廉租住房制度發(fā)展及問(wèn)題研究

廉租住房制度發(fā)展及問(wèn)題研究

摘要：住房保障問(wèn)題始終是惠及民生的一項(xiàng)重要內(nèi)容，“住房保障”也是今年十二五“兩會(huì)”的熱點(diǎn)；本文總結(jié)我國(guó)廉租房制度的演變特征，并以濟(jì)南的廉租房建設(shè)為例，結(jié)合實(shí)際對(duì)我國(guó)依法規(guī)范廉租房建設(shè)的發(fā)展產(chǎn)生一些思考。

關(guān)鍵詞：住房保障；廉租房；十二五；保障對(duì)象

古語(yǔ)云：“人以宅為家。居若安，則家代昌吉”。住宅問(wèn)題自始至終是人類亙古不變的追求。住房問(wèn)題是關(guān)系到人們生存、發(fā)展和享受的重要因素之一。

我國(guó)目前正在經(jīng)歷著工業(yè)化、城市化和市場(chǎng)化。工業(yè)化和城市化使得大量的人口向城市集中，這就導(dǎo)致了城市的住房供應(yīng)日益緊缺。雖然市場(chǎng)化促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，但是高價(jià)位的商品房使得貧困群體無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)獲得住處。這就要求具有主導(dǎo)作用的中央政府發(fā)展住房保障政策，以期解決低收入群體的居住問(wèn)題。1我國(guó)廉租房制度的發(fā)展

我國(guó)的住房政策經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，即由政府直接分配住房的福利政策向市場(chǎng)調(diào)控和住房保障制度并舉的轉(zhuǎn)變。當(dāng)然廉租住房的政策也跟隨著住房制度改革的推進(jìn)和深化不斷地發(fā)展完善。

基于我國(guó)廉租住房的發(fā)展歷程和政策的制定，將我國(guó)廉租住房的發(fā)展分為三個(gè)階段。

1.1基礎(chǔ)醞釀期（1998-201*）

1978年以前，這個(gè)時(shí)期最主要的住房制度就是以全社會(huì)低水平、廣覆蓋的福利分房制度，這是極具中國(guó)特色的住房保障形式。1998年開(kāi)始有建立廉租房的設(shè)想。1998年7月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止了住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，個(gè)人住房消費(fèi)逐漸走向了市場(chǎng)，并成為消費(fèi)的主體。這標(biāo)志著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉(zhuǎn)變，并開(kāi)始在全國(guó)推行廉租住房制度，由政府或者單位向最低收入家庭提供廉租住房。

1.2轉(zhuǎn)型過(guò)渡期（201*-201*）

201*年三月份我國(guó)廢除了舊的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，開(kāi)始實(shí)施新的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。新的廉租房管理辦法明確了“單位”不再是解決職工住房問(wèn)題的主要責(zé)任者，強(qiáng)化了中央和地方政府的職能。新辦法還提出了廉租住房面積規(guī)定，即“城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司�住房面積的60%”。

201*年后，全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格高漲，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，201*年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所提出的“國(guó)六條”，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個(gè)比較顯著的位置。這個(gè)法規(guī)和文件極大的促進(jìn)了廉租房制度的發(fā)展。1.3逐漸成熟期（201*年至今）

擴(kuò)展閱讀：現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)廉租房制度存在的問(wèn)題及其對(duì)策分析

四川師范大學(xué)本科畢業(yè)論文

現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)廉租房制度存在的問(wèn)題及

其對(duì)策分析

學(xué)生姓名院系名稱專業(yè)名稱班級(jí)學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師完成時(shí)間

楊磊

地理與資源科學(xué)學(xué)院資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理

201*級(jí)4班201*100457李世強(qiáng)

201*年5月16日

四川師范大學(xué)教務(wù)處二○一二年五月

現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)廉租房制度存在的問(wèn)題及其對(duì)策分析

學(xué)生：楊磊指導(dǎo)老師：李世強(qiáng)

內(nèi)容摘要：國(guó)外城鎮(zhèn)廉租房制度經(jīng)過(guò)幾百年的發(fā)展，已經(jīng)非常完善，

許多國(guó)家都建立了公共住房制度，城鎮(zhèn)廉租房制度成為了各個(gè)國(guó)家住房保障體系中不可或缺的一部分，恩格斯在《論住宅》中提出了”住宅缺乏現(xiàn)象，住房問(wèn)題是工業(yè)化與城市化加速發(fā)展的產(chǎn)物”；由于我國(guó)在1998年之前都實(shí)行福利分房制度，住房保障體系研究基本處于封閉狀態(tài)，改革開(kāi)放后，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)過(guò)程中，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，城市居民收入差距進(jìn)一步拉大，城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問(wèn)題日益凸顯，在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會(huì)的大背景下，如何保障我國(guó)逐漸龐大的弱勢(shì)群體的居住權(quán)利，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，國(guó)家的長(zhǎng)治久安。

本文采用理論和實(shí)例相結(jié)合的方式，運(yùn)用文獻(xiàn)法、實(shí)證分析法等研究方法進(jìn)行了比較系統(tǒng)分析和邏輯歸納。具體而言，就是從城鎮(zhèn)廉租房制度在實(shí)施過(guò)程中存在的實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，對(duì)城鎮(zhèn)廉租房存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，對(duì)政府在城鎮(zhèn)廉租房實(shí)施過(guò)程中的作用、引入全新的融資模式、完善廉租房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制等方面進(jìn)行了探索。

關(guān)鍵詞：廉租房低收入者社會(huì)保障

theproblemsofurbanlow-renthousingsystemanditsCountermeasuresAtpresent

Student：YangLeiTutor：LiShiQiang

Abstract:Foreigntownsystemoflow-renthousingafterhundredsof

yearsofdevelopment,hasveryperfect,manycountrieshaveestablishedpublichousingsystem,townsystemoflow-renthousingbecamethevariouscountriesinthehousingguaranteesystemindispensablepartofEngelsin"onhouse"inputforward"houseslackofphenomenon,housingproblemisacceleratedindustrializationandurbanizationdevelopmentproduct";Becauseourcountryin1998yearsbeforethewelfaresystemofdistribution,housingguaranteesystemresearchbasicallyinaclosedstate,afterthereformandopening,inamarketeconomyoftheprocess,townhouseconstructiongetrapiddevelopment,urbanresidentsincomegap,townofthehousingdifficultiesoflow-incomefamiliesincreasinglyprominent,inthecurrentunderthebackgroundofconstructingharmonioussociety,howtoguaranteethegraduallyhugedisadvantagegroup"sliveright,achievingsocialjustice,relatedtothestabilityofthesociety,thelongtermstabilityofthecountry.

Inthisarticle,thecombinationofthetheoryandpracticalway,usingthemethodofliterature,empiricalanalysisandothermethodsarecomparedsystemanalysisandlogicalinduction.Specificandcharacter,itisfromurbansystemoflow-renthousingintheprocessofimplementingexistaccordingtotheactualproblemsforthetowntheproblemofthestudy,intowntothegovernmentfortheroleintheimplementationof,theintroductionofnewfinancingmode,perfectthelow-renthousingentryandexitmechanismetcexplored.

Keywords：Low-costhousingLowincomeSocialsecurity

目錄

1前言..............................................................12廉租房制度的發(fā)展歷程..............................................12.1廉租房的含義..................................................12.2廉租房制度的發(fā)展歷程..........................................23廉租房制度建設(shè)中的問(wèn)題............................................33.1廉租房建設(shè)缺乏完善的法律、法規(guī)................................33.2地方政府不夠重視..............................................33.3廉租房覆蓋面窄................................................43.4資金與土地形成瓶頸............................................43.5房源供給不足..................................................53.6廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制不完善....................................53.6.1廉租房準(zhǔn)入機(jī)制不完善.......................................53.6.2廉租房退出機(jī)制不完善.......................................54完善廉租房制度建設(shè)的建議.........................................64.1建立和完善廉租房制度的法律體系................................64.1.1制定符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的廉租房保障法規(guī)....................64.1.2完善住房保障的配套法規(guī).....................................64.2建立合理的廉租住房管理體系....................................64.2.1明確各級(jí)政府的責(zé)任.........................................64.2.2建立專門(mén)的機(jī)構(gòu)管理廉租房...................................74.3擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍..........................................74.4完善廉租房建設(shè)的土地政策......................................74.4.1政府預(yù)留一定比例的土地建設(shè)廉租房...........................74.4.2鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與廉租房建設(shè).................................74.5拓寬廉租房建設(shè)的融資渠道......................................84.5.1發(fā)行住房建設(shè)公債...........................................84.5.2適時(shí)開(kāi)征住房保障稅.........................................84.6保障廉租房的房源供給..........................................84.6.1收購(gòu)空置房.................................................84.6.2引入新型廉租房建設(shè)模式.....................................94.7完善廉租房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制....................................94.7.1完善廉租房的準(zhǔn)入機(jī)制.......................................94.7.2完善廉租房的退出機(jī)制......................................105結(jié)語(yǔ).............................................................10參考文獻(xiàn)...........................................................11致謝...............................................................12

現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)廉租房制度存在的問(wèn)題及其對(duì)策分析

1前言

隨著住房改革制度和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，低收入家庭的住房困難問(wèn)題日益凸顯，受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，國(guó)家曾多次出臺(tái)政策促進(jìn)住房保障體系的建立和完善，在1998年的年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中首次提出了廉租房的概念。廉租房制度是我國(guó)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分，是有效解決我國(guó)城鎮(zhèn)低收入者住房問(wèn)題的重要途徑。全國(guó)人大常委會(huì)在201*年發(fā)布的《關(guān)于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告》顯示，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至201*年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6％，不足四分之一。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，可能難以完成201*年的建設(shè)計(jì)劃。這種狀況表明，我國(guó)地方政府用于保障住房的實(shí)際能力與社會(huì)巨大的現(xiàn)實(shí)需求之間還存在很大差距，雖然我國(guó)的廉租房制度實(shí)施有十幾年了，但由于各種原因，廉租房的發(fā)展步履維艱①。在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會(huì)的大背景下，如何保障我國(guó)逐漸龐大的弱勢(shì)群體的居住權(quán)利，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義�；�于這一背景，本文較深入的分析了廉租房制度建設(shè)現(xiàn)狀，找出了廉租房建設(shè)中存在的問(wèn)題，并對(duì)廉租房的穩(wěn)健發(fā)展提出了一些建議。

2廉租房制度的發(fā)展歷程

2.1廉租房的含義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞�，向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。我國(guó)廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。

①

解文.保障性安居工程應(yīng)“按需調(diào)控”.中國(guó)人大,201*,(21):9-10

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2.2廉租房制度的發(fā)展歷程

廉租房發(fā)展的第一階段：為了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展配套，國(guó)務(wù)院于1998年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出了“廉租房”概念，“規(guī)定對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房”。1999年住建部在總結(jié)各地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上發(fā)布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，該辦法就城鎮(zhèn)廉租住房的來(lái)源、租金標(biāo)準(zhǔn)等作出了規(guī)定，這一文件標(biāo)志著廉租房制度在中國(guó)建立。

廉租房發(fā)展的第二階段：為加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的廉租住房保障制度，201*年12月31日，國(guó)家建設(shè)部等五部局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，該辦法在城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)的資金來(lái)源方面要求實(shí)行以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌集資金的原則。201*年5月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)(“國(guó)六條”)，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個(gè)更為顯著的位置。在這階段已有一些城市開(kāi)工建設(shè)了一定規(guī)模的廉租房，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至201*年底，全國(guó)657個(gè)縣級(jí)以上城市中已有512個(gè)城市建立了廉租住房制度，占總數(shù)的77.9%[1]。

廉租房發(fā)展的第三階段：1998～201*年，在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建住房中，90%為商品住房，經(jīng)濟(jì)適用住房平均只占10%左右，針對(duì)城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難，國(guó)務(wù)院在201*年8月7日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中，把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中國(guó)歷程中的一個(gè)新的里程碑，標(biāo)志著從“重市場(chǎng)，輕保障”向著1998年房改“市場(chǎng)，保障并重”的正確方向回歸，從“重買(mǎi)房，輕租賃”向著“租售”的合理模式回歸[16]。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開(kāi)工986萬(wàn)套，開(kāi)工率98%。與8月底相比，本月新開(kāi)工118萬(wàn)套，開(kāi)工率提高了12個(gè)百分點(diǎn)。從各地來(lái)看，北京、河北、山西、遼寧、吉林、江蘇、浙江、福建、山東、廣西、重慶、四川、陜西、甘肅、寧夏等15（自治區(qū)、直轄市）開(kāi)工套數(shù)已超全年目標(biāo)任務(wù)數(shù)①。從這些數(shù)據(jù)可以看出，廉租房建設(shè)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。

①

中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，今年1-9月全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工率達(dá)98%

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3廉租房制度建設(shè)中的問(wèn)題

3.1廉租房建設(shè)缺乏完善的法律、法規(guī)

我國(guó)至今還沒(méi)有一部專門(mén)用于居民住宅的法律，只有建設(shè)部于201*年3月1日頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》等部門(mén)規(guī)章，這與越來(lái)越凸顯的低收入家庭住房困難問(wèn)題是相悖的。我國(guó)是社會(huì)主義法治國(guó)家，只有有法可依，才能保證居民的居住權(quán)不被侵害。而目前我國(guó)由于廉租房建設(shè)起步較晚，相關(guān)的法律、法規(guī)建設(shè)相對(duì)滯后。

3.2地方政府不夠重視

實(shí)施社會(huì)保障是政府的基本管理職能，是其不可推卸的責(zé)任，廉租房建設(shè)是保障性住房建設(shè)的重要組成部分，政府應(yīng)起主導(dǎo)作用。中央政府對(duì)廉租房建設(shè)相當(dāng)重視，陸續(xù)出臺(tái)了許多政策促進(jìn)廉租房的發(fā)展，如201*發(fā)布的《廉租住房保障資金管理辦法》和《廉租住房保障辦法》，201*年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)廉租房質(zhì)量管理的通知》。而廉租房的建設(shè)關(guān)鍵是要落實(shí)到地方政府，落實(shí)到具體實(shí)施管理的基層部門(mén)。我國(guó)廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，以低于社會(huì)租金的方式租給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。土地出讓金被稱作地方“第二財(cái)政”，據(jù)報(bào)道，中國(guó)東部地區(qū)的一線城市目前基建資金的40%至60%來(lái)自土地出讓金。如果認(rèn)真落實(shí)廉租房制度，廉租房的供應(yīng)將拉低房?jī)r(jià)。據(jù)有關(guān)專家估計(jì)，廉租房與房?jī)r(jià)呈反比關(guān)系，廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%至4%，而房?jī)r(jià)下跌，土地出讓金也會(huì)跟著降低，這將直接減少地方政府的“第二財(cái)政”收入[2]。南昌市201*年的土地出讓收入為29.73億元，而用于廉租房支出的僅有4500萬(wàn)元，約占土地出讓純收益的2.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到10%的比例①。

①

賈海峰,22城市為何疏漏百億廉租房資金?21世紀(jì)網(wǎng),

-11/19/content_134945.htm

3.3廉租房覆蓋面窄

根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難，所謂最低收入家庭是指享受低保的同時(shí)人均居住面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。但現(xiàn)實(shí)情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買(mǎi)不起。并且在全國(guó)大中城市里，有大量的外來(lái)務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外[17]。例如截至201*年5月18日，深圳市深圳市的總?cè)丝跒?450萬(wàn)，而累積登記的流動(dòng)人口就有1200.55萬(wàn)人，占深圳市總?cè)丝诘?2.79%，而這部分人口并不在廉租房規(guī)定的保障范圍之內(nèi)①。

3.4資金與土地形成瓶頸

廉租房建設(shè)一般有兩個(gè)條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸.城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地就必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會(huì)減少。這對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)兩難問(wèn)題，政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的ＧＤＰ增速，還是放棄這個(gè)利益，給老百姓無(wú)償建房，同時(shí)又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境②。就資金而言，根據(jù)《廉租住房保障資金管理辦法》規(guī)定，廉租房建設(shè)的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)渠道：市，縣財(cái)政預(yù)算安排的住房保障資金；土地出讓凈收益中不低于10%的比例；住房公積金增值收益中按一定比例提取的城市廉租房補(bǔ)充資金；從直管公房售房款中提取的部分資金；社會(huì)捐贈(zèng)的資金；發(fā)行社會(huì)福利彩票籌資。這些資金不僅數(shù)額不定，而且落實(shí)起來(lái)非常困難，土地出讓金是政府財(cái)政收入的主要部分，建設(shè)廉租房，政府不但要出地還要出錢(qián)，一旦財(cái)力不足，資金就無(wú)法落實(shí)。但在實(shí)際運(yùn)行中，由于前幾年房改過(guò)程中，公房基本上都已經(jīng)出售給了個(gè)人，能夠用來(lái)出售的公房少之又少；而受我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和生活習(xí)慣的影響，社會(huì)捐贈(zèng)廉租房資金也難有大的作為。因此，各地以住房公積金增值收入和財(cái)政撥款為主。然而，我國(guó)住房公積金增值普遍收益很少或不穩(wěn)定，在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后，所剩資金十分有限，難以支持廉租房制度建設(shè)。而對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，財(cái)政實(shí)力也明顯不足，無(wú)法提供足夠的資金用于廉租房補(bǔ)貼或建設(shè)。因此，廉租房政策對(duì)于這些城市往往心有余而力不足。而在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，住房公積金增值收入盡管支撐著廉租房制度建設(shè)，但也面臨一些問(wèn)題[4]。另外還有一個(gè)重要的情況就是廉租房源的供應(yīng)量和當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)成反比，供應(yīng)越多，房?jī)r(jià)就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當(dāng)?shù)卣�府帶�?lái)更多的稅費(fèi)收入。另外，在廉租房建設(shè)過(guò)程中，公共住房的購(gòu)建和維修、租金補(bǔ)貼等都需要有大額、穩(wěn)定、持續(xù)的資金作保證。因

①

中商情報(bào)網(wǎng),201*年深圳人口統(tǒng)計(jì)②

劉勇.當(dāng)前我國(guó)內(nèi)地城市廉租房建設(shè)與管理應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題[J].中州學(xué)刊.201*,(6)

此，我國(guó)雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。

3.5房源供給不足

從有關(guān)規(guī)定來(lái)看，廉租房的房源主要是依靠舊有的公房，但目前的現(xiàn)實(shí)情況卻與當(dāng)初設(shè)計(jì)的情況存有偏頗，房源缺乏已經(jīng)成為制約推廣廉租房保障的一個(gè)瓶頸。一些地區(qū)采用搖號(hào)等不得己而為之的辦法就是例證。而且隱形房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的存在也使得部分房屋非法進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，造成廉租房的房源供給短缺，現(xiàn)實(shí)供給與迫切的需求之間存在有極大的矛盾[5]。有的城市新建廉租房的數(shù)量?jī)H是目前申請(qǐng)者住房需求數(shù)量的1%，甚至更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需求，廉租房主要由政府供給，企業(yè)并無(wú)直接的驅(qū)動(dòng)力向低收入家庭提供住宅。另外，中介服務(wù)體系落后、社會(huì)缺乏公正意識(shí)，也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。同時(shí)，由于政策宣傳不到位，使得一些擁有房源的房東，基于對(duì)廉租房保障政策的疑慮以及其他方面的擔(dān)憂不愿意將房屋出租給廉租家庭。

3.6廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制不完善3.6.1廉租房準(zhǔn)入機(jī)制不完善

目前各地的廉租對(duì)象一般為經(jīng)民政部門(mén)認(rèn)定的低保家庭中的住房困難戶，而我國(guó)城鎮(zhèn)中需要廉租房的住房困難戶則不僅包括低保家庭中的住房困難戶，還應(yīng)包括那些既買(mǎi)不起房又非低保的住房困難戶。隨著廉租對(duì)象范圍的逐步擴(kuò)大，根據(jù)各地居民收入劃分一個(gè)合理的收入線，并據(jù)此科學(xué)地確定廉租對(duì)象就變得日益緊迫。然而，由于我國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收人申報(bào)機(jī)制，居民的“隱形”收入沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)將很薄弱，實(shí)施起來(lái)也非常困難。而且，即使在收入線劃分以后，還存在監(jiān)督成本過(guò)高的問(wèn)題。因?yàn)椤半[形”收入的存在導(dǎo)致監(jiān)督居民的實(shí)際收入變的異常困難[6]。由于這些“隱形”收入的存在，有關(guān)部門(mén)不能確定申請(qǐng)者的真實(shí)收入情況，這樣就使一些人鉆了政策的空子，使一些根本不符合低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的人員也被作為保障對(duì)象住上了廉租住房。

3.6.2廉租房退出機(jī)制不完善

騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，由于廉租住房租金低于市場(chǎng)租金，廉租房租金與市場(chǎng)租金就形成了巨大的利益差，一些已不符合廉租房租住要求的住戶不愿意搬出廉租房，政府管理部門(mén)很難讓不符合條件的租房者搬廉租房，如果政府強(qiáng)行讓其搬走，一旦出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定與和諧，廉租住房的退出機(jī)制很難得以實(shí)行，造成年度復(fù)核流于形式。

4完善廉租房制度建設(shè)的建議

4.1建立和完善廉租房制度的法律體系

縱觀世界各國(guó)廉租房的建設(shè)，無(wú)不是先立法后建設(shè)，而我國(guó)的廉租房建設(shè)迄今為止還沒(méi)有一部統(tǒng)一的法律，這與我國(guó)大力發(fā)展廉租房的建設(shè)是不相符的，因此盡快建立和完善廉租房建設(shè)的法律體系勢(shì)在必行。4.1.1制定符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的廉租房保障法規(guī)

可以從立法上規(guī)定廉租住房的保障對(duì)象，保障標(biāo)準(zhǔn)，保障水平，保障資金的來(lái)源，建立專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，加大對(duì)騙取保障優(yōu)惠行為的懲罰等。二是要求各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的廉租住房保障法規(guī)。嚴(yán)格制定廉租住房保障對(duì)象的進(jìn)入、退出管理辦法，規(guī)定當(dāng)?shù)鼐用袷杖氚l(fā)生變化以后，保障措施也要相應(yīng)的發(fā)生變化[7]。4.1.2完善住房保障的配套法規(guī)

住房保障涉及的內(nèi)容很廣，需要配套法規(guī)的支持。第一，應(yīng)修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法規(guī)，明確“保障房”這一產(chǎn)權(quán)類別，并對(duì)其具體含義，管理內(nèi)容做出規(guī)定；第二，制定關(guān)于住房保障基金的管理規(guī)定，明確并保障住房保障資金的來(lái)源，并就其管理機(jī)構(gòu)，管理職責(zé)，運(yùn)行與增值處理，監(jiān)管工作等分別做出規(guī)定；第三，建立嚴(yán)厲的懲治措施，真正讓有困難者得到補(bǔ)貼，騙取保障者得到相應(yīng)的懲罰。

4.2建立合理的廉租住房管理體系4.2.1明確各級(jí)政府的責(zé)任

地方政府要將廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼任務(wù)納入政府年度實(shí)施項(xiàng)目，年初制定責(zé)任狀，明確責(zé)任部門(mén)，年中檢查進(jìn)展情況，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，年末實(shí)行目標(biāo)考核，確保既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn).通過(guò)目標(biāo)管理的實(shí)施，一方面可以明確責(zé)任部門(mén)，增強(qiáng)部門(mén)的責(zé)任意識(shí)；另一方面可以強(qiáng)化管理措施，部門(mén)可以根據(jù)全市最低收入家庭的現(xiàn)狀和財(cái)政可用于安排廉租房的資金，制定切實(shí)可行的進(jìn)度安排和工作措施，以確保目標(biāo)任務(wù)的完成，地方政府定期要對(duì)廉租住房工作目標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查。同時(shí)也可以根據(jù)不同地區(qū)最低收入家庭所占比重，將政府工作目標(biāo)進(jìn)行量化，層層分解，以簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)的形式，對(duì)各級(jí)職能部門(mén)實(shí)行年終考核，與職工獎(jiǎng)金掛鉤，從而調(diào)動(dòng)政府職能部門(mén)工作人員的積極性[8]。

4.2.2建立專門(mén)的機(jī)構(gòu)管理廉租房

廉租住房保障管理的專業(yè)性較強(qiáng)，需要專門(mén)機(jī)構(gòu)及專職人員進(jìn)行管理。這樣可以保證住房保障工作公開(kāi)、透明、實(shí)施到位.各地方政府負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院和省政府住房保障方面的法律、法規(guī)等規(guī)范性文件，制定和完善地方廉租住房保障政策，調(diào)配廉租住房的保障資金和房源，審核申請(qǐng)廉租住房的家庭資格，確定申請(qǐng)廉租家庭住房的保障方式。各個(gè)區(qū)級(jí)政府的廉租住房管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)受理申請(qǐng)、調(diào)查走訪、資格初審、社區(qū)公示、簽約發(fā)證、年審和其他的日常管理等工作[9]。

4.3擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍

政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，人口、住房水平及市場(chǎng)需求等確定廉租房保障對(duì)象，擴(kuò)大廉租房的保障對(duì)象。對(duì)于那些在城市中憑一已之力買(mǎi)不起房而又無(wú)資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來(lái)自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來(lái)人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對(duì)象之外。解決這些弱勢(shì)群體的居住困難，需要多方努力。既要?jiǎng)?chuàng)造較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，又要解決其生存環(huán)境問(wèn)題，因此，廉租房保障體系的設(shè)計(jì)要適當(dāng)超前，逐漸擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達(dá)到更高要求的“應(yīng)保盡�！盵10]。

4.4完善廉租房建設(shè)的土地政策

用于廉租房建設(shè)的土地是劃撥的，政府不僅出錢(qián)還要出地，土地是政府財(cái)政收入的重要組成部分，少了這筆收入，政府的社會(huì)職責(zé)也無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，廉租房建設(shè)完全由政府來(lái)承擔(dān)，壓力過(guò)大，而且達(dá)不到理想效果。4.4.1政府預(yù)留一定比例的土地建設(shè)廉租房

城市設(shè)的土地總量是一定的，除了出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地出讓金，政府應(yīng)立法規(guī)定預(yù)留多少比例的土地用于保障性住房建設(shè)，有了法律的保障，才能保證地方政府不會(huì)因利益的驅(qū)使將用于廉租房建設(shè)的土地用來(lái)獲取土地出讓金。

4.4.2鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與廉租房建設(shè)

在香港，新加坡等房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府可以不收地價(jià)或給與開(kāi)發(fā)商低價(jià)優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商劃出部分土地建設(shè)廉租房，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)加入廉租房的建設(shè)。一種做法是將廉租房建設(shè)用地與商品房的招拍掛土地配套，另一種做法是可在招標(biāo)形式出讓土地時(shí)，為競(jìng)標(biāo)方設(shè)置占有一定權(quán)重的類似于社會(huì)責(zé)任(如開(kāi)發(fā)廉租房的數(shù)量及滿意程度)的考察項(xiàng)，以增加開(kāi)發(fā)較多廉租住房的開(kāi)發(fā)商中標(biāo)的可能

性，這兩種做法既讓開(kāi)發(fā)商獲利又讓他們參與開(kāi)發(fā)廉租住房[11]。除了以土地的優(yōu)惠吸引開(kāi)放商之外，還可以減免開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)以及流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。政府還可以邀請(qǐng)一些具有較大社會(huì)影響力的媒體，對(duì)開(kāi)發(fā)商加入廉租房建設(shè)進(jìn)行宣傳，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正面形象，形成企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。

4.5拓寬廉租房建設(shè)的融資渠道4.5.1發(fā)行住房建設(shè)公債

廉租房作為國(guó)家一項(xiàng)長(zhǎng)期的建設(shè)投資，發(fā)行住房建設(shè)公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。但應(yīng)注意的是，在運(yùn)作過(guò)程中，必須審慎而行，不能盲目發(fā)行。對(duì)于住房建設(shè)公債發(fā)行的數(shù)額，應(yīng)遵循“缺口補(bǔ)給式”原則，即總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來(lái)確定數(shù)額[12]。另外，政府在確定住房建設(shè)公債發(fā)行規(guī)模的時(shí)候，還應(yīng)根據(jù)財(cái)政收支運(yùn)營(yíng)狀況合理確定債務(wù)的償還期限。只有住房建設(shè)公債規(guī)范合理的進(jìn)行發(fā)放，才會(huì)對(duì)廉租房建設(shè)融資有所幫助。4.5.2適時(shí)開(kāi)征住房保障稅

根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，目前世界上征收不同形式社會(huì)保障稅的國(guó)家有80多個(gè)，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時(shí)征收高額所得稅和中央基金的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民，按照其工資收入水平實(shí)行累進(jìn)稅率制，為使我國(guó)住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)逐漸傾向滿足多數(shù)人的基本住房需求，所以在設(shè)置住房保障稅時(shí)，應(yīng)主要考慮對(duì)住房進(jìn)行征收，且不宜將現(xiàn)行房產(chǎn)稅，土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并。其中一定標(biāo)準(zhǔn)面積下住房免稅，超標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行較高的累進(jìn)稅率，因此考慮向購(gòu)買(mǎi)、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項(xiàng)稅收專門(mén)用于廉租房建設(shè)、修繕和廉租房從而有力地抑制住房過(guò)度消費(fèi)和有限的土地資源被占用的情況，同時(shí)將該項(xiàng)稅收專門(mén)用于廉租房建設(shè)、修繕和廉租房租金補(bǔ)貼。

4.6保障廉租房的房源供給

我國(guó)廉租房的建設(shè)雖然取得了一定成績(jī)，但是仍然不能滿足廣大低收入者的需求，政府作為廉租房供給的主體，應(yīng)積極的探索廉租房的供給方式，保障房源，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段的基本國(guó)情，提出了以下幾點(diǎn)建議。4.6.1收購(gòu)空置房

購(gòu)空置住房主要指政府出資，以成本價(jià)或低于成本價(jià)收購(gòu)符合規(guī)定的空置住房。我國(guó)目前空置房的數(shù)量很大，這不僅不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的回籠，而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產(chǎn)。政府可以抓住時(shí)機(jī)通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段將空置房轉(zhuǎn)

化為廉租住房，既可以達(dá)到盤(pán)活空置住房資金的目的，又可以省去興建廉租住房所帶來(lái)的各種成本。在收購(gòu)工作完成后，對(duì)其按廉租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)并改造成適合最低收入家庭居住的低標(biāo)準(zhǔn)住房。在收購(gòu)空置住房時(shí)一方面應(yīng)注意與舊城改造和城市公共設(shè)施建設(shè)拆與遷補(bǔ)償結(jié)合起來(lái)，加快消化空置商品住宅；另一方面將空置商品住宅轉(zhuǎn)換為廉租房與清償國(guó)有商業(yè)銀行逾期開(kāi)發(fā)貸款相結(jié)合，降低金融風(fēng)險(xiǎn)[13]。

4.6.2引入新型廉租房建設(shè)模式

傳統(tǒng)的廉租房建設(shè)主體主要是政府，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件，除了政府之外，還要考慮把企業(yè)，社會(huì)團(tuán)體組織及個(gè)人納入到建房主體中來(lái).我國(guó)的廉租房建設(shè)可以引進(jìn)先進(jìn)的BOT(（Build-Operate-Transfer）模式和PPP（PublicPrivatePartnerships）模式。所謂的BOT項(xiàng)目融資是指私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與國(guó)家公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并與政府機(jī)構(gòu)形成一種“伙伴”關(guān)系，在互利互惠的基礎(chǔ)上分配該項(xiàng)目的資源、風(fēng)險(xiǎn)和利益的融資方式。政府通過(guò)契約授予私營(yíng)企業(yè)以一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過(guò)向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn)。特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)償移交給政府，因此BOT模式也稱為“特許權(quán)融資”。近年來(lái)興起的“PPP”融資模式對(duì)我國(guó)當(dāng)前廉租房建設(shè)資金缺乏的狀況而言，也不失為一種較好的資金補(bǔ)充渠道。PPP（PublicPrivatePartnerships），即公共部門(mén)與私人企業(yè)合作模式是指政府、營(yíng)利性企業(yè)和非營(yíng)利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的相互合作關(guān)系的形式，通過(guò)這種合作形式，合作各方參與某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，政府并不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險(xiǎn)從而達(dá)到“雙贏”和“多贏”的目的[14]。由于缺乏房地產(chǎn)項(xiàng)目BOT或PPP融資方式的案例借鑒，因而政府可以先在部分地區(qū)或城鎮(zhèn)的小范圍內(nèi)試行廉租房建設(shè)的BOT或PPP融資模式，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作的收益情況、暴露的問(wèn)題及解決來(lái)檢驗(yàn)這兩種融資模式的可行性與合理性。

4.7完善廉租房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制4.7.1完善廉租房的準(zhǔn)入機(jī)制

廉租房的租金與市場(chǎng)租金相比有著巨大的利益差，許多不符合廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的家庭也加入了廉租房的申請(qǐng)當(dāng)中，因此要建立一個(gè)健全的廉租房準(zhǔn)入機(jī)制。首先，建立廉租房分配的申報(bào)、審核、公示制度，加大社會(huì)監(jiān)督介入的力度，保證信息的真實(shí)性與公正性。其次，加大虛報(bào)者的懲處力度，對(duì)居民個(gè)體家庭的欺瞞行為，一方面加快建立城市家庭收入征信體系，使居民家庭收入更加透明，且可核對(duì)、可查驗(yàn)，力求從源頭上做到防止瞞報(bào)收入；另一方面要加大事前震懾和事后懲罰的力度，讓人們?cè)跈C(jī)會(huì)主義面前畏懼。各地政府在出臺(tái)廉租房保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定與管理辦法中，也應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化對(duì)欺瞞行為的懲罰措施，并且使其具有可操作性。針對(duì)權(quán)力尋租的腐敗行為，也要兩手抓，兩手都要硬，一手抓加大懲治腐敗力度；一手抓權(quán)力下放，并使其庇護(hù)者承擔(dān)連帶責(zé)任[15]。

4.7.2完善廉租房的退出機(jī)制

各地政府要建立動(dòng)態(tài)管理制度，特別是加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查工作，全面、準(zhǔn)確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度和退出機(jī)制。對(duì)廉租房保障對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實(shí)加大審核力度，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政部門(mén)等，每年對(duì)廉租房住戶進(jìn)行審核，對(duì)不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過(guò)渡期。在過(guò)渡期內(nèi)，政府給予一定的租金補(bǔ)貼，增加其造血功能，促使其到市場(chǎng)上去租房，打破在廉租房保障過(guò)程中的“終身制”現(xiàn)象。對(duì)確實(shí)不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場(chǎng)化，以市場(chǎng)價(jià)格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續(xù)修建廉租住房。同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵(lì)群眾舉報(bào)他人瞞報(bào)收入的行為，將個(gè)人收入納入社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。建立有效的懲罰機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)收入，通過(guò)非法渠道租住廉租房的，要嚴(yán)厲懲罰，并與個(gè)人信用掛鉤，記入個(gè)人檔案[16]。通過(guò)完善可行的退出機(jī)制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實(shí)施和國(guó)有資產(chǎn)的有序使用。

5結(jié)語(yǔ)

我國(guó)廉租房的建設(shè)雖然困難重重，但是廉租房的建設(shè)關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，國(guó)家的長(zhǎng)治久安，是民生工程的重要組成部分，近年來(lái)政府出臺(tái)了許多政策促進(jìn)廉租房的建設(shè)，廉租房的建設(shè)取得了一些成就，但是廉租房的建設(shè)是一件任重而道遠(yuǎn)的事情，應(yīng)該長(zhǎng)久的堅(jiān)持下去。本文簡(jiǎn)單分析了我國(guó)廉租房的現(xiàn)狀，在建設(shè)中遇到的問(wèn)題，以及針對(duì)這些問(wèn)題提出的一些對(duì)策。限于本人對(duì)理論知識(shí)把握的能力以及對(duì)廉租房建設(shè)有限的理解層次，沒(méi)能對(duì)廉租房建設(shè)提出更多切實(shí)有效的創(chuàng)新建議。本文僅僅是對(duì)廉租房建設(shè)做了一個(gè)簡(jiǎn)單的探索和分析，為完善低收入群體住房保障制度盡一點(diǎn)綿薄之力，提出的意見(jiàn)也難免粗陋。值得慶幸的是，廉租房建設(shè)的研究正受到越來(lái)越多的學(xué)者的關(guān)注。希望本文的探討能夠起到拋磚引玉的作用，吸引更多的學(xué)者加入到完善我國(guó)廉租房建設(shè)的研究中來(lái)。

參考文獻(xiàn)

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[16]趙亞平.加大保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略思考[J].市場(chǎng)論壇，201*，(2)

致謝

時(shí)間荏苒，歲月如梭，彈指一揮間，我的大學(xué)生活已接近尾聲，回首過(guò)往的歲月，心中倍感充實(shí)，當(dāng)我寫(xiě)完這篇畢業(yè)論文的時(shí)候，有一種如釋重負(fù)的感覺(jué)，感慨頗多。

誠(chéng)摯感謝我的論文指導(dǎo)老師以及教過(guò)我的所有老師們，是你們教會(huì)了我勤奮學(xué)習(xí)，誠(chéng)實(shí)做人，踏實(shí)做事，以寬容之心面對(duì)生活，指引著我們沿著正確方向前進(jìn)，在點(diǎn)滴匯聚中使我逐漸形成正確、成熟的人生觀、價(jià)值觀。

感謝四年來(lái)陪伴在我身邊的同學(xué)、朋友，感謝他們?yōu)槲姨岢龅挠幸娼ㄗh和意見(jiàn)，有了他們的支持、鼓勵(lì)和幫助，我才能充實(shí)的度過(guò)了四年的大學(xué)生活，最后，衷心的感謝我的家人，是你們一直以來(lái)的默默支持，才成就了今天的我。

在今后的學(xué)習(xí)生活中，我將繼續(xù)堅(jiān)持研究，不斷豐富完善，精益求精，開(kāi)拓進(jìn)取。

楊磊

四川師范大學(xué)地理學(xué)院

201*年5月

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