房地產(chǎn)商函開發(fā)項目總結(jié)

鑫匯鑫房地產(chǎn)賀卡項目總結(jié)

一、項目背景

房地產(chǎn)行業(yè)是營口局一直以來重點關(guān)注的客戶群體。近期以來，房地產(chǎn)行業(yè)投資仍舊持續(xù)升溫，但與此景象相對的是國家信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)投資所進行的不斷約束和消費者消費心理的日漸成熟、購買行為的愈加謹慎。因此房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著強烈的與潛在客戶進行有效溝通的需要。

二、攻關(guān)策略

向客戶進行中國郵政賀卡產(chǎn)品介紹與數(shù)據(jù)庫商函功能講解；為客戶設(shè)計賀卡商函的主題；為客戶特別設(shè)計名址采集方案與發(fā)布渠道。

三、營銷過程

營口局該項目團隊由資深營銷經(jīng)理帶隊與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會接洽，選擇我市較大的房地產(chǎn)開發(fā)商作為重點營銷對象。根據(jù)客戶的實際需要，撰寫針對性的策劃方案，用真誠的態(tài)度、完善的方案、細致的服務(wù)打動目標客戶。

整個營銷活動從以下幾方面進行：

（一）選定目標客戶，進行郵政賀卡和數(shù)據(jù)庫商函產(chǎn)品推介。

營口局業(yè)務(wù)人員通過房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會選擇具備一定代表性的目標房地產(chǎn)公司，通過對目標客戶企業(yè)目前產(chǎn)品銷售情況、未來產(chǎn)品開發(fā)計劃、市場開發(fā)預(yù)算等方面情況進行了解，從而有針對性的介紹郵政賀卡和數(shù)據(jù)庫商函產(chǎn)品。突出數(shù)據(jù)庫商函的功能優(yōu)勢和以信函和賀卡為載體的良好效果，選擇對于客戶有投放價值的目標受眾群體，把商

品介紹等各類信息，通過郵政網(wǎng)絡(luò)送達目標客戶群的一種融情感、廣告于一體的媒體。

（二）協(xié)助客戶選定宣傳主題，策劃賀卡和商函的主題結(jié)合歲末時機及房地產(chǎn)行業(yè)的特點，在與房地產(chǎn)公司初步接洽后，營口局為房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計了完善的商業(yè)信函主題，突出賀卡載體的親和力與數(shù)據(jù)庫商函宣傳的針對性：

1.展示公司形象：以公司標識、標志性樓盤及宣傳語、單位名稱、成功項目等元素來展現(xiàn)公司形象和實力。

2.傳遞新春祝福：建議客戶公司擬定一份體現(xiàn)濃濃人文關(guān)懷的個性化的新春祝福與真誠感謝客戶的一封信，在落款處印上公司老總的親筆簽名，使商函賀卡更具個性化、人性化和收藏性。

3.宣傳樓盤具體銷售信息：在信封內(nèi)搭載樓盤信息內(nèi)容，建議客戶標明售樓電話等服務(wù)信息并提供一個優(yōu)惠措施，例如元旦期間、購樓享受優(yōu)惠，以增加消費者心里影響和強化產(chǎn)品優(yōu)勢。（三）為目標客戶提供理想的賀卡和商函發(fā)布渠道

商函準確有效的寄遞是房地產(chǎn)公司獲得良好反饋的前提。為此，根據(jù)樓盤的銷售情況，只有細致準確的寄遞，才能使客戶滿意并為其贏得更好的宣傳效果。

營口局在該項目中，不僅按客戶要求準確的整理、提供寄遞目標范圍覆蓋營口地區(qū)及周邊城市的名址信息；還自我提高要求，按目標人群工作性質(zhì)、預(yù)計財務(wù)狀況、家庭人員、近期房產(chǎn)投資情況等條件將其細分成9個大類，并通過對目標購買力、購買期望各項粗略估計

將目標人群大致分為兩個價值等級，為客戶企業(yè)對不同等級人群進行差異化推介提供數(shù)據(jù)支持。在該項目中，營口在全地區(qū)函件專業(yè)抽掉人力、組建數(shù)據(jù)采集與分析團隊，及時整理出高于用戶要求標準的精準數(shù)據(jù)。

四、營銷效果

自201*年9月開展房地產(chǎn)企業(yè)的專項營銷以來，僅鑫匯鑫企業(yè)一項就實現(xiàn)幸運封、賀卡共計余枚，形成收入萬元。通過對該公司的成功營銷，帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)公司使用數(shù)據(jù)庫商函和賀卡積極性，通過積極有效的溝通，為進一步在房地產(chǎn)行業(yè)拓展郵政數(shù)據(jù)庫商函業(yè)務(wù)提供了前提。三、啟示與體會

知己知彼，著眼客戶視角�？茖W營銷是營銷活動取得成功的關(guān)鍵。開發(fā)市場必須了解和分析市場，找準目標客戶的同時，更要了解目標客戶企業(yè)自身、市場環(huán)境、經(jīng)營策略和產(chǎn)品銷售情況。

以誠相待，項目全面呈現(xiàn)。項目方案推介不同于關(guān)于價格的商務(wù)談判，由淺入深的逐層剝離，對于“財大氣粗”、工作繁忙的地產(chǎn)企業(yè)市場銷售決策者來說，也有可能起到消耗好奇心和耐心的反作用。把項目方案中對于客戶最有價值和誘惑力的要素，全盤托出也許能起到更好的效果。

營口局一直重視房地產(chǎn)行業(yè)客戶的開發(fā)，也和很多本地房地產(chǎn)企業(yè)都有著較為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，但此次項目規(guī)模的開發(fā)在本地區(qū)尚屬首次。為客戶取得了收益的同時，在營口市房地產(chǎn)行業(yè)引起了強烈的

反響，通過營口局之前長期各項業(yè)務(wù)服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)“量”的積累，到本項目“質(zhì)”的飛躍。賀卡和數(shù)據(jù)庫商函已經(jīng)獲得本地地產(chǎn)企業(yè)，郵政賀卡這種傳播載體和郵政數(shù)據(jù)庫商函這種傳播形式已經(jīng)由營口地產(chǎn)商眼中宣傳站的“獲勝奇招”變成了“決勝王牌”。

在以往收入穩(wěn)定、產(chǎn)品投放較為低端的市場中，通過了解客戶、創(chuàng)造條件、逐步升級客戶需求而進一步拓展市場、拉動收入的營銷策略，營口局在本地房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了一次成功的嘗試，也為本地其他行業(yè)市場提供了一個較好的借鑒。

擴展閱讀：XX房地產(chǎn)項目開發(fā)總結(jié)與成果分析報告(實用范文)

XX房地產(chǎn)項目開發(fā)總結(jié)與成果分析報告

（編寫范本）

開發(fā)單位：XX房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司

編寫部門：XX公司項目管理部

編寫日期；二0一二年三月

（編擬：嚴彪）

目錄

一、項目概況1、項目背景2、項目名稱3、項目建設(shè)單位4、項目施工單位5、項目位置6、項目周邊狀況7、項目性質(zhì)及主要特點二、項目技術(shù)指標和計劃1、項目技術(shù)指標2、項目開發(fā)計劃三、項目組織管理與構(gòu)架四、項目實施的主要階段五、項目工程管理（一）質(zhì)量管理（二）工程進度計劃管理（三）施工現(xiàn)場管理（四）技術(shù)管理

（五）施工過程及驗收資料管理（六）設(shè)計成果管理六、項目主要成效與評價1、經(jīng)濟效益指標2、社會效益指標3、管理水平

七、項目管理中存在的主要問題與建議1、思想觀念要創(chuàng)新2、管理模式要創(chuàng)新3、技術(shù)力量要創(chuàng)新4、強化與樹立企業(yè)形象5、加強項目前期管理

6、培育員工良好工作態(tài)度與責任意識7、強化項目管理工作的計劃性8、選擇優(yōu)質(zhì)量設(shè)計公司

9、嚴格把控施工隊伍的選擇及工程承包單價10、做好合同洽談、合同評審工作11、做好項目實施階段的成本控制12、充分發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理的作用

13、加強工程的現(xiàn)場管理及監(jiān)督檢查工作14、加強工程質(zhì)量管理及監(jiān)督檢查工作15、加強工程安全管理及監(jiān)督檢查工作16、加強工程進度管理及監(jiān)督檢查工作17、強化工程成本的管理控制工作18、嚴格把控建筑材料的采購、組織及保管19、督促監(jiān)理人員切實履行職責20、加強工程保修及售后服務(wù)工人八、結(jié)語

一、項目概況

1、項目背景：（主要介紹項目開發(fā)的目的與開發(fā)的合法性，在什么經(jīng)濟條件下來開發(fā)項目，以及獲取項目的相關(guān)背景，項目開發(fā)的意義等）2、項目名稱：XX商住綜合體

3、項目建設(shè)單位：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司4、項目施工單位：XX建設(shè)工程有限公司5、項目位置（四至范圍）：

位于東XX，北接XX，南靠XX，西鄰XX，東面XX。6、項目周邊現(xiàn)狀：

西面現(xiàn)有政府大樓正處于施工階段，部分商業(yè)物業(yè)已進入認籌階段，市場消化情況較好。項目地塊中心位置是縣政府新區(qū)的主要區(qū)域，城市新建主干道毗鄰而過，水電等公共市政設(shè)施到位，已建部分商業(yè)經(jīng)營狀況較好，項目的市場定位也是基于該區(qū)域成熟的市場基礎(chǔ)。南面臨縣公安局辦公大樓與公安干警的住宅區(qū)，居住人群以公安干警為主，區(qū)內(nèi)道路的商鋪主要經(jīng)營為社區(qū)類服務(wù)性商業(yè)。東線沿線目前主要為安居保障房住宅區(qū)。

總體而言，項目周邊的商業(yè)氛圍一般，商業(yè)布局有序，且整體經(jīng)營規(guī)模和檔次較高。屬新建開發(fā)區(qū)，市政設(shè)施完善。7、項目性質(zhì)及主要特點

本項目定位于新區(qū)市政辦公區(qū)，商業(yè)體量較大，住宅大都為新建，商政大于住。由于商業(yè)部分體量較大，并且北面項目的商業(yè)體量已達到XX萬，市場容量有限，招商工作會有一定困難。但隨著新區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴大，政府搬遷，其居住人群會逐漸增多，對商業(yè)服務(wù)的需求會不斷加強。人口的集中與商業(yè)需求的加強，必定會給項目的開發(fā)帶來一個良好的市場。因是新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，潛在消費群體和商業(yè)經(jīng)營體對其有一個接受的過程。所以，項目的商業(yè)定位和招商，以及住宅的宣傳銷售，是決定項目成功與否的最重要因素。二、項目技術(shù)指標和計劃1、項目技術(shù)指標

規(guī)劃地界總面積規(guī)劃建筑總面積容積率建筑占地面積建筑密度住宅建筑面積商業(yè)建筑面積住宅戶數(shù)綠地率有產(chǎn)權(quán)停車位戶外寫字樓裙樓面積商業(yè)XXXXXXXX（實用XX）XX（地下一層未計入容積率）2.8XX35%XXXX約XX戶35%XX2、項目開發(fā)計劃

階段立項和市調(diào)項目活動立項報批市場調(diào)研概規(guī)與詳規(guī)規(guī)劃和設(shè)計報規(guī)技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計招標三通一平施工方進場準備土方工程施工階級基礎(chǔ)工程主體工程設(shè)備安裝調(diào)試裝飾工程室外工程驗收驗收后期竣工資料交驗房屋銷售物業(yè)管理XX年12341XX年2341XX年234

三、項目組織管理與構(gòu)架

針對XX商住綜合體項目，總公司專門抽調(diào)精兵強將組成現(xiàn)場項目管理部全權(quán)履行該項目的開發(fā)管理工作。設(shè)項目總監(jiān)、總工各1人及若干工種工程技術(shù)人員組成。通過項目的精細化管理及遵照總公司《建設(shè)工程管理手冊》中的管理流程、制度的執(zhí)行，最終實現(xiàn)正規(guī)化、規(guī)范化的項目管理目標。組織結(jié)構(gòu)如下：

工程部財務(wù)部項目總監(jiān)項目經(jīng)理項目總工供應(yīng)部成本合同部綜合辦

四、項目實施的主要階段與活動

項目的實施經(jīng)歷了項目規(guī)劃、市場調(diào)研、可行性論證、業(yè)務(wù)分析、招標議標、工程施工、現(xiàn)場工程管理和竣工驗收等主要階段。

在項目的規(guī)劃階段，主要完成了項目實施小組的組建、制訂項目主計劃、項目概規(guī)報件等工作。

在市場調(diào)研階段，主要完成了該地塊區(qū)域及該區(qū)域經(jīng)濟圈內(nèi)經(jīng)濟狀況、人口、業(yè)態(tài)分布、項目相關(guān)政策等，并編寫項目可性行研究報告。

在業(yè)務(wù)分析階段，主要完成了項目部人員的組成，以及所涉業(yè)務(wù)的要求事項、制度與業(yè)務(wù)流程的培訓、項目分析、業(yè)務(wù)需求分析等工作。

土建工程師水電工程師會計出納設(shè)備材料采購員設(shè)備材料信息員土建預(yù)算師水電安裝預(yù)算師綜合辦主任水電氣前期報件協(xié)調(diào)員事務(wù)文員在招標議標階段，主要對參與投標的施工單位、設(shè)計單位等進行資信評價與考查。

在工程施工階段，主要完成了解設(shè)計方案設(shè)計、技術(shù)數(shù)據(jù)準備、材料設(shè)備確認、施工難點、要點分析和建筑規(guī)范標準、監(jiān)理規(guī)程的運用等工作。

在現(xiàn)場管理階段，主完成施工方案落實、圖紙的會審、施工質(zhì)量的檢查、施工計劃的落實、現(xiàn)場管理制度的審批、三通一平準備等工作。

竣工驗收階段，主完成工程質(zhì)量的評定、竣工資料的審核與評價、建筑物的移交等工作。

回顧項目的整個實施過程，項目實施的重要任務(wù)包括：制訂項目主計劃、項目決策與評估、進行項目培訓、進行市場需求調(diào)研和分析、制訂項目實施方案、預(yù)期經(jīng)濟評價、項目施工與驗收。

五、項目工程管理

項目是公司首個從開工到竣工按照全面精細化管理目標進行工程管理的項目。建設(shè)周期從201*年初到201*年底，經(jīng)歷了公司精細化管理不管改進、完善、推廣的全過程。通過對該工程項目的操作，項目工程管理水平大幅提升，項目開發(fā)及施工現(xiàn)場管理經(jīng)驗也日趨成熟。工程管理通過與集團《建設(shè)工程管理手冊》中的管理流程、制度的并軌，并不斷完善、改進、適應(yīng)，最終完成了正規(guī)化、規(guī)范化的目標。但工作中我們也看到依然存在的不足，如：對工程管理制度的細節(jié)理解不透，執(zhí)行不到位；缺乏有效的考核機制，責任分工不夠明確；工作存在忽視、推諉等不良現(xiàn)象；工程的產(chǎn)品意識和質(zhì)量意識有待提高。（一）質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目的質(zhì)量指的是建筑安裝產(chǎn)品的優(yōu)劣程度。建筑安裝產(chǎn)品質(zhì)量的好與壞，是衡量項目生產(chǎn)、技術(shù)和管理水平高低的重要標志。

在具體的評價過程中，衡量質(zhì)量好壞的指標可用實際工程合格（優(yōu)良）率來表示：

實際工程合各（優(yōu)良）品率=實際單位工程合格（優(yōu)良）品數(shù)量/

竣工驗收的單位工程總數(shù)×100%

通過這一指標的考核，我們可以了解房地產(chǎn)項目完成的單位工程的質(zhì)量中合格或優(yōu)良的比率，從而了解實際完成的項目工程的施工質(zhì)量的優(yōu)劣。還可通過如下指標和要求對項目質(zhì)量進行控制。1、日常工程質(zhì)量控制；

（1）項目工程部現(xiàn)場工程質(zhì)量檢查小組每月組織質(zhì)量檢查，并對檢查成果下達整改通知，限期整改，并對整改措施進行復(fù)查，推動了項目部工程管理工作。但檢查的密度不夠，針對性不強，對檢查結(jié)果整改落實情況的復(fù)查和處罰力度不大。工作崗位臨時工作也比較多，人員配置有限，日常的質(zhì)量巡查工作不能堅持不懈。（2）公司領(lǐng)導(dǎo)層全面介入日常管理，由項目總監(jiān)組織相關(guān)人員定期巡查，關(guān)注建筑質(zhì)量關(guān)鍵節(jié)點細節(jié)，監(jiān)督檢查成果的整改落實。召開現(xiàn)場質(zhì)量分析會，提升和加強項目部現(xiàn)場管理人員施工管理質(zhì)量意識，提高施工單位精品意識，對項目工程品質(zhì)的改善與提升起到了很大的作用；

（3）完善了質(zhì)量管理和施工工藝流程，明確和補充了部分工程技術(shù)標準。201*年制訂完善了：《施工單位、監(jiān)理單位管理處罰流程》、《施工現(xiàn)場管理制度》。20年：《關(guān)于對工程合同質(zhì)保金支付的管理原則》、《關(guān)于加強安裝工程的防腐、防銹措施》、《關(guān)于對室外配套及景觀施工的管理及技術(shù)要求》、《戶型核對制度》、《關(guān)于加強配套及消防工程質(zhì)量管理的通知》、《內(nèi)部分戶驗收制度及實施細則》；201*年：《工程竣工與物業(yè)交接管理辦法》、《工程進度管理》。這些制度和工藝標準，為工程施工管理水平的提升提供了有力了支撐。

（4）公司管理制度、流程日趨完善，一方面使工程管理更加科學規(guī)范，但另一方面相對應(yīng)的工程內(nèi)業(yè)資料的整理、審批、建檔等工作任務(wù)加重。現(xiàn)場工程師從學習執(zhí)行，到適應(yīng)，再到自發(fā)自覺的運用到工作的每個環(huán)節(jié)需要一段時間。因此，現(xiàn)場工程師兼顧現(xiàn)場管理的力量有所削弱。土建管理工程師人均管理6.8萬平方米，安裝工程師人均12.5萬平方米。超過了土建管理5萬平方米/人，安裝10萬平方米/人的標準。整個工程部資料員只有一人，管理著23萬平方米工程的資料和內(nèi)業(yè)技術(shù)文件的審批、建檔和收發(fā)。人員配置的局限性，從某種程度上制約了現(xiàn)場管理的力度（從某種程度上講，高負荷的工作，需要員工良好的溝通能力和創(chuàng)造性的勞動，但缺乏有效的考核手段和激勵機制使實現(xiàn)良好的工作狀態(tài)變得不很現(xiàn)實）。在變革的階段，使優(yōu)勝劣汰得不到徹底的執(zhí)行，限制了對工作更高標準的要求。所以在后期的工程管理過程中應(yīng)更加科學的配置管理資源，以適應(yīng)規(guī)范化、科學化、精細化的工程管理要求。

（5）施工現(xiàn)場管理人員對日常質(zhì)量檢查的整改工作不夠重視。一線項目管理人員對在項目建設(shè)過程中自身管理角色的定位不清楚，不能科學的運用圖紙、合同、施工（設(shè)計）規(guī)范、標準和監(jiān)理單位對施工單位進行管理。在質(zhì)量管理過程中還存在對產(chǎn)品的使用功能理解不夠透徹，對圖紙、交工標準執(zhí)行不徹底的現(xiàn)象，分部分項工程驗收、隱蔽工程驗收不及時，后期補簽現(xiàn)象嚴重。在以后的工程管理中要加強組織學習和培訓，特別是要組織對上述存在問題的分析與工程管理手段的學習和考核。2、樣板工程管理；

（1）在施工中實行中實現(xiàn)了樣板先行的工作制度。在關(guān)鍵效果工程施工前均進行了樣板施工，如：室內(nèi)抹灰、外墻磚、外墻涂料、外墻石材、標識標牌、景觀施工等。為工程整體質(zhì)量的提升奠定了良好的基礎(chǔ)；

（2）樣板工程的組織施工、報驗和驗收后標準的推行等還存在不足。公司在201*年就對需要做樣板的分項工程的范圍及驗收流程制訂了相應(yīng)制度。在《工程建設(shè)管理手冊》中也對施工樣板有明確的規(guī)定，但在施工過程中沒有嚴格執(zhí)行樣板報驗制度。其次，是對樣板施工沒有明確的計劃，樣板工程的范圍不明確。在后期的項目管理中，應(yīng)在開工建設(shè)前就對工程樣板制作節(jié)點進行計劃，制訂具體的落實方案，確保給樣板工程留有足夠的驗收整改時間。最后，應(yīng)在樣板工程制作、報驗的全過程，嚴格執(zhí)行集團和公司的相關(guān)管理制度。3、隱蔽工程質(zhì)量控制；

由于隱蔽工程的質(zhì)量控制對于建筑產(chǎn)品的質(zhì)量至關(guān)重要，因此施工單位在施工過程中也比較重視。項目按照施工驗收規(guī)范全部做到了先驗收后隱蔽，確保了工程質(zhì)量。但在對隱蔽工程的管理過程中，還存在隱蔽工程資料滯后；對隱蔽工程的驗收整改不到位；缺乏對監(jiān)理工程師旁站監(jiān)督的規(guī)范化管理等。由于施工單位管理不到位和施工人員素質(zhì)問題，質(zhì)量通病還沒有完全避免。如：現(xiàn)澆混凝土工程中由模板固定不到位引起的跑模、脹模、漏漿問題，給后期粉刷施工質(zhì)量控制的增加難度，甚至出現(xiàn)無法彌補的問題，如層高誤差、樓板中心下垂和梁底的嚴重尺寸偏差等問題。還有由于穿線管在混凝土澆筑過程中破損造成后期無法穿電線等（修復(fù)過程中還會出現(xiàn)不加套管直接穿線和線管外漏的情況）。所以，在后期項目建設(shè)過程中應(yīng)采取增加對隱蔽工程的驗收次數(shù)，加大整改管理力度，對監(jiān)理旁站提出明確要求等管理手段。4、工程驗收及交接；

（1）由于日常工作比較扎實，實體工程質(zhì)量在竣工驗收中能夠一次驗收合格順利通過，確保了入住節(jié)點的實現(xiàn)。由于工程建設(shè)時間跨度比較大，國家新驗收規(guī)范的執(zhí)行在項目整體竣工驗收過程導(dǎo)致了一些被動。如：對建筑節(jié)能的驗收要求逐漸嚴格等。以后應(yīng)提前對工程驗收新規(guī)范和新要求進行了解。在邀請質(zhì)檢站對工程實體進行的提前預(yù)驗的同時，竣工資料也應(yīng)提前著手整理，并安排專業(yè)人員對竣工驗收資料也進行預(yù)驗，使問題提前暴露出來，爭取整改和完善的時間。（2）按照質(zhì)檢部門要求，項目開始執(zhí)行分戶驗收。結(jié)合政府職能部門分戶驗收制度和實施細則，我們制訂了《分戶驗收和工程交接實施細則》，并在項目入住過程中得到全面執(zhí)行。從驗收工作取得的成果來看，對工程品質(zhì)的提升起到了很好的效果。遇到的主要問題是，整改落實不到位。一是施工單位組織不起來有效的施工力量，同時也不愿意對整改過多地投入；二是對整改完成標準理解的差異。為解決上述問題，在后期項目中，分戶驗收工作易提前著手進行，并制訂嚴格的驗收質(zhì)量標準和整改質(zhì)量標準，明確整改結(jié)果落實責任人。同時，嚴格執(zhí)行公司制訂的驗收工作制度和流程。在現(xiàn)有有限的專業(yè)人員基礎(chǔ)上，合理的調(diào)配，合理的安排驗收時間。使分戶驗收組織更加科學、正規(guī)。并對驗收整改結(jié)果記入對工作的日常考評和年終考核。

（3）對分包工程的驗收沒有嚴格執(zhí)行公司的內(nèi)部竣工驗收流程。驗收的組織時間滯后，很多分包工程都是在工程竣工驗收后進行，有的甚至沒有組織相應(yīng)的內(nèi)部竣工驗收。使分包施工單位沒有整改的動力，質(zhì)量問題不能及時得到整改落實。（4）工程變更和簽證的驗收。工程變更和簽證的辦理流程在經(jīng)過這些年的整改，已經(jīng)日趨完善。但是對變更和簽證工程的驗收有滯后的現(xiàn)象（有些是在項目竣工驗收后才開始）。這樣不利于對簽證合理性和時效性的控制，同時無法實現(xiàn)對變更工程的質(zhì)量監(jiān)督管理。

（5）在《內(nèi)部分戶驗收制度及實施細則》中規(guī)定了在分戶驗收的同時，實現(xiàn)物業(yè)公司對建筑產(chǎn)品的交接檢驗。這樣既提高了工作效率，也為售后維修工作提供了便利。201*年我們完成了《工程竣工與物業(yè)交接管理辦法》的制訂，使工程在交接驗收和售后管理工作做到了有據(jù)可依。但對上述工作制度中各項工作流程的執(zhí)行還不夠嚴格，特別是和物業(yè)公司交接驗收的工作流程，如何能夠得到更好的貫徹還需進一步探索。

5、項目施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題；

（1）室內(nèi)地面找平層還存在裂縫。主要原因是原材料質(zhì)量控制存在漏洞，對原材料沒有明確的質(zhì)量標準。其次是前期設(shè)計標準不明確；（2）墻面粉刷層空鼓還大面積存在，施工工藝存在問題。

（3）地下室管道預(yù)埋等存在質(zhì)量問題。存在管道破損，致使地下室積水等現(xiàn)象。應(yīng)加強隱蔽驗收。

（4）有些房間梁、墻陰陽角等平直度和觀感還比較差；

（5）后期配套工工程收口質(zhì)量缺少把控。如穿地下室外墻管線收口防水沒有做好，造成采光井和地下車庫漏水；

（6）對地下室外墻防水功能理解不透徹，上翻高度控制不到位等；

（7）地下室防火門安裝反向、小屋面防水處理不到位等現(xiàn)象，是對圖紙的理解不透徹，對建筑物施工功能的不了解，并在施工過程中缺少工作溝通等因素造成的，影響到產(chǎn)品的質(zhì)量。

上述問題，需在后期項目建設(shè)過程中，采取措施避免。（二）工程進度計劃管理

對工期進度的管理與評價應(yīng)以國家規(guī)定的工期定額為標準，以合同工期為最終目的。一個房地產(chǎn)項目若是能合理地縮短建設(shè)工期，就可以縮短投資回收期，并加快資金的回籠，發(fā)揮資金的使用效率與價值。

當然，縮短工期勢必在成本上有所增加，需要耗費趕工費，但是，從經(jīng)濟效益上說，增加的成本遠遠不及項目早日建成設(shè)產(chǎn)所產(chǎn)生的效益大。工期的具體評價指標可用施工項目定額工期率來表示：

項目定額工期率=項目實際工期/項目定額（計劃）工期×100%其管理的具體內(nèi)容有：1、進度計劃的制訂

公司在項目開工前制訂的項目開發(fā)節(jié)點，在工程建設(shè)的各階段按照進度的實際情況進行修正，對滯后的工期及時采取措施追趕工期，使各項工作任務(wù)能夠及時完成，保證了正負零、開盤、封頂、入住等重要節(jié)點的實現(xiàn)，有力的支持了公司營銷等經(jīng)營活動的正常進行。公司項目總監(jiān)主持的項目開發(fā)節(jié)點的制訂和調(diào)整工作，能夠得到公司各部門的高度關(guān)注和認可，執(zhí)行的更加順暢。在項目開發(fā)的后期，各部門根據(jù)自己的工作任務(wù)節(jié)點，主動與相關(guān)配合部門對接，對如招標、景觀與配套、配套與主體和主體工程的后期收尾工作等采取倒排工期、定期召開碰頭會等有效措施，保證了整體開發(fā)計劃的實現(xiàn)。2、對總包單位進度計劃的管理思考在對總包單位的施工進度管理中，存在總包單位未按照我公司項目操作特點，安排各分項、分部工程的施工進度計劃，為后期公司對總包單位的工期控制造成困難。公司應(yīng)在總包進場后，根據(jù)項目特點，就項目重要時間節(jié)點（如：分包、甲供材、具體施工部位的進場和完成時間等）向總包單位對提出詳細要求，由總包單位根據(jù)總工期制訂詳細的施工計劃，作為公司和總包單位對工期的補充約定�；蛴煽偘鼏挝桓鶕�(jù)總包合同工期和作為總包合同附件的《施工組織設(shè)計》上報詳細的施工進度計劃。這樣可以避免在施工過程中由于甲供材或總包與分包單位交叉施工引起的扯皮、推諉，造成開發(fā)節(jié)點的延誤。這樣還能給公司的招標和分包合同簽訂提供全面的時間節(jié)點標準，使公司能更好的控制項目開發(fā)節(jié)奏。3、項目開發(fā)計劃模板的運用

公司于201*年5月運用project軟件開發(fā)出了項目開發(fā)節(jié)點工作計劃模板。并且，部分工作計劃已經(jīng)細化到4級子目，已經(jīng)具備相當?shù)目刹僮餍�。下一步公司�?yīng)對計劃模板的事實，執(zhí)行相應(yīng)的操作細則。使計劃模板發(fā)揮真正的作用。使公司項目開發(fā)的各項工作管理在規(guī)范化和科學化道路上邁上一個新臺階。（三）施工現(xiàn)場管理；1、安全施工，現(xiàn)場施工秩序

項目一共三個總包單位。主體施工階段各總包單位均能按合同約定，以標準化工地要求對施工現(xiàn)場進行管理。但后期，進入裝修階段后，現(xiàn)場分包隊伍增加、總包單位勞動力減少、總包管理松懈等因素導(dǎo)致現(xiàn)場建筑材料亂堆亂放、安全防護設(shè)施管理混亂、交叉施工過程中造成成品損壞等不良現(xiàn)象的發(fā)生。在201*年10月由公司項目總監(jiān)主持的施工現(xiàn)場標準化動員大會，給總包和分包施工單位帶來了很大的震撼，經(jīng)過整改，施工現(xiàn)場的面貌煥然一新。但如何能在施工全過程，時刻保持施工現(xiàn)場一直保持標準化工地還需進一步的探討管理辦法；2、標準化工地；

目前，公司只在總包合同中明確要求達到市級標準化公司的要求，并給與總包單位一定的經(jīng)濟獎勵。但并沒有明確細部要求，沒有明確在施工的各個階段如何監(jiān)督和評價，而總包單位在管理資源有限，經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，能少投入就少投入，很難在工程施工全過程達到標準化工地標準。政府安全站只在總包單位上報標準化工地前后，對施工現(xiàn)場進行幾次檢查后，以后就不再管了，只是對重要安全施工措施給予持續(xù)關(guān)注。所以，施工現(xiàn)場的安全標準化的監(jiān)管重任就落在了甲方和監(jiān)理身上。為了更好地實現(xiàn)公司要求全部施工現(xiàn)場達到標準化工地的目標，建議制訂公司統(tǒng)一的安全標準化工地標準，并把在工程建設(shè)各階段的安全文明管理目標和具體措施約定在總包合同中，以便施工過程中進行有效的管理。（四）技術(shù)管理

1、施工技術(shù)指標評價管理

（1）施工均衡度。施工均衡度是衡量建筑安裝工程施工是否連續(xù)、均衡、緊湊的標準。房地產(chǎn)項目的施工是項目實施的具體操作過程，在這個過程中，合理地安排施工進度計劃，能避免施工過程不連續(xù)、不緊湊，防止宣傳窩工或施工人員不能充分發(fā)揮作用的現(xiàn)象發(fā)生。

施工均衡度=建設(shè)期內(nèi)施工高峰人數(shù)/建設(shè)期內(nèi)施工平均人數(shù)

通過這個指標，我們可以了解施工過程中對對施工人員的管理水平的程度。這個指標的值越接近越好。

（2）機械效率。機械效率是反映機械利用率和完好率的指標。機械化施工可以使人們從繁重的體力勞動中解脫出來，從而加快施工進度，提高施工質(zhì)量，降低成本。

機械效率=建設(shè)期機械實際作業(yè)臺班數(shù)/建設(shè)期機械平均總臺班數(shù)=建設(shè)期實際完成總產(chǎn)量/建設(shè)期機械的平均總能力

通過對這一指標的評價，我們可以了解在施工過程中機械的利用程度，從而了解項目管理過程中，機械化施工的程度。

（3）勞動生產(chǎn)率。勞動生產(chǎn)率是指投入施工項目的每一個職工，在一定時期內(nèi)完成的產(chǎn)值，即工作量。其具體的計算公式如下：

勞動生立率（元/人、年）=建設(shè)期自行完成建筑安裝總工作量/年平均人數(shù)通過這個指標的評價，我們可以了解在施工過程中勞動者勞動的熟練程度、企業(yè)的科學和技術(shù)發(fā)展水平及其在工藝上的應(yīng)用程度、生產(chǎn)組織和勞動組織，生產(chǎn)資料的規(guī)模效能及自然條件等。

（4）傷亡強度。傷亡強度表示每單位勞動量因傷亡事故而損失的勞動量，這一指標反映的是施工期內(nèi)發(fā)生傷亡事故而造成損失的程度。其計算如下：

傷亡強度=建設(shè)期內(nèi)因傷亡事故而損失的勞動量（工日）/

建設(shè)期內(nèi)總勞動量（工日）×100%

2、施工現(xiàn)場技術(shù)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)資料管理；

目前來看，工程施工現(xiàn)場管理過程中對以下基礎(chǔ)技術(shù)數(shù)據(jù)和資料的管理還存在欠缺。

（1）施工現(xiàn)場應(yīng)有項目周邊道路、市政主管網(wǎng)的竣工圖，作為建筑物正負零、配套管網(wǎng)施工標高控制的重要參考資料；（2）總包單位進場前，項目部應(yīng)按照《工程建設(shè)管理手冊》對項目坐標和標高控制點的管理要求，對控制點數(shù)據(jù)進行復(fù)核后，正式移交總包單位。工程建設(shè)過程中，監(jiān)理單位應(yīng)配合項目部定期使用專業(yè)工具對建筑物的軸線和標高進行復(fù)核。應(yīng)在現(xiàn)場建立工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料檔案和工程過程控制數(shù)據(jù)檔案。

（3）工程開工前應(yīng)對施工現(xiàn)場的地貌、標高進行測量，建立方格網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫，制訂工程施工各個階段的土方平衡計劃；2、施工組織設(shè)計、施工技術(shù)措施管理；

目前施工組織設(shè)計的制訂分兩次進行，分別是總包合同簽訂時和總包進場后。由于時間問題和各種因素制約，作為總包合同附件的施工組織設(shè)計并不能完全反映實際施工組織需要，需要在總包單位進場后根據(jù)施工圖、工期、施工現(xiàn)場的實際情況進行補充。所以在總包合同簽訂階段，施工單位上報的施工組織設(shè)計并未按公司流程進行正式審核。但是，由于總包合同為包死合同，后期上報的施工組織設(shè)計完善部分中，涉及到造價的部分往往很難確定，審批時間一再延后。另一方面，作為總包合同附件的施工組織設(shè)計的不健全，造成開工后，總包單位將很多子分項工程也單列出來作為專項施工技術(shù)措施報批。這樣，一來總包單位經(jīng)常私自增加施工技術(shù)保障措施，給我方成本控制增加風險；二來影響施工、耽誤工期。《建設(shè)管理手冊中》已經(jīng)明確需要制訂專項施工技術(shù)措施的范圍。所以，除去需要單獨審批的專項施工技術(shù)措施，應(yīng)要求總包在開工前必須完善全部的施工組織方案和措施，并經(jīng)過公司的正式審批，否則后期不予辦理，責任由施工單位承擔。這樣既避免了成本控制風險，還能確保各項施工技術(shù)措施得到嚴格的落實。3、現(xiàn)場施工圖技術(shù)管理

從對項目后期施工和驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題來看，有些建筑使用功能上的問題，無法在施工圖上反映出來。所以，施工現(xiàn)場的專業(yè)工程師應(yīng)在熟練掌握圖紙的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場巡查，及時的發(fā)現(xiàn)問題。這就要求，現(xiàn)場工程師應(yīng)在工程施工前就對施工圖有深刻的認識，能夠在下一階段工程開始施工前，組織施工單位進行技術(shù)交底，并在施工過程中將發(fā)現(xiàn)的問題及時采取措施（現(xiàn)場工程師應(yīng)有能力在不改變設(shè)計意圖的前提下，獨立制訂出技術(shù)核定方案）進行糾正。如果必須走變更的，應(yīng)盡快按照公司管理流程進行審批，必要時可及時與設(shè)計單位進行溝通變更。

（五）施工過程及驗收資料管理；1、合同管理；

經(jīng)過公司多年的發(fā)展和集團的規(guī)范，所有工程合同都采用了比較嚴謹?shù)臉藴驶�合同文本。相對于以前的合同，�?nèi)容更加豐富，各項約定更加細致，可操作性更強。但從目前的情況來看，現(xiàn)場工程師對合同執(zhí)行過程中可能產(chǎn)生索賠或作為甲方應(yīng)該行使的權(quán)利等各項執(zhí)行要素沒有做到真正的掌握。2、封樣產(chǎn)品的管理；

由于人員變動和流程不清晰的原因，項目的樣品管理還存在問題：（1）樣品交接時間滯后；（2）封樣的手續(xù)不嚴謹；（3）樣品的保管主責不明晰；（4）檢查驗收時忽略與樣品的比對。綜上所述，在后期項目的工程招標完成后，應(yīng)及時對樣品進行封樣（不能晚于施工隊伍進場）。樣品的封樣工作應(yīng)由成本部組織，設(shè)計部確認后，由各參建單位共同確認，并由設(shè)計部、項目部共同封存。樣品封存確認單位應(yīng)包括分包單位、總包單位、項目部、設(shè)計部、成本部、監(jiān)理單位。封樣后，應(yīng)嚴格按照封樣標準執(zhí)行質(zhì)量把控和驗收。2、竣工驗收資料的管理；（1）項目各參建單位基本能夠及時完成施工過程驗收和見證取樣資料的整理。在通過工程驗收前，項目部和監(jiān)理單位的檢查把關(guān)后，能夠順利的達到驗收標準。（2）另一方面。通過項目的工程驗收，體現(xiàn)出我們對工程驗收的必檢項目了解還存在欠缺，對政府驗收工作的動態(tài)了解不及時。如此次驗收中增加的節(jié)能工程的各項檢測，給驗收增加了很多被動工作。所以，在后期項目開發(fā)中，我們應(yīng)該及時了解政府對工程驗收要求變化，平時注意收集必檢項目的檢測報告（至少要保留復(fù)印件），監(jiān)督施工單位對必檢工程的報驗和檢測的執(zhí)行情況。

（3）按照《建設(shè)工程管理手冊》的要求，項目建設(shè)的過程驗收資料、檢測報告等項目部應(yīng)及時的收集、歸檔。當無法取得原件的時候，也應(yīng)該保存一份復(fù)印件。3、竣工圖紙的管理；

竣工圖做為工程產(chǎn)品的一部分，應(yīng)該引起足夠的重視。竣工圖為工程的正常使用、各種功能的發(fā)揮和后期的維修保養(yǎng)提供重要的數(shù)據(jù)支持。特別是分項工程中的各項配套工程，如強弱電、水暖等。但從目前的情況看，竣工圖的制作和管理并不完善。首先，除主體施工圖外，其余各分包單位的竣工圖管理并沒有統(tǒng)一的制度和流程。造成不是所有的分包工程竣工后均能完成竣工圖的制作，或是在收集后不知去向。其次，對竣工圖的制作關(guān)注度不夠，往往是施工單位拿來什么我們就接收什么。缺少嚴格的標準和把關(guān)機制。比較明顯的是，車庫劃線體現(xiàn)不出來車位的具體情況，需要公司多次復(fù)核；工程驗收后，無法按室外管網(wǎng)竣工圖確定管線的具體位置；主體工程的很多重要變更（特別是結(jié)構(gòu)、安裝的隱蔽工程）沒有隨竣工圖一起歸檔。（六）設(shè)計成果管理；1、設(shè)計成果的質(zhì)量控制；（1）設(shè)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集；

①施工圖設(shè)計前應(yīng)收集齊周邊道路和市政配套管線竣工圖，并應(yīng)請專業(yè)人員對場地實際標高和場地與周邊道路的實際相對標高進行測量，做為確定工程一層正負零和后期室外工程的設(shè)計依據(jù)。

②項目配套工程方案往往在工程建設(shè)過程中發(fā)生變化，影響項目開發(fā)節(jié)奏和施工組織。所以，應(yīng)在施工圖設(shè)計階段就跟各配套工程專業(yè)局和政府主管單位，就項目配套工程形式、接口、設(shè)備選型、配套工程用房條件等施工圖設(shè)計必要條件達成一致。避免后期施工發(fā)生窩工、返工、無法通過驗收等現(xiàn)象，或產(chǎn)生無法彌補的工程缺陷。

③項目施工圖設(shè)計前，組織公司各相關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)品定位、施工的可實現(xiàn)性等條件對工程的交工標準（特別是建筑面層的交工標準）進行更加細化的確認，避免在施工圖完成后再進行變更，或由于遲遲不能確定，造成工期延誤和其他不必要的損失。

（2）設(shè)計過程質(zhì)量的控制與實效性；

①缺乏對設(shè)計規(guī)范強條內(nèi)容和行業(yè)標準的把控，給項目的銷售和驗收工作造成很大的困難。設(shè)計部應(yīng)在施工圖設(shè)計階段提高對施工圖過程階段會審質(zhì)量。應(yīng)對過程階段會審成果進行量化考核，要求不能在圖紙完成后再發(fā)現(xiàn)有重大的使用功能問題和原則性失誤。

②限額設(shè)計。施工圖的限額設(shè)計對整個工程成本的影響很大。公司應(yīng)在施工圖設(shè)計前，根據(jù)建筑方案和項目定位組織公司各部門或聘請專家對施工圖制訂全面的限額設(shè)計方案，作為施工圖合同的補充約定。限額設(shè)計應(yīng)全面考慮，不應(yīng)只局限于結(jié)構(gòu)限額設(shè)計，如安裝工程的設(shè)備選型、接口，建筑設(shè)計的保溫、防水、面層裝飾、挑檐、公共部位裝飾、門窗、幕墻等都應(yīng)全面考慮。目前集團對限額設(shè)計的審計力度也正在加強，如：集團提出的獨立基礎(chǔ)的上部鋼筋設(shè)置問題。③圖紙會審。從目前圖紙會審情況來看，由于沒有對施工單位、監(jiān)理、項目部提出強制性的要求，造成圖紙審查不細致，看圖深度不夠，對建筑物各項使用功能缺乏關(guān)注等情況。造成圖紙會審后，仍遺留很多問題沒有解決。圖紙會審前，總包合同已經(jīng)簽訂，施工圖預(yù)算已經(jīng)完成。由于圖紙質(zhì)量問題，只會給總包單位在施工過程中提出索賠制造有利條件，因此制約了施工單位進行認真圖紙審查的動力，給成本控制造成隱患。所以，在會審前首先應(yīng)該就圖紙會審的責任進行明確，要求總包單位對圖紙的可實現(xiàn)性給與認定，否則后期因?qū)張D不細造成的工程變更，不予增加工程投入。同時，也應(yīng)給現(xiàn)場專業(yè)工程和監(jiān)理單位留有足夠的審圖時間來發(fā)現(xiàn)問題。

④各專業(yè)配合。各專業(yè)設(shè)計工程師在審核設(shè)計成果的時候，往往忽略了比對相關(guān)專業(yè)圖紙。造成各專業(yè)圖紙不交圈，影響了建筑物的使用功能。如：結(jié)構(gòu)不滿足建筑表現(xiàn)要求，建筑忽略了細部構(gòu)造做法，沒有給安裝工程預(yù)留土建條件，安裝工程出口位置未核對市政配套條件，建筑防水和一層出入口忽略了景觀標高等。后期除了要加強對設(shè)計單位的要求和處罰力度外，還應(yīng)對各專業(yè)設(shè)計工程師的專業(yè)設(shè)計成果進行有效的考核，督促其提高工作質(zhì)量。2、施工過程中的圖紙執(zhí)行情況的監(jiān)控；

（1）為了更好的保證施工圖紙的落實，我們制訂了《戶型核對制度》和《房屋竣工產(chǎn)品與建筑規(guī)劃設(shè)計保持一致性流程》，在工程竣工驗收前由設(shè)計部組織各相關(guān)部門按照圖紙和變更等設(shè)計成果進行比對，確保設(shè)計意圖的實現(xiàn)，確保實體與圖紙的一致性，并在比對過程中及時發(fā)現(xiàn)項目工程還存在的不足和功能上的缺陷，及時進行變更和整改。在對二期的實踐過程中取得了良好的效果。（2）設(shè)計部日常巡查。設(shè)計部從項目施工開始，組織專業(yè)工程師對每日施工現(xiàn)場進行巡查，隨時發(fā)現(xiàn)問題，現(xiàn)場及時解決。但在日常巡查工作中，沒有在巡察前對巡查重點工作進行梳理，有目的的開展巡查工作。后期應(yīng)組織專項檢查，帶著問題開展巡查工作，使檢查有的放矢，提高工作效率，使檢查逐步覆蓋工程的每一個細節(jié)。3、設(shè)計問題的改進；

盡管我們在項目工程設(shè)計中投入了很多心血，但還是中出現(xiàn)了一些建筑功能上的缺陷，或未考慮到施工實際情況問題。如：1、結(jié)構(gòu)設(shè)計過于激進，混凝土攪拌樁采用C15混凝土，造成后期大量的整改工作；2、內(nèi)街商鋪基礎(chǔ)未考慮主體建筑基坑放坡寬度，使基礎(chǔ)坐在回填土上；3、大窗和幕墻與建筑主體的收口設(shè)計深度不夠，造成施工困難；4、A組團住宅地下室甲級防火門無法從戶內(nèi)鎖閉；5、衛(wèi)生間和廚房間頂棚排水橫管底高度低于窗上口，部分同層排水橫管長度過長；6、頂層陽臺、小屋面等沒有考慮防水層和排水管；7、底層墻面外防水高度不夠；8、室外空調(diào)機位過小，主機安裝不下。9、B組團部分樓號1、2層未預(yù)留空調(diào)主機位置；10、B組團部分一層戶型陽臺門和陽臺窗設(shè)計顛倒，或無法使用。11、B組團地下車庫坡道長度不夠。12、地下車庫地面做法不明確，車庫頂面未明確排水方向；等等。這些缺陷雖然有些通過變更和整改，在工程正式交付使用前得到了彌補。但還是值得我們深深的思考，并在后期項目的設(shè)計工作中舉一反三，避免此類錯誤的再次發(fā)生。4、設(shè)計成果的收發(fā)、歸檔管理；

針對設(shè)計成果的管理，公司相繼出臺了《關(guān)于圖紙、變更及設(shè)計方案資料等下發(fā)的規(guī)定》和《圖紙、技術(shù)資料發(fā)放管理制度》等制度，結(jié)合《工程建設(shè)管理手冊》中對設(shè)計工作的管理的要求，設(shè)計成果的收發(fā)、替換、存檔、作廢等工作有據(jù)可依，已經(jīng)走上了全面正規(guī)化管理。但是，在管理臺帳的建設(shè)方面，還不完善，需要嚴格落實管理職責，明確工作考核目標。

六、項目主要成效與評價

項目評價基本上采取比較分析的方法，將項目建成前的評估資料、預(yù)期目標與建成后的實際情況進行比較分析。1、經(jīng)濟效益指標

從投資方的角度出發(fā)，房地產(chǎn)項目的建成、投產(chǎn)，歸根到底還是為著實現(xiàn)一定的盈利，取得一定的利潤，實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟效益目標�？梢詮囊韵聨讉�指標來反映投資經(jīng)濟效益的高低：

產(chǎn)值利潤率=項目實現(xiàn)的利潤總額/項目完成的總產(chǎn)值實際建設(shè)成本變化率=（實際建設(shè)成本－預(yù)計建設(shè)成本）/預(yù)計建設(shè)成本×100%實際投資利潤率=年實際利潤或年平均實際利潤額/

實際投資額×100%

常用指標有如下幾項（案例參考）：1）、投資回報分析建設(shè)總成本（假設(shè)項目案例指標：）123項目土地費用土地契稅拆遷費、過渡費地質(zhì)勘測費前期建筑設(shè)計費主體建水、電、氣管網(wǎng)、通訊、電視給排水、通風及消防智能化設(shè)施金額（萬元）55001655500121259單價（元/m2）///715備注3243932439/172887.72×7元/172887.72×15元/4安費259331500172887.72×1500元/567891011121314151617城市建設(shè)配套費節(jié)能減排費用建筑工程質(zhì)監(jiān)費、價格調(diào)節(jié)基金定額測定費規(guī)劃局技術(shù)服務(wù)費環(huán)評報告人防費氣象局防雷費規(guī)劃局放線費建設(shè)局審圖費工程監(jiān)理費交易手續(xù)費水、電增容、增壓7181383.3265.88.6330209.79.79.79.710345129商：50�。�308工程造價的0.013%工程造價的0.1%1.80.5/1.2333364工程造價的5‰商：500住：218172887.72×8元/259330000×0.00013259330000×0.00132439×1.8元/172887.72×0.5元/130+201*72887.72×1.2元/32439×3元/32439×3元/32439×3元/32439×3元/172887.72×6元/112887.72×4元/259330000×0.00518預(yù)售許可證及產(chǎn)權(quán)辦理費19工程質(zhì)量檢測費20六電梯費建設(shè)總成本27039313.5/扶梯6×15，升降6×30全攤：2274元/

2）、經(jīng)濟預(yù)算投資回報分析銷售收入：（以下為假設(shè)銷售面積案例：）

項目建筑面積（m2）平均價格（元）備注總計住宅35727.624200產(chǎn)品附加值+稀缺性+2年區(qū)域長勢綜合月租金50元/，以201*005商業(yè)1-3F570001201*年承租為限推算單位售價。3000配套用房68400商業(yè)4-5F合計

40000132727.625000/樓層高、單價較低層為低/201*01034053）、經(jīng)濟預(yù)算投資回報分析投資總成本（假設(shè)案例：）

項目建設(shè)總成本管理費用營銷推廣、招商費用稅費財務(wù)費用公關(guān)及不可預(yù)見費用金額（萬元）39313.5518361912408.62593.3200備注/按建安成本2%計提按銷售收入的3.5%按銷售收入的12%按建安成本的10%/單方綜合成本分攤至單位面積：投資成本總額58652.43392元/分攤至單位銷售面積：4419元/

4）、經(jīng)濟預(yù)算投資回報分析收益情況（假設(shè)案例：）

項目投資總成本銷售總收入銷售利潤銷售利潤率總投資利潤率金額（萬元）58652.410340544752.643.27%76.30%備注///銷售利潤÷銷售總收入銷售利潤÷投資總成本

2、社會效益指標

房地產(chǎn)項目的實施不只是局限于小范圍內(nèi)的，它還總是處于社會這一大環(huán)境之中，與外部環(huán)境不斷地進行著物的交換。以下兩個指標必須關(guān)注：（1）實物消耗節(jié)約率。實物消耗節(jié)約率，反映的是實物消耗的節(jié)約程度。在房地產(chǎn)項目實施過程中，我們主要考慮的是主要材料的節(jié)約率，計算如下：實物消耗節(jié)約率=（預(yù)算定額消耗費費－實物消耗）/

預(yù)算定額物耗費×100%

（2）能源消耗。一個房地產(chǎn)項目，能原消耗主要有電、燃油、煤、水等。在保證能源供應(yīng)的條件下，采取一系列的技術(shù)措施，節(jié)約能耗，對社會資源的合理分配也是有益的。3、管理水平

管理水平反映的是管理者的領(lǐng)導(dǎo)水平、被領(lǐng)導(dǎo)者的自身素質(zhì)、施工企業(yè)的組織機構(gòu)、管理方法和手段、管理的信息反饋等。管理現(xiàn)代化水平的定量計算可采用專家打分與權(quán)重乘積后求和的方法。權(quán)重可由專家確定�！蹴椖吭u價目標結(jié)構(gòu)體系圖：

工期質(zhì)量經(jīng)濟效益社會效益施工效益管理效益項目評價指標

項目定額工期率實際工程合格品率產(chǎn)值利潤率實際建設(shè)成本變化率實際投資利潤率實際消耗節(jié)約率能源消耗施工均衡度機械效率勞動生產(chǎn)率傷亡強度七、項目管理中存在的主要問題與建議：1、思想觀念要創(chuàng)新

現(xiàn)行的市場經(jīng)濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干、巧干，要避免遭受到市場經(jīng)濟的淘汰。我們就要意識到在這個市場生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過本項目三年多的現(xiàn)場施工管理，我們也認識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個工程項目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，轉(zhuǎn)變思維與行為模式，以新的視野來管理好一個項目。2、管理模式要創(chuàng)新

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。對項目管理來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟效益。在項目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強，對于公司來說都需要一個過程，我們要在這個過程中認真學習和創(chuàng)新并逐步實施新的管理模式，我們要學會創(chuàng)新的管理模式是什么樣子？每個職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣？全體員工應(yīng)該怎么去做？都是有待大家認真思考的問題。3、技術(shù)力量要創(chuàng)新

通過十年來的項目開發(fā)建設(shè)，我們深刻的認識到公司在技術(shù)力量的要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新的項目管理操作模式掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟損失，因此，每個人將應(yīng)該為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術(shù)處理能力，同時亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財，加強人力資源的開發(fā)與管理，為以后工程項目的建設(shè)做好充足的準備。4、強化與樹立企業(yè)形象

一個樓盤的銷售，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價格定位等因素，客戶對樓盤的要求已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。5、加強項目前期管理

一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計階段及圖紙會審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的�？尚行匝芯繉τ谝粋�房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現(xiàn)在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應(yīng)充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。6、培育員工良好工作態(tài)度

嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，維護公司形象。平時注重政治理論學習，在思想上積極要求上進，提高個人素質(zhì)。向理論學習，向?qū)�業(yè)知識學習，向?qū)嵺`學習，向身邊的同事學習，逐步提高自己的理論水平和業(yè)務(wù)能力�？朔�心高氣躁，做到腳踏實地，提高工作主動性，不怕多做事，不怕做小事，踏實肯干，努力完成好公司領(lǐng)導(dǎo)交給的各項業(yè)務(wù)工作，在點滴實踐中完善提高自己。

7、強化項目工作的計劃性

有計劃才有步驟，才能有序地按計劃推進，保證工期和目標的實現(xiàn)。強化項目開發(fā)的計劃性，將工作重心前移、再前移，如能未雨綢繆，何懼風云突變，力求計劃制定的完整性和合理性，重大不確定節(jié)點要有預(yù)案，計劃執(zhí)行過程中重視計劃的動態(tài)管理，實際工作中按計劃---執(zhí)行---檢查---改進（PDCA）循環(huán)，一旦偏差，及時修正。8、選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計公司

盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可高達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響到建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少（如XX中高層框架樓原設(shè)計圖紙鋼筋含量69.85kg/，后來經(jīng)過審核優(yōu)化設(shè)計為53.39kg/，節(jié)約16.46kg/，合計節(jié)約鋼材達350噸，按4200元/噸計節(jié)約成本達147萬元）。合理科學的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。其措施可推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

開展限額設(shè)計，有效控制造價：積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。采用合同措施，有效控制造價：針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的舉措之一。

9、嚴格把控施工隊伍的選擇及工程承包單價

（1）施工隊伍的選擇：－個優(yōu)秀的施工隊對項目工程能順利完成施工任務(wù)并達到各項工程建筑指標起著關(guān)鍵性的作用，同時亦會對工程管理、成本控制等方面得到有效幫助。相反，如果施工隊不理想會對工程施工安全、質(zhì)量、工期、工程成本及管理都會帶來不利的因素。如XX中高層樓的基礎(chǔ)土方開挖工程，原工程部洽談的施工隊承包單價9.5元/包干價，總工期為100天，工程總造價約70萬元。而后來由領(lǐng)導(dǎo)介紹來承包的施工隊承包單價13元／，且并不是包干單價，最終工程總造價為132萬元，總工期用了180天。兩隊相比，后者比前者工程總造價相差132萬元-70萬元＝62萬元，工期相差80天。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長工期，并給后來施工帶來諸多不便。所以，能聘請到－個優(yōu)良的施工隊伍，對工程建設(shè)及完成各項指標任務(wù)都起著至關(guān)重要的作用。（2）工程承包單價：如何控制好工程成本，工程承包單價占極重的比例。在我們所開發(fā)的項目實踐來看，在工程承包單價上由工程部、成控部兩部門計三人以上參加負責洽談，得出結(jié)果后報項目總監(jiān)審核后，報總經(jīng)理審批才最終確定。在承建的項目工程單價上，我們認為是基本合理的，因為在工程承包價格上工程部、成控部都作了祥細的市場了解和分析，并通過對施工工程量的計算后才確定工程承包單價的。但有些項目沒有與工程部、成控部溝通而由領(lǐng)導(dǎo)決定，往往出現(xiàn)價差極大，如XX中高層樓基礎(chǔ)土方單價、主體工程承包單價1850元/還未含管理及機械費用等都出現(xiàn)了承包單價偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價，成本提高。所以，正確、真實決定工程承包單價，是對工程成本控制最有效的方法之一。10、做好合同洽談、合同評審工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。11、做好項目實施階段的成本控制：

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。12、充分發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理的作用

從管理模式上著手，充分利用監(jiān)理單位進行項目投資的造價控制，要求監(jiān)理單位按照監(jiān)理大綱和實施細則，完善職責分工及有關(guān)制度，落實責任，把好簽證關(guān)、審核關(guān)。同時現(xiàn)場項目部必須做好月度工程進度款的初審，造價部門做好工程進度款的復(fù)審，避免超付、提前付。13、加強工程的現(xiàn)場管理及監(jiān)督檢查工作

在項目現(xiàn)場管理中，要制訂崗位職責并要求員工認真學習工程管理崗位職責，將崗位職責納入自己的實際行動中。同時，嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴格按照工程管理的“三控三管一協(xié)調(diào)”｛“三控”是：工程進度控制→是指項目實施階段（包括設(shè)計準備、設(shè)計、施工、施工前準備各階段）的進度控制�？刂频哪康氖牵和ㄟ^采用控制措施，確保項目交付使用時間目標的實現(xiàn)。工程質(zhì)量控制→監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標準進行建設(shè)，并對形成質(zhì)量的諸因素進行檢測、核驗，對差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程。工程投資（成本）控制→針對施工單位是成本控制，而對于建設(shè)單位和監(jiān)理單位來說，就是成本控制了。不是指投資越省越好，而是指在工程項目投資范圍內(nèi)得到合理控制�！叭�管”是：合同管理→建設(shè)項目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程。職業(yè)健康安全與環(huán)境管理→是圍繞著動態(tài)目標控制展開的，而安全則是固定資產(chǎn)建設(shè)過程中最重要的目標控制的基礎(chǔ)。信息管理→施工項目管理是一項復(fù)雜的現(xiàn)代化的管理活動，更要依靠大量的信息以及對大量信息的管理，并應(yīng)用電子計算機進行輔助�！耙粎f(xié)調(diào)”是：指全面地組織協(xié)調(diào)（注：協(xié)調(diào)的范圍分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)）｝的要求去做，努力完成公司開發(fā)目標計劃。負責任的去做工程的管理工作，保證工程的質(zhì)量、安全、進度、成本達到要求。認真貫徹公司的各項指示精神，完成各項工作任務(wù)。認真對待工程部項目檢查中提出的問題和整改意見，結(jié)合實際，認真學習。

14、加強工程質(zhì)量管理及監(jiān)督檢查工作。

工程現(xiàn)場管理以簽訂的承包與合作合同、協(xié)議及制定、審批的目標與計劃為依據(jù)。工程施工過程中，嚴格按設(shè)計要求、驗收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、進度、安全等工作。質(zhì)量管理上，著重確立工程質(zhì)量管理目標、確定工程質(zhì)量預(yù)控方案；工程產(chǎn)品形成的過程控制；工程驗收控制；加強現(xiàn)場的溝通等工作。1)、參與確定工程質(zhì)量預(yù)控方案。針對監(jiān)理、施工單位在節(jié)能、質(zhì)量通病防治等方面的薄弱環(huán)節(jié)提出改進要求，參與協(xié)助其完善施工工藝、措施的制定。2)、參與產(chǎn)品形成的過程控制。建筑產(chǎn)品主要是由手工完成，因此產(chǎn)品質(zhì)量就必然會出現(xiàn)較大的偏差。首先必須嚴把原材料質(zhì)量關(guān)。對進場材料質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格驗收，并監(jiān)督現(xiàn)場取樣送檢，以檢查到場材料是否符合合同要求。對于承包單位的自購材，主要是加強對到場的材料檢驗。一是樣板引路；二是要通過監(jiān)理的日常性見證取樣對材料質(zhì)量檢驗監(jiān)督；三是項目部對現(xiàn)場材料巡查，對可疑材料，先停用封存，再取樣檢查，排除疑點方可使用；四是水暖工程師做專業(yè)檢查，對可疑材料，現(xiàn)場封存，擴大取樣數(shù)量，在規(guī)范之外，做獨立檢驗；五是對確定的不合格材料，采取封存，限定時間在監(jiān)理人員監(jiān)督下清理出場。其次，產(chǎn)品形成的過程控制是對所有預(yù)控方案的執(zhí)行過程，將直接影響質(zhì)量目標的實現(xiàn)，因此必須嚴格執(zhí)行。如監(jiān)督檢查《水暖施工組織方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實施情況及工程變更情況。對水暖施工材料、工程機械及施工隊伍的質(zhì)量進行檢查。對水暖工程中出現(xiàn)的不合格事項進行檢查，并提出處理意見。

3)、依據(jù)合同及國家的有關(guān)法律法規(guī)，參與對總分包單位進行質(zhì)量管理�？偡职鼏挝皇钱a(chǎn)品的生產(chǎn)者，他們的工作直接決定產(chǎn)品的質(zhì)量，各個施工單位的工人的操作技能基本上是比較接近的，而產(chǎn)品的質(zhì)量差異，主要是管理水平的差異。所以在對于總分包單位的管理上，主要抓其質(zhì)量保證體系建設(shè)，發(fā)揮質(zhì)量保證體系在質(zhì)量管理上的作用，從思想上重視質(zhì)量管理。在日常的管理中重點工作是質(zhì)量巡查，質(zhì)量跟蹤。

4)、產(chǎn)品的驗收控制�！肮こ藤|(zhì)量是企業(yè)的生命”，因此工程的驗收控制尤為重要。如參與總分包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗三級驗收制度，主要是通過參與總分包單位的管理去實現(xiàn)，強化工序報驗制度與手序，對一次報驗不通過的部品、工序再從自檢開始，重新進入驗收程序。參與監(jiān)理與項目部的驗收。針對不同的施工階段，不同的系統(tǒng)采取了相應(yīng)的驗收方式方法，因此，不僅對總分包單位的復(fù)驗按有關(guān)規(guī)定、規(guī)模驗收，而且，對工序的過程進行旁站監(jiān)理，做到對工程質(zhì)量形成過程了然于胸。

5)、加強現(xiàn)場的溝通工作。站在業(yè)主立場對監(jiān)理管理，使施工方對你信服，是很有難度的一件事情，當然各個地方各個項目都是不一樣的。采取的辦法就是多和監(jiān)理、施工方溝通。作為業(yè)主來說，首先要求監(jiān)理對工程動態(tài)、概況了如指掌。另外，對個別事情還要有自己獨到的見解，這個就需要精通自己專業(yè)的業(yè)務(wù)。其次，做好自己的本分工作，即管理、收集資料，做到主管部門檢查的時候資料齊全，自己查找方便。再次，就是協(xié)調(diào)，要和各個單位做好溝通，為項目開發(fā)建設(shè)共同努力。

15、加強工程安全管理及監(jiān)督檢查工作。

始終把安全工作放在首位。嚴格按照質(zhì)量第一、安全第一的工作宗旨，本著管項目必須管安全的原則，把安全作為施工生產(chǎn)的永恒主題和重點工作。認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)安全質(zhì)量的法律、法規(guī)、標準，努力建立科學的職業(yè)健康安全管理體系，使安全管理工作制度化、科學化和法制化。

為確實做好本項目的安全工作，實現(xiàn)工程安全生產(chǎn)目標，對施工過程做到事前控制、事中控制和必要的事后控制，堅持現(xiàn)場安全的現(xiàn)場巡檢和關(guān)鍵部位的專檢，發(fā)現(xiàn)問題及時通知監(jiān)理，限期整改，并對整改部分進行復(fù)查。對于發(fā)現(xiàn)的安全隱患，針對性地召開質(zhì)量專題會議研究對策。

安全檢查制度并每周進行安全綜合檢查，做到檢查有布置、有記錄、有整改、有總結(jié)。同時建立相應(yīng)的事故報告和處理制度，實事求是的報告生產(chǎn)中所發(fā)生的安全事故，積極采取有效的措施進行處理，甲方明確事故處理權(quán)限給總包、監(jiān)理，決不使事故擴大，保證工程穩(wěn)定有序的進行。

安全控制的關(guān)鍵：第一、設(shè)計方面必須按照國家相關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，不存在施工中無法采取防護措施的設(shè)計內(nèi)容。第二、必須保障安全措施費用的有效投入。第三、安全防護設(shè)施及用品必須嚴格按照國家、地方或行業(yè)的有關(guān)規(guī)范標準規(guī)定設(shè)置、配備。根據(jù)施工階段進行危險源的辨識，根據(jù)辨識結(jié)果采取預(yù)控措施及防護措施，嚴密監(jiān)控重大危險源、對一般危險源進行動態(tài)管理。加強消防安全、臨時用電、環(huán)境衛(wèi)生、物料堆放、機械安全的管理，消除火災(zāi)、觸電、物體打擊、機械傷害事故的發(fā)生。加強職工的生活宿舍的用電、消防管理，加強食堂的衛(wèi)生管理，消除中毒及傳染病事件的發(fā)生。16、加強工程進度管理及監(jiān)督檢查工作。

項目開工以后，應(yīng)按照公司要求工期，根據(jù)施工進度要求，對總包其具體進度、生產(chǎn)內(nèi)容提出了具體要求。在生產(chǎn)過程中，根據(jù)實際情況，通過制定月計劃和周計劃，對整個工程生產(chǎn)進行進度控制管理。

進度控制的關(guān)鍵因素是人力資源的配備是否充足、材料物資的確定是否及時、機械設(shè)備的運行完好率、方案工藝的明確性、施工環(huán)境的有利營造。

在施工進度控制中兩方面的因素要嚴格控制：其一設(shè)計的完善或?qū)�業(yè)設(shè)計匯總論證，不能根據(jù)現(xiàn)場施工逐步調(diào)整，否則將嚴重影響施工方案及施工工藝的完善與實施，將會導(dǎo)致施工組織系統(tǒng)的不確定性，直接影響進度計劃的實施。其二物資材料的確定，如不能及時確定，施工方案及工藝也就不能及時確定，尤其對于加工周期長的材料，將嚴重影響整體施工的合理安排甚至擾亂整個施工計劃。

對于施工環(huán)境，和諧的環(huán)境將有力促進施工進展，如不和諧，將會造成眾多障礙間接影響施工，此方面要及時溝通。17、強化工程成本的管理控制工作

首先需要強化項目成本管理觀念，每一個人都要樹立成本意識、效益意識，意識到成本管理對企業(yè)經(jīng)濟效益和個人收入所產(chǎn)生的重要影響。

其次要做好工程前期的成本控制。要求設(shè)計體現(xiàn)科學性、合理性，根據(jù)工程目標確定合理的設(shè)計標準。前期設(shè)計合理到位，工程前期做好圖紙的審查工作，工程量、材料、主要設(shè)備及主要構(gòu)建尺寸、主要的施工工藝的爛熟于胸，清晰圖紙，這樣才能其實控制好前期設(shè)計的成本。

再次要做好工程的事中及事后成本控制。一是做好施工方案的優(yōu)化。充分考慮當?shù)氐淖匀画h(huán)境、水文地質(zhì)、氣象氣候和交通運輸?shù)葪l件，因地制宜地要求總包的施工方案優(yōu)化和再控制。二是材料成本控制方面。要把好采購關(guān)，控制好材料質(zhì)量，降低采購成本。三是嚴格控制施工質(zhì)量。減少返工，減少設(shè)計變更，一次到位。四是強化安全意識。監(jiān)督指導(dǎo)施工現(xiàn)場做好防護措施，做好安全方面的工作，杜絕因安全出現(xiàn)問題而造成停工的現(xiàn)象發(fā)生。五是加強施工變更索賠工作，強化索賠意識。要積極主動地與監(jiān)理方、設(shè)計方和施工方充分協(xié)調(diào)，認真研究合同和施工圖紙。變更設(shè)計應(yīng)堅持“先批準，后變更；先變更，后施工”的原則；緊盯現(xiàn)場，對施工中出現(xiàn)的各種問題要做好記錄，收集證據(jù)，建立完整的施工檔案，及時出具工程變更聯(lián)系單并請設(shè)計、監(jiān)理單位、總包簽證工程量及價款。18、嚴格把控建筑材料的采購、組織及保管

1）、材料人員應(yīng)經(jīng)常深入到各材料市場進行調(diào)查了解各種材料的規(guī)格、價格、質(zhì)量情況、做到心中有數(shù)。

2）、根據(jù)工程的施工需要，及時把各種材料組織、采購到位，基本上沒有出現(xiàn)因料停止的現(xiàn)象發(fā)生。

3）、在材料的組織、采購過程中，做到貨比三家，精打細算，不拿回扣、討價還價，盡最大的能力采購到質(zhì)優(yōu)價廉的材料；并且在公司資金周轉(zhuǎn)困難的時候，都想方設(shè)法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。

4）、材料驗收，做到一絲不茍、認真過細、數(shù)量、質(zhì)量、價格相符，證件齊全。

5）、材料保管：出入有據(jù)，賬目清楚，手續(xù)齊全。19、督促監(jiān)理人員切實履行職責

應(yīng)當要求監(jiān)理人員依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標準,設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表項目建設(shè)單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責。目前現(xiàn)狀是項目建設(shè)單位選擇的監(jiān)理公司普遍是經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。20、加強工程保修及售后服務(wù)工作

從銷售的角度，賣房只是銷售的第一步，售后服務(wù)的好壞影響到再次的銷售，售后服務(wù)關(guān)系到公司的信譽�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，在各種網(wǎng)絡(luò)、報廣鋪天蓋地的信息，五花八門的促銷手段如團購、送物業(yè)費、降價，但是忽略了一點，提升物業(yè)服務(wù)能力。隨著樓盤的交付使用，樓盤所體現(xiàn)出建筑質(zhì)量的問題逐漸顯現(xiàn)，如樓面墻體開裂、衛(wèi)生間滲水等問題這些都是建筑業(yè)的通病。伴隨著購房者回歸理性，“售后服務(wù)”越來越受重視，為了加強客戶忠誠度。在市場競爭更加激烈的情況下，爭打物業(yè)牌，依靠老業(yè)主口碑，以老帶新，擴大影響力，搶占市場份額。

八、結(jié)語

由于項目工程建設(shè)管理是一項綜合性很強的工作。周期長、涉及工作環(huán)節(jié)多、管理人員多，是專業(yè)管理與行政人事管理為一體的項目管理。一個工程開發(fā)下來有很多工作經(jīng)驗值得總結(jié)與反思。我只是從項目工程管理專業(yè)工程師的角度，根據(jù)公司所開發(fā)的樓盤施工中所發(fā)現(xiàn)、體會得出的一些經(jīng)驗和看法，并未十分詳細到位。僅是對項目工程管理過程的經(jīng)驗、教訓進行總結(jié)，很多問題敘述得還不完整，謹以諸位同仁探險計與借鑒。

201*

（編擬：嚴彪）

年3月17日

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