第一篇：校園聯(lián)盟營(yíng)銷規(guī)劃書

校園聯(lián)盟營(yíng)銷規(guī)劃書

規(guī)劃單位：校園廣告位銷售部

規(guī)劃人：xxx

撰稿人：xxx

本規(guī)劃建議實(shí)施日期：201*年7月10日至201*年7月10日

一、 前言

市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要工作是如何找到預(yù)客戶，我們的營(yíng)銷信息能及時(shí)地傳給他們。他們讀到我們的信息并做出回應(yīng)。我們所有營(yíng)銷努力都是針對(duì)最適合我們營(yíng)銷產(chǎn)品的人們。將我們的網(wǎng)站打開(kāi)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)。

二、 情況分析

1、 產(chǎn)品分析

2、 用戶分析

3、 競(jìng)爭(zhēng)分析（刻不容緩，披荊斬棘）

4、 營(yíng)銷思路

（1）、市場(chǎng)細(xì)分

（2）、渠道策略（有的放矢，堅(jiān)定不移）

（3）、廣告位及價(jià)格策略

（4）、營(yíng)銷促進(jìn)方案

5、銷售策略（弱狗強(qiáng)牛，事半功倍）

三、 廣告位定位尋主

在我們看來(lái)，絕大多數(shù)的網(wǎng)站并不明確他們想吸引什么類型的人，或是說(shuō)不明確。他們想吸引所有網(wǎng)上沖浪者。這可能嗎？

譬如說(shuō)您是做旅游生意的，您目標(biāo)市場(chǎng)是什么？您可能會(huì)說(shuō)“想通過(guò)網(wǎng)上尋找旅游信息、尋找旅行社信息的人”。對(duì)不對(duì)？不理想，因?yàn)槟�的目�?biāo)市場(chǎng)實(shí)在太大！

我們站的主要目標(biāo)是每個(gè)加盟商所居住市里的各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，為進(jìn)一步明確目標(biāo)市場(chǎng)，我們還得考慮目標(biāo)客戶的價(jià)值取向，他們的理想。我們不可能取悅每一個(gè)人，我們也沒(méi)這個(gè)能力，我們也不愿意這樣做。我們定義自己的目標(biāo)市場(chǎng)，我們?yōu)樽约憾�義的目標(biāo)市場(chǎng)做客戶服務(wù)。

我們還有一個(gè)目標(biāo)就是所在高校的所有校園代理所做的廣告。我們來(lái)幫他們做宣傳！

三、 客戶分析

培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分析：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)大多都有一件很頭痛的事，那就是招生。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的招生面對(duì)的也是高校的學(xué)生，而他們又想讓本市的所有的高校學(xué)生知道他的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)又不想多花錢去雇學(xué)生做代理，所以這樣一來(lái)這些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)只能在極個(gè)別的學(xué)校找代理做，而代理又不能保證效果，這樣下去不但沒(méi)有招到學(xué)生還花了傳單錢，花了雇代理的工資。

校園代理分析：在校園代理來(lái)說(shuō)他們也是有頭痛的是事，他們的頭痛事是，既然做了代理可是每在墻上或是宣傳欄上粘貼時(shí)，不久就會(huì)被撕掉，而且還的常貼，怕萬(wàn)一有同學(xué)需要了，卻想不起自己的聯(lián)系地址了。我們就是幫他們解決問(wèn)題的！

其他：只要是針對(duì)在校大學(xué)生做廣告的都是我們客戶。

四、 競(jìng)爭(zhēng)分析（刻不容緩，披荊斬棘）

古云：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。目前，全國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)威脅不容忽視，由于地域的原因，遠(yuǎn)方廠家應(yīng)該可以忽略。但是您忘了，我們是聯(lián)盟！

在做這個(gè)網(wǎng)站之前我們?nèi)�股人已近打探過(guò)全國(guó)范圍內(nèi)還沒(méi)有做校內(nèi)廣告的。所以您放心我們可以說(shuō)是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的。如果有他們也是業(yè)余搞點(diǎn)校內(nèi)廣告。

五、 營(yíng)銷思路

（一）、廣告位營(yíng)銷戰(zhàn)略

經(jīng)過(guò)精心策劃，公司首次注冊(cè)了50個(gè)國(guó)際頂級(jí)域名，建立了中國(guó)“校園廣告聯(lián)盟”網(wǎng)網(wǎng)站，緊接著逐步在搜狐、雅虎等著名搜索引擎中登記，并以校園廣告、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)廣告為主，輔以報(bào)紙、電視、廣播和印刷品廣告，擴(kuò)大在全國(guó)的影響，再結(jié)合網(wǎng)絡(luò)通信，增加全國(guó)各地綜合網(wǎng)站的友情連接。

（二）、廣告位營(yíng)銷的顧客服務(wù)

通過(guò)實(shí)施交互式營(yíng)銷策略，提供滿意的顧客服務(wù)。主要以電子郵件、電子論壇、在線qq、在線客服做常見(jiàn)問(wèn)題解答等。

（三）、專職代理人員職責(zé)應(yīng)包括：

2 綜合總站各部門意見(jiàn)，制定網(wǎng)站構(gòu)建計(jì)劃，并領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施網(wǎng)站優(yōu)化。

2 網(wǎng)站日常維護(hù)、監(jiān)督及管理。

2 網(wǎng)站推廣計(jì)劃的制定與實(shí)施。

2 網(wǎng)上反饋信息管理。

2 獨(dú)立開(kāi)展網(wǎng)上推廣活動(dòng)。

2 對(duì)分站實(shí)施網(wǎng)上營(yíng)銷支持。

2 網(wǎng)上信息資源收集及管理，對(duì)網(wǎng)站資源應(yīng)用提供指導(dǎo)。

（四）、制定網(wǎng)站推廣方案并實(shí)施

具備了一個(gè)好的網(wǎng)站平臺(tái)，接著應(yīng)實(shí)行網(wǎng)站推廣。網(wǎng)站推廣的過(guò)程同時(shí)也是品牌及產(chǎn)品推廣的過(guò)程。

1、制定網(wǎng)站推廣計(jì)劃應(yīng)考慮的因素有：

（1） 本網(wǎng)站廣告位的潛在用戶范圍；

（2） 分清楚本網(wǎng)站廣告位的最終使用者；

（3） 我們應(yīng)該主要向誰(shuí)做推廣；

（4） 我們以怎樣的方式向其推廣效果更佳；

（5） 是否需借助傳統(tǒng)媒體，如何借助；

（6） 我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推廣手段如何；

（7） 如何保持較低的宣傳成本。

2、我們可以借助的手段：

（1） 搜索引擎登錄；

（2） 網(wǎng)站間交換連接；

（3） 建立郵件列表，運(yùn)用郵件推廣；

（4） 通過(guò)網(wǎng)上論壇、bbs進(jìn)行宣傳；

（5） 通過(guò)新聞組進(jìn)行宣傳；

（6） 在本人名片等對(duì)外資料中標(biāo)明網(wǎng)址；

（7） 在本人所有對(duì)外廣告中添加網(wǎng)址宣傳；

（8） 借助傳統(tǒng)媒體進(jìn)行適當(dāng)宣傳。

六、 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷效果評(píng)估及改進(jìn)

網(wǎng)站推廣之后我們的工作完成了一個(gè)階段，我們將獲得較多的網(wǎng)上反饋，借此我們應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷效果的初步評(píng)估，以使工作邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

1、評(píng)估內(nèi)容包括：

（1） 公司網(wǎng)站建設(shè)是否成功，有哪些不足；

（2） 網(wǎng)站推廣是否有效；

（3） 網(wǎng)站點(diǎn)擊率如何？分析原因；

（4） 潛在客戶及現(xiàn)有客戶對(duì)我校內(nèi)網(wǎng)的接受程度如何；

2、評(píng)估指標(biāo)主要有：

網(wǎng)站訪問(wèn)人數(shù)、訪問(wèn)者來(lái)源地、訪問(wèn)頻率、逗留時(shí)間、反饋信件數(shù)、反饋內(nèi)容、所提意見(jiàn)等等。

廣告位營(yíng)銷的有效運(yùn)用，將可對(duì)其他校內(nèi)加盟的運(yùn)行產(chǎn)生積極影響，同時(shí)也影響到主站的整體運(yùn)營(yíng)管理。作為網(wǎng)絡(luò)信息條件經(jīng)營(yíng)方式的探索，它將極大推動(dòng)校內(nèi)廣告聯(lián)盟走向新經(jīng)濟(jì)的步伐。它將發(fā)揮如下作用：

促進(jìn)主站內(nèi)部信息化建設(shè)，加快分站信息及時(shí)更新，完善主站管理信息系統(tǒng)，提高主站管理的質(zhì)量與效率，提高校內(nèi)加盟素質(zhì)，培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷人才。

這些變化將影響校內(nèi)廣告聯(lián)盟現(xiàn)有的組織形式、廣告位出租方式、開(kāi)發(fā)方式、管理方式等等，推動(dòng)主站進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。

第二篇：營(yíng)銷專業(yè)職業(yè)規(guī)劃書

作為一名學(xué)習(xí)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生，自我認(rèn)為市場(chǎng)營(yíng)銷還是個(gè)很不錯(cuò)的專業(yè)、可以鍛煉到人各個(gè)方面的能力，從思維上的策劃籌劃到行動(dòng)上市場(chǎng)調(diào)研。還有一個(gè)優(yōu)勢(shì) 就是這專業(yè)企業(yè)需求人口大，每個(gè)企業(yè) 都得需要市場(chǎng)營(yíng)銷的員工

職業(yè)規(guī)劃應(yīng)該貫穿大學(xué)4年，現(xiàn)對(duì)近幾年做出以下大學(xué)生職業(yè)生涯規(guī)劃：

1：大學(xué)畢業(yè)后的十年規(guī)劃(201*-201*)

(1)方向：

順利畢業(yè)；成為一個(gè)有一定經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)營(yíng)銷職員

(2)最終目標(biāo):

一名具有敏銳的市場(chǎng)洞察力和優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理能力的ceo

2.角色分析與自我分析

(1)角色分析

父親：“社會(huì)在日新月異，要不斷學(xué)習(xí)，能力要強(qiáng)，才能穩(wěn)住腳”;

母親： “工作要上進(jìn)，要有愛(ài)心�！�

老師：“聰明、開(kāi)朗，勇敢，善于與人交往，有上進(jìn)心、單純、缺乏社會(huì)經(jīng)驗(yàn)”同學(xué)：“責(zé)任心強(qiáng)，有一股拼勁”

(2)自我分析

自己是屬于那種很外向的人，善于溝通，曾經(jīng)有過(guò)兼職傾銷職員的經(jīng)歷并取得相稱不錯(cuò)的成績(jī)。而且，自己所學(xué)的專業(yè)也是市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)，這也是恰是自己的愛(ài)好所在。在做事情上總是很難做到細(xì)心，粗心可是做營(yíng)銷一大忌，因此一定要在今后的學(xué)習(xí)，生活以及工作中不斷改善。

生活上，自己適應(yīng)能力還不錯(cuò)，主要是因?yàn)樽约盒愿耖_(kāi)朗，愛(ài)說(shuō)愛(ài)笑，善于人交往。這使自己在和人溝通上比較順暢;樂(lè)為集體盡力，職業(yè)操守高，所以在工作上可以比較容易打開(kāi)局面。但愛(ài)說(shuō)也有很多的大忌，人常說(shuō)：話多言不失。

3.職業(yè)分析

社會(huì)的發(fā)展將會(huì)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的職業(yè)產(chǎn)生重要的影響：對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的依靠性將越來(lái)越大。而且，社會(huì)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的需求將越來(lái)越大。個(gè)人選擇的行業(yè)還沒(méi)有最后確定，但比較感愛(ài)好是制藥、保險(xiǎn)和食物。這些行業(yè)都是社會(huì)所不可缺少的行業(yè)，而且跟著社會(huì)的發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展空間也會(huì)相稱大。目前市場(chǎng)上市場(chǎng)營(yíng)銷職位競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，特別是普通和高級(jí)會(huì)展師明顯供大于求，但高級(jí)會(huì)展師人才卻千金難覓。在未來(lái)10年我國(guó)需求的15類人才排行榜中，注冊(cè)會(huì)展師位居靠前。希望我能在青島大學(xué)這段時(shí)間里學(xué)到應(yīng)有的知識(shí)，并且能夠考的會(huì)展師的證書，做一個(gè)成功的會(huì)展師。

4.職業(yè)規(guī)劃自我定位

(1)目標(biāo)分解：目標(biāo)可分解成兩個(gè)大的目標(biāo)—— 一個(gè)是順利畢業(yè)，一個(gè)是成為一個(gè)有一定經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)營(yíng)銷職員。

對(duì)于第一個(gè)目標(biāo)，又可分解為把專業(yè)課學(xué)好和把選修課學(xué)好，以便修完足夠的學(xué)分，順利畢業(yè)。接下來(lái)，還可以細(xì)分：在專(轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源m.hmlawpc.com表分析后，得出重點(diǎn)目標(biāo)客戶，并對(duì)客戶的公關(guān)和銷售做出推進(jìn)計(jì)劃。 四、銷售計(jì)劃

1、目標(biāo)細(xì)分

2、銷售策略（要求在整體策略方向的基礎(chǔ)上，對(duì)每個(gè)客戶制定個(gè)案策略） 整體策略：客戶分兩條腿走路，一條是以經(jīng)銷商、代理商為基礎(chǔ)，進(jìn)行有效的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，另一條是做水務(wù)公司、自來(lái)水公司建立良好的長(zhǎng)久的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 2.1、產(chǎn)品策略（迎合市場(chǎng)、避竟品鋒芒）： a、對(duì)鋼塑管的市場(chǎng)分析與判斷： b、對(duì)產(chǎn)品線的要求與建議： 2.2、價(jià)格策略：

a、價(jià)格與品牌定位：

b、價(jià)格等級(jí)的設(shè)置（如何運(yùn)用好公司零售價(jià)、批發(fā)價(jià)、二級(jí)代理價(jià)、一級(jí)代理價(jià)四者價(jià)差） 2.3、渠道策略：

a、如何在公司現(xiàn)有的政策條件下開(kāi)發(fā)經(jīng)銷商、代理商？ b、如何開(kāi)發(fā)水務(wù)公司、自來(lái)水公司等集團(tuán)采購(gòu)客戶？ 2.4、促銷策略（主要針對(duì)經(jīng)銷商代理商）：

a、營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)展的同時(shí)，如何促進(jìn)銷售，如何通過(guò)促銷活動(dòng)來(lái)協(xié)助營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施？ 2.5、公關(guān)策略（主要針對(duì)水務(wù)公司、自來(lái)水公司等集團(tuán)客戶）： 3、資源配置：

3.1、人員配置：描述中實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃的過(guò)程中需要的人力資源。 3.2、費(fèi)用計(jì)劃：描述中實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃的過(guò)程中的財(cái)務(wù)預(yù)算。

3.3、硬件配置：描述中實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃的過(guò)程中的硬件配置如：倉(cāng)庫(kù)設(shè)置、辦事處設(shè)施等。

第五篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷規(guī)劃書

樓市的逐步升溫

地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問(wèn)題。

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一、營(yíng)銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。

（二） 簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。

（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。

（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

二、營(yíng)銷策劃書的基本內(nèi)容

策劃書按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。

因此，我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的

要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。

企業(yè)營(yíng)銷上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。

一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中，對(duì)策劃書的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、

近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

（二）、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況

對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析；

樓盤的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；

市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。

2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。

主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。

（三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。

所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；

項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣；

樓盤價(jià)格定位不當(dāng)；

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；

廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；

售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

（四）營(yíng)銷目標(biāo)

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。

（五）營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、營(yíng)銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競(jìng)爭(zhēng)策略

通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。

1）項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。

3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5）價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則；

銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；

樓盤自身的客觀條件；

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排；

發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo)；

以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。

3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

4、廣告宣傳計(jì)劃。

（1）、原則

服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略，樹(shù)立樓盤形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。

（2）、廣告目標(biāo)

建立并樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。

明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。

有力促進(jìn)樓盤銷售。

（3）、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。

（4）、廣告風(fēng)格

自始至終將樓盤推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤銷售推廣過(guò)程中；

重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；

強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。

（5）、賣點(diǎn)整合

項(xiàng)目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。

（6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告

各銷售時(shí)段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。

節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。

把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。

積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度。

5、具體行動(dòng)方案

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。

六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。這一部分記載的是整體營(yíng)銷方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷過(guò)程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定。

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