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估價(jià)師個(gè)人工作總結(jié)(精選多篇)

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第一篇:土地估價(jià)師201*年個(gè)人專業(yè)實(shí)踐總結(jié)

土地估價(jià)專業(yè)實(shí)踐總結(jié)

*****石家莊**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司郵編:050011

檔案號(hào):資格證書(shū)號(hào):

摘要:估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè),是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí),也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),本報(bào)告從本人實(shí)踐角度出發(fā),簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的具體工作內(nèi)容、評(píng)估程序、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

關(guān)鍵詞:土地估價(jià) 、估價(jià)方法、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況,充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響,綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。所以土地估價(jià)是一項(xiàng)系統(tǒng)工作,不僅要合理選用估價(jià)依據(jù)、熟練運(yùn)用估價(jià)方法、撰寫(xiě)完整的土地估價(jià)報(bào)告,更要關(guān)注土地和房地產(chǎn)(來(lái)源好范 文網(wǎng)m.hmlawpc.com)市場(chǎng)行情與走勢(shì)、了解宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿、并能將金融、?huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、建筑、法律等相關(guān)知識(shí)充實(shí)到整個(gè)土地估價(jià)工作中來(lái),使得土地估價(jià)結(jié)果更具有說(shuō)服力。

下面就本人在石家莊萬(wàn)匯土地評(píng)估有限公司進(jìn)行土地估價(jià)實(shí)踐的工作和心得作一總結(jié),主要分兩部分來(lái)闡述。

第一部分 專業(yè)實(shí)踐期間的工作內(nèi)容

石家莊**土地評(píng)估有限公司成立于201*年,注冊(cè)資金300萬(wàn)元,201*年5月21日由河北省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)批準(zhǔn)升級(jí)為可在全省范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),注冊(cè)土地估價(jià)師6名。

我于201*年7月畢業(yè)于****大學(xué)****專業(yè),一直從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)工作——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估等,積累了較為豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),并先后取得了建筑經(jīng)濟(jì)師(201*年)、房地產(chǎn)估價(jià)師(201*年)、土地估價(jià)師(201*年)等執(zhí)業(yè)資格。

我在石家莊**土地土地評(píng)估有限公司實(shí)踐期間的主要工作為:

1、收集土地交易案例,對(duì)各類評(píng)估方法所需用數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。

2、由土地行政主管部門(mén)委托的為委托方確定土地招拍掛出讓底價(jià)的評(píng)估工作。

3、土地使用權(quán)抵押貸款涉及的土地抵押價(jià)值評(píng)估。

4、土地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶繳納契稅的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。

經(jīng)過(guò)兩年的實(shí)踐總結(jié)我認(rèn)為土地評(píng)估的基本程序是這樣的:首先接受估價(jià)任務(wù),同時(shí)確定估價(jià)的基本項(xiàng)目(包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)),其次要擬定作業(yè)計(jì)劃(包括確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等),然后要進(jìn)行資料的收集和實(shí)地踏勘(包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處區(qū)域因素和個(gè)別因素,及宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況、利用狀況等),緊接著要進(jìn)行相關(guān)資料分析,分析完后要選適合估價(jià)對(duì)象的估價(jià)

方法和試算宗地價(jià)格確定最后估價(jià)額,最后撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、交付土地估價(jià)報(bào)告并收取估價(jià)費(fèi)用。

第二部分 專業(yè)實(shí)踐的認(rèn)識(shí)與心得

一、土地估價(jià)概述

土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反應(yīng),是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)。在我國(guó),土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和。由于土地位置的固定性,在地區(qū)性市場(chǎng)之間,地價(jià)很難形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格,所以地價(jià)具有明顯的地區(qū)性。

影響土地價(jià)格的因素主要有一般因素、區(qū)域因素、和個(gè)別因素,我個(gè)人認(rèn)為區(qū)域因素和個(gè)別因素在我們做土地價(jià)格評(píng)估時(shí)是要特別注意的,因?yàn)樵谕坏貐^(qū)內(nèi)一般因素都相同,而區(qū)域因素和個(gè)別因素就成為影響地價(jià)的主要因素,只要能認(rèn)真分析這兩個(gè)因素,對(duì)正確把握土地價(jià)格就能起到很大作用。

同時(shí),土地估價(jià)還要掌握一些估價(jià)的基本原則,如合法原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最有效使用原則、變動(dòng)原則、協(xié)調(diào)原則、需求與供給原則等。在實(shí)踐中我認(rèn)識(shí)到在撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告時(shí),寫(xiě)入本次評(píng)估所運(yùn)用估價(jià)原則時(shí)不要簡(jiǎn)單的把所有基本原則都羅列上來(lái),而要有針對(duì)性,要根據(jù)所選用的估價(jià)方法來(lái)寫(xiě)入本次評(píng)估所遵循的原則。

土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本逼近法。我們應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和所收集的資料情況,正確選用適宜的評(píng)估方法,這樣才能對(duì)土地做出準(zhǔn)確合理的估價(jià)。

綜上所述,要想做出正確的土地估價(jià),估價(jià)人員必須細(xì)致分析并正確判斷影響土地價(jià)格的因素的變動(dòng)趨向,綜合運(yùn)用估價(jià)的基本原則,靈活使用各種土地估價(jià)方法。

二、對(duì)土地估價(jià)方法的解析

土地估價(jià)的基本方法有:收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍,也有相應(yīng)的限制條件。所以在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)以及所收集到的資料狀況,考慮各估價(jià)方法的特點(diǎn)、限制和適用范圍,選擇適宜的評(píng)估方法。另外評(píng)估土地價(jià)格,一般應(yīng)采用不少于兩種方法。

(1)收益還原法。該方法計(jì)算的基本公式共有7個(gè),要根據(jù)純收益的變化狀況來(lái)選擇合適的公式。本方法只適用于有收益或潛在收益的土地。該方法由于其特殊性,日常用的較少,因?yàn)樵谠摲椒ㄖ袃蓚(gè)主要的數(shù)據(jù),穩(wěn)定的純收益和適當(dāng)?shù)倪原利率的求取,要受一般的經(jīng)濟(jì)行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、變化的影響,實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)確定具體數(shù)值是一件很困難的事,這也是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。

(2)市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū),在我國(guó)選用此方法經(jīng)行評(píng)估,至少要選取3個(gè)比較案例,而且3個(gè)比較案例的成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比應(yīng)在2年內(nèi)。該方法運(yùn)用過(guò)程中的重點(diǎn)在于收集、確定合適的市場(chǎng)比較案例和期日修正系數(shù)的確定。實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn),對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)來(lái)說(shuō),比較案例的收集、確定較簡(jiǎn)單,期日修正采用地價(jià)指數(shù)變動(dòng)率來(lái)計(jì)算;對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō),采用此方法評(píng)估地價(jià)要慎重。

(3)成本逼近法。該方法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià),特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育,土地成交案例不多,無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用,同時(shí)要求待估宗地所在周邊區(qū)域有征收土地的案例,有明確的征收土地補(bǔ)償文件。

其計(jì)算基本公式為:土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益)×修正系數(shù)。

實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn),該方法在運(yùn)用過(guò)程中的重點(diǎn)是求取土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和求取還原利率。土地取得費(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)匦姓块T(mén)公布的征地區(qū)片價(jià)來(lái)確定,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用根據(jù)宗地開(kāi)發(fā)程度參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涉及的土地開(kāi)發(fā)程度修正中涉及的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用來(lái)確定,還原利率由安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值來(lái)確定。

(4)假設(shè)開(kāi)發(fā)法。該估價(jià)方法主要適用于待開(kāi)發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。

其計(jì)算基本公式為:總地價(jià)=售樓總價(jià)-開(kāi)發(fā)總費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)。

該估價(jià)方法要求根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià),這個(gè)總價(jià)對(duì)于用于出售的不動(dòng)產(chǎn)一般要用市場(chǎng)比較法和求取,對(duì)于出租的不動(dòng)產(chǎn),一般要先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取租金,再運(yùn)用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià),再者就是開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定,這就要求評(píng)估人員對(duì)區(qū)域相關(guān)工程造價(jià)有很熟悉的了解和把握。另外,相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),需要評(píng)估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以此作為評(píng)估取值的依據(jù)。

(5)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。

其計(jì)算基本公式為:基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià))=[基準(zhǔn)地價(jià)×(1±∑k)×k1×k2×k3±開(kāi)發(fā)程度修正幅度]×k4(其中式中: k1──期日修正系數(shù) k2──容積率修正系數(shù) k3──其它因素修正系數(shù) k4──土地使用年期修正系數(shù)∑k──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和)。

在實(shí)踐過(guò)程中,要運(yùn)用此方法首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果,包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系,一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過(guò)程中,一定要仔細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表,主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查,調(diào)查資料對(duì)評(píng)估結(jié)果特別重要。本方法存在的難點(diǎn)主要是期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。

由于各種方法都有自己的特點(diǎn)、限制和適用范圍,這就要求評(píng)估人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多調(diào)查多分析,靈活運(yùn)用各種估價(jià)方法,做到心中有價(jià),那樣在估價(jià)過(guò)程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問(wèn)題。

三、土地評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)過(guò)兩年的專業(yè)實(shí)踐,發(fā)現(xiàn)土地評(píng)估行業(yè)存在著諸多風(fēng)險(xiǎn),以下是本人對(duì)地土地估價(jià)存在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí):

(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策性市場(chǎng),政策上稍有調(diào)整,房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)有變化。與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策主要有金融政策、土地供給政策、產(chǎn)業(yè)政策等。所以我們平時(shí)要加強(qiáng)政策的研究與學(xué)習(xí)

(2)委托方的某種要求造成對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格高估或低估的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于抵押業(yè)務(wù)估值過(guò)高的項(xiàng)目,估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著若抵押權(quán)人不按規(guī)定還款,銀行要求處置

資產(chǎn)時(shí),這時(shí)土地市場(chǎng)正處與低迷時(shí)期,致使抵押物變現(xiàn)值不足與償還貸款,估價(jià)機(jī)構(gòu)就有可能承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任;而對(duì)于涉稅項(xiàng)目的評(píng)估,過(guò)低的評(píng)估值會(huì)給國(guó)家造成稅收的流失,而估價(jià)機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(3)估價(jià)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力的低下帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地估價(jià)過(guò)程主要是憑借估價(jià)師的主觀意識(shí)來(lái)形成土地價(jià)格的模板,從而來(lái)反映客觀存在的土地價(jià)值的行為,所以土地估價(jià)有賴于估價(jià)師的主觀判斷。同時(shí)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力又受個(gè)人知識(shí)結(jié)構(gòu)、工作結(jié)構(gòu)等因素的影響。再有目前有一些估價(jià)估價(jià)機(jī)構(gòu)低薪聘請(qǐng)如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不很豐富的估價(jià)員來(lái)處理日常事務(wù),撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告,致使估價(jià)報(bào)告存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過(guò)程存在邏輯錯(cuò)誤以及相關(guān)數(shù)據(jù)的取值依據(jù)不強(qiáng)等,導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)出具一些不符合規(guī)范的估價(jià)報(bào)告。

(4)所謂“領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系” 干預(yù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)來(lái)源的不斷擴(kuò)大,估價(jià)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)上要跟很多相關(guān)單位來(lái)往密切。比如相關(guān)“領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系打招呼、開(kāi)條子”刻意要求抬高或壓低評(píng)估價(jià)格,這些干預(yù)在我看來(lái)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)壓力很大,相對(duì)來(lái)說(shuō)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,土地估價(jià)存在的風(fēng)險(xiǎn)有的是可控的,有的是不可控的。政策風(fēng)險(xiǎn)不可控,這就要求我們只有通過(guò)不斷學(xué)習(xí),認(rèn)真的判斷來(lái)降低不可控風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨的可能性;對(duì)于可控風(fēng)險(xiǎn),可以通過(guò)估價(jià)人員的努力和估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)各項(xiàng)管理制度的完善和管理,對(duì)可控風(fēng)險(xiǎn)加以有效控制和防范。

四、行業(yè)發(fā)展及對(duì)土地估價(jià)人員的要求

我國(guó)的土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展與西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比,雖然起步較晚,但是發(fā)展較快。由于發(fā)展較快,使得土地估價(jià)領(lǐng)域的法律、法規(guī)和制度都不是很完善,再加上我國(guó)現(xiàn)存的估價(jià)理論和方法都是在國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況而形成的,這都導(dǎo)致我國(guó)的土地估價(jià)存在好多特點(diǎn)。所以我認(rèn)為要想實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展,這就需要我們行業(yè)的大量專家要全面總結(jié)經(jīng)驗(yàn),要根據(jù)我國(guó)的土地制度和狀況進(jìn)行土地估價(jià)技術(shù)方面的創(chuàng)新,要再深入研究土地估價(jià)技術(shù),拓展土地估價(jià)技術(shù)方法,來(lái)滿足不斷增加和變化的土地估價(jià)業(yè)務(wù)需要。

基于以上觀點(diǎn),要做一名合格的、有發(fā)展的土地估價(jià)師不是一件容易的事情。這就要求我們土地估價(jià)人員平時(shí)在做估價(jià)項(xiàng)目時(shí),不能一貫的套用規(guī)范格式,要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)與復(fù)雜情況,靈活運(yùn)用已有的估價(jià)理論與方法,注意培養(yǎng)自己掌握與土地估價(jià)相關(guān)的知識(shí),使自己具備有解決問(wèn)題的一定能力;再者,估價(jià)人員在專注于具體業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)的同時(shí),為了適應(yīng)行業(yè)及公司的發(fā)展,還要培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、誠(chéng)信服務(wù)的綜合執(zhí)業(yè)能力,只有這樣我們才能做一名合格的、有發(fā)展的土地估價(jià)師。

第二篇:土地估價(jià)師實(shí)踐總結(jié)一

專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

周**** 湖南眾聯(lián)評(píng)估有限公司 425000

摘要:估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè),是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí),也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),本報(bào)告從實(shí)踐角度出發(fā),簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

關(guān)鍵詞:估價(jià)依據(jù) 估價(jià)方法 估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

正文:

“知之愈明,則行之愈篤;行之愈篤,則知之益明!边@句名言出自朱熹《朱子語(yǔ)類》,大意是理解得越清楚,實(shí)踐就越扎實(shí);實(shí)踐越扎實(shí),認(rèn)識(shí)就會(huì)更加清晰。土地評(píng)估行業(yè)也是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè),要想成為一名出色的土地估價(jià)師,最重要的是要積累估價(jià)案例經(jīng)驗(yàn),這一經(jīng)驗(yàn)需要在工作過(guò)程中進(jìn)行積累,而不僅僅是通過(guò)估價(jià)師考試的那些實(shí)例題目。同時(shí)還需要對(duì)國(guó)家出臺(tái)的土地相關(guān)法律法規(guī)比較了解,政治嗅覺(jué)比較敏銳,還有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識(shí)的經(jīng)驗(yàn)。

總之,估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè),無(wú)論房屋估價(jià)還是土地估價(jià),前人的經(jīng)驗(yàn)都不太充分或可參考性并不大,需要自己在前行中摸索。在通過(guò)全國(guó)土地估價(jià)師考試之后的專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中,我學(xué)到了許多考試中無(wú)法深刻體會(huì)到的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),下面現(xiàn)就專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中的主要工作、感受和認(rèn)識(shí)分三部分做簡(jiǎn)要總結(jié)陳述。

第一部分 專業(yè)實(shí)踐的單位基本情況

湖南眾聯(lián)評(píng)估有限公司是成立于201*年,注冊(cè)資金100萬(wàn)元,現(xiàn)有國(guó)家注冊(cè)土地估價(jià)師11人,為省注一級(jí)資質(zhì),是湖南省具備全省范圍內(nèi)從業(yè)能力的13家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)之一。

公司經(jīng)營(yíng)范圍:土地評(píng)估、土地經(jīng)營(yíng)中介服務(wù)、土地有關(guān)法律、法規(guī)知識(shí)咨詢服務(wù)等。

第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作:

(1)土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過(guò)程中出讓底價(jià)的確定工作,主要由土地行政主管部門(mén)委托評(píng)估。

(2)土地抵押貸款評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評(píng)估,以估價(jià)值確定貸款金額,主要由當(dāng)事人或銀行委托。

(3)土地二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶評(píng)估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶繳納契稅的工作,主要由交易者委托。

(4)市縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。涉及各市縣中存在基準(zhǔn)地價(jià)成果使用超過(guò)3-4年的更新工作,一般由土地行政主管部門(mén)委托。

二、工作流程:

工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)告撰寫(xiě)、報(bào)告審核、出具報(bào)告、提交收費(fèi)、沉淀存檔八個(gè)階段。

第三部分 專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)

一、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解

1、土地評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生的時(shí)代背景:

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。

2、土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ):

(1)由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于201*年8月30日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

(2)1992年4月27日國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問(wèn)題的通知》。

(3)1995年3月23日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》(建房[1995]152號(hào))。

(4)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第9l號(hào)發(fā)布

3、評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀

(1)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),具有一定的發(fā)展空間。

(2)業(yè)務(wù)來(lái)源上存在競(jìng)爭(zhēng),部分地區(qū)存在幾個(gè)評(píng)估公司,各評(píng)估公司在業(yè)務(wù)來(lái)源上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

二、對(duì)估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)

理論考試,會(huì)給出評(píng)估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù),要求利用公式來(lái)計(jì)算地價(jià),但實(shí)際工作中,所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集,下面就專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié):

(1)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其計(jì)算基本公式為:基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià))=[基準(zhǔn)地價(jià)×(1±∑k)×k1×k2×k3±開(kāi)發(fā)程度修正幅度]×k4(其中式中: k1──期日修正系數(shù) k2──容積率修正系數(shù) k3──其它因素修正系數(shù) k4──土地使用年期修正系數(shù)∑k──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和)。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中,首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果,包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系,一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過(guò)程中,一定要仔細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表,主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查,這個(gè)在實(shí)踐過(guò)程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有:期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。

(2)假設(shè)開(kāi)發(fā)法。其計(jì)算基本公式為:總地價(jià)=售樓總價(jià)-開(kāi)發(fā)總費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開(kāi)發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求

用市場(chǎng)比較法求取宗地預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平,主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中,對(duì)宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查和分析,其次開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定,也要求評(píng)估人員對(duì)區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),需要評(píng)估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以次作為評(píng)估取值的依據(jù)。

(3)成本逼近法。其計(jì)算基本公式為:土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益)×修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià),要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例,有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過(guò)程中,首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件,因?yàn)橥恋厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要調(diào)查才能確定(部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涉及的土地開(kāi)發(fā)程度修正中涉及的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。

(4)市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域,周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。該方法運(yùn)用過(guò)程中的難點(diǎn)在于收集市場(chǎng)比較案例,但大多數(shù)時(shí)候,要求收集有文字依據(jù)的市場(chǎng)案例存在一定的難度,有時(shí)候比較案例的確定只是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,缺乏一定的文字依據(jù)。

(5)收益還原法。該方法由于其特殊性,日常用的較少,因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來(lái)還原,要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表,由于委托方考慮自身原因,一般不會(huì)提供經(jīng)過(guò)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果用租金來(lái)進(jìn)行計(jì)算,租金水平雖然可以調(diào)查得到,但在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn),一般用收益還原法來(lái)測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差異,這也許是還原利率的確定上存在一些問(wèn)題所導(dǎo)致的結(jié)果。

由于各種方法都存在一定的局限性和不足,這就要求評(píng)估人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多調(diào)查多分析,做到心中有價(jià),那樣在估價(jià)過(guò)程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問(wèn)題。

三、對(duì)土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐認(rèn)識(shí)

原來(lái)認(rèn)為評(píng)估行業(yè)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),所謂估價(jià),有些偏差總是難免的,但經(jīng)過(guò)專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)其實(shí)存在著很多風(fēng)險(xiǎn),下面就個(gè)人理解風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在:

(1)政治干預(yù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然說(shuō)目前多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)都要求脫鉤改制,遵從“公平、公正、公開(kāi)”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè),但實(shí)際上政治干預(yù)廣泛存在,比如領(lǐng)導(dǎo)“打招呼”、“開(kāi)條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價(jià)。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu),在業(yè)務(wù)上和相關(guān)單位來(lái)往密切,政府等相關(guān)部門(mén)的政治干預(yù)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大,在我看來(lái),這是評(píng)估行業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

(2)有關(guān)法律法規(guī)依據(jù)不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估日常業(yè)務(wù)中,有時(shí)候會(huì)碰到特別敏感的估價(jià)業(yè)務(wù),比如在涉案評(píng)估和處理糾紛過(guò)程中,評(píng)估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國(guó)的小城市評(píng)估市場(chǎng)而言,這種條件尚不完全成熟,比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中樓盤(pán)的售價(jià)、成本法中的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以引用的數(shù)據(jù),由此帶來(lái)相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)估價(jià)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在估價(jià)師掛靠、另低薪聘請(qǐng)如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不很豐富的估價(jià)員來(lái)處理日常事務(wù),由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在:現(xiàn)場(chǎng)踏勘較粗糙、估價(jià)報(bào)告存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過(guò)程存在邏輯錯(cuò)誤、相關(guān)取值很大主觀性等。

(4)高額業(yè)務(wù)收入誘惑帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。俗話說(shuō)“有錢能使鬼推磨”,估價(jià)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)企業(yè),盈利是其主要目的,有時(shí)候在委托方高額評(píng)估費(fèi)的誘惑下,比如在做抵押貸款評(píng)估過(guò)程中,易造成虛高地價(jià),給企業(yè)運(yùn)行帶來(lái)隱患。

綜上所述,在專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中,對(duì)不同估價(jià)目的的評(píng)估流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用以及評(píng)估行業(yè)存在的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有了較深刻的認(rèn)識(shí)和理解,而這些認(rèn)識(shí)和感受是書(shū)本上沒(méi)有的,只有在實(shí)踐過(guò)程中不斷積累和加深的。作為取得了估價(jià)師資格證書(shū)的估價(jià)人員,就是要在現(xiàn)實(shí)生活中不斷積累各種經(jīng)驗(yàn),把實(shí)踐和理論很好地結(jié)合在一起,只有這樣,才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價(jià)師。

參考文獻(xiàn):《房地產(chǎn)估價(jià)典型案例分析》 吳翔華 梁國(guó)慶編 江蘇科學(xué)技術(shù)出版社201*年1月出版

附錄:

作者聯(lián)系方式:

周****湖南眾聯(lián)評(píng)估有限公司0746-8328410zyr201*@126.com

第三篇:土地估價(jià)師總結(jié)

專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

摘要:估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè),是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí),也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),本報(bào)告從實(shí)踐角度出發(fā),簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

關(guān)鍵詞:估價(jià)依據(jù) 估價(jià)方法 估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作:

(1)土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過(guò)程中出讓底價(jià)的確定工作,主要由土地行政主管部門(mén)委托評(píng)估。

(2)土地抵押貸款評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評(píng)估,以估價(jià)值確定貸款金額,主要由當(dāng)事人或銀行委托。

(3)土地二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶評(píng)估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶繳納契稅的工作,主要由交易者委托。

(4)市縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。涉及各市縣中存在基準(zhǔn)地價(jià)成果使用超過(guò)3-4年的更新工作,一般由土地行政主管部門(mén)委托。

二、工作流程:

工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)告撰寫(xiě)、報(bào)告審核、出具報(bào)告、提交收費(fèi)、沉淀存檔八個(gè)階段。

第三部分 專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)

一、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解

1、土地評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生的時(shí)代背景:

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。

2、土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ):

(1)由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于201*年8月30日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

(2)1992年4月27日國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問(wèn)題的通知》。

(3)1995年3月23日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》(建房[1995]152號(hào))。

(4)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第9l號(hào)發(fā)布

3、評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀

(1)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),具有一定的發(fā)展空間。

(2)業(yè)務(wù)來(lái)源上存在競(jìng)爭(zhēng),部分地區(qū)存在幾個(gè)評(píng)估公司,各評(píng)估公司在業(yè)務(wù)來(lái)源上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

第四篇:土地估價(jià)師工作證明

工 作 證 明

茲證明同志,性別:,身份證號(hào)碼:,自年月始在我單位部從事土地評(píng)估相關(guān)工作至今,累積從事專業(yè)工作已滿年。經(jīng)查,該同志在工作期間,能遵紀(jì)守法,無(wú)違反職業(yè)操守的行為。

特此證明。

單位(蓋章):

經(jīng)辦人(簽名):

年月日

第五篇:土地估價(jià)師專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

xx市xxxx評(píng)估有限公司

摘要:實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)行業(yè)更是如此。要正確評(píng)估土地價(jià)格,必須遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律,在理論與實(shí)踐活動(dòng)中,總結(jié)出土地估價(jià)應(yīng)遵循的法則、準(zhǔn)則、估價(jià)原則、并建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程,即估價(jià)程序。本報(bào)告從工作實(shí)踐出發(fā),簡(jiǎn)單說(shuō)明了實(shí)踐與估價(jià)理論、估價(jià)方法以及估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的控制等問(wèn)題

關(guān)鍵詞:實(shí)踐、土地估價(jià)、估價(jià)理論、估價(jià)方法

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)行業(yè)更是如此。理論再完善,也是從實(shí)踐中產(chǎn)生的,并依靠實(shí)踐不斷的完善。沒(méi)有實(shí)踐,理論只能空談。做為剛通過(guò)考試取得土地估價(jià)師資格證書(shū)的我們,最缺乏的就是專業(yè)實(shí)踐,考試也只是考察應(yīng)試者書(shū)面的專業(yè)知識(shí)、相關(guān)知識(shí)、理論方法等,而不能判斷其實(shí)踐操作技能的水平。

通過(guò)在xxxxx評(píng)估有限公司的工作實(shí)踐,本人充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)是一種特殊的商品,尤其是土地,不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品,不能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)衡量其價(jià)值。因此,要正確評(píng)估土地價(jià)格,必須遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律,在理論與實(shí)踐活動(dòng)中,總結(jié)出土地估價(jià)應(yīng)遵循的法則、準(zhǔn)則、估價(jià)原則、并建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程,即估價(jià)程序。以下是本人對(duì)土地估價(jià)實(shí)踐的總結(jié)。

一、實(shí)踐與估價(jià)理論的關(guān)系

1、土地估價(jià)的概念

土地估價(jià)是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及七仔現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況,充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響,綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

2、實(shí)踐與估價(jià)理論

(1)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)估價(jià)的影響

近幾年xxx的大宗土地交易頻繁。除了270萬(wàn)平米的xxxx湖、2200畝的xxx城、市中心xxxx85萬(wàn)平米的xxx城等等,xxxx開(kāi)發(fā)還將給市場(chǎng)提供了近30塊土地,拍賣總值預(yù)計(jì)160億。以及大規(guī)模的城市改造工程必然對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系帶來(lái)巨大影響,沒(méi)有土地就沒(méi)有了地產(chǎn),如此大量的土地供應(yīng),必然造成價(jià)格方面的巨大變化,這就要求估價(jià)人員緊跟市場(chǎng)步伐,多實(shí)踐,多交流。

市場(chǎng)變化表明,不同的市場(chǎng)類型和程度,其供需雙方的市場(chǎng)行為講有所不同,從而直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。因此,要正確評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格,首先要了解地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和基本特征,分析地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求機(jī)器動(dòng)態(tài)關(guān)系,把握地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì),只有這樣,才能正確評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格。

(2)產(chǎn)權(quán)對(duì)地產(chǎn)估價(jià)的影響

目前,我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主要有土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán),土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán),土地他項(xiàng)權(quán)主要有轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。不同的權(quán)利將給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)不同的收益,從而會(huì)產(chǎn)生不同的價(jià)格。

在實(shí)際的土地估價(jià)中,估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到一些新問(wèn)題新情況,這時(shí)候我們

一般是集體討論解決。下面就是一個(gè)典型的案例。

xxxx市由于近年來(lái)的城市建設(shè)開(kāi)發(fā),xxxx縣的土地交易越來(lái)越多,由于產(chǎn)權(quán)的不同也就增加了估價(jià)的復(fù)雜性,市郊區(qū)有一宗集體建設(shè)用地,該宗地所有權(quán)人為某村農(nóng)民集體(以下簡(jiǎn)稱甲集體),使用權(quán)人為某建材公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)。1995年雙方簽訂租賃協(xié)議,乙公司租用該宗地30年,租金于簽訂合同時(shí)一次性付清,實(shí)際用途為工業(yè)。合同同時(shí)規(guī)定,如遇國(guó)家征用該土地,甲集體對(duì)乙公司進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

201*年,由于該區(qū)大面積土地整合,乙公司不能再繼續(xù)使用該宗土地,雙方協(xié)商補(bǔ)償問(wèn)題。由于協(xié)議中沒(méi)有明確寫(xiě)明補(bǔ)償?shù)木唧w辦法,所以在具體補(bǔ)償金額上產(chǎn)生了分歧。于是雙方?jīng)Q定共同委托評(píng)估公司對(duì)該宗土地剩余年期的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

集體建設(shè)用地與國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)類型不同,雖然國(guó)有土地的交易案例很多,但無(wú)法直接選用,集體建設(shè)用地根本找不到交易案例,無(wú)論采用何種估價(jià)方法對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估,資料的采集上都比較困難。經(jīng)過(guò)大家商議,同意用如下的估價(jià)技術(shù)路線:通過(guò)對(duì)該地區(qū)國(guó)有土地進(jìn)行評(píng)估,了解集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地所需的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行減價(jià)修正,再進(jìn)行年期修正得出估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。

有些經(jīng)驗(yàn)是在課本上無(wú)法學(xué)習(xí)到的,實(shí)踐的過(guò)程也是課本無(wú)法代替的,合格的估價(jià)師需要實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的累積,充實(shí)自己,從而讓自己不斷的進(jìn)步。

(3)區(qū)位對(duì)地價(jià)的影響

xxxx市這幾年的建設(shè)發(fā)展比較迅速?gòu)亩a(chǎn)生了不少熱門(mén)的板塊,如xx、xxxx、地鐵及xxx這樣的工程等,聚焦了市場(chǎng)上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán),這些板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。這些建設(shè)項(xiàng)目的展開(kāi)使其原有的區(qū)位概念產(chǎn)生了很大的變化,也就帶動(dòng)了其價(jià)格的變化。

如何能客觀的進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)就要求估價(jià)人員要從宏觀上把握房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和其空間結(jié)構(gòu),運(yùn)用正確的估價(jià)方法對(duì)待估地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行判斷。

二、估價(jià)方法在實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)與應(yīng)用

土地估價(jià)的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

估價(jià)師要根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和用途等情況選擇不同估價(jià)方法,估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場(chǎng)狀況息息相關(guān)。估價(jià)方法的選擇和估價(jià)的準(zhǔn)確性對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。這就要求我們估價(jià)人員在實(shí)踐中不斷的學(xué)習(xí)研究,找到最適合的途徑,準(zhǔn)確的進(jìn)行估價(jià)。

xxx市的土地市場(chǎng)建立較早也比較發(fā)達(dá),市場(chǎng)機(jī)制比較完善,各種交易案例較多,城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系成果資料較完整,從而提高了估價(jià)的準(zhǔn)確性。在實(shí)踐中我們采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法的情況較多。下面簡(jiǎn)單說(shuō)明這幾種方法實(shí)踐中會(huì)遇到的問(wèn)題及難點(diǎn)。

1、市場(chǎng)比較法在實(shí)踐中如能采用此方法是為最好,因?yàn)槠涔纼r(jià)結(jié)果具有現(xiàn)實(shí)性,說(shuō)服力強(qiáng),容易讓他人接受。此法需要估價(jià)人員具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。適用于有著發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)及大量交易案例且與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。難點(diǎn)在于可比因素及因子的選取以及修正幅度的取值。這些方面還需要向經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師前輩學(xué)習(xí),以及自己點(diǎn)點(diǎn)滴滴的實(shí)踐積累。

2、成本逼近法經(jīng)常用在新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、無(wú)交易案例的地區(qū)等。難點(diǎn)是土地取得費(fèi)用的構(gòu)成。書(shū)本中對(duì)有些地方具體規(guī)定是介紹不到的,例如:配

套費(fèi)一般分為大配套費(fèi)和小配套費(fèi)。xxx價(jià)房地字[1996]第312號(hào)關(guān)于印發(fā)《xxxx市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程管理辦法》的通知及建計(jì)[1996]第618號(hào)關(guān)于印發(fā)《xxx市建設(shè)項(xiàng)目市政公用配套工程內(nèi)容、范圍界定》的通知中,對(duì)大配套費(fèi)的內(nèi)容、范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均作了嚴(yán)格的界定,這部分費(fèi)用一般包含在土地使用權(quán)價(jià)值中,如果在開(kāi)發(fā)成本中再度考慮,則造成重復(fù)計(jì)算,加大了開(kāi)發(fā)成本,使估價(jià)結(jié)果偏高。小配套設(shè)施費(fèi)指規(guī)劃紅線內(nèi)水、電、供熱、通訊及非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)等,應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。這部分費(fèi)用各專業(yè)部門(mén)均有明確的收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)作業(yè)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各專業(yè)部門(mén)的最新收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

這就要求我們估價(jià)人員要經(jīng)常要關(guān)注各種有關(guān)估價(jià)相關(guān)文件的出臺(tái)及變化。

3、基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中,首先要收集整理當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果,包括土地級(jí)別圖,土地級(jí)別表,基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系等,在實(shí)地踏勘過(guò)程中,要認(rèn)真仔細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表,主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查,在與待估地塊因素進(jìn)行修正。難點(diǎn)主要有:修正因素及幅度和還原利率的確定。

三、土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)控制

土地估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是,土地估價(jià)又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣,土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。本人從實(shí)際的工作感受到土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性主要體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面:

1、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

土地估價(jià)師在土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)實(shí)事求是,執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的地價(jià)政策,

堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。

土地估價(jià)提供評(píng)估中介服務(wù),其估價(jià)關(guān)系到多方面的直接利益,所以估價(jià)人員不能為了一些私利,把法律及職業(yè)道德放一片,而作出不公正的估價(jià),這既喪失了我們作為估價(jià)師的良心也違反了法律,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,整個(gè)估價(jià)行業(yè)都會(huì)失去誠(chéng)信,到時(shí)我們的估價(jià)工作都有失去的可能。

2、抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

在本人實(shí)際工作中抵押估價(jià)是遇到最多的一種案例情況,在這方面估價(jià)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)研究《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》,其對(duì)我們估價(jià)師的工作有著重要的指導(dǎo)作用。

(1) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

我們?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)有很多都是工業(yè)廠房,其變現(xiàn)能力比普通住房、商鋪都要差,這就更要求估價(jià)人員對(duì)其變現(xiàn)能力的分析。抵押估價(jià)中主要對(duì)其通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性進(jìn)行分析,進(jìn)而合理、準(zhǔn)確的確定其抵押價(jià)值。

(2) 證載用途與實(shí)踐用途不符

這我們經(jīng)常會(huì)遇到的就是住宅、工業(yè)用于商業(yè)或辦公使用等的情況,這些情況要求估價(jià)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避要更為嚴(yán)格,仔細(xì)檢查土地使用證原件,明確土地的用途以及權(quán)利的設(shè)置情況,如有差異,必究其原因,弄清來(lái)龍去脈,并在出具報(bào)告時(shí)予以說(shuō)明。

(3)抵押物優(yōu)先受償

估價(jià)人員要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值有準(zhǔn)確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以及處置抵押物的費(fèi)用等,都需要估價(jià)人員在確定估價(jià)結(jié)果是要充分考慮的因素。

3、估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

在估價(jià)過(guò)程中,估價(jià)原則、估價(jià)方法使用不恰當(dāng)以及估價(jià)對(duì)象各種因素的描述不準(zhǔn)確、比較實(shí)例的選擇、可比因素的確定、計(jì)算的錯(cuò)誤等都會(huì)產(chǎn)生估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。所以,應(yīng)充分重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。就像我們公司一樣,建立了報(bào)告逐級(jí)審核制度,遇到新問(wèn)題、新情況大家協(xié)商制度,從而最大限度的控制了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

總而言之,土地估價(jià)在我國(guó)是一個(gè)新興而又特殊的行業(yè),我作為一名估價(jià)人員應(yīng)不斷的學(xué)習(xí)實(shí)踐積累,努力提高自己的職業(yè)水平,增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感,肩負(fù)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任,共創(chuàng)估價(jià)行業(yè)的美好明天。

僅在此感謝xxxx有限公司的所有領(lǐng)導(dǎo)和同事的無(wú)私幫助!

參考文獻(xiàn)

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