住宅建設(shè)用地有很多值得關(guān)注的問題,下面小編就為大家?guī)砹俗≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題分析,感興趣的朋友可以看一看哦!
摘要:有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期問題的討論,不應(yīng)該僅僅局限于民法領(lǐng)域或經(jīng)濟(jì)政策層面,而必須在憲法上予以回答。在憲法層面,憲法保護(hù)公民的基本人權(quán)、住宅權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)利,同時憲法確定了國家是保障公民實(shí)現(xiàn)以上權(quán)利的義務(wù)人,國民關(guān)系的重點(diǎn)是國家為人民服務(wù),國家權(quán)力的享有和行使是為了更好的保障公民權(quán)利;谏鲜隹紤],住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后以規(guī)定無償續(xù)期為宜,但購房者需要按比例交納土地使用稅,以確保國家代為行使的土地所有權(quán)能真正得以落實(shí),進(jìn)而更好的保障全體公民享有的其他合法權(quán)利。
一、問題提出
住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期問題成為當(dāng)下法學(xué)界與社會公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題,由于這一問題事關(guān)國計(jì)民生并且法律規(guī)定不明確,進(jìn)而在續(xù)期方案上存在很大爭議。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定居住用地的最高使用年限為70年,但未涉及續(xù)期方案的具體規(guī)定!段餀(quán)法》第149條第1款規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。依據(jù)這一規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后,在程序上無需公眾申請自動續(xù)期,針對這一點(diǎn)理論界已達(dá)成共識不存在爭議,但關(guān)于續(xù)期時是否需要交納相關(guān)費(fèi)用這一問題尚不明確。[1]原本在《物權(quán)法》四審稿、五審稿中明確規(guī)定,“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后,建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi),續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法,由國務(wù)院規(guī)定”。但是送審稿公布后引起廣大人民群眾的恐慌和不滿,人們擔(dān)心在有生之年因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)到期而無處可居。鑒于問題的嚴(yán)重性立法者認(rèn)為在沒有萬全之策時以不作規(guī)定為宜,故取消送審稿中關(guān)于繳納土地使用費(fèi)的規(guī)定,并把該問題留待未來有智慧的后人解決。但使立法者始料未及的是溫州20年國有建設(shè)用地使用權(quán)到期事件提前暴露了續(xù)期問題,“溫州事件”也引發(fā)了法學(xué)界針對續(xù)期方案的爭論。針對住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期這一問題,法學(xué)界特別是民法學(xué)界的學(xué)者大都提出了自己的觀點(diǎn),其中比較有代表性的是以下三種:觀點(diǎn)①到期后無條件自動續(xù)期,既不需要繳費(fèi)也不需要納稅;觀點(diǎn)②到期后自動續(xù)期,但是需要交納土地使用費(fèi);[2]觀點(diǎn)③到期后自動無償續(xù)期,但是需要征收土地使用稅。[3]筆者認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題不僅僅是一個民法、物權(quán)法問題,也是一個重要的憲法學(xué)議題,需要運(yùn)用憲法相關(guān)知識與規(guī)定進(jìn)行論述。故下文將從憲法角度論證上述觀點(diǎn)的合理與不合理之處。
二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的憲法性解讀
《憲法》是我國的根本大法,從憲法角度解析住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題更為深刻透徹,憲法的最高效力性也決定了憲法層面的論證更有說服力。從憲法角度論述續(xù)期問題,要從憲法的核心精神與重點(diǎn)內(nèi)容方面入手,通過層層論證找到合理的續(xù)期方案。
(一)憲法致力于保護(hù)公民權(quán)利
近代以來或者說二戰(zhàn)以來,憲法之所以取得根本大法的地位,不僅僅源于其嚴(yán)格且復(fù)雜的制定與修改程序,更多的是憲法在其實(shí)質(zhì)內(nèi)容上能夠?qū)⑷祟惿鐣毡樽非蟮幕救藱?quán)內(nèi)化為自身的根本價值追求,并提供最為全面且最強(qiáng)有力的支持和保護(hù),從而擔(dān)當(dāng)起保護(hù)公民基本人權(quán),保護(hù)社會健康發(fā)展的重任。[4]正如列寧同志所說“憲法是一張寫著人民權(quán)利的紙”,我國現(xiàn)行的1982年《憲法》致力于保護(hù)公民權(quán)利,此處的公民權(quán)利不僅僅包括關(guān)涉人民生存和發(fā)展的基本人權(quán),更是涵蓋了公民依法享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)。“國家尊重和保障人權(quán)”是1982年《憲法》的核心精神,該內(nèi)容在《憲法》文本第33條第3款中確定下來。人權(quán)是公民生存發(fā)展所必不可少的權(quán)利,因此保障公民生存所必需的住宅權(quán)也是憲法保障人權(quán)的體現(xiàn)。通過對《憲法》第39條第1款“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”這一條文的解讀也可以得出相同的結(jié)論。住宅權(quán)是公民享有的基本權(quán)利、憲法權(quán)利,國家應(yīng)當(dāng)予以保障。而住宅權(quán)的基礎(chǔ)是住宅建設(shè)用地使用權(quán),沒有住宅建設(shè)用地使用權(quán)公民的住宅權(quán)無所依附,住宅權(quán)就無從談起更無法保障,因此賦予公民住宅建設(shè)用地使用權(quán)是保障公民依憲法享有的住宅權(quán)的關(guān)鍵,也是憲法保障人權(quán)的要求。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是涉及公民生存權(quán)的問題,從這個角度觀察國家或者說政府應(yīng)該積極的制定良好的政策,保障公民享有長久而穩(wěn)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán),在續(xù)期時不應(yīng)該再次向人民收取土地使用費(fèi)。此外,土地權(quán)利在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)權(quán)是我國憲法承認(rèn)和保護(hù)的基本權(quán)利。我國《憲法》第13條第3款明文規(guī)定:“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。財(cái)產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)上的私權(quán),主要是所有財(cái)產(chǎn)價值的權(quán)利,包括具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公物使用權(quán),如集體所有土地的使用權(quán),也包括物權(quán),還包括私法上的權(quán)利。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是設(shè)立于國家土地所有權(quán)之上的用益物權(quán),因此,住宅及其土地使用權(quán)都是公民的合法財(cái)產(chǎn),必須予以保護(hù)。此外,我們必須注意到的一點(diǎn)是,在以前城市私有房屋業(yè)主是享有土地所有權(quán)的,盡管當(dāng)時城市居民大多是租住公房沒有私有房屋,但是擁有私有房屋的城市居民是享有土地所有權(quán)的,作為土地所有權(quán)人,他們負(fù)有依法納稅的義務(wù)。在當(dāng)時特殊的歷史背景下,1982《憲法》實(shí)施時將土地所有權(quán)無償收為國有,這無疑是順應(yīng)了我國國情和發(fā)展的需要,是值得肯定的決策。對于城市居民個人來說,在實(shí)質(zhì)上沒有影響他們實(shí)際使用土地的功能,但考慮到國家未給與任何補(bǔ)償將城市居民享有的土地所有權(quán)變成了土地使用權(quán),在權(quán)利的性質(zhì)上發(fā)生了質(zhì)的變化,國家在新的歷史時期又堅(jiān)持保障人民住房,堅(jiān)持“房子是用來住的而不是用來炒的”觀念,國家在新的時期必然會讓利于民。而且改革開放以來,城市居民購買住宅建設(shè)用地使用權(quán)是支付了高額的土地出讓金的。鑒于如此種種,國家也應(yīng)該主動保障住宅建設(shè)用地使用權(quán)的永久性和穩(wěn)定性,作為對歷史上無償征收公民財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償。[4]同時對于人們通過購買取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)不重復(fù)征收土地使用費(fèi)這也是保障公民私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的要求;谝陨侠碚摲治鑫覀冎匦聦徱暽鲜鋈N觀點(diǎn),觀點(diǎn)②住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期,但需要繳納土地使用費(fèi)并不符合我國《憲法》保障公民人權(quán)與住宅權(quán)的基本精神。同時也違背我國《憲法》有關(guān)保護(hù)私人合法財(cái)產(chǎn)不受侵犯的規(guī)定,因?yàn)槿嗣裨谫I房之初已經(jīng)支付了高昂的房款,其中就包含土地出讓金,這種重復(fù)繳費(fèi)行為不僅是對人民依法享有的住宅權(quán)的侵害,更是對公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的直接侵害。事實(shí)上也證明人民對征收土地使用費(fèi)的做法非常排斥,容易引起整個社會的不滿和動蕩,不利于實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)以及國家的長治久安。同時也違背《憲法》保障社會健康發(fā)展的要求,因此觀點(diǎn)②的主張應(yīng)首先被排除。為滿足公民生存和居住的需要,保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán),觀點(diǎn)①及觀點(diǎn)③無償續(xù)期的做法似乎更有說服力,至于無償續(xù)期是要征收一定比例的土地使用稅還是完全無條件的自動續(xù)期仍然需要進(jìn)一步討論。
(二)保障民權(quán)是憲法確定的國民關(guān)系的重點(diǎn)
縱觀各國的《憲法》文本,公民享有《憲法》規(guī)定的一系列基本權(quán)利,而國家是保障基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)的義務(wù)人。當(dāng)然,公民也應(yīng)該履行基本義務(wù),服從國家的管理。鑒于國家和公民之間這種管理與被管理、服務(wù)與被服務(wù)或保障與被保障的關(guān)系,我們有必要厘清國民關(guān)系的重點(diǎn)。一直以來我國《憲法》形成的理念都是國家或政府權(quán)力的享有是為了更好的保障公民的權(quán)利,公民權(quán)利構(gòu)成對國家公權(quán)力的制約和監(jiān)督。由此觀之,國家權(quán)力的行使或者說國家對公民的管理根本目的是確保全體社會公民權(quán)利更好的實(shí)現(xiàn),故應(yīng)該把保障與被保障的關(guān)系作為國民關(guān)系的核心。在保障公民依法享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的問題上更是如此,住宅權(quán)是公民衣食住行的基本需要,關(guān)涉公民基本生存問題,國家作為義務(wù)人應(yīng)該予以重點(diǎn)保障。不可過度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用,更不應(yīng)該以住宅建設(shè)用地使用權(quán)一次又一次的換取利益。目前我國城市居民解決居住問題的主要方式是購買商品房,房價之高令多數(shù)普通工薪階層無法承受,他們可能需要背負(fù)幾十年的房貸才能擁有一套屬于自己的房產(chǎn)。若是在這樣的情況下續(xù)期時還要征收土地使用費(fèi)的話,極易引發(fā)不可調(diào)和的社會矛盾,影響社會穩(wěn)定。因此,在住房問題上,國家應(yīng)該本著“國不與民爭利,國不與民爭地”的原則,保障城市居民的住宅權(quán)。此外,依據(jù)我國《憲法》住宅建設(shè)用地作為國有建設(shè)用地的一種,其所有權(quán)由國家享有。對此,我國現(xiàn)行《憲法》第10條第1、2款也明確規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有”,因此關(guān)于住宅建設(shè)用地的所有權(quán)問題不存在爭議應(yīng)該由國家享有。對此,有一部分學(xué)者提出在國家享有所有權(quán)的土地上設(shè)立的使用權(quán)若在到期后無償續(xù)期,則構(gòu)成了對國家土地所有權(quán)的侵害,同時也使國家土地所有權(quán)的規(guī)定落空,此觀點(diǎn)主張的正確性建立在完全無條件無償續(xù)期的基礎(chǔ)上。然而事實(shí)上并非如此,我國《憲法》第9條規(guī)定“國家所有,即全民所有”。綜合以上兩個《憲法》條文可知,國家是享有住宅建設(shè)用地所有權(quán)的,但是這個所有權(quán)是國家或政府代全民享有的,最終土地所有權(quán)還是歸屬于全國人民的。[5]換句話說,國家是代理全體公民管理土地,全民共享才是最根本的,國家所有服務(wù)于全民所有,國家是為全體公民服務(wù)的。鑒于此,將土地利益歸還給人民,進(jìn)行無償續(xù)期并無不妥之處。只是國家代全民享有的所有權(quán)也應(yīng)得到承認(rèn)和保障,不然會對全體公民的權(quán)利造成侵害,畢竟城市居民不能等同于全體公民。而且城市居民中存在很大一部分人沒有房產(chǎn),特別是在我國的一線城市購房困難的現(xiàn)狀下,沒有房產(chǎn)的居民數(shù)不勝數(shù)。在這樣的背景下若是僅僅主張無任何條件的無償續(xù)期,就會形成城市居民中已有房產(chǎn)者一次性付款永久性擁有房產(chǎn)的局面,對于城市居民中的無房者也是不公平的,更易激化原本已經(jīng)尖銳的購房矛盾。[6]因此,無償續(xù)期到70年后,開始征收土地使用稅是化解購房矛盾的一種方式,也是對城市中無房者的一種補(bǔ)償,因?yàn)檫@些稅收可以用于補(bǔ)貼那些居住權(quán)得不到保障的居民。綜合上述分析,我們再來回顧觀點(diǎn)①和觀點(diǎn)③的主張。觀點(diǎn)①強(qiáng)調(diào)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無條件的進(jìn)行無償續(xù)期,這種觀點(diǎn)似乎符合國家作為義務(wù)人應(yīng)依法保障公民享有的基本住宅權(quán)的憲法理念,但是進(jìn)行深入分析不難發(fā)現(xiàn)這種做法將會構(gòu)成對全民共享土地所有權(quán)的侵害,不利于保障公民享有的其他合法權(quán)利,不利于實(shí)現(xiàn)國家代行的土地所有權(quán),易造成國有資產(chǎn)的流失。因此,筆者認(rèn)為觀點(diǎn)③是目前最為穩(wěn)妥的解決辦法,到期后在無償續(xù)期的同時繳納一定比例的土地使用稅,既保障了公民的住宅權(quán),又兼顧到國家土地所有權(quán),實(shí)現(xiàn)兩者的平衡。
三、無償續(xù)期制度下爭議解決
正如前文所敘述的,無償續(xù)期制度指在住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后自動無償續(xù)期,但需要繳納一定土地使用稅的制度。至于如何征收土地使用稅土地管理部門以及稅務(wù)部門會有科學(xué)合理的設(shè)計(jì),本文不再贅述。但如何具體的構(gòu)建無償續(xù)期制度,解決續(xù)期過程中其他需要厘清的問題值得我們深思。依據(jù)我國現(xiàn)行法律,住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限為70年,但是實(shí)踐中出現(xiàn)一部分房產(chǎn)其土地使用權(quán)年限為20年、40年不等的情況,但這也是符合我國法律規(guī)定的,畢竟沒有超過法律規(guī)定的最高年限。那么土地使用年限不足70年的住宅建設(shè)用地如何續(xù)期呢?以溫州20年國有建設(shè)用地使用權(quán)為例,筆者認(rèn)為到期后應(yīng)該有償續(xù)期到70年,然后才可以無償續(xù)期。因?yàn)槿羰?0年到期后就進(jìn)行無償續(xù)期的話對于購買了70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的人來說是不公平的,他們多支付了50年的土地出讓金,這不符合《憲法》第33條規(guī)定的“法律面前人人平等”的原則。[7]再者,做出這樣的規(guī)定會導(dǎo)致后來的購房者紛紛購買土地使用年限短、土地出讓金低的房屋,反正到期后一樣的無償續(xù)期,這時會使我國70年土地使用權(quán)最高年限的法律規(guī)定落空,對我國現(xiàn)行法律提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此對于無償續(xù)期中的期限應(yīng)作滿住宅建設(shè)用地的最高年限70年后才可無償續(xù)期的理解。因此,溫州20年住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后,首先程序上要自動續(xù)期到70年,不需申請這是《物權(quán)法》明確規(guī)定的自動續(xù)期的要求,但是要補(bǔ)交50年的土地出讓金;诠胶侠淼脑瓌t補(bǔ)交的50年的出讓金應(yīng)該以20年前購房時為準(zhǔn),而且應(yīng)該補(bǔ)交晚交20年土地出讓金的同期銀行貸款利息,以維護(hù)國家土地所有權(quán)的收益。無償續(xù)期引發(fā)的第二個爭議性問題是無期間的用益物權(quán)會不會與國家土地所有權(quán)的行使發(fā)生沖突?因?yàn)樽≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。從現(xiàn)行法律的規(guī)定上看,有期間限制不得超過70年,但是從“自動續(xù)期”的規(guī)定上來看,又可以推斷出該用益物權(quán)是無期間限制的,屬于永久性用益物權(quán)。作為設(shè)立在國家土地所有權(quán)之上的他物權(quán),沒有期限限制會不會存在使土地淪為私有之嫌呢?筆者認(rèn)為不會,正如前面所分析的,國有土地所有權(quán)實(shí)際上是全民所有權(quán),設(shè)立一個永久的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是把土地權(quán)益歸還人民,當(dāng)然與此同時全民的土地權(quán)益也應(yīng)該得到保障。對全民所有權(quán)的保障具體體現(xiàn)在四個方面:一是城市居民通過有償購買取得70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)(在購買房屋時已包含土地出讓金的價格),只不過是一次性購買永久性使用。二是期限屆滿后雖然不用重新繳納高額的土地出讓金,但是仍然需要交土地使用稅,這也是對全民所有權(quán)的確認(rèn)。三是國家有權(quán)監(jiān)管管理住宅建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地的行為。我國《憲法》第10條規(guī)定“關(guān)于一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”,由此可知若業(yè)主超出合理使用土地的權(quán)限范圍,比如改變土地的住宅建設(shè)用地的性質(zhì),將土地挪作他用,則國家作為管理人有權(quán)予以制止并責(zé)令其改正。四是國家對住宅建設(shè)用地使用權(quán)具有最終的支配權(quán)。依據(jù)我國《憲法》第10條第3款“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用”,由此保留了國家收回土地的權(quán)力,進(jìn)而再次保障了國有土地所有權(quán)的行使。當(dāng)然此項(xiàng)權(quán)力的行使是有前提條件的,那就是必須出于公共利益的需要。即便是有充分的理由國家也不得任意無償?shù)恼魇展竦耐恋厥褂脵?quán),而是給予公民充分的補(bǔ)償,并另外安排住宅用地解決公民的居住問題和生存問題。[8]綜合上述分析,永久性的用益物權(quán)并不會與國家所有權(quán)形成沖突,并且可以實(shí)現(xiàn)國家既要保障公民住宅權(quán)和生存權(quán),又要代為行使土地所有權(quán)的職能。
四、結(jié)語
住宅建設(shè)用地使用權(quán)是公民享有《憲法》規(guī)定的住宅權(quán)的基礎(chǔ),也是城市居民安居樂業(yè)的前提,在公法上國家有義務(wù)保障該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無償續(xù)期,但征收土地使用稅的做法是平衡國家保障公民住宅權(quán)與國家行使土地所有權(quán)兩者關(guān)系的優(yōu)選方式,符合長遠(yuǎn)利益。并且在近期公布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》中涉及住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,文件確定要推定形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定的預(yù)期,由此可知我們無償續(xù)期的安排,保障居民享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的長久性和穩(wěn)定性是契合文件精神的。進(jìn)而進(jìn)一步證明此種續(xù)期安排符合國家要求,順應(yīng)未來的發(fā)展趨勢。
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