二手房按揭工作流程圖

二手房按揭工作流程圖直營(yíng)店成交業(yè)務(wù)需要按揭貸款的，店秘錄入ERP系統(tǒng)，并留存房產(chǎn)證復(fù)印件，金融部行政專(zhuān)員與店秘溝通買(mǎi)賣(mài)雙方情況，確定貸款銀行，由店秘負(fù)責(zé)“業(yè)務(wù)啟動(dòng)”，告知客戶貸款準(zhǔn)備所需資料和費(fèi)用，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)將成交情況告知金融部權(quán)證專(zhuān)員。未經(jīng)直營(yíng)店成交業(yè)務(wù)需要按揭貸款的，由經(jīng)辦人員錄入ERP系統(tǒng)，金融部行政專(zhuān)員與經(jīng)辦人員溝通買(mǎi)賣(mài)雙方情況，確定貸款銀行，由金融部行政專(zhuān)員告知客戶貸款準(zhǔn)備所需資料。金融部行政專(zhuān)員4小時(shí)工作時(shí)間內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)受理，安排評(píng)估（評(píng)估時(shí)需店內(nèi)配合，提供舊房產(chǎn)證）。（2個(gè)工作日）金融部權(quán)證專(zhuān)員在評(píng)估后5日內(nèi)約客戶去銀行面簽，收取金融費(fèi)用。（資料是否齊全、面簽時(shí)間由客戶決定）金融部金融專(zhuān)員負(fù)責(zé)銀行面簽、收取金融費(fèi)用、資料整理、報(bào)批工作，每個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)展情況當(dāng)天錄入ERP，如有特殊情況及時(shí)通知當(dāng)事人。（資料準(zhǔn)備齊全后5--7個(gè)工作日）銀行審批通過(guò)后，攜帶審批資料，買(mǎi)賣(mài)雙方到房管局，買(mǎi)方將首付購(gòu)房款存入交易結(jié)算資金監(jiān)管賬戶。賣(mài)方確定可以還款解除原抵押的（解除抵押須在成交后提前預(yù)約），攜帶相關(guān)還款資料與客戶一起到房管局資金監(jiān)管處，申請(qǐng)用已監(jiān)管首付解押（如果資料齊全此步驟可以和監(jiān)管首付同時(shí)進(jìn)行）審批通過(guò)的，金融專(zhuān)員通知權(quán)證專(zhuān)員，權(quán)證專(zhuān)員打印網(wǎng)簽合同，通知客戶去房管局簽訂交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議，買(mǎi)方將首付購(gòu)房款存入交易結(jié)算資金監(jiān)管賬戶。（1個(gè)工作日）審批未通過(guò)的，應(yīng)把原因告知運(yùn)營(yíng)部和客戶，溝通換銀行審批或退回直營(yíng)店。監(jiān)管銀行將解押款轉(zhuǎn)至解押賬戶賣(mài)方自銀行領(lǐng)取結(jié)清證明和他項(xiàng)權(quán)證后，到房管局辦理注銷(xiāo)（2個(gè)工作日歸檔）。歸檔完成后出網(wǎng)簽合同權(quán)證專(zhuān)員將資金監(jiān)管憑條送至金融專(zhuān)員，金融專(zhuān)員將資料轉(zhuǎn)交銀行客戶經(jīng)理，5個(gè)工作日后銀行轉(zhuǎn)入貸款額，金融專(zhuān)員將轉(zhuǎn)款憑條交與權(quán)證專(zhuān)員。（6個(gè)工作日）銀行放款5個(gè)工作日后，權(quán)證專(zhuān)員通知買(mǎi)賣(mài)雙方和經(jīng)紀(jì)人到房管局換取全款憑條，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。（6個(gè)工作日）

過(guò)戶后8個(gè)工作日，放款給賣(mài)方。（出證5個(gè)工作日，出證后3個(gè)工作日）

轉(zhuǎn)交公司客服部領(lǐng)新證15個(gè)工作日后金融專(zhuān)員（專(zhuān)人辦理抵押）約買(mǎi)方去房管局辦理抵押登記，7個(gè)工作日后，協(xié)助銀行工作人員領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證。（8個(gè)工作日）過(guò)完戶5個(gè)工作日后，權(quán)證專(zhuān)員通知買(mǎi)方帶相關(guān)資料到房管局領(lǐng)新房產(chǎn)證，交與行政專(zhuān)員（出正式評(píng)估報(bào)告），并通知金融專(zhuān)員準(zhǔn)備抵押合同。

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二手房按揭流程圖

二手房按揭收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)抵押登記費(fèi)登記費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估額*3‰貸款額*3‰80元收費(fèi)單位評(píng)估公司房產(chǎn)局房產(chǎn)局二手房過(guò)戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)項(xiàng)目交費(fèi)人房改房商品房140平米以內(nèi)140平米以內(nèi)契證買(mǎi)方1%2%4%4%首次購(gòu)房90平米以下者到房產(chǎn)調(diào)檔證明按1%測(cè)繪營(yíng)業(yè)稅買(mǎi)方賣(mài)方41元/套5.6%41元/套5.6%41元/套5.6%41元/套6.5%交易滿五年住房免交營(yíng)業(yè)稅，140以內(nèi)未滿兩年交差額的5.6%轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)買(mǎi)方和賣(mài)方1.5元/平米登記費(fèi)調(diào)檔費(fèi)個(gè)人所得稅土地證買(mǎi)方和賣(mài)方80元/套6元/平米80元/套6元/平米80元/套1.3%1.5%各出一半各出一半非住宅備注買(mǎi)方或賣(mài)方過(guò)戶調(diào)檔45元/套，調(diào)首次購(gòu)房證明50元/套，調(diào)唯一一套住房50/套賣(mài)方同一城市有二套住房以上（含二套）按成交價(jià)的1%收取買(mǎi)方或賣(mài)方劃撥轉(zhuǎn)劃撥賣(mài)方交收益金（成交額*1%）；劃撥用地轉(zhuǎn)出讓用地交土地出讓金按地段收取。二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

（1）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。>（4）土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。（9）中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10）合同約定是否明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)。

一、雙方當(dāng)事人的基本資料：具體指當(dāng)事人的姓名、地址、聯(lián)系辦法等。雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹和調(diào)查,通常來(lái)講,應(yīng)各自出示自己的戶口本和身份證原件；屬共有財(cái)產(chǎn)的,共有人也應(yīng)到場(chǎng)，并在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，不能到場(chǎng)的，應(yīng)出具公證委托書(shū)。二、標(biāo)的：本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房，在買(mǎi)賣(mài)之前，應(yīng)詳細(xì)查看房屋的房產(chǎn)證和土地證原件，確保出賣(mài)人合法擁有房屋。

三、價(jià)款：價(jià)款中應(yīng)約定總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、訂金、尾款等。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，通常是一次性付款的，但也存在著出賣(mài)人在出賣(mài)房屋時(shí)，有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r。由于辦理過(guò)戶時(shí)要求取消銀行抵押，出賣(mài)人又無(wú)力清償貸款，而要求買(mǎi)受人替他先行還清貸款的，應(yīng)注意交易安全。還有一種情況是買(mǎi)方必須在房屋過(guò)戶后貸款才能支付房款，這兩種情況下，最好是由中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。

四、履行期限、地點(diǎn)、方式：這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過(guò)戶時(shí)相互配合與協(xié)調(diào)的問(wèn)題；交易稅費(fèi)、其他費(fèi)用分?jǐn)傌?zé)任。這里尤其要注意的是稅費(fèi)的分擔(dān)，通常二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，約定賣(mài)方凈得款最為簡(jiǎn)潔。

五、違約責(zé)任：規(guī)定哪些是違約情形；違約責(zé)任如何承擔(dān)；違約金、訂金、賠償金的計(jì)算與給付；規(guī)定免責(zé)條款；如有擔(dān)保，應(yīng)規(guī)定擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或訂金的選擇適用問(wèn)題。

六、解決爭(zhēng)議的方式：這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。通常情況是約定仲裁，這樣可以保證爭(zhēng)議的及時(shí)解決。

七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

八、合同中止、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐饕�是約定合同變更與轉(zhuǎn)讓的條件，不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

十、附件：在此說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬，列明隨屋贈(zèng)送的物品清單。

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