房地產(chǎn)價格調(diào)查報告及匯報

　　各位遠(yuǎn)辰的業(yè)主為了廣大購房者著想，給大家報料是件好事，不過似乎有些信息不對襯。本人也買了三期A11樓，所以平時都非常關(guān)注遠(yuǎn)辰的消息�？戳薾多業(yè)主貼子報料后，我專門去調(diào)查了一下。

　　第一：遠(yuǎn)辰占地是80萬平米，458畝。

　　第二：我是參加了去年的團(tuán)購活動買的A11樓，最低是85折，我到是蠻希望有72折，這樣可以更省點米米~~

　　第三：3520的特價房，據(jù)我所知都是些低樓層不太好的房子，這種手法在哪個樓盤都有，開發(fā)商不會把好房子拿出來搞特價的啦

　　第四：一期的園林確實要比去年我買房的時候漂亮好多哦，種了好多樹，水系也有點兩江四湖的味道，我有拍照片哦(照片都是去年跟今年的前后對比照)

　　第五：二期修的是水泥路，不過在種樹搞園林，到處是泥這話不假，確有其事，這個開發(fā)商是要注意多為我們業(yè)主著想才是，要把路面清理干凈，方便業(yè)放出入。

　　第六：商鋪前原來種的樹被移走了，改種成了玉蘭樹，據(jù)物業(yè)說是為了以后這條街會有花香，玉蘭樹長得比較快，一年時間就可以達(dá)到原來的水平，那原來的種總不可能丟掉浪費掉，所以就移到小區(qū)里種了

　　第七：小區(qū)入口原來那些長不大的樟樹，現(xiàn)在全換成了大株桂花樹至少長了xx年哦!聽朋友說至少要6000塊左右一株呢!

　　第八：有61路、85路到遠(yuǎn)辰，同樣也可以到碧園

　　第九：關(guān)于小學(xué)呢，是開發(fā)商花2500萬元幫政府建的公辦性質(zhì)的小學(xué)，至于師資方面都是由縣教育局去安排，開發(fā)商根本就沒權(quán)力去做的，當(dāng)然開發(fā)商不會做虧本生意，投錢幫政府修了學(xué)校，政府是給了別的補償?shù)�，具體是什么還沒調(diào)查到，有心的業(yè)主們可以參考調(diào)查一下

　　第十：小區(qū)入口的小區(qū)名改了冠信遠(yuǎn)辰國際文化新城，據(jù)了解是有廣西鐵路投資集團(tuán)買了遠(yuǎn)辰超過70%的股份，也就是說這個樓盤已基本屬于國企，我想資金方面應(yīng)該沒太大問題才對。

　　延伸閱讀：

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)稅費負(fù)擔(dān)情況調(diào)查報告

　　經(jīng)過十多年的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)從小到大，已壯大成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財政收入的重要來源，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)對推動我市地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用十分突出。

　　自去年全面貫徹落實國家、省房地產(chǎn)市場有關(guān)限購、限貸等調(diào)控政策以來，我市房地產(chǎn)市場投機(jī)投資性需求得到明顯抑制，房價漲幅回落，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時商品房成交量急劇下滑，企業(yè)融資成本大幅增加，資金鏈面臨較大困境，且由于后期上市的商品房項目多為近兩年土地價格處于高位時競拍所得，加上人工工資、建筑材料不斷上漲，企業(yè)開發(fā)成本較高，房價下降空間較小，購房者觀望氣氛濃厚，樓盤滯銷已在整個行業(yè)深度蔓延，企業(yè)經(jīng)營壓力凸現(xiàn)。

　　市政府在20xx年的《政府工作報告》提出要 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)有序健康發(fā)展 。為逐步減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展，鞏固我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好態(tài)勢，我局對現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用過程中涉及的各項稅收和收費進(jìn)行了摸底調(diào)查，并組織中心半島、城西、城東、城南、城北具有代表性的部分企業(yè)召開座談會。通過調(diào)查了解，擬對我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的困難和問題進(jìn)行分析，并對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提出建議，供決策參考。

　　一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城市建設(shè)步伐日益加快，城市功能日益完善，房地產(chǎn)業(yè)在全力實施 四個四 和 156 發(fā)展戰(zhàn)略背景下，得到前所未有的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資加快、市場交易趨緩的態(tài)勢。

　　一是投資額增長較快。 xx 期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成177.26億元，全社會固定資產(chǎn)投資累計完成1312.62億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)13.5%。20xx年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資68.70億元，同比增長26%。

　　二是新增供應(yīng)減少。受市場調(diào)控政策影響，開發(fā)企業(yè)市場前景不明朗，拿地?zé)崆轶E降，開發(fā)節(jié)奏減緩。20xx年，全市商品房新開工面積337.41萬平方米，同比減少12.14%。20xx年1-x月份，城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積47.66萬平方米，同比減少38.96%。

　　三是成交量持續(xù)萎縮。限購、限貸政策實施以來，部分改善型需求和剛性需求受到抑制，購房者觀望情緒濃厚，我市商品房成交量持續(xù)下滑。20xx年全市商品房銷售面積302萬平方米，比上年減少12.25%。20xx年1-x月份，城區(qū)商品房銷售面積38萬平方米，同比減少比例達(dá)43.48%。

　　四是成交價格處于相對低位。20xx年1-x月份，我市商品房平均成交價格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交價格(內(nèi)江3488元/平方米、樂山4277元/平方米、自貢3473元/平方米、宜賓3596元/平方米)，我市商品房價格仍處于低位。

　　由此可見，在調(diào)控政策深入實施的現(xiàn)實情況下，政府如何合理支持房地產(chǎn)業(yè)，減輕企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)，不僅是保持房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的需要，還是保持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會穩(wěn)定的需要。

　　二、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費負(fù)擔(dān)情況

　　(一)稅收情況

　　由于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，我市房地產(chǎn)業(yè)對地方財稅收入貢獻(xiàn)較大。20xx年1-x月，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收1.72億元，同比增長6.25%，占全市地方稅收收入30%以上，個別區(qū)縣甚至達(dá)到50%以上，地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存度很高。

　　目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用環(huán)節(jié)涉及的稅種主要包括：土地增值稅、土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、企業(yè)所得稅，共8稅1費，征收部門為地稅局。各項稅收稅率、計稅依據(jù)如表1所示。在以上9個項目中，課征稅負(fù)較為集中的是銷售環(huán)節(jié)，共有7種，分別為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅和所得稅。

　　按20xx年1-x月份城區(qū)商品房平均成交價格3604元/平方米，城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價為900元/平方米測算。依照現(xiàn)行稅收標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的稅收成本約為550元/平方米。

　　(二)收費情況

　　根據(jù)初步統(tǒng)計，現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的收費項目主要包括：土地登記費、土地交易服務(wù)費、征地管理費、新增建設(shè)用地有償使用費、土地使用費、耕地開墾費、土地復(fù)墾費、土地閑置費、人防易地建設(shè)費、施工圖設(shè)計文件審查費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費、電話穿線費、文物勘測費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金、白蟻防治費、城市設(shè)施配套費、招標(biāo)管理費、合同鑒定費、民工工資保證金、工傷保險、安全文明措施費、固體垃圾排放費、環(huán)境影響咨詢費、避雷檢測費、房地產(chǎn)面積測繪費、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等，共27項，主要涉及國土資源局、住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、文物管理局、環(huán)保局、氣象局等部門。各項收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)、計費單位詳見表2。

　　按城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價為900元/平方米計算，依照現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的各項收費成本約為325元/平方米(其中包括民工工資保證金、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金共約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè))。

　　從收費項目看，城市設(shè)施配套費、民工工資保證金兩項收費較為集中，且數(shù)額較大。

　　從收費環(huán)節(jié)看，拿地階段和開發(fā)環(huán)節(jié)收費項目最多，其次是建設(shè)、使用和銷售環(huán)節(jié)。

　　(三)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成及稅費負(fù)擔(dān)情況

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、建安工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、財務(wù)費用、其他費用、稅費等。

　　依照城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價為900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地產(chǎn)開發(fā)土地成本占總成本的比例約為29%;前期費用占總成本的比例約為4%;建安成本占總成本的比例分別約為35.5%;市政公共設(shè)施費用占總成本的比例約為2%;管理費用占總成本的比例約為1%;財務(wù)費用占總成本的比例約為7%;其他費用約占總成本的比例約為1.5%，稅費成本占總成本的比例約為20%(經(jīng)測算，稅費成本約為875元/平方米，占總成本的比例應(yīng)為28.2%，其中稅收成本約為550元/平方米，收費成本約為325元/平方米。但由于稅費中的民工工資保證金、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè)，土地增值稅先按5%預(yù)征，多收部分也要返還企業(yè)，因此在計算稅費占總成本的實際比例時應(yīng)將這些項目扣除)。

　　通過分析可知，在商品房成本構(gòu)成中，建安成本所占比重最高，為35.5%;其次是土地出讓金和稅費，分別為29%和20%�？梢姡�在房地產(chǎn)市場調(diào)控深入實施的現(xiàn)階段，除建安成本外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本和稅費負(fù)擔(dān)較重。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費收取過程中存在的問題

　　一是土地增值稅預(yù)征率較高。為均衡稅款入庫，降低欠稅風(fēng)險，同時便于征收計算，目前我市土地增值稅采取預(yù)征形式，預(yù)征率為5%，這對于成交量下滑，資金回籠受阻，處境艱難的開發(fā)企業(yè)來說，無疑是一筆巨大負(fù)擔(dān)。

　　二是兩項專項基金退付困難。按照《XX市新型墻體材料專項基金征收和使用管理實施細(xì)則》(瀘規(guī)建[20xx]55號)和《XX市散裝水泥專項資金返退管理暫行規(guī)定》(瀘規(guī)建[20xx]235號)文件要求，新型墻體材料專項基金和散裝水泥專項基金在達(dá)到要求即可退付。但據(jù)開發(fā)企業(yè)反映，從20xx年繳納兩項基金至今，從未退付。

　　三是民工工資保證金數(shù)額較大。按照我市規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位必須各自按照工程總造價的5%繳納民工工資保證金。按建筑面積成本每平方米3100元計算，建設(shè)單位和施工單位均需按照155元/平方米繳納，由于繳納基數(shù)較大，開發(fā)企業(yè)和施工單位壓力均較大。

　　四是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費較高�！禭X市人民政府關(guān)于調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套優(yōu)惠政策的通知》(瀘市府函〔20xx〕141號)提出：自20xx年x月16日起，停止執(zhí)行所有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費優(yōu)惠政策大部分開發(fā)商表示，取消城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費優(yōu)惠政策后，全市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除獨立工礦區(qū)外的建設(shè)項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費均按65元/平方米收取，相較于之前的減半征收或按70%征收來說，開發(fā)成本大幅增加。

　　五是部分收費項目不合理。根據(jù)《行政許可法》第58條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)實施行政許可和對行政許可事項進(jìn)行監(jiān)督檢查，不得收取任何費用。而目前我市部分部門在實施行政許可事項過程中，收取不合理費用，且存在重復(fù)收費現(xiàn)象，如氣象部門收取的防雷檢測費等。建議全面進(jìn)行清理后，不合理收費予以取消。

　　四、減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)提出的建議

　　(一)降低土地增值稅預(yù)征比例

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，幫助開發(fā)企業(yè)渡過難關(guān)，建議降低土地增值稅預(yù)征比例，減輕開發(fā)企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)�；虬凑丈唐贩坎煌�用途性質(zhì)實行不同的預(yù)征率，以為開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供資金周轉(zhuǎn)保障。

　　(二)簡化兩項專項基金退付程序

　　隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷走向深入，為最大限度幫助開發(fā)企業(yè)減輕資金壓力，減少資金占用時間，建議簡化基金反退結(jié)算工作程序，盡早將兩項基金退還企業(yè)。

　　(三)民工工資保證金實行分類管理

　　建議對對民工工資保證金實行分類動態(tài)管理，將其分為限額保證金和工程項目保證金兩部分，對信譽較好及連續(xù)4年內(nèi)無拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可征收限額保證金;對連續(xù)2內(nèi)拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可減少征收工程項目保證金;對未按合同約定支付工程款引發(fā)拖欠工資的企業(yè)除需要繳納限額保證金外，還要調(diào)增其保證金的數(shù)額。

　　(四)繼續(xù)實施城市設(shè)施配套費優(yōu)惠政策

　　為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，增強(qiáng)投資和消費信心，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，推動我市經(jīng)濟(jì)社會快速、協(xié)調(diào)發(fā)展，建議繼續(xù)實施城市基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)惠政策。

　　閱讀拓展：

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

　　一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的貿(mào)易氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特點是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直顯現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高級房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，同樣成為上風(fēng)地產(chǎn)竟相博弈之地。整體而言，xx房地產(chǎn)不管從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以后，隨著大量外地資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格式顯現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商展等不同貿(mào)易業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另外一方面，頂級項目拉動了高端消費氣力。長時間以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都遭到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及貿(mào)易地產(chǎn)顯現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)了歷年來最火爆的一年。

　　目前，xx房地產(chǎn)顯現(xiàn)出住宅、貿(mào)易并進(jìn)的格式，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷出現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度固然有所放緩，但價格依然穩(wěn)步上升

　　二、xx商品住宅發(fā)展特點

　　產(chǎn)品特點：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高級公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

　　價格特點：xx城區(qū)商品住宅整體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

　　供求特點：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

　　消費者特點：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來職員等。

　　產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

　　文化訴求特點：濃厚的貿(mào)易、文娛等都市文化特點。

　　三、20xx年(1-x月份)xx商品住宅供給和銷售基天職析

　　(1) 商品住宅價格與銷量分析

　　xx區(qū)域憑仗得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源和優(yōu)美的自然環(huán)境等上風(fēng)在過往的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直顯現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1─x月份)，xx住宅均價到達(dá)5894.43元/平方米，與往年同期相比，價格增長了39.57%。另外一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)進(jìn)20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的降落，20xx年(1─x月份)，xx住宅銷量為8950套，與往年同期相比，減少了51.32%。

　　從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)均勻價格同整個武漢市的整體住宅物業(yè)均勻價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分安穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高級樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

　　xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱門，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)愈來愈重要的角色。

　　同時，該區(qū)域交通日趨通暢，市政配套逐漸成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作獲得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

　　(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系

　　1、20xx年(1─x月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1─x月總供給13299套，市場總銷量為8950套，整體供銷比為1.49：1。

　　2、拆遷購房與投資性購房比例的下降致使住宅銷量減少

　　為避免因房屋拆遷量過大而致使被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷范圍進(jìn)行了緊縮。20xx年(1-x月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比降落28.94%。

　　同時，國家出臺的政策促使投資購房的本錢和風(fēng)險不斷加大，也直接致使了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-x月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已具有一套住房，進(jìn)行第二次或?qū)掖钨徺I行為的家庭占到47.52%，其中，包括了改善居住條件和投資購房等動因。由于這類動因其實不屬于迫切性需求，因此受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

　　xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

　　3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

　　億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛伏消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)但遭到該區(qū)域高房價的影響，使得一部份在該區(qū)域工作及希看在該區(qū)域置業(yè)的人群不能不在別的片區(qū)尋求替換品。

　　4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

　　以下圖所示：5000─7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐漸上升。

　　5、今年1-x月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米

　　20xx年(1-x月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日趨顯現(xiàn)，從今年1-x月份的情況來講，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的 40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

　　四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

　　xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特點進(jìn)行分析：

　　(一)xx中心區(qū)

　　20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較往年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較往年減少4630套，降幅為58.87%。

　　從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至x月呈遞增趨勢，x月到達(dá)價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后x月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來講，成交方面較往年嚴(yán)重萎縮，整體成交量還未到達(dá)往年同期水平的一半。

　　出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供給量趨于降落，與往年同期相比，新居供給量減少3成之多，制約了購房者消費;固然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀看。特別在中心城區(qū)，房價漲幅過快，乃至超過中高收進(jìn)購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場眼前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，唯一少部份尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了x月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

　　xx的發(fā)展總是伴隨貿(mào)易的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、文娛、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，必將帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的行將興修，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心腸段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成和武漢國際廣場的興修也讓武廣板塊如虎添翼。

　　預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將顯現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互增進(jìn)，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而增進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

　　xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)

　　(二)古田片區(qū)

　　20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較往年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較往年減少2609套，降幅為68.59%。

　　從成交價格情況來看，雖然古田片區(qū)今年1至x月一直都是穩(wěn)中有升，但與往年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

　　從該區(qū)域樓盤地理位置的散布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供給主體。正由于如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫順解放大道沿線開發(fā)的逐漸完成，該片區(qū)供給量減少，市場關(guān)注度有所降落，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以致今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

　　政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈構(gòu)成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支持。

　　古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)

　　(三)二七、后湖片區(qū)

　　20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較往年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較往年降落42.06%。

　　從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于安穩(wěn)，1至x月穩(wěn)中有升，x月價格略為回調(diào)。受供給量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度降落，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則仍然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)目較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體顯現(xiàn)溫順向上的走勢，部份樓盤因此加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

　　使人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有看在近兩年內(nèi)打破。貿(mào)易方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商當(dāng)中，家樂福等貿(mào)易巨頭已確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補貿(mào)易配套不足的現(xiàn)實題目。

　　二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)

　　(四（201*年社區(qū)重陽節(jié)活動策劃方案: 孝敬老人）)東西湖片區(qū)

　　20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較往年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較往年增長了14.07%

　　從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，雖然只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是使人刮目相看的。

　　固然整個市場氣氛的一直處于觀看情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶均勻接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是由于價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不能不把眼光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖雖然存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部份缺失。

　　多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供給量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始重視產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)劑，產(chǎn)品重心逐步由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

　　和其他區(qū)域市場多層──小高層──高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其本身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁進(jìn)了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐漸為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

　　東西湖被譽為武漢的北京大學(xué)門，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁華奠定基礎(chǔ)。

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