培訓(xùn)總結(jié)-淺談房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量管理的重要性

培訓(xùn)小結(jié)淺談房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量管理的重要性

隨著房地產(chǎn)估價市場競爭的日益加劇和與估價有關(guān)的各種風(fēng)險的日益顯現(xiàn)，以及隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)自律要求的日益規(guī)范和有關(guān)客戶對房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量的日益重視，各估價機構(gòu)、行業(yè)組織以及有關(guān)客戶，均從不同角度提出了如何加強房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量管理，以及質(zhì)量管理的重要性。

估計報告的質(zhì)量管理也可視為對房地產(chǎn)估價報告的審核，其中包括了內(nèi)部審核和外部審核。內(nèi)部審核是各估價機構(gòu)組織自己的審核人員，對本機構(gòu)內(nèi)其他估價師已完成但未正式出具的估價報告進行的質(zhì)量控制性審核。外部審核主要是由客戶或行業(yè)協(xié)會組織審核人員，對某個估價機構(gòu)的其他估價師已正式出具的估價報告，進行的質(zhì)量評判性審核。

房地產(chǎn)估價報告是估價機構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品。和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，估價報告也會存在質(zhì)量問題，這是一個不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實。各估價機構(gòu)為了進一步提高市場競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險，目前均在努力加強內(nèi)部管理，特別是通過加強估價報告內(nèi)部審核，實行對估價報告質(zhì)量的有效控制。

內(nèi)部審核即是各估價機構(gòu)在不斷提高估價師隊伍的整體素質(zhì)、不斷完善估價技術(shù)支持平臺和努力創(chuàng)建和諧機構(gòu)的基礎(chǔ)上，對本機構(gòu)估價人員已完成但未正式出具的估價報告，組織審核人員進行認(rèn)真的檢查審核(如在審核中堅持三個審核準(zhǔn)則和實行三級審核制度等)，并捉出具體的修改意見或補做有關(guān)工作的要求，以盡可能地提高估價報告質(zhì)量。一、估價報告的內(nèi)部審核

房地產(chǎn)估價報告是估價機構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品。和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，估價報告也會存在質(zhì)量問題，這是一個不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實。各估價機構(gòu)為了進一步提高市場競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險，目前均在努力加強內(nèi)部管理，特別是通過加強估價報告內(nèi)部審核，實行對估價報告質(zhì)量的有效控制。

(一)三個審核準(zhǔn)則

合法性準(zhǔn)則

1．合法性準(zhǔn)則，實際上是從有關(guān)法律法規(guī)和現(xiàn)行政策的角度，評判一項房地產(chǎn)估價活動和一份房地產(chǎn)估價報告是否合法的重要依據(jù)。

2．合理性準(zhǔn)則

合理性準(zhǔn)則主要是指，應(yīng)在獨立、客觀、公正地進行房地產(chǎn)估價活動的基礎(chǔ)上，得出合理的估價結(jié)果。一般來說，估價結(jié)果合理的房地產(chǎn)估價報告，基本上就應(yīng)該肯定，反之亦然。

3．合規(guī)性準(zhǔn)則

合規(guī)性準(zhǔn)則主要是指，一份房地產(chǎn)估價報告從形式到內(nèi)容，都應(yīng)該符合《規(guī)范》的要求，符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，以及符合其他的行業(yè)性要求。合規(guī)性準(zhǔn)則，實際上是從行業(yè)自律的角度，評判房地產(chǎn)估價報告專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)高低的重要依據(jù)。

(二)三級審核重點

1．一審人員，尤其是估價報告撰寫人，直接對估價對象進行現(xiàn)場查勘和參與估價活動的全過程，花費的時間也最多，因此，估價報告撰寫人應(yīng)是保證報告質(zhì)量的第一責(zé)任人。

2．二審人員，應(yīng)在一審的基礎(chǔ)上，進一步對估價報告全文和全部估價資料進行全面檢查。

3．三審人員是報告質(zhì)量的最后把關(guān)人。

二、估價報告的外部審核

房地產(chǎn)估價報告的外部審核是有關(guān)客戶(一般不是估價機構(gòu))或房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會出于某個特定的目的，站在第三方的立場上，對某個估價機構(gòu)已正式出具的估價報告，進行的一種質(zhì)量評判性審核。

(一)外部審核的分類

行業(yè)審核的性質(zhì)基本上屬于行業(yè)自律性審核，審核結(jié)果往往關(guān)系到估價機構(gòu)的資質(zhì)、執(zhí)業(yè)能力的行業(yè)評價和市場準(zhǔn)人問題。客戶審核的性質(zhì)基本上屬于市場商業(yè)性審核，審核結(jié)果往往關(guān)系到估價機構(gòu)的商業(yè)機會問題。(二)外部審核人員的素質(zhì)要求和來源

房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)及估價報告質(zhì)量，成為近年來國際關(guān)注的問題。為了保證房地產(chǎn)估價結(jié)果的合理性，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序和顯化正常的價值，許多國家和地區(qū)都制定了相應(yīng)的法律和估價規(guī)范，加強對房地產(chǎn)估價人員和估價機構(gòu)的行業(yè)準(zhǔn)入條件和行為的約束。如新西蘭制定了政府估價法、土地估價法和估價師法。臺灣有地價調(diào)查估計規(guī)劃、土地估價技術(shù)規(guī)則和土地估價師法等。

在澳大利亞，澳大利亞房地產(chǎn)協(xié)會也致力于以下幾個方面的工作：評估過程及房地產(chǎn)類型的特定書面規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)、澳大利亞評估標(biāo)準(zhǔn)委員會的建立；制定并頒布評估標(biāo)準(zhǔn)及指南；積極參與國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會的活動。

6FU5_*Vk在英國，1994年皇家測量師學(xué)會的MallinsonReport中也把評估過程及估價報告的質(zhì)量列為重要的議題。

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隨著專業(yè)評估標(biāo)準(zhǔn)及估價報告領(lǐng)域的發(fā)展，客戶的需求及愿望能否在評價中得到滿足顯得尤為重要，這個問題已在近幾年引起許多國家的重視。

1B6Roh9#UH綜上所述，各國對于估價標(biāo)準(zhǔn)和報告質(zhì)量十分重視，制定了各自的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和估價規(guī)范，這對于估價行業(yè)的良性發(fā)展起到了很好的促進作用。

擴展閱讀：房地產(chǎn)估價公司估價質(zhì)量管理制度

喀左信達房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司估價質(zhì)量管理制度

為維護利益和各方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質(zhì)量，做到估價結(jié)果的客觀、公正、科學(xué)、合理，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國家、省市的相關(guān)規(guī)定，制訂評估質(zhì)量管理制度。

一、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進估價業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：

1.各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；

2.土地基準(zhǔn)地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件；

3.房屋重置價格及配套文件；4.新建房屋造價水平及成本費用構(gòu)成；

5.城市房屋拆遷補償辦法、補償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件；6.其他地方性規(guī)定等資料。二、評估技術(shù)操作要求1、業(yè)務(wù)受理

接受委托之前，應(yīng)對委估項目的估價風(fēng)險進行初步預(yù)測，著重從以下幾點把握：

1)委托方是否對將來的估價結(jié)論提出明顯不合理的要求；2)委托方提供的權(quán)證及相關(guān)資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設(shè)與限制條件中對資料失實的責(zé)任已作說明）；

3)項目的技術(shù)難度與委托方的時間要求；4)預(yù)計應(yīng)收、實收評估費與評估成本的比較；

5)預(yù)計該業(yè)務(wù)可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。特別強調(diào)，嚴(yán)禁以個人名義承接業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；不得隨意對委托人或當(dāng)事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟和法律責(zé)任。

通過對估價風(fēng)險初步預(yù)測，對存在較大風(fēng)險的項目，業(yè)務(wù)部門對可預(yù)見的估價風(fēng)險要及時上報，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。2.擬定估價作業(yè)方案

主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。

3.實地勘察

實地勘察是估價程序中正確認(rèn)識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有《房地產(chǎn)估價現(xiàn)

場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字

4.估價方法選用

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要估價方法。

5.估價結(jié)果確定

重點是當(dāng)采用不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結(jié)果達到客觀、公正、合理。6.估價報告撰寫

各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。

估價報告的撰寫形式，應(yīng)根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種�？蓞⒄找韵聵�(biāo)準(zhǔn)采用：

1)固定式報告

a)類似交易實例較多的單套普通住宅估價；b)類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價；

c)評估價值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價；

d)對整體房地產(chǎn)進行析產(chǎn)分割的分戶報告；e)城市房屋拆遷評估的分戶報告。

2)自由式報告

a)評估價值在100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價；b)司法鑒定類估價；c)房地產(chǎn)糾紛類估價；

d)析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價；e)城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價；

f)當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議而申請復(fù)核的房地產(chǎn)估價；g)無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價；7.估價報告的組成和內(nèi)容1)估價技術(shù)報告要求：

a)固定式報告的技術(shù)報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情按季度進行市場背景分析。

b)自由式報告的技術(shù)報告，要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定項目進行分析和測算。

2)報告的編號和要求：

公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下：xx估字（200X）第（XXXX）號3)報告及附件的紙張必須A4紙打印或復(fù)印。8.估價報告的復(fù)核：

具體要求見“三、估價報告的復(fù)核制度”。9.估價報告交付

房地產(chǎn)估價報告一般只交付委托方估價結(jié)果報告，技術(shù)報告存檔。報告交付時，應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。

出具報告的份數(shù)要求：1)技術(shù)報告一份；

2)結(jié)果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當(dāng)?shù)貙�報告的使用份�?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：

課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。

10.估價報告存檔。11.完善業(yè)務(wù)流程單。

12.估價操作項目總結(jié)：僅適應(yīng)于自由式估價報告，由項目負(fù)責(zé)人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準(zhǔn)確把握的技術(shù)問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結(jié)。

三、估價報告的復(fù)核制度

為保證估價報告的質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)審核程序，固定式報告必須有專人全面復(fù)核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價報告。

公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核：1)格式與完整性；

2)技術(shù)路線選擇是否正確、界定、描述；3)估價對象環(huán)境因素、界定、描述；

4)市場背景；5)評估方法選擇運用；6)技術(shù)參數(shù)選擇；7)文字；8)整體。

四、估價報告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度1.評估報告的質(zhì)量要求

對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計）。嚴(yán)禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。

2.估價報告質(zhì)量問題的定期公布制度

公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價報告質(zhì)量進行檢查，對把關(guān)不嚴(yán)、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰；對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，對相關(guān)人員將予以表彰。

五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度1.評估報告的臺帳建立

要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結(jié)果等事項，其欄目要與房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案中

的“估價項目基本情況”內(nèi)容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。

估價報告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時開始逐項登記。2.估價報告的歸檔備案

估價報告交付后，應(yīng)及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。

1)微機存檔的估價報告，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a)《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》；b)《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》；c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。

2)書面存檔的估價報告，下列資料必須完善：a)《房地產(chǎn)估價委托書》；

b)《房地產(chǎn)估價報告》（必須附有技術(shù)報告）：c)《房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表》；d)《房地產(chǎn)估價收費通知單》存根聯(lián)；e)房地產(chǎn)估價《業(yè)務(wù)流程單》；f)委托人提供的相關(guān)權(quán)證資料等附件。

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