房地產(chǎn)投資拓展流程

房地產(chǎn)項目拓展管理流程

一、流程概況：流程目的：保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項目并在確定項目前對其可行性進行充分論證，有效規(guī)避風險，以供決策者做出正確判斷。

適用范圍：適用于公司房地產(chǎn)項目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權的最終獲取。

定義：1.市場定位：明確項目目標消費群體并知悉群體特征；2.產(chǎn)品形態(tài)：項目類型選擇，確定項目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場等；3.產(chǎn)品主題：項目設計主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細分；例如：普通住宅可以按價格進行高中低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進行高層、多層、小高層區(qū)分。流程主導及參與部門：投資拓展部（主導）、研發(fā)設計部、工程管理不、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財務管理部、企管運營部。部門董事會董事長批準新項目投資決策1.審批前期項目信息2.參與項目建議書會審，審批項目建議書3.參與項目可行性研究報告會審，審批項目可行性研究報告4.參與項目投資決策會議，審核新項目投資決策5.審批招掛拍策略與二手項目談判策略6.參與/指導項目獲取過程7.參與項目獲取合同會審，審批項目獲取合同1.參與項目前期信息收集、溝通、考察2.審核前期項目信息3.參與項目建議書會審，審批項目建議書4.參與項目可行性研究報告會審，審批項目可行性研究報告5.參與項目投資決策會議，審核新項目投資決策6.審批招掛拍策略與二手項目談判策略7.參與/指導項目獲取過程8.參與項目獲取合同會審，審核項目獲取合同1.主管項目前期信息收集、溝通、考察2.審核前期項目信息3.參與項目建議書會審，審批項目建議書4.參與項目可行性研究報告會審，審批項目可行性研究報告5.參與項目投資決策會議，審核新項目投資決策6.審批招掛拍策略與二手項目談判策略7.負責項目獲取過程8.主管新項目獲取合同的編制9.參與項目獲取合同會審，審核項目獲取合同1.參與項目建議書會審2.參與項目可行性研究報告會審3.參與項目投資決策會議參與新項目獲取合同會審1.收集土地信息/二手項目信息，并接收相關部門和公司領導獲取的流程中承擔責任總經(jīng)理投資拓展分管副總參與各部門副總財務總監(jiān)/總經(jīng)濟師投資拓展部土地信息/二手項目信息，對土地背景情況進行了解，協(xié)助編制《項目簡報》2.負責組織前期信息收集、溝通、考察3.負責編制《項目簡報》4.負責組織編制《項目建議書》、《項目可行性研究報告》5.負責編制《項目建議書》、《項目可行性研究報告》的成果會審6.負責組織項目投資決策會7.參與編制招拍掛策略和二手項目談判策略的編制8.參與競拍與商務談判9.負責新項目獲取合同文本的編制，并負責組織合同評審與流轉會簽10.負責獲取土地使用權研發(fā)設計部1.協(xié)辦制《項目建議書》和《項目可行性研究報告》，提出初步規(guī)劃設計分析建議2.參與《項目建議書》和《項目可行性研究報告》的會審1.協(xié)辦編制《項目建議書》和《項目可行性研究報告》，對工程計劃部分進行復核2.參與《項目建議書》和《項目可行性研究報告》的會審1.協(xié)辦編制《項目建議書》和《項目可行性研究報告》，提出初步建安成本建議2.參與《項目建議書》和《項目可行性研究報告》的會審3.參與新項目獲取合同的會審1.協(xié)辦編制《項目建議書》和《項目可行性研究報告》，提出初步市場分析2.參與《項目建議書》和《項目可行性研究報告》的會審1.協(xié)辦編制《項目建議書》和《項目可行性研究報告》，提出初步市場分析2.參與《項目建議書》和《項目可行性研究報告》的會審1.協(xié)辦編制《項目建議書》和《項目可行性研究報告》，提供相關財務數(shù)據(jù)2.參與《項目建議書》和《項目可行性研究報告》的會審1.協(xié)辦編制《項目建議書》和《項目可行性研究報告》，提出項目整體時間節(jié)點安排建議2.參與《項目建議書》和《項目可行性研究報告》的會審工程管理部成本合約部營銷策劃部物業(yè)管理部財務管理部企管運營部二、工作程序

1.項目信息整理和提出投資設想：

（1）由投資拓展部對項目外部環(huán)境（城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響、宗地所屬區(qū)域的城市地位、項目本身的性質、主要特點和特殊性等）和內部因素（對公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響、項目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位、項目的利潤貢獻）進行有針對性的分析，幫助公司鎖定項目中的重點地塊；項目概況內容框架包括：項目名稱、開發(fā)建設單位、宗地位置、宗地現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、周邊環(huán)境、大市政配套、規(guī)劃控制要點、土地價格、土地升值潛力評估、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點比較；

（2）投資拓展部通過各種途徑獲得土地信息，董事長、總經(jīng)理、相關分管副總等提供土地信息建議，主要信息來源渠道包括政府、中介機構、或項目擁有者。項目拓展專員負責對獲取的土地信息進行信息登記。

（3）在對項目當?shù)亟?jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場有了比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，提出投資設想。2.開發(fā)項目用地信息及重點地塊編制項目簡報

（1）投資拓展部對開發(fā)項目用地的土地、人口、政治和經(jīng)濟環(huán)境等進行分析，篩選出重點可能開發(fā)的項目，并結合公司內部資源，選擇適合公司發(fā)展的意向項目。投資拓展部將選取的重點地塊信息上報投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長。由董事長對初步選擇的地塊進行審批，決定是否需要深入研究。

（2）當董事長決定深入研究后，投資拓展部組織分管領導、總經(jīng)理、董事長等相關工作人員進行地塊踏勘、市場考察

（3）考察結束后，投資拓展部負責編制《項目簡報》，投資拓展部根據(jù)考察后獲得的項目信息、概況和項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析，形成《項目簡報》（4）《項目簡報》編制完成，報投資拓展副總、總經(jīng)理審核，董事長審批，決定是否需要深入研究

3.項目初步論證與確定（1）《項目簡報》審批通過，投資拓展部需進一步跟蹤了解該項目，并有投資拓展部組織公司相關部門配合，對項目進行初步論證；

投資拓展部提供項目概況、項目開發(fā)環(huán)境分析、市場定位等研發(fā)設計部負責提出初步規(guī)劃設計分析

營銷策劃部提供項目周邊地產(chǎn)項目市場調查分析、產(chǎn)品建議、項目銷售計劃、市場供給（與需求）現(xiàn)狀分析及預測、目標客戶相關信息、消費行為分析等成本合約部負責提出開發(fā)類（建安、設計、營銷）成本預算物業(yè)管理部負責提出物業(yè)運營草案

財務管理部負責提供項目相關財務數(shù)據(jù)及非開發(fā)類部分企業(yè)運營部負責提出項目整體時間節(jié)點安排，工程管理部負責對項目整體時間節(jié)點安排中的工程工期部分進行復核

（2）投資拓展部負責匯總以上分析資料，編制《項目建議書》（3）投資拓展部負責組織會議對《項目建議書》進行會審，研發(fā)設計部、工程管理部、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財務管理部、企管運營部、投資拓展分管副總、研發(fā)設計分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財務總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長參與會審

（4）投資拓展部依據(jù)會議評審意見進行修改，報投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批，決定是否需要深入研究4.項目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證（1）《項目建議書》審批通過后，根據(jù)《項目建議書》的要求，投資拓展部需進一步了解和跟蹤該項目，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復的方案論證和比較，會同其他相關部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術經(jīng)濟分析的方法，優(yōu)化方案，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)方式和開發(fā)進度等

（2）結合《項目建議書》會審意見和方案優(yōu)化選擇情況，投資拓展部參考以上相關部門的協(xié)助和專業(yè)建議，進行《項目可行性研究報告》的起草和編制，并推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供領導層參考

（3）投資拓展部負責組織會議對《項目可行性研究報告》進行會審，研發(fā)設計部、工程管理部、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財務管理部、企管運營部、投資拓展分管副總、研發(fā)設計分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財務總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長參與會審（4）投資拓展部依據(jù)會議評審意見進行修改，報投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批，決定是否需要進行投資決策5.新項目投資決策（1）《項目可行性研究報告》獲董事長批準后，投資拓展部負責組織投資拓展分管副總、研發(fā)設計分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財務總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長進行投資決策

（2）新項目投資決策審議通過后，報投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長審核，董事會審批

6.土地獲取和合同談判

（1）董事會對新項目投資決策審批通過后，投資拓展分管副總負責組織土地獲�。�2）招拍掛項目

A．投資拓展分管副總主持與土地提供方進行溝通洽談，投資拓展部相關人員參與溝通洽談

B．投資拓展分管副總負責編制招拍掛策略，投資拓展部參與，報總經(jīng)理審核，董事長審批

C．由投資拓展分管副總負責主持招拍掛活動，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長參與/指導，如競價成功，則進入合同評審/會簽階段，如競價失敗，則投資拓展部對失敗經(jīng)驗進行總結，由投資拓展分管副總負責匯報，作為整個項目投標活動的終結（3）二手項目

A．投資拓展分管副總主持與土地供應方進行溝通洽談

B．投資拓展分管副總負責制定談判策略，投資拓展部參與，總經(jīng)理審批，董事長審批土地賣方價格、合作方式、付款方式等內容

C．由投資拓展分管副總組織談判，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長參與/指導，若談判成功，則進入合同評審/會簽階段，若談判失敗，則投資拓展分管副總對失敗經(jīng)驗進行總結，作為整個項目投標活動的終結（4）招拍掛/二手項目談判成功A．招拍掛項目成功獲得/二手項目談判成功后，由投資拓展部負責組織擬定合同草案，并組織會議進行合同會審，成本合約部、財務總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長參與會審

B．合同最終報投資拓展分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批。最終由投資拓展部組織簽署合同，從而獲取土地使用權

（5）公司取得土地使用權并明確規(guī)劃條件后，投資拓展部填寫《宗地社會條件表》中相關規(guī)劃條件送研發(fā)設計部

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項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項編號：

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編號：1.目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項目并在確定項目前對其可行性進行科學論證。2.適用范圍適用于房地產(chǎn)新項目的論證工作，以及為之展開的相應研究和決策工作。3.術語和定義3.1.新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預測，最后針對預測的綜合效果進行可行性求證。3.2.房地產(chǎn)土地儲備：為保證公司未來項目開發(fā)的土地需求，而預先進行的以控制土地開發(fā)權力為目的購入土地的行為。3.3.可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎上對項目的經(jīng)濟效果進行預測，為投資決策提供依據(jù)。4.職責4.1.投資拓展部4.1.1.負責組織基礎信息研究，每年末制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進行歸檔。4.1.2.信息收集、甄別階段：以基礎研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。4.1.3.發(fā)展項目確定階段：負責根據(jù)項目初步談判的結果，討論項目的運作方式，并通過初步市場判斷確定項目的定位，進行項目經(jīng)濟初步測算，形成項目建議書，提交產(chǎn)品總監(jiān)審核，決策咨詢委員會評審通過后，提交總經(jīng)理審核并經(jīng)董事長審批后確定立項。4.1.4.可行性研究階段：負責根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，進行項目背景調研，組織公司各相關部門展開相應流程工作，最終形成項目可行性報告。4.1.5.決策、評審階段：負責將可行性報告提交公司管理層評審。4.1.6.負責按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權利，并負責合作條件的實施和跟蹤。4.2.總經(jīng)辦4.2.1.組織制定公司戰(zhàn)略規(guī)劃，作為公司土地戰(zhàn)略儲備的依據(jù)。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：4.3.市場營銷部4.3.1.在項目可行性研究階段，負責項目所在區(qū)域的市場調研，并根據(jù)市場調研結果提出產(chǎn)品定位建議、營銷初步計劃。4.4.設計管理部4.4.1.發(fā)展項目確定階段：根據(jù)投資拓展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設計條件等特征和要求，提供地塊初步設計分析；4.4.2.項目可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，完成概念設計草案。4.5.工程管理部4.5.1.在項目可行性研究階段，對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調查等進行工程建造的分析，并根據(jù)設計管理部提供的概念設計草案完成工程技術分析。4.6.成本管理部4.6.1.發(fā)展項目確定階段：如投資拓展部需要，則根據(jù)設計管理部提供的項目初步設計分析進行成本初步測算。4.6.2.項目可行性研究階段：根據(jù)設計管理部提供的概念設計草案和工程管理部提供的工程技術分析，進行建安成本估算。4.7.財務資金部4.7.1.在項目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等材料，完成經(jīng)濟效益預測及財務相關分析。4.8.風險管理部4.8.1.法務審計主管負責在發(fā)展項目確定階段對擬發(fā)展項目背景資料提供法律意見；4.8.2.法務審計主管負責在項目可行性研究階段根據(jù)項目的背景情況進行法律風險分析，對合作合同等法律文件進行審核。4.9.產(chǎn)品總監(jiān)4.9.1.在信息收集與甑別階段，對投資拓展部收集的土地信息進行審核；4.9.2.在發(fā)展項目確定階段對項目立項建議書進行審核，并提交決策咨詢委員會進行評審；4.9.3.在項目可研階段對可行性研究報告進行審核，并提交決策咨詢委員會進行評審。4.10.決策咨詢委員會4.10.1.發(fā)展項目確定階段，對項目立項建議書進行評審并形成結論；4.10.2.在項目可行性研究階段，對項目可研報告進行評審并形成結論。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：4.11.總經(jīng)理4.11.1.在信息收集與甑別階段，對投資拓展部收集的土地信息進行審批，決定項目是否進入下一個階段；4.11.2.在發(fā)展項目確定階段聽取項目的立項建議書，審核是否進入可行性研究階段，指導項目發(fā)展方向。4.11.3.在新項目可行性研究階段，審核項目可行性研究成果匯報，提出綜合調整意見。4.12.董事長4.12.1.在發(fā)展項目確定階段聽取項目的立項建議書，審批是否進入可行性研究階段，指導項目發(fā)展方向。4.12.2.在新項目可行性研究階段，審批項目可行性研究成果匯報，提出綜合調整意見，決定項目合作條件的實施。5.工作程序5.1.基礎研究5.1.1.基礎研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作。5.1.2.基礎研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作。5.1.3.各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內外資源，予以功能完善和健全。5.1.4.各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結報告中體現(xiàn)。5.1.5.基礎研究的成果經(jīng)向公司總經(jīng)理匯報后，最終提煉作為經(jīng)營計劃外部環(huán)境分析的主要部分，并在此基礎上制定公司房地產(chǎn)土地儲備滾動計劃，以指導土地儲備工作的進行。5.1.6.基礎資料和研究成果需須經(jīng)整理、編號后放入各基礎研究庫歸檔。5.2.信息收集、甑別5.2.1.土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：a）政府公告收集類：從相關網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉讓的掛牌公告。b）其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等。c）其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。5.2.2.了解到有效土地信息后，項目拓展專員需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：對土地信息進行初步判斷，會議由項目拓展專員記錄并存檔。5.2.3.通過初步判斷，對符合公司土地儲備計劃的土地信息通過《土地信息采集表》的形式將土地情況向產(chǎn)品總監(jiān)匯報，經(jīng)產(chǎn)品總監(jiān)審核，總經(jīng)理審批通過后進入發(fā)展項目確定階段；如未通過，則由項目拓展專員存入土地信息庫。此后由項目拓展專員對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。5.3.發(fā)展項目確定5.3.1.土地信息初步判斷后，由產(chǎn)品總監(jiān)指定一名項目負責人。5.3.2.項目負責人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目發(fā)展信息通報》，匯總上報部門負責人和產(chǎn)品總監(jiān)。5.3.3.項目負責人根據(jù)項目情況，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請總經(jīng)辦法務審計主管提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的法律風險判斷。5.3.4.項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內容：a）項目的檔次、主要客戶群。b）項目在公司項目組合中的地位和大致開發(fā)周期。c）項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。5.3.5.項目負責人可根據(jù)項目的特殊性與否，進行后續(xù)處理：a）常規(guī)項目，易于規(guī)劃的：可與設計管理部、市場營銷部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。b）特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由設計管理部做出規(guī)劃設計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。5.3.6.項目負責人根據(jù)項目情況，做出初步經(jīng)濟測算結果；5.3.7.項目負責人綜合初步接觸土地項目后確定的土地獲取的操作方式，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，經(jīng)部門內部評審，產(chǎn)品總監(jiān)審核后，申請召開公司專項匯報會。5.3.8.專項匯報會是由公司決策咨詢委員會成員參加的、判斷項目能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，根據(jù)需要也可加入公司其他專業(yè)技術部門人員參加，會議內容如下：a）項目匯報會初步報告包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風險分析、設計要點和相應成本分析、公司策略和開發(fā)周期、房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：經(jīng)濟效益測算等。b）項目負責人需提前將《新項目發(fā)展報告》發(fā)給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。c）項目負責人根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。d）會議首先由項目負責人做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進行討論和論證，最后綜合各部門意見。e）公司總經(jīng)理審核，董事長最終決定項目是否進入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導項目發(fā)展方向。5.3.9.項目經(jīng)評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進行調整或放棄。會議內容根據(jù)會議記錄形成會議紀要。5.4.項目可行性研究5.4.1.項目可行性研究是對前期項目初步預測的論證，其最終形成《項目可行性研究報告》。5.4.2.項目負責人首先將專項匯報會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，通過產(chǎn)品總監(jiān)，向公司總經(jīng)理申請成立項目發(fā)展小組，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應工作的責任部門（責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā)相關部門。5.4.3.項目負責人根據(jù)可行性研究計劃，組織各相關部門對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作：a）項目負責人進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等。b）風險管理部法務審計主管參加項目后續(xù)談判，做出法律風險分析。c）市場營銷部根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行詳細調研，制訂產(chǎn)品定位建議，形成《新項目市場定位建議設計草案任務書》。d）設計管理部先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)《新項目市場定位建議設計草案任務書》，完成規(guī)劃設計草案，形成《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》。e）工程管理部先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌進行工程建造的分析，并根據(jù)設計管理部提供的規(guī)劃草案完成工程技術分析。f）成本管理部根據(jù)設計管理部提供的規(guī)劃草案、《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》和工程管理部提供的工程技術分析，提供建安成本估算。g）市場營銷部在設計管理部完成規(guī)劃設計草案后，制訂銷售初步計劃。h）財務資金部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等材料，完成經(jīng)濟效益預測分析。5.4.4.投資拓展部最終組織各方面材料，形成項目可行性報告，經(jīng)產(chǎn)品總監(jiān)審核后，申請召開公司新項目可行性論證決策評審會。5.5.決策評審5.5.1.公司新項目評審會由投資拓展部組織，公司決策咨詢委員會和參與項目論證的各部門參加，聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由公司總經(jīng)理審核，房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：董事長批準。5.5.2.若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責人則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進行綜合調整或放棄該項目，并將全部資料收集歸檔，納入信息庫。5.5.3.若項目獲評審通過，投資拓展部按照項目評審會通過的項目合作條件，進行項目獲取的實施和跟蹤。5.6.項目獲取5.6.1.項目獲取的方式，通常有兩種：a）政府招拍掛，按政府相關規(guī)定辦理各項手續(xù)；b）協(xié)議轉讓等；5.6.2.無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發(fā)權力后，投資拓展部立即根據(jù)可行性研究的情況提請公司總經(jīng)辦制定新項目開發(fā)建議。公司總經(jīng)辦組織其他專業(yè)部門共同制定《項目開發(fā)節(jié)點計劃》并上報公司總經(jīng)理進行評審審批。5.7.投資拓展部簽訂土地出讓合同之后，根據(jù)合同對相關部門進行交底，并把項目移交給相關部門，由相關部門介入，開始項目的開發(fā)工作。（注：投資拓展部簽訂協(xié)議合同后，全程跟蹤合同的執(zhí)行情況）6.支持性文件6.1.ZZ-WI-TZ-01《可行性報告編寫作業(yè)指引》6.2.ZZ-WI-TZ-02《市場研究報告編寫作業(yè)指引》7.相關記錄7.1.《土地儲備計劃表》7.2.《土地信息采集表》7.3.《新項目發(fā)展信息通報》7.4.《新項目市場定位建議設計草案任務書》7.5.《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》7.6.新項目可行性研究成本測算表房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：7.7.新項目開發(fā)節(jié)點計劃房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

土地儲備計劃表

記錄編號：

1、當年新儲備總規(guī)模（建筑面積）2、目標發(fā)展方向A、目標一1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價水平4）銷售凈利潤水平5）最遲簽約時間6）最早體現(xiàn)利潤時間7）備選項目B、目標二1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價水平4）利潤水平5）最遲簽約時間6）最早體現(xiàn)利潤時間7）備選項目C、目標三1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價水平4）利潤水平5）最遲簽約時間6）最早體現(xiàn)利潤時間7）備選項目3、關注發(fā)展方向4、預計地價支付最大需求5、年末土地儲備預計6、預計土地經(jīng)營成果體現(xiàn)A、增加凈利潤預計B、增加銷售面積預計C、增加銷售額預計D、增加剩余資金預計E、增加新開工面積預計F、增加在建面積預計G、增加竣工面積預計7、201*年土地儲備方向與目標設想201*年201*年備注：本表設置的年度可根據(jù)實際年份調整。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

土地信息采集表

記錄編號：

信息來源：填報日期：

項目聯(lián)系人：實地考察日期：一、宗地基本情況概要宗地名稱位置（詳見附圖）地段土地所有權歸屬土地方交易方區(qū)域位置四至范圍占地面積（平米）技術指標(根據(jù)對方闡述)建筑面積（平米）容積率樓面地價土地淵源土地現(xiàn)狀周邊環(huán)境土地周邊水電供應情況合作方式土地價格出讓條件周邊可拓展土地付款條件交地標準開發(fā)時間要求市場周邊樓市價格情況..土地使用權歸屬土地使用年期土地規(guī)劃用途建筑密度%東西土地編號南北其中：住宅商業(yè)會所車庫經(jīng)濟測算房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

項目判斷意見產(chǎn)品總監(jiān)意見總經(jīng)理意見后續(xù)跟進情況記錄最終成交情況

附：

1.項目成本簡單測算：2.項目利潤簡單測算：3.項目位置圖4.項目宗地圖：

備注：

1.本表由投資拓展部組織填寫，并根據(jù)內部會議記錄初步判斷意見，經(jīng)產(chǎn)品總監(jiān)審核，總經(jīng)理審批后存入公司土地信息資料庫；

2.本表可根據(jù)項目實際情況，增加表格匯報項目；3.后附圖片可根據(jù)資料掌握的實際情況附上。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

新項目發(fā)展信息通報

填報單位：填報日期：

一、項目進展狀況及工作計劃接觸程度項目進展狀況焦點難點競爭對手競爭項目發(fā)展環(huán)境變化市政配套其他因素整個城市重大市政建設（如交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車），以及項目周邊市政配套的改變。如：房地產(chǎn)熱點發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實施，重大城市規(guī)劃調整。政府政策主要政府政策頒布或變動及對項目發(fā)展的影響，政府倡導重點開發(fā)區(qū)域和領域的提出或形成。樓盤項目進展的主要難點和焦點。談判情況法律手續(xù)談判進展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。詳細內容說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。競爭對手加入或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。對項目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。下一步計劃

說明該項目下一步工作計劃（繼續(xù)跟進還是暫緩、終止）、工作重點、采取的策略、突破點、是否需要項目發(fā)展工作小組介入、什么時間召開聽證會等。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

新項目初步市場定位建議草案任務書

總用地面積計容積率凈用地面積規(guī)劃容積率用地平衡總建筑面積（計容積率）其中：商業(yè)面積住宅面積其他配套面積覆蓋率基本指標綠化率平方米平方米平方米平方米平方米平方米%%總戶數(shù)個二、可售建筑類型分布住宅分類建筑面積（范圍）戶型大�。ǚ秶�）別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計總體說明客戶定位景觀要求內外部裝修標準、廚衛(wèi)設置備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時，或有重大影響成本情況時可單列其他可售物業(yè)建筑面積（范圍）分層考慮客戶定位類型一類型二合計總體說明三、其他配套設施說明計算容積率部分占地面積（范圍）會所幼兒園小學其他合計總體說明不計容積率部分車位室外體育設施總體說明四、其他說明：總體市場定位總體裝修標準四、簽字欄要求完成時間填表校對審核指標個數(shù)建筑面積單位平方米平方米平方米平方米平方米單位個平方米比較建筑面積建議數(shù)值備注(含經(jīng)營模式考慮)備注(含經(jīng)營模式考慮)比較建議數(shù)值備注(含經(jīng)營模式考慮)簽收備注：本表可根據(jù)項目實際情況進行調整，但需作說明本表由市場營銷部提出注：配套（煤水電氣、道路）房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明（含建造標準）

項目編號一、指標統(tǒng)計指標類型指標總用地面積用地平衡建筑用地面積總建筑面積（計容積率）其他不計容積率建筑面積小區(qū)道路消防道路人行道用地構成廣場綠化水景室外體育設施室外泳池規(guī)劃容積率覆蓋率基本指標綠化率總戶數(shù)車位數(shù)（其中地面停車）二、建筑細部面積指標可售住宅分類別墅住宅占地面積建筑面積層高層數(shù)結構類型電梯個數(shù)戶數(shù)內外部裝修標準、廚衛(wèi)設置單位平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米%%個個定位建議數(shù)值實際數(shù)值注明個數(shù)備注填寫日期項目名稱房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計結構類型結構類型備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時，或有重大影響成本情況時可單列計容積率配套商業(yè)會所幼兒園小學物業(yè)用房其它不計容積率配套架空花園架空車庫地面停車地下商業(yè)街地下室面積三、其他說明：占地面積占地面積建筑面積建筑面積層高層高層數(shù)層數(shù)內外部裝修標準、設施設置裝修標準建筑概況1、設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點；2、主要產(chǎn)品類型分布：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個樓棟大堂及電梯專修標準；3、各種占地的配比是否恰當，車位布置是否合理；4、商業(yè)物業(yè)獨立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)人流入場考慮，是否布置扶梯、中央空調；園林小品標準房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

其他配套設施內容及規(guī)模單獨占地體育設施規(guī)模和標準說明總體裝修標準包含內墻裝飾、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標準；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；其他必要文字說明四、簽字欄填表（設計管理部設計管理人員）審核（設計管理部負責人）簽收（工程管理部）簽收（成本管理部）備注：1、本表（含附表《建造標準》）由設計管理部設計管理人員根據(jù)《新項目初步市場定位建議草案任務書》編制，經(jīng)設計管理部內部校對審核后，作為進行工程技術分析和進行建安成本測算的依據(jù)。2、本表可根據(jù)項目實際情況進行調整，但需作說明。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號：

建造標準建筑類別層數(shù)/層高結構類型地基處理類型1類型2類型3類型4舉例7層/3.2M框架強夯等C20鋼筋混凝土樁承臺、磚基礎加氣混凝土砌塊墻，一磚加氣混凝土砌塊墻，1/2磚C25鋼筋混凝土矩形柱、400*600C25鋼筋混凝土單梁C25鋼筋混凝土有梁板、C30預應力鋼筋混凝土空心板混凝土墊層水泥砂漿水泥砂漿平面、水泥珍珠巖保溫層、石油瀝青油氈防水、混泥土板架空隔熱層木鑲板門、鋁合金推拿窗外貼馬賽克混合砂漿、仿瓷涂料地面磚、抽水坐廁基礎外墻內墻柱梁土建部分板地面樓面屋面門窗外墻裝飾內墻裝飾櫥衛(wèi)裝飾給排水消防電氣安裝部分采暖燃氣空調智能化電梯…….

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