地鐵維修工程部職責
地鐵維修工程部職責
維修工程部的主要任務是維護各種運營設施、設備在合理的成本下保證設備的可靠性與利用率確保對乘客和對車務運作的服務水平。在出現(xiàn)緊急故障時積極實施搶修盡快恢復使用。其主要職責是01.具體制定各項維修工作的服務與技術標準包括維修所需的時間、人力與物料制定各項維修工作的復原時間目標與成本目標02.貫徹“安全第一、預防為主”的方針以服務乘客和車務部為目標制定各項維修工作的管理體系和規(guī)章制度03.配合車務部的運作要求制定各項維修計劃包括日常檢修、中修、大修的時間安排以及人力與物料需求計劃04.督促、檢查并確保有效的維修工作提供可靠的設備05.提出各維修車間、室的設置建議做好人力資源的合理配置和利用06.指導車務部操作人員正確使用設備07.按維修計劃實現(xiàn)預防性維護工作及維修工作08.在日常運作中提供輪值維修人員配合車務部進行必要的維修工作09.向OCC派駐維修調度人員并配合車務部進行管理10.出現(xiàn)故障情況時調動維修人員盡力在目標復原時間和成本內完成維修工作11.主動分析故障原因對反復出現(xiàn)的設備故障要進行總結分析以徹底解決問題12.控制成本優(yōu)化人員的工作安排合理使用物資做到有效管理、合理使用并具體組織實施內部成本控制工作13.提供技術支持配合國產(chǎn)化工作14.負責做好與有關部門的配合、協(xié)調工作
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工程維保部職責
1、目的
為了加強對物業(yè)項目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術把關、技術服務和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進物業(yè)保值升值。
2、適用部門
適用于本公司工程維保部
3、職責
3.1配合新入住樓宇工程的驗收接管，對驗收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時
報告開發(fā)公司，督促承建商整改。
3.2對新入住樓宇有關設施的增補、更新、改造提出解決方案，對委
外工程進行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質量，完成房屋的交接驗收。
3.3審核各管理處設施設備更新改造方案和預算費用，主持外判工程
的招投標活動。
3.4編制公司設備維修保養(yǎng)計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，負責各管理處
管理的設備維修的技術指導、安全運行，組織開展紅旗設備、技術能手評比工作。
3.5負責對工程技術資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、
立卷、存檔及檔案管理工作。
3.6組織對公司托管物業(yè)的大型機電設備的維護管理，包括實施日常
維修計劃和年審，檢查指導設備設施的正常運行。
3.7審批客戶室內裝修方案并負責裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、
服務，辦理物業(yè)維保資金的申請、批交、使用、結案工作。3.8組織對各物業(yè)項目設施設備發(fā)生故障、事故的調查和鑒定工作，
負責向上級提交相關處理意見報告。
3.9指導各物業(yè)項目開展質量標準認證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達標參評
工作，協(xié)助其整改完善。
3.10制訂承接物業(yè)管理項目相關系統(tǒng)設施設備標識標牌選用方案，
向委托方提供建設性意見，參與討論。
3.11配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報告、樓檢講評、樓檢整改、
督查驗收中關于工程維修方面的工作報告，參與拓展業(yè)務招投標項目的管理方案和設施設備公共能源費用測算工作。3.12負責各小區(qū)設施設備運營、維護工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、
指導，保證工程維護工作中無安全責任事故。3.13完成上級交辦的其他工作。
工程維保部經(jīng)理職責
1、目的
為了加強對工程維保部門領導，組織物業(yè)接管驗收和設施更新改造，組織維修方案計劃實施、檢查、驗收，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。
2、適用職位
適用于本公司工程維保部經(jīng)理3、職責
3.1負責檢查、指導、協(xié)調及督促各專業(yè)工程師、技術員完成各自范
圍內工作。
3.2負責組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項目入住前接管驗收，完善
整改返修。
3.3負責組織物業(yè)項目管理設施設備增補更新改造的初步技術方案
討論。
3.4負責組織各物業(yè)項目維修保養(yǎng)計劃、措施，落實檢查整改驗收工
作。
3.5負責組織拓展業(yè)務招投標項目工程方面的討論和設施設備公共
能源費用測算工作。
3.6負責組織物業(yè)項目設施設備發(fā)生故障事故的調查、鑒定工作并及
時上報。
3.7負責組織工程系統(tǒng)業(yè)務洽談和與物業(yè)相關部門的聯(lián)系、公共關系
工作。
3.8負責安排辦理、組織物業(yè)項目相關設備的安全年檢、年審工作及
工程系統(tǒng)技術員工的技術培訓和考核工作。
3.9負責指導各物業(yè)項目工程技術資料、設備說明書、技術單據(jù)等整
理建檔工作。
3.10負責組織物業(yè)項目各系統(tǒng)設備設施安全運行和正常使用，負責
物業(yè)項目的節(jié)能降耗工作。
3.11負責組織物業(yè)項目定期樓檢、整改，完成樓檢報告。3.12完成上級交辦的其他工作。
工程維保部工程師職責
1、目的
為了加強工程設施設備維修維保技術管理，審核維修技術方案，對重大維修組織課題調研和技術攻關。
2、適用職位
適用于本公司工程維保部工程師
3、職責
3.1負責審核公司各物業(yè)項目設施設備維修維保計劃、方案、技術可
行性，編制工程部維修維保技術規(guī)范、規(guī)程。
3.2負責制訂各物業(yè)項目設施設備管理卡片、表格式樣，對設施設備
的日常維修維保進行技術指導，監(jiān)督檢查日常運行。
3.3負責檢查、指導資料員對物業(yè)項目交竣工圖紙、技術資料等實施
計算機規(guī)范化管理，組織建立標準化、規(guī)范化技術資料庫。3.4負責各物業(yè)項目節(jié)能降耗措施方案,設施設備技術改造、更新，完
善方案的審核。
3.5負責各物業(yè)拓展項目及參與招投標項目設施設備名稱、數(shù)量、功
率、負荷等技術參數(shù)統(tǒng)計并測算公共能源分攤費用。
3.6協(xié)助公司對設施設備發(fā)生的故障、事故進行調查，負責組織事故
報告的技術性問題分析鑒定。
3.7負責審核物業(yè)項目客戶裝修圖紙、裝修方案，對重大技術問題組
織調研攻關。
3.8負責組織工程系統(tǒng)員工的技術培訓和考核，參與質量標準文件撰
寫和內審員培訓工作。
3.9負責物業(yè)項目中的壓力、計量表具的校驗及特種設備的安全年審
安排。
3.10負責物業(yè)項目與市政相關單位在日常配合中的工程技術問題的
交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。3.11完成上級交辦的其他工作。
工程維保部技術員職責
1、目的
為了加強工程維保部的技術力量，檢查執(zhí)行維修方案，計劃的落實，指導項目管理處維修保養(yǎng)。
2、適用職位
適用于本公司工程維保部技術員3、職責
3.1負責配合、協(xié)助項目管理處完成設施設備技術改造、更新，完善
方案的實施及維修維保工作質量的檢查。
3.2負責檢查、監(jiān)督項目管理處日常設施設備正常運行、管理、保養(yǎng)
情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。
3.3參與物業(yè)項目的接管驗收，負責對驗收中的遺漏工程和不足問題
統(tǒng)計反饋，監(jiān)督改進完善。
3.4參與物業(yè)項目設施設備維修維保計劃及物業(yè)設施設備技術改造、
更新，完善方案的討論、制訂。
3.5協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術培訓和技術考核工作及參與質量標準文
件撰寫和內審員培訓工作。
3.6負責物業(yè)項目技術資料、新材料、新工藝、新技術信息的收集整
理，定期匯報給工程維保部領導。
3.7負責檢查督促物業(yè)項目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范
施工，協(xié)調解決裝修管理及技術問題。
3.8負責檢查、指導填寫設施設備運行記錄、設施設備登記卡片，提
出物業(yè)項目節(jié)能降耗合理化建議。3.9完成上級交辦的其他工作。
工程維保部資料員職責
1、目的
為了加強物業(yè)設施設備和工程維修技術檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術資料依據(jù)。
2、適用職位
適用于本公司工程維保及項目管理處資料員、文員3、職責
3.1負責工程維保部工程圖紙、技術檔案資料的收集、整理、歸檔、
利用及管理工作。
3.2負責對工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進行分類建帳，
編號存檔，負責對相關資料輸入計算機管理。
3.3負責技術資料的節(jié)約，內外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)
往來文件、信件，做好會議記錄。
3.4負責工程系統(tǒng)技術性資料、圖表的打字、裝訂、復印工作，接待
外來客戶。
3.5負責工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。3.6負責本部門辦公用品的計劃、領用、發(fā)放、員工的考勤工作。3.7完成上級交辦的其他工作。
設施設備分類作業(yè)指導書
1.目的：小區(qū)的設施設備品種多、數(shù)量大，公司為了識別、建帳和建立標準，對設施設備進行分類。
2.適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個小區(qū)。3.引用文件：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。
設施、設備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬于設
備類，不需要用電的屬于設施類。4.設施的分類
4.1房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻
面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱；
4.2機站房：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機
房、信息機房；
4.3停車場：汽車庫與自行車庫，包括其內的地面、墻面、頂棚、窗
戶、采光天窗、采光天井；
4.41.4道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、
各式雨篷、崗亭、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。4.5清潔設施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場；4.6公益設施：體育健身器材（室內、外的免費使用的）、兒童游樂
設施（室內、外的免費使用的）；
4.7特殊給排水的配套設施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎
部分；
4.8標識：樓宇及單元標識、景觀標識、指引標識、交通標識、警示
標識、車號牌標識、設施設備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識、臨時標識；
4.9室外排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、
管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑；4.10消防：室外消防接合器、消防栓（室內）、消火栓（室外）、滅
火器、大型消防箱、各式防火門；
4.11人防設施：集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、
防爆地漏、各式密閉門；5.設備的分類
5.1配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、
電表箱、箱式變、母線橋架。
5.2消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、
消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。
5.3供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管
道。
5.4排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排
水管道及浮球式限位控制開關等。
5.5風機系統(tǒng)：風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道及閥門。5.6供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負責。
5.7特種設備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。
5.8照明系統(tǒng)：樓道照明、機房照明、車庫照明、景觀照明、其他附
屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等）。5.9弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、
攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。
5.10道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)。5.11空調系統(tǒng)：集群式中央空調系統(tǒng)。
5.12特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設備、泳池過濾設備。
5.13綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、（屬于基礎
設施）。
5.14通訊設備：對講機（屬于基礎設施）、網(wǎng)絡線路。5.15輔助設備：空壓機、管道疏通機。6、計量設備
萬用表、壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表、噪聲儀。
設施、設備的完好標準
一、目的：建立企業(yè)關于設施設備完好的統(tǒng)一標準，使得設施設備在
一個標準下得到全員管理。
二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務的所有小區(qū)。三、引用標準：四、標準內容1設施的完好標準
1.1房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻
面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱。
1.1.1物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂：表面平整，
無裂縫、表面無不明孔洞、無異物，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和龜裂，無空鼓。表面為瓷磚的，無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。
1.1.2物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面：地面平整，無
裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。1.1.3樓梯間：a、扶手能夠正常使用，平整無斷裂，無脫落。b、
樓梯護欄固定牢固，無缺損，無斷裂。能夠正常使用。c、通風窗開啟、關閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應固定牢靠。玻璃無裂縫、無破損。d、窗前護欄安裝牢固，無斷裂，無銹蝕，油漆完好。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。f、各類設備箱，箱蓋齊全，開關箱門靈
活，箱鎖完好，表面油漆完好，無脫落、銹蝕。
1.1.4外墻面：涂料層與里層因熱膨脹系數(shù)不同引起的涂料層龜裂不
進行完好的評定。無大面積污染，無大面積脫落，墻體無開裂。1.1.5雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無堵塞，
外觀整潔無開裂破損。
1.1.6避雷接地：各連接點牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成整體。
用接地電阻測試儀測量時阻值應低于10歐姆，并要符合規(guī)范要求。
1.1.7屋面：掛瓦斜屋面應瓦片整齊，無缺片、破損。天溝排水通暢，
無堵塞。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地達到1.1.6的要求。平屋面女兒墻無裂縫、破損。屋面不滲水，保溫隔熱層完好。
1.1.8露臺：公用露臺的地平應平整、不起沙、無空鼓，無裂紋。用
護欄進行防護的，護欄固定牢靠，護欄油漆完好。
1.1.9信報箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。
1.2機站房：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、
電梯機房、信息機房。
1.2.1墻面及頂：表面清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和龜
裂。無空鼓。頂面、墻角與墻底無滲水現(xiàn)象。各管道孔封堵嚴密無滲水。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無裸露的空盒。敷設
于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。且各類線盒無滲水現(xiàn)象。無積塵、表面清潔、無大面積污染。1.2.2地面：水泥地面無空鼓、不起沙，無裂紋，表面平整。油漆地
面應當表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒有超過0.1平方米以上的脫落。瓷磚的地面瓷磚無破損、無缺損，且瓷磚必須為防滑瓷磚。靜電地板地面的應當靜電地板牢固無缺損、無破損，表面沒有嚴重的污染。各類地面都應當沒有異物突起。配電房及配電間內任何形式的地面不得有任何積水。其他機站房內如果有水源，應當設有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機站房。排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。1.2.3各類機站房內各類標識：有機站房名稱標識、消防標識、設備
銘牌標識、設施設備運行狀態(tài)標識，系統(tǒng)圖標識、機站房布置標識，擺放配件的區(qū)域，應有標識，如“配件區(qū)”等。
安裝于表面的標示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯誤，固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動、脫落，指示正確。懸掛在設備上的標示牌，清晰準確，不歪斜。
1.2.4各類機站房內的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿
取的地方。滅火器外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險作用的開口銷插入可靠。把手完整無開裂、破損。壓力指示表內的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內。手推式滅火器的推動機械堅固，推動靈活。連接使用的
接駁器完整。
1.2.5各類機站房照明：照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外
露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配�？刂崎_關開啟和關閉靈活，無不亮和長亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。1.2.6門和門鎖：油漆完好，無脫落。門開啟、關閉靈活。門能夠被
關閉嚴密，無阻塞與阻礙。門鎖完好，能夠將門鎖住鎖牢。1.2.7配電房門口應配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門口
都應當設有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既沒有變壓器也沒有電纜溝的配電房和配電間可以不設防鼠板。
1.2.8各機站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。窗
戶無缺扇現(xiàn)象，各窗扇推拉靈活，配件齊全，關閉時嚴密，不滲水，能夠防止小蟲子的進入。
1.2.9配電房內的絕緣地墊：分布于各類配電屏、配電柜的四周，表面平整，無開裂、無破損、無孔洞，寬度不得小于50公分，必須緊靠于各類配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。
1.2.10各機站房的通風：有百葉通風的，百葉應當完好，無破損、
缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動物的進入。有通風孔的應當通風孔通暢，無積塵，通風孔應當加裝防護網(wǎng)，防止小動物的進入。
1.2.11接地排：如果機站房內設有接地排的（如配電房），有接地排
的應當明裝于各墻面的墻底，離地10公分至20公分之間，接地排寬度不小于3公分，表面應當刷有黃綠或黃黑相間的油漆，各技撐點和各連接點都應當牢固可靠連接可靠。用接地電阻測試儀測量時阻值應低于10歐姆，并要符合規(guī)范要求。
1.3停車場：包括汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采
光井。
1.3.1汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結構完好，無裂縫、無破
損、無不明洞口。墻面及頂清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上起皮、龜裂。
1.3.2汽車庫與自行車庫的地面：平整，不起沙，無裂紋，不積水。1.3.3停車場內的消防器材：按1.10的要求。消防滅火器擺放在明
顯和便于拿取的地方。。
1.3.4墻面與頂?shù)墓芫�走線整齊，無拖、掛現(xiàn)象，符合施工規(guī)范要求。1.3.5采光窗：窗扇齊全，開啟、關閉靈活，各小配件齊全，無滲水
現(xiàn)象。玻璃完好，無裂縫與破損。窗前防護欄應固定牢靠，平整，無斷裂，能夠正常使用。油漆完好無銹蝕。
1.3.6采光井：井壁平整，無開裂，內無雜物。排水通暢。
1.4道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各
式雨篷、崗亭、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。
1.4.1小區(qū)道路：路面平整，無破損，無積水。1.4.2路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。
1.4.3小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。圍墻表面的瓷
磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。采用圍欄形式的，欄桿整齊，無斷裂，固定牢靠，油漆完好，無銹蝕。
1.4.4小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料表面無污染，瓷磚表
面粘貼牢靠，無脫落。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應懸掛整齊，不歪斜。
1.4.5各類坡道：坡道平整，無開裂、破碎。1.4.6各式雨篷：不漏水，不開裂，固定牢靠，
1.4.7小區(qū)崗亭：能夠正常使用，無破損，表面清潔，無滲水。外表
面粘貼的文字等整齊。崗亭內桌子完好，崗亭門開啟、關閉靈活。崗亭窗戶開啟靈活，玻璃完好。
1.4.8小區(qū)內建筑小品：雕塑應完好，固定平穩(wěn)，無安全隱患，表面
的文字清晰，無錯字、缺字、少字現(xiàn)象。長廊或木制品堅固，無松動，連接牢固，無安全隱患，無斷裂、腐爛現(xiàn)象。假石、假山固定牢靠，無安全隱患。
1.4.9各類景觀橋：水泥橋應堅固，橋體無開裂，無裂縫、橋面平整，
木質橋應堅固，木材質地細密不開裂，無腐爛，木質表面平整，無破損和安全隱患。
1.4.10小區(qū)地面上的路阻、路樁：路阻無斷裂，無破損，安裝牢固。
固定路樁無破損，安裝整齊牢固。移動路樁無破損。
1.5清潔設施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場；1.5.1垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完好、無脫落，有蓋的能
夠正常使用。有聯(lián)動裝置的，聯(lián)動性能穩(wěn)定，工作可靠。1.5.2垃圾車：車體整潔，活動蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平
直，車輪轉動靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無斷裂。1.5.3拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。1.5.4垃圾場：符合環(huán)保要求。
1.6公益設施：體育健身器材（室內、外的免費使用的）、兒童游樂
設施（室內、外的免費使用的）。
1.6.1能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固定
牢靠。起連接作用的部連接牢靠。各配件齊全，油漆完好。轉動處應加注潤滑。
1.6.2周圍的警示牌和使用須知等標牌：參照1.8標識的要求。
1.7特殊給排水的配套設施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、
各類水景池（基礎部分）。
1.7.1消防水箱、蓄水池：池體本身無漏水、滲水現(xiàn)象。管道與水池
的連接處無滲水現(xiàn)象。浮球閥或水位控制器性能良好，活動正常。排污閥與進水閥開啟、關閉靈活。
1.7.2泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。無任何裂縫，
不滲水、不漏水。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無斷裂、破損，鋪設平整。
1.7.3生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。箱體四周清潔無
雜物。箱體與各管道的連接可靠，無滲水、漏水。檢查口的蓋板封閉嚴密，用鎖鎖住。設備無銹蝕。在水箱水質檢測達到標準的使用周期內使用。
1.7.4水景池：池壁、池底完整無破損。不滲水、不漏水。采用大理
石或瓷磚的池壁、池底，完整無破損、瓷磚無松動、無脫落。
1.8標識：樓宇及單元標識、景觀標識、機站房標識、指引標識、交
通標識、警示標識、消防標識、車號牌標識、設施設備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識、臨時標識、移動式標識牌；1.8.1各類固定標識牌：安裝于室外的標識牌文字清晰，無錯誤，安
裝平整、牢固，外觀無破損、油漆無脫落，具備防水性能。安裝于表面的標示牌文字清晰，無錯誤，固定牢靠，無磨損、松動、脫落，指示正確。懸掛在設備上的標示牌，清晰準確，不歪斜。1.8.2臨時標識牌：指“正在維修，請勿使用”、大理石道路上“雨
天路滑，請您當心”、舉辦一些活動時的提示牌“XXX地方，請上X樓”或“辦理XX事項，向前左轉”等。這些標識牌無破損，固定或粘貼牢靠，無錯字、字跡清晰、內容明確。并且是針對正在發(fā)生的事情，在事情結束之后，這些標牌將拆除。
1.8.3移動式標識牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬
或非金屬支架、標牌、展板，有機玻璃板、易拉寶等。移動式標識牌本體堅固，無翹曲變形。外觀完好，無破損、有油漆的油漆保持完好。
1.9室外給排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、
管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑；1.9.1外排管道：通暢、無淤積、無堵塞。
1.9.2化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。
1.9.3雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損。井
壁井底無嚴重損壞，無嚴重漏水。
1.9.4管井蓋：完整，無開裂。在草坪中的管井蓋外表面應油漆成綠
色。路面的管井蓋油漆成黑色。
1.9.5明暗溝：進出水通暢、溝內無積水和淤泥、無鼠洞，無塌陷。
溝蓋無缺損，無斷裂，無嚴重銹蝕。
1.9.6集水坑：坑體無塌陷，坑體四壁平整�？觾葻o碎石，無雜物和
淤泥淤集。位于地表面的應加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴密。1.9.7給水管道：公共場所的所有給水總管、支管、水閥，無跑、冒、
滴、漏現(xiàn)象。給水通暢。各閥門無銹蝕，開、關靈活，關閉嚴密。對于露出地表的給水管道在冬季（12月、1月、2月）有防凍措施。對于業(yè)主的生活用水，表前由市政供水公司負責，表后由業(yè)主負責。
1.10消防：室外消防接合器、消防栓（室內）、消火栓（室外）、滅
火器、大型消防箱、各式防火門；
1.10.1室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表
面紅色油漆完好，無銹蝕。用消防扳手打開關閉的閥門后能迅速打出有一定壓力的水流。
1.10.2消防栓（室內）、大型消防箱：普通消防箱體內消防器材完整，
無缺損，應含有水槍頭，接駁器，水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象。箱體外殼完整無破損，箱門開啟關閉靈活，門鎖完好。箱門玻璃完整無破損。水管閥門開啟、關閉靈活，無銹死現(xiàn)象。整個消防箱安裝牢固。大型消防箱內消防器材完整，無缺損，應含有水槍頭，接駁器，消防板斧、小沙桶、小鐵鍬、水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象，有2~4瓶消防滅火器，消防滅火器應達到1.10.3的要求。箱體外殼完整無破損，箱門開、閉靈活，門鎖完好。放置的地點應明顯。
1.10.3滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。
噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險作用的開口銷插入可靠。把手完整無開裂、破損。壓力指示表內的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內。手推式滅火器的推動機械堅固，推動靈活。連接使用的接駁器完整。
1.10.4各式防火門：開關靈活，關閉嚴密，帶閉門器的應當能夠自
動關閉。
1.11人防設施：集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、
防爆地漏、各式密閉門；
1.11.1集氣室、進、排風豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂
表面平整，無裂縫。有瓷磚的表面，瓷磚無脫落、無破損。室內沒有人防規(guī)定以外的其他管線洞口。室內無雜物。有燈光照明的按設備完好標準2.8的要求。
1.11.2密閉門：門開關轉輪上都抹有黃油進行潤滑，把手轉動靈活，
把手定、限位上都裝有開口銷，門轉動靈活，能夠密閉。要求找開的密閉門，其外角下都有木塊進行支撐。都用油漆刷成黃色，油漆無脫落、平整。
1.11.3防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物
堵塞，排水通暢。
1.11.4各式密閉門：油漆完好，關閉嚴密可靠。大型門處于開啟狀
態(tài)時，門下應當有木料墊住，防止過重變形。帶有活動蓋板的密閉門，活動蓋板應當靈活。
二、設備的完好標準
2.1配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電
氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變；
2.1.1高、低壓配電柜：進線柜、計量柜、聯(lián)絡柜、出線柜、電容柜、
配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表面的各類元器件完好無缺損。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示
燈能準確指示工作狀態(tài)。柜內空氣開關、計量儀表、指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導線絕緣良好。保護接零可靠。與供電回路操作有關的指示明顯準確，如“開”、“�！薄ⅰ癘N”、“OFF”、“嚴禁合閘”及回路的標簽。2.1.2配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表
面的各類元器件完好無缺損。電壓、電流表顯示正常。有指示燈的指示明亮正確。柜內空氣開關、互感裝置、保護裝置、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導線絕緣良好。保護接零可靠�？諝忾_關上回路標簽正確、明顯。
2.1.3電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完
好。柜表面各類元器件完好無缺損。柜內空氣開關、保護裝置、主回路接觸器、控制線路、輔助工作回路電氣連接可靠，動作靈敏、準確。導線絕緣良好。保護接零可靠。
2.1.4照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。各開關標志清楚，
動作靈活。
2.1.5電表箱：外觀清潔，玻璃完整，箱門鎖完好，箱內布線整齊，
電表上鉛封完好清晰。計量準確。
2.1.6箱式變：運行正常。無異常聲響，無異常氣味。封閉嚴密，箱
鎖牢固。警示明顯。
2.2消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、
消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門
2.2.1消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。電機和水泵啟動后運轉平
穩(wěn)，無異常聲響，運行中電機不發(fā)燙。主泵啟動后，可以將水壓打到額定壓力。主泵停機后管道能夠保壓，當壓力低于0.2MP時，增壓泵自動補壓。系統(tǒng)各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關閉。管道上的壓力表完好，在檢測合格的周期之內，顯示正常。系統(tǒng)末端完全打開放水閥后消防警鈴能夠報警。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.1的要求。
2.2.2消防自動報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。各煙感探頭、區(qū)域報
警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。報警蜂鳴器報警鳴響時聲音響亮。消防報警控制柜上顯示屏清晰，各按鍵靈敏，無損壞。消防報警控制柜上輸出電壓和電流達到規(guī)定的要求。獨立的24V電源完好。蓄電池充電完好。
2.2.3消防泵供水系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運行。電機啟動后運轉平穩(wěn)，
無異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動后，根據(jù)不同的控制區(qū)域可以將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點能夠保持壓力在0.2MP以上。系統(tǒng)各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關閉。壓力表完好，處于檢測合格的周期之內，顯示正常。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.1的要求。
2.2.4消防增壓泵系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運行。電機啟動后運轉平穩(wěn)，
無異常聲響，不發(fā)燙。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣
控制柜按2.1的要求。
2.2.5防火卷簾門：固定牢靠。電氣控制開啟、關閉靈活。無卡住現(xiàn)
象。有消防自動報警系統(tǒng)的，應和消防自動報警系統(tǒng)進行聯(lián)動，受控準確、靈敏。手動拉鏈完整，能卷開啟與關閉簾門。卷簾門的滑動軌道平整，門滑動無妨礙。
2.3供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管
道；
2.3.1供水系統(tǒng)：自動供水系統(tǒng)能夠自動正常運行。2.3.2供水系統(tǒng)的供水泵：運行平穩(wěn)，不發(fā)熱、無異常響聲2.3.3供水系統(tǒng)的管道閥門：無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。油漆完好。止
回閥能夠起到回流關閉的作用。
2.3.4供水系統(tǒng)的壓力達到設計的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，
處于檢測合格的周期之內，顯示正常。
2.3.5供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按2.1的要求。
2.4排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排
水管道及限位控制開關等；
2.4.1潛水泵、排污泵：能夠正常運行。各類泵體運轉無異常響聲，
排水過濾器不堵塞，排水通暢。
2.4.2潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位：接
頭連接可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完好，
管道及閥門固定牢固。有止回閥的止回閥能夠回水關閉。浮球限位動作靈敏、可靠。
2.4.3電氣控制箱：按照2.1的要求。
2.5風機系統(tǒng)：風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道及閥門；2.5.1風機、送風、引風機：風動電機運行正常。啟動后運轉平穩(wěn)，
無異常聲響，電機不發(fā)燙。
2.5.2風機管道及閥門：風管無抖動，無異常聲音，無瀉漏。風閥開
啟靈活，零配件齊全。
2.5.3支架：電機和風管的固定支架應牢靠，油漆完好，無銹蝕。2.5.4電氣控制系統(tǒng)：額定電流在正常范圍。電氣控制柜按2.1的要
求。
2.6供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng)
2.6.1煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負責維護保養(yǎng)。小區(qū)內的所有室外
煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象。小區(qū)內有煤氣調壓站的，應保持煤氣調壓站四周無雜物，門鎖完好。
2.7特種設備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)
2.7.1電梯系統(tǒng)機房部分：（1）、機房內的消防標識、機站房標識、
設備運行狀態(tài)標識完好按照1.8的要求，照明完好按照2.8的要求。同時電源插座齊全，通風良好。救援操作及轎廂平層標志齊
全。制動器手動松閘扳手應掛在容易接近的墻上標志明顯。（2）、機房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。通道應保持通暢。滑輪間的入口處，急停開關動作可靠。（3）、供電相序改變會或錯相不會改變電梯運行和開關門方向等功能的，可不采用錯相保護裝置。供電相序改變會或錯相會改變電梯運行和開關門方向等功能的，必須采用錯相保護裝置。且保護裝置能夠正常工作。必須安裝斷相保護裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運行中應起保護作用。（4）、電氣設備金屬外殼（安全電壓的除外）均應接地良好。接地線必須并接至接地線柱上。（5）、曳引機應設有適量潤滑油，油標應齊全，油位顯示應清晰。減速箱運行時無異常聲音和振動。（6）、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。制動器動作靈活，各部件齊全、可靠。（7）、制動器閘瓦與制動輪工作表面應清潔。線圈鐵芯無油污、銹及積塵。制動時兩側閘瓦應緊密、均勻地貼合在制動輪的工作面上，松閘時應同步離開，限速器各活動潤滑部位應有可靠潤滑，運行時無異常聲音。（8）、限速器運轉平穩(wěn)，其調節(jié)部位整定標記應完好，無拆動痕跡，校驗期有效，當與安全鉗聯(lián)動時，無顫動現(xiàn)象。（9）、上、下限位裝置動作可靠。上、下限位保護開關，應在轎廂或對重接觸緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)。
2.7.2電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1）、電梯以檢修速度運行，
人為動作轎頂緊急停止開關，電梯均應立即停止運行。轎頂檢修
操縱時，機房、井道及轎廂內除急停止開關外的各按鈕操作應無效。導靴固定螺栓無松動，靴襯磨損量未超過其厚度的1/3。（2）、對重塊應可靠固定。對重設有反繩輪時，其潤滑良好，護罩及擋繩裝置功能可靠。（3）、導軌支架無松動，壓板牢固。采用封閉式井道時，所設置的照明正常。（4）、層門鎖鉤、鎖臂及動接點動作靈活，在電器安全裝置動作之前，鎖緊元件的最小嚙合長度為7mm。（5）、由轎門自動驅動層門情況下，當轎廂在開鎖區(qū)域外時，無論層門由于任何原因被開啟，都應有一種裝置能確保層門自動關閉。如果轎門（在多扇門中任何一扇門）打開，電梯應不能正常啟動或繼續(xù)正常運行。（6）、在正常運行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內，層門應不能打開。如果一個層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應不能正常啟動或繼續(xù)正常運行。（7）、門鎖固定后，以150N的力施加在一個最不利的點上時，門扇之間的間隙不能超過30mm。層門手動開鎖裝置應靈活可靠，動作后應自動復位。層門滑塊磨損量未達到其厚度的1/3，鑲入地坎的深度應大于5mm。（8）、轎廂如設有安全窗，則電梯以檢修速度運行，人為打開安全窗2次，電梯均應立即停止運行。（9）、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應清潔，無積塵、油泥及雜物。轎頂設有反繩輪時，其護翼和擋繩裝置功能可靠，且潤滑良好。（10）、曳引繩頭組合無缺陷，符合GB7588-959.2.3的要求。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標斷絲、磨損等報廢現(xiàn)象。每個繩頭應有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷。曳引繩表面清潔不粘有雜質。（11）、安全鉗聯(lián)動
機構各部件活動正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。（12）、轎內操縱按鈕應動作靈活可靠，信號應齊全清晰。（13）、不需專人駕駛的電梯，轎廂內的緊急照明能正常。不需專人駕駛的電梯，轎門安全觸板或光電保護裝置動作可靠。（14）、轎廂、轎門無影響乘客安全的嚴重銹或磨損。轎內報警裝置功能正�？煽俊诱局甘拘盘柷逦髁�，按鈕動作正確無誤。（15）、火災時供消防員專用的電梯，消防開關工作可靠。（16）、層門前候梯廳應有足夠的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應能分辨層門打開和轎廂平層情況。在門關至行程1/3后，阻止關門的力≤150N。
2.7.3電梯的呼叫警鈴、對講系統(tǒng)、應急照明：呼叫警鈴與對講電話
完好。在轎廂內按下警鈴鍵后，能及時與小區(qū)監(jiān)控中心能通話。對講通話清晰。停電時備用電源能夠正常投入工作，保證對講通話通暢和轎廂內有適合的照度。
2.7.4電梯系統(tǒng)底坑部分：（1）、電梯以檢修速度運行，人為動作底
坑緊急停止開關，電梯應立即停止運行。（2）、設有補償鏈的電梯，補償鏈運行時與其它裝置及底坑地面無碰撞，二次保護裝置齊全可靠。隨行電纜兩端應可靠固定，不應有打結和扭曲現(xiàn)象，當轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。（3）、安全鉗各楔塊與導軌間隙均勻，夾緊位置正確。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹。其電氣安全開關動作可靠。（5）、底坑清潔，無積水、雜物。
2.7.5電梯要達到“四清”、“六正常”：機房清、井道清、地坑清、
轎頂清，機器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、信號照明正常。
2.7.6升降式立體停車系統(tǒng)的基本要求：運轉部位的零部件應保持潤
滑良好，無卡阻現(xiàn)象。減速箱、潤滑裝置、液壓主機內應有足夠的油量。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應固定可靠，無松動現(xiàn)象。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應可靠，無滲漏現(xiàn)。
2.7.7升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝
置、升降橫移安全裝置設置準確，各裝置動作狀態(tài)正確。2.7.8升降式立體停車系統(tǒng)的機械部份：減速箱運轉正常，油量適當，
無異常振動，無漏油現(xiàn)象。各轉動的軸承應保持良好的潤滑，轉動時無異常聲音和明顯跳動。滾珠絲桿和螺母間的運動應自如，滾動摩擦的聲音正常。滾珠絲桿表面應保持清潔，不粘雜物，不銹蝕，表面無機械損傷。
2.7.9升降式立體停車系統(tǒng)的電氣部分：配電箱、控制箱接照2.1的
要求，箱內各空氣開關、接觸器、繼電器動作正常，電氣連接可靠，接觸良好，指示燈和信號燈指示明亮、正確。各電動機運轉正常，無異常發(fā)熱，無雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護接零點清晰、連接可靠。隨行電纜兩端可靠固定，不應打結或有波浪扭曲現(xiàn)象。制動器不應有過大的摩損，工作表面不應有油污。
2.7.10升降式立體停車系統(tǒng)的車臺板：車臺板、保險架應聯(lián)接牢固，
不應有嚴重銹蝕。
2.7.11升降式立體停車系統(tǒng)的導軌壓緊螺栓應無松動。接頭處臺階
應不大于0.5mm。無油垢、積灰、銹斑。緩沖器的緩沖座、緩沖膠墊不得缺損。滑塊無磨損，運動正常、靈活。導向輪、導軌平整，潤滑良好，表面油漆平整，無銹蝕。
2.8照明系統(tǒng)：樓道照明、機站房照明、車庫照明、景觀照明、其他
附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等）。2.8.照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外露線頭，燈光明亮程
度與燈源功率相匹配�？刂崎_關開啟和關閉靈活，具有延時功能的開關達到1至3分鐘的延時要求，無不亮和長亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。
2.9弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警主控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、
攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；
2.9.1周界報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。隨時采用木板模擬翻
越時，監(jiān)控中心能夠立即報警，電腦上閃爍顯示報警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報警信號聯(lián)動紅燈閃爍。每個防區(qū)都能夠隨時進行布防與撤防。室外紅外發(fā)射與接收器件無損壞或缺失，超出小區(qū)圍墻頂部30公分至50公分，固定牢靠，無松動現(xiàn)象。2.9.2紅外報警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報警主控系統(tǒng)能夠正
常運行。及時收到業(yè)主家中的報警，并在電腦上及時反映出來。
工作可靠。
2.9.3門禁對講系統(tǒng)：聯(lián)絡通暢，能夠正常使用。各對講總機、主機、
分機振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無損壞或缺少。監(jiān)控室對講總機能夠打開單元門。
2.9.4攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。
任何一部攝像機的圖像都可以進行大屏幕顯示。攝像探頭無損壞或缺失。云臺攝像機角度和焦距能夠進行靈活地調整。室外安裝監(jiān)控探頭的固定裝置安裝牢固。線纜無拖掛現(xiàn)象。
2.9.5巡更系統(tǒng)：能夠及時輸入巡更數(shù)據(jù)。各巡更點安裝牢固。巡更
器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)錄入器能夠將巡更器上的數(shù)據(jù)輸入電腦。
2.9.6緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機完好，能夠及時收到業(yè)主
家中的求救信號。
2.9.7小區(qū)背景音樂和廣播系統(tǒng)：音箱無缺失或損壞，播放清晰無雜
音，音量大小受控制。音源如VCD、話筒和功放完好。隨時都能放音和廣播。
2.9.8刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系
統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。外觀完好，固定牢靠。
2.10道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)
2.10.1伸縮式電動門：移動開啟或關閉靈活，使用正常。控制開關
和控制箱的電氣連接可靠。保護接零牢靠。伸縮門柵欄無斷裂，無破損。油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。
2.10.2閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。外殼油漆完好。
電氣連接可靠。閘臂完好醒目。
2.11空調系統(tǒng)：集群式中央空調系統(tǒng)。
2.11.1集群式中央空調系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。循環(huán)泵、冷卻塔
電機、熱泵均正常工作，運行中無異常響聲，不發(fā)燙。管道油漆完好，無銹蝕，無滲漏。系統(tǒng)各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關閉與指示的狀態(tài)相符。管道與閥門連接緊密。冷卻塔安裝牢固，電機運轉時無異常振動，進出水通暢，冷卻裝置水流通暢�？刂乒裆想娫粗甘緶蚀_，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按2.1的要求。保護接零牢靠。輔助配件能夠正常工作，油位計、進、出口測量水溫的溫度計、壓力表完好，在檢測合格的周期之內，顯示正常。
無壓燃油鍋爐：能夠正常運行。供油管路通暢，保證供油。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。燃燒器、化油器工作正常。出水能夠達到設定值。爐膛完好。
2.12特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設備、泳池過濾設備
2.12.1中水處理系統(tǒng)：設備能夠正常運行。蓄水池無滲漏。過濾設
備的流程標識按1.8的要求。
2.12.2泳池過濾設備：每天檢測泳池水質的PH值，達到7-7.6的范
圍內。水處理設備能夠循環(huán)工作，并能正常運行。水系統(tǒng)運轉無誤，預過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設備運轉正常。每年試用前必須由電工對水處理設備進行安全檢查一次。
2.13綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、（屬于基礎
設施）
2.13.1草坪機：啟動靈活，能夠正常運行。機油加注在“add”、“full”
之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)�；推魍〞场？諝鉃V芯不臟污�；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。2.13.2電動綠籬機：電機運轉正常，電瓶外觀完好。充電正常。控
制開關操作靈活。甩繩能夠用力拉出，工作時保持固定長度。2.13.3電動割灌機：電機運轉正常，電瓶外觀完好。充電正常�？�
制開關操作靈活。刀片平整完好。保護外殼完好。
2.13.4機動噴霧機：啟動靈活，能夠正常運行�？諝饫鋮s通道通暢。
油門控制桿和阻風門動作可靠。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)�？諝鉃V芯不臟污�；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。水容器無水垢，噴頭不堵塞。
2.14通訊設備：對講機（屬于基礎設施）
2.14.1對講機：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無
破損，附件齊全，編號清楚。
2.15輔助設備：空壓機、管道疏通機
2.15.1空壓機：壓縮機電機運轉正常，無異常響聲，儲氣罐和減壓
閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，安全閥性能完好，氣壓低時能自動補氣。
2.15.2管道疏通機：能夠正常使用，電氣連接可靠，機頭和底盤支
撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機械傳動部位潤滑良好。
維修人員上門處理業(yè)主報修的作業(yè)程序
1、目的：對維修人員上門進行維修服務的過程進行規(guī)定，使維修人
員在上門服務的全過程中都按照公司的要求進行作業(yè)。2、適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內，從事于
上門維修服務的過程。3、職責：
3.1、公司工程部：負責制定作業(yè)程序，對管理處管理人員及維修人
員進行培訓，督促、檢查、考評管理處執(zhí)行的情況。每半年收集一次意見，通過評審對作業(yè)程序進行改進。
3.2、各管理處：接受工程部的培訓，按照制定的作業(yè)程序對維修人
員不斷地進行培訓，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過程，并對維修人員的作業(yè)過程進行考核，接受工程部的檢查與考評。
3.3、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓，按照作業(yè)程序
進行服務工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。4、作業(yè)程序
4.1、按公司員工手冊規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修
工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語敲門與業(yè)主打招呼。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報修，安排維修人員前來進行維修。
4.2、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認需要維修的信息。必須對業(yè)主需要
進行的維修內容與管理處派單的內容進行核對，核對的內容包括房號、維修的具體內容，防止出現(xiàn)誤報或誤修。維修信息得到確
認后，在得到業(yè)主允許的情況下穿戴鞋套進入業(yè)主家中。4.3、對需要維修的項目進行檢查。業(yè)主報修時只是描述故障發(fā)生后
的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內容準確，因此維修人員應當對故障進行仔細檢查。檢查分為四種類型：
4.3.1、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗方法就
可以查出故障；
4.3.2、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，
但不會造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復原樣；
4.3.3、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會造
成家具或裝潢受損，恢復時不一定能夠恢復原樣。
4.3.4、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應的辦法仍無法確定故
障原因。
4.3.5、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進入下一個工作步驟，
即向業(yè)主告知檢查后的結果。
4.3.6、第三種和第四種類型的檢查，維修人員應當在實施檢查前，
向業(yè)主告知，向管理處匯報，在沒有達成相關的協(xié)議或沒有形成書面的文字記錄之前，不可以操作，只有在管理處和業(yè)主共同協(xié)商方案并得到業(yè)主確認的條件下，首先對現(xiàn)場進行各類方式的記錄，包括拍照、方字記錄、攝像等，現(xiàn)場得到確認后方可按照約定的方案進行檢查操作。
4.4、將檢查的結果向業(yè)主告知。首先要告知業(yè)主通過仔細檢查，故
障可能發(fā)生的各處環(huán)節(jié)以及將要采取的維修方式，同時告知業(yè)主根據(jù)管理處公示的收費項目，此次維修需要進行的收費情況，在業(yè)主同意的情況下方可實施維修操作。
4.4.1、向業(yè)主告知收費情況時，不要和業(yè)主協(xié)商價格，告訴業(yè)主公
司有規(guī)定維修人員無權對收費價格進行變動，如果業(yè)主認為價格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進行協(xié)商。4.4.2、對于需要更換的元器件或材料，由于目前市場上各種元器件
和材料在不同的商店內或不同的時間內價格各不相同，各種元器件和材料的質量物業(yè)公司不能替供應商作擔保承擔風險。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔采購的義務，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。
4.5、實施維修作業(yè)前的再次確認。在業(yè)主同意維修后將要進行維修
前，維修人員應當詢問業(yè)主對于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應當注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。
4.6、實施維修作業(yè)。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登
高及會落灰塵的地方應鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預先采取措施。維修過程中需要業(yè)主協(xié)助的，應當使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語。
4.6.1、特殊情況的應急處理，如滲水嚴重造成局部淹水、供水管嚴
重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴重影響業(yè)主
生活的事情，應當立即向管理處匯報情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時進行現(xiàn)場記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場的相關證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復的情況下可以采取臨時供電、臨時供水、臨時應急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應當立即關閉煤氣的閥門，切斷氣源，打開窗戶通風，如果煤氣主管道有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應當立即報告相關單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財產(chǎn)損失不擴大。之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。
4.6.2、維修后達到的效果�；謴驮瓨印⒒謴驮械墓δ�、能夠使用
但存在非維修可以改變的缺陷。
4.6.3、業(yè)主新增加的要求處理。短時間內（半小時以內）能夠完成、
不涉及到增加管理處維修材料的成本、不會意外損壞業(yè)主財產(chǎn)、能夠滿足業(yè)主要求的工作可以協(xié)助業(yè)主進行維修工作。4.7、維修工作完成后清理現(xiàn)場。故障排除維修工作結束后，應當清
理工作現(xiàn)場，有業(yè)主提供的工具應當歸還業(yè)主，自已的工具應當點清收好，現(xiàn)場有維修后留下的雜物應當清理，更換下來的元器件或材料請業(yè)主收好，維修人員不得私自收留。對于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應當采取相應的措施進行清除�，F(xiàn)場達到?jīng)]有維修前的原樣。
4.8、完成維修任務后請業(yè)主進行確認。請業(yè)主查看維修單上的內容，
請業(yè)主在維修單相應的欄內進行填寫，需要收費時請業(yè)主在維修
單上寫清楚收取的準確費用。業(yè)主如果需要收費票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在3天之內送上門。最終請業(yè)主對本次維修提出意見并簽字確認。4.9、離開業(yè)主家時應當使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。4.10、從維修人員進入業(yè)主家中至離開的這段時間內，業(yè)主有時會詢
問維修人員關于管理處或物業(yè)公司的情況，維修人員應當按照管理處給出的相關內容回答問題，不得告知業(yè)主有關于物業(yè)公司或管理處內部的事情，這些事情包括人事變動，公司內部事情的處理方案，員工的收入，對其他員工的評價，管理處經(jīng)營情況等，也不得告知業(yè)主其他業(yè)主家中的情況�？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒有權利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說一些問題。
4.11、從維修人員進入業(yè)主家中至離開的這段時間內，業(yè)主為了使維
修人員能夠更加負責地進行維修，有時會向維修人員贈送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會受到公司嚴厲的處分。
4.12、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財產(chǎn)損失的情況，維修人員
嚴禁私自處理，必須將情況報告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負責向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對財產(chǎn)損失進行賠償?shù)姆桨浮�人私自處理都是嚴重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對管
理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負面宣傳，造成管理處工作的被動。
4.13、維修過程中，業(yè)主對維修方式、維修結果、維修收費價格不滿
意，維修人員不得與業(yè)主進行爭論或討論，應當將投訴電話告知業(yè)主，請業(yè)主或使用電話或到管理處進行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進行解釋。維修人員只負責按照維修單認真做好維修工作，適當時可以向業(yè)主宣傳物管知識，但不得與業(yè)主進行爭論。
4.14、業(yè)主對維修單不肯簽字確認，或者認為維修后要管理處保修一
定的時間后才能簽字，或者不付相關的維修費用，遇到這些問題時，維修人員解釋后不起作用，應當將維修工作認真完成，然后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個人進行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須達到管理處2人或2人以上（含維修人員）進行處理，保證至少有一個見證人。回到管理處后將事情向工程主管（或管理人員）和前臺工作人員反映，由管理處留下記錄。4.15、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家
時，向業(yè)主簡單說明情況，并約定多少時間后重新再來進行維修。并且使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語向業(yè)主道歉。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應當迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。嚴格禁止維修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場，此類事情的處理由管理處負責，維修人員服從管理處的安排。
4.16、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否
需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進行維修作業(yè)。如果業(yè)主同意繼續(xù)進行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。
設施設備的維護保養(yǎng)要求作業(yè)指導書
一、工作方式：
巡檢：工作人員對設施、設備目視查看。
檢查：工作人員對設施、設備采取目視、手動試驗、測量等方法查看。檢修：工作人員對設施、設備進行檢查、維修。保養(yǎng)：工作人員對設備進行清潔、潤滑、調整。維保：工作人員對設施、設備全面檢查、維修、保養(yǎng)。年檢：對有要求的項目向相應的部門申請檢測，并得到結論。
二、設施維護的要求：
1、房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、屋面、露臺、樓梯間、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。物業(yè)用房、景觀房：每年檢查1次屋面、露臺：每半年檢查1次。
樓梯間：每天巡檢1次，每年秋季檢查1次，維保1次，5年粉刷1
次。
外墻面：每半年檢查1次。雨落水管：每季度巡檢1次。避雷接地：每年測試1次。地下室：每季度巡檢1次�？罩梅浚好恐軕敉庋矙z1次。信報箱：每周巡檢1次
2、機站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設備）：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房。
監(jiān)控室：每天巡檢1次，衛(wèi)生保潔1次，每月檢查1次。風機房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。水泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。配電房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。消防泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。電梯機房：每周巡檢1次。每周保潔1次。
3、停車場：汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢1次汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢1次
4、道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗亭、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。
小區(qū)道路、圍墻、門樓、崗亭、建筑小品、路阻、路樁：每季度檢查
1次。
5、清潔設施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場。垃圾箱、垃圾筒：每季度檢查1次，每年維保1次。垃圾車：每季度檢查1次，每年維保1次。
拖把池：每季度檢查1次，每年維保1次。垃圾場：每季度檢查1次，每年維保1次。
6、公益設施：體育健身器材（室內、外免費使用的）、兒童游樂設施（室內、外免費使用的）。
體育健身器材（室內、外的免費使用的）、兒童游樂設施（室內、外的免費使用的）：每周檢查1次，每年維保1次。
7、特殊給排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的基礎部分；
消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度檢查1次，每月檢查1次。生活水箱：每天巡檢1次，每年檢測1次。
8、標識：樓宇及單元標識、景觀標識、指引標識、交通標識、警示標識、車號牌標識、設施設備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識、臨時標識、移動式標識牌。
樓宇及單元標識、景觀標識、指引標識、交通標識、警示標識、車號牌標識、設施設備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識：每月檢查1次。
移動式標識牌、臨時標識：每天巡檢1次。
9、室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管
井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑�；S池：根據(jù)實際情況進行清理，每季度巡檢1次。
外排管道（包括雨、污）、管井：每季度檢查1次，每年疏通1次。明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）：每月檢查1次。
集水坑：每季度檢查1次。
10消防：室外消防接合器、消防栓（室內）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱。
室外消防接合器、消防栓（室內）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢1次，每月檢查1次。
11、人防：集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。
集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門每季度檢查1次，每年檢測1次。
三、設備維護的要求
1、配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。
高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變：
每日巡檢1次，每半年檢修1次。
2、消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)、防火卷簾門。
消防自動報警系統(tǒng)：每日巡檢1次，使用過程中采取應急維修方式。消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢1次，每半年試機檢修1次。
防火卷簾門：每月檢查1次，每年維保1次。
3、供水系統(tǒng)：包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。
二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢1次，每年維保1次。分戶家中的給水由業(yè)主負責，分戶外直給水公共部分由市政自來水公司負責。
4、排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關等。
潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關等：每天巡檢1次，每月檢查1次，每年維保1次。
5、風機系統(tǒng)：風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道。風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道：每天巡檢1次，每月檢查1次，每年維保1次。
6、供氣系統(tǒng)：煤氣。
煤氣：每月巡檢1次，維保、急修都由市政煤氣公司負責。
7、特種設備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。
電梯系統(tǒng)：每天巡檢1次，每月維保2次，每年檢測1次。升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保1次，每年檢測1次。
8、照明系統(tǒng)：樓道照明、機房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等）。
樓道照明、機房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等）：每日巡檢1次。采取應急維修的工作方式。
9、弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；
周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查1次，維保采取外委方式。
10、道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)
伸縮式電動門：每月月檢修1次。閘臂系統(tǒng)：每月檢修1次。
11、空調系統(tǒng)：集群式中央空調系統(tǒng)。
集群式中央空調系統(tǒng)：運行時間每天巡檢1次，每年維保兩次（外委）。
12、特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設備、泳池過濾設備。中水處理設備：每次使用前檢查1次。泳池過濾設備：每次使用前檢查1次。
13、綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、（屬于基礎設施）
草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機：每次使用前檢查1次，使用完后保養(yǎng)1次。
14、通訊設備：對講機（屬于基礎設施）。對講機：使用前檢查1次。采取應急維修的方式。
15、輔助設備：空壓機，管道疏通機。空壓機：每季度檢查1次。每年維保1次。
管道疏通機：每次使用前檢查1次。使用完后保養(yǎng)1次。
友情提示：本文中關于《地鐵維修工程部職責》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，地鐵維修工程部職責：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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