關(guān)于創(chuàng)辦老年公寓的種種

一、幾點(diǎn)概念

（一）老年公寓與敬老院的區(qū)別老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院、福利院不同，不是用來(lái)收養(yǎng)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國(guó)家或集體辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦，并按市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理的老年專用住宅，入住老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次。老年公寓的設(shè)施要方便、舒適、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。公寓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療保健設(shè)施，有專門的服務(wù)人員和醫(yī)務(wù)人員。養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問(wèn)題，大多是為無(wú)依無(wú)靠的孤寡老人和政府的一些民政對(duì)象服務(wù)的，條件較差。老年公寓可提供綜合性的服務(wù)，不僅在基本的吃住方面能保證吃的好，住的舒適，而且還提供較好的醫(yī)療保健、休閑娛樂(lè)等服務(wù)和設(shè)施，當(dāng)然這是要支付相應(yīng)的費(fèi)用的。調(diào)查表明，人們對(duì)老年公寓的認(rèn)同遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老院

一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動(dòng)場(chǎng)所，有朋友聚會(huì)這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場(chǎng)所

老年社區(qū)必須有很多資源（地理位置，公交，醫(yī)院）等與之匹配，而老年社區(qū)的服務(wù)也需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)參與，并非一日之功

（二）老年公寓的特點(diǎn)

1、老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)。2、老年公寓項(xiàng)目相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、資金回收期長(zhǎng)。老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有專家稱老年公寓的總體造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過(guò)住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營(yíng)模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營(yíng)。

二、政策優(yōu)惠及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策優(yōu)惠稅收上有明顯優(yōu)惠。根據(jù)民政局和稅務(wù)局1994年72號(hào)文件，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以免交營(yíng)業(yè)稅，免交一年所得稅（實(shí)際上現(xiàn)有敬老院從未交過(guò)此項(xiàng)稅款），免交固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。（二）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)國(guó)務(wù)院和民政部有關(guān)規(guī)定，目前我國(guó)民辦養(yǎng)老院一般只能在民政部門登記為“民辦非企業(yè)單位”。登記為民辦非企業(yè)單位，雖然從理論上可以享受免稅等優(yōu)惠政策，卻意味著投資者實(shí)際上難以融資，不能進(jìn)行分紅，甚至連自己投資建設(shè)的都不能歸自己。（一對(duì)夫婦開(kāi)辦了家水心老年公寓，二人以公寓為家，吃住在公寓，還要親自買菜、做飯，慘淡經(jīng)營(yíng)一年，盈余僅六七千元。即便如此，按照民辦非企業(yè)的管理規(guī)定，這些盈余也歸老年公寓所有，不能屬于個(gè)人。還有，奉化市99老人樂(lè)園投入大量資金蓋好的房產(chǎn)成為“福利機(jī)構(gòu)所有”，從而無(wú)法申請(qǐng)抵押貸款，使經(jīng)營(yíng)陷入困境。）行業(yè)人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)還存在政策不夠優(yōu)惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問(wèn)題，怎樣既能實(shí)現(xiàn)盈利又有社會(huì)效益，這都是專家熱衷討論的問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)前景雖好，但道路注定漫長(zhǎng)。（另附：老年地產(chǎn)簡(jiǎn)析）

三、集資方式

第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國(guó)外較為普遍，美國(guó)已有專門開(kāi)發(fā)建設(shè)老年公寓的連鎖公司。

第二種方式，房地產(chǎn)商投資于住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來(lái)住房出售或作為抵押來(lái)籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。但可操作性較差。

第三種方式，BOT融資模式。由于老年公寓開(kāi)發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長(zhǎng)，可以嘗試?yán)�用新的融資方式來(lái)籌建老年公寓-----BOT融資模式。

昆明還出現(xiàn)了一種集資方式。一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目向社會(huì)募資的方式是：1萬(wàn)元入會(huì)，按不同投資年限，承諾年投資回報(bào)8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。

四、建筑模式

美國(guó)老年人居住建筑模式主要有3種類型：獨(dú)立式老年人住宅滿足有自理能力的老年人的需求，一般為普通住宅和老年人專用住宅，后者多數(shù)是帶廚衛(wèi)的一室戶，平面緊湊，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，造價(jià)經(jīng)濟(jì)，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區(qū)中心附近，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施、社交場(chǎng)所、醫(yī)療中心及交通設(shè)施。集合式老年人住宅有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)，一般不包括醫(yī)療和護(hù)理。住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂(lè)場(chǎng)所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。

護(hù)理型老年人住宅提供全面的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無(wú)障礙設(shè)計(jì)。臥室衛(wèi)生獨(dú)立，起居室和廚房共用。按照所提供護(hù)理程度的高低，又可分為養(yǎng)老院和護(hù)理院兩類，護(hù)理院的醫(yī)療護(hù)理設(shè)施較養(yǎng)老院更加完善。但該模式不太受歡迎。

（一）建筑設(shè)計(jì)

在老年公寓的建筑設(shè)計(jì)中，有很多方面與普通公寓不同。比如：在高級(jí)老年公寓中，各個(gè)功能空間的大小必須控制。因?yàn)槔夏耆嗽谏�活中，雖然衣食無(wú)憂，可是在心理上容易產(chǎn)生孤獨(dú)感，過(guò)大的空間容易使得老年人產(chǎn)生空蕩蕩的孤獨(dú)感；同時(shí)使用空間也不能過(guò)小，因?yàn)槔夏耆嗽谏�活中，行�?dòng)不便，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過(guò)小的空間會(huì)增加這種局促感，會(huì)使得老年人覺(jué)得很壓抑，很不方便。

五、收費(fèi)項(xiàng)目情況

老年公寓的收費(fèi)主要包括床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)和生活費(fèi)三部分。其中中檔的老年公寓床位費(fèi)有單人間、雙人間、三人間之分，一般在500-1500元之間，而高檔的老年公寓則超過(guò)3000元。生活費(fèi)主要指飯費(fèi)，一般在200-400元之間。護(hù)理費(fèi)則主要根據(jù)老人的身體狀況來(lái)交納，生活可以自理的老人不需交納。

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（一）社區(qū)規(guī)劃

在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。環(huán)境園林化，低容積率

幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。

公建設(shè)施高比例，配套完善化

小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。

設(shè)計(jì)人性化

平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，沒(méi)有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處有相的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140，踏面寬度不小于300，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)均有扶手，每間隔200m設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開(kāi)關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活智能化

配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。

戶型要合理化

壹

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60左右。建筑藝術(shù)化

在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相均有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。

規(guī)劃特征

項(xiàng)目占地63畝，規(guī)劃建筑總面積6萬(wàn)平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的新中式為主，通過(guò)體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免中式風(fēng)格的過(guò)度細(xì)部，注重神似形簡(jiǎn)，創(chuàng)造性的展現(xiàn)新中式現(xiàn)代建筑形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂，充分展現(xiàn)現(xiàn)代，簡(jiǎn)潔的新中式風(fēng)格。滿足以上這些要求的同時(shí)，采用建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。

社區(qū)構(gòu)架

社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。單棟住宅既自成體系，獨(dú)立配套又與小區(qū)相協(xié)調(diào)，聚散得體、疏密為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)設(shè)2個(gè)主出入通道。

（四）總體平面布置

貳

保證大部分住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽(yáng)光照射適當(dāng)偏西南、偏東南，避免“兵營(yíng)”式排列，沒(méi)有層次感，沿湖、主題公園、丘地走勢(shì)呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂(lè)和公共活動(dòng)場(chǎng)所。利用原始地形地貌，營(yíng)造緩坡淺山微地形，在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，和高層，空間布置關(guān)系錯(cuò)落有致。

（五）產(chǎn)品功能組合

產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無(wú)論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都該讓老年人沒(méi)有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。

（六）社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置

社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有會(huì)所都集休閑、娛樂(lè)、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)

園區(qū)的環(huán)境為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂(lè)交往場(chǎng)所。老年人，特別是

60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥(niǎo)、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，

叁

不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。

整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛(ài)生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長(zhǎng)壽。

園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來(lái)美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過(guò)道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺(jué)，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。

為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個(gè)社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時(shí)，各小區(qū)景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。

（八）單體建筑設(shè)計(jì)

建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2-3層，多層為6層，

肆

高層為12層，多層、高層均配有電梯。多層建筑依山而建，底層架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂(lè)活動(dòng)中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，局部能達(dá)到3.6米，順山勢(shì)可延伸室外景觀。

采用環(huán)保地?zé)峁┡�，分戶�?jì)費(fèi)。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證

立面整齊美觀�！叭�線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來(lái)水管、直飲水管、集中供熱水管。

隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗

敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽(yáng)光充足的陽(yáng)臺(tái)。

（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施

針對(duì)市場(chǎng)需求，保留住宅戶型檔次多樣性。高層主要是一房和二房套間，及經(jīng)濟(jì)型，套間均帶廚衛(wèi)；一房套間面積控制在40左右，二房套間面積控制在50～60，單間及一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型老年住宅，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽(yáng)光是健康生活不可或缺的。所有的戶型都最大限度地保證采光。陽(yáng)光透過(guò)大飄窗，灑在房間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動(dòng)之需要。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮：無(wú)障礙設(shè)計(jì)，保證家中老人安全。長(zhǎng)柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過(guò)。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

停車：在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置了部分露天停車位，方便車輛

伍

停放，以地下停車場(chǎng)為主要停車方式。

道路布置：實(shí)行完全人車分流，在主干道構(gòu)架下，沿基地外圍布置消防環(huán)路，

形成車行道路系統(tǒng)。內(nèi)部結(jié)合景觀建筑物組織步行系統(tǒng)。

商業(yè)配套設(shè)置按外圍商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能

確定，商業(yè)步行街既具備商業(yè)配套功能，同時(shí)具備休閑游玩功能。

八、結(jié)論

老齡問(wèn)題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)是人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。目前中國(guó)60歲以上的人口已有1.44億，今后一個(gè)時(shí)期老年人口會(huì)以較快的速度增長(zhǎng)，到201*年，將超過(guò)2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。而現(xiàn)在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長(zhǎng)的需求的矛盾越來(lái)越突出。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在長(zhǎng)沙市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設(shè)老年怡養(yǎng)公寓長(zhǎng)沙望城縣丁字鎮(zhèn)，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚(yáng)中國(guó)的孝文化，弘揚(yáng)中國(guó)民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。

目前，國(guó)家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)

陸

養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會(huì)福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護(hù)理院，在農(nóng)村加強(qiáng)敬老院建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種形式，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，以期最終實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的目標(biāo)。我們生存在這個(gè)時(shí)代，該抓住這次歷史機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)共同原景，自覺(jué)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)。

項(xiàng)目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負(fù)責(zé)報(bào)批用地手續(xù)、解決所有的建設(shè)資金。通過(guò)對(duì)村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營(yíng)入股，組建村企合作公司，以實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉(zhuǎn)給合作公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；村民的宅基地折價(jià)入股進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)做，建設(shè)農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進(jìn)入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項(xiàng)目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設(shè)用地建設(shè)長(zhǎng)沙望城縣丁字鎮(zhèn)養(yǎng)老住宅。簡(jiǎn)言之就是：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè)用地?fù)Q集體經(jīng)濟(jì)。

該項(xiàng)目建筑面積201*00平方米。建成后將為長(zhǎng)沙市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費(fèi)1000元以內(nèi)。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費(fèi)享受高端養(yǎng)老服務(wù)。

萬(wàn)名老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C(jī)和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬(wàn)斤，雞蛋24萬(wàn)個(gè)，肉類5.76萬(wàn)斤，蔬菜24萬(wàn)斤，水果7.2萬(wàn)斤。需要服務(wù)人員201*余人。

長(zhǎng)沙望城縣丁字鎮(zhèn)老年住宅的建設(shè)，必將會(huì)替政府分憂，為老人解難，給

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村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項(xiàng)目。但中國(guó)老齡化特點(diǎn)突出：基數(shù)大,已占全國(guó)總?cè)丝诘?1%；增長(zhǎng)速度快,半世紀(jì)走完別國(guó)一百年的老齡化進(jìn)程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒(méi)有積累；人口老齡化與社會(huì)發(fā)展水平不相適，是典型的“未富先老”國(guó)家……因此,更需要低價(jià)位的養(yǎng)老公寓。國(guó)辦發(fā)〔201*〕19號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知》規(guī)定：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑�；按照法律、法�?guī)規(guī)定當(dāng)采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低。我們會(huì)抱著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)家庭關(guān)愛(ài)的態(tài)度，積極爭(zhēng)取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

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