第一篇：招商工作計(jì)劃書

目錄

前言

第一部分 商業(yè)定位

第一章項(xiàng)目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

二、項(xiàng)目總體定位

三、項(xiàng)目的功能定位

第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位

一、定位理由

二、業(yè)態(tài)定位

第三章商業(yè)名稱定位

一、商業(yè)案名定位

二、博覽城的解釋

第四章商業(yè)管理功能定位

一、現(xiàn)有管理格局

二、金潤物流的管理功能定位

三、現(xiàn)代化的管理體系

第五章商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位

一、主題物流定位

二、經(jīng)營業(yè)種定位

三、定位規(guī)劃

第二部分 招商策略

第一章招商總策略

第二章招商階段設(shè)置

第三章招商工作計(jì)劃表

前言

商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著——高回報(bào)刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。

商鋪時(shí)代的來臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。

要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。

項(xiàng)目要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營上還要有思想。

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第一部分 項(xiàng)目定位

第一章項(xiàng)目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

本項(xiàng)目不是一個(gè)簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，因而在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰?/p>

前期報(bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)mall”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分體現(xiàn)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)mall”的市場(chǎng)定位同樣無法全面體現(xiàn)本案的核心競(jìng)爭力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。

鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。

由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，

針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。

【您正瀏覽的文章由ｗｗｗ．ｄｉｙｉfanm.hmlawpc.com)文化廣場(chǎng)的參展設(shè)攤主要由各區(qū)、縣商務(wù)局（經(jīng)發(fā)局、計(jì)經(jīng)局）、高新區(qū)組織；國內(nèi)知名企業(yè)、客商主要由市經(jīng)局金融局組織；境外客商包括港、澳、臺(tái)商主要由市經(jīng)局、外事僑務(wù)局、對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作局和相關(guān)協(xié)會(huì)組織；在河源各商業(yè)銀行主要由人行河源中心支行組織；國內(nèi)外新聞媒體人員主要由市委宣傳部落實(shí)。預(yù)計(jì)參加此次洽談會(huì)的總?cè)藬?shù)為600人左右。

五、 活動(dòng)內(nèi)容

（1）論壇交流活動(dòng)

為擴(kuò)大河源招商引資活動(dòng)的影響，提升河源發(fā)展的綜合競(jìng)爭力，會(huì)上將舉辦招商引資發(fā)展論壇活動(dòng)，邀請(qǐng)國內(nèi)有較大影響力的知名專家與會(huì)交流探討，講解政策、分析形勢(shì)，為全市下一步發(fā)展和領(lǐng)導(dǎo)決策提供對(duì)策建議。

（2）銀企洽談活動(dòng)

邀請(qǐng)?jiān)诤釉丛O(shè)點(diǎn)的所有商業(yè)銀行與會(huì)，在河源高級(jí)酒店內(nèi)設(shè)各家商業(yè)銀行的融資咨詢服務(wù)臺(tái)，介紹有關(guān)企業(yè)融資政策和各自業(yè)務(wù)特點(diǎn)；推出重點(diǎn)企業(yè)今后若干年發(fā)展規(guī)劃，請(qǐng)河源中心支行協(xié)調(diào)，爭取簽訂融資框架協(xié)議。

（3）網(wǎng)絡(luò)招商活動(dòng)

將河源市招商資料整理上傳到網(wǎng)上，以高新區(qū)信息網(wǎng)為主，邀請(qǐng)有關(guān)網(wǎng)站合作，使河源市招商信息化、長期化、多樣化。

六、 活動(dòng)經(jīng)費(fèi)

會(huì)議費(fèi)用由會(huì)務(wù)收入解決一部分，缺口部分由市財(cái)政專項(xiàng)資金解決

二〇一四年十月二十日

第五篇：招商計(jì)劃書

招商計(jì)劃書

第一章商業(yè)市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目基本狀況

本項(xiàng)目擬招商項(xiàng)目為201*平方米，初步由二層三個(gè)部分面積組成，單體面積較大，不易分割。

二、商業(yè)環(huán)境分析

1、周邊商業(yè)市場(chǎng)簡析

本項(xiàng)目周邊林立門市經(jīng)營上百家，但規(guī)模較小，業(yè)態(tài)較單一，業(yè)種較少，且以滿足周邊居民需求為主。樂東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模近201*平方米，以經(jīng)營蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品，熟食、小百、鞋、服裝、日用品為主，檔次低，但商場(chǎng)內(nèi)的環(huán)境干凈整潔，功能劃分較合理；其他門市經(jīng)營為小型超市、藥店、網(wǎng)吧、小餐飲店、美容美發(fā)，洗浴中心等，規(guī)模不大，經(jīng)營面積在20-------200平方米左右。中東大市場(chǎng)作為商業(yè)綜合體的存在，是本區(qū)域商業(yè)的活力源泉，吸引周邊地區(qū)的人群消費(fèi)。

2、商業(yè)市場(chǎng)存在空白

從上面的商業(yè)市場(chǎng)分析，項(xiàng)目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、中高檔次的餐飲店、美容健身館、游泳館等，商業(yè)潛在空間較大。

3、商業(yè)門市供應(yīng)量較大

本區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目門市供應(yīng)量較大，比如東環(huán)城路上的松苑名邸、東方之珠、東錦程家園等，且面積較小，無論從地段上、交通上、還是人流量上都較本項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)，上述門市銷售后的招商和出租都將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生較大的威脅。

三、優(yōu)劣分析

優(yōu)勢(shì)：

1、易于統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局；

2、周邊為居民聚居區(qū)；

3、許多大型企業(yè)和高校分布；

4、10000多平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強(qiáng)；

5、擁有近10萬人的消費(fèi)群體；

6、鄰近交通主干道；

7、龍嘉國際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)使用，為本區(qū)域帶來了高附加值；

8、本區(qū)域內(nèi)逐漸開發(fā)，升值潛力較大；

9、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機(jī)；

10、區(qū)域認(rèn)知度的提高將為商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī)。

劣勢(shì)：

1、商業(yè)不繁華，缺少商業(yè)氛圍；

2、單體商業(yè)面積較大；（比如左側(cè)的面積為264㎡+450平方米=674平方米）

3、除一層中間部分外，其他面積很難再進(jìn)行分割；

4、公交線路較少，交通不便利；

第二章商業(yè)定位及形象包裝

一、商業(yè)街的概念

關(guān)于本項(xiàng)目的商業(yè)部分，我司建議提出商業(yè)街的概念，優(yōu)勢(shì)如下：

1、商業(yè)街的概念可以提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和經(jīng)營檔次；

2、商業(yè)街概念便于項(xiàng)目的商業(yè)氛圍炒作；

3、從整體的商業(yè)規(guī)劃高度提出商業(yè)街的概念，以整體的商業(yè)規(guī)劃帶動(dòng)招商的進(jìn)行；

4、商業(yè)街作為社區(qū)的配套之一，必將帶動(dòng)住宅的銷售，提升住宅的銷售價(jià)格。

二、市場(chǎng)形象定位

市場(chǎng)形象是項(xiàng)目的靈魂，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目有了自己的獨(dú)特形象，也就會(huì)對(duì)目標(biāo)客戶群體產(chǎn)生強(qiáng)烈的共鳴，也是確定項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群體心目中的位置。

從整體的市場(chǎng)營銷環(huán)境和項(xiàng)目的特點(diǎn)考慮，本項(xiàng)目應(yīng)著力打造成區(qū)域最佳、市場(chǎng)空間最大的商業(yè)形象，使項(xiàng)目具有一定的檔次。以“財(cái)富商業(yè)街”的形象渲染商業(yè)發(fā)展空間。

三、功能定位

整體功能初步確定為：美食廣場(chǎng)、美容美體、休閑商務(wù)、健身洗浴、商場(chǎng)五部分： 美食廣場(chǎng)中檔次餐飲店、快餐店、西式餐飲店、特色餐飲店

美容美體美容中心一家、瑜伽美體一家

休閑商務(wù)茶藝館、商務(wù)咖啡廳

健身洗浴健身會(huì)館、洗浴中心

商場(chǎng)百貨商場(chǎng)或主題商場(chǎng)

其他小型超市，移動(dòng)、銀行、郵政、聯(lián)通等

一期商業(yè)部分功能確定為：中檔次餐飲店、銀行、郵政等營業(yè)場(chǎng)所作為主力店，帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展。

四、案名

“香榭麗舍財(cái)滿街”

香榭麗舍為法國著名的商業(yè)街，也是聞名世界的商業(yè)街區(qū)，本項(xiàng)目以香榭麗舍命名，旨在提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和知名度，以打造區(qū)域最具前景的商業(yè)項(xiàng)目為目標(biāo)，雖然未必為最好的，但在境界上已經(jīng)高出一籌，對(duì)投資型客戶具有極強(qiáng)的感召力。

五、商業(yè)目標(biāo)客戶群體

招商目標(biāo)客戶群體確定為：

1、對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展前景具有信心的正在經(jīng)營中的經(jīng)營業(yè)主；

2、帶有營業(yè)性質(zhì)的經(jīng)營企事業(yè)，比如銀行、移動(dòng)營業(yè)廳等。

客戶群體特征：

此類客戶事業(yè)正處在上升時(shí)期，擁有極強(qiáng)的賺錢欲望，想繼續(xù)開拓和發(fā)展事業(yè)，擁有較多的財(cái)富；具有較高的文化，注重投資，但較為謹(jǐn)慎，對(duì)于投資看中前景；年齡段在30----50歲之間，擁有拼搏精神，敢于挑戰(zhàn)。

六、消費(fèi)目標(biāo)客戶群體

本項(xiàng)目具有交通便利優(yōu)勢(shì)，商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋周邊分布的東方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉機(jī)宿舍、客車宿舍等多個(gè)居民居住區(qū)；長春百事可樂公司、長春君子蘭集團(tuán)、國富車廂廠等多個(gè)著名企業(yè)，以及坦克學(xué)校等高校；該區(qū)域消費(fèi)人群體量

大，且消費(fèi)能力較強(qiáng)，擁有強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。

第三章招商策略

一、招商方式

采用一對(duì)一的方式，即通過招商人員直接接觸目標(biāo)客戶群體，針對(duì)目標(biāo)客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。

二、招商推廣

在考慮到項(xiàng)目的體量和成本方面，以經(jīng)濟(jì)節(jié)約和最為直接有效為最佳的推廣和招商宣傳方式，即能在招商過程中讓座客戶充分了解項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，又能保證項(xiàng)目招商成功率。

1、工地圍欄

工地圍欄是客戶最能感受到現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛的場(chǎng)所，充分利用圍欄做宣傳，渲染商業(yè)氛圍。

主要文案：

東城商業(yè)新版圖，縱橫財(cái)富無限空間；

香榭麗舍財(cái)滿街，異域風(fēng)尚，經(jīng)營格調(diào)；

搶灘財(cái)富新領(lǐng)地，創(chuàng)造賺錢新平臺(tái)；

做城東10億生意，穩(wěn)當(dāng)百萬富翁；

二層自由空間，自由創(chuàng)富；

尋找百萬富翁，招商盛大啟幕；

（隨文略）

2、招商手冊(cè)

制作精美的宣傳畫冊(cè)，配以極具銷售力的文案說明，和富有想像力的平面設(shè)計(jì)，突顯項(xiàng)目的商業(yè)形象和經(jīng)營價(jià)值。

文案方面：極力的渲染項(xiàng)目的商業(yè)形象，通過對(duì)本區(qū)域的消費(fèi)群體和潛在的商機(jī)訴求，提升經(jīng)營價(jià)值；對(duì)租鋪經(jīng)營進(jìn)行細(xì)算，怎么算，經(jīng)營都合算。

設(shè)計(jì)方面：突出商業(yè)氣氛，和賺錢的欲望，所設(shè)計(jì)內(nèi)容具有想象力。

（招商手冊(cè)文案另行提交）

三、租金和售價(jià)

我司對(duì)周邊區(qū)域進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的商業(yè)調(diào)查，對(duì)東環(huán)城路上的門市、及樂東村周邊的門市進(jìn)行了業(yè)種及租金調(diào)查，獲得了最為寶貴的第一手資料。

松苑名�。簱�(jù)銷售人員介紹，門市最小面積200平方米，臨嶺東路門市售價(jià)在4000元/平方米左右，臨東環(huán)城路門市售價(jià)在5000元左右，因目前尚未具體定價(jià)，并未出售，正在預(yù)熱。

東方之珠：門市僅剩余2套，銷售業(yè)績較好。面積范圍在100----400平方米之間，臨東環(huán)城路門市售價(jià)5500元/平方米左右，臨嶺東路門市售價(jià)4800元/平方米左右，平均租金為220元/平方米/年。

錦程家園：分為社區(qū)內(nèi)門市和臨街門市，社區(qū)內(nèi)門市面積在40---80平方米左右，售價(jià)在3980元----4980元之間，銷售達(dá)50%以上，臨自由大路門市面積在215---325之間，共計(jì)16套，售價(jià)為6180元/平方米和6380元平方米；臨東環(huán)城路門市已經(jīng)銷售完畢。

其他區(qū)域門市綜合租金：200元/平方米/年

由于項(xiàng)目整體面積較大，且考慮一層與二層租金的差異，初步確定招商租金如下： 一層450平方米租金：100000元/年，可分割招商。

一層越二層650平方米租金：1201*0元/年。

綜合其他項(xiàng)目門市售價(jià)和項(xiàng)目特點(diǎn)及未來區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，初步確定售價(jià)為：一層5100元/平方米；一層越二層為4880元/平方米。

四、優(yōu)惠策略

租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：

一年租期，租金優(yōu)惠折扣98%；

二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%；

三年租期，租金優(yōu)惠折扣95%；

五年租期，租金優(yōu)惠折扣93%；

五、招商期限

本項(xiàng)目招商工作力爭在11月底完成，以確保冬季開業(yè)，無空置。

附錄招商手冊(cè)文案

封面

標(biāo)識(shí)香榭里舍財(cái)滿街

領(lǐng)金寶地商業(yè)傳奇

內(nèi)1

標(biāo)題：東部商業(yè)再現(xiàn)地王

文：龍嘉機(jī)場(chǎng)的投入使用，吉林大路擴(kuò)寬改造完成，政府大刀闊斧的對(duì)二道區(qū)的改造建設(shè)，使這一區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿�，商業(yè)繁榮已經(jīng)凸現(xiàn)。世紀(jì)大街上，1.1萬平方米的香榭里舍財(cái)滿街橫空出世，再次掀起東部淘金熱潮。

內(nèi)2

標(biāo)題：座擁大商圈，擁有億元的潛在的消費(fèi)市場(chǎng)

文：近鄰中東大市場(chǎng)商圈，商業(yè)輻射縱橫二道區(qū)及周邊地區(qū)，擁有近億元的消費(fèi)市場(chǎng)，是眾多商家必爭之地。大市場(chǎng)，大經(jīng)濟(jì)，大收益，財(cái)富新趨向之地。

內(nèi)3

標(biāo)題：富人區(qū)域做30萬消費(fèi)群體的生意

文：和東方之珠、松苑名邸、警官公寓、客車廠宿舍、拖拉機(jī)宿舍等居住區(qū)相距咫尺，與財(cái)富車廂廠、長春百事可樂公司、長春君子蘭有限公司、福耀汽車玻璃廠等國內(nèi)名企共同繁榮。

保守估計(jì)，香榭麗舍財(cái)滿街所輻射區(qū)域的消費(fèi)群體在30萬人以上，而且，隨著附近區(qū)域的大面積開發(fā)，一批中高檔小區(qū)正在建設(shè)中，區(qū)域的潛在消費(fèi)能力巨大。 做生意選擇地點(diǎn)經(jīng)營是關(guān)鍵，選對(duì)區(qū)域才能更輕松！

內(nèi)4

標(biāo)題：自由商業(yè)空間，領(lǐng)航商業(yè)入海

文：香榭麗舍財(cái)滿街1.1萬平方米的商業(yè)格局，高舉架，大開間；統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、自由分割、自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理，為經(jīng)營業(yè)主提供更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。

內(nèi)5

標(biāo)題：招商隆重啟幕，10萬元投入做百萬富翁

文：香榭麗舍財(cái)滿街首期商業(yè)招商隆重開啟，201*平方米的2層商業(yè)空間，自由分割，自由組合，可根據(jù)客戶的需求定制。

在香榭麗舍財(cái)滿街投入100000元，即可擁有450平米的大商業(yè)格局，低投入，大空間，加上周邊30萬人的高消費(fèi)群體，想不賺錢都不容易！

想做百萬富翁，現(xiàn)在就加入登記行列。

內(nèi)6

標(biāo)題：多功能主題商業(yè)不是財(cái)富精英不聚首

文：五大主題商業(yè)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)新格局，美食街、麗人廣場(chǎng)、休閑商務(wù)港、主題商場(chǎng)、企業(yè)聯(lián)盟將徹底的創(chuàng)造商業(yè)神話。

功能一覽表

美食街中檔次餐飲店、快餐店、西式餐飲店、特色餐飲店

麗人廣場(chǎng)美容中心一家、瑜伽美體一家

休閑商務(wù)茶藝館、商務(wù)咖啡廳

主題商場(chǎng)百貨商場(chǎng)或主題商場(chǎng)

企業(yè)聯(lián)盟小型超市，移動(dòng)、銀行、郵政、聯(lián)通、中小企業(yè)辦公等

內(nèi)7

標(biāo)題：稀缺席位，助力邁上財(cái)富巔峰

文：社會(huì)財(cái)富只掌握在20%的人手中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)袖掌握了社會(huì)80%的財(cái)富，就像香榭麗舍財(cái)滿街的店面一樣稀缺，成為公眾的關(guān)注。

如何才能更賺錢？

如今的生意不好做，是競(jìng)爭太多了，在成熟的繁華區(qū)域更是難露頭腳；變換思維經(jīng)營，到另一個(gè)商業(yè)潛力巨大的市場(chǎng)開拓發(fā)展，財(cái)富獨(dú)享。

封底

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