區(qū)域市場專員工作手冊

區(qū)域市場專員工作手冊

根據(jù)公司目前的規(guī)模及經(jīng)營模式、架構(gòu)，市場部將以區(qū)域項目市場工作需求為基礎(chǔ)，將項目與市場進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，充分運用各種資源，加深區(qū)域市場的認(rèn)知和市場背景的熟悉程度為市場部建設(shè)及項目操作提供有效的支持。

根據(jù)我司項目所在區(qū)域市場，將采取專案負(fù)責(zé)制，由區(qū)域市場專員負(fù)責(zé)，市場部負(fù)責(zé)人統(tǒng)一協(xié)調(diào)，直接向公司負(fù)責(zé)的架構(gòu)進(jìn)行運作。為明確區(qū)域市場專員工作原則、方法、內(nèi)容及目標(biāo)管理等，順利開展區(qū)域市場工作，使區(qū)域市場專員崗位職責(zé)清晰化、目標(biāo)化，特擬定區(qū)域市場專員工作手冊，作為區(qū)域市場專員工作指引。

一、工作原則

根據(jù)市場工作的主要特征及上海成全的特點，本著“細(xì)節(jié)入手、客觀實效”的工作原則，并在不斷積累及進(jìn)步中及時沉淀、階段總結(jié)，最終形成具有成全特色的專業(yè)市場研究部門，在客觀真實、遵循邏輯及理性分析的基礎(chǔ)上加入成全慣有的人文元素，突出人文性及可讀性的成全特色。

目前市場部處于建設(shè)前期，主要在于區(qū)域市場的基礎(chǔ)建設(shè)工作，階段性工作重點是將區(qū)域市場現(xiàn)狀進(jìn)行詳實的搜集、整理工作，并有意識培養(yǎng)自我分析能力，逐步提高市場研究素質(zhì)。

二、工作方法

重基礎(chǔ)、講方法、論實效；科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，客觀理性的分析，簡明扼要的總結(jié)是市場工作的基本方法。上海成全的區(qū)域市場研究，除遵循以上方法外，要求采取靈活有效的工作方法，講采取實地考察獲取一手信息，交流訪談與網(wǎng)上查詢等方式相結(jié)合獲取二手信息，以一手信息為主導(dǎo)、依理依據(jù)進(jìn)行總結(jié)分析的研究方法。在此特別強(qiáng)調(diào)實地考察及對一手信息的掌握，主要是希望通過實地考察的方式，加深對區(qū)域市場、城市背景及城市特質(zhì)的認(rèn)識和直觀印象，力爭成為“城市活地圖”。

建立在對當(dāng)?shù)厥袌鲚^為熟悉的基礎(chǔ)上，鼓勵積極進(jìn)取、努力創(chuàng)新，吸取業(yè)界成功的市場研究經(jīng)驗，以高效務(wù)實的職業(yè)精神、銳意進(jìn)取的專業(yè)要求進(jìn)行區(qū)域市場研究工作，并逐步形成具有成全特色的一套市場研究工作方法，切實做到“博眾所長，為我所用”。

根據(jù)目前區(qū)域市場研究工作的主要內(nèi)容，要求區(qū)域市場專員在開展區(qū)域市場研究工作時，高效務(wù)實，充分運用各項資源，深入了解城市及房地產(chǎn)市場狀況。1、參考網(wǎng)站：

區(qū)域市場主流房地產(chǎn)信息網(wǎng)區(qū)域城市統(tǒng)計信息網(wǎng)區(qū)域政府規(guī)劃網(wǎng)國土局相關(guān)網(wǎng)站2、對接的資源：區(qū)域主流媒體

政府規(guī)劃及國土等部門區(qū)域市場知名同行3、業(yè)界參考研究網(wǎng)站

世聯(lián)地產(chǎn)評論（[url][/url]）中原月刊（[url][/url]）萬科周刊（[url][/url]）戴德梁行（[url]-sz.com.cn/cindex.htm[/url]）三、工作內(nèi)容1、工作范圍

根據(jù)目前市場部實際情況，工作范圍以項目所在區(qū)域為主，市場研究方向明確以住宅為主，暫不考慮商業(yè)及寫字樓市場的研究。2、具體工作內(nèi)容劃分市場部市場專員工作指引分類工作內(nèi)容

市場部工作日常工作每日地產(chǎn)信息分類收集（廣告、評論、政策法規(guī)、重大事件等）媒體統(tǒng)計及分析

每周熱點樓盤跟蹤調(diào)查（以住宅為主）每周重點樓盤銷售跟蹤統(tǒng)計區(qū)域調(diào)研區(qū)域市場區(qū)域住宅研究

個盤研究熱點特色樓盤個盤研究，區(qū)域樓盤檔案庫建設(shè)資訊月度樓市評述月度土地拍賣信息及評述季度、半年度及年度樓市評述

項目組配合工作根據(jù)項目組需求進(jìn)行配合工作

其他配合工作根據(jù)公司及其他部門需求協(xié)調(diào)安排看盤等其他工作

四、工作成果

1、市場部主要工作成果城市調(diào)研數(shù)據(jù)庫區(qū)域調(diào)研報告當(dāng)月媒體統(tǒng)計及分析樓盤檔案庫月度土地拍賣信息2、項目配合工作成果

蘇州市場常規(guī)研展報告（月度報告）無錫萬科競爭對手月報（順馳動態(tài)跟蹤）根據(jù)項目組需求進(jìn)行的專題研究工作3、其他部門協(xié)助工作

五、目標(biāo)考核

根據(jù)目前市場部實際工作內(nèi)容，將由市場部主要負(fù)責(zé)人對市場專員針對性地進(jìn)行考核，考核時間以月度為周期，考核內(nèi)容以除主要工作成果外，將對市場專員的專業(yè)素質(zhì)提升、持續(xù)等非硬性指標(biāo)進(jìn)行不定期抽查，根據(jù)實際考核內(nèi)容予以評分，作為當(dāng)月市場專員考核分?jǐn)?shù)，領(lǐng)取考核工資，市場專員的晉升及加薪將以月度考核作為主要依據(jù)，報主管領(lǐng)導(dǎo)及公司批示。區(qū)域市場專員月度考核表考評范圍考評內(nèi)容分值得分市場部工作

40分1．服從部門領(lǐng)導(dǎo)安排，完成每月固定的各項工作并保證質(zhì)量252．條理、系統(tǒng)制定個人工作目標(biāo)，及時總結(jié)和認(rèn)真執(zhí)行計劃53．熟悉區(qū)域市場，持續(xù)關(guān)注區(qū)域市場動態(tài)54．外部資源的建立與維護(hù)5．積極參與部門建設(shè)，對公司管理及部門管理的合理建議3項目配合工作

30分6．根據(jù)項目組需求完成市場部配合工作并保證質(zhì)量207．熟悉項目情況，持續(xù)關(guān)注項目動態(tài)58．結(jié)合市場情況，對項目提出建設(shè)性意見39．根據(jù)項目需要和結(jié)合地產(chǎn)市場進(jìn)行專題研究2其他協(xié)助工作

5分10．與其他部門的協(xié)作211．根據(jù)公司需求積極配合完成工作212．積極支援公司其他部門同事的需求1制度管理

10分13．遵守公司各項規(guī)章制度，保持良好的考勤記錄214．維護(hù)公司及個人形象，保持良好的儀表2

15．了解公司的成本勞動及財務(wù)制度，合理控制發(fā)生費用1學(xué)習(xí)與成長

15分16．夯實專業(yè)基礎(chǔ)，提高專業(yè)素質(zhì)5

17．維持積極主動的工作心態(tài)，并保持穩(wěn)定的工作狀態(tài)518．市場研究方法及工作技巧的不斷探索5總值

100分100

附件1：個案調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)格式樓盤調(diào)查表

樓盤名稱所屬區(qū)域地理位置規(guī)模類型

占地面積建筑面積容積率綠化率發(fā)展商代理商建筑設(shè)計景觀設(shè)計施工單位交樓標(biāo)準(zhǔn)均價總戶數(shù)起價最高價發(fā)售時間入伙時間車位數(shù)量戶均車位物業(yè)管理管理費折扣優(yōu)惠及促銷戶型類型戶型面積M2套數(shù)比例銷售率

售樓電話調(diào)查日期調(diào)查人一、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計分析二、建筑風(fēng)格分析三、小區(qū)園林、景觀分析四、項目設(shè)計特色分析五、小區(qū)周邊配套1、交通配套2、教育配套3、商業(yè)配套設(shè)施4、飲食娛樂設(shè)施5、醫(yī)療配套設(shè)施六、項目定位分析（一）物業(yè)定位（二）形象定位（三）目標(biāo)客戶定位七、銷售推廣策略分析八、置業(yè)群體分析九、項目小結(jié)

案例（個盤）研究工作指引一、前期準(zhǔn)備

在個盤信息資源的基礎(chǔ)上選取重點、熱點樓盤進(jìn)行案例分析。二、信息載體

報紙廣告、網(wǎng)頁信息、同行交流、其他渠道。

報紙廣告：當(dāng)?shù)刂髁髅襟w的平面硬廣、軟文及相關(guān)地產(chǎn)評論等。網(wǎng)頁信息：當(dāng)?shù)刂髁鞣康禺a(chǎn)信息網(wǎng)及相關(guān)房地產(chǎn)論壇等。三、調(diào)查備案

1、填寫《樓盤基礎(chǔ)資料表》

2、進(jìn)行個案分析，并在信息資源部保存電子文檔項目規(guī)劃、設(shè)計要點評析

項目周邊環(huán)境、交通組織、配套設(shè)施介紹項目定位分析

項目銷售推廣策略分析項目SWOT分析個盤研究

優(yōu)勢/劣勢分析1.景觀資源、環(huán)境資源2.周邊配套3.開發(fā)商信譽(yù)4.園林設(shè)計5.樓盤規(guī)模、類型6.促銷活動效果7.樓盤包裝、推廣方式8.戶型設(shè)計是否獨特9.銷售人員素質(zhì)機(jī)會/威脅分析1.競爭樓盤2.新的建筑設(shè)計方法的出現(xiàn)3.政策法規(guī)影響4.城市規(guī)劃、基建影響5.政局穩(wěn)定與否6.消費者需求變化

附件2：區(qū)域市場調(diào)研報告標(biāo)準(zhǔn)格式區(qū)域市場調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)格式

一、區(qū)域概況1、區(qū)域總體概況（1）位置及范圍

區(qū)域具體位置和行政所轄范圍描述（2）自然條件

區(qū)域空氣質(zhì)量，植被，地勢描述（3）人口狀況

人口現(xiàn)狀組成及發(fā)展趨勢2、區(qū)域歷史沿革及現(xiàn)狀

區(qū)域早期形成和現(xiàn)狀描述，目前產(chǎn)業(yè)分布如何？3、區(qū)域土地利用現(xiàn)狀及特征4、區(qū)域住宅市場發(fā)展5、區(qū)域各項配套設(shè)施現(xiàn)狀6、區(qū)域交通組織現(xiàn)狀7、區(qū)域SWOT分析（1）優(yōu)勢：（2）劣勢：（3）機(jī)遇：（4）挑戰(zhàn)：

二、區(qū)域相關(guān)的城建規(guī)劃狀況1、區(qū)域功能與發(fā)展方向2、規(guī)劃指標(biāo)3、公共設(shè)施配套4、城市設(shè)計

三、區(qū)域內(nèi)典型項目及代表性物業(yè)分析參考個案調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)格式四、區(qū)域住宅市場分析1、區(qū)域住宅市場供應(yīng)總量分析2、區(qū)域住宅市場建筑類型分析3、區(qū)域住宅市場戶型分析4、區(qū)域住宅市場價格分析5、區(qū)域住宅市場銷售分析五、區(qū)域住宅市場總結(jié)六、區(qū)域住宅市場預(yù)測

1、區(qū)域住宅市場供求關(guān)系趨勢預(yù)測2、區(qū)域住宅市場價格趨勢預(yù)測

區(qū)域住宅市場研究指導(dǎo)書一、目的

本指導(dǎo)書的目的是為了使市場部的區(qū)域住宅市場研究更加有系統(tǒng)性，為了對所有從事區(qū)域研究的人員，進(jìn)行相關(guān)研究方法的正確指導(dǎo)。通過指導(dǎo)書的指引，普遍提高市場專員的研究能力，促進(jìn)市場部整體研究實力的提升。二、范圍

所有進(jìn)行區(qū)域研究的市場專員。三、職責(zé)

1.在區(qū)域研究指導(dǎo)書的指引下對區(qū)域進(jìn)行科學(xué)、客觀的研究，要求研究方法正確，收集的資料詳實。2.加強(qiáng)部門之間的溝通與協(xié)作，以期使研究成果對其他部門的工作有幫助。

3.區(qū)域研究是個系統(tǒng)研究工作，要求所有人員實事求是調(diào)查，踏踏實實研究，倡導(dǎo)全面創(chuàng)新。四、執(zhí)行流程

1.對區(qū)域劃分的了解與認(rèn)識，在區(qū)域研究中將區(qū)域根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰟澐謽?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，并根據(jù)區(qū)域市場的發(fā)展程度的不同特點，主要對項目所在區(qū)域及市場熱點區(qū)域進(jìn)行研究。

2.在選定了二級市場所研究的區(qū)域后，就對區(qū)域內(nèi)所有在售的樓盤進(jìn)行實地的調(diào)查，收集最詳盡的資料；個盤信息收集內(nèi)容，遵照《個盤研究指導(dǎo)書》。

3.區(qū)域研究中除了調(diào)查在售的樓盤項目外，還要對區(qū)域內(nèi)的在建待售項目、各項基礎(chǔ)建設(shè)工程、各種配套設(shè)施、已建成的項目和外部環(huán)境進(jìn)行實地的調(diào)查考察。

4.圖片資料的收集，在實地調(diào)查過程中要求對區(qū)域樓盤和其他配套等情況進(jìn)行拍攝，收集該區(qū)的圖片資料。

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