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地產(chǎn)商業(yè)項目策劃書

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時間:2019-05-06 22:31:42 | 移動端:地產(chǎn)商業(yè)項目策劃書

  工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行,即要緊密圍繞項目的特性,明確"做什么"及"怎么做",同時,還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。下面和小編一起來看看吧!

  商業(yè)地產(chǎn)策劃書(一)

  第一部分:市場分析

  一、項目概況

  二、項目swot分析

  三、項目定位及usp導(dǎo)向

  四、推廣思路

  五、項目建議

  第二部分:整合推廣策略

  一、商鋪推廣策略

  二、項目全程推廣方案

  1、策略的選擇

  2、具體執(zhí)行的策略分析

  3、廣告推廣策略

  4、sp活動策略

  5、銷售計劃

  6、整合推廣計劃

  7、物業(yè)管理策略

  第三部分:公司簡介

  一、國商策劃公司介紹

  二、具備優(yōu)勢

  三、工作理念

  四、成功案例

  五、對本案的態(tài)度

  六、工作目標(biāo)

  七、資費標(biāo)準(zhǔn)

  八、附加服務(wù)

  后記

  前言

  考慮到貴項目對銷售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的,因此,本方案重點在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃,而對于項目市場分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡要的分析。

  本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成,具體包括項目概況、swot分析、項目定位及"usp"導(dǎo)向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡介。

  本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法,并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對性的討論,難免有不足和偏差之處,因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。

  本項目前期通過商鋪銷售來造勢,以此帶動住宅的銷售;而后期通過住宅的銷售來達(dá)到商鋪的價值最大化,因為本項目具有比較獨特的項目特色,須通過營銷造勢來形成影響力,并推動項目的整體銷售。另外,我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后,將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。

  第一部分市場分析

  一、項目概況:

  本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口,地理優(yōu)勢明顯,其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

  二、項目swot分析:

  優(yōu)勢分析:

  1)區(qū)位優(yōu)勢

  位于商業(yè)繁華地,其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;

  2)配套優(yōu)勢

  周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

  3)交通優(yōu)勢

  本項目交通便利、車流量及人流量較大,

  劣勢分析:

  1)消費群劣勢

  高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可,如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵;

  機(jī)會分析:

  1)市場機(jī)會

  高層建筑是未來發(fā)展的趨勢,通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體,從而為營銷造勢;

  2)稀缺性

  本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓,對于樹立項目品牌是一次絕好的機(jī)會;

  3)隱性機(jī)會(引導(dǎo)消費)

  對于鎮(zhèn)江本地,已有開發(fā)商修建高層,而本項目對于消費者的引導(dǎo)也就會更加容易一些(采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù),對于自己而言降低了成本);

  威脅分析:

  1)潛在競爭威脅

  潛在存在一些地塊,其開發(fā)商擬修建高層,而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出,其可能會一哄而上,從而構(gòu)成競爭威脅。

  2)消費者的認(rèn)知程度不高

  如何引導(dǎo)消費,讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。

  通過上述分析,在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存,機(jī)會和威脅同在,如何化劣勢為優(yōu)勢,如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險,并挖掘本項目所具有的所有機(jī)會,如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。

  商業(yè)地產(chǎn)策劃書(二)

  ◆項目概況

  江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心,地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程,東接江南大道,西連寶崗大道,與地鐵二號線江南西站無縫接駁,與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程,由裕龍投資集團(tuán)開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑,分為兩期,一期建設(shè)長520米,建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域,各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式,高7米,共有200多間白金旺鋪,鋪鋪臨街,獨享地下街鋪形式,設(shè)有13個出入口直達(dá)地面,過百個停車位。

  u項目定位

  針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡,江南新地采取錯位經(jīng)營,定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場,并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進(jìn)場內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時尚的商品,并極力營造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多,消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式,而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求,向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間,滿足消費者對需求,并向消費者提供大量的潮流資訊。

  地鐵的開通,帶來了交通的便利,縮短了地域距離,同時也給江南新地帶來了無限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱,不僅吸引了本地大批追求時尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族,還引來了廣州市以外的年青消費一族。

  ◆經(jīng)營成績

  自從廣州江南新地2009年4月29日開業(yè)以來,其日流量最少2萬人次,最高峰甚至達(dá)到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上,最高的租金達(dá)1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會效益,創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運作的一個奇跡。

  ◆項目成功的原因

  江南新地之所以取得巨大的成功,與項目的定位明確,主題鮮明,準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

  針對消費者的需要,除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外,還引入了潮流特色商家。

  除此之外,物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性,得以持續(xù)發(fā)展。

  u活動方案

  一、開業(yè)盛典

  活動目的:為商場開業(yè)造勢,引起話題,吸引大家的眼球,增加商場知名度。

  活動主題:開業(yè)盛典

  活動時間:2009年4月29日

  活動地點:江南新地露天廣場

  活動形式:啟動儀式和舞臺表演

  活動亮點:邀請海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、tvb當(dāng)紅明星黃宗澤,廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持

  活動內(nèi)容:

  1,啟動儀式(上午)

  1)迎賓

  2)領(lǐng)導(dǎo)致辭

  3)啟動儀式,區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺,魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。

  4)舞臺表演

  a、明星演唱

  b、明星與現(xiàn)場觀眾互動

  c、運動服裝秀

  d、女子led鼓樂表演

  e、街舞-雙截棍

  f、休閑服裝秀

  g、魔術(shù)

  h、眼鏡秀

  i、品牌棒!約翰表演飛面團(tuán)

  j、數(shù)碼產(chǎn)品秀

  一、確立目標(biāo)

  招商策劃是招商過程的第一步,那么,招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標(biāo)。只有目標(biāo)確立了,策劃工作才能做到有的放矢。確定目標(biāo)包括三個方面:

  第一,要達(dá)到的目標(biāo)是什么;

  第二,圍繞目標(biāo)進(jìn)行隨后的一切工作;

  第三,目標(biāo)是否得到了實現(xiàn)。比如,要策劃一次海外的新聞發(fā)布會。在策劃過程中,首先得確定這次新聞發(fā)布會的目標(biāo)是什么?我們要達(dá)到一個什么目的?通過新聞發(fā)布會,我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境,了解我們的優(yōu)惠政策,提高我們的知名度;或者是推出多少項目。目標(biāo)確立之后,隨后要圍繞目標(biāo)搜集各種資料,制定各類方案,最后檢查目標(biāo)是否得到了實現(xiàn)。

  二、廣泛搜集各方面資料

  招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息,獲取情報。信息收集對招商工作來說,顯得尤為重要。從一定程度上來說,招商過程就是一個收集信息、尋找機(jī)遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區(qū)、一個單位的信息流量大、信息面廣,就有可能獲得較多的招商機(jī)會,取得較好的招商成績。如果信息閉塞,與外界交往甚少,要想招到較多的項目是不可想象的。因此,在招商策劃中,收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán)。收集信息時要把握如下幾個要點:

  第一,既要注重信息的針對性,但也不要放過信息的廣泛性。如我們策劃新聞發(fā)布會時,事先理所當(dāng)然要重點收集與新聞發(fā)布會相關(guān)的資料及信息,但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點在廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商史上不乏其例。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進(jìn)的。

  第二,要注意改進(jìn)收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬變,信息交換日益頻繁,信息流量不斷增加,獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試采用各種先進(jìn)的手段來收集信息。

  第三,要對信息及時加以處理,并提高加工處理信息的能力。信息是有時效性的,一定期限內(nèi)信息才有價值,過時的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力,對信息進(jìn)行深加工,從而使信息的價值量大增。

  三、制訂各類招商方案

  制訂方案是招商策劃的一個重要程序,因為方案的優(yōu)劣直接影響招商策劃后幾個程序的進(jìn)行,直接關(guān)系到招商效果的大小。因此,必須極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節(jié)。

  招商方案的制訂要考慮兩個因素:一是方案的可行性,二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實際,制訂的目標(biāo)要能夠?qū)崿F(xiàn),或者說經(jīng)過努力能夠?qū)崿F(xiàn)。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋,不切實際,制訂無法實現(xiàn)的方案。所謂方案的可選擇性,就是指要同時制訂各類方案,以利于決策人物能比較選擇其中最優(yōu)的方案。為什么要同時提出各類招商方案?這是因為方案的提出與實施之間有一個時間差,在這個時間差里,可能會由于政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環(huán)境發(fā)生改變,從而使原先制訂的招商方案無法實施。如果我們同時制訂幾類招商方案,當(dāng)一個方案不可行時可以實施另一個方案,這樣就能化被動為主動。比如,在策劃海外的新聞發(fā)布會時,可以預(yù)先提出在美國、德國或日本舉行等幾類方案,以利比較選擇。

  四、比較選擇各類方案

  各類招商方案提出來了,比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環(huán)節(jié)。如果方案選擇得好,繼而進(jìn)行的招商工作就有可能取得好的成績;如果方案選擇不當(dāng),就會影響效果。

  那么,如何比較選擇各類招商方案呢?

  第一,要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)相一致。前面已經(jīng)提到,招商是一項系統(tǒng)工程,我們對本地區(qū)、本單位的招商工作要站在戰(zhàn)略的角度進(jìn)行準(zhǔn)確的目標(biāo)定位,在組織一項具體的招商活動時,首先要考慮招商方案是否與我們長遠(yuǎn)的招商目標(biāo)相一致。

  第二,要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學(xué)性和創(chuàng)造性有關(guān),也與外方的政治、經(jīng)濟(jì)、宗教、文化、地理等因素有關(guān),要選擇雙方有良好合作意向,把握較大的招商對象。

  第三,要選擇成本較小,而效果又相對較好的一種方案。成本包括機(jī)會成本和貨幣成本。機(jī)會成本是指我們在得到一個機(jī)會時而又去另一個機(jī)會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時,失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時,要選擇機(jī)會成本和貨幣成本都較小,而效果又較好的一種方案。

  五、方案的實施

  方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來,實施的方案是在各類招商方案中經(jīng)過了嚴(yán)格篩選和充分論證的,是可行和可靠的方案。因此,實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法,不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等,在萬不得已的情況下才改變會議的有關(guān)事項。方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間,如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內(nèi),參加招商會的有關(guān)人員最好一天開個碰頭會,交流當(dāng)天的工作情況,明確下一天的工作任務(wù)。這樣做可以避免工作的盲目性,使大家做得心中有數(shù),有利于在工作中互相支持,加強(qiáng)協(xié)調(diào)。招商會有其自身的特點,招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實施過程中,尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲存、整理,這樣才能保證招商會獲得盡可能大的收獲。因此,在整個招商活動期間內(nèi),需組織盡可能多的力量,主動出擊,廣交朋友,挖掘新的信息,建立新的招商渠道。

  六、方案實施后的跟蹤和反饋

  招商方案較為集中的實施階段結(jié)束后,并不是招商方案全部過程的完結(jié),更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作,還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好,能鞏固和擴(kuò)大招商會的成果,達(dá)到事半功倍的效果;跟蹤得不得力,則有可能前功盡棄。因此,策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。

  跟蹤和反饋主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

  第一,主動征詢和收集外方(他方)對整個招商方案(如招商會)的意見。在外商或他人眼里看來,本次招商活動成功的地方在哪里?需要改進(jìn)和注意的地方在哪里?通過收集這些反饋意見,對我們在以后進(jìn)行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑒。

  第二,對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤,對新接觸的外商要保持聯(lián)系,不要出現(xiàn)招商會一結(jié)束,信息和來往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目,要在方案實施之后創(chuàng)造條件促其盡快簽約。

  第三,對在招商活動中已簽約的項目要加快立項和報批工作,促使項目盡早上馬,促使外資盡快到位,使合作項目進(jìn)入實質(zhì)性的實施和建設(shè)階段。

  第四,對";如何做好方案實施后的跟蹤反饋工作";也應(yīng)制訂一個方案,分工到人,明確職責(zé),并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。

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