中國房地產(chǎn)市場201*總結(jié) 201*年展望

中國房地產(chǎn)市場201*總結(jié)201*年展望

201*-12-2706:48中國指數(shù)研究院|分享掃描到手機

[摘要]中國房地產(chǎn)市場201*總結(jié)201*年展望

中國房地產(chǎn)市場201*總結(jié)201*年展望一、201*年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

201*年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。

2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越201*年高點；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)價格方面，201*年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，201*年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，201*年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、201*年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟方面，201*年經(jīng)濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求進，不再單純重視經(jīng)濟增速，穩(wěn)中求進與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進一步加劇，調(diào)控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進，以市場為決定作用的調(diào)控機制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，201*年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數(shù)導致增速放緩，預(yù)計201*年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于201*年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預(yù)計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：201*年全國房地產(chǎn)市場各項指標預(yù)測指標絕對量同比增速特點

商品房銷售面積13.7-14.0億平方米5.5%-7.8%

銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩商品房銷售價格6705-6746元/平方米7.0%-7.6%

全國價格漲幅收窄，熱點城市價格上行壓力依舊突出房屋新開工面積20.9-21.3億平方米6.0%-8.0%

新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.8-10.0萬億元15.0%-17.5%

開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點：分化加劇與風險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加�。翰煌�城市量價走勢和政策導向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然201*年新開工項目將增加201*年供應(yīng)，但高地價使得當?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風險積聚：經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟方面，中長期來看經(jīng)濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，201*年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風險進一步積聚，在201*年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風險亟待關(guān)注近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風險亟待關(guān)注。

擴展閱讀：201*年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與201*年展望

201*年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與201*年展望

201*-12-31

提要：回首201*，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望201*，建立長效調(diào)控機制的時代，房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)又將迎來怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機？

201*年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進的一年。

在政策趨向?qū)捤�、�?jīng)濟平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢，各線城市、各類地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場成交的持續(xù)上行，7家房企有望沖刺“千億俱樂部”。與之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會召開，未來房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也在孕育未來發(fā)展的深度變革。

回首201*，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望201*，建立長效調(diào)控機制的時代，房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)又將迎來怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機？

正基于此，克而瑞研究中心發(fā)布《201*年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與201*年展望》，總結(jié)了這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的八大特征，并對未來一年的房地產(chǎn)走勢做了六大預(yù)測。

201*年房地產(chǎn)行業(yè)八大特征

(1)“調(diào)控”字眼在公開場合消失，行業(yè)政策面趨于平緩

新一屆政府在經(jīng)濟領(lǐng)域的執(zhí)政思路相比其前任有明顯區(qū)別，以市場化為導向在各個領(lǐng)域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。在今年以來歷次政府重要會議中，均未提及“調(diào)控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比，釋放的信號即是以更加市場化的手段來解決房地產(chǎn)的問題，這符合本屆政府強調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線。

今年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠的事情值得關(guān)注：其一，在中共中央政治局第十次集體學習中，明確了以市場化為主，以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應(yīng)”的措辭，促進供應(yīng)被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會最終公布的決定中，對房地產(chǎn)行業(yè)雖無明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。推進以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無懸念地將對未來行業(yè)發(fā)展起到巨大推動作用，尤其是政府職能轉(zhuǎn)型的提法意味著過去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。

(2)全國商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，13大城市成交突破千萬平米

201*年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模迎來了新一輪的快速擴張，201*年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來看，在年底項目集中成交的推動下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。

全國商品房銷售面積及同比走勢

201*年各城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）

截至11月，北京、廣州、上海、天津、重慶、長沙、成都、合肥、青島、沈陽和武漢等11個城市市場成交量已超過1000萬平方米，如果算上南京(前11個月成交906萬平方米)和西安(今年數(shù)據(jù)缺失，但市場規(guī)模早在千萬級中)，則今年全年將有多達13個城市成交破千萬平，而去年的城市數(shù)量僅有今年的一半。

(3)一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存，二三線城市大多庫存積累

近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，典型如北京，當前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化周期較去年年底呈現(xiàn)下滑，究其原因，今年以來市場的持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)走高，而相對應(yīng)地新增供應(yīng)卻依然不足，以北京為例，前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到了1104萬平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個月紅線，而合肥甚至不足5個月，這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著，這也預(yù)示著未來房價上漲的大趨勢不變。

而對于大多數(shù)二線城市和三線城市而言，201*年應(yīng)是庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購政策，使得201*-201*年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點二線城市及三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進而導致當前庫存持續(xù)積累的局面，部分三線城市甚至已出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風險，未來1-2年時間內(nèi)預(yù)計市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。

201*年11月各城市商品住宅消化周期（月）

(4)房價上漲、信貸收縮致剛需熱度下降，改善類產(chǎn)品漸成市場上行主要推動力今年小戶型剛需類產(chǎn)品銷售熱度較去年有小幅下降。大多數(shù)重點城市90平米以下房源供求比有不同程度下滑，如北京從201*年1：1.55下降到201*年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等；在我們看來，其主要原因有二：其一是去年以來各重點城市持續(xù)上漲的房價，其二是今年下半年以來銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導致剛需群體入市門檻逐漸提升。201*-201*年重點城市90以下新房供求比北京上海廣州深圳南京杭州天津成都201*年201*年201*年201*年0.960.981.020.780.810.830.711.060.920.860.870.780.680.720.590.831.551.261.010.781.241.031.211.291.371.131.031.041.050.871.171.11供求比=年商品住宅銷售套數(shù)/年商品住宅供應(yīng)套數(shù)（下同）（數(shù)據(jù)來源：CRIC）90-140平方米屬于滿足改善住房條件、擁有基礎(chǔ)享受功能的面積區(qū)間，一定程度上能夠滿足多代人分室而居的要求。從各重點城市供求比數(shù)據(jù)上看，改善型項目熱度較去年有明顯提升。在我們看來，當前這波市場行情由201*年起展開，如果說去年各地主力需求是首置型剛需的話，那么201*年以來隨著房價的上漲，改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動市場繼續(xù)上行的最重要動力。201*-201*年重點城市90-140新房供求比北京上海廣州深圳南京201*年201*年201*年201*年0.910.870.790.880.860.670.690.650.610.481.270.991.260.821.071.661.321.010.861.杭州天津成都1.010.771.090.480.560.770.861.021.180.881.551.54（數(shù)據(jù)來源：CRIC）(5)全國一手房價格指數(shù)較前期高點上漲10%，8個城市房價漲幅已超控制目標201*年11月中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)達1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個時間點做比較，首先是201*年9月份上一輪房價上漲周期的最高點相比，當前的指數(shù)上漲了10%；其次是201*年7月份本輪房地產(chǎn)調(diào)控房價的最低點相比，當前的指數(shù)上漲了16%。注：201*年1月為基期=1000此外，統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)也顯示，至201*年10月，京滬穗深四市商品住宅價格指數(shù)同比增幅均已超過20%，遠遠超過近三年來的人均可支配收入增幅，達成房價控制目標的形勢極為嚴峻。雖然一線城市所面臨的調(diào)控政策更為嚴厲，但在強大的人口吸納效應(yīng)所帶來的旺盛需求下，其房地產(chǎn)市場價格仍然遠遠領(lǐng)先于其他城市。而西安、貴陽、昆明等西部城市控制情況相對更佳，房價增速相對穩(wěn)定，并明顯低于可支配收入的增長。

主要一、二線城市房價指數(shù)及人均可支配收入增速

(6)土地市場供需兩旺，一線城市土地出讓金收入暴增近200%

今年土地市場整體成交火熱，全國53個重點城市[1]經(jīng)營性用地前11月成交建面高達65888萬平方米，比去年同期增長了21%。土地成交建面超過201*萬方的城市從去年同期的9個增加至12個，成交建面超過1000萬方的城市從去年同期的20個增加至26個。土地出讓金方面，重點城市前11月土地出讓金總計16029億元，同比增長大幅提升67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行。前11月土地成交金額過500億的城市達到10個，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，而去年同期成交金額達到500億的城市僅4個，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，今年的出讓金同比大幅增長169%。

201*年各能級城市經(jīng)營性用地成交金額（單位：億元）

一、二線城市高總價地塊頻出，總價地王紀錄不斷被刷新。重點城市經(jīng)營性土地成交總價排行榜TOP10、TOP20和TOP50門檻全面提高，達到近五年來的最高峰。

201*年各能級城市經(jīng)營性用地成交金額（單位：億元）

(7)千億級房企數(shù)量將升至7家，龍頭房企積極拿地補庫存回顧以往百億房企發(fā)展史，我們可以清晰地看到近6年來房企快速發(fā)展軌跡。201*年時，十強房企金額門檻剛好卡在100億元，可以這樣說，當年年銷量能否達到100億元是衡量一家房企是否大型的標準。進入201*年，百億房企數(shù)量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現(xiàn)。然而，從201*年到201*年，5年時光，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)生翻天覆地的變化。對房企大佬而言，年銷百億已成為過往煙云，根據(jù)《201*年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，TOP50的入榜門檻已達105億元。而像首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等企業(yè)前三季度雖未入榜單，但是銷售依然積極，前11個月亦完成百億銷售。按照這個趨勢，至201*年年底，超百億元銷售額企業(yè)或?qū)⑦_70家左右。

201*年以來超百億企業(yè)個數(shù)

房企今年以來在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長，50強房企通過招拍掛新增地塊的建筑面積高達1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計5875億元，同比增長57%。其中，萬科、綠地、保利等企業(yè)新增土地儲備量領(lǐng)先其他企業(yè)。TOP50企業(yè)拿地總量占到全國53個重點城市經(jīng)營性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。

銷售業(yè)績TOP10及TOP50房企拿地建面占全國重點城市土地成交量比例(8)龍頭企業(yè)戰(zhàn)略出新，開拓海外業(yè)務(wù)、參與城市舊改漸成行業(yè)趨勢

在201*年，國內(nèi)房企可謂“好事成雙”，在銷售業(yè)績?nèi)�面飄紅下，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全面出新，最值得關(guān)注的方向主要有兩點：其一是加碼海外業(yè)務(wù)，其二是參與城市舊改。首先，今年以來，越來越多的房企開始試水海外業(yè)務(wù)。在今年1月萬科完成對萬科置業(yè)(海外)的初步整合定位后，海外業(yè)務(wù)拓展隨之進入日程。2月，萬科宣布將與美國鐵獅門共同開發(fā)舊金山富升街201地塊，項目定位豪華住宅公寓，目標客戶主要是國內(nèi)投資客和海外華人；4月，萬科宣布與新加坡吉寶置業(yè)合作開發(fā)新加坡丹那美拉的一個公寓項目。到了5月，中國總部基地控股集團投資10億英鎊拿下倫敦“中國城”項目，成為迄今為止中國企業(yè)在英最大的綜合地產(chǎn)項目。12月2日，富力地產(chǎn)宣布以85億元人民幣收購位于馬來西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊，總面積約為116英畝，初步計劃分期開發(fā)，待開發(fā)的物業(yè)有約350萬平方米的可售樓面面積，包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場。

同時，今年也是中國房企海外發(fā)展的收獲年。今年8月，碧桂園在馬來西亞柔佛州新山市的金海灣項目正式上市開賣，僅僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，實現(xiàn)近百億元人民幣銷售額。這一成績震撼了整個馬來西亞因為碧桂園用了不足一年的時間就成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。綠地在韓國濟州島的健康醫(yī)療城項目漢拿山小鎮(zhèn)，也于201*年6月開盤。該項目首期住宅產(chǎn)品銷售勢頭良好，濟州島優(yōu)越的自然環(huán)境、教育配套以及產(chǎn)品的投資前景、移民屬性吸引了大批中國客戶，一期已去化逾八成，年內(nèi)將實現(xiàn)銷售額超10億元。

其次，在舊城改造方面，目前北上廣深四個一線城市，中心城區(qū)的土地存量所剩無幾，城市更新逐漸成為土地的主要供應(yīng)方式。其中，最典型的屬深圳。根據(jù)規(guī)劃，到201*年，深圳市計劃用于城市更新改造的用地規(guī)模將達到35平方公里，預(yù)計總投資達到1800億元。巨大的舊改蛋糕引來眾多房企“爭食”。目前，參與深圳舊改的主要是佳兆業(yè)、京基、華潤、深業(yè)、招商、卓越等一線梯隊，同時還有萬科、保利、中航、中糧、中信等央企以及星河、信義、富通、鴻榮源等本土民企，累計超30家。以佳兆業(yè)為例，旗下城市更新項目分布于深圳、珠海、廣州、東莞、惠州，擁有30多個城市更新項目，總占地面積近1400萬平米；深業(yè)集團也有17個城市更新項目，總面積達600萬平方米，預(yù)計總投資800億元；京基集團雖然介入舊改的時間較短，但拓展力度非常大，企業(yè)于201*年底簽下位于羅湖、南山、寶安、龍崗的五大舊改項目，涉及開發(fā)總量300萬平米。

在我們看來，目前在品牌房企層面上掀起的這波參與舊改熱，主要源于四大利益的驅(qū)動。一是舊改業(yè)務(wù)可規(guī)避調(diào)控風險，受政府高度重視，舊改一般不受調(diào)控影響；二是舊改項目獲取土地成本低、利潤高，慣常的招拍掛土地獲取方式，由于競爭激烈，溢價率一般較高，相比之下，城市更新項目一般為政府重點推進項目，政府會給予一定的優(yōu)惠政策，企業(yè)獲取項目的成本也相對低；而城市更新項目一般位于城市的核心地段，升值潛力大，產(chǎn)品溢價也高，比如在深圳已經(jīng)面市的佳兆業(yè)城市廣場均價21000元/平方米，星河盛世均價約為27000元/平方米，均超過區(qū)域同期均價。再以佳兆業(yè)為例，其舊改業(yè)務(wù)的毛利率高達50%，遠高于35%左右的行業(yè)水平；三是有利于塑造企業(yè)的品牌形象，由于多數(shù)城市更新項目位于人口密集的市區(qū)，關(guān)注度高，若能成功運營，可以快速提升企業(yè)的品牌形象。四是有利企業(yè)獲取政府信任，若成功推進，企業(yè)在當?shù)氐姆桥f改項目也會受益，得到更多政府支持。注釋：[1]全國53個重點城市包括：上海、南京、杭州、合肥、蘇州、寧波、常州、無錫、揚州、北京、天津、濟南、青島、大連、沈陽、長春、太原、廣州、深圳、�？凇⒛蠈�、廈門、武漢、長沙、鄭州、南昌、成都、重慶、西安、貴陽，東莞，福州，佛山，北海，桂林，哈爾濱，惠州，吉林，江陰，九江，昆明，蘭州，廊坊，連云港，泉州，三亞，石家莊，萬寧，文昌，徐州，肇慶，鎮(zhèn)江，中山。

201*年房地產(chǎn)市場趨勢六大預(yù)測

1、政策：熱點城市行政性政策仍將強化，二、三線城市預(yù)計將適當放寬

三中全會基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機制的形成是一個漸進過程，201*年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導力量作好準備。當然，房地產(chǎn)市場供需情況地區(qū)差異較大，從目前來看，過去十年全國“一刀切”式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)。從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是201*年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機會也較大。在我們看來，繼續(xù)適當壓制需求釋放，爭取更多時間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房價上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，我們認為這主要與當?shù)谿DP增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預(yù)將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，201*年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能。

2、投資：新開工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高

本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在201*年6月觸及低點后緩慢回升，今年4月起累計增速回歸正數(shù)，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠不及201*年，這一方面是由于201*年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會導致回升的周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計全年增速升至13%左右。

房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計11-12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。201*年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且今年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計201*年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。3、市場：一二線城市成交總體看好，房價上漲格局未變一線城市：成交量與今年總體持平，房價將先漲后穩(wěn)

從供應(yīng)層面上看，201*年年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而201*年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上201*年總體供應(yīng)走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與201*年持平。

從成交層面上看，201*年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認為市場銷售速度大致將和201*年持平，而北京201*年由于供應(yīng)嚴重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，預(yù)計供不應(yīng)求的態(tài)勢也將有所收斂，總體上看，我們認為201*年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和201*年基本持平，而北京方面，201*年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動成交量小幅增長。

從房價角度看，我們認為一線城市201*年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局

從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點是201*年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等201*年新房供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴張是全方位的。

從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從201*年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高增長階段。

從房價角度看，我們認為二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分201*年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲

從供應(yīng)層面上看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，201*年市場將進入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)。

4、項目：大環(huán)境平穩(wěn)剛需類項目將延續(xù)熱銷，一線城市豪宅產(chǎn)品繼續(xù)看好

一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類項目在201*年繼續(xù)熱銷，唯一的前提是項目定價未明顯高于所在區(qū)域平均水平，這類產(chǎn)品銷售的主動權(quán)將繼續(xù)握在開發(fā)商手中；高端豪宅方面我們也持繼續(xù)看好的態(tài)度，事實上，一線城市豪宅類項目抗周期性一貫較強，其所對應(yīng)的客戶往往資金實力充足，價格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對這一細分市場影響不大，風險可能集中在局部，比如上海的遠郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷；總體上看，我們認為一線城市項目銷售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類產(chǎn)品，這類項目的客群的特點是兩點：其一，具備一定資金實力但仍有明顯的接受上限，其二，對銀行信貸具有一定的依賴程度，因此，當前一線城市持續(xù)上漲的房價、以及未來有可能長期處于收緊狀態(tài)的二套房貸政策，將對這部分市場銷售形成一定阻力。

二線城市層面上，由于其財富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項目銷售大多呈現(xiàn)機會型特征，而剛需類項目在二線城市是絕對主力產(chǎn)品，但部分城市、部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩風險，典型如天津的濱海新區(qū)，由于規(guī)劃利好的刺激，近年來諸多企業(yè)進駐該區(qū)域，造成板塊內(nèi)當前同檔次產(chǎn)品嚴重堆積，市場競爭異常激烈，大量項目銷售去化困難，我們預(yù)計這樣的情況在201*年也難以根本改善。

5、土地：市場熱度總體將先揚后抑，一二線城市成交量價平穩(wěn)增長

201*年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計201*年的土地市場土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，我們預(yù)計下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。

從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。土地價格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，201*年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。

6、企業(yè)：銷售業(yè)績和融資總量保持增長，重點企業(yè)拿地力度將減弱

企業(yè)發(fā)展方面，我們預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績繼續(xù)快速增長，融資將延續(xù)今年火爆勢頭，企業(yè)拿地力度則會下降。

首先，房企業(yè)績方面，明年會繼續(xù)快速上升。一個重要的原因是今年房企拿地較多，這些項目預(yù)計將于明年上半年形成集中推案；而由政策面主導的房市行情預(yù)計在去行政化進程中不會有大的改變，因此企業(yè)銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預(yù)計一二線繼續(xù)會是主力銷售貢獻區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開，以及國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機遇全面開啟，眾房企將實現(xiàn)平衡布局。其次，房企融資方面，上半年將延續(xù)今年火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，今年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預(yù)期，我們預(yù)判企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應(yīng)適當控制手頭現(xiàn)金。但總體來看，明年企業(yè)融資總量將保持增長。

最后，房企投資方面，我們認為明年龍頭房企拿地力度會減弱。一方面，從企業(yè)自身需求看，今年企業(yè)拿地創(chuàng)歷史新高，消化這些土地快得話也需要8-12個月的時間；另一方面，中央定調(diào)明年將繼續(xù)采取穩(wěn)健的貨幣政策，說明明年房企資金面不會有大的改變。因此明年龍頭房企的拿地需求預(yù)計會減少，拿地總量增速和溢價率或?qū)⑾陆�。預(yù)計明年出現(xiàn)地王和高溢價地塊的頻率也會有所減少。

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