201*評(píng)估工作總結(jié)-工業(yè)廠房
201*評(píng)估工作總結(jié)-工業(yè)廠房
一.工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。
(l)涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求,即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè),由于工藝、流程的不同,對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同。因此,進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。
(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。
(3)受腐蝕的可能性大。廠房常常會(huì)受到腐蝕,估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。二.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。
(1)交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料,運(yùn)出產(chǎn)品,因此,必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連,有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū),鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭等,則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng),當(dāng)?shù)氐碾娏⿷?yīng)情況,生產(chǎn)用水能否滿足需要,排污及污染治理,通訊條件等等,.都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。
(3)地理位置。是否處于核心工業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū)有大有小,在選擇廠房的時(shí)候,處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。一般而言,在傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少,投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí),應(yīng)多關(guān)注其周邊的工業(yè)區(qū),而這些地方的廠房空置率相對(duì)較多,投資機(jī)會(huì)也比較多,只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì),投資回報(bào)將會(huì)非?捎^。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置,例如造紙需要大量排放污水,所以通常需要鄰近河道;化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放;水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。廠房的評(píng)估價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰,不同的租戶對(duì)廠房有不同的要求,比如,食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣,而有些廠房并沒有這些,
三.對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素。
(1)用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理,面積太小無法滿足生產(chǎn)需要,太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值,但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地;用地形狀、地勢應(yīng)符合全產(chǎn)要求,便于布置生產(chǎn)線,不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。(2)地質(zhì)和水文條件。
(3)房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。
(4)廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物(廠房)的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如,很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。四.工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。
工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例,特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房,所以,一般不具備采用市場比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶,往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房,其租售案例通常較多,可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益,則可以考慮采用收益法估價(jià)。但一般來說難度較大,采用極少。根據(jù)以上所述,工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格,非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑:一是參考預(yù)算價(jià)格,二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格,根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。調(diào)整測試因素:
交通通達(dá)程度樓層相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集程度層高社會(huì)服務(wù)配套空置率區(qū)域位置結(jié)構(gòu)類型區(qū)域規(guī)劃面積及平面布區(qū)域規(guī)模及知名度土地使用年限市政基礎(chǔ)設(shè)施新舊程度地質(zhì)水文條件電梯空調(diào)等設(shè)社會(huì)條件水電及消防設(shè)環(huán)境污染裝修狀況
擴(kuò)展閱讀:房地產(chǎn)評(píng)估自考復(fù)習(xí)資料
第四章我國房地產(chǎn)評(píng)估概況
一、定級(jí)與估價(jià)的關(guān)系
1、我國土地評(píng)估的發(fā)展過程:①1986年《土地管理法頒布》②1987年深圳首次將土地使用權(quán)推入市場,通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣,將3幅土地按50年的期限出讓③1988年憲法修改,“土地的使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”④1988年國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地征收土地使用稅暫行條例》⑤1993年原國土局《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》⑥201*年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》
2、土地定級(jí)與估價(jià)的關(guān)系:①土地定級(jí)確定基準(zhǔn)地價(jià)②基準(zhǔn)地價(jià)能為確定每宗土地的出讓價(jià)格提供科學(xué)依據(jù)③基準(zhǔn)地價(jià)不能代表每宗地價(jià),只有在具體條件下適當(dāng)修正才能得到宗地的真實(shí)地價(jià)④得到宗地價(jià)能得到每級(jí)土地的平均價(jià)格即基準(zhǔn)地價(jià)⑤基準(zhǔn)地價(jià)與宗地價(jià)雖然不同內(nèi)涵,但相輔相成⑥通過定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)宗地估價(jià)
3、大面積土地價(jià)格評(píng)估的基本模式:①以土地定級(jí)為基礎(chǔ)的評(píng)估模式②以交易地價(jià)為基礎(chǔ)的評(píng)估模式
4、土地定級(jí)的作用:①土地定級(jí)確定基準(zhǔn)地價(jià)②基準(zhǔn)地價(jià)能為確定每宗土地的出讓價(jià)格提供科學(xué)依據(jù)③通過定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)宗地估價(jià),為土地評(píng)估提供大體依據(jù)二、房地產(chǎn)評(píng)估方法體系
1、房地產(chǎn)評(píng)估方法體系:①房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法②房地產(chǎn)評(píng)估的派生方法2、房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法:①市場比較法②收益法③成本法
3、房地產(chǎn)評(píng)估的派生方法:①剩余法②基準(zhǔn)地價(jià)修正法③路線價(jià)法④長期趨勢法⑤地價(jià)指數(shù)法⑥殘余法
4、房地產(chǎn)評(píng)估基本方法的特點(diǎn):各具特色①市場比較法的理論依據(jù)是:市場上相同價(jià)位的房地產(chǎn),他們各自的條件和效用也是基本相同的。②收益法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理,即通過對(duì)未來不同時(shí)期的預(yù)期收益分析,并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地產(chǎn)的現(xiàn)值,實(shí)質(zhì)上是從投資回報(bào)的角度來對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)。③成本法對(duì)投資者來說是從生產(chǎn)費(fèi)用的角度進(jìn)行估價(jià)的,收益大于費(fèi)用。
共性:①都不能脫離一定的市場條件,去生搬硬套計(jì)算公式;パa(bǔ)性:①應(yīng)用時(shí),這三種方法也是根據(jù)不同的條件,或去其一種為主,或混合使用,互相補(bǔ)充,取長補(bǔ)短。三、房地產(chǎn)評(píng)估程序
1、房地產(chǎn)評(píng)估程序的基本內(nèi)容:①受理評(píng)估業(yè)務(wù)a明確評(píng)估目的b了解評(píng)估對(duì)象c確定估價(jià)的時(shí)點(diǎn)②初步選定評(píng)估方法③實(shí)地勘察與收集材料a估價(jià)對(duì)象的基本情況b估價(jià)對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素c與估價(jià)對(duì)象同類的房地產(chǎn)市場資料d國家和地方涉及房地產(chǎn)估價(jià)的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)④評(píng)估計(jì)算⑤撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
2、評(píng)估合同的主要內(nèi)容:①評(píng)估范圍、對(duì)象②評(píng)估目的③評(píng)估工作時(shí)限④信息采集的范圍和方式⑤評(píng)估報(bào)告的要求⑥評(píng)估費(fèi)用的數(shù)額與支付方式⑦允許變通的評(píng)估內(nèi)容及其范圍⑧評(píng)估報(bào)告的使用方式及使用范圍⑨相關(guān)信息和資料的保密⑩爭議的處理方式當(dāng)事人提出的其它責(zé)任和義務(wù)
3、收集評(píng)估資料的主要渠道:①委估方提供②現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問③大量實(shí)踐不斷積累
4、了解房地產(chǎn)宗地評(píng)估的實(shí)際操作步驟:一、估價(jià)前期準(zhǔn)備工作①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、標(biāo)定地價(jià)、地區(qū)、物價(jià)指數(shù)、地區(qū)內(nèi)各類行業(yè)成本和銷售利潤率等②市場成交價(jià)格信息調(diào)查:從地域、區(qū)位、類型、結(jié)構(gòu)等角度選擇代表性的交易案例,并對(duì)交易案例進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查包括:面積、規(guī)劃、付款方式、交易情況。③房屋租賃價(jià)格信息調(diào)查:從地域、區(qū)位、類型、結(jié)構(gòu)等角度選擇代表性的交易案例,并明確裝修情況、月租金、租期、租金支付情況等指標(biāo)。④市場發(fā)展方向預(yù)測信息調(diào)查:房地產(chǎn)相關(guān)政策如稅費(fèi)調(diào)整、招商優(yōu)惠政策等;城市發(fā)展規(guī)劃如城市總體規(guī)劃、城市近期規(guī)劃;金融信息:如銀行存、貸款利率的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)計(jì)、股市行情等。二、確定評(píng)估方法及試算價(jià)格根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定,對(duì)同一股價(jià)對(duì)象,應(yīng)選擇兩種以上的方法進(jìn)行估價(jià),并得出試算價(jià)格。①商業(yè)用地一般選擇市場比較法,輔之收益還原法、剩余法等。各類旅游用地評(píng)估,應(yīng)注意國家旅游區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。②住宅用地一般首選市場比較法。對(duì)新開發(fā)的土地,可采用成本逼近法。③工業(yè)用地特殊情況下開采用收益還原法。④其他土地如承租土地使用權(quán)評(píng)估建議采用市場比較法和收益還原法;有限定條件的土地使用權(quán)宜采用以上兩種方法。
三、敏感性分析:對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行敏感因素分析。明確風(fēng)險(xiǎn)大小。四、常用估計(jì)方法公式:市場比較法、收益還原法四、地價(jià)指數(shù)
1、地價(jià)指數(shù)的含義:專門用以反映各地各類地價(jià)變化的指數(shù)。
2、地價(jià)指數(shù)的特點(diǎn):①反映土地價(jià)格隨時(shí)間的變化的趨勢與幅度②反映一個(gè)城市各類土地價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢③反映地價(jià)波動(dòng)情況和評(píng)定合理地價(jià)的重要指標(biāo)④地價(jià)指數(shù)小,則地價(jià)波動(dòng)幅度小,社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定⑤地價(jià)指數(shù)大,則地價(jià)波動(dòng)幅度大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能過熱
3、地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用價(jià)值:①可使國家和各級(jí)政府掌握了解各地的地價(jià)的實(shí)際水平和地價(jià)分布變化規(guī)律,為制定地價(jià)和地產(chǎn)市場的調(diào)控政策提供科學(xué)依據(jù)②土地投資者、土地使用者從中能獲得可靠、可比的地價(jià)和市場信息資料,為土地投資開發(fā)決策、核實(shí)土地資產(chǎn)量的大小及土地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)③對(duì)規(guī)劃管理部門來說,運(yùn)用地價(jià)指數(shù)可以更好地實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和優(yōu)化組合,促進(jìn)城市土地的集約利用④我國城市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)需要定期修訂,有了地價(jià)指數(shù)參照,就能省時(shí)省力,不僅加快基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整速度,而且使調(diào)整結(jié)果的科學(xué)性更強(qiáng)
4、地價(jià)指數(shù)的編制方法:①選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地作為計(jì)算地價(jià)指數(shù)的基本單元②對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估,求取不同區(qū)域、不同類別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格③分別計(jì)算區(qū)段平均地價(jià)、分類平均地價(jià)、然后再計(jì)算不同級(jí)別的平均地價(jià)④遵循地價(jià)指數(shù)要具有可比性、靈敏性和實(shí)效性的原則,應(yīng)用價(jià)格指數(shù)理論的相關(guān)方法,分別計(jì)算城市分類地價(jià)指數(shù)和整個(gè)城市的綜合地價(jià)指數(shù)⑤利用市場交易的地價(jià)抽樣資料,對(duì)計(jì)算出來的各類地價(jià)指數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)調(diào)試,最后確定城市地價(jià)指數(shù)和全國地價(jià)指數(shù)五、中房指數(shù)
1、中房指數(shù)的含義:中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),是一套以指數(shù)形式來反映全國重要城市房地產(chǎn)行情并揭示其發(fā)展變化趨勢的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)2、中房指數(shù)的形成過程:①計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物,主要針對(duì)90年代房地產(chǎn)市場信息零散,價(jià)格起伏波動(dòng)的狀況設(shè)立的②由中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)等機(jī)構(gòu)與1994年開始設(shè)計(jì)③1995年開始試運(yùn)行,北京開始推廣,發(fā)布北京中房指數(shù)
3、中房指數(shù)的應(yīng)用價(jià)值:①為各級(jí)政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)②為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場信息③為廣大的消費(fèi)者服務(wù)
4、中房指數(shù)的編制方法:目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以201*年12月北京住宅市場平均價(jià)格水平為基期定為1000點(diǎn),各城市各分類物業(yè)在報(bào)告期內(nèi)的平均價(jià)格水平與基期基值相比較,就可以得到各城市各分類物業(yè)在報(bào)告期的指數(shù)值。
第五章土地定級(jí)基本原理
一、土地分等定級(jí)
1、土地分等定級(jí)的含義:在特定的目的下,對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評(píng)定,并使評(píng)定結(jié)果等級(jí)化的過程。
2、土地定級(jí)的含義:在特定的目的下,對(duì)城市范圍內(nèi)的土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上分布差異狀況的評(píng)定,并用等級(jí)序列表示其差異或優(yōu)劣程度。
3、多因素綜合評(píng)估法:是通過對(duì)城市土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合分析,通過多種因素的評(píng)價(jià)揭示土地的使用價(jià)值及其空間分布的差異性,劃分土地級(jí)別。
4、商服繁榮華度:指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)聚集與人流狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。
5、道路通達(dá)度(立通):把通行距離和時(shí)間作為一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體,既要求通行距離短,以節(jié)約運(yùn)費(fèi);同時(shí)又要有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò),把出行的時(shí)間減少到最低限度。路網(wǎng)密度高,通達(dá)性好。
6、公交便捷度:每個(gè)土地單元擁有的公交站點(diǎn)數(shù)量,公交線路的的營運(yùn)時(shí)間和發(fā)車頻率。方便程度。7、外交通便利度:城鎮(zhèn)對(duì)外聯(lián)系交通的方便程度。
8、基礎(chǔ)設(shè)施完備度:主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等因素情況良好。9、生活設(shè)施完善度:主要包括學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、儲(chǔ)蓄所、郵電局等場所齊全。
10、環(huán)境狀況影響度:自然條件優(yōu)越度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地率等優(yōu)越程度。自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件。環(huán)境質(zhì)量主要指大氣、水、聲環(huán)境質(zhì)量。綠地率是單位面積土地上綠地面積所占的比率。
11、人口密度的概念:反映人地之間的相互關(guān)系,即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高,土地利用的集約化程度也相應(yīng)提高,因而也提高了土地的價(jià)格。
12、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系:(P71表)
①定級(jí)因素指標(biāo)體系城市土地定級(jí)因素表:繁華程度、交通條件、城市設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況
②選擇定級(jí)因素因子的基本原則定級(jí)因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是:1影響大,對(duì)分級(jí)具有重要作用。(層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì))2覆蓋面廣,使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜
13、多因素綜合評(píng)價(jià)法的基本思路:依據(jù)一定的目的和原則,以土地單元為樣本,選擇對(duì)土地單元發(fā)生作用的因素和因子作為評(píng)價(jià)指標(biāo),并賦予相應(yīng)參數(shù),然后用適宜的計(jì)算方法將樣本加以歸并,即劃分土地級(jí)別。14、多因素綜合評(píng)價(jià)法的基本計(jì)算公式:P66
15、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系的基本內(nèi)容:(P71表)
①定級(jí)因素指標(biāo)體系城市土地定級(jí)因素表:繁華程度、交通條件、城市設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況
②選擇定級(jí)因素因子的基本原則定級(jí)因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是:1影響大,對(duì)分級(jí)具有重要作用。(層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì))2覆蓋面廣,使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜16、選擇土地定級(jí)因素因子的基本原則:
①定級(jí)因素要結(jié)合城市實(shí)際情況選擇,這是定級(jí)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
②選擇定級(jí)因素因子的基本原則定級(jí)因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是:1影響大,對(duì)分級(jí)具有重要作用。(層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì))2覆蓋面廣,使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。③因素因子的選擇還要因地制宜
17、了解多因素綜合評(píng)價(jià)法的特點(diǎn):①符合事物發(fā)展變化的規(guī)律②主要優(yōu)點(diǎn)考慮影響土地的多種因素,評(píng)價(jià)結(jié)果能較全面地反映城鎮(zhèn)土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性,從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和環(huán)境效益諸方面綜合顯示土地的質(zhì)量。③選擇的因素都直接與土地質(zhì)量有關(guān),在評(píng)價(jià)中排除了其他無關(guān)因素的干擾,精確性較高。④該法可以根據(jù)各地具體情況,選取適用于本地特點(diǎn)的因素因子體系,在不同類型的市鎮(zhèn)中,都可以靈活應(yīng)用。⑤歸結(jié)起來,多因素綜合評(píng)價(jià)方法不僅具有較高的科學(xué)性,同時(shí)簡便易行,課操作性強(qiáng),易于普及推廣。二、定級(jí)因素權(quán)重確定(特爾菲測定法、因素成對(duì)比較法、層次分析法)
1、特爾菲法:是一種常用的技術(shù)測定方法,它能客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷的技巧,能對(duì)大量非技術(shù)性的無法定量分析的因素作出概率估算,并將概率估算結(jié)果告訴專家,充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用,使分散的評(píng)估意見逐漸收斂,最后集中在協(xié)調(diào)一致的評(píng)估結(jié)果上。
2、層次分析法:AHP法,亦稱多層次權(quán)重分析決策法。有點(diǎn)事定性與定量相結(jié)合,具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡潔性和實(shí)用性,是針對(duì)大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問題的有效決策方法。
3、因素成對(duì)比較法:通過因素間兩兩成對(duì)比較,對(duì)比較結(jié)果進(jìn)行排序,賦值,將一些定性描述因素的重要狀況,轉(zhuǎn)變成定量、可比的系數(shù)。4、定級(jí)因素權(quán)重:該因素對(duì)土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)。
5、確定因素權(quán)重的基本要求:①權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成正比。權(quán)重值越大,因素對(duì)土地質(zhì)量的影響越大。②各因素權(quán)重值在0~~100或0~~1之間賦值,各選定因素的權(quán)重值之和必須分別等于100或1。
6、層次分析法的基本思路:①把所要研究的復(fù)雜問題看作一個(gè)大系統(tǒng),根據(jù)系統(tǒng)所涉及的因素和所要達(dá)到的目標(biāo),通過對(duì)系統(tǒng)內(nèi)的因素及其相關(guān)關(guān)系的分析,劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)體系;②再對(duì)體系中的每一層次按某一給定準(zhǔn)則,請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)每一層次中的各因素進(jìn)行比較客觀地逐對(duì)比較和判斷后,相應(yīng)給出各因素相對(duì)重要性地定量表示;③進(jìn)而建立數(shù)學(xué)模型,計(jì)算出每一層次全部因素的相對(duì)重要性地權(quán)值,并加以排序;④最后,根據(jù)排序結(jié)果即可進(jìn)行規(guī)劃決策和選擇解決問題的措施。
7、因素成對(duì)比較法的基本思路:將因素集合中的因素兩兩之間都進(jìn)行比較,比較結(jié)果只有三種:設(shè)有A、B兩因素,A比B重要,給A因素賦值1,給B因素賦值0;A與B同等重要,給A、B兩因素各賦值0.5;A不如B重要,給A因素賦值0,給B因素賦值1。將所有因素兩兩比較之后,將某因素與其他因素比較的結(jié)果加總除以各因素與其他因素比較結(jié)果的匯總值,得到該因素的權(quán)重值。
8、簡單應(yīng)用:特爾菲法德基本操作過程:①專家的選擇。成敗關(guān)鍵。a總體權(quán)威要高b代表面要廣泛,包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理等c專家的推薦和審定要嚴(yán)格d人數(shù)要適當(dāng),20~~30②評(píng)估意見征詢表設(shè)計(jì)表格簡明扼要,填表方式簡單③專家征詢和輪詢的信息反饋。特爾菲因素征詢、因素評(píng)估、輪詢信息反饋到再征詢一般達(dá)3~~4輪征詢。④權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理。均值、方差反饋,使專家意見統(tǒng)一,填表。三、評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐?/p>
1、土地定級(jí)單元的含義:評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單位,是各定級(jí)因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)。2、單元分界線:定級(jí)單元的界限,區(qū)分不同定級(jí)單元
3、網(wǎng)格法:以一定大小的網(wǎng)格作為定級(jí)單元。網(wǎng)格面積大小一致。分為固定網(wǎng)格法和動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法。
4、單元?jiǎng)澐值脑瓌t:①單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致、同一。主要因素分值不得大于或等于100/(n+1)n為擬劃分的土地級(jí)數(shù)目②單元面積確定在5~~25公頃之間,特殊使用性質(zhì)的單元面積可以適當(dāng)放大,在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積較小些,邊緣區(qū)較大些。③商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體其作用的區(qū)域,不能分割為不同單元。④劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣,并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。5、單元分界線一般采用的界線:(依下列次序優(yōu)先采用)
①定級(jí)底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物,如河流山丘等②鐵路③交通道路(兼有商業(yè)、娛樂等多重作用的干道除外)④權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線,如圍墻、房屋基底等易定位的線狀地物⑤行政區(qū)劃界線⑥其他地物6、劃分單元大小的影響因素:
①定級(jí)底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物,如河流山丘等②鐵路③交通道路(兼有商業(yè)、娛樂等多重作用的干道除外)④權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線,如圍墻、房屋基底等易定位的線狀地物⑤行政區(qū)劃界線⑥其他地物7、單元的劃分方法:
劃分單元采用的手段:手工法:主導(dǎo)因素判定法、主導(dǎo)因素分值疊置法、網(wǎng)格法、均質(zhì)地域法機(jī)助法(計(jì)算機(jī)輔助計(jì)算):固定網(wǎng)格法四、定級(jí)因素分值計(jì)算
1、定級(jí)因素分值:對(duì)定級(jí)因素賦予分值
2、影響半徑:近似地把商服中心所在的區(qū)域和服務(wù)范圍看作其影響范圍,從中心范圍邊緣的距離。一般根據(jù)各級(jí)中心規(guī)模確定的3、因素分值計(jì)算的主要原則:根據(jù)選定的定級(jí)因素和因子體系,對(duì)各種因素因子資料進(jìn)行整理、分析、計(jì)算的過程。
①總分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān),即土地條件越好,得分值越高,總分值越大,土地質(zhì)量越高,級(jí)別就越高②分值體系采用0~~100分的封閉區(qū)間③得分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對(duì)應(yīng),如某一因素指標(biāo)在某些區(qū)間上的變化對(duì)土地優(yōu)劣無顯著作用,P4、商服中心等級(jí)的確定:城市規(guī)模不同,商服中心級(jí)別是不同的,大城市可分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)的中心,共有4個(gè)級(jí)別;中小城市劃分13個(gè)級(jí)別即可。
5、商服中心的功能分和影響半徑的確定:商服中心的功能分根據(jù)商服中心范圍劃定來確定的。P83
影響半徑一般是根據(jù)各級(jí)中心規(guī)模確定的。P83
市級(jí),其影響半徑從中心至聯(lián)片建成區(qū)邊緣最大距離。區(qū)級(jí),在多個(gè)區(qū)級(jí)中心里取中心至區(qū)域邊緣距離的最大值。如果同級(jí)商服中心在全市分布比較均勻,則可用下列公式計(jì)算商服中心影響半徑:
6、道路影響半徑的確定:P85
支路以下的影響半徑一般按市內(nèi)道路的疏密狀況在0.3~~0.75公里之間確定
7、公交站點(diǎn)影響半徑的確定:以公交線路總長度除以站點(diǎn)總數(shù),得出平均站距,取平均站距一半,結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半徑,一般在0.3~~0.5公里之間。
8、點(diǎn)狀因素作用分值計(jì)算方法:以點(diǎn)代面法,單位邊緣特征點(diǎn)法、重心法、幾何中心法
9、線狀因素作用分值計(jì)算方法:線性內(nèi)插法和面積加權(quán)法相結(jié)合。單元內(nèi)分值變化比較簡單的單元,采用線性內(nèi)插法。對(duì)于復(fù)雜的,根據(jù)其變化規(guī)律,劃分若干個(gè)小單元,先求小單元的分值,然后根據(jù)各小單元面積加權(quán)求得原單元的分值。
線性內(nèi)插法:舉個(gè)例子,已知x=1時(shí)y=3,x=3時(shí)y=9,那么x=2時(shí)用線性插值得到y(tǒng)就是3和9的算術(shù)平均數(shù)6。寫成公式就是:Y=Y1+(Y2-Y1)×(X-X1)/(X2-X1)
11、面狀因素作用分值計(jì)算方法:采用面積加權(quán)法即可求得單元內(nèi)各因素分值。12、商服繁華影響度的分值計(jì)算:P83隨距離遞減繁華影響衰減分值
13、道路通達(dá)度的分值計(jì)算:P85
14、公交便捷度的分值計(jì)算:P86
五、土地級(jí)別確定
1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量與土地級(jí)別的關(guān)系:土地級(jí)別是土地質(zhì)量的綜合反映
2、土地級(jí)別的劃分方法:①總分?jǐn)?shù)軸法②總分剖面圖法③總分頻率曲線法④多元統(tǒng)計(jì)聚類判別法
3、土地級(jí)別確定的原則:①確定土地級(jí)別之間,收益差別要明顯②在不影響土地級(jí)評(píng)定科學(xué)性的基礎(chǔ)上,盡可能考慮成果實(shí)施的可行性和易操作性,可以適當(dāng)增加或減少一定級(jí)別數(shù)目,或者在每個(gè)級(jí)別中再分出亞級(jí)③對(duì)測定的土地級(jí),應(yīng)明確反映級(jí)別的邊界4、分析城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律:土地質(zhì)量的變化在一定的區(qū)域內(nèi)是連續(xù)的,特定方向上的總分剖面圖能反映土地質(zhì)量總的變化規(guī)律5、單元綜合分值的計(jì)算方法:
六、綜合定級(jí)程序
1、了解土地綜合定級(jí)的程序:①方案制定確定實(shí)施步驟和方法,落實(shí)與安排人、財(cái)、物②資料收集與調(diào)查有關(guān)部門的資料,實(shí)地調(diào)查③權(quán)重確定及因素選擇④土地定級(jí)單元的劃分⑤級(jí)別測算及確定⑥面積量算和土地級(jí)別圖的編制⑦成果形成與驗(yàn)收⑧成果應(yīng)用和更新階段七、補(bǔ)充
1、城鎮(zhèn)土地分等是根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用的地域差異,分析影響城鎮(zhèn)間土地利用效益的各種因素,評(píng)定城鎮(zhèn)土地的整體效益,劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。
2、土地定級(jí)是在城市內(nèi)部進(jìn)行的,而土地分等是在城市與城市之間進(jìn)行的。3、單元內(nèi)指標(biāo)取樣指在已劃定的單元中測取各因素的影響值。
單元內(nèi)指標(biāo)取樣方法有:面積加權(quán)法、線性內(nèi)插法、以點(diǎn)代面法(根據(jù)電性質(zhì)不同分單元邊界特征點(diǎn)法、重心法、幾何中心法)4、商服中心范圍劃定影響到商服中心規(guī)模大小及職能構(gòu)成,也是商服中心級(jí)別確定、功能分計(jì)算的基礎(chǔ)。
5、道路通達(dá)作用分大小順序一般為:混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路
6、土地定級(jí)任務(wù)書主要內(nèi)容:①開展土地定級(jí)城市的基本情況②土地定級(jí)工作需要的技術(shù)資料和圖件資料③土地定級(jí)工作的組織、人員、實(shí)施步驟與方法④時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算
7、土地定級(jí)資料來源:從有關(guān)部門收集、與有關(guān)部門配合進(jìn)行實(shí)地調(diào)查
8、土地定級(jí)需收集和調(diào)查下列資料:P94①土地定級(jí)的工作地圖②城市規(guī)劃基礎(chǔ)資料與城市規(guī)劃資料③繁華程度資料④交通條件⑤基礎(chǔ)設(shè)施資料⑥環(huán)境條件資料⑦生活服務(wù)設(shè)施資料⑧人口資料
第十一章基準(zhǔn)地價(jià)測算與應(yīng)用
一、基準(zhǔn)地價(jià)測算思路
1、基準(zhǔn)地價(jià)的含義:是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的評(píng)價(jià)價(jià)格(基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格,是地價(jià)總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說,基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià),即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開發(fā)后,政府確定的平均價(jià)格;鶞(zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途,分別確定平均價(jià)格。)基準(zhǔn)地價(jià)反映一定區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)
2、基準(zhǔn)地價(jià)測算的原則:(基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則)①以土地規(guī)劃用途為主測算地價(jià)②根據(jù)土地使用價(jià)值評(píng)估③根據(jù)城市條件和市場狀況,選擇評(píng)估技術(shù)路線“以土地分等定級(jí)和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ),以土地收益和價(jià)格為依據(jù)”
3、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn):特定區(qū)域的評(píng)估價(jià)格。①基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格②基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格③基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的④基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格⑤基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)⑥基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性,是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格4、基準(zhǔn)地價(jià)測算的途徑:
①基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定②基準(zhǔn)地價(jià)確定
5、基準(zhǔn)地價(jià)測算(評(píng)估)的基本要求:①土地條件均值區(qū)域劃分以土地規(guī)劃現(xiàn)狀為準(zhǔn)②評(píng)估所用資料具有近期性③樣本數(shù)據(jù)要具有典型性和準(zhǔn)確性④評(píng)估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求
6、基準(zhǔn)地價(jià)測算的基本方法:依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買賣、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營入股等資料,分別采用多種方法測算樣點(diǎn)地價(jià),對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正,得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià),然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。二、基準(zhǔn)地價(jià)測算程序
1、均質(zhì)區(qū)域的含義:在分析中作為一個(gè)面單元的區(qū)域,它對(duì)關(guān)注地理過程響應(yīng)行為一致。自然要素具有相似性或相對(duì)一致的區(qū)域。2、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則:①以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn),以比較評(píng)估結(jié)果為輔。
②土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn),應(yīng)以市場交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn),利用級(jí)差收益測算結(jié)果進(jìn)行休整。③土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn),可以收益測算結(jié)果為準(zhǔn),并用市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證。④要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ),并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策。
3、基準(zhǔn)地價(jià)測算資料收集的一般要求:①所選樣本土地條件資料②調(diào)查資料必須及時(shí)填入相應(yīng)的調(diào)查表格,注明調(diào)查日期和聯(lián)系方式③收集到的地租、地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作底圖上④資料調(diào)查應(yīng)在土地級(jí)別或均質(zhì)地域劃分的基礎(chǔ)上,以劃分的地價(jià)調(diào)查為單位進(jìn)行⑤調(diào)查樣本應(yīng)具有代表性,并且分布要均勻⑥調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一,一般房地產(chǎn)出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的15%,每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)⑦土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)⑧出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等低價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料要附有有關(guān)協(xié)議內(nèi)容或合同內(nèi)容4、基準(zhǔn)地價(jià)測算資料收集的途徑:①相關(guān)部門②相關(guān)交易市場③政府發(fā)布數(shù)據(jù)④企業(yè)數(shù)據(jù)
5、基準(zhǔn)地價(jià)測算收集的主要資料內(nèi)容:①宏觀經(jīng)濟(jì)資料(城市發(fā)展戰(zhàn)略、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境狀況、人口發(fā)展趨勢②土地交易資料(土地使用權(quán)出讓價(jià)格資料、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格資料、土地使用權(quán)出租價(jià)格資料、土地使用權(quán)抵押價(jià)格資料、土地征用、拆遷過程中的征地費(fèi)資料、安置補(bǔ)助費(fèi)等)③交易資料(房屋買賣資料、房屋出租資料、商業(yè)柜臺(tái)出租資料、商品房銷售資料)④企業(yè)利潤和效益資料⑤聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料(土地聯(lián)建分成資料、土地聯(lián)營入股資料、以地?fù)Q房資料、企業(yè)兼并資料)6、均質(zhì)區(qū)域的劃分方法:信息圖法和多因素綜合評(píng)價(jià)法。7、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)的方法:成本法、收益法、比較法、剩余法
8、基準(zhǔn)地價(jià)測算的基本程序:P193圖①資料收集與整理②劃分均質(zhì)區(qū)域③數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與測算模型的選擇④樣點(diǎn)地價(jià)測算⑤標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)測算⑥劃分地價(jià)區(qū)段⑦確定基準(zhǔn)地價(jià)三、基準(zhǔn)地價(jià)成果圖
1、基準(zhǔn)地價(jià)成果圖的表現(xiàn)形式:P198、199基準(zhǔn)地價(jià)按用途可劃分為綜合基準(zhǔn)地價(jià)、分類基準(zhǔn)地價(jià)(商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途)。按成果圖上的表達(dá)方式,可分為點(diǎn)狀地價(jià)、線狀地價(jià)和面狀地價(jià)。一般標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)以點(diǎn)狀表示,商業(yè)用地地價(jià)和綜合基準(zhǔn)地價(jià)采用線狀和面狀相結(jié)合的方式表示,住宅和工業(yè)地基準(zhǔn)地價(jià)采用面狀地價(jià)表示。同時(shí),除了用形象直觀的地圖表示地價(jià)成果外,為了使評(píng)估成果在應(yīng)用中避免產(chǎn)生歧義,還要用文字形式準(zhǔn)確表述,由政府作為文件下發(fā)并公布。
土地綜合級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖
級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖
商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖路線段地價(jià)圖
標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)地價(jià)圖
地價(jià)成果圖
級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖
住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)圖
標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)地價(jià)圖
工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖
2、基準(zhǔn)地價(jià)成果圖編繪的要求:P197198
第十二章基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法
一、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表
1、基準(zhǔn)地價(jià)修正的主要內(nèi)容:①進(jìn)行交易日期修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
②進(jìn)行區(qū)域因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:繁華程度,交通便捷程度,環(huán)境、景觀,公共配套設(shè)施完備程度,城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
③進(jìn)行個(gè)別因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:面積大小,形狀,臨路狀況,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)水文狀況,規(guī)劃管制條件,土地使用權(quán)年限等;2、掌握基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制例舉方法:P204
商業(yè)用地宗地地價(jià)修正的系數(shù)表:臨街類型修正、進(jìn)深修正、寬度修正、寬深比修正、使用年限修正、容積率修正(總建筑面積/用地面積)(房屋的總建筑面積與宗地面積的比值)、樓層地價(jià)分配率修正、臨街形式修正
住宅用地宗地地價(jià)修正的系數(shù)表:容積率修正、樓層地價(jià)分配率修正、臨街類型修正、使用年限修正
工業(yè)用地宗地地價(jià)修正的系數(shù)表:交通狀況修正、對(duì)外交通便利度修正、基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正、工業(yè)的聚集效益修正、自然環(huán)境條件修正二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法
1、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的含義:是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估結(jié)果,按照替代原則,將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的計(jì)算公式如下:宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*區(qū)域因素修正*個(gè)別因素修正*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本原理是替代原理,即在正常的市場條件下,具有相似土地條件和使用功能的土地,在正常的房地產(chǎn)市場中,應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。
2、容積率修正系數(shù)的含義:通過對(duì)不同容積率按一定準(zhǔn)則進(jìn)行分析,得出不同容積率下建立聯(lián)系所需要特定的數(shù)值
3、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍:①適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)的土地估價(jià),即該城市具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果②基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估,因此,可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格評(píng)估③基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度,因此,該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中作為一種輔助方法4、掌握基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的評(píng)估程序:P202①收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料②確定修正系數(shù)表
③調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件④制定待估宗地修正系數(shù)
⑤確定待估宗地使用年限修正系數(shù)
⑥確定期日修正系數(shù)⑦確定容積率修正系數(shù)⑧評(píng)估宗地地價(jià)
待估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)*區(qū)域修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)
第十三章房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
一、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義:房地產(chǎn)估價(jià)的最終結(jié)果,是估價(jià)師提供給委托估價(jià)方的“產(chǎn)品”,是具有一定法律效力的文件。2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類:房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(定型式、自由式、混合式)、土地評(píng)估報(bào)告(書信式、文字式、表格式)
3、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用:①結(jié)束估價(jià)委托,向委托方說明估價(jià)工作已經(jīng)完成,評(píng)估得到的估價(jià)結(jié)果是多少,這是雙方都最關(guān)心的敏感問題②評(píng)估報(bào)告中的有關(guān)估價(jià)結(jié)果的說明,如估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、估價(jià)假設(shè)和限制條件、應(yīng)用范圍說明、估價(jià)師聲明、評(píng)估報(bào)告的有效時(shí)限等,既限定了估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用條件,也明確了估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的責(zé)任界限③對(duì)估價(jià)過程,資料的收集與分析、方法選擇與測算、估價(jià)結(jié)果的確定等方面加以詳細(xì)記載,體現(xiàn)估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性,增強(qiáng)可信度,并且一旦發(fā)生估價(jià)結(jié)果爭議,可以為估價(jià)結(jié)構(gòu)的申訴提供依據(jù)
4、編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的的目的:①提供給委托方符合專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估結(jié)論,使委托方及估價(jià)相關(guān)的其他各方了解估價(jià)工作的過程、依據(jù)、測算方法,從而理解估價(jià)結(jié)果的確定是估價(jià)人員以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度評(píng)估出來的,是有充分科學(xué)依據(jù)的,并且是在大量翔實(shí)資料的支持下得出的。②標(biāo)志評(píng)估報(bào)告也是估價(jià)機(jī)構(gòu)自身工作的需要。③整理本案件所涉及的資料并分類,輸入計(jì)算機(jī)培訓(xùn)提高和交流的案例資料,也可作本機(jī)構(gòu)以后人員培訓(xùn)提高和交流的案例資料,是有關(guān)估價(jià)管理機(jī)關(guān)學(xué)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查、年檢及國土資源管理部門對(duì)評(píng)估成果確認(rèn)備案是的必備材料。
5、編寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要求:①全面性②公正性和客觀性③準(zhǔn)確性④高度概括性二、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式
1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本格式:①封面②目錄③致委托估價(jià)方函④估價(jià)師聲明⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告⑧附件
2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的組成內(nèi)容:P214
①估價(jià)項(xiàng)目名稱②委托方名稱和住所③估價(jià)方(房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))名稱和住所④估價(jià)對(duì)象:包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況⑤估價(jià)目的⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn),以年月日準(zhǔn)確表示⑦價(jià)值定義,是指對(duì)估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵的說明⑧估價(jià)的依據(jù)⑨估價(jià)原則⑩估價(jià)技術(shù)路線、方法和測算過程估價(jià)結(jié)果及其確定的理由估價(jià)作業(yè)日期評(píng)估報(bào)告的有效期估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件附件
3、土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果報(bào)告的基本內(nèi)容:委托方和估價(jià)方的基本情況,估價(jià)對(duì)象的概況,估價(jià)目的,估價(jià)時(shí)點(diǎn),價(jià)值定義,估價(jià)依據(jù),估價(jià)原則,估價(jià)思路與采用的方法,估價(jià)結(jié)果,估價(jià)人員,估價(jià)作業(yè)日期和報(bào)告應(yīng)用的有效期等
4、土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)報(bào)告的基本內(nèi)容:資料收集和處理,對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各方面因素的分析,房地產(chǎn)市場的分析和預(yù)測,估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用分析,估價(jià)思路和掛架方法選擇的理由,估價(jià)測算過程,數(shù)據(jù)和指標(biāo)的選擇理由,估價(jià)結(jié)果的確定方法和理由等5、評(píng)估師簽字的意義:①聲明陳述的事實(shí)是真實(shí)準(zhǔn)確②結(jié)論是公正的③對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)④責(zé)任追究明確6、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露適用范圍的意義:①公眾的信息知情權(quán)②規(guī)范化管理
7、了解國家對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有關(guān)規(guī)定:P220房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、蓋章,并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后才具有法律效力。土地評(píng)估報(bào)告應(yīng)由土地估價(jià)師簽字、蓋章,并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后,報(bào)國土資源管理部門確認(rèn)或備案。8、學(xué)會(huì)撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告:
房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本格式:①封面②目錄③致委托估價(jià)方函④估價(jià)師聲明⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告⑧附件房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的組成內(nèi)容:P214
①估價(jià)項(xiàng)目名稱②委托方名稱和住所③估價(jià)方(房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))名稱和住所④估價(jià)對(duì)象:包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況⑤估價(jià)目的⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn),以年月日準(zhǔn)確表示⑦價(jià)值定義,是指對(duì)估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵的說明⑧估價(jià)的依據(jù)⑨估價(jià)原則⑩估價(jià)技術(shù)路線、方法和測算過程估價(jià)結(jié)果及其確定的理由估價(jià)作業(yè)日期評(píng)估報(bào)告的有效期估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件附件
友情提示:本文中關(guān)于《201*評(píng)估工作總結(jié)-工業(yè)廠房》給出的范例僅供您參考拓展思維使用,201*評(píng)估工作總結(jié)-工業(yè)廠房:該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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