綠城玉蘭花園年度總結

綠城玉蘭花園年度總結報告在監(jiān)理實際工作中，本監(jiān)理部要求施工單位推行全面質(zhì)量管理，建立健全質(zhì)量保證體系，做到開工有報告，施工有措施，技術有交底，定位有復查，材料、設備有試驗，隱蔽工程有記錄，質(zhì)量有質(zhì)檢、專檢，交工有資料。

在工程質(zhì)量控制方面，采取主動控制與被動控制相結合，監(jiān)理工作主動進行，以預防為主，對承包商資質(zhì)進行審查，重點審查企業(yè)注冊證明和技術等級，交驗有關證件(復印件)，了解技術力量簡況，主要施工安裝經(jīng)歷等，檢查砂、石、水泥、鋼筋等材料的供應情況及砼、砂漿的配合比。

根據(jù)工程特點及影響工程質(zhì)量的關鍵部位，審核承包人提交的施工組織設計，并針對其不足之處提出改進意見，核查進廠材料的原始憑證、檢測報告等質(zhì)量證明文件。

進行事前控制，確保工程質(zhì)量事故不發(fā)生或少發(fā)生。例如：冬季施工，氣溫較低，砼澆灌、砌體砌筑、墻壁抹灰等都不易保證質(zhì)量，因此要求施工單位提供冬季施工方案，提前預防，避免凍害發(fā)生。對重要工程部位及易出現(xiàn)質(zhì)量問題的分部工程制定質(zhì)量預檢措施，例如：土建工程混凝土澆筑工程施工中，大梁結平是工程的重點部位，涉及到墻體砌筑、模板、鋼筋綁扎、砼澆灌等多道工序，一旦疏忽就可能造成工程質(zhì)量事故，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題后果嚴重，因此在該部位施工中，加強監(jiān)控，采取旁站監(jiān)理措施，嚴格監(jiān)理各部位的施工，并對影響施工質(zhì)量的因素事前提出，要求施工單位編制預防措施及施工方案，從而保證了大梁和結平的施工質(zhì)量,在主體結構進行幕墻施工,玻璃門窗的安裝過程中，加強了材料進場檢驗，安全施工檢查，隱蔽工程雙向驗收等步驟，確保了在裝飾裝修階段，主體施工質(zhì)量及安全的保障。

加強事中控制，在監(jiān)理浙江城投施工隊的施工過程中，發(fā)現(xiàn)該隊伍使用的建筑材料粉煤灰磚有質(zhì)量問題，雖然承包商有實驗室的質(zhì)檢報告，但本著為業(yè)主負責的態(tài)度，及時對該批磚采取平行檢驗手段進行抽檢，確信其各項強度指標滿足設計要求后方允許施工單位使用。該隊伍在澆筑砼、砌體砌筑、墻壁抹灰施工中也存在質(zhì)量問題，為保證施工質(zhì)量，本監(jiān)理部及時下發(fā)監(jiān)理通知并要求施工單位對質(zhì)量有缺陷的部位做修補處理，并達到設計、規(guī)范要求的質(zhì)量標準。

在監(jiān)理工作中，要求施工單位在施工中，按照設計內(nèi)容、設計要求、施工驗收規(guī)范，按質(zhì)、按量施工，確保了施工質(zhì)量。

在各工序施工中，要求施工單位嚴格執(zhí)行國家和地方有關施工安裝的質(zhì)量報驗制度，對施工單位交驗的有關施工質(zhì)量報表及時檢查認定，根據(jù)設計文件及承包合同中有關工程量計算的規(guī)定，對承包單位申報的已完工程的工程量進行審核、簽認。

監(jiān)理記錄是工程監(jiān)理不可缺少的環(huán)節(jié)，本監(jiān)理部有完整而充分的監(jiān)理日記，詳細的記錄了每天施工現(xiàn)場的有關情況，為公平的解決業(yè)主與承包商的爭端提供可靠的依據(jù)。本監(jiān)理部在綠城玉蘭花園工地的監(jiān)理過程中，積極協(xié)調(diào)各單位間的關系，使它們相互配合，相互支持，搞好銜接，保證了施工質(zhì)量和進度。二、幾點建議1.嚴格執(zhí)行監(jiān)理程序

目前工地監(jiān)理工作并未完全按監(jiān)理程序進行，例如：設計交底，圖紙會審，第一次工地會議，向業(yè)主和承包商介紹監(jiān)理工程師及監(jiān)理內(nèi)容，制定監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則等工作未按監(jiān)理程序進行或僅部分按監(jiān)理程序進行，造成監(jiān)理工程師到工地后無人問津和不知監(jiān)理范圍及如何監(jiān)理等現(xiàn)實問題，為避免此類問題在今后監(jiān)理工作中再次發(fā)生，就必須嚴格執(zhí)行工程建設監(jiān)理程序，使監(jiān)理工程師明確監(jiān)理任務和監(jiān)理依據(jù)，做好監(jiān)理工作。2.健全項目監(jiān)理部組織機構

項目監(jiān)理機構人員配置應齊全，總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師、監(jiān)理員各崗位職責分工明確，通訊設施齊備，才能保證各施工段的巡視及旁站監(jiān)理工作，使監(jiān)理工作不出現(xiàn)紕漏，保證監(jiān)理工作質(zhì)量讓業(yè)主滿意。

3.進行監(jiān)理人員培訓、提高全員素質(zhì)

加強監(jiān)理工作人員培訓，組織員工認真學習《監(jiān)理規(guī)范》及《杭州市地方工程建設監(jiān)理規(guī)程》，統(tǒng)一監(jiān)理標準，參加市建委、質(zhì)量監(jiān)督站舉辦的各種學習班，了解掌握新政策、新標準，為做好監(jiān)理工作打下堅實的基礎。三、工作感想

所謂實踐是檢驗真理的唯一標準，通過實習，使我們近距離的觀察了整個房屋的建造過程，學到了很多很適用的具體的施工知識，在學習實踐了許多課內(nèi)外的具體施工方法的同時還對許多具體施工細節(jié)以及管理過程有了更真實更進一步的了解。

施工項目是建筑施工企業(yè)對一個建筑產(chǎn)品的施工過程和成果，也就是建筑施工企業(yè)的生產(chǎn)對象，可能是一個建設項目的施工，也可能是其中的一個單項工程或單位工程的施工。其主要特征：一是建設項目或是其中的單項工程，或單位工程的施工任務；二是以企業(yè)建筑施工企業(yè)為管理主體的；三是任務的范圍是由工程承包合同界定的。施工項目管理包含以下幾方面內(nèi)容：一、施工項目的組織機構管理二、施工項目質(zhì)量管理三、施工項目的成本管理

四、施工項目安全生產(chǎn)與文明施工的管理

這次工作經(jīng)歷讓我們深刻體會到讀書固然是增長知識開闊眼界的途徑，但是多一些實踐，暢徉于實事當中，觸摸一下社會的脈搏，給自己定個位，也是一種絕好的提高自身綜合素質(zhì)的選擇。

我們很高興能來到杭州市建筑工程監(jiān)理有限公司，也很榮幸能接觸到公司的上層領導，每次月度檢查，給我們工作中的不足進行指導，使得自己明確了自身的不足，促使我們努力學習，塌實工作，積極面對每一次新的機遇！祝領導新年快樂!

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第三章安裝工程

一、電氣工程（一）強電工程1.電氣工程概況

玉蘭花園項目電氣毛坯房安裝工程由杭州二建安裝有限公司施工，8#~-~10#樓精裝修由浙江中強總承包，浙江綠城裝飾有限公司、上神州長城裝飾有限公司、海爾裝飾有限公司、等負責公寓樓各自標段的戶內(nèi)電氣施工，柯橋電電建公司負責電力工程的施工，杭州晶利燈飾電器有限公司（問張樂平）負責建筑物泛光照明工程的施工，綠城景觀公司負責景觀照明工程的施工。

2.電氣工程設計階段（1）擴初設計階段①精裝修概念定位

玉蘭花園坐落在紹興縣，經(jīng)反復論證，將8#-10#樓定位于高檔精裝修住宅。相關電氣設計從毛胚房設計轉(zhuǎn)變?yōu)榫�裝修設計，在綠城東方設計院電氣設計的基礎上由金螳螂（設計單位問王磊）進行深化設計，至201*年12月底完成戶內(nèi)精裝修電氣施工圖設計。

對于玉蘭花園電力配電設計，原電力供電方案有很大的調(diào)整。因柯橋電力局要求所有變電房設在室外，不允許設在地下室，如果按照柯橋電力局的要求去做，將會對整個小區(qū)的景觀造成很大影響，大大降低小區(qū)的品質(zhì)。為保證小區(qū)的品質(zhì)不受影響，公司邀請柯橋電力局相關人員到杭州的春江花月等樓盤去參觀考察，讓其了解綠城高層公寓的變電房的做法，經(jīng)過多方面的努力，對方最終同意玉蘭花園變電房設在地下室。

②電氣材料、設備選型定位

A.精裝修電氣部分涵蓋了日本大金戶式空調(diào)系統(tǒng)、美國法控新風系統(tǒng)、芬蘭恩斯托（？）地熱系統(tǒng)、鴻雁燈光控制系統(tǒng)，戶內(nèi)配德國西門子家用電器、德國莫頓開關面板、基礎光源采用德國OSRAM歐思朗照明產(chǎn)品，大量世界著名品牌的引入，構筑起玉蘭花園的典雅與豪華。

B.毛坯房配鴻雁開關面板。

C.變配電房設備經(jīng)過招投標，根據(jù)性價比、節(jié)能、售后服務等全面比較，選定江蘇S-10-1000干式變壓器6臺、S-10-800干式變壓器16臺，、S-10-800干式變壓器2臺。

D.戶內(nèi)電氣箱元氣件選用法國海格斷路器。

第1頁共55頁F.電氣工程主干封閉式母線選用西門子產(chǎn)品，電纜選用浙江萬馬產(chǎn)品。

G.室外景觀照明主要部分的燈具選用北京縱橫品牌，光源采用德國OSRAM歐思朗照明產(chǎn)品，確保了玉蘭花園景觀的高檔次。

③暖通、給排水工程的相關材料、設備選型匹配定位。

A.暖通工程在設備招投標時為節(jié)約成本，相應的變動較多，體現(xiàn)在實際到位的設備數(shù)量、功率等與設計圖紙有較大的差別，后期對暖通設備所需匹配的配電柜、進線電纜等進行了及時的調(diào)整。

B.給排水工程設備所需匹配的配電柜、進線電纜基本按設計圖紙的要求定位。（2）施工圖設計階段①整體設計過程

因整個項目安裝圖紙三易其稿，而且受到工程進度的制約，導致最后的水、暖、電施工圖核對時間較少，存在不相符之處。安裝施工單位等圖紙會審不夠深入，在后期投入了相當?shù)木�力梳理、處理設計遺漏問題，對安裝進度造成了一定的影響。因此，整體設計過程的把控是極其重要的。（此部分可以取消）

②精裝修（戶內(nèi)）配套設計

戶內(nèi)精裝修電氣施工圖紙由浙江省裝飾有限公司設計。裝修安裝設計需與裝修設計、安裝系統(tǒng)設計配套、同步，避免產(chǎn)生容量不夠及安裝滯后的情況；委托裝修設計時，需包含安裝設計的內(nèi)容。

A.樣板房各戶型的配套設計是整個精裝修配套設計的關鍵，根據(jù)現(xiàn)場實際及裝修需要，與設計人員溝通、協(xié)調(diào)，不斷地修正設計方案，并從樣板房的展示反饋中收集問題，使設計更趨于人性化。

B.標準層各戶型的配套設計在樣板房設計的基礎上進一步得到完善，樣板房施工及成品中發(fā)現(xiàn)的問題應在配套設計圖紙上妥善地改進。

③設計跟蹤與協(xié)調(diào)

設計跟蹤在整個設計過程中尤為重要，通過與設計人員的不斷溝通、協(xié)調(diào)，既保證設計工作的進度，又使設計內(nèi)容便于掌控。

④經(jīng)驗和教訓

A.因圖紙設計初步階段，對當?shù)仉娏Σ块T的要求不了解，導致圖紙多次修改，影響工程進度，因此，充分了解當?shù)仉娏Σ块T的要求是前期部門和工程部門的重要工作。

B.因精裝修圖紙設計較晚，許多標高無法確定，且精裝修設計的安裝圖紙不夠仔細，

第2頁共55頁有的精裝修設計是將安裝部分的設計分包出去的，安裝設計人員與精裝修設計人員溝通不夠充分，導致安裝圖紙質(zhì)量不高。

C.對于高檔樓盤，設計的用電容量偏小，部分開關選擇容量偏小。3．電氣工程招投標階段（1）選擇考察單位

①施工圖完成后，項目公司從集團其他項目安裝合格供方及擁有優(yōu)秀管理的安裝施工單位中篩選了考察單位。

②通過對考察單位相關完成項目及單位資質(zhì)、團隊項目管理能力等多方面進行了綜合評定，確定了邀請參加投標的單位。

（2）招標

通過集團公司招投標流程，確定了深藍廣場項目相關電氣工程的中標單位（見下表）：

工程名稱電氣安裝工程室外泛光照明工程8#樓標段精裝修工程9#樓標段精裝修工程10#樓標段精裝修工程景觀照明工程公、專變配電工程（3）施工界面的劃分①與消防報警專業(yè)

杭州二建、浙江中強負責消防報警系統(tǒng)的橋架、配管及預埋盒的敷設，有些預埋管因時間較長會堵塞，預埋盒的高度不符合精裝修的要求，而消防報警穿線在后，在工程搶工期間才暴露出問題。特別是更改或增加部分的工程，因強電安裝單位自身處于搶工，人員安排上傾向明顯，雖然經(jīng)多方協(xié)調(diào)，最終將問題根治，但對于消防報警工程的進度及調(diào)試均造成了一定的影響。

②與弱電專業(yè)

杭州二建、浙江中強負責弱電系統(tǒng)的橋架、配管及預埋盒的敷設，有些預埋管因時間較長會堵塞，預埋盒的高度不符合精裝修的要求。經(jīng)與集團總師辦、成本部、精裝修部等部門溝通，8#-10#戶內(nèi)的弱電配管和公共部位但公共部位由精裝修單位施工，更好

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中標施工單位杭州二建、浙江中強問張樂平？苛橋電建公司地促進了工程進度。

③與土建專業(yè)

因圖紙更改或裝修要求，原已安裝完成的部分管線、橋架需重新拆裝，引起在砂加氣墻上開孔，但未完全使用專業(yè)開孔器具，導致土建專業(yè)的修補工作量增大，且對墻體造成損傷。

④與精裝修專業(yè)：

杭州二建、浙江中強負責戶內(nèi)箱前面部分的橋架、母線、電纜、進線管道及電纜的施工；樓戶內(nèi)配電箱、照明控制箱安裝由精裝修單位負責。弱電箱、空調(diào)控制面板、新風及地熱的控制面板由精裝修定位，弱電、空調(diào)、地熱專業(yè)單位負責箱體及控制面板的施工。對于這樣的界面劃分，有其合理性，在工程進度方面便于控制，也有利于整體觀感質(zhì)量的提升。

⑤與泛光照明專業(yè)：

泛光照明工程由專業(yè)燈具安裝單位杭州晶利燈飾電器有限公司（張樂平）負責燈具的安裝，精裝修單位負責控制箱到燈具電纜線的敷設，浙江中強負責計量間低壓柜出線電纜接頭。

⑥與供電局：

柯橋電建公司負責公變房電力設備、進線電纜的安裝施工，負責公變計量間低壓柜進線電纜接頭，負責專變房設備、電纜的安裝施工，負責高壓側至變壓器、低壓柜的電纜接頭。杭州二建、浙江中強負責公變計量間低壓柜、出線電纜的安裝施工，負責專變房低壓柜出線電纜的安裝施工。

（4）合同的簽訂

中標通知書發(fā)出后，及時對所有的相關合同進行評審，鎖定相關內(nèi)容，限時簽訂合同，確保工程的順利推進，并受到法律的保障。

（5）合同跟蹤管理

①對合同約定的時間節(jié)點進行控制，確保合同的完成。

②對超出合同范圍的內(nèi)容進行協(xié)調(diào)管理，協(xié)商解決相關涉及工程的問題。③及時處理合同約定履約過期事宜，本著互惠互利的原則，本著工程順利推進的精神，在集團相關職能部門的支持下，完成與相關施工單位的補充協(xié)議，按工程實際情況制定合理的交工時間。

④控制甲供材料合同的到貨履行。

第4頁共55頁（6）電氣設備招投標

玉蘭花園項目主要的電氣設備中標情況見下表：

招標內(nèi)容專變房變壓器低壓配電柜室內(nèi)燈具景觀照明燈具4．電氣工程施工階段（1）質(zhì)量管理

①嚴格按照經(jīng)審核的電氣施工組織設計方案進行施工,并符合相關法律規(guī)范要求。②按照201*年12月項目公司組織的精裝修交叉圖紙會審

③施工過程中對安裝隱蔽工程全數(shù)檢測，狠抓精裝修工程的中間（隱蔽工程）驗收。④成品保護工作

⑤工程后期組織物業(yè)公司、銷售部等人員認真做好“一戶一驗”工作，做好歸檔記錄，對需要整改的內(nèi)容限時完成。

（2）進度管理①協(xié)調(diào)性

面對安裝專業(yè)施工單位多的現(xiàn)狀，每隔一天會同監(jiān)理公司召開安裝例會，及時發(fā)現(xiàn)、暴露問題，及時采取應對措施解決問題，做好各專業(yè)的協(xié)調(diào)工作，以確保對安裝工程施工質(zhì)量、進度、安全等各方面的實時跟蹤，確保安裝工程處于受控狀態(tài)。充分調(diào)動監(jiān)理人員的積極性，深入現(xiàn)場，早、晚多次碰頭，及時掌握施工單位的心理動態(tài)，對勞動力的配備、材料供應等狀況高度重視，特別是對安裝過程中的成品保護工作更為關注，事事從小處著手。

②計劃性

工程部安裝工程排定的計劃與相關土建、幕墻排定的計劃有密切的關聯(lián)，其中一個環(huán)節(jié)滯后就會影響安裝工程，同時安裝工程滯后亦會影響土建、幕墻工程。其次，工程部在排定安裝工程計劃時，對工程進度的可控性、預見性要強，在計劃的實施過程中，要采取不同的應對方法、措施力度，管理人員的“盯、關、跟”意識需十分強烈。

對公共部位的應急燈具、噴淋、煙感、溫感、喇叭等的排布間距提前排列好，盡量控制到規(guī)范允許范圍內(nèi)，既保證裝修效果，又不影響驗收通過。

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中標供應單位？？？查精裝修合同北京縱橫③可控性

內(nèi)部加強溝通，對相關工程計劃實施中可能產(chǎn)生的滯后，要有預警，以便安裝工程及時調(diào)整計劃，把計劃外可推動的工作先提前去做。

密切跟蹤施工單位的材料供應、人力配備等情況，做好充分準備，一旦前條件具備，立即推動滯后的工作。

對安裝工程的所有環(huán)節(jié)進行羅列、梳理，把計劃再定細，可同步展開的施工面要多加考慮，以利于對施工單位勞動力配備的合理性和數(shù)量作出明確的要求。

對安裝工程所有甲供材料、乙供材料反復梳理，進行全面跟蹤，確保材料及時到位，在人力保證的基礎上能進行有效的搶工。

與相關安裝工程施工單位做好溝通，必要時要求其每日夜間加班施工，以滿足進度所需。

（3）成本管理

①在遇到現(xiàn)場實際施工范圍調(diào)整、增加時，與相關職能部門充分溝通，對成本增加的原因闡述清楚，使成本合理控制。

②按照集團審批流程，嚴格執(zhí)行工程變更聯(lián)系單的及時簽證，確保成本管理處于受控狀態(tài)。

（4）經(jīng)驗和教訓

①強電氣管線配管未經(jīng)仔細排布，無序排列，造成交叉部位線管脫開、過路接線盒破損等情況發(fā)生，穿線過程中會使電線破損，在今后的使用中會引發(fā)事故。

第6頁共55頁隱蔽驗收發(fā)現(xiàn)電氣配管脫落、接線盒破損、無固定件（僅用銅絲綁扎）。

②各類已安裝的開關、插座面板部分有松動，由于本項目精裝修樓戶內(nèi)選用的莫頓品牌是歐標產(chǎn)品，對開孔等要求較高，有些部位開孔過大，多個底盒的間距控制不精確，導致面板安裝不下及安裝后有松動，需及時整改，否則將影響使用效果和觀感質(zhì)量。

客廳墻面上有新風控制面板、有害氣體探測器面板及調(diào)光控制面板，因間距控制不準確，導致部分面板安裝不下，需重新調(diào)整。

③各類安裝管道的支架應合理布，各類管線需仔細排布，不應對其它工種造成影響。

管道支架不足，有些就直接擱在輕鋼龍骨上，今后會造成吊頂變形、開裂。

第7頁共55頁5.電氣工程調(diào)試階段（1）制定調(diào)試方案

玉蘭花園項目電氣系統(tǒng)調(diào)試在201*年7月底開始進行，由工程部會同杭州市建筑監(jiān)理公司、江南監(jiān)理公司認真仔細地編制了電氣系統(tǒng)調(diào)試方案，含供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)三塊調(diào)試內(nèi)容。通過方案的討論、編制，對項目整個電氣系統(tǒng)進行了梳理、檢查，并以文件下發(fā)各施工單位，確保調(diào)試工作的順利展開。（附系統(tǒng)調(diào)試方案）

①供配電系統(tǒng)調(diào)試（變配電室向各系統(tǒng)配電柜送電）②目的

各低壓控制柜所有空調(diào)、消防、生活給排水動力、照明、電梯等電源柜受電，630Ａ與1250Ａ四段母線受電。電纜線路符合設計要求絕緣電阻大于0.5ＭΩ。送電位正確，電源柜操作靈活，雙電源切換動作正確。

③實施

A．首先會同全體參加人員熟悉圖紙，核對圖紙與現(xiàn)行施工的電纜導線的規(guī)格數(shù)量,送電方向,配電屏取電回路是否正確。

B．清理各受電配電柜內(nèi)雜物、塵埃，緊固所有接線端子，特別是主回路，檢查柜的接地是否正確可靠，用施工臨時電送給柜二次回路熔絲下樁；檢查調(diào)整控制回路，使其切換正常，符合設計要求；同時用萬用表檢查站切換中主回路相序有否顛倒。

C．用500Ｖ歐表測量電纜線路絕緣電阻要求均大于0.5ＭΩ，并做好記錄。D．分路向受電柜送電，均正常后再雙路送電，然后用萬用表檢測雙路相序是否一致否則調(diào)整至一致；最后通過配電屏分別斷電一路，檢查能否正常切換。

E．逐個按手動按鈕，報警信號應能返回總控制臺，同時應在總控臺及各樓層顯示屏處有位顯示。

④注意事項

A．送電工作開始前，由電氣施工員書面通知建設單位及現(xiàn)場各施工單位。保衛(wèi)部門在大樓各主要通道口安民告示：大樓所有電器均帶電，注意安全，不得隨意操作電閘。

B．送電時備好完好的通訊工具，以保證送電次序及安全。C．所有參加人員均按安全要求做好絕緣保護。

D．送電開關操作要做二次短暫沖擊，后再連續(xù)送出。以免故障情況下的設備人身事故的擴大，并由專人負責操作。

E．各受電柜帶電后均應掛上帶電標志牌。

第8頁共55頁（2）照明系統(tǒng)調(diào)試①目的

所有層面：各類照明燈具，正常工作。風機盤管正常出風，各類插座正常供電。所有線路用500Ｖ搖表測絕緣，應大于0.5ＭΩ。燈具、盤管開關開啟正常，插座箱、零地位正確、接地可靠，分回路控制符合設計要求，正常工作8小時無異常情況。

②實施

A．參加人員首先弄清各回路分布情況及各回路中主要有哪些電器具，以及它們的操作方法。

B．清理照明配電箱內(nèi)塵埃，緊固進線及各出線回路絕緣電阻是否均大于0.5ＭΩ，并做好記錄。同時請監(jiān)理公司在記錄上做好簽證。

C．利用施工用臨時電源，單相經(jīng)過20安以下額定保護后送進配電箱主開關上樁，分別向每一回路送電，調(diào)試所有電器具使其正常工作，開關設符合設計要求，并按設計在配電箱上標明該回路名稱。

D．拆除單相電源，接回三相干線，并檢查該干線回路所有其他配電箱，關閉其總開關，掛上帶電標志牌，由電源柜向照明干線送三相電，然后開啟所有用電設備，用鉗形電流表檢查每回路的工作電流，做好記錄，并復校該分開關脫扣電流值，使之配套。

E．用校驗燈或萬用表檢查所有插座有否電，并使其接線符合，單相二孔插座，為面對插座右相左零，三孔、四孔的接線上孔為接地的要求。

F．正常通電8小時以上注意監(jiān)護觀察。③注意事項

A．凡參加人員均做好絕緣保護（穿好絕緣鞋）。B．應嚴格防止線電壓送進單相回路。

C．試燈中用的電箱要掛（已帶電，有人在作業(yè)）開關要指定專人操作。D．調(diào)試結束在未交甲方前原則上應切斷總電源。（3）動力系統(tǒng)調(diào)試（水泵、風機、空調(diào)主機等）①目的

所有系統(tǒng)電機運行開啟，各類聯(lián)動控制功能達到設計要求。A．檢查電機絕緣大于0.5ＭΩ。

B．試驗控制回路使其工作正常符合設計要求。

C．通電運行電流溫升符合銘牌要求，連續(xù)運行二小時無異常。

第9頁共55頁②實施

A．檢查配電柜及電機接電使之符合要求，檢查機械與電機功率是否相配，電機銘牌功率電流是否符合原設計。配電柜保護元件配與電機容量是否適合。否則通報業(yè)主調(diào)換保護元件。

B．清理配電柜內(nèi)塵埃并緊固一、二次回路接線樁樁頭及端子。

C．用500Ｖ兆歐表檢查線路及電機絕緣。要求大于0.5ＭΩ，100ＫＷ以上消防泵電機要求用雙臂電橋測繞組直流電阻，其不平衡度不大于２％，并做好記錄，若電機絕緣達不到要求，則應進行干燥處理。

D．用萬用表測量三相進線電壓應滿足380Ｖ＋－５％的要求。

E．檢查其各系統(tǒng)的外部，遠端控制及聯(lián)鎖聯(lián)動線路的接線員正確與否，有否遺漏。F．關掉主電源開關，單獨給二次回路送電，檢查調(diào)整控制回路，摸似動作：手動、自動、聯(lián)動，短接或脫去外控及聯(lián)動接使控制柜內(nèi)工作正常，邏輯正確，然后接進外控及聯(lián)動線，在遠端模擬外控及聯(lián)動的外部各種條件，檢查其動作是否符合設計要求以及動作信號發(fā)出給總控臺是否正確。

G．用手盤動電機機械聯(lián)軸器，要求無卡殼現(xiàn)象，保證電機機軸運轉(zhuǎn)正常。按電機銘牌電流Ｘ1.1～1.35倍整定熱保護元件。

H．通電后點動檢查電機運轉(zhuǎn)方向，與機械標定的方向是否一致，否則調(diào)換主回路相序，然后正式通電試運轉(zhuǎn)用，鉗型表檢查站三相起動電流及運轉(zhuǎn)電流，要求平衡且小于銘牌值，并做好記錄。

I．連續(xù)運轉(zhuǎn)二小時，每隔15分鐘檢測記錄一次。電機運轉(zhuǎn)電流及溫升，若超過銘牌，則應立即停機檢查站并處理。

J．聯(lián)上機械聯(lián)軸器配合設備、管道等其他專業(yè)人員按各系統(tǒng)動作要求，負荷試運行，并定時檢測電流及溫升、均不應超過銘牌數(shù)值。

③注意事項

A．所有參加人員均做好絕緣保護（穿絕緣鞋）。B．通電的控制箱上均應掛牌告示，并指定人員操作。

C．檢查線路電機及其他帶電元件時均要有電源的明顯斷開點并用驗電器驗明無電方可操作。（注意有些柜的控制電源與主電源是分開控制）。配電柜要專人看管，掛牌告示，“有人操作嚴禁合閘”。

D．開機試運行時及過程中應與其他專人員密切配合。

第10頁共55頁（2）確定調(diào)試程序和負責人員

①熟悉圖紙、資料→現(xiàn)場會檢→編制調(diào)試方案→準備人力、物力→設備單機調(diào)試→設備試運轉(zhuǎn)→運行記錄→綜合效果測定→資料整理、交調(diào)試報告②確定各專業(yè)參與調(diào)試的總負責人、分管人員名單，上報監(jiān)理公司、項目部。（3）問題的發(fā)現(xiàn)與整改（案例）

15#樓配電房送電時，發(fā)生母線爆炸事件，導致送電中斷。項目工程部會同監(jiān)理公司、安裝公司、母線生產(chǎn)廠家、變壓器生產(chǎn)廠家等資深技術人員立即進行現(xiàn)場會診，查明引起爆炸的原因為母線安裝時有螺絲進入母線內(nèi)造成短路開所致。母線的安裝質(zhì)量尤其需要高度重視。

（4）經(jīng)驗和教訓

①母線的安裝過程中必須電氣監(jiān)理人員旁站管理，確保安裝質(zhì)量。

②精裝修房戶內(nèi)送電調(diào)試時，必須確保接地可靠，以免引起設備設施的受損。③較大型設備進場前，需提前制定合理的搬運線路，并由總包單位配合清除路障，確保設備到場后的及時就位。

④機房土建基礎施工時需對相關設備的高度等尺寸再次核對、確認，以免選定的設備改型（與原設計標示尺寸不符）后造成土建返工。

④做好成品保護工作，防止電纜、電線的丟失。6.電氣工程交付階段（1）試運行記錄

會同物業(yè)公司值班人員對各類設備的試運行仔細進行數(shù)據(jù)記錄。（2）竣工驗收

a.隱蔽工程檢驗資料齊全。b.工程竣工圖紙完整。c.通過質(zhì)檢站驗收。（3）移交

竣工驗收后，電氣系統(tǒng)試運行正常，設備運行相對穩(wěn)定。相關隱檢資料、竣工圖紙、設備清單、產(chǎn)品說明書、各類鑰匙等移交物業(yè)公司，并對其管理人員進行技術操作交底、培訓指導。

（4）應急服務

第11頁共55頁為確保交付后業(yè)主的使用功能正常，公司特別成立有各相關單位參加的玉蘭花園應急服務工作小組，以會議、文件形式對相關安裝單位、供應商進行約定，并根據(jù)相關合同的要求，明確24小時提供應急服務的承諾。

（5）經(jīng)驗和教訓

①原設計的豎井內(nèi)橋架規(guī)格太小，根本敷設不下鎧裝電纜，導致電力施工時重新敷設大規(guī)格的橋架，對工程的通電造成了一定的影響。

②對當?shù)仉娏Σ块T的特殊要求提前了解，柯橋電力部門要求環(huán)網(wǎng)柜進線柜安裝“五防”裝，對工程的通電驗收造成了一定的影響。

③設計余量太少，公變計量間的低壓柜至工程完工，已不再有備用電源，今后在高檔樓盤的用電設計中應充分考慮余量；消防風機開關負荷太小，消防聯(lián)動時跳閘。

④室外公共部位的臨時用電未做布，對今后的室外臨時用電帶來了不便，應考慮在室外合適的部位安裝配電箱及插座，平時可以鎖上。

⑤室外景觀照明中的地埋燈沒有設排水孔，積水后極易引起短路。

⑥安裝的系統(tǒng)施工、土建、幕墻應提前完成，為裝修提供充足的時間及相對封閉的空間。

⑦公共部位（如樓梯間）的土建、安裝工作應盡量在裝修施工前完成，有利整體進度控制，避免施工交叉影響。

⑧強電配電箱安裝需尺寸精確，在裝修立面圖上必須標注準確的尺寸，以利于后續(xù)柜體安裝的平整度。

（二）弱電工程1.弱電工程概況

深藍廣場項目電氣安裝工程由浙大網(wǎng)新快威科技有限公司承包。杭州市設備安裝有限公司負責弱電系統(tǒng)的管路、橋架安裝工作；浙江亞廈裝飾有限公司、上海市建筑裝飾有限公司、蘇州金螳螂裝飾有限公司負責公寓樓各自標段的戶內(nèi)弱電預埋管路施工；浙江警宇消防安全工程有限公司負責消防報警工程施工；杭州卓靈電氣有限公司負責公寓樓戶內(nèi)燈光控制系統(tǒng)工程的調(diào)試、上海莫頓電氣有限公司負責公寓樓大堂燈光控制系統(tǒng)的安裝調(diào)試，杭州瀚騰電子有限公司負責寫字樓大堂及會所燈光控制系統(tǒng)的安裝調(diào)試工作。

2.弱電工程設計階段（1）擴初設計階段

第12頁共55頁①精裝修概念定位

深藍廣場坐落在杭州市中心CBD區(qū)，經(jīng)反復論證，將項目定位于酒店式服務高檔精裝修公寓和高檔甲級寫字樓。相關弱電設計從毛胚房設計轉(zhuǎn)變?yōu)榫�裝修設計，根據(jù)對原設計圖紙的評審，集團總師辦提出深化設計的弱電要求，由浙大網(wǎng)新快威科技有限公司進行了弱電深化圖紙設計。

②弱電材料、設備選型定位

通過對相關產(chǎn)品的調(diào)研，確定采用韓國三星可視對講8170系統(tǒng)，并對功能作出要求：A.可視對講功能：

a.門衛(wèi)機SHN-581XS/CN可呼叫小區(qū)內(nèi)住戶，住戶可通過門口攝像機確認訪客；住戶通過室內(nèi)機SHN-817LM/CN可呼叫門衛(wèi)機，住戶室內(nèi)機上顯示門衛(wèi)值班人員的圖像，住戶可選擇是否把圖像傳送給門衛(wèi)室機。上述所有的呼叫、通話時間、訪客確認記錄可存入服務器數(shù)據(jù)庫備查。

b.住戶通過室內(nèi)機可呼叫系統(tǒng)管理員機SHN-581XS/CN并通話（可視），管理員機也可呼叫住戶室內(nèi)機并通話，住戶可選擇是否把圖像傳送給管理員機，所有的呼叫及通話時間可存入服務器數(shù)據(jù)庫備查。

c.住戶室內(nèi)機可接收本單元門廳機的呼叫和通話（可視），確認后可遠程開啟本單元門，同時可將呼叫、通話時間和開門信息存入服務器數(shù)據(jù)庫備查。

d.住戶之間可利用室內(nèi)機進行可視通話；若接入電話線，室內(nèi)機具有普通電話機功能。

e.住戶室內(nèi)機的畫面亮度、通話聲音大小可調(diào)節(jié)，觸摸屏操作，同時能夠存儲32幅彩色訪客圖像。

B.家庭安防功能：

a.8170系統(tǒng)室內(nèi)主機共45個防區(qū)，其中3個24小時防區(qū)，其余42個為可設、撤防防區(qū)（6個為可變延時防區(qū)，延時時間在0～255秒范圍內(nèi)；另36個可變延時防區(qū)分6組，每組的6個防區(qū)延時時間統(tǒng)一在0～255秒范圍內(nèi)，6組延時時間可不同）。通過室內(nèi)主機可集中或獨立對42個防區(qū)進行布防、撤防操作，所有形式的撤防操作均需密碼。在室內(nèi)主機上可提示報警信息，并可顯示每個防區(qū)的撤防、設防、報警等狀態(tài)。

b.門衛(wèi)室機上可提示住戶發(fā)生警情，同時在中心的接警計算機上可提示住戶的具體報警防區(qū)，并將報警及處理信息存入服務器數(shù)據(jù)庫。系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫采用C/S結構，可存儲布防、撤防時間，報警記錄。

第13頁共55頁c.8170系統(tǒng)具有防拆、自我診斷和線路防剪報警功能，報警信息在值班計算機上顯示并存入服務器數(shù)據(jù)庫備查。

d.系統(tǒng)配報警管理軟件，報警系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫為C/S結構，可存儲布防、撤防時間，報警及處理記錄等信息。

C.門禁及巡更功能：

a.主單元門配可視對講門口機（含門禁），其它單元通道均配感應式門禁。b.系統(tǒng)可利用現(xiàn)有的門禁點作為巡更點。

c.系統(tǒng)配門禁及巡更管理軟件，軟件為C/S結構；門禁及巡更的記錄信息實時傳輸至值班計算機端顯示并存入服務器數(shù)據(jù)庫存儲。

d.門禁控制器與住戶室內(nèi)機能夠和電梯進行聯(lián)動，提供TCP/IP的數(shù)據(jù)信號接口給電梯。

D.小區(qū)信息發(fā)布功能：

a.管理中心通過值班計算機對住戶發(fā)布文字信息。信息分群發(fā)與單發(fā)，每條信息的最大容量為××，住戶端最多可儲存××條信息。

b.當有新信息時，戶內(nèi)主機有提示。E.其它功能：

a.8170可視對講系統(tǒng)TCP/IP網(wǎng)絡結構到戶，系統(tǒng)運行時不丟失可視、通話、報警、門禁、巡更、信息發(fā)布等所有信息。

F.選配件：

a.住戶可另外選配4寸彩色擴展分機SHT-704NE/CN。

b.住戶可選配廚房機連接到住戶室內(nèi)主機，可實現(xiàn)基本的可視及接聽電話、對講功能。廚房機型號：CT-7800（5寸），CT-7707（7寸），CT-1020（10.2寸）。

c.住戶可選配彩色可視單戶門口機SHT-CN110/CN來單獨呼叫住戶室內(nèi)主機并通話。（2）施工圖設計階段①整體設計過程

杭州市建筑設計院進行了整體的弱電設計，屬于毛胚房弱電設計。根據(jù)對深藍廣場的產(chǎn)品定位，集團總師辦、項目部提出深化設計的弱電要求，由浙大網(wǎng)新快威科技有限公司負責提供弱電深化設計圖紙及戶內(nèi)精裝修弱電配套圖紙。

②精裝修深化設計

裝修弱電安裝設計需與裝修設計、安裝系統(tǒng)設計配套、同步，避免產(chǎn)生位偏差及

第14頁共55頁安裝滯后的情況；委托裝修設計時，需包含安裝設計的內(nèi)容。

A.樣板房的深化設計

樣板房各戶型的弱電配套設計是整個精裝修配套設計的關鍵，根據(jù)現(xiàn)場實際及裝修需要，與設計人員溝通、協(xié)調(diào)，不斷地修正設計方案，并從樣板房的展示反饋中收集問題，使設計更趨于人性化。

B.標準層各戶型的配套設計在樣板房設計的基礎上進一步得到完善，樣板房施工及成品中發(fā)現(xiàn)的問題在配套設計圖紙上妥善地改進。

（3）設計跟蹤與協(xié)調(diào)

設計跟蹤在整個設計過程中尤為重要，通過與設計人員的不斷溝通、協(xié)調(diào)，既保證設計工作的進度，又使設計內(nèi)容便于掌控。

（4）經(jīng)驗和教訓

①因安裝設計為毛胚房，后改為精裝修交付，導致主體工程中大量的預埋管、盒報廢，并增加了返工工程量。

②因精裝修圖紙設計較晚，許多標高無法確定，導致安裝工程進度受制約。3.弱電工程招投標階段（1）選擇考察單位

①施工圖完成后，深藍廣場項目公司從集團其他項目安裝合格供方及擁有優(yōu)秀管理的弱電安裝施工單位中篩選了考察單位。

②通過對考察單位相關完成項目及單位資質(zhì)、團隊項目管理能力等多方面進行了綜合評定，確定了邀請參加投標的單位。

（2）招標

通過集團公司招投標流程，最終確定了深藍廣場項目相關弱電工程的中標單位（見下表）：

工程名稱弱電工程消防報警工程公寓樓標段精裝修工程公寓樓標段精裝修工程公寓樓標段精裝修工程公寓樓戶內(nèi)燈光控制系統(tǒng)工程中標施工單位浙大網(wǎng)新快威科技有限公司浙江警宇消防安全工程有限公司浙江亞廈裝飾有限公司上海市建筑裝飾有限公司蘇州金螳螂裝飾有限公司杭州卓靈電氣有限公司第15頁共55頁公寓樓大堂場景燈光控制系統(tǒng)工程寫字樓大堂及會所場景燈光控制系統(tǒng)工程（3）合同的簽訂上海莫頓電氣有限公司杭州瀚騰電子有限公司中標通知書發(fā)出后，及時對所有的相關合同進行評審，鎖定相關內(nèi)容，限時簽訂合同，確保工程的順利推進，并受到法律的保障。

（4）合同跟蹤管理

①對合同約定的時間節(jié)點進行控制，確保合同的完成。

②對超出合同范圍的內(nèi)容進行協(xié)調(diào)管理，協(xié)商解決相關涉及工程的問題。③及時處理合同約定履約過期事宜，本著互惠互利的原則，本著工程順利推進的精神，在集團相關職能部門的支持下，完成與相關施工單位的補充協(xié)議，按工程實際情況制定合理的交工時間。

④控制甲供材料合同的到貨履行。（5）弱電設備招投標①可視對講設備②車輛道閘設備

③道路升降柱設備

第16頁共55頁

（6）施工界面的劃分①與強電專業(yè)

弱電施工單位負責穿線及設備、系統(tǒng)調(diào)試，而弱電系統(tǒng)的橋架、配管及預埋盒的敷設由強電安裝單位負責。為避免穿線階段的順利展開，弱電施工單位應盡早介入安裝工程，在過程中協(xié)調(diào)控制，相應的深化圖紙需及時完成，以便強電安裝單位合理安排配管、橋架等的施工時間，確保有充分的時間完成穿線、調(diào)試及整改工作。

②與幕墻專業(yè)

因本項目外立面采用了大量的玻璃幕墻、干掛石材，而門禁讀卡器的設位、線路走向需與幕墻施工同步進行，相互間的配合至關重要。

③與煤氣專業(yè)

高層建筑煤氣總管需設報警裝，線路需引至監(jiān)控中心，所以在有些區(qū)域布線時應考慮多放一到二路備用線，以便添加設備或測試不通時可及時使用。

④與精裝修專業(yè)

弱電施工單位負責戶內(nèi)穿線、面板安裝、設備安裝及調(diào)試；強電安裝單位負責戶內(nèi)弱電智能箱的安裝，進戶管線的敷設；公寓樓精裝修單位負責戶內(nèi)弱電配管。在吊頂封板前、墻紙鋪貼后有大量的穿插施工，合理的人員安排是相當重要的，當時的夜間通宵施工既不影響精裝修的施工，又保證了進度，給后續(xù)的調(diào)試贏得了時間。

⑤與景觀專業(yè)

弱電施工單位負責室外道閘、門崗網(wǎng)絡電話等的穿線、安裝，景觀公司負責室外管路的敷設。在施工工程中，遇到道路澆筑前，要求景觀公司多留穿越道路的兩路管子，這在后面增加設備或點位時帶來很大的便利。

第17頁共55頁⑥與消防報警專業(yè)

完成電梯迫降及三方通話的設。⑦與電梯專業(yè)

做好門禁刷卡系統(tǒng)及電梯內(nèi)的三方通話的設。4.弱電工程施工階段（1）質(zhì)量管理

①嚴格按照經(jīng)審核的電氣施工組織設計方案進行施工,并符合相關法律規(guī)范要求。②中間（隱蔽工程）驗收。③一房一驗。④成品保護。（2）進度管理①計劃性

排定弱電工程計劃，在計劃的實施過程中，采取不同的應對方法、措施和力度，確保工程按計劃推進。

②可控性

內(nèi)部加強溝通，對相關工程計劃實施中可能產(chǎn)生的滯后，要有預警，以便弱電安裝工程及時調(diào)整計劃，把計劃外可推動的工作先提前去做。

密切跟蹤施工單位的材料供應、人力配備等情況，做好充分準備，一旦前條件具備，立即推動滯后的工作。

③預見性

對弱電工程的所有環(huán)節(jié)進行羅列、梳理，把計劃再定細，可同步展開的施工面要多加考慮，以利于對施工單位勞動力配備的合理性和數(shù)量作出明確的要求。

④對弱電工程所有甲供材料、乙供材料反復梳理，進行全面跟蹤，確保材料及時到位，在人力保證的基礎上能進行有效的搶工。

⑤與弱電工程施工單位做好溝通，必要時要求其每日夜間加班施工，以滿足進度所需。

（3）成本管理

①按照集團審批流程，嚴格執(zhí)行工程變更聯(lián)系單的及時簽證，確保成本管理處于受控狀態(tài)。

②深藍廣場項目弱電工程成本控制較好。

第18頁共55頁（4）經(jīng)驗和教訓

①弱電箱安裝需尺寸精確，在裝修立面圖上必須標注準確的尺寸，以利于后續(xù)柜體安裝的平整度。

②各類面板在墻面上的排列要仔細推敲，某些面板形狀各不相同，需要反復排布，才能滿足最終的觀感效果，在預埋時必須尺寸精確。

③因預埋管堵塞，在工期緊張的情況下，消防報警局部采用明配管，影響了產(chǎn)品的品質(zhì)。

5.弱電工程調(diào)試階段（1）制定調(diào)試方案

①公寓樓可視對講系統(tǒng)調(diào)試方案。②監(jiān)控系統(tǒng)調(diào)試方案。③車輛管理系統(tǒng)調(diào)試方案。④通訊電視網(wǎng)絡系統(tǒng)調(diào)試方案。⑤BA控制系統(tǒng)調(diào)試方案。（2）問題的發(fā)現(xiàn)與整改

通過對調(diào)試方案的編制、確定，使弱電各個系統(tǒng)得到進一步梳理，全面完成系統(tǒng)線路的檢測工作，將發(fā)現(xiàn)的問題進行分析、整改，確保交付后的運行正常。

（3）經(jīng)驗和教訓

車輛進出口道閘的感應線圈預埋后受到坡道施工的破壞，導致調(diào)試信號傳輸不暢，并進行返工。建議今后在相關重要部位施工時，要求弱電施工單位安排專人旁站，確保工程質(zhì)量。

第19頁共55頁6.弱電工程交付階段（1）試運行記錄

系統(tǒng)設備安裝、測試完成，經(jīng)開發(fā)單位、物管單位同意后進入系統(tǒng)試運行，并做好運行記錄。

（2）竣工驗收

①隱蔽工程檢驗資料齊全。②工程竣工圖紙完整。③通過質(zhì)檢站驗收（3）移交

竣工驗收后，系統(tǒng)經(jīng)過試運行，各類傳輸信號相對穩(wěn)定。相關隱檢資料、竣工圖紙、設備清單、產(chǎn)品說明書、各類鑰匙等移交酒店管理公司，并對其管理人員進行技術操作交底、培訓指導。

（4）應急服務

為確保交付后業(yè)主的使用功能正常，公司特別成立深藍廣場應急服務工作小組，以會議、文件形式對相關安裝單位、供應商進行約定，并根據(jù)相關合同的要求，明確24小時提供應急服務的承諾。

（5）系統(tǒng)的完善整改

在房屋交付后的系統(tǒng)運行中，逐步暴露了一些問題，如監(jiān)控盲點、顯示不清楚、信號誤報等，通過專項檢查、檢測，查漏補遺，使整個系統(tǒng)最終得到完善。

（6）經(jīng)驗和教訓

①對于高檔樓盤，監(jiān)控系統(tǒng)的完善相當重要，但設計考慮不足，在實際使用過程中還存在盲區(qū)，整改過程中再予以完善。

②消控、監(jiān)控機房、西湖春天餐飲的空調(diào)設備，位考慮的不充分，對室外景觀造成了破壞。

第20頁共55頁

二、給排水工程（含消防、熱水系統(tǒng)）（一）給排水工程概況1.公寓樓（1）給水系統(tǒng)

采用變頻供水系統(tǒng)，冷水管道均采用寧波“永享”薄壁紫銅管，泵房設于地下二層，水泵采用ITT不銹鋼水泵。供水區(qū)域按照樓層高度分為高中低三個區(qū)域，各配兩臺水泵。

（2）熱水系統(tǒng)

供熱采用集中供熱的方式，利用杭州市城市熱力管網(wǎng)的高溫熱水通過設于地下二層泵房內(nèi)的熱交換器向住戶供應熱水。熱水管道均采用寧波“永享”薄壁紫銅管，循環(huán)水泵采用ITT不銹鋼水泵。供水區(qū)域劃分同冷水系統(tǒng)。

（3）排水系統(tǒng)

室內(nèi)排水采用廢、污分流方式，采用柔性抗震鑄鐵管，雨水管采用鍍鋅鋼管。（4）消防水系統(tǒng)

按設計要求，各樓層公共部位（如電梯廳、大堂走道、底層配套用房等）均設噴淋系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)，采用“金洲”管材。噴淋泵、消火栓泵設于寫字樓地下三層的消防泵房內(nèi)，采用上海東方泵業(yè)的產(chǎn)品。

2．寫字樓（1）給水系統(tǒng)

采用變頻供水系統(tǒng)，冷、熱水干管采用寧波“永享”薄壁紫銅管，泵房設于地下三層，水泵采用ITT不銹鋼水泵。供水區(qū)域按照樓層高度分為高低兩個區(qū)域，各配兩臺水泵。樓層冷水支管采用PP-R管，熱水支管采用銅管。

第21頁共55頁（2）熱水系統(tǒng)

供熱采用集中供熱的方式，利用杭州市城市熱力管網(wǎng)的高溫熱水通過設于地下三層泵房內(nèi)的熱交換器向住戶供應熱水，循環(huán)水泵采用ITT不銹鋼水泵，供水區(qū)域劃分同冷水系統(tǒng)。

（3）排水系統(tǒng)

室內(nèi)排水采用廢、污分流方式，采用柔性抗震鑄鐵管，雨水管采用鍍鋅鋼管。（4）消防水系統(tǒng)

按設計要求，各樓層均設噴淋系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)，采用“金洲”管材。噴淋泵、消火栓泵設于寫字樓地下三層的消防泵房內(nèi)，采用上海東方泵業(yè)的產(chǎn)品。

（二）給排水工程設計階段1．擴初設計階段（1）精裝修概念定位

①應擺脫目前設計人員的認知水平以及國家相應規(guī)范的局限，對精裝修住宅特別是大戶型住宅的給排水標準等從實際出發(fā)充分加以考慮，避免供水加壓設備因流量、揚程余量不足以及管道口徑偏小等造成客戶使用的不便。應從設計源頭開始加以充分考慮，適當放大管徑。

②應結合各項目本身的建筑特點，對陽臺、屋面排水等作重點審核。如在陽臺部位特別是無雨篷的陽臺，根據(jù)其地面找坡方向合理設地漏的數(shù)量、位等，不能拘泥于設計標準。深藍廣場局部戶型陽臺地漏設確實不夠合理，雖然能夠滿足匯水面積等技術標準，但是沒有充分考慮到陽臺面積不大但長度過長、坡向平緩等不利因素，很難保證臺風、暴雨期間的及時排水。

③對于類似于商業(yè)街等部位亦要引起高度重視。需要綜合考慮配套商業(yè)設施的業(yè)態(tài)及檔次，進而通盤考慮配套的用水用電配，避免日后的業(yè)主投訴。深藍的商業(yè)街原始設計中對于內(nèi)部相關設施設備的設計還是有較大的失誤，在交付后引起業(yè)主較多的意見。

（2）管線安裝尺寸定位

①對于水表井等管線密集部位，主要從便于安裝、維護著手兼顧抄表計量工作的便

利。在此類公共部位

第22頁共55頁建議在國家施工質(zhì)量驗收規(guī)范與實際使用發(fā)生沖突時，以滿足使用為標準。

水表安裝高度合理調(diào)整

注：原設計中主管開三通空間過大，1層4個戶型管井的水表安裝后，讀取表數(shù)不便，后調(diào)整高度。建議一般多個三通中心標高差控制在250mm。

b．因項目最初并非按照精裝修標準進行原始設計，管道排布尺寸不盡合理；并且限于目前施工人員的技術水平不高、管理能力較弱等因素，在后期明確精裝修定位以后，原已安裝完成的排水立管無法滿足精裝修尺寸要求，造成一定工程量的返工，不僅增加了成本也影響了進度。建議在項目初期必須明確樓盤定位等原則，并及早確定管道材料等，在具體施工階段與精裝修設計圖紙進行仔細核對，避免后期的返工。

（3）相關材料、設備選型匹配

①對于材料的各種檔次選用需要結合不同時期的材料價格、采供周期等進行。如在設計中，寫字樓給水管道全部采用銅管，而與項目建設進度相當?shù)耐�期原材料銅價已經(jīng)上漲到每噸近7萬元（原材料供不應求，款到供貨）�，F(xiàn)場管理人員在與集團公司成本管理部、材料設備部溝通后將設計進行優(yōu)化，冷水支管采用優(yōu)質(zhì)PP-R管材進行替換，相應減少了營造的成本，在一定程度上也加快了施工進度。

②總體上看，地下集水坑的潛水泵選型尚屬合理，但是局部業(yè)態(tài)的暫不確定因素（會所、商業(yè)街排水等）導致設計人員考慮不是很周到。要求現(xiàn)場工程管理人員對于重點部位應加以仔細分析論證，適當調(diào)整型號以滿足后期不同的使用功能。與此同時應會同建筑設計對于相應部位的集水坑進行容量復算。

2．施工圖設計階段

（1）精裝修（戶內(nèi)）配套設計

在明確精裝修定位以后，要求結合裝修圖紙對于戶內(nèi)所有配的設施設備所屬的管線（新風、空調(diào)、電氣、冷熱水管道、排水管等）進行系統(tǒng)梳理，并做好管道綜合排布，

第23頁共55頁同時做好樣板施工，根據(jù)現(xiàn)場實際配合精裝修圖紙及時進行修正。

（2）設計跟蹤與協(xié)調(diào)

戶內(nèi)的管線綜合對于裝飾設計互有牽制，即使在樣板房施工確認以后，由于建筑形態(tài)、功能的局部變化，仍會引起室內(nèi)配套設施設備的管線布發(fā)生較大的調(diào)整。因此對于現(xiàn)場的變化，現(xiàn)場管理人員應主動與設計進行溝通與協(xié)調(diào)，及早解決相關的問題，減少對現(xiàn)場施工進度的影響。

（3）經(jīng)驗和教訓①圖紙必須完整

在屋面進行防水施工時，發(fā)現(xiàn)無頂層公寓的泳池部位水電施工圖紙，而現(xiàn)場正處于搶工期間。工程管理人員經(jīng)與原設計溝通，并結合現(xiàn)場實際及時組織施工單位進行管線預埋，確保了土建的施工，并及時發(fā)出工程變更聯(lián)系單做好過程控制。

b．功能性考慮不夠完善

陽臺排水地漏設不盡合理，數(shù)量偏少；空調(diào)室外機設備陽臺未設地漏；消防泵房、會所泳池部位的潛水泵口徑、揚程偏小。

②建筑與水暖電等工種交叉審圖不夠細致，特別在地下室部位管線相互之間有較多的標高沖突。

③公寓樓供水分區(qū)的頂層部位環(huán)網(wǎng)管線較多、口徑較大，而建筑層高沒有相應調(diào)整，造成管線施工完成后，局部吊頂高度降低。在后期精裝修施工復核標高時發(fā)現(xiàn)不能滿足2.2米的要求，為此重新調(diào)整管線的走向，浪費了較多的人力物力。

管道走向調(diào)整，圖中紅圈處為兩道梁高不一致。

（三）施工界面的劃分

結合項目精裝修特點，考慮到后期的施工管理以及成品保護等因素，公寓樓施工界

第24頁共55頁面劃分如下：

以管道井為界，冷、熱水表（含）前主系統(tǒng)由安裝公司負責施工，戶內(nèi)由精裝修單位負責施工（包括衛(wèi)生潔具安裝等）。

排水管道由安裝公司負責施工至戶內(nèi)立管第一個三通處，戶內(nèi)支管由精裝修單位負責施工。

寫字樓屬于公建性質(zhì)，從管理和專業(yè)性角度出發(fā)，由安裝公司負責室內(nèi)的裝修配合。根據(jù)深藍的特點，工程部認為兩種方式各有利弊，精裝修單位的安裝專業(yè)性沒有專業(yè)公司高，但是對于裝修配合以及精度要求則以精裝修單位為優(yōu)，特別是牽涉到后期高檔成品的保護。因此公寓樓建議以精裝修為主，類似于寫字樓等公共性質(zhì)的安裝工作則可由專業(yè)公司負責施工。

（四）設備招投標

嚴格按照集團流程組織進行相關設備設施的招投標工作。作為工程管理人員應根據(jù)項目的特點，綜合考慮施工進度、場布條件、項目所處地理位的交通運輸條件及成品保護等因素合理制定采供計劃。

（五）工程施工階段1．質(zhì)量管理

作為集團公司首個高檔精裝修樓盤，對于質(zhì)量的把控尤為重要。工程部對于質(zhì)量管理主要從以下方面著手：

（1）抓住設計的源頭，進行圖紙交叉會審，對于重點部位的設計進行綜合評審。（2）做好關鍵部位的技術交底工作，因目前施工單位的管理力量較為薄弱，工程部人員需要親自進行技術交底工作，并做好過程控制工作。

（3）充分發(fā)揮監(jiān)理的管理作用，在注重樹立監(jiān)理威信的同時，分解質(zhì)量進度檢查任務，并隨時檢查，保證各項工作的同步推進。

（4）對于機房、泵房等關鍵部位必須親自帶隊檢查，安排監(jiān)理工程師、施工單位項目經(jīng)理、技術負責人、施工員、班組長隨行，發(fā)現(xiàn)問題限時整改，保證整體質(zhì)量。

（5）注重對于管道材質(zhì)、施工質(zhì)量以及試壓等控制手段的把控。2．進度管理

（1）根據(jù)項目特點，在與整個項目的建設進度進行整體配合的前提下，建立健全例會制度，并針對安裝任務緊、系統(tǒng)復雜、工程量大的特點，每天傍晚召開碰頭會，盤點當日工作完成情況并安排后續(xù)工作。

第25頁共55頁（2）做好配套服務工作，通過集團公司相關部門的配合，及時做好材料價格的簽證確認工作，組織甲供材料的進場，滿足現(xiàn)場施工需要。

（3）對于熱力管網(wǎng)、泳池設備等專項工程應根據(jù)實際進度制定相應的計劃，按照公司流程充分考慮商務談判、合同簽訂等周期。特別是類似于熱力管網(wǎng)、電力之類的帶有某種“壟斷”性質(zhì)的商務談判，更加需要與集團公司各部門的積極聯(lián)系與溝通，充分利用集團資源以求獲得最合理的結果。

3．成本管理

（1）加強與集團成本管理部的溝通，對于設計變更加以確認，特別是因精裝修變更而引起的戶內(nèi)安裝工程量發(fā)生變化，需要對照合同區(qū)別對待，避免施工方將合同中已經(jīng)約定的屬包干的內(nèi)容重復上報，從而造成損失。

（2）充分借助集團資源，從現(xiàn)場實際出發(fā)，及早確定材料單價等并及時反饋施工方下單，在一定程度上規(guī)避了原材料價格暴漲的風險。

（3）在與集團公司相關部門的積極溝通的同時，提高管理人員自身的綜合判斷能力，抓大放小，“兩害相較取其輕”，一切以項目建設順利推進為最終目的。

4．經(jīng)驗和教訓

由于在當時整個深藍項目建設的過程中，遇到了諸如原材料價格暴漲、現(xiàn)場施工單位眾多、作業(yè)面全線交叉等問題，首度接觸真正意義上的精裝修工作，對于質(zhì)量、進度、成本等方面的控制還是有很多值得改進之處的。例如專業(yè)安裝與室內(nèi)精裝修較高精度要求之間的矛盾、如何組織協(xié)調(diào)眾多施工單位之間的生產(chǎn)關系、如何更有效地加強對施工單位的管理，如何解決因原材料市場價格的波動導致進度滯后等問題均需要工程部人員進行仔細甄別，將一些思路和建議及時進行反饋，尋求集團公司的支持，從而在整個項目建設上進行有效地把控。更重要的是作為管理人員必須付出更多的精力進行各專業(yè)、各部門之間的協(xié)調(diào)，群策群力，進而保證整體目標的實現(xiàn)。

第26頁共55頁

201*年施工期間的銅材價格走勢附圖（六）調(diào)試階段

本項目給排水系統(tǒng)包括生活冷水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)和雨水系統(tǒng)。

工程部組織監(jiān)理公司、安裝公司、精裝修等單位的相關人員進行了整個給排水系統(tǒng)的調(diào)試方案的討論、編制，報經(jīng)公司審核通過后成文下發(fā)給各相關單位。

在系統(tǒng)具體調(diào)試過程中重點對供水系統(tǒng)進行把控，制定詳細的時間計劃通知到各相關單位，責任落實到人（尤其是精裝修施工管理人員必須參加）。主要調(diào)試人員保持暢通的聯(lián)系，同時設有機動人員以處理突發(fā)情況。

在消防系統(tǒng)的調(diào)試過程中，重點把控地下室的噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)以及地下3層消防水泵的調(diào)試，在管路加壓試水之前準備好臨時排水設備，以利后續(xù)掃尾。

工程部則組織監(jiān)理人員帶隊參加整個調(diào)試過程，進行全過程監(jiān)控。1.給排水系統(tǒng)調(diào)試（1）準備工作

①資料、儀表、工具的準備和調(diào)試人員的組織。

②成立給排水系統(tǒng)調(diào)試小組，由安裝公司項目經(jīng)理任組長,項目班子其他管理人員成員協(xié)調(diào)水、電等各工種配合調(diào)試。

③調(diào)試前對系統(tǒng)全面檢查（水表、潔具、減壓閥安裝、水泵安裝情況等）。④檢查調(diào)試應具備的條件（水源、供電情況等）。（2）系統(tǒng)調(diào)試內(nèi)容①生活給水系統(tǒng)調(diào)試。

第27頁共55頁②生活熱水系統(tǒng)調(diào)試。③排水及雨水系統(tǒng)調(diào)試。（精裝修施工管理人員參加）2.消防系統(tǒng)調(diào)試（1）準備工作

①資料、儀表、工具的準備和調(diào)試人員的組織；②成立消防調(diào)試小組；

③調(diào)試前的全面檢查工作（水流指示器、消火栓、噴淋各系統(tǒng)所有閥門、有消火栓、噴淋水泵的安裝是否妥當?shù)龋��?/p>

④檢查系統(tǒng)調(diào)試應具備的條件（水源、供電正常、消火栓及濕式噴水系統(tǒng)管網(wǎng)內(nèi)已充滿水，系統(tǒng)試壓管網(wǎng)沖洗完成）。

（2）系統(tǒng)調(diào)試內(nèi)容①水源測試

核實水箱容積、設高度：核實消防水泵接合器的數(shù)量和供水能力。②消防水泵測試

啟動消防水泵應在5min內(nèi)投入正常運行。備用電源切換時，消防水泵應在1.5min內(nèi)投入正常運行。

③穩(wěn)壓泵測試

模擬設計啟動條件，穩(wěn)壓泵應立即啟動，當達到系統(tǒng)設計壓力時，穩(wěn)壓泵應自動停止運行。

④報警閥測試

濕式報警閥調(diào)試時，在其試水處放水，報警閥應及時動作，水力警鈴應發(fā)出報警信號，水流指示器應輸出報警電信號，壓力開關應接通電路報警，并經(jīng)確認后自動啟動噴淋水泵。

⑤排水裝的測試

開啟排水裝的主排水閥，應按系統(tǒng)的最大設計滅火水量作排水試驗，并使壓力達到穩(wěn)定。

⑥噴淋系統(tǒng)的聯(lián)動調(diào)試

逐層在噴淋管網(wǎng)末端試水，每層水流指示器報警、濕式報警壓力開關動作，噴淋泵能正常啟動，同時在消控中心主機顯示水流指示器、濕式報警壓力開關、地址編碼及噴

第28頁共55頁淋泵運行狀態(tài)，濕式報警閥警鈴能否及時報警。當噴淋泵啟動時，水泵測水壓力達到設計及規(guī)范要求；管網(wǎng)最不利點處壓力達到0.05Mpa要求。并測噴淋消防接合器管路是否正確開啟，供水達到壓力要求。調(diào)試結束后及時關閉濕式報警閥處的試水閥。

⑦消火栓系統(tǒng)的聯(lián)動調(diào)試

逐層逐個試驗消火栓報警按鈕，消火栓泵能正常啟動，同時在消控中心主機上顯示報警消火栓地址編碼及消防泵運行狀態(tài)。當有報警點（煙感、溫感）報警及手動報警按鈕動作時，啟動消防泵，同時在消控中心主機上顯示報警點、手動報警按鈕地址編碼及消防泵運行狀態(tài)。當消防泵啟動時，水泵出水壓力應達到設計及規(guī)范要求，屋面管網(wǎng)試水栓處水壓達到消防規(guī)范要求，并測試消火栓消防接合器管路是否正確開啟，供水達到壓力要求。

（七）給排水工程交付階段1.驗收階段

針對精裝修項目，在其進行裝飾面層的施工之前，特別需要注意對戶內(nèi)安裝的管線、設備等的隱蔽驗收。

（1）工程部與精裝修部、兩家監(jiān)理公司制訂嚴密的驗收計劃，收集整理“一戶一檔”的隱蔽工程檢查記錄表。

（2）加強對施工單位內(nèi)部的自檢體系完善程度的檢查，確保其自身的施工質(zhì)量。（3）針對管道試壓、灌水、通球等試驗工作督促兩家監(jiān)理公司的監(jiān)理工程師親自到場，全數(shù)檢查并作好書面過程記錄，每天傍晚開短會對檢查結果進行分析并相應調(diào)整后續(xù)工作使之更符合現(xiàn)場實際。

（4）組織精裝修、安裝公司、空調(diào)、新風、地熱等單位的施工人員對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題限時整改，確保后續(xù)工作的開展。

（5）工程管理人員對全過程進行控制，配合精裝修分管人員填寫一戶一檔檢查記錄表。

在整個檢查整改過程中，安排酒店公司工程部人員全程參與，一方面增強其對內(nèi)部設施設備、管線走向的了解，另一方面也促使其更快地融入到“大團隊”，盡早進入狀態(tài)，為日后做好酒店管理服務工作打好基礎。

對于所有的管道、設施設備按照國家驗收規(guī)范組織監(jiān)理逐項進行驗收，在后期交付階段配合酒店管理公司對上述內(nèi)容再次進行驗收，并對相關設備進行調(diào)試（交接）。

2.應急服務

第29頁共55頁綜合所有的戶內(nèi)施工單位以及配套家電、櫥柜、潔具等供應商，將相關維修人員名錄登記成冊，并在集中交付整改、春節(jié)期間值守等節(jié)點采取召開專題會議、公司發(fā)文形式進行確認工作，保證了交付期間以及交付后的服務工作的及時性。

在進行服務工作時要求進戶人員著裝整齊、行為規(guī)范，配合酒店公司加強對維修人員的管理。

3.經(jīng)驗和教訓

通過日常工作中對關鍵部位的把控以及嚴格的驗收，項目交付后整個系統(tǒng)運行穩(wěn)定，應該說還是令人放心的，總結經(jīng)驗無非是“用心”二字而已。

在產(chǎn)品交付后續(xù)的管理工作中還是需要各方面的力量進行配合，特別是從局部配套用房的設計不到位以及業(yè)主提出的一些意見來看，其中暴露出工程管理人員認知水平的不足，希望通過后續(xù)項目營造能夠得到改進。

三、電梯工程（一）電梯工程概況

公寓樓采用全進口“日立”電梯，總計12臺電梯，每單元配備2臺，其中4臺梯速為2.5m/s，位于東1單元和西3單元（31層），其余梯速為1.75m/s。

寫字樓采用全進口“日立”電梯，總計6臺電梯，梯速均為2.5m/s。

根據(jù)項目特點，在條件允許的前提下選擇凈高較高的電梯轎廂，深藍的電梯轎廂高度為2.75米，在裝修完成后仍保證凈高達到2.45米，提升了空間感。從交付后的反饋來看，業(yè)主還是比較認同的。

（二）電梯工程招投標階段

按照集團公司相關流程，針對項目本身的特點，于201*年4月進行了招投標工作，總共考察了奧的斯、三菱、日立、蒂森、迅達共五家供應商；邀請招標時遴選了三菱、日立、奧的斯三家；最終中標品牌為原裝進口“日立”。

（三）電梯工程施工階段

電梯安裝工程在深藍的建設中屬于比較重要的分部工程。由于安全性以及日后運行的平穩(wěn)舒適性要求極高，因此在安裝過程中特別需要注意質(zhì)量：

1.電梯井道尺寸定位

根據(jù)項目建設目特點，電梯的招投標工作往往滯后于主體結構施工進度。作為工程管理人員首先要核對同等檔次的電梯井道、底坑尺寸，并與原建筑設計師溝通選擇最大

第30頁共55頁的梯型，以確定具體的安裝尺寸。為后期招投標做好準備工作。因此在基礎施工前必須確定電梯井道、底坑凈尺寸。

2.電梯廳門套安裝高度控制

無論項目是否精裝修，在電梯廳部位基本上都需要進行裝修施工。為此，在電梯施工準備前，必須結合圖紙以及日后的裝修尺寸要求對廳門地坎預留高度進行復核，并以書面形式進行過程記錄控制。一般根據(jù)土建提供的1米線門檻預留高度為1米線向下0.95米-0.94米（裝飾地面采用石材）。在精裝修項目中，更加需要注意電梯廳部位與戶內(nèi)地坪之間的高差關系。

3.電梯外呼按鈕安裝高度與裝修的配合

考慮到核心筒體的混凝土標號較高，鋼筋密實，因此對于外呼按鈕的預留尺寸應盡可能放大。外呼按鈕的安裝高度不僅要滿足使用的便利性（通常按鈕中心安裝高度1300±100mm），也要與精裝修的墻面石材的排布尺寸相稱，避免在“V形縫”處設按鈕，破壞裝修效果。

外召喚按鈕的安裝高度需與裝修配合，小箭頭標示為石材“V形縫”，石材排布為600mm+550mm+550mm+550mm,按鈕中心高度為1420mm。

4.設備進場時間的安排

第31頁共55頁根據(jù)項目建設進度，結合堆放場地的實際情況，合理安排設備進場時間，并主動協(xié)調(diào)總包，及時吊裝主機設備，既有利于成品保護，又提高了場地利用率。

（四）電梯裝潢工程

根據(jù)項目精裝修特點，電梯轎廂的裝修與以往轎廂的標準化采供有較大的差別。1.確認小樣

首先根據(jù)設計師的圖紙進行分析，并進行式樣的選擇按合同比例放樣，尋找合適的單位進行小樣的制作，并適時與設計師溝通確認小樣。

2.考察單位

選擇有實力的企業(yè)進行考察。公司會同集團材料部等先后赴無錫華美電梯裝潢公司實地考察其生產(chǎn)能力和加工過程中的轎廂，赴無錫賓館、蕭山開元大酒店等考察轎廂裝潢工藝等，最后確定深藍廣場電梯轎廂的裝潢施工單位。

3.裝修施工中的配合

裝修施工過程中需要協(xié)調(diào)精裝修的垂直運輸問題和裝修完成面的成品保護問題，以及與日立電梯安裝工程公司的銜接，需要花費極大的精力進行管理。建議日后對于該類專項裝修應設立專人進行監(jiān)控。

（五）成品保護

1.電梯門套處石材鋪貼建議采用干掛形式，如采用灌漿工藝，則要求施工單位必須將小門套與預留門洞之間用鍍鋅鐵皮進行封閉，避免砂漿流入地檻門軌造成電梯受損。

封堵不嚴密

封堵不密實導致砂漿流入電梯地檻門軌

2.對于裝修完成后交付的電梯，除了采用厚度1.5mm的有機玻璃板進行四面鋪貼保護、轎廂地坪采用人造草皮進行鋪貼外，更重要的是在于運行后的保護。寫字樓的電梯

第32頁共55頁由于業(yè)主二次裝修的材料運輸?shù)仍斐闪溯^大的破壞，而后續(xù)的管理工作沒有及時跟上是造成損失的根本原因。

3．交付時的配合工作

深藍項目對于類似于日立公司等施工單位而言屬于高端的工程實例，其公司高層領導對本項目有較多支持，不僅反映在工程施工過程中，而且在后期的配合過程中也有很好表現(xiàn)。通過與日立公司管理層的溝通，在深藍項目兩期交付過程中，不僅安排專職維保人員在機房值守，而且委派了十二位禮儀小姐負責在電梯廳迎賓并操控電梯，為項目的整體交付提高了形象，當屬“雙贏”的局面。希望這樣的事例可以為日后兄弟公司提供一些幫助。

（六）經(jīng)驗和教訓

1.如何利用成品電梯解決市中心高檔高層精裝修樓盤施工過程中的垂直運輸？201*年4月為配合休博會的召開，根據(jù)杭州市政府的要求沿運河南側工地的人貨梯必須予以拆除，當時的精裝修工程正處于室內(nèi)濕作業(yè)以及木基層施工階段，而總包的人貨梯已處于超負荷運行，故障不斷，材料的運輸成為工程推進的瓶頸。而當時成品電梯為解決垂直運輸問題已經(jīng)投入運行，專門負責人員的運送。

為解決垂直運輸問題，開啟電梯勢在必行。對于如何管理的問題，工程部經(jīng)過分析論證，結合項目的特點，專門為此向集團公司呈報，從成品電梯的保護和現(xiàn)場的應急服務出發(fā)，委托電梯公司派專人負責電梯運行管理。經(jīng)公司審批后采用維保人員在場響應服務、精裝修單位管理電梯的形式。

從實際效果來看，成品保護的工作與理想狀態(tài)有很大的差距。仔細分析原因，首先是施工單位的管理能力低下，沒有制定相應的管理措施，導致電梯沒有充分發(fā)揮運能；其次在多家施工單位交叉施工時，沒有合理安排時間導致認為窩工；再次，在工程部預見到相關矛盾的產(chǎn)生并在最初即進行協(xié)調(diào)和給予建議時，施工單位沒有服從我方的管理和采納我方的意見，態(tài)度比較惡劣。甚至發(fā)現(xiàn)有晚上10點15分電梯停在四樓長達30分鐘，工程部管理人員上樓檢查發(fā)現(xiàn)三位施工人員在轎廂內(nèi)聊天，而1層盛興公司人員、材料集中在等候的現(xiàn)象。從電梯保護、運行管理等方面評價上海建工相對比較好，亞廈、金螳螂較差。

據(jù)此，我部建議日后類似項目的電梯運行管理應由電梯公司派員進行管理，一方面專業(yè)人員可以隨時把控電梯的運行工況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；另一方面有利于成品保護工作。具體牽涉到的費用可以與精裝修單位在合同中進行約定，由各相關單位按比例分

第33頁共55頁攤。對于電梯的成品保護應與精裝修單位簽訂書面補充協(xié)議約定，以便在發(fā)生爭議時有據(jù)可查。

2.如何加強對電梯安裝工程的管理？

就日立公司的模式而言，其電梯安裝班組分為外包和公司自有班組兩種模式。在日常施工中，班組之間的服從管理性、施工質(zhì)量、進度等有比較明顯的差異。特別是日立電梯公司的管理模式對于現(xiàn)場的實際進度需求尚有差距，曾發(fā)生過項目經(jīng)理無法調(diào)動現(xiàn)場班組導致進度滯后等現(xiàn)象。為此我公司曾多次與日立公司總經(jīng)理直接溝通，明確目標節(jié)點，最終得到其大力支持，確保了電梯的如期驗收交付并投入使用，為現(xiàn)場的裝修施工提供了可靠的垂直運輸途徑。

針對電梯等特種專業(yè)的安裝質(zhì)量、進度把控，在做好日常的協(xié)調(diào)配合工作的同時，深入了解電梯公司的管理模式，尤其是安裝班組的管理是需要重點關注的。

四、空調(diào)、地熱、新風工程（一）中央空調(diào)工程

1．深藍中央空調(diào)系統(tǒng)工程概況

深藍廣場寫字樓地上26層，地上高約98.9m；地下3層，高約10.0m，總建筑面積約40000平米，其中寫字樓1層設為商場和大堂，2層為高檔餐飲，326層為精裝修寫字樓；公寓樓東、西樓1層商場、裙樓1至2層商場合計約5000平米；寫字樓地下1層會所游泳池區(qū)域約1500平米，以上四個區(qū)域共計60000平米的區(qū)域配有中央空調(diào)，夏季采用2臺1000冷噸的水冷離心式制冷空調(diào)主機與1臺330冷噸水冷螺桿式制冷主機，為以上會所、商場、餐飲、寫字樓的區(qū)域提供制冷。冬季采用2臺350萬大卡的阿法拉法板式水-水熱交換器，用城市高溫熱水做一次熱水，通過板式熱交換器交換為采暖用的二次熱水，為中央空調(diào)區(qū)域提供采暖�？照{(diào)主機房設在寫字樓地下3層，冷卻塔設在寫字樓26層屋頂。冷卻水泵、冷媒水泵、熱媒水泵均采用變頻控制，空調(diào)主機房內(nèi)的系統(tǒng)設備均納入智能化群控系統(tǒng)，達到節(jié)能與高度智能化的目標。

中央空調(diào)水系統(tǒng)設計為兩管制，供、回水方式，立管設計為異程式系統(tǒng)，樓層水平干管設計為同程式，末端為異程式系統(tǒng)；異程式管路系統(tǒng)應用進口TA平衡閥進行水力平衡和流量平衡的控制。

寫字樓公共區(qū)域、商場及大堂等高大空間采用柜式新風空調(diào)機送風形式，標準層辦公室設計為空調(diào)風機盤管加新風的空調(diào)送風形式。在公寓樓大堂首次采用了條形噴口，

第34頁共55頁作為高大空間的空調(diào)送風方式，解決了高大空間底層冬季空調(diào)制熱難的普遍難題。

中央空調(diào)系統(tǒng)配有分戶能量計量表，該能量表選用原裝進口西門子超聲波能量表，計量精度目前是國際最高的產(chǎn)品之一，真正實現(xiàn)了中央空調(diào)的分戶計量，按實際使用能量數(shù)量收費，解決了用戶一直擔心的中央空調(diào)費用按照面積分攤的難題。

2．中央空調(diào)工程設計管理

對于一個精裝修項目的中央空調(diào)系統(tǒng)，在設計階段，就應該考慮到空調(diào)水系統(tǒng)管路布局、設備安裝尺寸，特別要考慮裝修吊頂內(nèi)的設備厚度，以避免今后的空調(diào)安裝與裝修高度發(fā)生難以解決的矛盾。

空調(diào)的送風形式與空調(diào)風管的厚度，也應該在設計階段按照已經(jīng)確定的精裝修施工圖進行控制性設計計算，把空調(diào)安裝與裝修的可能要發(fā)生的矛盾解決在設計階段，空調(diào)送風口、回風口的設計形式應與裝修風格相同或者相近。

甲方工程師應對設計師的空調(diào)負荷設計計算進行復算驗證，如果發(fā)現(xiàn)計算失誤，要提醒設計師改正，深藍廣場中央空調(diào)系統(tǒng)的設計計算書有90%都經(jīng)過我方進行過驗算，對于多處設計失誤已經(jīng)提請設計師修改。

3．設計進度與出圖控制

中央空調(diào)施工圖的設計出圖直接影響到安裝工程的招標、施工進度、設備招標等環(huán)節(jié)的工作，因此，合理地安排設計出圖進度，可以有效地推動工程進度，同時為施工圖審圖提供寶貴的時間。

一般情況下，空調(diào)施工圖應該在建筑施工圖、結構施工圖、精裝修的室內(nèi)裝修施工土等正式出圖后15天內(nèi)出圖為宜。經(jīng)過深藍廣場精裝修項目的安裝工程管理，室內(nèi)精裝修圖出圖應該在暖通空調(diào)、水電安裝出圖之前出圖，這個控制接點必須控制，否則，將影響安裝專業(yè)的出圖進度。如果出圖程序顛倒，會引起相關專業(yè)設計返工，將影響相關設計出圖進度。

4．審圖（1）自審

中央空調(diào)（暖施圖）施工圖出圖后，甲方專業(yè)工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師應該對施工圖進行細致的自審，加強設計施工圖審核。對于設計不合理、不經(jīng)濟的問題要與設計師溝通，達到優(yōu)化設計目的，不但能降低工程造價，而且能保證性價比最優(yōu)，一舉兩得。

（2）會審

施工圖自審后，甲方工程部應該組織設計院、監(jiān)理公司、施工單位、精裝修設計公

第35頁共55頁司、精裝修管理部門等部門的各專業(yè)工程師進行細致的施工圖會審，必要時可以進行封閉式會審。施工圖會審后，應該分專業(yè)形成施工圖會審紀要，作為重要的工程技術文件存檔。

①與結構專業(yè)交叉會審重點交叉會審重點是：

A．審查設備安裝是否避開了大梁。

B．是否考慮了空調(diào)設備安裝后裝修吊頂?shù)臉烁摺?/p>

C．部分有特殊要求的地方的大梁是否進行了上翻梁處理。D．部分需要的地方是否進行了梁板下掛處理。

E．穿越結構剪力墻的空調(diào)風管、正壓送風口、排煙口、地下車庫排煙管道、新風管道等預留洞口是否已經(jīng)預留，留洞位、規(guī)格大小是否合理正確。

②與建筑、幕墻專業(yè)交叉會審重點

交叉會審重點是：審查空調(diào)、風機設備機房的布局位是否合理，空調(diào)與通、排風風口在外墻幕墻上是否有預留，各層的預留位是否經(jīng)過建筑師統(tǒng)一設計，建筑設計預留的空調(diào)機或風機的安裝空間是否足夠，是否滿足今后空調(diào)的檢修空間、是否充分考慮到空調(diào)設備的散熱與冷凝水排放問題等。

③與室內(nèi)精裝修專業(yè)交叉會審交叉會審的重點是：

A．審查空調(diào)室內(nèi)機設備的選型高度是否影響精裝修的吊頂高度。B．審查裝修造型是否影響空調(diào)送風形式。C．審查空調(diào)室內(nèi)機與風管的安裝位是否合理。D．審查墻面空調(diào)開關的布是否可行。④與電氣專業(yè)交叉會審交叉會審的重點是：

A．審查電氣施工圖關于空調(diào)機、風機的用電負荷設計功率是否滿足空調(diào)、風機、空調(diào)循環(huán)水泵的實際用電要求。

B．審查空調(diào)的電氣自動控制是否符合空調(diào)專業(yè)的特殊要求。C．審查弱電智能化的設計是否達到空調(diào)智能化控制的實現(xiàn)的要求。D．審查空調(diào)送、回風口的位是否與燈具安裝可能發(fā)生矛盾。⑤與給排水專業(yè)交叉會審

第36頁共55頁交叉會審的重點是：

A．審查空調(diào)冷凝水管系統(tǒng)圖設計是否可以滿足空調(diào)冷凝水排水需求。B．審查冷卻塔的不水設計是否到位。

C．審查空調(diào)主機房內(nèi)空調(diào)冷媒水的補水設計是否充足與合理。D．審查空調(diào)冷卻水系統(tǒng)是否與中央空調(diào)主機制冷系統(tǒng)設備相匹配。E．審查冷卻塔設備的設計計算與選型是否合理、經(jīng)濟。⑥與景觀專業(yè)交叉會審交叉會審的重點是：

A．審查通、排風在景觀區(qū)域的風口預留是否滿足通風專業(yè)需求；B．審查景觀區(qū)域的風口設計是否美觀、是否與景觀設計和諧。⑦經(jīng)驗和教訓

加強施工工藝管理與技術管理相結合，發(fā)揮自我特長，從技術角度加強成本管理與工程質(zhì)量管理相結合，不但提供了中央空調(diào)系統(tǒng)的穩(wěn)定性、可靠性，而且還為公司節(jié)省許多直接投資。

典型案例1深藍廣場寫字樓中央空調(diào)水系統(tǒng)樓層的水平干管開始設計為異程供、回水系統(tǒng)，異程供、回水系統(tǒng)需要使用大量的水力平衡閥（根據(jù)第一版暖施圖概算平衡閥總價約需190余萬），才能保證系統(tǒng)水力平衡和空調(diào)效果。我方經(jīng)過細致審圖，并全面對空調(diào)水進行嚴格地設計計算，多次與設計師溝通，建議將系統(tǒng)由異程水系統(tǒng)改為立管異程、-1層26層各水平干管同程式供、回水系統(tǒng)，最終取得設計師同意。此項不僅為公司節(jié)約了平衡閥投資資金約110萬元（平衡閥中標合同總價約85萬元），還保證了空調(diào)水系統(tǒng)的穩(wěn)定性，減少了空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)試時間，可謂一箭三雕。

典型案例2深藍廣場中央空調(diào)主機房內(nèi)的二次冷媒水泵，原設計為4臺550m3/h，三用一備。在審圖階段，我方多次對設計計算書進行復算，要求優(yōu)化設計為3臺830m3/h，兩用一備。該優(yōu)化設計修改，不但提高了設備的運行效率和系統(tǒng)的穩(wěn)定性，節(jié)省節(jié)省了系統(tǒng)調(diào)試時間，還減少投資成本近20萬元。

典型案例3深藍廣場寫字樓每層在C3"軸與C5"軸之間設計有一個約18平米的新風空調(diào)機房和空調(diào)水管弄立井，經(jīng)過與設計溝通，最終將新風空調(diào)機房與管弄立井做了優(yōu)化變更設計，將新風空調(diào)機調(diào)整到電梯廳的吊頂內(nèi)，將管弄井減小為3平方米，調(diào)整到靠近走道的角落，此項優(yōu)化設計每層增加15平方米的可售面積。

典型案例4深藍廣場空調(diào)主機房內(nèi)原配價值26萬元的定壓裝與汽水分離器，

第37頁共55頁優(yōu)化設計修改為屋頂價值不到3萬元的不銹鋼膨脹水箱裝。此項修改既保證了空調(diào)水系統(tǒng)的水壓穩(wěn)定性和性能可靠性，又節(jié)省投資20余萬元。

以上幾個方面是通過細致審圖后，提出的優(yōu)化設計變更，不僅提高了中央空調(diào)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，還為公司節(jié)省投資資金數(shù)百萬元。

5．空調(diào)系統(tǒng)設備的選擇要點（1）空調(diào)主機系統(tǒng)設備的選擇要點

①中央空調(diào)主機應該根據(jù)不同的項目工程特點進行選擇，例如，根據(jù)建筑面積、建筑圍護結構、建筑使用功能、建筑層高進行總負荷計算，以確定冷凍機的總容量。

②根據(jù)空調(diào)水系統(tǒng)的壓力要求，以確定空調(diào)主機的承壓等級。③根據(jù)空調(diào)循環(huán)水管路系統(tǒng)的阻力，以確定空調(diào)水泵的揚程。④根據(jù)空調(diào)總制冷負荷，以確定水泵的流量等等。

這里把深藍廣場選擇空調(diào)主機的一些技術參數(shù)提供給大家，以供參考，表格中具體的技術參數(shù)應該根據(jù)不同的項目工程要求進行調(diào)整。

水冷離心式空調(diào)冷水機組的主要技術參數(shù)表1序號123456789技術內(nèi)容數(shù)量（臺）2水冷離心式冷水機組備注單臺額定制冷量（美國冷噸）1000轉(zhuǎn)速（r.p.m）單位制冷量耗功（KW/Ton）制冷劑類型冷凍水進出水溫度（℃）冷卻水進出水溫度（℃）冷凝器水側壓降（MPa）蒸發(fā)器水側壓降（MPa）由供應商提供0.70R123R134a12/732/37〈0.078〈0.0881.6由供應商提供168/199三相五線制380V/50HZ第38頁共55頁

10冷凝器蒸發(fā)器承壓（MPa）11冷凝器回程/蒸發(fā)器回程12冷凍水量/冷卻水量（L/S）13電源14環(huán)境溫度（C）15污垢系數(shù)（mC/kw）0-10∽+400.044提供部分負荷能耗曲線以及COP的明細表根據(jù)ARI標準額定性能工況負荷調(diào)節(jié)能力（冷卻水進出水16溫度保持不變冷凍水出水溫15%∽100%無級自動調(diào)節(jié)度保持不變）設備綜合部分負荷值IPLV17由投標商提供（SI公制單位）18噪音值（dBA）19控制界面由投標商提供中文20控制系統(tǒng)全電腦控制和顯示，并能自動記錄，具備打印接口，能和樓宇控制聯(lián)網(wǎng)。每臺機組有獨立通訊協(xié)議暫定的自控系統(tǒng)，機組之間有群控ASHRAE系統(tǒng)均留有DDC接口以便接標準BACNET入BA系統(tǒng)。（請投標方詳細提供自動控制方案，單獨報價，供業(yè)主選用）21機組最大尺寸（長Х寬Х高）由投標商提供22機組運行重量23機組無故障運行時間2425由投標商提供由投標商提供提供ARI550/98標準認證的電腦選型紙或提供主機生產(chǎn)國的國家標準認證的電腦紙，并須在詢標階段提供現(xiàn)場電腦選型演示提供在實際使用工況下，冷凝溫度不變，冷凍水溫不變的情況下，冷水機組最小負荷值以及對應的最小冷凍水流量。水冷螺桿式空調(diào)冷水機組的主要技術參數(shù)表2水冷螺桿式冷水機組1330由供應商提供由供應商提供R22或R134a12/732/37〈0.07第39頁共55頁

序號技術內(nèi)容12345678數(shù)量（臺）單臺額定制冷量（美國冷噸）轉(zhuǎn)速（r.p.m）單位制冷量耗功（KW/Ton）制冷劑類型冷凍水進出水溫度（℃）冷卻水進出水溫度（℃）冷凝器水側壓降（MPa）備注9蒸發(fā)器水側壓降（MPa）〈0.06大于1.6MPa由供應商提供59/69-10∽+400.044提供部分負荷能耗曲線以及COP的明細表能工況10冷凝器蒸發(fā)器承壓（MPa）11冷凝器回程/蒸發(fā)器回程12冷凍水量/冷卻水量（L/S）13電源14環(huán)境溫度（℃）15污垢系數(shù)（mC/kw）三相五線制380V/50HZ16負荷調(diào)節(jié)能力（冷卻水進出水溫度保持不變冷凍水出水溫度保持不變）17設備綜合部分負荷值IPLV（SI公制單位）18噪音值（dBA）19控制界面15%∽100%無級自動調(diào)節(jié)根據(jù)ARI標準額定性由投標商提供由投標商提供中文全電腦控制和顯示，并能通訊協(xié)議暫定自動記錄，具備打印接口，ASHRAE能和樓宇控制聯(lián)網(wǎng)。每臺標準BACNET機組有獨立的自控系統(tǒng)，20控制系統(tǒng)機組之間有群控系統(tǒng)均留有DDC接口以便接入BA系統(tǒng)。（請投標方詳細提供自動控制方案，單獨報價，供業(yè)主選用）由投標商提供由投標商提供由投標商提供21機組最大尺寸（長Х寬Х高）22機組運行重量23機組無故障運行時間提供ARI550/98標準認證的電腦選型紙或提供主機生產(chǎn)國的國家標準認證的電腦24紙，并須在詢標階段提供現(xiàn)場電腦選型演示提供在實際使用工況下，冷凝溫度不變，冷凍水溫不變的情況下，冷水機組最小25負荷值以及對應的最小冷凍水流量。目前，在市場銷售的中央空調(diào)品牌有很多，綜合比較，性價比比較高的國際知名品牌氟制冷中央空調(diào)主機有“開利”、“特靈”、“約克”三個品牌。

（2）水冷中央空調(diào)主機的選擇要點：①能效比（cop）高；②性能穩(wěn)定；

第40頁共55頁③在工程所在地用戶多，售后服務體統(tǒng)完備；④噪聲低；

⑤適合項目定位配；⑥性價比最優(yōu)。

（3）空調(diào)末端設備、保溫材料、自動控制設備的選擇

①空調(diào)風機盤管。對于精裝修項目，確定空調(diào)風機盤管應在滿足技術參數(shù)的前提下，選擇超薄型、安裝尺寸較小的空調(diào)機，這樣可以盡可能提高精裝修的吊頂標高。目前市場上中央空調(diào)末端設備品牌有很多，例如：開利、新晃、開利、王牌、惠康、約克等，性價比也各不相同，根據(jù)不同檔次的樓盤，應選擇不同價位品牌的空調(diào)末端設備。

②空調(diào)水系統(tǒng)管道的保溫材料是減少能量損失的有利保障。選擇保溫材料時應該選擇隔熱系數(shù)高的產(chǎn)品，目前常用的保溫材料有橡塑保溫、硅酸鋁保溫棉、玻璃纖維棉、稀土保溫等材料，選擇這些保溫材料應以隔熱系數(shù)、氧指數(shù)、阻燃系數(shù)等綜合性能與價錢來決定。深藍廣場空調(diào)水管、空調(diào)風管與熱水水管的保溫材料選用的是江蘇兆勝集團的贏勝牌橡塑保溫材料。

③空調(diào)末端設備的自動控制材料，選擇的是美國江森牌電動閥與空調(diào)溫控器，實現(xiàn)中央空調(diào)末端設備根據(jù)設定溫度自動恒溫控制。

（4）能量計量系統(tǒng)的選擇與應用

中央空調(diào)系統(tǒng)的分戶能量計量是每個客戶都很關心的問題，同時，中央空調(diào)能量計量發(fā)展比較晚，目前是國家正在推廣節(jié)能應用的項目。深藍廣場中央空調(diào)的能量計量采用進口西門子超聲波能量計量表，實行分戶計量，真正實現(xiàn)了分戶計量，按需取費，解決了客戶擔心的寫字樓空調(diào)費用按照面積分攤的難題。該超聲波能量表的計量精度是國際精度等級最高的，像深藍廣場這樣大面積應用高精度超聲波能量計量表，在我國冷、熱能量計量行業(yè)內(nèi)居于領先地位。

目前常用的中央空調(diào)能量表有電磁式機械能量表和超聲波能量表。

電磁式能量表常用品牌有真蘭、哈姆魯克、清華同方、蘭吉兒。電磁式能量表適合應用在水質(zhì)比較好的空調(diào)水管系統(tǒng)中，缺點是由于磁性體直接與流體接觸，計量容易受到水質(zhì)的干擾，導致計量有誤差；優(yōu)點是價錢便宜，成本較低。

超聲波能量表的最大優(yōu)點是通過超聲波獲取流量和進水、回水溫差，不受水質(zhì)好壞的干擾，計量準確，目前是國際上冷、熱能量計量最好的產(chǎn)品，缺點是價格偏高，比較適合高端項目應用。

第41頁共55頁6．施工管理經(jīng)驗

中央空調(diào)安裝工程子系統(tǒng)多，設備多，管路水系統(tǒng)、風系工作量大而復雜，自動控制系統(tǒng)網(wǎng)點多，并且多屬于隱蔽工程。因此，在安裝施工管理中要掌控的內(nèi)容較多，這里重點介紹以下幾個方面：

（1）通過招標選擇一家好的施工單位，重點是在較好的施工單位中選擇一個好的項目經(jīng)理與施工班子。

（2）選擇一家好的監(jiān)理公司，重點是選擇一個能貼心協(xié)助甲方管理好工程的項目總監(jiān)、以及選擇一批能認真工作的監(jiān)理工程師。

（3）選擇一家能認真做好設計的設計班子，這個設計班子，能設計出高水平的圖紙，并且能根據(jù)工程進度及時提供優(yōu)良的施工圖。

（4）工程部要組織選擇一批好的材料、設備，并且及時供貨到位。

（5）工程部管理人員需要有能力將以上設計師、監(jiān)理工程師、施工方管理人員、材料設備等資源與項目產(chǎn)品定位思想有機地整合在一起，并且，不厭其煩地有效協(xié)調(diào)、溝通、催促，最終將項目做成精品工程。

具體地說，應該抓好以下幾個環(huán)節(jié)的工作：

（1）在安裝施工開工前，嚴格審查各專業(yè)安裝公司的《施工組織計劃》。工程部根據(jù)實際工程情況需要調(diào)整、優(yōu)化各家施工單位的《施工組織計劃》，并排除各施工單位計劃中有相互矛盾的工序安排，編排成月度工程總計劃，下發(fā)實施。

（2）裝修吊頂封板前，必須對各專業(yè)安裝施工進行一次中間環(huán)節(jié)的隱蔽驗收，例如檢查空調(diào)水管、風管的保溫是否全部做到位，檢查管道大壓試壓以及灌水實驗是否完成，檢查排水系統(tǒng)的通球?qū)嶒炇欠裢瓿�，檢查吊頂內(nèi)的強電管線是否到位，特別是檢查強電、弱電橋架在敷設完線路后是否把蓋板蓋上（很多精裝修的安裝工程在封板后橋架蓋板不蓋，導致電線被老鼠咬壞）。

（3）成本管理的幾點心得與經(jīng)驗

①工程部管理人員，首先必須要求施工單位嚴格按照已經(jīng)審核確定的圖紙進行施工，根據(jù)工程實際需要，確實需要變更的需要先取得設計認可并報成本管理部門審核，工程部人員要對變更的工程量如實計量并做好記錄。

②對一些安裝工程在隱蔽前應該對隱蔽區(qū)域內(nèi)的工程量進行一次測量，并作好詳細的記錄，為竣工結算時工程量計算留下實測依據(jù)。

③對一些設計不合理不經(jīng)濟的，工程部人員要大膽地提出修改意見，并說服設計師

第42頁共55頁變更。

④對于變更的材料或設備，甲方必須把控品質(zhì)，并經(jīng)過材料部、成本部審價確定，工程部多從技術角度和施工工藝方面做好成本管理。

（4）計劃管理措施

安裝工程施工階段的計劃管理尤其重要，對于一個大型的精裝修項目，最多時段，工程施工單位多達30余家，要將如此多的單位合理有序的組織，就必須有合進的月度工程施工計劃。

每一個月的工程總結和下一個月的工作計劃會議非常重要，每月的25日要求各家施工單位編排自己的下一個月月度計劃上報甲方工程部，工程部將幾十家施工單位與監(jiān)理單位的工作計劃進行匯總、并根據(jù)總工程進度計劃對各家施工單位的月度計劃進行調(diào)整審批，在每月的29日前下發(fā)經(jīng)過正式的《月度工程施工計劃》，要求施工單位必須按照施工計劃完成任務，計劃中的每一個子項目工程任務均要求有完成時間、施工單位負責人、監(jiān)理單位跟蹤人、甲方責任人。每月月底（一般定在每月的28日）定期召開工程月度計劃會議，會上總結上月計劃完成情況和評審下月工程計劃，計劃會議要對完成進度計劃好的施工單位進行獎勵，對差的施工單位進行處罰，建議會上當場兌現(xiàn)。每月如此，直到工程按照總控制性計劃竣工交付為止。

（二）單戶式中央空調(diào)工程1．深藍單戶式中央空調(diào)工程概況

深藍廣場兩幢公寓樓共400余套，每套都配了進口大金戶式中央空調(diào)，每戶的空調(diào)室內(nèi)機均選擇吊頂內(nèi)暗藏式風管機，空調(diào)外機安裝位經(jīng)過專門設計，統(tǒng)一安裝平臺。

2．審圖（1）自審

空調(diào)施工圖設計出圖后，專業(yè)工程師要進行嚴格的自審，審查圖紙中各種戶型的設備配是否合理，必要時應該進行設計驗算。對于設計圖中不經(jīng)濟、不滿足裝修空間要求的問題，要書面提交設計師進行優(yōu)化設計。特別應該注意的是空調(diào)機的選型是否有利于今后精裝修的吊頂，空調(diào)室內(nèi)機的設計位是否避開了結構大梁等。深藍廣場戶式空調(diào)在施工圖自審與設備招標審查階段，為公司節(jié)省投資資金數(shù)百萬元。

（2）會審

①與結構專業(yè)交叉會審

空調(diào)設計圖出圖后，要與結構施工圖進行交叉審圖，對于一些布在大梁正下面的

第43頁共55頁空調(diào)內(nèi)機要進行調(diào)整。

②與建筑、幕墻專業(yè)交叉會審

空調(diào)室外機安裝位要有專門設計的設備陽臺，設備安裝平臺是否滿足空調(diào)機的安裝，需要建筑和幕墻設計做充分的考慮；同時，要充分考慮建筑立面的美觀，空調(diào)外機的安裝位應該避開正面，盡量設在采光井內(nèi)或北面的平臺上。

③與室內(nèi)精裝修專業(yè)交叉會審

對于精裝修樓盤的各種戶型的空調(diào)設計，在設備安裝前應該與裝修圖進行嚴格細致的交叉會審，對于空調(diào)內(nèi)機的安裝尺寸、送風形式、冷凝水管排水走向等是否與裝修造型有矛盾，特別是對于裝修與空調(diào)相互影響的問題要書面提出優(yōu)化設計，并且與裝修設計進行有效的溝通，把矛盾解決在施工之前。

④與電氣專業(yè)交叉會審

空調(diào)設備招標選型確定之后，應該將每一臺的空調(diào)機電機功率進行統(tǒng)計，并與電氣設計圖進行交叉會審，對于電氣圖中每一路的空調(diào)用電負荷如果有不匹配的，應該要求電氣設計進行調(diào)整。

⑤與給排水專業(yè)交叉會審

戶式空調(diào)的冷凝水排放，應該有統(tǒng)一的設計，做有序系統(tǒng)排放。因此，空調(diào)施工圖出圖后應該與給排水專業(yè)進行交叉會審，對于空調(diào)冷凝水管道走向與系統(tǒng)排水立管是否能實現(xiàn)，排水坡向是否會影響裝修吊頂高度。

⑥與景觀專業(yè)交叉會審

對于一些需要安裝在1層的空調(diào)室外機，要與景觀專業(yè)進行交叉審圖，空調(diào)機的安裝位盡量不能破壞景觀的美觀性。

3．經(jīng)驗與教訓

典型案例5：在深藍廣場戶式空調(diào)招標時，櫻杭空調(diào)公司投標總價有2680余萬元，工程部專業(yè)工程師經(jīng)過對投標文件與圖紙的認真審查，發(fā)現(xiàn)投標投標單位對冷負荷的設計配有的竟高達450W/m2，配嚴重偏高。專業(yè)工程師對投標單位每套戶型的空調(diào)配，根據(jù)戶型的朝向、圍護結構（6mm+9mm+6mm）Low-E鍍摸玻璃幕墻的導熱系數(shù)進行了嚴格的負荷設計計算，要求投標單位嚴格地按照深藍廣場建筑圍護結構的實際情況，調(diào)整技術方案，準確地配空調(diào)負荷，同時留有適當?shù)睦湄摵捎嗔�，并要求投標單位重新報價。在集團材料部、成本部、總師辦的大力支持下，最終將大金空調(diào)的決標總價降到了2037萬元。經(jīng)過樣板房使用和工程竣工業(yè)主使用，深藍項目空調(diào)制冷、制熱情況良好，該項

第44頁共55頁優(yōu)化設計不僅保證了VRV空調(diào)的效果，為公司節(jié)省投資640余萬元。

（三）戶式新風系統(tǒng)工程1．深藍戶式新風系統(tǒng)概況

深藍廣場公寓樓除單身公寓外，均配了熱交換式Honywell原裝進口戶式新風系統(tǒng)，各戶新風系統(tǒng)在客廳安裝了有害氣體自動控制器，當客廳吸煙量中的有害氣體成份超過設定參數(shù)值時，新風機會自動加大轉(zhuǎn)速，加大排風量與新風的送風量，盡快排除有害氣體。

新風系統(tǒng)還在各戶主臥室內(nèi)配了CO2自動控制器，當主臥室內(nèi)的CO2氣體量超過設定PPm值時，新風機也會自動加大轉(zhuǎn)速，加大排風量與新風的送風量，盡快排除CO2氣體，補充新風。特別是在梅雨季節(jié)，可以減少室內(nèi)物品的霉變，保證空氣品質(zhì)。

2．戶式新風系統(tǒng)選型與施工管理要點（1）新風系統(tǒng)選型要點

①在戶式新風系統(tǒng)選擇時，應該考慮主機的安裝尺寸，特別是設備的高度。在滿足技術參數(shù)要求的前提下，越薄的機器越有利于確保裝修的吊頂標高。

②戶式新風系統(tǒng)，最好選擇負壓式通風系統(tǒng)，這樣可以減少裝修吊頂內(nèi)的管道安裝。深藍廣場配的是熱交換式新風系統(tǒng)，每個房間內(nèi)都有送風、回風兩根管道，在施工中會與裝修造型爭標高，協(xié)調(diào)修改的工作量很大。

③在以后戶式新風系統(tǒng)選擇時，應該考慮空氣潔凈和消毒功能的配套系統(tǒng)，可以處理越來越嚴重的空氣污染問題。

（2）施工管理要點

戶式新風系統(tǒng)管道與機器的安裝時間應該在裝修定位放線之后，否則，返工量會很大的。

戶式新風主機的安裝、控制器的安裝，應該與電氣管線安裝進行充分溝通，做到電氣施工電位滿足主機的取點要求。

（四）地熱工程1．深藍地熱工程概況

（1）深藍廣場東、西樓每套房間內(nèi)的衛(wèi)生間（除保姆間衛(wèi)生間外）均配了電地熱采暖，該電地熱電纜選用芬蘭的恩斯托（Ensto）電采暖地熱。恩斯托（Ensto）電地熱線纜的芯線采用銅、鎳合金，芯線發(fā)熱性能好且穩(wěn)定；外殼采用金屬網(wǎng)屏蔽與硅橡膠材料耐高溫的柔性外殼，耐熱溫度最高可到3000C，是電地熱線纜中最好的。電地熱的溫度

第45頁共55頁控制器選用一種國產(chǎn)的智能化溫控器，這種溫控器可以根據(jù)業(yè)主需要分四個時段進行不同溫度設定，溫控器會根據(jù)業(yè)主設定在洗澡（或下班）前自動將衛(wèi)生間的地熱打開，并將衛(wèi)生間地面溫度升高到你需要的溫度（如220C），讓你在進入衛(wèi)生間之時，有溫暖而舒適的地面溫度迎接你。

（2）深藍廣場會所的游泳池區(qū)域大面積的休息區(qū)內(nèi)鋪設了熱水采暖地熱，熱水地熱選用喬治費歇爾PE管作為地熱的熱水管材；地熱主機系統(tǒng)分別選用阿法拉法板式換熱器、ITT不銹鋼水泵、卡萊菲分集水器（意大利品牌）、紫銅管等材料。

2．地熱選擇的必要性

在華東地區(qū)，特別是浙江、上海等地，冬天陰冷潮濕，衛(wèi)生間更是如此。尤其是當你冬天赤腳進入衛(wèi)生間洗澡的瞬間，如果地面是溫暖，你的舒適感會倍增。當今人們追求高品質(zhì)生活環(huán)境的要求越來越高，地熱不僅為人們提供舒適的環(huán)境，還可以提升樓盤的買點，作為高檔的精裝修樓盤怎能不配地熱呢？

3．地熱設計、施工要注意的幾個要點

（1）計劃上電地熱的樓盤，在電氣專業(yè)設計時就應該考慮變壓器的容量，并且在電氣施工圖設計階段，就要將每一戶內(nèi)的地熱電源設計到位；

（2）計劃上熱水地熱的樓盤，在建筑設計階段就應該確定機房的位，并對將要鋪設熱水地熱區(qū)域的層高做設計考慮，熱水地熱一般要占用8-10CM的層高。

（3）地熱與結構專業(yè)要注意的問題

典型案例6：深藍廣場公寓樓為了保證精裝修的有效標高，做電地熱的衛(wèi)生間區(qū)域建筑樓板在施工時下掛6CM，較好地解決了裝修的層高問題。

（4）地熱與電氣專業(yè)需要注意的問題

地熱的電源開關需要在戶內(nèi)配電箱內(nèi)單獨設，并且開關的負荷選擇一定要匹配。地熱溫控開關的開關預埋底盒、開關底盒到地面穿線線管的預埋、穿線，以及地熱的電源施工界面，均需要由裝修公司根據(jù)要求施工，比較利于工程管理。

4．地熱材料設備選擇要點

地熱分為電地熱、熱水地熱兩種，電地熱和熱水地熱的的系統(tǒng)、材料各不相同，因此，選擇材料的要點也各不相同。這里歸納為如下表格說明：

不同電地熱電纜的材料比較

代理公司品牌及產(chǎn)地思諾恩公司芬蘭恩思托舍予公司/鹿鈴公司丹麥狄威第46頁共55頁

中房新技術中心挪威線芯材質(zhì)電磁輻射絕緣材料及外護套鈦鎳合金合格皆為硅橡膠耐熱溫度300度以上銅合金合格PVC塑料耐熱溫度110度鎳合金合格PVC塑料耐熱溫度110度30W/M17W/M18W/M單位功率每平方米額定功率200W15W/MW/M10W/M10W/M有專業(yè)施工資質(zhì),有自己施工能力有裝飾施工隊伍液晶智能型1000元左右/只的施工隊伍.液晶智能可編程溫控控器有裝飾施工隊伍液晶智能型1000元左右/只350元/只0W/m電纜是根據(jù)不同材質(zhì)的線芯,絕緣層,外護套等耐壓性,耐熱性和抗老化期決定的,不是任何電纜都可設計30W/m的,如,絕緣層是交聯(lián)聚乙稀,特氟龍,聚酰胺,而外護套是PVC材質(zhì)的都不能設計30W/m,因線性功率20W/m時,裸露的加熱電纜線芯溫度物質(zhì)特性要求可達115℃,外表面溫度為79℃.設計30W/m時加熱導體線芯在完全覆蓋時高達245℃,外表面為220℃,PVC耐熱溫度為110℃,而恩思托采用的硅橡膠為300℃以上,所以PVC材質(zhì)加熱電纜不能高于20W/m.,所以無法滿足衛(wèi)生間取暖要求5．施工管理經(jīng)驗和教訓地熱施工的最佳時間應該是在衛(wèi)生間（或者其他區(qū)域）的吊頂、室內(nèi)墻面裝修完成后，準備地面裝修施工之前。地熱施工前要督促裝修施工單位準備好水泥沙漿，待地熱的線纜鋪設、幫扎完成，立即進行鋪水泥砂漿找平，同時鋪貼地面石材（或地磚等地面飾材）。地熱鋪設完成的地面嚴禁在上面鉆孔開槽或者切割地面，否則，將會損壞地下的地熱電纜。深藍廣場公寓樓在裝修施工階段，由于裝修單位不夠重視，有5套房間衛(wèi)生間的地熱電纜被損壞，造成不必要的返工損失。

五、工程前期配套

通水通電等工作的完成是項目竣工驗收的前提，作為深藍建設后期的重頭戲，其重要性和困難性對工程管理者而言是任何工作都無法比較的，希望我們遇到的困難和應對措施能給大家提供有益的思路：

（一）相關通水通電通氣等配套工作1．通電

作為一切項目完工的前提，通電是首當其沖、至關重要的節(jié)點。按照目前杭州市電力局的工作流程，從項目供電方案的設計確認（包括開發(fā)商的協(xié)調(diào)、確認）、任務書轉(zhuǎn)到項目所在區(qū)域的供電分局生產(chǎn)技術科的優(yōu)化方案、其內(nèi)部程序流轉(zhuǎn)、下達生產(chǎn)計劃任務（包括生產(chǎn)會議、停電計劃公告）、主要高壓設備的供貨、高壓電纜的定制加工、現(xiàn)場正

第47頁共55頁式施工完成到用電科現(xiàn)場檢查，開通電工作票到正式供電，一般需要三個月（工作日）時間。

在深藍的通電工作開展期間，得到了集團公司成本管理部、材料設備部、總師辦黃之軍、九溪公司唐一心等的大力支持，從開始具體運作到正式通電總共耗時1.5個月。

總結得失，我們認為不管有任何困難，首先要有堅定的信心，相信“辦法總比困難多”；其次，理清思路，工作必須有極強的針對性，面對深藍工程土建收頭任務繁重、作業(yè)面交叉等因素，必須抓住重點，完成室內(nèi)配電房的施工、內(nèi)部供電系統(tǒng)的完善等收頭工作，做到“萬事俱備，只待東風”；再次，對于電力局本身的流程一定要了解清楚，經(jīng)常性與相關部門聯(lián)系，掌握工作指令流轉(zhuǎn)的程度，遇到問題要及時與總師辦、公司領導等溝通，并及時采取應對措施以推進工作開展。最后，在現(xiàn)場施工和正式通電時應有專人陪同并協(xié)調(diào)相應事宜。

根據(jù)精裝修的特點，我們建議項目通電時間應比一般的毛坯房提前1個月左右，主要基于以下考慮：

（1）精裝修房戶內(nèi)設施設備配齊全，雖然有施工臨時電可供先期的單個設備調(diào)試，但是從整體戶內(nèi)的設備保護出發(fā)，聯(lián)合調(diào)試宜采用正式電為佳。

（2）從精裝修成品保護的角度出發(fā)，給水管路灌水越早越有利于成品保護，發(fā)現(xiàn)滲漏也可以及時檢修。

（3）作為高層建筑還有一定的消防安全要求，利用正式電可以相應提高安全防范等級。

在正式電接入后臨時施工用電將拆除，相應的維修整改等電費計量需要進行嚴格管理，相關費用從用電單位工程款中予以扣回（應預先在承包商合同中約定）。

2.通水通氣（見綜合管線專篇）（二）消防驗收工作

作為工程管理人員，首先需要針對項目的特點，制訂詳盡合理的計劃，確認每個重要節(jié)點，責任落實到人。

其次，在驗收之前，需要收集整理前期所有的立項文件、消防建審批復意見等等資料，將報驗資料填寫完整（保留復印件以備日后查詢），整理相關圖紙，并與項目消防報警施工單位密切溝通，確認報審受理。

再次，要做好內(nèi)部消防系統(tǒng)的調(diào)試驗收工作（包括聯(lián)合調(diào)試），與消防支隊密切聯(lián)系，隨時準備現(xiàn)場試水、試車工作；取得裝修材料的檢測報告、建筑電氣檢測報告、設施設

第48頁共55頁備檢測報告（消防水系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)）、鋼結構防火涂料耐火等級檢測報告等資料。

在完成現(xiàn)場消防驗收工作后，應繼續(xù)與驗收經(jīng)辦人員聯(lián)系，盡早取得驗收合格意見提交資料室，以備后續(xù)質(zhì)檢驗收所需。

（三）其它專項驗收

在通電調(diào)試、消防驗收完成以后，緊接著開展如質(zhì)檢、人防等其它專項驗收工作。本項目質(zhì)檢初驗從201*年9月28日開始，正式通過質(zhì)檢驗收是在201*年10月13日。針對深藍這樣安裝系統(tǒng)較為復雜，專業(yè)分包單位多的項目，為了確保順利通過驗收，我們建議在質(zhì)檢驗收過程前要特別注意相關竣工資料的歸檔整理工作，同時督促、配合總包單位加強對分包單位的技術資料整理工作的管理，避免因資料不全等問題給后續(xù)的驗收工作帶來被動。在平時的工作中要加強與相關部門的溝通和交流，獲得其理解與支持也是極其重要的。

第49頁共55頁

第六章綜合管線工程

一、工程概況

玉蘭花園項目綜合管線工程由市政、環(huán)衛(wèi)、電力、供水、供熱、煤氣、電視、電信等相關單位共同協(xié)作施工。

二、前期階段

（一）電力供電方案的確認涉及到用戶開關站的設

在工程前期要著重與電力部門確定開關站的位以及開關站內(nèi)柜體的排列、電纜溝的做法、進出電纜的方案。

（二）化糞池的設

原圖紙設計中一座化糞池位于11#樓商鋪的前面，雖說埋在地下，但購買此商鋪的業(yè)主提出風水影響，一定要求化糞池移位，花費大量人力、物力。

（三）消防結合器的設

原設計的地面消防結合器對于景觀效果來說，是極其難以處理的，經(jīng)與消防相關部門溝通協(xié)調(diào)，改用嵌墻式消防結合器，既不影響消防使用，又保證了景觀的收頭（圖中近處可見消防紅色警示，遠觀就不太突兀，與景觀較好地融合）。

（四）雨水排向運河的問題。（五）南面運河景觀改造事宜。

（六）南面運河邊公安局城市監(jiān)控移位事宜。

（七）環(huán)保垃圾收集站定位問題，涉及整個項目的景觀布。（可以取消）

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