件；

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

五、前期物業(yè)管理招標的招標人應當自與中標人簽訂物業(yè)服務合同之日起15日內，提交以下材料報寧德市建設局房管所備案：

1、寧德市前期物業(yè)管理中標備案表；

2、開標評標過程記錄；

3、確定中標人的方式及理由；

4、評標委員會的評標報告；

5、中標人的投標文件；

6、與中標人簽訂的前期物業(yè)服務合同；

7、招標代理委托合同；

8、業(yè)主臨時公約。

9、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

六、總建筑面積在2萬平方米以下的住宅物業(yè)，或總建筑面積在1萬平方米以下的高層住宅，開發(fā)建設單位應當在采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門審批：

1、寧德市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)申請表；

2、采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的書面證明材料；

3、建設工程規(guī)劃許可證及經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃總平面圖；

4、開發(fā)建設單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及資質證書；

5、擬選聘的物業(yè)管理企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及資質證書；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

（第四、五、六條提供復印件的須加蓋企業(yè)公章，同時提交原件進行核實）。

七、有關工作要求

1、開發(fā)建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，將依據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定予以行政處罰。

2、在我市實施前期物業(yè)管理招標的招標人應在我市委托具有物業(yè)服務招標資格的招標代理機構，招標代理機構在我局的監(jiān)督下，從我局公布的物業(yè)管理評標專家名冊中以隨機抽取的方式確定評標專家，否則評標無效。

3、注冊地以外的省內二、三級，省外一、二級物業(yè)服務企業(yè)應持有關規(guī)定材料到我局房管所報備后方可在我市從事物業(yè)管理服務活動。

4、各級建設房管相關職能部門要通力合作，密切配合，嚴格把關，共同促進我市物業(yè)管理工作的規(guī)范發(fā)展，特別是受理商品房預售許可的職能部門，在辦理商品房預售許可時，要審查房地產開發(fā)企業(yè)是否按照本通知要求，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，對沒有按照本通知要求選聘物業(yè)服務企業(yè)的房地產項目，要及時通知物業(yè)管理職能部門，督促房地產企業(yè)限期整改。

5、各物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照本通知的要求通過招投標方式承接前期物業(yè)服務項目。

6、其他物業(yè)項目的開發(fā)單位以及業(yè)主、業(yè)主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)企業(yè)的，可參照本通知執(zhí)行。

7、本通知201*年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、寧德市前期物業(yè)管理招標備案表

2、寧德市前期物業(yè)管理中標備案表

3、寧德市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)申請表

表格下載：前期物業(yè)管理招標備案表等

寧德市建設局

二o一o年六月二十九日

第四篇：前期物業(yè)管理招標投標工作程序

前期物業(yè)管理招標投標工作程序

一、招標籌備

實施主體：物業(yè)建設單位（招標人）

工作內容：根據(jù)建設部 “前期物業(yè)管理招標投標管理”的相關規(guī)定住宅小區(qū)總建筑面積超過2萬平方米的必須進行招標的物業(yè)項目，物業(yè)建設單位應當及時組織實施招標活動，并在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前完成招標籌備工作，籌備工作主要包括：

（一）成立招標機構。物業(yè)建設單位自行組織招標的，應當成立招標小組；委托招標的，應當委托具有相應資質的招標代理機構辦理招標事宜。

（二）編制招標文書。文書主要包括：

1．招標公告或投標邀請書；

2．招標文件，招標文件應包括以下內容：

（1）招標人及招標項目簡介，包括招標人的名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

（2）物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

（3）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

（4）評標標準和評標方法；

（5）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

（6）前期物業(yè)服務合同的簽訂說明；

（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。

二、招標備案

實施主體：招標人或招標代理機構（以下統(tǒng)稱招標人）

監(jiān)督單位：市房產主管部門

工作內容：招標人完成招標籌備工作后，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)房產主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件（主要包括：開發(fā)建設項目計劃批文、國有土地使用權證或用地批文、建設工程規(guī)劃許可證、建筑紅線定位圖、建設工程施工許可證、開發(fā)企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照及資質證書）；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

擬采取邀請招標的，由招標人在邀標前以書面形式上報市房產主管部門。

三、發(fā)布招標公告

實施主體：招標人

監(jiān)督單位：市房產主管部門

工作內容：屬公開招標的物業(yè)建設項目，由招標人將已在市房產主管部門備案的招標公告在“市住房保障和房屋管理局網(wǎng)”和“日報”上統(tǒng)一發(fā)布，招標人有特殊要求的，也可同時在其他合法媒體上發(fā)布招標公告。

屬于邀請招標的物業(yè)建設項目，由招標人在完成備案手續(xù)后向3個以上具有相應資質條件的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

四、投標申請人投標報名及資格預審

實施主體：投標申請人、招標人

監(jiān)督單位：市房產主管部門

工作內容：招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。經(jīng)資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

五、發(fā)放招標文件、踏勘現(xiàn)場、答疑會

實施主體：招標人

監(jiān)督單位：市房產主管部門

工作內容：

（一）招標人發(fā)出已經(jīng)備案的招標文件及其他資料。

（二）招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。

（三）對于投標人在閱讀招標文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形式或召開答疑會的方式解答，但需將解答以書面方式通知所有招標文件收受人。

（四）招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

六、投標文件的編制與遞交

實施主體：投標人

監(jiān)督單位：市房產主管部門

工作內容：投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，并按招標文件規(guī)定的截止時間將投標文件密封送達投標地點。

招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。

七、開標、評標

實施主體：招標人、投標人、評標委員會

監(jiān)督單位：市房產主管部門

工作內容：

（一）召開標前會議，在物業(yè)管理行業(yè)主管部門專家?guī)熘须S機抽取專家組成評標小組，隨機抽取占評標委員會三分之二以上的專家作為評標委員會成員，與招標人代表共同組成評標委員會；市房產主管部門通知評委在指定的時間到達評標現(xiàn)場進行評標。

（二）開標

開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按下列步驟進行：

1．由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證；

2．經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱，投標價格和投標文件的其他主要內容；

3．開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

（三）評標

評標委員會進行評標。評標委員會根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統(tǒng)計，推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

八、定標并簽發(fā)中標通知書

實施主體：招標人

監(jiān)督單位：市房產主管部門

工作內容：公開招標的，由招標人根據(jù)評標委員會評標報告中推薦的中標候選人順次排序確定中標人后，“蕪湖市住房保障和房屋管理局網(wǎng)”公示5日，招標人有特殊要求的，也可同時在其他合法媒體上公示。公示期間內無異議的，由招標人向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

邀請招標的，由招標人按照中標候選人的排序確定中標人，并向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

九、簽訂合同及備案

工作內容：招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，并在合同簽訂生效之日起5日內，報物業(yè)項目所在地的區(qū)房產主管部門備案。

第五篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計劃

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計劃

依據(jù)管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據(jù)房地產公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于房地產公司的銷售服務，（物業(yè)管理有限公司）申報物業(yè)服務收費(初次定價)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項前期準備工作：

（1）根據(jù)房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主

入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務需求調查

積極參與地產公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業(yè)公司做好如下幾項工作：

（1）與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；

（2）銷售中心應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據(jù)建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1） 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

（2） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

車位、車主、車型、車色）

（3） 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；

（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規(guī)期管理

培訓工作

通過培訓，提高物業(yè)公司員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓計劃

（2）綠化培訓計劃

（3）行政培訓計劃

1、 小區(qū)工程部培訓計劃

2、 常規(guī)期工作計劃表

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