二手房買賣總結(jié)

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標題:二手房買賣總結(jié)（長文）

發(fā)信站:水木社區(qū)(MonOct808:57:39201*),站內(nèi)

陪著一個姐們從今年年前開始看二手房，8月正式簽約，剛剛完成交接。其間，先后看了以下一個片區(qū)的房子：通州（地鐵沿線）、馬家堡、望京、方莊、宋家莊、后現(xiàn)代城、東三環(huán)沿線、大興等。由于只買過一手房，從未接觸過二手房，整個過程經(jīng)歷了許多事情，寫下來，和大家分享，希望能對用自己的積蓄或者整個家庭幾代人積蓄買房的朋友有些幫助。1.看房

1.1.不管用哪家中介，最好能多看幾套。同一個小區(qū)，中介往往跟你說就只有那么幾套房，其目的是為了制造饑餓營銷的氛圍，并試探你的購買能力和意愿。在一家中介看完后，多換幾家中介，要求看不同的房子。

1.2.拒絕簽任何的看房協(xié)議/確認書或類似的文件，直接告訴他們（尤其是鏈家），這是違法的行為，如果要求簽署，將會向住建委舉報。

1.3.如果發(fā)現(xiàn)房子存在打隔斷、正在出租等現(xiàn)象，盡量不要去碰，過程中會出現(xiàn)租戶糾紛等諸多問題，費時費力。1.4.房子距離地鐵、公交、超市等的時間、距離等，一定要自己親自測量、體驗，絕對不能詳細中介或賣家的陳述。1.5.看到心儀的房子，不要立刻表現(xiàn)出來或者向中介或賣方表明有意愿買，抻上幾天，若無其事的再問問，否則賣方會占上風。

2.與中介有關(guān)的事項

一條的基本的原則是，中介是一群普遍沒有任何道德約束的人群，素質(zhì)差，所以，他們所說的每一句話都要經(jīng)過獨立的求證或確認，否則不能相信。不能想當然的認為大的中介公司就如何如何，林子大了，什么鳥都有，這與整個行業(yè)的人員素質(zhì)、監(jiān)管水平等有關(guān)，與某家中介公司的規(guī)模等無關(guān)。

另一條基本原則是，中介在大多數(shù)情況下會和賣方站在一起，所以不要認為中介會維護你的利益。

2.1.中介費堅決不能在簽約時交清，必須留有尾款，在過戶和交接時再給；否則，你可能連中介的電話都很難打通。和中介簽署一份補充協(xié)議，說明，如果中介因為留有尾款而消極工作，或者威脅不付清中介費尾款就不給辦理過戶等手續(xù)的，買方有權(quán)拒絕支付中介費，且中介公司必須繼續(xù)履行所有中介義務。

2.2.任何中介公司的中介費都可以談，別信什么2.7%是公司統(tǒng)一規(guī)定之類的屁話，具體可以談到多少，要看每個交易的具體情況。

2.3.在簽約前，從帶你看房子的中介那里明明白白的了解下面的事項，并要求其書面確認：稅率和具體稅款、貸款專員的電話、過戶專員的電話、整個交易的大致時間等，對于稅費最好自己先在網(wǎng)上查清楚，不少中介會說一個較低的稅費總額吸引你簽約，然后再改口，不承認給你說過那個較低的稅費總額。整個交易過程包括以下幾個重要的步驟（沒有走資金托管，商貸）：

看房---簽署買賣協(xié)議、中介協(xié)議----評估（需要進入房子內(nèi)部，需要賣方配合）---支付首付----面簽----面簽的同時簽署貸款有關(guān)文件---貸款審批---審批結(jié)束---過戶----交接2.4.和中介的重要通話，最好用錄音筆錄音，有備無患。

2.5.稍微大點的中介公司都有集中的客服電話，對于負責的中介（帶你看房的那個）的服務或者交易過程有任何疑問，可以達電話咨詢，交易進度等可以集中查詢，不要僅聽負責的中介的一面之辭。2.6.與上面的2.3.相關(guān)，不存在什么稅費打折的可能性，不能相信中介的忽悠。

2.7.看上了一個小區(qū)，不妨先去物業(yè)那問問有沒有人賣房，不少物業(yè)的人也吃這碗飯。他們收費較低，對家家戶戶的情況也比較了解。

3.賣家的選擇碰上什么樣的賣家，實在是點兒高點兒低的問題，簡單的體會如下：

3.1.有工作單位和固定收入的人，特別是公務員、國企等的人，相對比較靠譜，有了問題，你去單位一鬧，還是有效果的。簡單的說，這群人還要臉。

3.2.做生意的、開公司的、炒房子的，也還算靠譜，這些人要么懂得做生意的規(guī)矩、要么希望快點出手補充現(xiàn)金流，沒有太多唧唧歪歪的diao事。

3.3.外地人比北京人靠譜，特別是人在外地的，他們希望快點結(jié)束交易，拿到錢，整個過程往往會比較配合。3.3.最不靠譜的就是沒有工作的北京土人，如果又是中年婦女或者老頭老太太，最好少碰，這些人往往有大把的時間和你糾纏，沒有受過什么像樣的教育，不知道會生出什么樣的事端；如果你又買了南城的房子，恭喜你，你的購房經(jīng)歷會格外精彩。

4.必須爭取資金托管

原因我就不多說了，真的被騙了，你連哭都來不及。監(jiān)管機關(guān)在這方面的責任很大，應該學習海淀，強制資金托管，買方的利益才能被保護。現(xiàn)實交易中，賣家往往不同意，中介也會在那里附和（走托管會增加他們的工作量并可能延長交易時間），你應當堅持一段時間，在最后放棄時以次為籌碼爭取簽署一份完整并有利的補充協(xié)議（下文有述）。

5.必須和賣家簽署補充協(xié)議

千萬不要以為和賣方簽署了北京市標準版的買賣協(xié)議就萬事大吉了，那份協(xié)議實際上很粗糙，許多條款都沒有說清楚，最好在簽買賣協(xié)議的同時，簽署一份補充協(xié)議。精明的賣家往往也會要求你簽署一份補充協(xié)議。如果涉及的購房額很大，建議找專業(yè)律師咨詢一下。

5.1.必須寫明賣方應當按照買方或者中介的要求，為辦理購房所涉及的一切手續(xù)提供必要的協(xié)助和便利，比如允許評估人員進入住房進行評估、按時辦理貸款簽約手續(xù)、按時辦理過戶手續(xù)等，否則買方可以拒絕支付房款，且賣方應賠償違約金。

5.2.如果購買了賣方的裝修、家電等，應明確列出所購買的全部物品，越精確越好（一些極品賣方甚至會把燈泡等任何可以拆卸的東西都拿走！�。�，并明確說明在交接時這些物品必須狀態(tài)良好，否則應按照事先約定的賠償金進行賠償，或直接減扣房款。

5.3.必須明確賣方搬出的時間（最好是支付全部購房款的當天或次日），并設(shè)定足夠高的違約金。有些賣家的不要臉程度很可能對超出你的想像，必須有書面的東西來對付這些極品。

5.4.如果賣方已婚，必須要求賣方提供結(jié)婚證，并書面要求賣方配偶在簽約、過戶等時間親自到場。

5.5.必須要約定，如果賣方違約，將房子賣給他人，將賠償全部購房款（或者一個足夠高的金額）作為違約金（如果他不愿意簽，就說明他沒有誠意，還是別買了）。

5.6.必須約定交接時的每一個事項，包括時間、交接的物品（水、電、網(wǎng)等），并說明賬戶上剩余金額的處理方法。5.7.涉及戶口遷移的，應寫明賣方不遷出戶口的違約金。

6.北京二手房市場現(xiàn)狀

6.1.小區(qū)里的好房子都在租或空著，原因你懂得。

6.2.姐們買房子是因為由于利率下調(diào)、放松銀根等原因，擔心房價還會漲。

6.3.北京5環(huán)內(nèi)的房價，尤其是二手房房價，在過去半年已經(jīng)漲回了歷史高點。統(tǒng)計數(shù)據(jù)只講新建商品房價格，你懂得。

擴展閱讀：我總結(jié)的二手房交易問題

房產(chǎn)證未下來的房子怎么交易？

以前發(fā)過賣房帖現(xiàn)在總算是找到買家了本來按照開發(fā)商合同承諾房產(chǎn)證這段時間下來但是因為種種原因開發(fā)商現(xiàn)在給的答復是房產(chǎn)證要到1年以后才能下來房子已經(jīng)交了買家打算裝修入住了請教各位大蝦我們這個交易現(xiàn)在該怎么辦好其實具體就是付款方式的問題，現(xiàn)在過不了戶，買家無法通過銀行按揭貸款付款了？

叫開發(fā)商幫你辦理更名手續(xù)，到房產(chǎn)權(quán)處去變更下產(chǎn)權(quán)人就可以了，還可以省稅，以前很多開發(fā)商這樣幫客戶專門辦更名收手續(xù)費的！如果他不幫你辦，你就威脅告他延期辦產(chǎn)權(quán)證，叫他給你賠償，和他吵架，只要他們后勤去個人一會就幫好了，也就麻煩點，對開發(fā)商也沒啥損失，一般是他不按時辦產(chǎn)權(quán)證他理虧會給你處理的！別相信開發(fā)商說的已經(jīng)把資料報進產(chǎn)權(quán)處不能更了，開發(fā)商都是這樣忽悠客戶的，不可能的，如果他已經(jīng)報進去了，產(chǎn)權(quán)處最多90個工作日必須辦理完，不可能要1年后才能辦下產(chǎn)權(quán)證，特別仇和上臺后，對這塊辦證效率管理的比較嚴格，資料全很多幾周就下來了！比約定時間晚一年后才能辦好產(chǎn)權(quán)證，說明他的驗收有條件不合格，很可能竣工驗收備案表的多項類容都還沒蓋章呢。

更名首先是要和地產(chǎn)商商量好的再操作啊，這有什么站著說話不腰疼的，哪個地產(chǎn)公司沒有給人辦理過更名的？？？主要是他愿意不愿意給你辦理的，如果愿意了，有什么好擔心的？都是半天內(nèi)可以搞定的事情，如果你這樣不信任地產(chǎn)公司，怎么可能買的到房子，任何套房子都是先付款再貸款，然后見證合同的，最少需要一周時間才能完成！

操作成功的多了去了，你去華爾貝大廈產(chǎn)權(quán)處去蹲幾天點看看，每周都有，甚至每天都有，以前地產(chǎn)公司也有名碼實價收費幫客戶辦理更名的，俊發(fā)，實力，江東，良黎，云電，銀海，星耀我都親眼見過或者聽說過朋友辦過的，或是關(guān)系戶，或是收費，或是客戶問題，還有些中介也是和地產(chǎn)公司合作專門辦客戶辦理更名，你也可以去打聽下！

急,急,急求助(房產(chǎn)證還沒有出我該怎么樣交易啊)最近要搬家,所以到處找房子,好不容易在"富力桃園"找到了滿意的房子.但是又面臨著業(yè)主的房產(chǎn)證還未出的難題(第一期的證已辦出來,我們是二期的,全部還沒有出,可能要到明年6月出證).我也在相關(guān)網(wǎng)站看到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子交易會有很大的風險.但是真的就沒有別的辦法既能買到房子又沒有風險呢?中介公司說這樣的情況可以叫我們和業(yè)主談,先付部分首期,然后簽的合同拿去公證,再讓業(yè)主把相關(guān)的購房證明的原件交給我們,到房產(chǎn)證出來后我們自己去過戶.最后付完剩余的錢.這樣做可以嗎?我有幾個問題:

1.業(yè)主沒有這些證明還能自己去拿到房產(chǎn)證,他可不可以再補回原件啊?2.如果簽了合同,到時候業(yè)主反悔,那合同還有效嗎?索賠是不是可以生效呢?3.如果到了出證的時候我們是否可以自己拿著這些資料去拿證,然后自行去辦理過戶呢?如果可以那需要些什么手續(xù)或證明呢?希望有關(guān)人士給條明路,謝謝!

4.可以請律師做公證人來證明合同有效嗎?中介給您出的辦法是有很大風險的。

首先，我國不動產(chǎn)采取的是公示公信的方式，即只有辦理了登記等相關(guān)手續(xù)，以房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人為房子的所有者；即使您與賣家簽訂了買賣合同，但在賣家未辦理房產(chǎn)證的情況下，賣家的處分行為是受到限制的，即這個合同只能確立你們之間的債權(quán)、債務關(guān)系，但不能實質(zhì)性的確認您對該套房子的所有權(quán)；其次，這方面內(nèi)容的公證，公證處一般是不予辦理的；

房子最后的歸屬將以房產(chǎn)證上的登記為準，在未出房產(chǎn)證時就將房屋轉(zhuǎn)讓，在房產(chǎn)證最后落實到您名下的這段時間是很難保證賣家不會“一房多賣”的。如有其他問題您可留下您的聯(lián)系方式，我們會即使跟您聯(lián)系沒有房產(chǎn)證也就只有做公證安全一點了.但是做公證也有風險的.只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。

另外，公證機構(gòu)應該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒消費者，對于沒有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

原則上不要購買這種“現(xiàn)房”，如果你能承受風險，可以與原房主一起到開發(fā)商更改合同主體，即把購房人改成你的名字。所有的付款收據(jù)都改成你的名字。

關(guān)于找房地產(chǎn)商改底單

：北京

朋友用銀行貸款新買的商品房,已入住但房產(chǎn)證沒有下,現(xiàn)想轉(zhuǎn)讓給我,我想通過開發(fā)商改底單拿到房產(chǎn)證,并需銀行貸款轉(zhuǎn)按揭,請問如何辦理交易?如何改底單?如何轉(zhuǎn)按揭?

在房子還沒有房產(chǎn)證的時候，在交易過程中是可以改底單的。而且也可以避開營業(yè)稅；（如果有營業(yè)稅的話也不完全是由買方承擔的）如過開發(fā)商同意改底單的話，在辦理手續(xù)時也不是很麻煩；再如果原房主有關(guān)系的話，那么買房人是不用操心的。改底單在二手房市場上也是一中交易方式.

轉(zhuǎn)按揭具體操作流程：

1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。

3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用，包括擔保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或中介機構(gòu)向銀行承擔賠償責任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔保費用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔保委托書。

4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日)，且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。

5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔保公司或者中介機構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔保公司或中介機構(gòu)陪同下去房管部門過戶。7、由擔保公司或中介機構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項權(quán)利證書后交給買方。關(guān)于陰陽合同的風險

地產(chǎn)稅收是目前稅收征管的熱點、難點之一，其中二手房交易稅收控管是落實房地產(chǎn)稅收政策的重要部分。個別人和房地產(chǎn)中介也采取了一些避稅策略，這在一定程度上造成二手房交易的營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等稅收的流失。避稅方式及風險分析

當前，二手房交易中主要存在著“高買低報”、延期過戶、先租后買、假贈與以及虛報唯一住房等避稅方式。無論是對買方還是賣方，這些所謂避稅方式都存在著較大的法律風險、市場風險和政策風險。1.“高買低報”�！案哔I低報”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時，以低于實際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。這種方式是二手房買賣雙方最常用的避稅方式，也是目前較嚴重的避稅方式之一。其做法是：在二手房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方及中介公司簽訂兩份合同，一份為真實成交價格居間合同，用于付款結(jié)算，通常由中介公司見證；一份為隱瞞真實交易價格的虛假協(xié)議，用于申報納稅，由房管部門見證。風險分析：對賣方來說，因為遞交房地產(chǎn)交易中心的過戶價格是最具法律效力的，買方有可能根據(jù)低報的過戶價格來付款，不愿意再按照原購房價格成交，造成賣方利益受損；對買方來說，低報過戶價可能會導致下一次賣出房屋時各項稅費的增加。當此房產(chǎn)再次出售時，先行做低的過戶價將拉大買賣差額，反而增加再次出售的成本，同時銀行貸款的實際比例也會因此而降低。盡管“高買低報”對買賣雙方都存在風險，但為了少納稅，此做法仍屢見不鮮。2.延期過戶。

此種方法為主要針對營業(yè)稅的避稅方式。其一般做法是：買賣雙方在達成購房意向之后，首先簽訂一份購房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后，賣方先將房屋交買方使用，等到賣方的房屋持有年限達到規(guī)定的免稅時間后，雙方再將房屋過戶。為了交易有所保障，買方一般會在合同中提出一些保障條款，如將房產(chǎn)證交買方保管等。

風險分析：一旦二手房市場在交易未完成的時段內(nèi)出現(xiàn)價格上的大幅波動，無論是大漲還是大跌，都會有很大一部分賣方或買方選擇“寧可賠付違約金，也要終止履行合同”，從而損害被違約方利益。另外，一旦稅收政策出現(xiàn)較大波動，雙方對新產(chǎn)生的稅負不能達成一致時，也將不得不解除合同，承擔和付出較大的機會成本。

3.先租后買。

這種方式是延期過戶避稅方式的進化版本，兩者在本質(zhì)上是一樣的。其一般做法是：在減免稅要求的年限未滿的一段時間內(nèi)，買賣雙方再簽訂一份房屋租賃合同，約定將租金抵消到以后交割的房款里，使得買方同時成為了房屋的承租方，在該房屋未來交易時擁有優(yōu)先購買權(quán)。風險分析：由于在較長時間內(nèi)無法辦理交易過戶手續(xù)，所購房的產(chǎn)權(quán)并不是買方的，買賣雙方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如未來幾年內(nèi)政策再次發(fā)生變化，對于買賣雙方的風險都將會很大。同時，雙方又增加了租賃合同關(guān)系，違約成本將更高。4.假贈與。

這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達成交易意向后，先私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈與合同，聲明賣方無償將某房屋贈與買方，以未發(fā)生金錢交易為名，規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費。為保證交易資金安全，雙方在交易過程中一般會選擇將房款打入一個擔保賬戶，直到過戶完成后賣方才能將房款取出。

風險分析：這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會受到法律保護，反而會在有關(guān)部門認定存在相關(guān)違法事實后，還將被追究一定的法律責任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過戶，將會由賣方承擔成交價格20%的個人所得稅，交易成本會更高。5.虛報唯一住房。

北京對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，但有關(guān)部門未對“唯一住房”作出明確、具體的界定，因此在實際操作中難以甄別納稅對象是否真正屬于生活唯一住房，造成征稅部門只能被動依賴于納稅人的自行申報。

應對二手房交易避稅手段的對策

上述種種二手房交易避稅現(xiàn)象，不僅為買賣雙方埋下了經(jīng)濟糾紛隱患，擾亂了二手房交易市場秩序，更違反了國家稅收法律，導致稅負不公，必須多措并舉，減少和控制此類現(xiàn)象的發(fā)生。

對首付款進行資金監(jiān)管防止被挪

在二手房交易雙方簽完買賣合同后，一般上家就能拿到下家的首付款。而近來，有些上家拿了首付款卻不去還銀行按揭，而用這筆錢去做了其他投資牟取利潤。一旦投資失敗，錢款無法收回，下家的二手房交易進程就會停滯，從而引起糾紛。

事實上，許多房屋交易雙方都是抱著對對方不信任的態(tài)度來參與交易，畢竟房款動輒數(shù)十萬元。針對此類現(xiàn)象，目前已有中介公司推出了資金監(jiān)管服務，把需要支付的款項支付給中介或者銀行代為保管，用中介、銀行的信用來代替?zhèn)�人信用，以此來保障交易的順利進行。

由于中介、銀行在交易中起到了第三方的監(jiān)督作用，私自挪用房款的現(xiàn)象就不會出現(xiàn)了。而負起這個資金監(jiān)管責任的中介最好選擇規(guī)模比較大、比較好的中介公司。

此外，如果消費者對于中介的信用度還心存疑惑，也可以通過北京市房地產(chǎn)交易中心提供的資金監(jiān)管服務來保障雙方的交易安全什么時候交尾款？

LZ既然是已經(jīng)付了部分首付款了那剩余的款項，必須要等到過完戶之后再給房主，一般都是繳稅，過戶之后才打首付款的，LZ一定要堅定自己的立場“過戶之后馬上支付首付款”中介不同意，但是買方必須要保障自己的利益。

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