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房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)分析

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時(shí)間:2019-05-28 20:02:28 | 移動(dòng)端:房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)分析

房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)分析

房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)分析

房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)分析互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)影響:

隨著時(shí)代的進(jìn)步,百姓使用電腦的普及,各行業(yè)運(yùn)用電子商務(wù)的現(xiàn)象會(huì)越來越多,互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展并隨時(shí)影響著各個(gè)行業(yè),那么在房產(chǎn)中介行業(yè)未來的出路在哪里?他們將走向何方?

互聯(lián)網(wǎng)將給這個(gè)行業(yè)帶來哪些變化?如何創(chuàng)新?百姓、中介公司、經(jīng)紀(jì)人如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)來獲取自己所需要的信息?電子商務(wù)能給他們帶去哪些方便?

中介公司:

公司分類:1、品牌連鎖門面2、寫字樓中介3、寫字樓+門面連鎖4、獨(dú)立門面

1、公司定位:大部分中介行業(yè)很難通過企業(yè)文化等要素來留住業(yè)務(wù)人員,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人到這家中介無非是看中公司能夠提供什么樣的平臺(tái)?百姓是否認(rèn)同公司品牌?以這個(gè)平臺(tái)能帶來更多的業(yè)務(wù)和客戶嗎?接下來當(dāng)然就是提成機(jī)制是否公平?

2、公司外部環(huán)境:獨(dú)立中介?繒r(shí)間、人脈。如:某小區(qū)內(nèi)中介本身就是本小區(qū)的居民,對(duì)客戶而言可信度高,在本小區(qū)的時(shí)間也長也許本身就認(rèn)識(shí),而且較放心,不怕被吃差價(jià)之類的,這類中介租賃業(yè)務(wù)具備區(qū)域化竟?fàn)巸?yōu)勢(shì),房產(chǎn)買賣一般百姓認(rèn)為小公司房源少,可選擇少,賣的也在想也許公司不大,價(jià)格賣得也不高,也不快。所以買賣方面要么無房源,要么就是情感房源(熟人房源)---業(yè)內(nèi)稱為獨(dú)家房源。這類中介生存根本是開支小,有部分穩(wěn)定收入(區(qū)域租賃),當(dāng)然還有部分出售。隨著連鎖中介的進(jìn)入,這類獨(dú)立小區(qū)中介也面臨著被分化市場(chǎng)的威脅,如大型超市進(jìn)入社區(qū)會(huì)搶占小區(qū)煙酒店一樣。連鎖中介,F(xiàn)在客戶在置業(yè)過程中也愿意選擇一些有知名度的、有品牌的中介公司,因?yàn)樗麄冋J(rèn)為放心,不怕被黑,所以業(yè)內(nèi)便有了直營連鎖店、加盟連鎖店、掛靠連鎖店等形式出現(xiàn)在公眾眼里。因中介公司很難管理業(yè)務(wù),如極少數(shù)經(jīng)紀(jì)人為了獲取利潤走私單,極少數(shù)客戶為了降低成本鼓勵(lì)業(yè)務(wù)員走私單等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。各分公司也是這樣,所以這類加盟大多是各自為戰(zhàn),公司名字一樣,但實(shí)際各自為戰(zhàn)現(xiàn)象較多。除非公司有著非常完善的管理及財(cái)務(wù)制度。品牌連鎖中介必須要完善員工福利待遇,薪酬等都要滿足國家標(biāo)準(zhǔn),這樣必然會(huì)加大成本,公司為了獲得收益必須將員工的提成機(jī)制降下來,這樣會(huì)部分侵犯經(jīng)紀(jì)人的某些利益,所以這類公司員工流動(dòng)性較大。

3、公司內(nèi)部環(huán)境:中介公司的員工流動(dòng)性很大。其一是因?yàn)槠毡榈仔捷^低,員工福利方面公司不會(huì)投入過多,否則很難維持這種龐大的人事資本。其二是業(yè)務(wù)很難管理,部分員工在公司上班底薪不高,都是通過自己的個(gè)人努力獲得回報(bào),因此對(duì)公司的認(rèn)同感不強(qiáng),加上市場(chǎng)部分客戶的慫恿,因此跳單現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,這也是導(dǎo)致員工經(jīng)常流動(dòng)的第二因素,F(xiàn)在市場(chǎng)上除了情感房源(獨(dú)家房源)之外,其它的都是些公眾房源,如某業(yè)主為了在短期內(nèi)將房子以較高價(jià)格出售,便會(huì)將房源同時(shí)發(fā)布到很多公司。成交只有一次,這樣就造成了公司與公司之間,經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間套房源,為了爭(zhēng)取成交,免不了要部分隱瞞房屋缺點(diǎn),在買方與賣方之間不斷的做溝通交流。還有買方與賣方為了省錢也會(huì)選擇跳中介的單,如果公司不很好解決也會(huì)給經(jīng)紀(jì)人帶來傷害,因?yàn)檫@不屬于經(jīng)紀(jì)人的能力和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的工作。所以對(duì)于中介老板來說管理業(yè)務(wù)和管理沒有歸屬感的經(jīng)紀(jì)人將是比較頭痛的問題。

4、互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng):分為四類:房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、專業(yè)找房網(wǎng)站、細(xì)化類和公司網(wǎng)站。房產(chǎn)行業(yè)走在前面的是門戶類網(wǎng)站,如新浪樂居、搜房等。里面有關(guān)房產(chǎn)新聞、政策、樓盤、裝修等一應(yīng)俱全,這類網(wǎng)站容易聚人氣,所以以傳統(tǒng)的廣告收入為主(開發(fā)商為主),其次是中介和經(jīng)紀(jì)人的房源發(fā)布渠道收入。當(dāng)然還有其他,這里我就不多說了,一個(gè)是以房源為主要內(nèi)容的專業(yè)找房網(wǎng)站,給百姓以更加專業(yè)的形象。一個(gè)是細(xì)化類的網(wǎng)站,如寫字樓網(wǎng)、別墅網(wǎng)、租房網(wǎng)、一手樓盤等。最后一類就是各個(gè)中介公司自己的網(wǎng)站。各個(gè)網(wǎng)站具有各自特色,讓百姓眼花,因這個(gè)行業(yè)網(wǎng)站的地域性限制,全國做得好的更是很少,基本上都以本土化網(wǎng)站為主。因些這類網(wǎng)站多,老百姓記住的少。死的多,活得少。小結(jié):房產(chǎn)中介是個(gè)政策性行業(yè),這個(gè)行業(yè)受政策影響較大,如201*年新政出臺(tái)之后對(duì)這個(gè)行業(yè)的影響就很大。在這個(gè)行業(yè)內(nèi)還有相關(guān)的其它許多行業(yè),如貸款、裝修、搬家等。這個(gè)行業(yè)需要一個(gè)什么樣的平臺(tái)?互聯(lián)網(wǎng)能給這個(gè)行業(yè)帶來什么值得我們?nèi)ネ度,去?chuàng)新。

擴(kuò)展閱讀:關(guān)于房產(chǎn)中介的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報(bào)告

住房是關(guān)系國計(jì)民生的大問題,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注,而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。在這里,我采取偶遇法對(duì)所遇到的房產(chǎn)中介公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料,并進(jìn)一步談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)。

一調(diào)查背景

基本情況

咸陽博大房產(chǎn)服務(wù)有限公司(博大二手房超市)成立于201*年,注冊(cè)資金200萬元,公司下設(shè)立5個(gè)分公司,分別位于樂育北路、新興南路、渭陽西路(本次調(diào)查的分店)、玉泉路、聯(lián)盟三路中段,是咸陽地區(qū)規(guī)模比較大的房產(chǎn)中介公司,其硬件設(shè)施齊全,自動(dòng)化辦公,并提供看房免費(fèi)直通車。博大房產(chǎn)公司是省市管理部門資質(zhì)認(rèn)定并備案的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),在市場(chǎng)運(yùn)做三年多來,他們以“誠信進(jìn)取互動(dòng)發(fā)展”的經(jīng)營方針,以搭建全面、方便的二手房信息和交換平臺(tái)為宗旨,力求成為連接咸陽二手房供需雙方的紐帶。

業(yè)務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

博大二手房超市辦理二手房(商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、公房上市)的買賣,主要的業(yè)務(wù)可歸結(jié)為租房、售房、按揭貸款。其主要流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:1)租房:免費(fèi)登記免費(fèi)查閱資料看房前交誠信押金100專車免費(fèi)看房成交后簽合同退還押金收月租50%。2)售房:免費(fèi)登記免費(fèi)查閱資料交誠信押金100專車免費(fèi)看房簽訂合同交定金房款10%按合同交付全款;退還押金雙方各付傭金房款總價(jià)0.5%對(duì)交易房屋評(píng)估0.5%對(duì)交易房屋公證200元交易所對(duì)房屋審批交易費(fèi)6元/契稅征收房款總價(jià)1.5%房地管理局辦證工本費(fèi)92元。3)按揭貸款:免費(fèi)咨詢本人提供有關(guān)資料對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估0.5%保險(xiǎn)公司強(qiáng)制保險(xiǎn)銀行初審房地局辦理其他證銀行審批發(fā)放貸款

其它相關(guān)基本信息咸陽城市化水平低,房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展的上升時(shí)期,而據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示,在商品房潛在的購買者中,有51.22%的購房者會(huì)考慮二手房,而二手房的“地段優(yōu)”、“交通便利”、“總價(jià)低”、“商業(yè)圈成熟”等眾多優(yōu)勢(shì)使其逐漸占據(jù)了市場(chǎng)的主力地位。但是由于最近經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,雖然市場(chǎng)房源量有所增加,但成交量并未上漲,二手房交易的不活躍使咸陽關(guān)門停業(yè)的中介機(jī)構(gòu)比比皆是,只有“博大”“宏大”等規(guī)模較大的連鎖中介艱難中維持業(yè)務(wù)。

二房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求,以達(dá)到公司的發(fā)展目標(biāo),實(shí)現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主,他們對(duì)二手房交易最大的需求就是安全,而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時(shí),省錢,省心,放心的交易平臺(tái)。其具體的作用我認(rèn)為可以分為三個(gè)環(huán)節(jié):交易前的信息整合交易中的促成調(diào)節(jié)交易后的衍生服務(wù)。

第一,交易前。以前中介公司主要信息來源渠道就是通過門店的接待,當(dāng)然也通過一定的報(bào)紙廣告,那時(shí)候信息量相對(duì)來講比較少,但是那時(shí)候每一個(gè)信息的有效性還是很強(qiáng)的,由于信息量比較少,因此無論買方還是賣方,如果單靠自己力量很難得到信息,中介通過門店把信息匯總起來,就能夠有效的起到信息橋梁的作用。到了這幾年,中介信息來源渠道已經(jīng)變得非常廣泛,從門店接待、媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)開發(fā)等等很多渠道都能夠得到信息,在我所采訪的博大房產(chǎn)公司,他們就不僅有自己各地段的門店還有自己的網(wǎng)站可以收集信息。從這里我們可以看出,房產(chǎn)中介通過自己所收集的信息可以為廣大買主或賣主提供一個(gè)較大的交流空間。第二,交易中。剛才說到信息整合,很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費(fèi),他們認(rèn)為就提供房源信息、客戶信息,憑什么給那么多錢。其實(shí)除了信息整合之外,我認(rèn)為中介公司存在的真正意義在于促成交易,登記、約看、議價(jià)、簽約、過戶、交割是整個(gè)流程,在每個(gè)環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記,在客戶看來,僅僅是把信息登記上,但是對(duì)房產(chǎn)中介來講,如果真正想把這個(gè)信息有效利用的話,要做很多方面工作,比如要判斷信息的真?zhèn)。其次約看時(shí),跟客戶、跟業(yè)主達(dá)成初步意向的方法,要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強(qiáng)等等。最后是議價(jià),現(xiàn)在都是透明交易,三方見面簽約,三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用,例如房源掛牌價(jià)與客戶需求價(jià)和具體成交價(jià)之間的差距都需要中介公司進(jìn)行調(diào)節(jié),要想真正達(dá)成交易還是存在很大困難的。議價(jià)之后就是簽約,現(xiàn)在,由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn),使得簽約比以前相對(duì)來講要容易。但緊隨之后的過戶,交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成,以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。

第三,交易完成后,提供衍生服務(wù),主要有三方面:一個(gè)是房款的交割,一個(gè)權(quán)證過戶,再一個(gè)金融服務(wù)。在這三方面實(shí)現(xiàn)的過程中,房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí),其所擁有的與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽(yù)可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進(jìn)一步分析隨著生活節(jié)奏的加快,我們周圍各種中介機(jī)構(gòu)越來越多,幾乎是隨處可見,然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對(duì)中介望而卻步。我們認(rèn)識(shí)的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介,僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識(shí)的一人,試問怎能為客戶提供一個(gè)安全的信息環(huán)境?在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查,現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點(diǎn)問題:第一,房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全,中介準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法,在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)中,存在著不少?zèng)]有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關(guān)方面從業(yè)證書,利用客戶們求方便的心理,從中騙取錢財(cái)。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞,中介公司新老替換快,還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細(xì),監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第二,人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低。據(jù)調(diào)查結(jié)果,咸陽博大房產(chǎn)分店中只有三名工作人員,主任、助理、經(jīng)紀(jì)人各一名,但卻只有經(jīng)紀(jì)人是大專文平,其他兩人均為中;蚋咧形幕潭取,F(xiàn)實(shí)中則是從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的,并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)行事,部分從業(yè)人員在銷售中就是靠著隱瞞房產(chǎn)真實(shí)情況,欺騙購買方來認(rèn)購房產(chǎn)。最近幾年,隨著咸陽市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度也在不斷升溫,消費(fèi)者對(duì)二手房的需求量也隨之不斷增大。但是就目前了解的情況來看,雖然被采訪者告訴我他們博大房產(chǎn)以誠信為理念,在遇到任何事件時(shí)都本著實(shí)事求是的態(tài)度解決問題,所以至今沒有一起經(jīng)營糾紛,但具體的誠信理念如何落到實(shí)處卻仍是很大的問題。因此,如何提高規(guī)范誠信服務(wù)意識(shí),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和行業(yè)自律的力度,引導(dǎo)市場(chǎng)建立有序的競(jìng)爭(zhēng)秩序,成為了消費(fèi)者、行業(yè)管理職能部門、房屋中介行業(yè)組織及經(jīng)紀(jì)公司共同關(guān)注的問題。

第三,行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象。二手房跟一手房有一個(gè)最大差別,就是沒有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,一手房十幾套可能都一樣,但是二手房有很大差別。所以部分中介機(jī)構(gòu)隨意制定了不僅嚴(yán)重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價(jià)格的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),極大的干擾了整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進(jìn)行中介服務(wù)及過戶、貸款業(yè)務(wù),又嚴(yán)重?fù)p害了其他中介企業(yè)的合法利益。第四,房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中,我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為,而對(duì)買賣雙方違反誠信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題,客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價(jià)的現(xiàn)象非常普遍,其明確表示中介公司不滿足其價(jià)格要求就要逃單,,更有甚者連警告和砍價(jià)都嫌費(fèi)事,直接逃單。而中介公司對(duì)此類客戶的違法行為進(jìn)行追究會(huì)十分棘手與無奈?蛻艚(jīng)常要求中介公司對(duì)非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證,肆意延伸中介費(fèi)收取的服務(wù)范圍,由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決,公司的正當(dāng)權(quán)益會(huì)受到損害。

第五,交易缺乏信息共享規(guī)則。截止到目前為止,仍然只有少部分機(jī)構(gòu)建立了統(tǒng)一的房源發(fā)布、信息共享、內(nèi)部分工協(xié)作的業(yè)務(wù)管理體系,大部分機(jī)構(gòu)停留在門店經(jīng)營階段,機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息共享還沒有實(shí)現(xiàn),由于信息封閉帶來的低效率,加上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)本身的運(yùn)作規(guī)范程度還很有限,因此工作質(zhì)量和工作效率往往不能讓交易雙方感到滿意。賣房人為了高價(jià)快速的售房,買房人為了盡快的實(shí)現(xiàn)置業(yè),在這種情況下只能同時(shí)選擇委托多家中介公司,這樣又進(jìn)一步導(dǎo)致房源和客源具有很強(qiáng)的不確定因素,導(dǎo)致運(yùn)行效率的低下,從而使信息封閉還限制了買賣雙方成交價(jià)格的博弈,進(jìn)一步影響了對(duì)交易體系的信任度。

四幾點(diǎn)建議

針對(duì)以上這些問題,怎么進(jìn)一步規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)呢,我個(gè)人的認(rèn)識(shí)有以下幾點(diǎn):

第一抬高從業(yè)門檻,規(guī)范房產(chǎn)中介的運(yùn)行。從行業(yè)資格認(rèn)可上,先有一個(gè)門檻,然后再以此為起點(diǎn),制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系,如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點(diǎn),他就有可能被要求退出這個(gè)行業(yè),只有整個(gè)體系完善了,才能夠真正提高整個(gè)行業(yè)水準(zhǔn)。

第二建立統(tǒng)一的信息平臺(tái),實(shí)現(xiàn)信息共享,同時(shí)倡導(dǎo)獨(dú)家代理,實(shí)現(xiàn)快速交易。建立一個(gè)信息對(duì)稱、有序競(jìng)爭(zhēng)、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺(tái),有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個(gè)人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上。通過這種信息平臺(tái),改變目前信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀,使政府的管理更透明,企業(yè)的信息更準(zhǔn)確,消費(fèi)者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上推行獨(dú)家代理,可實(shí)現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受客戶委托之后在咱們的平臺(tái)上發(fā)布房源,提出分工的條件,全市所有經(jīng)紀(jì)人就能夠共享這個(gè)房源信息,從而實(shí)現(xiàn)比較快速的交易,對(duì)買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。

第三強(qiáng)化資金監(jiān)管政策、保障資金安全,針對(duì)現(xiàn)在運(yùn)行中的一些問題,完善相關(guān)政策體系,加快資金監(jiān)管的辦事程序,把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四引導(dǎo)企業(yè)走規(guī);、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營。對(duì)企業(yè)來說,需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營途徑,因?yàn)閱渭円揽块T店模式成本很大,隨著市場(chǎng)的發(fā)展,更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營途徑。

第五中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字,現(xiàn)實(shí)生活中人們對(duì)中介組織的種種誤會(huì)都源于個(gè)體“黑”中介的不守信行為,只有真正把誠信的含義放到工作中,把誠信做到實(shí)處,才能為中介機(jī)構(gòu)贏得口碑,才能更好的發(fā)展。

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