第一篇：不動產(chǎn)登記制度來了

不動產(chǎn)登記制度來了，“房叔”“房嬸”們怕了嗎？

201*年03月29日 08:38:09來源： 新華網(wǎng)

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新華網(wǎng)北京３月２９日新媒體電（記者 徐蕊 烏夢達 葉鋒）日前召開的不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，醞釀了多年的不動產(chǎn)登記制度有了明確的時間表。網(wǎng)民期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

為何是九個部門聯(lián)席？

面朝大海，春暖花開。如果你想在海邊的樹林承包一塊林地，再租一塊海灘養(yǎng)點魚蝦；或者在海邊買塊地，蓋個房子，過去你需要：到漁業(yè)部門登記水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，這關(guān)系到你能不能養(yǎng)魚，然后到林業(yè)部門去申請林地所有權(quán)和使用權(quán)，再去國土部門土地交易所登記申請，然后蓋好了房子，房產(chǎn)證發(fā)放歸住建部門管。這些部門離得近，你好可以少花些時間，如果這些部門離得遠？呵呵。

剛剛召開的不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。那么未來，你有望在一個部門辦理所有這些登記。

所謂不動產(chǎn)登記，與建設(shè)部門進行的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)、房屋登記簿制度相似，只是從內(nèi)容上來看，把林地、海域和草原等權(quán)屬也納入登記范圍。

經(jīng)國務(wù)院批復(fù)正式建立，國土資源部牽頭，中央編辦、財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家稅務(wù)總局、國家林業(yè)局、國務(wù)院法制辦、國家海洋局等９部門組成的聯(lián)席會議日前召開第一次會議。

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何需要９部門，這其中存在哪些困難和障礙？

目前我國尚無統(tǒng)一的登記機關(guān)負責(zé)各類登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難度在于部門職能劃分不清。“由于我國不動產(chǎn)的復(fù)雜分類，不動產(chǎn)登記處于比較分散混亂的狀態(tài)，包括房屋、林地、草地、普通建設(shè)用土地等不動產(chǎn)的登記分布在多個部門當中。”上海交大凱原法學(xué)院民商法研究所所長韓長印說。

韓長印說，這種多頭登記的狀況都還有法律的依據(jù)。在部門利益的格局下，這種(請你繼續(xù)關(guān)注公文素材庫：m.hmlawpc.com)各自為政的狀態(tài)很難被打破。而且即使在單項不動產(chǎn)方面，內(nèi)部的登記程序、登記規(guī)則以及數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式等等也都不統(tǒng)一。

此外，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)還需要和民政、公安、稅務(wù)、銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，突破“信息孤島”現(xiàn)象，實現(xiàn)各個部門和地方數(shù)據(jù)的整合與共享。

建立不動產(chǎn)登記制度為何要３年？

部際聯(lián)席會議召集人、國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示，用４年左右時間，運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

為什么要３至４年這么久的時間？

早在２００７年，物權(quán)法出臺時就明確提出不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但７年來其推進過程可以用“龜速”來形容。

專家分析，首先，從技術(shù)層面看，這些部門過去都開發(fā)了自己的系統(tǒng)，但彼此之間并不互通，整合這些信息首先需要打破信息的孤島，改變政府部門信息“老死不相往來”的情況，實現(xiàn)大平臺大數(shù)據(jù)。

其次，比技術(shù)更難的是利益。每個部門的發(fā)證登記權(quán)限，背后都是部門的審批權(quán)限，要把多頭管理、分散登記的權(quán)責(zé)統(tǒng)一、歸并，這意味著每個部門都需要割肉，需要不小勇氣。統(tǒng)一登記也觸及了部分群體的利益，地方政府不配合、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等，都使得這項工作推進困難。

例如，不動產(chǎn)登記中的住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０個重點城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的國五條通知提出，“十二五”末期全國聯(lián)網(wǎng)，但剛剛出臺的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃將這一目標推遲到６年后。不動產(chǎn)登記制度能否攔住“房叔”“房嬸”們？

住房信息聯(lián)網(wǎng)作為房屋所有權(quán)登記的一部分，包括房屋管理系統(tǒng)、交易登記整合系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等三大系統(tǒng)。

不動產(chǎn)登記制度建立后，實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的步伐將加快，有望終結(jié)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的孤島狀態(tài)。業(yè)界期待，不動產(chǎn)登記制度能成為反腐利器。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，對于法規(guī)紀律不允許經(jīng)商的公務(wù)員群體而言，大部分家庭資產(chǎn)是房產(chǎn)，如果信息聯(lián)網(wǎng)能夠運行，對涉房腐敗不啻為當頭一棒。

韓長印坦言，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，使反腐機制存留較大的漏洞。“不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不健全使房地產(chǎn)成為腐敗官員洗錢和安置不法財產(chǎn)的重要渠道和保值形式，大量貪腐資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)市場，除了產(chǎn)生‘房叔’‘房嬸’這樣的腐敗典型之外，還造成了一系列的經(jīng)濟和社會問題。”他說。

如果房地產(chǎn)等不動產(chǎn)實現(xiàn)全國統(tǒng)一的登記和信息互聯(lián)，對貪腐官員會有很大的震懾作用。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將為未來開征房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，而對開征房產(chǎn)稅來說，“以人查房”是稅收部門必需的程序。

第二篇：論我國不動產(chǎn)登記制度的完善

論我國不動產(chǎn)登記制度的完善

王小波*

摘要：建立完善的不動產(chǎn)登記制度是世界物權(quán)立法發(fā)展的趨勢。我國目前沒有專門的不動產(chǎn)登記法，雖然《物權(quán)法》的頒布在一定程度上完善了不動產(chǎn)登記制度，但不動產(chǎn)登記相關(guān)制度、操作程序等還有待明確、完善。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)制度完善

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法重要的組成部分，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度�！段餀�(quán)法》的頒布，可謂揭開了我國房地產(chǎn)登記制度發(fā)展的新篇章�！段餀�(quán)法》對房地產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)則、房地產(chǎn)登記的效力、房地產(chǎn)登記機關(guān)的職責(zé)、登記信息的公開查詢、更正登一記、異議登記、預(yù)告登一記以及登一記錯誤賠償責(zé)任等重要內(nèi)容做出了規(guī)定，確定了我國房地產(chǎn)登記的根本制度，為完善我國房地產(chǎn)登記制度奠定了堅實基礎(chǔ)�！段餀�(quán)法》出臺后，雖然對實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度進行了總體上的規(guī)定，但對不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度及具體操作程序還需要進一步明確和改善。

一、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度的貢獻

一、房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論得以發(fā)展

(一)確立了物權(quán)變動的公示原則，明確規(guī)定登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式

公示原則作為物權(quán)變動的基本原則，己為世界各國物權(quán)立法所普遍確立，而物權(quán)變動的公示方式，在世界各國也均為一致，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，而動產(chǎn)物權(quán)的公示方式為占有或交付�！段餀�(quán)法》物權(quán)變動公示原則的確立，一方面是對國際認可的法理的遵守，使我國物權(quán)立法與國際接軌;另一方面，如前所述，我國一直缺乏明確的房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論，就我國《物權(quán)法》頒布前的房地產(chǎn)登記法律制度而言，其并非完全民法物權(quán)意義上的登一記制度，而主要以行政權(quán)干預(yù)或管理為目的，重點強調(diào)公法上的意義，私法意義卻顯較弱�！段餀�(quán)法》的出臺，并明確確立了物權(quán)公示原則，將房地產(chǎn)登一記制度首先視為是一種物權(quán)變動的公示方法，不僅極大地強化了房地產(chǎn)登記制度的私法意義，而且對于維護物的占有秩序和交易安全具有重要意義。而《物權(quán)法》之后的《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則進一步重申了《物權(quán)法》關(guān)于登記物權(quán)公示的私法意義，如《土地登記辦法》第二條明確規(guī)定土地登記是將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)等依法需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿“公示”的行為，明確規(guī)定登記是上地物權(quán)變動的公示方式。

(二)構(gòu)建了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登記對抗主義為例外”的二元主義交錯的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式

以法國為代表的登記對抗主義立法模式不利于維護交易安全;以德國為代表的物權(quán)形式主義立法模式實踐操作過于繁瑣、無因性法律后果過于絕對且與公信力效力重疊:而以奧地利、瑞士為代表的債權(quán)形式主義立法例正好克服了二者之不足，從而“成為物權(quán)變動立法模式的基本潮流”。①針對我國理論界關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的重大分歧，《物權(quán)法》在借鑒德、日、法等國不動產(chǎn)物權(quán)立法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的歷史傳統(tǒng)、具體國情，最終確立了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登一記對抗主義為例外”的二元主義交錯的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，在很大程度上明確、奠定了我國房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)理論，體現(xiàn)出我國獨有的物權(quán)立法特點。具體說就是:第一，承認物權(quán)合意的客觀存在性，但不承認其具有獨立性、無因性。就單純的當事人物權(quán)變動的意思表示而言，作為一種客觀存在在物權(quán)變動之中是不可或缺的。即“承認物權(quán)行為概念本身，但并不一定必須承認物權(quán)行為的獨立性和無因性，抑或雖然承認物權(quán)行為概念及物權(quán)行為的獨立性，但并不一定必須承認物權(quán)行為的無因性。”②第

二，規(guī)定在一般情況下房地產(chǎn)物權(quán)變動經(jīng)登一記生效，即房地產(chǎn)物權(quán)變動原則上采用登記生效主義模式。此外，在不動產(chǎn)登一記生效為主的基礎(chǔ)上，也確立了登一記對抗主義模式作為房地產(chǎn)物權(quán)變動的例外原則，即非經(jīng)登一記不能對抗善意第三人。登記對抗主義的適用范圍主要包括:土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)。

二、統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記規(guī)則得以初步確立

我國一直沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)登一記規(guī)則，在實踐中存在著房地產(chǎn)登一記法律規(guī)范不統(tǒng)

一、登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等混雜局面，這種混雜局面已經(jīng)嚴重妨礙我國房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展。為克服上述實踐中存在的弊端，《物權(quán)法》首次明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，確定了我國將在房地產(chǎn)登記領(lǐng)域建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記規(guī)則的大方向。其次，針對房地產(chǎn)登記程序中房、地不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，《物權(quán)法》規(guī)定了基本的房地產(chǎn)登記程序:申請~審查一記載于登一記簿。《土地登記辦法》與《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，分別對土地登一記及房屋登一記的程序進行簡化，分別取消了原先土地登一記中的地籍調(diào)查程序、房屋登記中的公告程序，上地登記(土地總登一記除外)的程序簡化為申請

①梁慧星、陳華彬.物權(quán)法〔m].北京:法律出版社，19卯.

②陳華彬.論基于法律行為的物權(quán)變動.梁慧星主編，民商法論從(第6卷)[m].北京:法律出版社，1997. 一權(quán)屬審核~注冊登記一頒發(fā)或更換證書，房屋登記的程序簡化為申請一受理一審核一記載于登記簿一發(fā)證。至此，土地登一記與房屋登記的程序應(yīng)該來說己實現(xiàn)了統(tǒng)一，因為土地登一記中的權(quán)屬審核這一程序其實己經(jīng)隱含有受理這一程序了，若不受理，則談何權(quán)屬審核?再次，針對之前房地產(chǎn)登記權(quán)屬證書與登一記簿之間關(guān)系不明確的問題，《物權(quán)法》

第17條、《土地登記辦法》第16條、《房屋登一記辦法》第26條均明確規(guī)定，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登一記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

三、有關(guān)房地產(chǎn)登記效力的規(guī)定更為合理

(一)根據(jù)登記原因之不同區(qū)分房地產(chǎn)登記的效力

我國之前的房地產(chǎn)登記立法不區(qū)分房地產(chǎn)物權(quán)變動的原因，對于因非法律行為如繼承、新建等設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅房地產(chǎn)物權(quán)的一律規(guī)定非經(jīng)登一記不發(fā)生物權(quán)變動的效力�！段餀�(quán)法》參照國際上慣行的物權(quán)法基本原則，對于不經(jīng)登記也發(fā)生房地產(chǎn)物權(quán)變動效力的情形做出了具體的規(guī)定。《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》則與《物權(quán)法》保持一致，同樣規(guī)定因人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或受遺贈等均屬于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的情形，不以登一記為生效要件。

(二)明確規(guī)定登記僅只是物權(quán)變動的生效要件，克服了以往立法中混淆

物權(quán)變動與債權(quán)合同成立、生效要件的缺陷按照區(qū)分原則，以發(fā)生物權(quán)變動為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，即物權(quán)變動的原因行為的成立，必須按照該行為成立的自身要件予以判斷，而不能以物權(quán)的變動是否成就為標準判斷。如以債權(quán)法上的合同作為物權(quán)變動的原因行為時，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)債權(quán)法，即以當事人的意思表示真實而且一致為充分必要條件。至于物權(quán)變動能否成就，并不是合同成立生效的必要條件。而物權(quán)的變動，必須以動產(chǎn)的交付與不動產(chǎn)的登記為必要條件，而不能認為基礎(chǔ)關(guān)系即原因行為的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果�！段餀�(quán)法》第巧條的規(guī)定就體現(xiàn)了區(qū)分原則的思想。一方面，《物權(quán)法》區(qū)分原則的確立，徹底克服了以往我國房地產(chǎn)登記法律規(guī)范中將登記視為債權(quán)法上的合同成立、生效的要件，混淆物權(quán)變動和債權(quán)合同的成立、生效條件的缺陷;另一方面，區(qū)分原則的確立符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請求權(quán)的基本法理，被民法實踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍、為物權(quán)變動與債權(quán)變動建立科學(xué)規(guī)范基礎(chǔ)、區(qū)分當事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則。①而作為《物權(quán)法》配套法的《土地登一記辦法》與《房屋登一記辦法》也秉承了《物權(quán)法》區(qū)分原則思想，規(guī)定登記僅只是土地物權(quán)變動或房屋物權(quán)變動的生效條件，如

《房屋登記辦法》第31條就規(guī)定當事人買賣房屋應(yīng)在有關(guān)法律文件“生效”后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、三類特殊的不動產(chǎn)登記制度得以構(gòu)建

我國《物權(quán)法》出臺前的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對房地產(chǎn)登記的類型有一些相關(guān)的規(guī)定，但都不夠全面。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展需要，解決房地產(chǎn)登一記過程中可能出現(xiàn)的爭議，《物權(quán)法》科學(xué)地構(gòu)建了三類新的登記制度—更正登一記、異議登記及預(yù)告登記。《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》為依據(jù)，在制訂時增加了更正登記、異議登記、預(yù)告登一記等登一記類型并細化了這些登記類型的內(nèi)容與程序。

(一)確立了賦予當事人更正權(quán)與異議權(quán)的更正登記和異議登記制度

根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)公示原則，一記載在登一記簿上的當事人所享有的物權(quán)，原則上推定為正確、合法的權(quán)利。這是法律為保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法物權(quán)，確保不動產(chǎn)交易安全，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序的必然選擇。但這并不是說記載在登記簿上的物權(quán)就是絕對正確、不可推翻的，如果登記的物權(quán)事項與事實上的物權(quán)事項不符，為避免真正權(quán)利人因為登記公信力而遭受損失，則應(yīng)當賦予真正權(quán)利人享有更正權(quán)與異議權(quán)的救濟途徑。為此，《物權(quán)法》第19條規(guī)定了更正登一記和異議登一記制度。同時，為了克服異議登記給不動產(chǎn)物權(quán)交易造成不穩(wěn)定狀態(tài)的缺陷，《物權(quán)法》還規(guī)定異議登一記申請人在異議登一記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。而《土地登記辦法》第58至61條及《房屋登一記辦法》第74至79條則對《物權(quán)法》第19條的規(guī)定進行了細化。如對更正登記和異議登記如何申請、應(yīng)提供哪些材料、異議登一記的注銷等問題做出了可供房地產(chǎn)登記實踐操作執(zhí)行的規(guī)定，更在《物權(quán)法》第19條的基礎(chǔ)上對異議登記的法律效力予以明確，填補了《物權(quán)法》異議登記法律效力不明的漏洞。更正登記和異議登記制度的建立，豐富、完

①孫憲忠，論物權(quán)法[m].北京:法律出版社，201*47.

我國房地產(chǎn)登一記制度的現(xiàn)狀、發(fā)展與完善善了我國的房地產(chǎn)登一記類型體系。

(二)確立了遏制重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的預(yù)告登記制度

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)市場的不規(guī)范，出現(xiàn)了許多商品房重復(fù)銷售、重復(fù)抵押

的不良現(xiàn)象。如近年來頻頻被媒體曝光的一房多賣、假房地產(chǎn)騙取貸款、開發(fā)商 卷款潛逃等等。之所以頻頻出現(xiàn)這些現(xiàn)象，一是與開發(fā)商的不誠實經(jīng)營有關(guān)，二 是現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登一記備案制度不能從根本上解決將合同請求權(quán)推進到 登一記請求權(quán)的問題。為此，《物權(quán)法》第二十條借鑒了國外立法并結(jié)合我國現(xiàn)有 的商品房預(yù)售和住房貸款按揭制度，規(guī)定了預(yù)告登記制度，創(chuàng)新了房地產(chǎn)登記的 種類。而《土地登一記辦法》、《房屋登記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依 據(jù)，對預(yù)告登記的適用范圍、效力期間、申請預(yù)告登一記所需文件材料等做出更進 一步的詳細、具體的規(guī)定。如《房屋登記辦法》第67條明確規(guī)定預(yù)告登記適用

于預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓及抵押等，比《物權(quán)法》 的規(guī)定更為明確，更有利于實踐操作。

五、房地產(chǎn)登記機關(guān)的審查責(zé)任得以強化

對于房地產(chǎn)登記的審查，《物權(quán)法》第12條、《土地登記辦法》第13條、《房屋登記辦法》第18、19條均規(guī)定了房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當履行的職責(zé)�！斗课莸且挥涋k法》更是以《物權(quán)法》為依據(jù)，對登記機關(guān)的審查職責(zé)如查驗、詢問事項、需實地查看的具體情形做出明確規(guī)定，更有利于房地產(chǎn)登記實踐操作。比起《物權(quán)法》頒布之前的相關(guān)房地產(chǎn)登記立法，《物權(quán)法》、《土地登一記辦法》、《房屋登一記辦法》明確了房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當審查的事項范圍，“詢問申請人”、“實地查看”等的職責(zé)要求，在當前我國誠信體系尚未建立、社會信用缺失的情況下，應(yīng)該來說可以起到一定的監(jiān)督作用，對保障房地產(chǎn)交易安全具有顯著促進作用。

六、房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度得以確立

房地產(chǎn)登一記是物權(quán)公示最重要的方法。如果把登記的資料當成秘密檔案，不允許查詢復(fù)制或者設(shè)置苛刻的查詢復(fù)制條件，就無法起到公示的作用，影響整個物權(quán)法律制度規(guī)范調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的社會功能。我國在《物權(quán)法》頒布之前對房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度的立法存在明顯缺陷。究其原因，除了不重視便利群眾、服務(wù)社會以外，很重要的原因是仍然在思想上將房地產(chǎn)登一記作為房地產(chǎn)管理的手段，而輕視其物權(quán)公示的功能。因此，《物權(quán)法》第18條、《土地登記辦法》第72條、《房屋登記辦法》第28條均明確規(guī)定了對房地產(chǎn)登一記信息的公開查詢制度，《物權(quán)法》更是取消了之前的房地產(chǎn)登記立法對不動產(chǎn)登記簿記載事項查詢范圍的限制。這為建立登記信息公開制度提供了法律依據(jù)，從而有利于為房地產(chǎn)市場交易提供全面準確的信息服務(wù)，切實發(fā)揮保護交易安全、警示交易風(fēng)險的功能，維護正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序。

七、登記機關(guān)的賠償責(zé)任得以明確

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的房地產(chǎn)登一記制度中，有一個非常令人矚目的制度安排，就是《物權(quán)法》第21條、《房屋登記辦法》第92條明確規(guī)定了登一記機關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任。對房地產(chǎn)登一記機關(guān)因登一記錯誤造成當事人損失的賠償責(zé)任，以往的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對其規(guī)定仍比較籠統(tǒng)、模糊，這也導(dǎo)致過去因登一記錯誤而造成的互相推誘、責(zé)任不清的情況時有發(fā)生。更有甚者，有些因房地產(chǎn)登記而引起的行政訴訟案件在當事人勝訴后，即使確認了房地產(chǎn)登記機關(guān)存在過錯，當事人也得不到賠償。而依據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定，登記機構(gòu)就登一記錯誤導(dǎo)致他人損害的，應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、強化登一記機關(guān)的責(zé)任、保障房地產(chǎn)登一記的公信力，充分實現(xiàn)房地產(chǎn)登記的法律價值和社會價值，有著十分重要的意義。

二、我國不動產(chǎn)登記制度仍存在的問題

雖然《物權(quán)法》的制定為不動產(chǎn)登記制度的完善做出了重要的貢獻，但是與法治國家和市場發(fā)展的客觀要求相比，現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度仍存在許多缺陷。主要包括以下幾點：

（一）不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一

雖然《物權(quán)法》第九條和第十條就（“就”換“闡明”）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機關(guān)和登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定，但至今我國尚未就不動產(chǎn)登記制度專門制定法律。實際操作中，只能依據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律規(guī)定，導(dǎo)致出現(xiàn)不同的法律后果及各行政部門各自為政的現(xiàn)象。因此，僅《物權(quán)法》的口號性規(guī)定已不足以解決現(xiàn)實中遇到的問題。

（二）不動產(chǎn)登記范圍不明

《物權(quán)法》對登記范圍的規(guī)定并不明確，導(dǎo)致了不同規(guī)則在登記對象上出現(xiàn)各自不同的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》將他項權(quán)利定義為“土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。”而《城市房屋權(quán) 屬登記管理辦法》則將他項權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

（三）不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一

目前不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)是“多頭執(zhí)政”，其根據(jù)的法律各不相同�！段餀�(quán)法》第十條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。”根據(jù)不同登記類型，我國有以下登記機關(guān)：國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政管理機關(guān)、漁政管理機關(guān)以及林業(yè)管理機關(guān)�！段餀�(quán)法》附則補充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。”即同一部門或不同部門都可以依據(jù)各自地方性法規(guī)，主張不動產(chǎn)登記的權(quán)利。如房地產(chǎn)登記，有的城市將涉外房地產(chǎn)登記留在市級辦理，而將其他下放到區(qū)一級辦理，結(jié)果導(dǎo)致市區(qū)爭奪登記業(yè)務(wù)，出現(xiàn)許多重復(fù)登記的現(xiàn)象。

（四）登記機關(guān)收費標準不盡合理

《物權(quán)法》第二十二條規(guī)定不動產(chǎn)登記費按件收費，不論標的大小的做法明顯不合理。同時，由于多部門登記，獲利的多少極具可能影響各部門的辦公積極性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因為登記費用過高而逃避登記，最終將損害老百姓的利益。

（五）登記機關(guān)錯誤登記的賠償責(zé)任機制不健全

雖然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”但對于具體如何賠償以及由誰承擔費用并沒有做出規(guī)定。登記機關(guān)的責(zé)任究竟屬民事責(zé)任還是行政責(zé)任？是依據(jù)國 家賠償法來實現(xiàn)賠償責(zé)任，還是通過建立一套新的合理的追究機制？這些問題仍需要進一步立法明確。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的建議

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分，在分析不動產(chǎn)制度存在缺陷的基礎(chǔ)上，筆者對于如何進一步完善不動產(chǎn)登記制度提出如下建議：

（一）制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

雖然我國有關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但其散亂且相互之間存在大量的矛盾。梁慧星在主編的《物權(quán)法草案建議稿》中主張，首先，在《物權(quán)法》“通則”中明確物權(quán)法定、物權(quán)公示等原則，并規(guī)定“依法律行為設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)，不經(jīng)登記無效”。其次，建議稿第10 條明確“關(guān)于不動產(chǎn)登記機關(guān)的組成，登記官員的資格、登記程序等，由不動產(chǎn)登記法規(guī)定。”制定不動產(chǎn)登記法，要以《物權(quán)法》確定的登記模式、基本規(guī)范等作為原則，以國務(wù)院制定專業(yè)的房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、樹木、漁業(yè)等實施細則及管理制度為輔助，確立起適合我國國情的不動產(chǎn)登記的法律體系。筆者認為，這種主張符合我國民法體系設(shè)置結(jié)構(gòu)。通過以《物權(quán)法》作出原則性規(guī)定為基礎(chǔ)及完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定一部統(tǒng)一適用的不動產(chǎn)登記法。

（二）規(guī)范登記范圍

為了改變現(xiàn)行不動產(chǎn)登記物權(quán)種類配置滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展的狀況，必須通過相關(guān)法律對已成熟穩(wěn)定的物權(quán)種類加以確認，同時也要規(guī)范與確定需要物權(quán)登記的種類。如由于科技和對不動產(chǎn)開發(fā)利用技術(shù)的提高，會出現(xiàn)的空間利用權(quán)等。此外，不動產(chǎn)登記的范圍不應(yīng)過窄，應(yīng)擴大登記的范圍。有學(xué)者提出，不動產(chǎn)登記范圍實質(zhì)包括兩個方面，一是不動產(chǎn)物權(quán)，另一方面是不動產(chǎn)物權(quán)之限制。不動產(chǎn)物權(quán)之限制，主要關(guān)系到權(quán)利人的處分權(quán)以及第三人的交易安全，如未來物權(quán)之預(yù)告、登記物權(quán)之解除條件、登記物權(quán)之異議、企業(yè)破產(chǎn)之宣告、不動產(chǎn)租賃等。

（三）統(tǒng)一不動產(chǎn)的登記機關(guān)

要改變目前“多頭登記”的現(xiàn)象，維護登記公示、公信力的關(guān)鍵在于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)。通觀世界各國，他們在設(shè)立登記機關(guān)時都遵循兩個準則：（1）不動產(chǎn)登記機關(guān)的獨立性。（2）不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性。這兩個準則都是物權(quán)公示原則決定的。目前學(xué)術(shù)界存在兩種觀點：一是選擇法院為登記機關(guān)。如德國《土地登記條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由地方法院掌管。二是選擇行政機關(guān)。如臺灣地區(qū)土地登記規(guī)則規(guī)定，土地登記由直轄市或縣（市）地政機關(guān)辦理。而筆者同意第二種觀點。結(jié)合我國國情，如果由法院進行登記，必然會增加司法機關(guān)的負擔。如果出現(xiàn)登記錯誤，又由法院進行糾正，那么其信服力就會變?nèi)跚也焕�于維護司法權(quán)威。相反，由行政機關(guān)進行登記，利用政府權(quán)威和國家信用作為擔保，一旦出現(xiàn)登記錯誤，司法機關(guān)也能予以監(jiān)督糾正。

（四）完善不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任制度

登記內(nèi)容正確與否，不僅影響交易當事人的利益，而且還影響到交易的安全和秩序。雖

然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定了登記機構(gòu)的賠償責(zé)任，但該規(guī)定僅為原則性規(guī)定。對登記機構(gòu)承擔賠償責(zé)任的性質(zhì)、賠償責(zé)任的歸責(zé)原則以及損害賠償?shù)姆秶�等均未涉及。因此，筆 者從以下幾方面入手：

首先，關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)問題，究竟屬于國家賠償還是民事賠償，理論界存在不同的觀點。一種觀點認為，由于我國辦理不動產(chǎn)登記實務(wù)的機構(gòu)為行政機關(guān)，所以因其行使職權(quán)而給當事人造成損害時應(yīng)承擔國家賠償責(zé)任。另一種觀點認為，登記機關(guān)錯誤登記而給當事人造成損害的行為侵犯的是當事人的民事利益，這屬于民事領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，應(yīng)為民事侵權(quán)責(zé)任。目前國內(nèi)通說認為不動產(chǎn)登記行為應(yīng)為行政行為。就此而言，筆者認為，由于不動產(chǎn)登記是一種行政行為，形成的是國家與公民之間的法律。所以登記作為登記機關(guān)實施的具體行政行為，登記錯誤造成損害應(yīng)承擔國家賠償責(zé)任。

其次，登記機構(gòu)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則。目前，理論與實踐中均存在不同理解。一種主張登記機關(guān)的賠償責(zé)任是一種國家賠償責(zé)任，應(yīng)適用過錯責(zé)任原則。另一種主張適用無過錯責(zé)任原則，認為國家機關(guān)及其工作人員在執(zhí)行職務(wù)中造成損害的，不論行為人是否有過錯，都應(yīng)首先由國家機關(guān)承擔。筆者認為，從《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定來看，我國采取的是無過錯責(zé)任原則。如果采納過錯責(zé)任原則，僅以登記機關(guān)或其工作人員無過錯為由即可免除登記機關(guān)的賠償責(zé)任，讓登記錯誤的受害人自行承擔巨大的經(jīng)濟損失，顯然是極不公平的。

再次，賠償范圍的確定�！段餀�(quán)法》第二十一條并沒有明確規(guī)定具體承擔賠償?shù)姆秶�包括哪些。筆者認為，登記機關(guān)賠償責(zé)任的范圍應(yīng)根據(jù)當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括主權(quán)利受損害的賠償、利息及當事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費用，該賠償數(shù)額應(yīng)以其權(quán)利受損害時的價值來確定，不得超過受損害時的價值。具體而言，應(yīng)包括：（1）不動產(chǎn)本身因錯誤登記所造成的損失。（2）當事人或利害關(guān)系人基于登記所支付的必要費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用等。最后，賠償資金來源。賠償資金來源有三種途徑：（1）國家財政；（2）建立基金；（3）引進保險機制。有學(xué)者主張借鑒美國的權(quán)原保險制度，由當事人投保，保險公司為由于登記簿或產(chǎn)權(quán)證上的瑕疵而造成的損失提供賠償。筆者認為，建立賠償基金較為符合我國。因為要引進外國的保險制度，將要面臨如何立法、如何完善等問題，最終會增加立法壓力，不能有效解決當前的問題。

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第三篇：國外不動產(chǎn)登記制度介紹

目前，各國普遍實行不動產(chǎn)登記制度，并且不動產(chǎn)登記有擴張的趨勢。例如，英國201*年通過《土地登記法》，將登記作為不動產(chǎn)交易的重要制度內(nèi)容。然而，各國的土地登記制度并不完全相同，大體可分為契據(jù)登記、權(quán)屬登記、托倫斯登記3種登記制度。去除具體的制度細節(jié)，上述登記制度又可分為登記對抗主義和登記生效主義兩種模式。例如德國就是登記生效主義，不動產(chǎn)占有不作為物權(quán)變動的公示載體，不動產(chǎn)物權(quán)變動不僅與占有無關(guān)，德國法還明確排斥不動產(chǎn)占有作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段。

德國《物權(quán)法》及《土地登記法》建立了登記生效主義的物權(quán)變動模式，將登記作為物權(quán)變動的唯一公示方法，確立了所謂的登記簿絕對公信力主義，將登記的公示效力分為積極效力和消極效力。有學(xué)者認為，由于我國《物權(quán)法》及學(xué)理受德國影響較大，建立德國式的不動產(chǎn)登記簿也有較高的呼聲，甚至被作為理所當然的選擇。然而，德國不動產(chǎn)登記簿的絕對公信力與其物債二分體系、登記制度的完善性、不動產(chǎn)交易公證制度，以及社會文化背景和歷史傳統(tǒng)具有極大的關(guān)系。我國并不適合照搬德國的不動產(chǎn)登記制度。

托倫斯登記制度為澳大利亞的托倫斯爵士所創(chuàng)，1858年開始在南澳州施行，現(xiàn)在為美國多數(shù)州所采用。托倫斯登記制度的主要特點表現(xiàn)在，一是開始登記一定不動產(chǎn)時，登記機關(guān)依一定的程序，確定其不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券兩份。一份交于所有人，一份在登記機關(guān)保存以備查詢，依物的編成主義，編入登記簿。但托倫斯登記制度采取任意登記主義，即不強制一切土地必須申請所有權(quán)和他項權(quán)利登記。二是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移須制作讓與證書后更新。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移之時，使用一定的官制用紙，或做成轉(zhuǎn)讓證書，存放在登記機關(guān)。三是抵押亦需制作抵押書審查登記。四是不動產(chǎn)物權(quán)之變動，非經(jīng)登記與登記薄，不生效力。五是登記機關(guān)有實質(zhì)審查的權(quán)限。六是登記具有公信力。如果登記的結(jié)果使權(quán)利人因不實的登記而受到損害時，國家就要負民事賠償?shù)呢?zé)任。

瑞典的地籍登記制度堪稱世界領(lǐng)先，波羅的海國家包括俄羅斯等都受到瑞典地籍登記系統(tǒng)的影響。瑞典各項地籍登記制度相當完善，保存完好并不斷更新的地籍資料，在經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮著重要支撐作用。其地籍登記管理具有兩大特點：一是實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。由制圖、地籍和土地登記局統(tǒng)一負責(zé)不動產(chǎn)登記，有利于數(shù)據(jù)的有效管理和信息的合理使用，地籍登記數(shù)據(jù)不僅成為國家空間基礎(chǔ)設(shè)施的核心內(nèi)容和重要的組成部分，而且增強了國家的競爭力。二是地籍登記的信息化。強大的信息技術(shù)支持系統(tǒng)，是瑞典地籍登記的一個重要特點，正是自始至終堅持國家統(tǒng)一地籍管理信息系統(tǒng)建設(shè)，瑞典實現(xiàn)了地籍登記覆蓋全國與全業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化。

新西蘭從1978年開始研究開發(fā)數(shù)字地籍數(shù)據(jù)庫，于1993年開始土地信息系統(tǒng)建設(shè)，到1996年7月，全國土地信息系統(tǒng)建設(shè)完成并投入使用。新西蘭土地信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)是地籍管理系統(tǒng)，即以土地登記為核心，以地籍圖、地籍登記薄冊為基本數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，

第四篇：論不動產(chǎn)登記制度與對不動產(chǎn)的執(zhí)行

不動產(chǎn)的執(zhí)行，一直是執(zhí)行工作中的難點。由于我國民事訴訟法以及后來出臺的執(zhí)行規(guī)定，均沒有對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，實踐中各地法院在查封和處理不動產(chǎn)時出現(xiàn)適用法律難題，因而做法不一，常常發(fā)生相同條件的個案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴肅性和統(tǒng)一性。201*年3月頒布的物權(quán)法完善和發(fā)展了我國的物權(quán)制度，修正了以往不動產(chǎn)登記規(guī)定的

不盡合理之處，就不動產(chǎn)登記問題作了較科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)定，對解決不動產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。

一、不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權(quán)的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項權(quán)利者；登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權(quán)保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施。”研究不動產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動和債權(quán)變動，將物權(quán)變動合同的效力與物權(quán)變動的效力相區(qū)分，不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響�！段餀�(quán)法》第15條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！段餀�(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》

第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）

增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內(nèi)容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。”

異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是物權(quán)法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的問題時，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當處置不動產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時采取預(yù)查封措施提供了便利。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動的內(nèi)涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件，維護權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行�！段餀�(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應(yīng)認真調(diào)查不動產(chǎn)物權(quán)變動的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當事人的合法權(quán)利。既保護申請人的合法債權(quán)，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當事人的合法權(quán)益的，法院要承擔行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個問題

1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當本著既有利于最大化實現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[201*]6號）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當通過房地產(chǎn)評估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權(quán)屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第（5）項、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對此應(yīng)當如何處理？本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時應(yīng)與當?shù)貒�土資源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時，應(yīng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當責(zé)成該集體經(jīng)濟組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致時的處理

實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記的，可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當認真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

4、對不動產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[201*]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實踐中對不動產(chǎn)采取預(yù)查封措施時應(yīng)當注意以下兩點：一是嚴格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達的查封、預(yù)查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。

第五篇：論我國不動產(chǎn)登記制度的建立與完善

論我國不動產(chǎn)登記制度的建立與完善

摘要：《中華人民共和國物權(quán)法》于201*年出臺，該法在總則里確立了我國不動產(chǎn)登記制度，使我國的不動產(chǎn)登記制度從此有了系統(tǒng)的規(guī)定，這將使我國的不動產(chǎn)登記制度得到更好的完善，并更好地保護國家、集體和公民個人的不動產(chǎn)。但我認為，《物權(quán)法》仍存在一定的缺陷，本人將對我國不動產(chǎn)登記制度的建立進行論述，并對制度的完善提出自己的建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記登記效力登記類型完善

一、 不動產(chǎn)登記制度的概念

所謂不動產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專門機關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實。簡稱不動產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機關(guān)及效力等各項制度，為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

二、 建立不動產(chǎn)登記制度的意義

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，法律在保護財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。

由于物權(quán)具有絕對性和對世性，所以，物權(quán)進行任何變動，都應(yīng)進行公示。公示的方式有交付和登記。交付是動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記則是不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)(除抵押權(quán)以外)變動過程的生效要件，即只有登記了才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。由此可見，不動產(chǎn)登記使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動產(chǎn)上物權(quán)的存在。對第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。而從最終意義上說，是有利于維護不動產(chǎn)交易安全，從而保護善意的第三人。所以，建立不動產(chǎn)登記制度的意義是十分重大的！

三、 我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

（一） 我國沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制

1、沒有一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國有關(guān)不動產(chǎn)的登記沒有形成專門的法律，物權(quán)法也沒有作出比較詳細的規(guī)定，只是在第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一機構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定。”比如《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等都具有濃厚的行政色彩，是根據(jù)政府各個行政機關(guān)的行政職能和管理需要設(shè)立的。所以，行政機關(guān)會設(shè)置一些煩瑣的登記程序，這樣一來，就會在一定程度上阻礙不動產(chǎn) 1

的交易。較強的行政色彩在一定程度上減弱了物權(quán)性，從而對不動產(chǎn)的交易產(chǎn)生一定的負面影響。

2、登記的范圍不明確

《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)登記的范圍也不明確，比如《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將他項權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

3、不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)或規(guī)章,約有6 個部門可以進行不動產(chǎn)登記。如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機關(guān),草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門,林木權(quán)登記在森林管理部門等.登記機關(guān)不統(tǒng)一，多個登記機關(guān)、多頭登記，登記機關(guān)分散，既不利于登記機關(guān)之間的相互溝通，也不利于當事人的查閱；登記機關(guān)權(quán)力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。當兩個或兩個以上的登記機關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益，增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律秩序。會導(dǎo)致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴重影響了土地資源的高效利用；多個登記機關(guān)同時存在，對人力資源也是一種浪費職能重疊�？傊�，界限不明，這都會損害人民的利益，不能很好解決矛盾問題，所以這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。

（二） 不動產(chǎn)登記的種類不完善

預(yù)告登記主要有三方面的作用：一是保全債權(quán)的實現(xiàn)。由于合同債權(quán)沒有對抗第三人的效力，因此通過預(yù)告登記的方式使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動產(chǎn)變動都是無效的，從而使債權(quán)的請求權(quán)得以保全。二是順位保證作用。為了防止未來可能發(fā)生的因同一物之上多項物權(quán)并存和競合的矛盾，通過預(yù)告登記的方法，將各項權(quán)利按照時間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序為每一個物權(quán)確定一個實現(xiàn)的順序。三是破產(chǎn)保護作用。預(yù)告登記的請求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，從而保證請求權(quán)人取得不動產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時對抗其他債權(quán)人，從而保全請求權(quán)得到實現(xiàn)。

但在我國，預(yù)告登記并沒有在法律上有一個明確的地位，似乎不能得到法律的承認，所以，對于預(yù)告登記的性質(zhì)等，我們在實踐中遇到這種問題，就不能夠很好的解決了。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定：“商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30 日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管

理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”雖然這條規(guī)定了商品房預(yù)售合同的登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質(zhì)及法律效力卻并沒有具體規(guī)定。在各地制定的商品房預(yù)售管理辦法中,對預(yù)售登效力的相關(guān)規(guī)定也大相庭徑:有的規(guī)定未經(jīng)登記無效,有的則規(guī)定未經(jīng)登記僅是無法對抗第三人,不影響合同本身的生效。???

由此可見，我國不動產(chǎn)登記制度仍然很不完善，現(xiàn)有的登記制度并不能很好地保護權(quán)利人對未來物權(quán)的請求權(quán)，這缺乏明確的法律保護。所以，我們應(yīng)該要建立健全不動產(chǎn)登記制度，以維護交易安全和實現(xiàn)經(jīng)濟秩序的健康發(fā)展。

四、 我國不動產(chǎn)登記制度的完善

（一） 建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度

1、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)

由于我國的登記機關(guān)較為分散，這會使得不動產(chǎn)登記顯得很混亂。而選擇哪個機關(guān)為登記機關(guān)也是個問題。首先，我覺得法院并不適合為不動產(chǎn)的登記機關(guān)。這是因為法院本來就有審判的任務(wù)，若要再負責(zé)登記的工作，這將大大加重法院的壓力。而且，作為登記機關(guān)，法院在審查登記的真實性時可能還會出現(xiàn)徇私舞弊的現(xiàn)象。所以，我認為法院并不適合為不動產(chǎn)登記機關(guān)。

我認為，行政機關(guān)更為適合為不動產(chǎn)登記機關(guān)。這是因為一直以來都是由性質(zhì)機關(guān)負責(zé)不動產(chǎn)登記工作的，而且，這樣也能夠減輕法院的工作壓力，提高法院的工作效率，并能夠避免那種徇私舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2、確認不動產(chǎn)的登記范圍。

我國應(yīng)確立以不動產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅為登記的范圍。也就是說, 對于土地、房屋等不動產(chǎn)上設(shè)定的各種物權(quán),包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)都要登記了才能取得、變更和消滅,使民事登記的范圍縮小,這樣才能最大限度地減少商品流通領(lǐng)域中的障礙,使商品交易更快捷和安全。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法

不動產(chǎn)登記法應(yīng)該與《物權(quán)法》的規(guī)定相適應(yīng)，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制。要對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法，以更好地保護當事人。

4、對不動產(chǎn)物權(quán)登記進行公告

我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和消滅,必須進行登記,其中一個重要的決定性因素是登記具有公示公信力。但是我國登記的公告只是在登記機關(guān)和當事人之間進行而已，對于其他人來說卻是個謎。有的房地產(chǎn)登記管理部門竟然還把房地產(chǎn)權(quán)屬登記置入保密范圍。這樣子是不對的，我們應(yīng)當講不動產(chǎn)登記公諸于世，這樣才具有公信力。

（二） 完善預(yù)告登記制度

要完善預(yù)告登記程序，一是要統(tǒng)一登記機關(guān)，這也是完善預(yù)告登記程序的前提。二是要建立預(yù)告登記審查制度，登記機關(guān)的審核主要審查登記申請是否符合預(yù)告登記的上述要件，不僅要進行形式上的審查，即審查登記的程序是否合法，還要進行實質(zhì)審查。而且，還要實行預(yù)告登記機關(guān)責(zé)任制。如果登記和真實權(quán)利之間的差異是由登

記機關(guān)所造成的，那么登記機關(guān)應(yīng)該承擔賠償責(zé)任。這樣一來，我國的登記機關(guān)將會提高登記的正確率，也會提高辦事效率，以更好地保障權(quán)利人的利益！

注釋 ??? 譚啟平.我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的反思與構(gòu)建[j].河北法學(xué),201*,23(8):49-50.

參考文獻

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高宏廣.不動產(chǎn)預(yù)先登記制度研究[d].北京: 中國人民大學(xué)法學(xué)院,201*

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歐世龍. 不動產(chǎn)物權(quán)登記的若干思考[j ] . 當代法學(xué),201* , (9) :56

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