停車場收費管理重在內(nèi)部監(jiān)管

停車場收費管理重在內(nèi)部監(jiān)管

時下業(yè)界談?wù)撟疃嗟脑掝}是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的生存困境和怎樣走出困境而變革圖存。停車場，作為建筑物的組成部分，隨著物業(yè)管理市場化的深入和發(fā)展，成為物業(yè)服務(wù)的重要組成部分。伴隨著購車潮的到來，停車場收費管理自然成了都市熱門話題，相應(yīng)也成了物業(yè)管理行業(yè)的難點之一，已越來越受到管理者的高度重視。

停車場收費管理面對的差異因素多

以筆者多年來對停車場收費管理的調(diào)查了解，現(xiàn)在大多上規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其所屬停車場收費管理沒有實現(xiàn)制度化、程序化、規(guī)范化的統(tǒng)一,這主要是受停車場管理的復雜性的影響。影響停車場收費管理的因素很多，歸納起來主要有：停車場的規(guī)模、設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營模式、管理手段和核算方式等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車場收費管理方面要面對的差異因素很多：按進出限制形式的有憑IC卡、放行條、打卡鐘、固定卡、臨時卡等形式；按計時形式的有按小時、按日、按月、按季、按年，還有免費卡、優(yōu)惠卡等形式；按停車場經(jīng)營性質(zhì)的有商業(yè)、公共和住宅等分類；按場地類型的又有室外（露天）、室內(nèi)、地下、車庫等類型；按停車場所具備的硬件系統(tǒng)的有停車場收費智能系統(tǒng)和手工收費系統(tǒng)分類。差異多，管理細則要求完善，實際操作也就難度大。

目前停車場收費管理普遍存在的問題

目前停車場收費管理普遍存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面，停車場管理人員對停車場收費政策的把握不夠，這個問題尤其體現(xiàn)在以下幾點：

1．未經(jīng)審批私自收費，無證收費和超過政府價格主管部門規(guī)定的標準收費；

2．不執(zhí)行明碼標價管理規(guī)定或收費標識牌公示不到位而引起車主誤解，導致糾紛；

3．認定停車收費起止時間的爭議；

4．由于收費人員未能解釋清楚，車主把車位服務(wù)費與車位租賃費混淆，引發(fā)價格矛盾與投訴；

另一方面，內(nèi)部收費管理的有效監(jiān)控歸納起來主要有以下五個方面：

1．收費漏洞大,無法避免“人情車”的進出；

2.停車場收入的大量流失，管理員利用職務(wù)之便通過用手動遙控開啟道閘，私自放行、監(jiān)守自盜、收費不給票、多收費少給票、不要票少收費、收費給廢票、大車按小車收費標準收費等手段獲取個人利益（上述情況在沒有安裝停車場智能管理系統(tǒng)的地方更為突出）；

3．免收費車輛管理不嚴，對工商、稅務(wù)、城管、司法、軍警等相關(guān)政府部門的車輛出入管理不到位；

4．對小區(qū)內(nèi)特別用戶收費優(yōu)惠存在隨意性（主要指廠房和商業(yè)停車場內(nèi)的修理廠、專業(yè)市場、餐館等）；

5．停車場管理缺乏嚴格的內(nèi)控機制等。

停車場管理要做好的幾項工作

根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)停車場收費管理的現(xiàn)狀和問題，要做好停車場收費的管理，必須結(jié)合自己單位的實際情況。針對停車場管理人員對停車場收費政策把握這方面的問題，解決起來比較容易，但對停車收費管理內(nèi)部的有效監(jiān)控方面，解決起來就比較棘手，筆者認為可以從以下幾個方面重點開展工作：

1．建立一套科學的停車場管理辦法。

此辦法的制訂旨在加強停車場內(nèi)部管理，提高管理人員的綜合素質(zhì)，力爭做到管理制度化、程序化、規(guī)范化、科學化。辦法要注意規(guī)范以下內(nèi)容：制度的目的和任務(wù)；停車場管理操作程序；收費卡、免費卡、優(yōu)惠卡的辦理規(guī)定；票據(jù)、印章和卡類管理；小票的管理；車管服、上崗證的管理；設(shè)施、設(shè)備的管理；崗位職責、崗位培訓、崗位操作規(guī)程；車管員獎懲標準、停車場績效考核辦法以及監(jiān)督檢查細則等相關(guān)內(nèi)容。另外，從成本控制與場地要求方面考慮，具備條件安裝停車場智能管理系統(tǒng)的要盡量安裝啟用，利用智能管理系統(tǒng)的優(yōu)越功能減少人為制造徇私舞弊的機會或添補因制度不完善而出現(xiàn)不到位的管理缺陷。

2．各司其職，各盡其能，理順停車場的管理架構(gòu)。

要解決停車場管理各自為政的做法，建議在公司領(lǐng)導班子成員中指定一人專司停車場分管之責，并在公司職能部門中設(shè)置一個停車場管理專員，財務(wù)部門設(shè)一個停車場票據(jù)管理員，這兩人共同負責對公司所轄停車場管理的日常指導和巡查監(jiān)督。此外，各單位的停車場現(xiàn)場管理不能交由保安隊長管理，由所轄服務(wù)中心指定一名助理以上行政領(lǐng)導對停車場日常事務(wù)性工作負責，這幾個職位從上至下形成縱向的停車場管理架構(gòu)。

3．統(tǒng)一規(guī)范停車場的各種票據(jù)和卡類的管理。

停車場管理票據(jù)，如發(fā)票、進出小票、月卡、季卡、年卡、免費卡、優(yōu)惠卡等應(yīng)由公司財務(wù)管理部門根據(jù)各個停車場的具體情況，分門別類進行設(shè)計印刷或購買，由停車場票據(jù)管理員統(tǒng)一管理。下屬服務(wù)中心的核算員或停車場專職收費員相應(yīng)作好領(lǐng)取、繳銷、保管、登記工作。

對小區(qū)內(nèi)特別用戶（主要指廠房和商業(yè)停車場內(nèi)的修理廠、專業(yè)市場和餐館等）實行優(yōu)惠收費的控制，首先要與業(yè)主用戶協(xié)商優(yōu)惠金額和數(shù)量，并登記確定戶數(shù)或車輛臺數(shù)，按照優(yōu)惠辦法區(qū)別收費，統(tǒng)一規(guī)范，杜絕隨意性、無序性事件的發(fā)生。

4．設(shè)置停車收費崗位，擇優(yōu)選拔收費人員。

對停車場管理規(guī)模較大的單位，增設(shè)停車場收費員崗位，選擇思想好、責任心強、穩(wěn)動性好的員工擔任專職收費員，從而減輕各單位由核算員兼管工作負荷過重而顧此失彼的壓力。停車場收費員主要的工作職責可以概括為：停車場票據(jù)的領(lǐng)取、繳銷、登記工作，停車場的月卡、季卡、年卡的收費沖卡工作，將每天各崗亭收取的臨時停車費及時送存銀行，與公司財務(wù)管理部門定期對賬、結(jié)賬，做好停車場的各項報表統(tǒng)計分析工作，重大事件上報工作。停車場收費員實行雙重管理，即行政上由所在服務(wù)中心管理，而業(yè)務(wù)上

由公司財務(wù)管理部門進行指導。

5．加強停車場的報表分析統(tǒng)計工作，統(tǒng)一無票收入的管理。

公司財務(wù)管理部門要根據(jù)停車場的實際情況，設(shè)置停車場各種報表，如“XX停車場日收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場XX崗亭收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場月收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場交接班記錄表”、“停車費收入實際歸屬月份統(tǒng)計表”等表格，詳細統(tǒng)計月卡、季卡、年卡、優(yōu)惠卡、免費卡臨時進出等情況；分清露天、車庫等各種情況，以便相關(guān)責任人員對停車場的收入情況進行分析跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)收入異增異減等不正常的問題。

由于無票收入的回收及票據(jù)的管理和款項的上交存在較大的漏洞（特別是沒有啟用停車場電腦管理系統(tǒng)的停車場），因此建議由公司統(tǒng)一規(guī)范：各單位對車主付費但不要的發(fā)票，由當班人員統(tǒng)計上交停車場收費員，并在日收費情況登記表中予以登記，停車場收費員根據(jù)月收費情況統(tǒng)計表的數(shù)據(jù)將發(fā)票統(tǒng)一上交公司財務(wù)部門，由公司統(tǒng)一處理。

6．停車場的日常檢查監(jiān)督要制度化、長期化。

對停車場的日常管理建議由專人(最好明確為停車場收費員)核查崗亭收費員當班收費情況，包括核實崗亭電腦進出記錄、免費車輛情況、停車票使用、賬款是否一致等，同時做好各班的交接班和結(jié)款記錄并由雙方當事人相互簽字確認備查。各單位停車場分管負責人作為第一責任人，要定期和不定期的進行核查，至少每周一次，公司層面的停車場管理部門和財務(wù)部票據(jù)管理員聯(lián)合起來定期和不定期的進行監(jiān)督抽查，最少一個季度一次，對認為有必要的停車場要重點抽查。在停車場收費處公示監(jiān)督電話，歡迎對違法和違紀行為的舉報，如查出違法違紀行為屬實的，一定予以嚴懲。

7．留下免費車輛通行的管理痕跡，實施停車場重要管理崗位定期輪換制度。

免費車在停車場是無可避免的，比如工商、稅務(wù)、城管、司法等相關(guān)政府部門的公務(wù)車輛，但做好這些車輛免費放行的統(tǒng)一規(guī)范，非常有必要。有停車管理智能系統(tǒng)的，要掃描和核對相關(guān)證件，沒有使用停車管理智能系統(tǒng)的更要明確相關(guān)規(guī)定，留下免費車輛的所屬單位和駕駛?cè)藛T的聯(lián)系電話以便查詢。對停車場崗亭當班人員、停車收費專員和停車場負責人員要定期和不定期的進行輪換。

8．掌握政策法規(guī)，加強崗位培訓，從停車場管理的基礎(chǔ)工作抓起。

停車場管理部門一定要認真學習相關(guān)政策法規(guī)，掌握新政策、新法規(guī)，新動態(tài)，并及時組織基層上崗人員培訓討論，貫徹執(zhí)行。當然，加強從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高業(yè)務(wù)技能，培養(yǎng)從業(yè)人員遵紀守法和自覺維護公司利益的自覺性等基礎(chǔ)性工作，必須常抓不懈。

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停車場收費管理重在內(nèi)部監(jiān)管

徐作成/中國物業(yè)管理雜志網(wǎng)/201*0702

時下業(yè)界談?wù)撟疃嗟脑掝}是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的生存困境和怎樣走出困境而變革圖存。停車場，作為建筑物的組成部分，隨著物業(yè)管理市場化的深入和發(fā)展，成為物業(yè)服務(wù)的重要組成部分。伴隨著購車潮的到來，停車場收費管理自然成了都市熱門話題，相應(yīng)也成了物業(yè)管理行業(yè)的難點之一，已越來越受到管理者的高度重視。

停車場收費管理面對的差異因素多

以筆者多年來對停車場收費管理的調(diào)查了解，現(xiàn)在大多上規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其所屬停車場收費管理沒有實現(xiàn)制度化、程序化、規(guī)范化的統(tǒng)一,這主要是受停車場管理的復雜性的影響。影響停車場收費管理的因素很多，歸納起來主要有：停車場的規(guī)模、設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營模式、管理手段和核算方式等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車場收費管理方面要面對的差異因素很多：按進出限制形式的有憑IC卡、放行條、打卡鐘、固定卡、臨時卡等形式；按計時形式的有按小時、按日、按月、按季、按年，還有免費卡、優(yōu)惠卡等形式；按停車場經(jīng)營性質(zhì)的有商業(yè)、公共和住宅等分類；按場地類型的又有室外（露天）、室內(nèi)、地下、車庫等類型；按停車場所具備的硬件系統(tǒng)的有停車場收費智能系統(tǒng)和手工收費系統(tǒng)分類。差異多，管理細則要求完善，實際操作也就難度大。目前停車場收費管理普遍存在的問題

目前停車場收費管理普遍存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面，停車場管理人員對停車場收費政策的把握不夠，這個問題尤其體現(xiàn)在以下幾點：

1．未經(jīng)審批私自收費，無證收費和超過政府價格主管部門規(guī)定的標準收費；2．不執(zhí)行明碼標價管理規(guī)定或收費標識牌公示不到位而引起車主誤解，導致糾紛；

3．認定停車收費起止時間的爭議；

4．由于收費人員未能解釋清楚，車主把車位服務(wù)費與車位租賃費混淆，引發(fā)價格矛盾與投訴；

另一方面，內(nèi)部收費管理的有效監(jiān)控歸納起來主要有以下五個方面：1．收費漏洞大,無法避免“人情車”的進出；

2.停車場收入的大量流失，管理員利用職務(wù)之便通過用手動遙控開啟道閘，私自放行、監(jiān)守自盜、收費不給票、多收費少給票、不要票少收費、收費給廢票、大車按小車收費標準收費等手段獲取個人利益（上述情況在沒有安裝停車場智能管理系統(tǒng)的地方更為突出）；

3．免收費車輛管理不嚴，對工商、稅務(wù)、城管、司法、軍警等相關(guān)政府部門的車輛出入管理不到位；

4．對小區(qū)內(nèi)特別用戶收費優(yōu)惠存在隨意性（主要指廠房和商業(yè)停車場內(nèi)的修理廠、專業(yè)市場、餐館等）；

5．停車場管理缺乏嚴格的內(nèi)控機制等。停車場管理要做好的幾項工作

根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)停車場收費管理的現(xiàn)狀和問題，要做好停車場收費的管理，必須結(jié)合自己單位的實際情況。針對停車場管理人員對停車場收費政策把握這方面的問題，解決起來比較容易，但對停車收費管理內(nèi)部的有效監(jiān)控方面，解決起來就比較棘手，筆者認為可以從以下幾個方面重點開展工作：1．建立一套科學的停車場管理辦法。

此辦法的制訂旨在加強停車場內(nèi)部管理，提高管理人員的綜合素質(zhì)，力爭做到管理制度化、程序化、規(guī)范化、科學化。辦法要注意規(guī)范以下內(nèi)容：制度的目的和任務(wù)；停車場管理操作程序；收費卡、免費卡、優(yōu)惠卡的辦理規(guī)定；票據(jù)、印章和卡類管理；小票的管理；車管服、上崗證的管理；設(shè)施、設(shè)備的管理；崗位職責、崗位培訓、崗位操作規(guī)程；車管員獎懲標準、停車場績效考核辦法以及監(jiān)督檢查細則等相關(guān)內(nèi)容。另外，從成本控制與場地要求方面考慮，具備條件安裝停車場智能管理系統(tǒng)的要盡量安裝啟用，利用智能管理系統(tǒng)的優(yōu)越功能減少人為制造徇私舞弊的機會或添補因制度不完善而出現(xiàn)不到位的管理缺陷。2．各司其職，各盡其能，理順停車場的管理架構(gòu)。

要解決停車場管理各自為政的做法，建議在公司領(lǐng)導班子成員中指定一人專司停車場分管之責，并在公司職能部門中設(shè)置一個停車場管理專員，財務(wù)部門設(shè)一個停車場票據(jù)管理員，這兩人共同負責對公司所轄停車場管理的日常指導和巡查監(jiān)督。此外，各單位的停車場現(xiàn)場管理不能交由保安隊長管理，由所轄服務(wù)中心指定一名助理以上行政領(lǐng)導對停車場日常事務(wù)性工作負責，這幾個職位從上至下形成縱向的停車場管理架構(gòu)。

3．統(tǒng)一規(guī)范停車場的各種票據(jù)和卡類的管理。停車場管理票據(jù)，如發(fā)票、進出小票、月卡、季卡、年卡、免費卡、優(yōu)惠卡等應(yīng)由公司財務(wù)管理部門根據(jù)各個停車場的具體情況，分門別類進行設(shè)計印刷或購買，由停車場票據(jù)管理員統(tǒng)一管理。下屬服務(wù)中心的核算員或停車場專職收費員相應(yīng)作好領(lǐng)取、繳銷、保管、登記工作。

對小區(qū)內(nèi)特別用戶（主要指廠房和商業(yè)停車場內(nèi)的修理廠、專業(yè)市場和餐館等）實行優(yōu)惠收費的控制，首先要與業(yè)主用戶協(xié)商優(yōu)惠金額和數(shù)量，并登記確定戶數(shù)或車輛臺數(shù)，按照優(yōu)惠辦法區(qū)別收費，統(tǒng)一規(guī)范，杜絕隨意性、無序性事件的發(fā)生。

4．設(shè)置停車收費崗位，擇優(yōu)選拔收費人員。

對停車場管理規(guī)模較大的單位，增設(shè)停車場收費員崗位，選擇思想好、責任心強、穩(wěn)動性好的員工擔任專職收費員，從而減輕各單位由核算員兼管工作負荷過重而顧此失彼的壓力。停車場收費員主要的工作職責可以概括為：停車場票據(jù)的領(lǐng)取、繳銷、登記工作，停車場的月卡、季卡、年卡的收費沖卡工作，將每天各崗亭收取的臨時停車費及時送存銀行，與公司財務(wù)管理部門定期對賬、結(jié)賬，做好停車場的各項報表統(tǒng)計分析工作，重大事件上報工作。停車場收費員實行雙重管理，即行政上由所在服務(wù)中心管理，而業(yè)務(wù)上由公司財務(wù)管理部門進行指導。5．加強停車場的報表分析統(tǒng)計工作，統(tǒng)一無票收入的管理。

公司財務(wù)管理部門要根據(jù)停車場的實際情況，設(shè)置停車場各種報表，如“XX停車場日收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場XX崗亭收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場月收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場交接班記錄表”、“停車費收入實際歸屬月份統(tǒng)計表”等表格，詳細統(tǒng)計月卡、季卡、年卡、優(yōu)惠卡、免費卡臨時進出等情況；分清露天、車庫等各種情況，以便相關(guān)責任人員對停車場的收入情況進行分析跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)收入異增異減等不正常的問題。

由于無票收入的回收及票據(jù)的管理和款項的上交存在較大的漏洞（特別是沒有啟用停車場電腦管理系統(tǒng)的停車場），因此建議由公司統(tǒng)一規(guī)范：各單位對車主付費但不要的發(fā)票，由當班人員統(tǒng)計上交停車場收費員，并在日收費情況登記表中予以登記，停車場收費員根據(jù)月收費情況統(tǒng)計表的數(shù)據(jù)將發(fā)票統(tǒng)一上交公司財務(wù)部門，由公司統(tǒng)一處理。

6．停車場的日常檢查監(jiān)督要制度化、長期化。

對停車場的日常管理建議由專人(最好明確為停車場收費員)核查崗亭收費員當班收費情況，包括核實崗亭電腦進出記錄、免費車輛情況、停車票使用、賬款是否一致等，同時做好各班的交接班和結(jié)款記錄并由雙方當事人相互簽字確認備查。各單位停車場分管負責人作為第一責任人，要定期和不定期的進行核查，至少每周一次，公司層面的停車場管理部門和財務(wù)部票據(jù)管理員聯(lián)合起來定期和不定期的進行監(jiān)督抽查，最少一個季度一次，對認為有必要的停車場要重點抽查。在停車場收費處公示監(jiān)督電話，歡迎對違法和違紀行為的舉報，如查出違法違紀行為屬實的，一定予以嚴懲。7．留下免費車輛通行的管理痕跡，實施停車場重要管理崗位定期輪換制度。免費車在停車場是無可避免的，比如工商、稅務(wù)、城管、司法等相關(guān)政府部門的公務(wù)車輛，但做好這些車輛免費放行的統(tǒng)一規(guī)范，非常有必要。有停車管理智能系統(tǒng)的，要掃描和核對相關(guān)證件，沒有使用停車管理智能系統(tǒng)的更要明確相關(guān)規(guī)定，留下免費車輛的所屬單位和駕駛?cè)藛T的聯(lián)系電話以便查詢。對停車場崗亭當班人員、停車收費專員和停車場負責人員要定期和不定期的進行輪換。8．掌握政策法規(guī)，加強崗位培訓，從停車場管理的基礎(chǔ)工作抓起。停車場管理部門一定要認真學習相關(guān)政策法規(guī)，掌握新政策、新法規(guī)，新動態(tài)，并及時組織基層上崗人員培訓討論，貫徹執(zhí)行。當然，加強從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高業(yè)務(wù)技能，培養(yǎng)從業(yè)人員遵紀守法和自覺維護公司利益的自覺性等基礎(chǔ)性工作，必須常抓不懈。

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