城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)

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工作心得總結(jié)

從設(shè)計(jì)院到咱們開發(fā)公司我一直是做純技術(shù)的，對(duì)資本運(yùn)作、人事架構(gòu)等方面肯定理解的不到位。僅從自己的立場(chǎng)隨便說(shuō)一下自己對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的理解。

一個(gè)企業(yè)的發(fā)展要積累技術(shù)、人才、財(cái)富。

產(chǎn)品研發(fā)與企劃：在公司成立之初我就建議公司成立設(shè)計(jì)部，詳細(xì)闡述了成立設(shè)計(jì)部的好處。在高增長(zhǎng)總監(jiān)的倡導(dǎo)下初步組建了一個(gè)七人的設(shè)計(jì)組，主要負(fù)責(zé)對(duì)我們公司的拓展項(xiàng)目的初步意向方案和投資意向書的制作。在后來(lái)的工作中也確實(shí)收到了不錯(cuò)的效果，當(dāng)同事獲得一宗土地信息的時(shí)候我們可以快速的根據(jù)公司的產(chǎn)品特點(diǎn)和發(fā)展意圖做出初步的規(guī)劃方案，進(jìn)而確定該項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)和收益前景供領(lǐng)導(dǎo)參考，決策是否對(duì)地塊進(jìn)行運(yùn)作。如果決定繼續(xù)進(jìn)行運(yùn)作，我們會(huì)制作投資意向書，對(duì)公司、產(chǎn)品、投資計(jì)劃、開發(fā)計(jì)劃等綜合說(shuō)明，開發(fā)的同事再次到政府談判的時(shí)候政府可以看到公司對(duì)項(xiàng)目的綜合考慮，有效提高我們拿地的成功率和議價(jià)能力。

當(dāng)時(shí)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間有限認(rèn)識(shí)也有很大的局限性，很多思路都是從設(shè)計(jì)院帶過(guò)來(lái)的。經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累以及對(duì)萬(wàn)達(dá)、龍湖公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)站在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度上把以上的思路發(fā)散推廣一下。項(xiàng)目公司應(yīng)該有綜合企劃的功能，即對(duì)所獲得土地的產(chǎn)品詳細(xì)定位、定價(jià)、成本控制、資金使用、開發(fā)流程、工程建設(shè)、招商管理、銷售控制、運(yùn)營(yíng)等等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合的評(píng)估與協(xié)調(diào)。萬(wàn)達(dá)是由自己的設(shè)計(jì)院對(duì)產(chǎn)品等進(jìn)行綜合評(píng)估與設(shè)計(jì)，到各個(gè)項(xiàng)目上主管執(zhí)行就可以了，沒有設(shè)計(jì)部只有分管執(zhí)行的工程技術(shù)部。龍湖地產(chǎn)是有主管綜合企劃的部門，做好以后上報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)然后執(zhí)行。感覺目前我們公司的產(chǎn)品定位和評(píng)估都是總裁辦/總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)完成的，各個(gè)部門只是執(zhí)行部門。領(lǐng)導(dǎo)做出決定的依據(jù)可能是各方面來(lái)的，產(chǎn)品定位也會(huì)隨之發(fā)生變化，在整個(gè)系統(tǒng)中產(chǎn)品定位是根本，產(chǎn)品定位發(fā)生變化接下來(lái)的圖紙變化，以后的所有環(huán)節(jié)都隨之調(diào)整。在以后的開發(fā)過(guò)程當(dāng)中或者說(shuō)在今年冬季到明年開工之前，把能確定的東西都確定下來(lái)，也能保證明年四個(gè)地塊的工程能順利推進(jìn)。稍微有一項(xiàng)工作不到位的到時(shí)候必定手忙腳亂，哪怕是像空調(diào)電梯這樣的一個(gè)分項(xiàng)工程。

關(guān)于產(chǎn)品方案修改方面一方面是領(lǐng)導(dǎo)過(guò)分追求完美，一方面是上面所說(shuō)的對(duì)

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項(xiàng)目缺少前期預(yù)研預(yù)判，綜合企劃。我想說(shuō)沒有完美的規(guī)劃也沒有完美的建筑，各方因素都是顧此失彼的，照顧了電梯間可能客廳不理想，照顧了客廳可能管井不理想，建筑的各大功能或者說(shuō)規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)都能獲得80分就已經(jīng)很不錯(cuò)了，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講就是一個(gè)好的產(chǎn)品。在項(xiàng)目的前期定位和產(chǎn)品初步設(shè)計(jì)充分確定的基礎(chǔ)上沒有必要做大規(guī)模的調(diào)整，因?yàn)楫a(chǎn)品的大的決定因素基本都確定下來(lái)了，所在城市的規(guī)模、GDP及消費(fèi)水平、產(chǎn)品的造價(jià)及銷售價(jià)格、開發(fā)的流程及資金使用情況等。這些從根本上影響產(chǎn)品的收益率的問(wèn)題都已經(jīng)確定，據(jù)此推導(dǎo)出來(lái)的產(chǎn)品應(yīng)該也不會(huì)有太大的差別，以后的開發(fā)過(guò)程中可以微調(diào)來(lái)不斷的完善，沒有必要顛覆產(chǎn)品的定位打亂開發(fā)的時(shí)序，因?yàn)檫@樣帶來(lái)的損失更大�？赡苁找媛蕰�(huì)略有上升但很可能會(huì)得不償失。地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收益率是核心問(wèn)題，建筑風(fēng)格、建筑體量等沒有必要太較真，因?yàn)樾Ч麍D的問(wèn)題去一遍一遍的修改進(jìn)而影響施工圖的制作。

回望整個(gè)城市廣場(chǎng)的開發(fā)過(guò)程，對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整太頻繁、調(diào)整幅度太大。對(duì)我們項(xiàng)目的整個(gè)戰(zhàn)略性運(yùn)作都是非常負(fù)面的影響。從設(shè)計(jì)到工程、招商、銷售、品牌推廣等等沒有完整的體系做支撐，沒有首先明確產(chǎn)品然后再放入開發(fā)計(jì)劃體系內(nèi)進(jìn)行運(yùn)作。對(duì)整個(gè)開發(fā)戰(zhàn)略把握不清是因?yàn)楣�司沒有成型的開發(fā)計(jì)劃藍(lán)本可以推行。經(jīng)常性的對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行修正，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)榍捌趯?duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃和產(chǎn)品研究企劃沒有做好，寶清項(xiàng)目是開發(fā)的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，在工作中我感覺領(lǐng)導(dǎo)低估了本項(xiàng)目的難度，從各個(gè)方面看簡(jiǎn)單了項(xiàng)目的復(fù)雜程度。造成有些時(shí)候措手不及最終導(dǎo)致了巨大的經(jīng)濟(jì)損失�？梢越梃b其他公司的開發(fā)管理流程制度，之前系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)龍湖地產(chǎn)的開發(fā)流程，相信如果公司組織大家一起學(xué)習(xí)、研究，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化吸收后會(huì)形成公司自己的東西。

匯豐商城開業(yè)當(dāng)天我們部門的人一起去逛了一圈，對(duì)匯豐商城的產(chǎn)品定位、結(jié)構(gòu)選型、功能劃分、水電消防等各方面進(jìn)行評(píng)估。也對(duì)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)初步的了解了一下。第一眼看到匯豐商城的感覺就是跟去年在規(guī)劃局看到的效果圖非常接近，只是在局部的小細(xì)節(jié)上做了簡(jiǎn)化。這說(shuō)明他們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)很早就完成了，而且沒有大的變化，營(yíng)業(yè)廳的裝修沒有徹底完成，按正常工期的話應(yīng)該是還差20多天，總的來(lái)說(shuō)在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中計(jì)劃管理應(yīng)該也是比較到位的。層高4.8m采用的7.5m柱網(wǎng)中庭是15m*22.5m，商鋪為雙層回廊布置大概分成了兩個(gè)防火分

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區(qū)，再綜合消防，空調(diào)等各系統(tǒng)的配置情況看。匯豐商城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)該是與我們項(xiàng)目大商部分是一樣的，但是定位品質(zhì)稍微低端一點(diǎn)。從入住的品牌和管理的模式來(lái)看基本上也是貫徹了這樣的定位。匯豐商城的業(yè)態(tài)相對(duì)單一，規(guī)模不大執(zhí)行了這樣嚴(yán)格的計(jì)劃管理，達(dá)到了目前的經(jīng)營(yíng)狀況基本也是不錯(cuò)的。我們項(xiàng)目如此龐大，各種業(yè)態(tài)復(fù)雜交錯(cuò)，整個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)龐大，更應(yīng)該執(zhí)行強(qiáng)有力的計(jì)劃管理。

人才在于積累：我所說(shuō)的積累是兩個(gè)方面：第一個(gè)方面是說(shuō)數(shù)量的積累，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中需要大量的、多方面的人才。公司在長(zhǎng)期的運(yùn)作當(dāng)中最好是隨時(shí)收集適合公司的人才，有時(shí)候?yàn)榱说热硕�拖延工作周期是很不合算的，工作的即時(shí)性沒有了，甚至?xí)�損失很多效益。第二個(gè)方面是人才自身的積累，人才都是相對(duì)的，有的人對(duì)恒大、保利來(lái)說(shuō)是人才，對(duì)來(lái)說(shuō)不是人才。每個(gè)公司都有自己的經(jīng)營(yíng)模式和開發(fā)特點(diǎn)，人來(lái)了以后可能需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)適應(yīng)企業(yè)，積累適合該企業(yè)發(fā)展方向的基礎(chǔ)素質(zhì)與相關(guān)知識(shí)，尤其對(duì)這種產(chǎn)品定位這么前衛(wèi)的家族企業(yè)來(lái)說(shuō)，更應(yīng)該有適合這種商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)的積累，或者說(shuō)把企業(yè)積累的技術(shù)學(xué)透徹，畢竟這些知識(shí)需要人才去實(shí)現(xiàn)。

公司臨時(shí)抱佛腳到處挖人，短期內(nèi)挖的人水平良莠不齊。又給那么高的定位，又不斷的對(duì)公司的人力體系變更。外來(lái)的和尚不一定會(huì)念經(jīng)，卻造成老員工的情緒，老員工到黑龍江一年多來(lái)雖然沒有做出什么突出性的創(chuàng)舉，但是都各自在各自崗位上認(rèn)真工作，守住本職工作沒有出大的紕漏。在公司高層領(lǐng)導(dǎo)不斷變動(dòng)的情況下基本保證了公司運(yùn)營(yíng)的連續(xù)性。在到處挖人，綠地、華潤(rùn)也會(huì)到處挖人，如果因?yàn)橐恍┬〉睦�益造成企業(yè)員工的頻繁更換，策略或技術(shù)斷檔，給企業(yè)造成的損失是巨大而且無(wú)形的。一個(gè)員工來(lái)的時(shí)候可能是生手，公司給的定位不高。當(dāng)他成長(zhǎng)起來(lái)的時(shí)候公司應(yīng)該對(duì)他的定位應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)整，不然項(xiàng)目開發(fā)完了人才帶出來(lái)了，又流失了。

財(cái)富的積累：地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展本身就是個(gè)積累財(cái)富的過(guò)程，同樣有了財(cái)富積累才能更快速的發(fā)展。在一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中核心問(wèn)題是收益率，當(dāng)開發(fā)幾個(gè)城市廣場(chǎng)以后，形成規(guī)模效應(yīng)了再去做精品，做大品牌。產(chǎn)品的定位、開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)都應(yīng)該圍繞多賺錢展開。而不能過(guò)于計(jì)較建筑風(fēng)格、開發(fā)時(shí)間、產(chǎn)品的差異性等。感覺集團(tuán)對(duì)寶清項(xiàng)目賦予的責(zé)任太重大了，一個(gè)項(xiàng)目是承受不了這么多使命的，萬(wàn)達(dá)投資500億興建的“楚河漢街”也是驗(yàn)證第四代商業(yè)綜合

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體的部分功能。就像一個(gè)型號(hào)的戰(zhàn)斗機(jī)一般只驗(yàn)證1-2項(xiàng)新技術(shù)，如果從雷達(dá)到發(fā)動(dòng)機(jī)全身都是新技術(shù)，可能造成經(jīng)費(fèi)很多，時(shí)間很長(zhǎng)且失敗的風(fēng)險(xiǎn)非常大，最后成功了東西也可能不倫不類。去年春末夏初的時(shí)候提出的思路我認(rèn)為是比較合理的，先做5-10個(gè)項(xiàng)目積累一定的資金，打造一定的團(tuán)隊(duì)，形成自己的技術(shù)積累再開始發(fā)展下一步的戰(zhàn)略。

上面只是我對(duì)項(xiàng)目的一些簡(jiǎn)單的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地產(chǎn)開發(fā)這種巨系統(tǒng)的運(yùn)作應(yīng)該是緩慢的，沒有那么多教科書可以看的。也很難說(shuō)怎么做對(duì)怎么做不對(duì)，就在實(shí)際工作中多積累經(jīng)驗(yàn)吧。真心希望明年咱們城市廣場(chǎng)項(xiàng)目能夠按照計(jì)劃向前推進(jìn)，商業(yè)體開業(yè)、住宅銷售成績(jī)優(yōu)異，對(duì)集團(tuán)公司有個(gè)滿意的答卷，對(duì)自己也有個(gè)豐厚的回報(bào)。

張士奇201*.1.14

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擴(kuò)展閱讀：城市綜合體設(shè)計(jì)與研究

城市綜合體設(shè)計(jì)與研究

摘要：建筑綜合體首先是以一組建筑的組合為載體，將城市活動(dòng)中多種不同的功能（商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛）空間進(jìn)行有機(jī)的組合，并與城市的交通相協(xié)調(diào)。同時(shí)，在不同功能之間建立一種空間依存、價(jià)值互補(bǔ)的關(guān)系，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。建筑綜合體的綜合性并非表現(xiàn)為數(shù)量的簡(jiǎn)單累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化組合，克服單一功能的局限性、在互動(dòng)過(guò)程中形成更為廣泛與優(yōu)越的整體功能。

關(guān)鍵詞：城市綜合體案列特征

中圖分類號(hào)：tu984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：一、城市綜合體的內(nèi)涵

城市綜合體是一個(gè)由高密度、高容積率、多功能、混合性為構(gòu)成要素和基本特征的城市開發(fā)模式，它將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。其中核心基本功能為：居住(酒店、公寓或住宅)、商務(wù)辦公與購(gòu)物中心；其他功能為基本功能的拓展。城市綜合體可謂集城市居民日�！俺�、喝、玩、樂、住、行”眾多功能的“生活館”，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。城市綜合體根據(jù)不同屬性可以分為多種類型，但無(wú)論何種類型的城市綜合體，都具備以下典型特征：超大體量的規(guī)模，高密度、集約性的建筑設(shè)計(jì)，快捷高效的交通體系，復(fù)合互補(bǔ)的物業(yè)配套，現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)，巨額的投資資金，較長(zhǎng)的開發(fā)周期等。二.經(jīng)典案列美國(guó)洛克菲勒中心

洛克菲勒中心(rockefellercenter)

洛克菲勒中心位于美國(guó)紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部，是一個(gè)包括19幢大樓、占地22英畝集商業(yè)、娛樂和辦公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群區(qū)域涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之間，共占地45000平方米。建筑群的主體是ge大廈，70層,高259米。外觀強(qiáng)調(diào)垂直線條,是板式高層建筑的雛形。

洛克菲勒中心建筑群布局緊湊、密集有序，包括建筑群的分布與高低的配置，第五大道旁較為低矮的國(guó)際大樓緩緩起伏到第六大道旁最高的奇異電器大樓（69層樓）；中心的各個(gè)建筑物之間都有地下通道連接，建筑師利用大樓間的廣場(chǎng)、空地與樓梯間制造人行流動(dòng)的方向，交錯(cuò)橫貫之間的是供市民使用的廣場(chǎng)〈海峽花園”channelgarden”、下沉廣場(chǎng)”lowerplaza”等〉，這座迷你的小都市每天可容納25萬(wàn)人次上班、觀光、消費(fèi)、此穿梭無(wú)虞。建筑群的中央是一個(gè)下凹的小廣場(chǎng)，在夏季是寬敞的露天咖啡吧、酒吧；在冬天則是備受歡迎的溜冰場(chǎng)。廣場(chǎng)正面有一座希臘神普羅米修斯飛翔著的雕像，后上方是無(wú)水電子噴泉。廣場(chǎng)四周飄揚(yáng)著聯(lián)

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