201*年北京市土地市場總結(jié)及201*年預(yù)判

201*年北京市土地市場總結(jié)及201*年預(yù)判201*年01月14日來源：偉業(yè)我愛我家集團(tuán)一、整體情況：經(jīng)營性用地僅完成供地計劃31%，住宅用地成交創(chuàng)6年新低根據(jù)《北京市201*年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，201*年全年計劃完成供地總量5700公頃，其中可供商品房開發(fā)的商品住宅用地850公頃、商服用地350公頃。截至201*年12月31日，全年北京市共成交商品住宅用地276公頃，商業(yè)辦公用地96公頃，加和起來，201*年全年經(jīng)營性用地372公頃，僅僅完成全市年度計劃1200公頃的31.0%。從土地供應(yīng)類型上分析（如下圖所示），201*年住宅、商業(yè)辦公、工業(yè)供地規(guī)劃建筑面積分別為596萬平米、265萬平米、805萬平米，相比201*年上漲幅度分別為-35.9%、-59.8%、8.8%，除工業(yè)用地繼續(xù)保持上漲之外，住宅、商業(yè)及辦公用地規(guī)模均出現(xiàn)明顯下滑。單就商品住宅供地而言，201*年北京市共成交住宅用地37宗，規(guī)劃建筑面積總計595.9萬平米，住宅用地供地規(guī)模連續(xù)三年直線下降的同時，更創(chuàng)近6年來新低。此外，今年成交住宅平均樓面地價為6624元/平米，近六年以來僅比201*年略低。表1：近年北京市住宅用地成交情況規(guī)劃建筑面積年份成交宗數(shù)（萬平米）201*年201*年201*年201*年201*年201*年375082775856595.9765.21452.51234.21158.4997.6（億元）394.7372.61063.4706.6437.8347.6（元/平方米）66244869732057243779348431.4%11.3%64.8%114.4%33.3%58.4%出讓金額樓面地價平均溢價率數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)我愛我家市場研究院二、特征分析：土地市場交易量波動明顯，年底上演瘋狂大戲從201*年各月的土地成交情況看，土地市場交易量波動明顯，第一、三季度供地量較大，究其原因：年初政府多以摸索保障房用地落實(shí)方法為主，推地節(jié)奏相對緩慢；加上開發(fā)企業(yè)迫于自身發(fā)展的壓力，也需要一定量的土地儲備，導(dǎo)致第一季度土地交易量相對活躍；由于3-6月剛性需求集中釋放，在此期間住房成交量明顯回漲，在7月萬柳地王的帶動之下，第三季度土地交易引來今年最為活躍的時期。圖2：201*年各月北京公開出讓土地面積走勢201*年12月，北京土地市場上演年底最后的瘋狂。首先，當(dāng)月共有5總住宅用溢價率均超過45%，全部超過掛牌出讓宗地設(shè)定合理土地上限價格，足以見得土地市場競爭之激烈；同時，出現(xiàn)“面粉價格高于面包”的現(xiàn)象，以通州臺湖鎮(zhèn)三宗為例，純商品房部分的樓面地價在12804-15984元/平方米之間，周邊在售新房東亞印象臺湖項目，交易均價不足13451元/平方米。三、企業(yè)表現(xiàn)：大型房企銷售狀況較好，在京拿地積極性增大偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)控的27家品牌房企中，有萬科、首開、保利等8家房企在201*年在北京獲取住宅用地，共計16宗土地，累計規(guī)劃建筑面積269.7萬平米，僅占全年成交總量的31.3%。而去年這27家品牌房企只有3家在北京拿地，累計規(guī)劃建筑面積203.5萬平米，僅占全年成交總量的26.6%。表2品牌企業(yè)年度拿地情況規(guī)劃建筑面積年份拿地的企業(yè)數(shù)量成交宗數(shù)（萬平米）201*年201*年201*年8315161140269.7203.5843.7（元/平方米）857651068199樓面地價數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)我愛我家市場研究院拿地數(shù)量增長，說明大型房企已逐步恢復(fù)在北京拿地的步伐，一方面是大企業(yè)在京項目銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，銷售回款增長迅速；另一方面，相比去年，今年北京所推地塊多集中在近郊區(qū)和中心城區(qū)，地塊位置和品質(zhì)相對優(yōu)越。四、年度總結(jié)：開發(fā)商拿地顧忌猶存，政府推地數(shù)量遞減201*年，北京市土地市場陷入空前低迷，成交量創(chuàng)近6年來新低，出現(xiàn)這一局面應(yīng)歸結(jié)為供求兩方面的原因：需求方面，從中央至地方的嚴(yán)厲調(diào)控使開發(fā)企業(yè)不得不在花錢上謹(jǐn)小慎微，拿地作為開發(fā)商最主要的成本支出，更應(yīng)慎之又慎，即便是銷售回款明顯增加，但是開發(fā)企業(yè)拿地動力已大不如前。供應(yīng)方面，在中央政府對保障房的重視及調(diào)整過高的土地價格的要求下，北京市國土局推地過程需考慮保障房用地的配建模式、土地底價的制定等諸多因素，加上經(jīng)過多年的高強(qiáng)度開發(fā)，北京市可利用的土地資源有限，導(dǎo)致供地規(guī)模不如往年，201*年僅完成年度經(jīng)營性土地供地計劃的31%。因此，開發(fā)商拿地顧忌猶存、政府推地數(shù)量遞減的情況下，北京市土地市場呈現(xiàn)低迷狀態(tài)也在情理之中。五、趨勢預(yù)判：明年北京土地市場有望出現(xiàn)反彈，相關(guān)政策還會預(yù)防“地王”的頻出201*年12月18日上午，國土資源部舉行了關(guān)于“采取切實(shí)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價”的新聞通氣會，要求各地通過不同方法防止地王出現(xiàn)，因此，這一指導(dǎo)方向下，對土地市場的供求將產(chǎn)生不同的影響。供應(yīng)方面，在繼續(xù)重視保障房建設(shè)、同時加快普通商品住房建設(shè)的大背景下，原則上各城市住宅用地供應(yīng)將相應(yīng)提速，北京市也不例外。但如前所述，北京市面臨整體土地資源稀缺，優(yōu)質(zhì)地塊基本開發(fā)殆盡的局面，即使加速推地，效果有限。

需求方面，主力開發(fā)企業(yè)201*年銷售業(yè)績創(chuàng)新高，得益于一線城市項目的良好表現(xiàn)，如今，資金鏈緊繃的現(xiàn)狀得到一定程度的改善，雖然北京拿地成本高，但是整體市場環(huán)境規(guī)范且市場預(yù)期看好，開發(fā)企業(yè)重回北京拿地的積極性增大。

基于此，對明年北京市土地市場預(yù)判如下：

第一，住宅用地供應(yīng)總量同比有所增長，但漲幅有限；所供土地以近遠(yuǎn)郊區(qū)域為主，其中遠(yuǎn)郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進(jìn)一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級開發(fā)涉及成本過高，土地價格也不會有明顯松動。

第二，品牌房企將延續(xù)今年的拿地態(tài)勢，諸如萬科、龍湖、金地等企業(yè)在京的土地儲備量日漸萎縮，雖然北京拿地成本高，但從投資風(fēng)險的角度考慮，樓市需求旺盛的一線城市依然是企業(yè)首選。

第三，在供應(yīng)小幅增長，需求積極性增加的情況下，未來一段時間內(nèi)北京市土地市場將會走出低迷，總體成交量將出現(xiàn)回漲，土地價格還將繼續(xù)上漲，個別核心區(qū)域地塊還將刷新“地王”記錄。

同時，政府還會繼續(xù)通過各種暫停出讓公告、出讓地址變更公告、發(fā)布土地供地計劃等方式，提前干預(yù)企業(yè)拿地，防止“地王”頻繁出現(xiàn)；另外，在招拍掛交易現(xiàn)場，針對個別地塊還會繼續(xù)執(zhí)行“限總價、競保障房”的模式，防止“地王”帶來恐慌，影響樓市的預(yù)期。

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201*年北京市土地市場總結(jié)及201*年市場預(yù)判

一、整體情況：僅完成供地計劃三分之二，住宅用地成交創(chuàng)5年新低

根據(jù)《北京市201*年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，201*年全年計劃完成供地總量6500公頃，其中經(jīng)營性用地3100公頃，包括住宅用地2550公頃、商服用地550公頃。而住宅用地中，安排了保障性住房用地1330公頃。

據(jù)市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至201*年12月15日，今年北京市共成交經(jīng)營性用地914.7公頃，正在掛牌交易的經(jīng)營性用地共計213.9公頃，因此目前僅完成全年非保障房經(jīng)營性用地供地計劃1770公頃的64.8%。今年北京市共成交住宅用地50宗，規(guī)劃建筑面積總計765.2萬平米，不僅較去年大幅下降47.3%，更創(chuàng)近5年來新低。此外，今年成交住宅平均樓面地價為4869元/平米，較去年下降33.5%，也不及201*年，且平均溢價率僅為11.3%，為近5年來最低。

近5年北京市住宅用地成交情況

二、特征分析：下半年成交始發(fā)力，遠(yuǎn)郊區(qū)域土地供應(yīng)大增

偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，今年的土地市場供應(yīng)，總體呈現(xiàn)出下半年成交開始發(fā)力，遠(yuǎn)郊區(qū)域土地供應(yīng)大增的特征。陳亮分析表示，從201*年各月的成交情況看，今年的土地市場供應(yīng)可以分為以下兩個階段：

第一階段，1-5月份，政府推地節(jié)奏較慢，摸索保障房用地落實(shí)方法；開發(fā)企業(yè)在新政下謹(jǐn)慎拿地。此階段，北京市共完成住宅用地供應(yīng)19宗，成交13宗，成交面積僅占全年成交量的20.9%。

第二階段，6-12月份，政府為完成全年供地計劃，提高推地節(jié)奏，部分開發(fā)企業(yè)謀劃弱市低價拿地。此階段，北京市共完成住宅用地供地54宗，成交37宗，成交面積占全年的79.1%。

從區(qū)域分布上看，201*年住宅用地成交中，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的比重顯著上升，達(dá)23.3%，較201*年高出19.9個百分點(diǎn)，特別是懷柔區(qū)、門頭溝區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域，土地成交活躍，將成為未來商品房供應(yīng)的重要區(qū)域。

201*年北京市住宅用地成交情況

近兩年北京市住宅用地成交區(qū)域情況

三、企業(yè)表現(xiàn)：大型房企惜金，在京拿地大幅減少

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)控的27家品牌房企中，201*年僅萬科、首開、城建三家在北京獲取住宅用地，共計11宗，累計規(guī)劃建筑面積203.5萬平米，僅占全年成交總量的26.6%。而去年這27家品牌房企共有15家在北京拿地，共計拿地40宗，累計規(guī)劃建筑面積843.7萬平米，占全年成交總量的58.1%。

分析表示，拿地總量的下降，說明大型房企已大幅減緩了在北京拿地的步伐，一方面是調(diào)控的大背景下企業(yè)不敢大肆拿地而影響資金鏈，另一方面也由于北京所推地塊多集中在近遠(yuǎn)郊區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊有限。大型房企拿地比重的下降，則說明一些企業(yè)已不看好北京市場，將拿地資金分配至更多的二、三線城市。

品牌房企年度拿地情況

四、年度總結(jié)：供應(yīng)少、質(zhì)量欠佳，需求方頗多顧忌

201*年，北京市土地市場陷入空前低迷，成交量創(chuàng)近5年來新低，甚至不如國際金融危機(jī)籠罩下的201*年。是什么原因?qū)е铝私衲瓯本┑耐恋厥袌鋈绱说兔阅兀?/p>

偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，

供應(yīng)方面，在中央政府對保障房的重視及調(diào)整過高的土地價格的要求下，北京市國土局推地過程需考慮保障房用地的配建模式、土地底價的制定等諸多因素，加上經(jīng)過多年的高強(qiáng)度開發(fā)，北京市可利用的土地資源有限，導(dǎo)致供地規(guī)模、供地質(zhì)量都不如往年，201*年僅完成年度供地計劃的三分之二，而所供住宅用地中，遠(yuǎn)郊區(qū)域土地比重大增。

需求方面，從中央至地方的嚴(yán)厲調(diào)控使開發(fā)企業(yè)不得不在花錢上謹(jǐn)小慎微，拿地作為開發(fā)商最主要的成本支出，更應(yīng)慎之又慎，從住宅用地的成交量及溢價率均為5年內(nèi)最低的事實(shí)來看，開發(fā)企業(yè)拿地動力已大不如前。另外，隨著一線城市土地成本的增加及政策調(diào)控的趨嚴(yán)，越來越多大型開發(fā)商選擇將拿地資金轉(zhuǎn)移至更具發(fā)展?jié)摿Φ亩�三線城市。

因此，在供應(yīng)少、質(zhì)量欠佳，需求方頗多顧忌的情況下，北京市土地市場呈現(xiàn)低迷狀態(tài)也在情理之中。

五、201*年預(yù)測：供應(yīng)平穩(wěn)微漲，需求繼續(xù)萎縮，土地市場仍將持續(xù)低迷

12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)會議對明年房地產(chǎn)調(diào)控確定了基調(diào)，一方面，抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作，另一方面，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這一指導(dǎo)方向下，對土地市場的供求將產(chǎn)生不同的影響。

偉業(yè)我愛我家市場研究院陳亮分析表示，

供應(yīng)方面，在繼續(xù)重視保障房建設(shè)、同時加快普通商品住房建設(shè)的大背景下，原則上各城市住宅用地供應(yīng)將相應(yīng)提速，北京市也不例外。但如前所述，北京市面臨整體土地資源稀缺，優(yōu)質(zhì)地塊基本開發(fā)殆盡的局面，即使加速推地，效果有限。

需求方面，中央政府為實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的控制，現(xiàn)階段需要通過控制成交量來實(shí)現(xiàn)，意味著開發(fā)企業(yè)銷售不暢，資金鏈緊繃的現(xiàn)狀并不會得到改善。尤其北京等一線城市調(diào)控嚴(yán)厲，且拿地成本高，渴望獲取以往的高額利潤已不可能。

基于此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)對201*年北京市土地市場的預(yù)判如下：

第一，住宅用地供應(yīng)總量同比有所增長，但漲幅有限；所供土地以近遠(yuǎn)郊區(qū)域為主，其中遠(yuǎn)郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進(jìn)一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級開發(fā)涉及成本過高，土地價格也不會有明顯松動。

第二，出于對資金鏈的擔(dān)憂，以及對利潤的考量，開發(fā)企業(yè)在京拿地將更為謹(jǐn)慎，品牌房企將延續(xù)今年的趨勢，更加注重處在快速發(fā)展階段的二三線城市拿地。而除個別企業(yè)可能積極介入保障房開發(fā)建設(shè)外，大多數(shù)企業(yè)對此仍將視為“雞肋”，從而影響拿地?zé)崆椤?/p>

第三，在供應(yīng)小幅增長，需求繼續(xù)消退的情況下，未來一段時間內(nèi)北京市土地市場仍將持續(xù)低迷，總體成交量仍將維持低位，除了個別優(yōu)質(zhì)地塊外，很難出現(xiàn)往年多輪哄搶的局面。

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