強(qiáng)排方案的主要目的是成本及利潤率，通過設(shè)計(jì)的手段去了解土地可以開發(fā)的最大強(qiáng)度，而非是在這一階段去體現(xiàn)設(shè)計(jì)理念。下面是小編帶來的淺析拿地階段強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)。

    一、強(qiáng)排方案基礎(chǔ)知識(shí)

    當(dāng)公司對(duì)一塊土地有意向想要拿取的時(shí)候，公司各個(gè)部門需配合進(jìn)行一個(gè)土地經(jīng)濟(jì)測(cè)算，測(cè)算完成后將作為公司是否最終拿取土地的重要依據(jù)之一，而強(qiáng)排方案就是其中一個(gè)重要的測(cè)算環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)主要由公司內(nèi)的設(shè)計(jì)部完成。

    1、強(qiáng)排的概念

    初步強(qiáng)排指在做滿容積率，滿足建筑密度、房屋間距和日照要求的前提下，通過尋找多種建筑業(yè)態(tài)組合方案以尋求開發(fā)利益最大化的最優(yōu)解。

    2、初步強(qiáng)排一般包含以下設(shè)計(jì)內(nèi)容：

    當(dāng)上述設(shè)計(jì)工作完成后，設(shè)計(jì)部將拿著工作內(nèi)容與營銷部、成本部進(jìn)行下一階段的工作對(duì)接。

    二、強(qiáng)排方案及指標(biāo)測(cè)算

    1、強(qiáng)排方案的方法

    強(qiáng)排方案的主要目的是為了測(cè)算項(xiàng)目成本及利潤率，通過設(shè)計(jì)的手段去了解土地可以開發(fā)的最大強(qiáng)度，而非是在這一階段去體現(xiàn)設(shè)計(jì)理念。

    2、指標(biāo)測(cè)算

    在強(qiáng)排階段，設(shè)計(jì)輸出圖紙之外的另一個(gè)重要內(nèi)容就是規(guī)劃指標(biāo)，其中規(guī)劃指標(biāo)中有幾項(xiàng)重要指標(biāo)內(nèi)容：總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積，地上可售面積、地下可售面積、配套面積（此部分為地上計(jì)容但不可售面積）等，最后形成如下圖所示的數(shù)據(jù)表格，該表格最終成為成本部和財(cái)務(wù)部計(jì)算的依據(jù)。

    因?yàn)樵趶?qiáng)排階段是不做地下室方案的，所以地下室面積就只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及本地規(guī)范進(jìn)行估算，估算方法一般分為二個(gè)步驟：

    步驟一：依據(jù)規(guī)劃條件或本地規(guī)范要求，可以根據(jù)地上建筑面積估算出地下所需的車位數(shù)量；

    步驟二：每個(gè)車位所占面積以35平方米計(jì)算（這個(gè)就是屬于經(jīng)驗(yàn)值估算）

    三、強(qiáng)排的常見錯(cuò)誤

    不重視周邊環(huán)境分析：很多強(qiáng)排設(shè)計(jì)師拿到強(qiáng)排資料到最終出強(qiáng)排設(shè)計(jì)成果都從未到過土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行踏勘調(diào)研，只是通過網(wǎng)絡(luò)、地形圖等方式對(duì)土地進(jìn)行一定的了解，但是往往有很多重要影響方案設(shè)計(jì)的因素就忽視了。有很多不利因素只能現(xiàn)場(chǎng)踏勘才能切實(shí)體會(huì)，如噪音、臭水溝、鐵路、火葬場(chǎng)、高壓線、溝渠等；同樣有很多有利因素也只能現(xiàn)場(chǎng)才能體會(huì)得到，如綠化帶、河流景觀面、土地周邊配套、地塊人流量等。

    四、結(jié)語

    強(qiáng)排方案只是在拿取土地過程中最初淺的設(shè)計(jì)手段，目的是為了讓公司內(nèi)各個(gè)部門對(duì)于將要獲取的土地有個(gè)初步認(rèn)識(shí)，公司對(duì)土地有了初步認(rèn)知后才能做出是否獲取土地的正確判斷，這就是強(qiáng)排方案的最終目的。

 

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