第一篇：土地抵押貸款

土地抵押貸款

即房地產(chǎn)企業(yè)以其擁有的土地（獲得土地證“一證”即可）抵押予我行，我行給予其關聯(lián)企業(yè)（非房地產(chǎn)企業(yè)）一筆短期融資，期限一般在一年以內(nèi)，用于項目前期運作。抵押率不超過土地評估價的50％，年利率要求至少7％。這種操作的前提是該土地使用合同中未限制該土地僅能為本項目融資做抵押。

土地抵押貸款所需資料：

1、公司基本資料：營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、公司章程、驗資報告、董事會成員名單；

2、財務資料：近三年審計報告、近期會計報表及科目明細

3、借款人主體經(jīng)營情況介紹

4、土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評估報告

5、公司實際所有人身份證復印件及個人簡歷（一般要求股東個人提供擔保）

土地抵押貸款流程

1 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.

2 咨詢不動產(chǎn)評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).

3 根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.

4 帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.

5 根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構進行評估出具評估報告

6 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.

7 填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關資料后,等待銀行進行放貸即可.

第二篇：土地抵押貸款

土地抵押貸款

指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質(zhì)是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。 目錄

土地抵押

亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質(zhì)在于為債權關系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。土地抵押貸款流程

1 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.

2 咨詢不動產(chǎn)評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).

3 根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.

4 帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.

5 根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構進行評估出具評估報告

6 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.

7 填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關資料后,等待銀行進行放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.

第三篇：土地抵押貸款手續(xù)

一、土地證變更手續(xù)

1、變更申請

2、法人身份證

3、股東會決議

4、變更后營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證

5、工商局變更通知書

6、代理人身份證

二、土地登記抵押手續(xù)

1、抵押申請

2、土地證復印件

3法人身份證

4、土地評估報告

5、雙方抵押合同

6、代碼證復印件

7、代理人身份證

8、銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證

三、注銷登記

1、注銷申請

2、法人身份證

3、還款證明

4、他項權利證書

5、營業(yè)執(zhí)照、代碼證

6、代理人身份證

7、銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、身份證

第四篇：淺談土地抵押貸款存在的風險

淺談土地抵押貸款存在的風險

摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權抵押的條件和相關規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風險的討論，以及防范風險的對策。

關鍵詞：土地抵押貸款 風險 防范

1．引言

隨著改革開放、市場經(jīng)濟的建設以及中央拉動內(nèi)需政策的刺激，項目融資已經(jīng)成為經(jīng)濟活動中經(jīng)常被人們提及的話題。各地開展項目急需大量資金，為解決項目融資難題，人們想出了不少方法，不少地方選擇以土地抵押貸款獲取貸款，進行融資、集資。但是，隨之而來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風險大大提高等現(xiàn)象。政府如何規(guī)范土地抵押的相關規(guī)定，地方如何警惕土地抵押貸款風險等棘手的問題都在等待我們解決

土地抵押指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。其實質(zhì)在于為債權關系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。

2．進行土地抵押貸款的條件

2．1土地抵押貸款所需的條件

（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

（2）領有國有土地使用證；

（3）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明；

（4）經(jīng)人民政府或集體土地所有者同意，依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同；

（5）用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。

2．2其他相關規(guī)定

（1）土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發(fā)生轉移；

（2）土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押 ；

（3）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

3．土地抵押貸款流程

（1） 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值；

（2） 咨詢不動產(chǎn)評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然后再根椐（抵押物應達到的評估總價值）除以（最大評估單價）計算出所需的抵押物的面積數(shù)；

（3） 根據(jù)抵押物的面積數(shù)在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域；

（4） 帶著自行畫出的抵押土地區(qū)域圖到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖；

（5） 根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構進行評估出具評估報告；

（6） 與貸款人或銀行代表人一起帶著評估報告及公司的關證件等到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同。同時向貸款人或銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的資料等；

（7） 填好最高額抵押貸款合和所需的相關資料后等待放貸。

4．我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢存

4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩

土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長速度在波動中趨緩。

4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢

自201*年，84個重點城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。

4．3出讓土地單位宗地抵押面積有所減小

因為大面積宗地出讓會導致開發(fā)商囤積土地，不利于市場競爭和市場調(diào)控。由于《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》出臺，市場用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。

4．4劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據(jù)多年來調(diào)研數(shù)據(jù)，我們可以看出劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額比出讓土地的單位面積評估金額和抵押金額分別低53.43%和59.17%。究其原因是由于劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權實現(xiàn)的時候，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。因此，劃撥土地使用權在抵押的過程中風險系數(shù)高，其單位面積評估金額和抵押金額相對較低。

然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。

4．5集體用地貸款抵押率持續(xù)在高位徘徊

集體所有土地抵押貸款的抵押率普遍過高。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。

集體土地抵押貸款的風險系數(shù)較大。因為現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權的實現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續(xù)。在此過程中，抵押物經(jīng)拍賣后扣除上述費用所剩無幾，不可能全部清償債務。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過拍賣變現(xiàn)的可能性較小。許多情況下抵押權人會被迫取得抵押物，還要繳納大量費用。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機構來說是極為不利的。

5．土地抵押風險

5．1抵押物產(chǎn)權本身存在瑕疵引起的風險

（1）抵押物可能隱藏存在產(chǎn)權、債權或債務的糾紛。

（2）占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，并且沒同時進行抵押登記，

一旦所占用的房屋所有權發(fā)生變動時，抵押土地的使用權將隨之轉移。

（3）抵押權滅失�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，要進行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在。

（4）抵押權實現(xiàn)困難。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設工程價款債權，以及稅收優(yōu)先權都優(yōu)先于抵押權和其他債權，導致土地抵押實現(xiàn)困難。

即使實現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。面對這樣的土地使用權，銀行或其他債權人還要面對受償以后抵債土地使用權如何處理的問題。

5．2土地抵押讓銀行信貸風險放大

從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務中的風險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。

5．3土地抵押造成房地產(chǎn)過熱

我國近年來房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)。同時目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運用手上持有的土地使用權來向銀行進行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當于為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產(chǎn)市場火熱，房價持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本儲備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場景。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負擔，雖然帶動了國內(nèi)gdp，但是卻為經(jīng)濟的長遠發(fā)展埋下危機。這樣的風險，后果嚴重。

5．4土地抵押引發(fā)社會政治經(jīng)濟的不規(guī)范

由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告，謀取不法私立，咨詢評估機構易發(fā)虛假評估，抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用一點，已經(jīng)導致我國現(xiàn)行的抵押率計算方法已不能有效控制風險。

由于土地抵押所帶來的后續(xù)經(jīng)濟利益日益明顯，一些政府相關部門甚至在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關系辦理產(chǎn)權證明和抵押登記手續(xù)。造成了行政的腐敗，社會的不公平。

6．對土地抵押貸款風險的防范

6．1政府——完善土地抵押貸款制度

運用土地抵押的融資方式容易積累風險，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，政府應該盡起職能對土地抵押率進行科學的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。調(diào)整抵押率的計算方式，對土地這種不容易確認變現(xiàn)價值的抵押物，應在雙方認可，并且預計到未來價值發(fā)展的評估價值基礎上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

對作為抵押物件的土地進行細分，明確規(guī)范不宜作抵押物的土地的統(tǒng)一標準。

201*年出臺政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風險在可控制范圍內(nèi)。預警土地抵押貸款風險，出臺規(guī)定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴格規(guī)范土地市場,同時也是為防止地王頻頻產(chǎn)生,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大。

6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理

加強銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務的操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產(chǎn)權檔案情況；法規(guī)部門要嚴格審核抵押物權證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。努力建立多審嚴查管理制度，防止過程中的摻水成分。加強對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。及時更新市場情報，加強對法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時對土地抵押貸款的管理辦法作出調(diào)整。加強抵押物的監(jiān)管力度，要將抵押物的日常監(jiān)管作為貸后管理工作中的一個重要環(huán)節(jié)。

6．3申請貸款者——重新認識土地抵押貸款

走出認識上的誤區(qū)。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因為對其償還能力缺乏信心而采取的一種補償措施。因此，我們在信貸決策時，一定要著重分析項目本身的經(jīng)濟效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎上，再選擇切實可行的抵押擔保措施增加一道風險防線。

7．結語

不可否認，土地抵押貸款給經(jīng)濟活動的開展、市場經(jīng)濟的發(fā)展、國家實力的發(fā)展有這巨大的作用。土地抵押貸款是經(jīng)濟活動中的重要角色。土地抵押貸款，增進了資本的流動、再創(chuàng)造，是市場經(jīng)濟下的產(chǎn)物。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風險。不論是信貸風險的加大、房地產(chǎn)事業(yè)的過熱、社會經(jīng)濟市場的不規(guī)范，還是腐敗事件的出現(xiàn)，種種的或是隱藏或是已暴露的問題都可能引起社會的不和諧。

面對這些存在的風險，政府、市場、信貸機構都應該以正面負責的態(tài)度來面對，不能忽視(更多請關注：m.hmlawpc.com)，不可回避。我們必須采取行動，重新認識土地抵押貸款，完善土地抵押貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預警和防范土地抵押所帶來的風險。

土地資源是國家人民共有的寶貴財產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責任。

參考文獻

[1]北京人民日報 201*.6

[2]南方周末 201*.10

第五篇：房產(chǎn),土地抵押貸款

房產(chǎn)，土地抵押貸款

【業(yè)務簡介】

房產(chǎn)抵押貸款是我公司針對已取得《房屋所有權證》的客戶推出的個人融資業(yè)務。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應的房屋所在地機關辦理抵押登記手續(xù)即可，特點是專業(yè)、方便、快捷。

【抵押物范圍】

個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟適用房、成本價住宅(含央產(chǎn)房)、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房、土地等。

【典當額度】根據(jù)評估價協(xié)商當金

【收費標準】每月按借款金額支付相應的息費。

【所需材料】

一、個人房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權證、購房合同及發(fā)票原件；

2、身份證原件、戶口簿原件

3、配偶身份證原件/房地產(chǎn)共有人身份證原件

4、婚姻證明（結婚或未婚證明）

二、公司房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權證、國有土地使用權證、購房合同及發(fā)票原件

2、企業(yè)法人身份證明、法人授權委托書、經(jīng)辦人身份證原件

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋公章）、企業(yè)組織機構代碼證（加蓋公章）

4、公司章程、股東會決議/董事會決議

三、在建工程 （土地）

1、土地使用證

2、建設用地規(guī)劃許可證

3、建設工程規(guī)劃許可證

4、建筑工程施工許可證

5、營業(yè)執(zhí)照

6、商品房預售許可證

四、土地

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

2、組織機構代碼證

3、法定代表人身份證明書及身份證復印件（與原件核實）

4、若由代理人辦理土地登記申請的，需有授權委托書和代理人身份證

5、土地使用權證書

6、土地使用權共有人同意抵押的證明

7、地上附著物權屬證明（復印件）及他項權利證明

8、宗地圖

9、辦理前需抵押雙方應對抵押宗地土地使用權價值出具確認聲明，并簽訂主債權債務合同和抵押合同，在抵押登記時提交給國土局。

【操作流程】

【典當期限】

單筆典當合同期限為1個月以上，6個月以下�？衫m(xù)當（當期滿前3-5天需提出續(xù)當申請）。續(xù)當期自典當期限或者前一次續(xù)當期限屆滿日起算。續(xù)當時，當戶應當結清前期利息和當期費用。 典當期限或者續(xù)當期限屆滿后，當戶應當在5日內(nèi)贖當或者續(xù)當。逾期不贖當也不續(xù)當?shù)�，為絕當。 當戶于典當期限或者續(xù)當期限屆滿至絕當前贖當?shù)�，除須償還當金本息、綜合費用外，還應當根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的銀行等金融機構逾期貸款罰息水平、典當行制定的費用標準和逾期天數(shù)，補交當金利息和有關費用。

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