高校后勤物業(yè)管理對策淺析

該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：高校后勤物業(yè)管理對策淺析

摘要：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容之一。研究了高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀,分析了我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題,結合工作實踐對高校后勤物業(yè)管理提出了建議。關鍵詞：高校;后勤;物業(yè)管理

高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一,隨著我國教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內容,也是后勤改革的關鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務社會化改革,按照社會主義市場經(jīng)濟要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內部潛力、加大學校投入等方式,不僅在提高后勤服務質量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化,從而為學校實施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇,同時對服務質量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

1高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

高校后勤物業(yè)管理的范圍,一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關的附屬設施,包括綠化、保潔、維修、水電管理、設備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業(yè)管理簡單來說就是物業(yè)運營人對以上設施的管理,為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競爭,社會物業(yè)與校內后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領導下的物業(yè)管理。

高校后勤物業(yè)管理從其性質來說,是高校后勤管理的一部分,十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來,從計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業(yè)管理既具有機遇也面對挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務的對象也限于高校內部,并且和高校有著千絲萬縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構一般是后勤集團下屬分公司,但又受學校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想,運營模式并沒有完全建立�，F(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計劃管理體制,部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學校分離出來,在社會上也已經(jīng)以獨立的企業(yè)在運行,但是,企業(yè)卻沒有獨立法人資格,仍然和學校存在附屬關系;同時,企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權不明晰,分配關系還有計劃經(jīng)濟、行政管理的色彩等。

2我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題

2.1管理服務觀念不能適應形勢發(fā)展需要該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容,其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內部潛力,不斷提高后勤服務質量,逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認為高校實行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會。同時物業(yè)管理人員觀念要轉變,員工要轉變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領導者要關心、引導員工,使他們愉快地轉變觀念,管理服務觀念要適應形勢發(fā)展需要。2.2管理體制和管理形式不規(guī)范

我國許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立法人資格,企業(yè)運行仍然采用舊有的模式和體制,導致各方法律關系不夠清晰;產(chǎn)權關系不明確,物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權人既是學校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責、權、利關系無法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責任,雙方合法權益都難以保障,從而法律風險巨大,管理體制不規(guī)范。同時部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范,物業(yè)管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式;盡管有的學校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。2.3管理制度不夠健全

高校后勤物業(yè)管理制度可分為:綜合、行政、財務、業(yè)務管理制度等,常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制,操作程序和服務規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關的制度,但還不夠完善,不成體系,執(zhí)行也不夠嚴格,管理制度不夠健全規(guī)范。

2.4隊伍專業(yè)化水平不高

高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性,部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術知識,還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體,人員結構不合理,管理、技術人員少,綜合素質水平不高,同時非正式在編員工比例不斷上升,這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏,缺少專業(yè)技能訓練和培訓,因此高校后勤物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平總體不高。2.5服務水平和質量不高

由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨立的企業(yè),只是學校的一個組成部分,學校每年撥付一定的費用給物業(yè)管理部門,學校師生是物業(yè)服務的接受者但卻不是物業(yè)費用的直接支付者,所以很難要求物業(yè)服務質量,服務水平和質量不高。一是主動服務不夠,存在服務不及時、不到位情況,有些工作經(jīng)常要拖很長時間才能解決;二是校內物業(yè)服務范圍內的設施、設備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠;三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務,而忽視一些死角和比較偏僻的地方;四是校園環(huán)境管理不到位,對亂貼亂畫缺乏有效的措施,對影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務意識還不適應現(xiàn)代物業(yè)管理的要求,存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇,在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質量的提高。

3高校后勤物業(yè)管理的幾點策略

3.1創(chuàng)新管理體制加強規(guī)范服務

高校物業(yè)管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌,按照《高該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：校物業(yè)管理辦法》,轉換機制,理順關系,切實建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展目標是要從根本上理順產(chǎn)權關系,建立自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體,并將原有服務區(qū)域內的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費來源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向專業(yè)化、規(guī)范化、市場化經(jīng)營的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務實體,必須進行機制轉換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉變工作作風;同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新,堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式,要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。

3.2加強人才培養(yǎng)強化服務意識

提高高校后勤物業(yè)管理人員素質是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來的,素質不高,難以保證高效率、高質量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng),選撥綜合素質較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現(xiàn)有員工進行培養(yǎng),通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務水平等方面的素質。通過加強物業(yè)隊伍的素質建設,把每個員工培養(yǎng)成技術職業(yè)人員,強化服務意識。員工的技術培訓可依據(jù)崗位職責分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃,制定培訓大綱,組織編寫教材,進行專業(yè)講授,示范訓練,進行實踐考試。建立一支既懂技術又善管理的高效、優(yōu)質、精干的高校后勤物業(yè)管理隊伍。3.3堅持以人為本提高服務質量

高校后勤物業(yè)管理服務對象是高校的師生員工。因此在整個服務運作過程中要堅持以人為本,樹立高效物業(yè)品牌形象。應做好以服務促進管理,從服務求效益,為廣大師生員工提供學習、生活、娛樂、休閑等全方位服務,以此來促進高校后勤物業(yè)管理的協(xié)調發(fā)展。堅持“三服務,兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優(yōu)質、高效、全方位的服務。營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務周到、經(jīng)營有序的良好環(huán)境,讓學生滿意,讓教師滿意。在提高后勤服務質量、改善校園環(huán)境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進步。3.4適度引入專業(yè)物業(yè)公司增強市場競爭意識

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)要適度引入專業(yè)物業(yè)公司,增強市場競爭意識。高校后勤物業(yè)管理正在從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟意識向市場經(jīng)濟意識轉變�？梢赃m度引入社會專業(yè)物業(yè)公司參與校內的物業(yè)管理,這種模式可以轉變學校對物業(yè)管理的觀念,還可以使校內的物業(yè)管理公司,學習到先進的管理經(jīng)驗和服務手段,增強競爭意識和危機感。高校管理部門要循序漸進地扶植物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展壯大,使其逐步適應市場的要求。同時,高校的教職工也要改變觀念,逐步樹立有償服務理念;物業(yè)管理人員要擺脫鐵飯碗意識,樹立服務意識和市場意識;進而推動高校后勤物業(yè)管理順利發(fā)展。該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：參考文獻

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擴展閱讀：淺析高校物業(yè)管理中的問題與對策

淺析高校物業(yè)管理中的問題與對策

摘要：隨著高校后勤社會化的不斷深化，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為后勤保障工作的重要內容。由于高校物業(yè)的發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中還存在許多問題。本文通過對高校物業(yè)管理的介紹和模式和現(xiàn)狀的分析，指出高校物業(yè)管理過程中存在的問題，并進一步提出了解決問題的建議。關鍵詞：高校物業(yè)；模式；問題；對策

一、引言

物業(yè)管理踏入中國20多年，是社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，在我國已經(jīng)成為朝陽行業(yè)。隨著高校后勤社會化改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也得到了前所未有的發(fā)展。高校物業(yè)不僅要通過為師生提供服務，創(chuàng)造一個優(yōu)美和諧的校園環(huán)境，還要為社會提供服務，創(chuàng)造安全方便的人居環(huán)境。高校物業(yè)管理興起雖然時間不長，但發(fā)展十分迅速，特別是高校后勤社會化改革以來，大多數(shù)高校都非常重視物業(yè)管理工作，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一些基礎較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，一些高校的物業(yè)管理服務不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專業(yè)化水平和市場競爭力，為全國高校物業(yè)管理工作起到了示范和表率作用。

物業(yè)管理已經(jīng)逐步成為高校后勤服務保障工作的重要內容。雖然，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一些基礎較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，但大多數(shù)高校還是以行政管理為主，沒有實行真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理，基礎建設普遍較弱。當前高校物業(yè)管理最迫切需要解決的是優(yōu)化物業(yè)管理模式，加強法律法規(guī)的制定，加強管理隊伍建設，增強發(fā)展活力。

二、高校物業(yè)的概念及特點

（一）高校物業(yè)及高校物業(yè)管理企業(yè)

1.高校物業(yè)

高校物業(yè)是指高校的各類教工住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、圖書館、體育設施以及各類科研型建筑及其相關的設備設施、道路和各類場地。對高校物業(yè)及相關資產(chǎn)的有效維護和管理對于提高教學服務質量、穩(wěn)定教學秩序具有基礎性和保障性的作用。為了進一步保障高校物業(yè)資產(chǎn)更好地為教學及生活服務，促進高校物業(yè)的集約利用效率，各高等院校及有關專家學者都對高校物業(yè)的管理進行了有益的探索和嘗試，取得了一定的效果。其中，引進專業(yè)化、集約型、企業(yè)化的物業(yè)管理模式得到了普遍的認可。所謂在高等院校引進物業(yè)管理就是指對學校已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑及其配套設備、公用設施的維護，以及對綠化、衛(wèi)生、交通、校園秩序和環(huán)境容貌等項目進行保養(yǎng)、維持和各類修繕工作，并向物業(yè)所有人(學校)和使用人(教職員工和各類學員)提供綜合性的服務。

2.高校物業(yè)管理企業(yè)

高校物業(yè)管理企業(yè)是提供高校后勤服務的一個重要組成部分，它以服務為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益為目的，集服務、管理、經(jīng)營于一體，寓管理、經(jīng)營于服務中。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，這種服務、管理也是一種特殊的商品，是一種有償勞動，就需要依照社會市場標準收費，建立起與社會市場相接軌的社會化收費機制。

（二）高校物業(yè)與專業(yè)化物業(yè)的區(qū)別

1.機構設置不同

高校物業(yè)：一般是后勤集團下屬分公司，但受學校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務。由于高校是法人單位，不同于社會小區(qū)的業(yè)主，高校掌握更多的權利，物業(yè)公司要更多的受到限制。

專業(yè)化物業(yè)：跟房地產(chǎn)公司掛鉤，服務范圍更寬，服務對象更廣。物業(yè)公司與業(yè)主之間更具有平等性，相互制約。2.企業(yè)行為性質不同

高校物業(yè)：除少數(shù)高校是通過競標獲得物業(yè)管理經(jīng)營權外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉向市場化、專業(yè)化、社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)：都是由物業(yè)公司通過競標獲得物業(yè)管理經(jīng)營權。是企業(yè)行為、商業(yè)活動。3.資金來源不同

高校物業(yè)：經(jīng)費基本上是學校按照社會物業(yè)管理計費方式或事業(yè)單位經(jīng)費劃撥方式劃撥的。

專業(yè)化物業(yè)：是按照物業(yè)管理條例規(guī)定的管理標準，結合行業(yè)和物價因素直接向業(yè)主收取的。

（三）高校物業(yè)的特點

高校物業(yè)作為學校后勤社會化的產(chǎn)物與專業(yè)化物業(yè)管理相比．除了物業(yè)管理的共性，因為高校獨有的特殊的環(huán)境，還具有其特性。1.具有政治任務

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運行。校園治安維護、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。2.具有育人功能

高校的活動主體是在校學生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發(fā)展的重要時期。物業(yè)公司提供給高校教學區(qū)和學生生活區(qū)的服務是作為保證學校正常教學秩序和營造良好育人環(huán)境的基礎性物業(yè)管理工作，這項工作要求高校物業(yè)管理的模式不能照搬社會上物業(yè)管理的模式。高校所有的工作都圍繞學生開展，學校的人和事物對學生有著潛移默化的影響，作為高校工作的一部分，高校物業(yè)管理同樣肩負著“管理育人、服務育人”的責任和義務。3.功能的多樣化

高校物業(yè)是保證高校正常的教學和科研活動及廣大師生生活活動順利進行的重要物質基礎。一般的物業(yè)管理的業(yè)主具有一定的共性，但是高校物業(yè)管理即包括學生的學習、生活和業(yè)余活動等，還有教師的教學、科研、娛樂活動，甚至包括一些商業(yè)活動。所以物業(yè)管理服務要充分考慮到功能的多樣化。4.與教學規(guī)律相結合

物業(yè)管理服務充分利用好教學活動的時間規(guī)律，才能提供與之相適應、相配套、具有針對性、可操作性的個性化物業(yè)管理服務。如：寒暑假是設施設備集中維修、調試、養(yǎng)護的最佳時期，課后、雙休日是設施設備小型維修、急修、日常巡檢和各類植物日常養(yǎng)護的時間。崗位設置、服務工作調整、假期工作安排等都應考慮時間因素。5.服務對象的流動性

一般的物業(yè)管理對象都具有固定性。尤其是住宅小區(qū)，其服務對象就是本小區(qū)的業(yè)主。但是高校物業(yè)管理的對象具有流動性。每年都有學生畢業(yè)，有新生入學，每一屆的學生，其生活方式都可能存在一定的差異。物業(yè)企業(yè)提供的服務如果一成不變，可能難以適應學生的需求變化。

（四）高校物業(yè)管理的主要內容

1.環(huán)境衛(wèi)生的管理

保潔服務是物業(yè)管理的最基本服務。校園環(huán)境衛(wèi)生不僅是學生對學習和生活環(huán)境的基本要求，也是學校形象和面貌的綜合體現(xiàn)。因此，學校對環(huán)境衛(wèi)生的要求要遠高于其他物業(yè)服務對象對環(huán)境的要求。為高校服務的物業(yè)公司要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務教學的目標，要引入相關質量標準，嚴格參照標準進行規(guī)范化、程序化實施。2.房屋建筑的管理

高校房屋建筑多以教學樓、科研樓、辦公樓、學生公寓等為主。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對這些建筑要經(jīng)常養(yǎng)護、維修和管理，使其保持完好、整潔和美觀。特別是學生公寓樓，入住的人較多，損壞相對比較快而嚴重，因此每學期可利用寒暑假期對其全面檢修或保養(yǎng)，檢修內容可涉及水、電、暖是否通暢，門窗是否損壞，墻面是否剝落，或太臟需要粉刷等。3.設施設備的管理

物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設備設施正常使用，道路、便道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保障學校正常的教學、生活秩序。4.綠化的管理

物業(yè)公司應該為學生和教師營造優(yōu)美、整潔、舒適的學習、生活環(huán)境。綠化人員應該對校園花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理。5.消防和治安管理

校園內人員流動性較大給高校物業(yè)的安全管理帶來難度，加之學生防范意識不足等原因，導致校園內極易發(fā)生各種安全事故。這就要求物業(yè)管理確立安全第一、規(guī)范操作、責權統(tǒng)一的理念，將安全及消防工作作為物業(yè)服務工作中的重中之重。保衛(wèi)人員對校園進行24小時保安執(zhí)勤，設立固定崗位和流動崗位。確保師生、員工的人身財產(chǎn)安全。6.個性化服務管理

物業(yè)管理應針對老師、學生提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，最大限度的為廣大師生提供方便。如：寒暑假期之際代辦車船票，開設超市，提供價廉物美的商品，辦設儲蓄所，建立洗衣店等。

三、高校物業(yè)的主要管理模式發(fā)展現(xiàn)狀

（一）高校物業(yè)管理的主要模式

伴隨高校后勤社會化改革的不斷深入，我國高校物業(yè)管理模式也進行了深刻的變革。但是由于各高校情況不同，因此改革探索呈現(xiàn)出不同的模式。具體而言，根據(jù)高校物業(yè)管理的專業(yè)化水平不同，表現(xiàn)出不同的過渡程度，有五種基本管理模式：校內乙方模式、獨立乙方模式、混合乙方模式、社會服務模式和校際聯(lián)合模式。

1.校內乙方模式

乙方是高校物業(yè)管理實體，甲方是高�？倓仗�。從實際運行情況來看，這種模式有利于高校在改革初始階段的實踐，便于新舊體制轉換的平穩(wěn)過渡；完善了甲乙方經(jīng)濟合同關系，基本實現(xiàn)了模擬市場化的運行機制。但是，校內甲乙方的關系基本上仍然以行政為紐帶，后勤資產(chǎn)的產(chǎn)權關系不順；另外，校內乙方?jīng)]有完整的經(jīng)營自主權，不利于真正的市場運作；其次，管理層次和人員增加，組織成本加大，乙方需要對學校多個管理部門(如后勤處、計財處、資產(chǎn)處等)負責；最后，甲乙方責權難以界定清晰，無法形成市場核算關系。2.獨立乙方模式

獨立乙方模式是學校后勤與行政分離，以后勤占用學校固定資產(chǎn)和后勤積累的資金注冊，成立后勤產(chǎn)業(yè)公司，學校職能部門后勤管理處代表學校對后勤進行規(guī)劃建設、質量監(jiān)控、經(jīng)濟核算、組織協(xié)調。這種模式在理順資產(chǎn)關系的前提下，實現(xiàn)事企分開、兩權分離。此外，成熟先進的管理理念，可以節(jié)約辦學成本，消除制約教學的“瓶頸”。但是，物業(yè)管理實體講求經(jīng)濟效益，不注重社會效益；高校物業(yè)管理實體人員來源復雜，服務質量參差不齊，有可能做出一些損害高校物業(yè)管理實體形象和學校利益的行為。3.混合乙方模式

混合乙方模式是將高校物業(yè)管理實體分成兩個部分，一部分仍然是原來的高校物業(yè)管理實體，條件成熟的另一部分則采取充分競爭的方法，從社會上引入較好的物業(yè)公司進行管理，通過競爭比較，提高管理水平。但是，高校物業(yè)管理實體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒有進行實質的剝離。此外，對同一學校物業(yè)實施分屬不同的實體無法形成對乙方真正的管理和監(jiān)督。4.社會服務模式

社會服務模式是高校后勤部門遵循“小機關，多實體，大服務”的格局，吸引社會力量參與后勤模式，并以市場競爭機制來保障服務質量，促進后勤服務水平和質量不斷提高。但由于增加了服務項目，一個職能部門要管多家后勤服務實體，因此容易產(chǎn)生人少、事多、顧此失彼的局面；二是社會力量和高校物業(yè)的合作必然是在利潤的驅使下進行的，但是高校物業(yè)管理和社會一般物業(yè)管理不同，高校物業(yè)管理具有教育屬性，目標的不一致必然導致合作難以順利進行。5.校際聯(lián)合模式

校際聯(lián)合模式是指一個區(qū)域內的高校通過合作與聯(lián)合，重新優(yōu)化資源配置，借助優(yōu)質資源實現(xiàn)聯(lián)合體的跨越式發(fā)展，促進專業(yè)化、集約化、科技化、系統(tǒng)化水平的提高，降低成本，克服一校一戶辦后勤常存在的運行效率低、成本高、服務質量與現(xiàn)代化水平存在著較大差距的劣勢。如果在不充分的市場機制下實現(xiàn)，則會出現(xiàn)聯(lián)合的過程中產(chǎn)權很難界定，影響到最后的利益分配等問題。對于一些高校相對集中的城市，過分的強調聯(lián)合有可能因為規(guī)模過大出現(xiàn)信息傳遞復雜，管理難度大，甚至尋租現(xiàn)象，破壞高校教書育人的環(huán)境。

(二)高校物業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

目前，高校的物業(yè)管理比較落后，向社會先進的物業(yè)管理企業(yè)學習是高校物業(yè)管理獲得間接經(jīng)驗和管理模式的主要渠道。高校的物業(yè)管理多數(shù)仍處在以事業(yè)單位管理為主的行政體制下，房產(chǎn)管理的改革也多放在管理權利的調整上，經(jīng)營管理功能尚不能體現(xiàn)。事實上，高校后勤社會化改革的主要內容之一就是要建立物業(yè)化的管理體系，換言之，物業(yè)管理改革是高校后勤改革成功的關鍵。

雖然物業(yè)管理在我國的發(fā)展時間比較短暫，高校的物業(yè)一直沒有同一的規(guī)范，但是各個地區(qū)對于高校的物業(yè)管理的體系一直在進行探索。201*年12月17日，山東省在全國率先出臺了《物業(yè)服務規(guī)范》系列地方標準，內容包括住宅、高校、中小學、醫(yī)院、寫字樓、商業(yè)及工業(yè)園區(qū)在內的7項物業(yè)服務標準。《物業(yè)服務規(guī)范》將于201*年1月1日起正式實施，青島也將參考執(zhí)行。與201*年發(fā)布的住宅物業(yè)規(guī)范相比，新的物業(yè)服務標準不僅涵蓋《住宅物業(yè)》服務標準，還包括《高校物業(yè)》、《中小學物業(yè)》、《醫(yī)院物業(yè)》、《寫字樓物業(yè)》、《商業(yè)物業(yè)》及《工業(yè)園區(qū)物業(yè)》等非住宅類物業(yè)服務標準。在這7項物業(yè)服務標準中，均對物業(yè)服務企業(yè)所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務內容和質量做了明確規(guī)定。

四、高校物業(yè)管理中存在的問題

（一）管理模式落后

目前，高校物業(yè)管理模式比較落后。由于在管理層次上沒有突破，物業(yè)管理人才缺乏，教職工的思想觀跟不上物業(yè)管理發(fā)展的趨勢，很多高校還束縛在原有的管理模式下。受到行政的約束，物業(yè)管理內部和物業(yè)管理內容劃分的非常零碎，分工過于細過散，不利于提高工作效率，不利于管理。

（二）法律法規(guī)不完善，缺乏有效的激勵制度

目前政府還沒有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來指導高校物業(yè)管理實體，各高校各行其是，管理不規(guī)范，與業(yè)主間經(jīng)常出現(xiàn)摩擦。高校物業(yè)內部管理制度不健全，考核、監(jiān)督不到位。物業(yè)管理制度按職能分為職能、崗位、綜合和程序管理制度。按性質分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務、業(yè)務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內的管理規(guī)定、用戶手冊等。這些制度是保證物業(yè)管理規(guī)范化、程序化、科學化、法制化的重要前提和基礎。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格。對物業(yè)服務企業(yè)所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務內容和質量也沒有明確的規(guī)定。

(三)專業(yè)化水平不高

物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術知識,還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，專業(yè)技術水平亟待提高。（四）剝離尚不規(guī)范

高校物業(yè)管理實體仍直接隸屬學校，承擔為師生服務的職能，與學校的后勤管理處有甲乙方的契約關系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經(jīng)濟關系來對待，其做法是把‘多企業(yè)”分成三部分，即有償型、部分有償型、無償型服務。由于這種模式仍是學校自己辦，高校物業(yè)管理實體難以逾越學校直接參與市場競爭，難以有效引入競爭機制和提高運行效率。

（五）資金不足

一方面，由于高校的物業(yè)使用率高，維護難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業(yè)管理檔次的提高，對物業(yè)使用與管理服務的要求也越來越高。高技術的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設備必不可少。目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是來源于學校行政撥款和少量的物業(yè)收費，投入不足的問題日顯突出。

（六）物業(yè)管理的內容和范圍相對狹窄

學區(qū)建筑物及其附屬設施設備的維護、保潔標準要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學生、教師服務還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒有到位。物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負著“管理育人，服務育人”的責任和義務。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。

五、高校物業(yè)管理發(fā)展的對策

（一）轉換物業(yè)管理體制，探索物業(yè)管理新模式

高校物業(yè)管理的新體制建立是從原有舊體制模式上轉化而來，不同于社會上的物業(yè)管理企業(yè)，從一開始就按企業(yè)化和市場化機制運行。因此高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務實體，必須進行機制轉換，選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子；盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉變工作作風；同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新，堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求，建立有效的運行機制，最大限度地優(yōu)化各種資源配置，降低經(jīng)營成本，建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。

探索高校物業(yè)管理新模式，要深入理解市場經(jīng)濟的理念，選擇符合物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必然趨勢的運營模式。當然，不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式，要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡，才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司模式。

（二）完善法律法規(guī)，形成高校物業(yè)管理體系

國家政府應該加快制定高校物業(yè)管理的政策法規(guī)，來指導高校物業(yè)管理實體。各地區(qū)政府也應該根據(jù)本地區(qū)高校物業(yè)發(fā)展的特點制定地方性物業(yè)管理規(guī)范，形成統(tǒng)一的管理體系，促進地區(qū)高校物業(yè)管理的發(fā)展。201*年12月17日，山東省在全國率先出臺了《物業(yè)服務規(guī)范》系列地方標準，將于201*年1月1日起正式實施，青島也將參考執(zhí)行。其中，對高校物業(yè)服務企業(yè)所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務內容和質量做了明確規(guī)定。

（三）引入競爭機制，建設優(yōu)質物業(yè)管理隊伍

高校物業(yè)管理所涉及的內容廣泛，專業(yè)性較強。對不斷發(fā)展的教學設施的維修養(yǎng)護，無疑更要求管理人員具有更高的自身素質和專業(yè)水平。1.要重視人才選拔和培養(yǎng)

一方面優(yōu)先選撥綜合素質較高的人才，充實高校物業(yè)管理隊伍，為管理提供有益的經(jīng)驗；另一方面，注意現(xiàn)有員工的素質培養(yǎng)，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務水平等方面的素質。2.企業(yè)要加強員工管理

對員工實施科學管理，嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)的標準和要求用人，建立相互競爭、賞罰分明的人才競爭激勵機制，充分調動員工的積極性，鼓勵員工創(chuàng)新技能及管理方法。物業(yè)管理公司不光要注重引才，注重用才，更要注重育才，使員工各盡其能。

（四）以人為本，樹立高校物業(yè)品牌形象

高校物業(yè)管理主要是為高等教育服務，服務對象是高校的師生員工。因此在整個服務運作過程中要堅持以人為本，樹立高效物業(yè)品牌形象。

首先應做好服務這篇文章，以服務促進管理，從服務求效益，為廣大師生員工提供生活、娛樂、休閑等全方位服務，以此來促進高校物業(yè)管理的協(xié)調發(fā)展。還應結合新時期學生出現(xiàn)的新特點和社會發(fā)展的要求，增加工作內容和服務范圍，不僅做好安全、保潔、維修工作，還必須加強與學生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質、廉價、高效、多方位、高品質的服務。

（五）提供以“育人為主”的多方位的服務

高校后勤物業(yè)也有不同于社會其它類型物業(yè)的地方，具有教育性、功能統(tǒng)一性的特點。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應該在推進和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務的功能與學校教書育人的功能實現(xiàn)良好、和諧的統(tǒng)一。在構建和完善高校后勤物業(yè)管理先進模式的過程中，必須要重視培育為主，同時為學生和教師提供多方位的服務的企業(yè)宗旨，這也是高校后勤物業(yè)管理企業(yè)的立足之本和發(fā)展之源�；�于這些思考，現(xiàn)在很多高校后勤物業(yè)管理企業(yè)開始提供除一般維修、保潔等服務以外的娛樂、休閑、文化等服務內容。

六、結束語

隨著高校的快速發(fā)展，高校后勤社會化的不斷深入，高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興行業(yè)，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。高校物業(yè)管理應當隨著社會的發(fā)展進步而不斷發(fā)展，針對各自特點，牢記宗旨、把握重心、確立方向、贏得市場、取得效益．并在保障高校教學秩序、提高教學質量中發(fā)揮應有的后勤保障作用。參考文獻

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