第一部分：市場(chǎng)調(diào)研

　　項(xiàng)目背景：XX房?jī)r(jià)目前在全國(guó)省會(huì)城市排名處于倒數(shù)的位置，XX因而被評(píng)最具投資價(jià)值地區(qū)，20**年XX的房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)走上漲通道，輕松沖過(guò)5000元大關(guān)，直逼6000元大關(guān)。20**年XX市商品房銷售均價(jià)達(dá)到了每平方米4910元，比20**年上漲445元，漲幅9.9%。其中商住房20**年均價(jià)達(dá)每平方米4580元，比20**年上漲586元，漲幅達(dá)14.6%。20**年，XX市商住房銷售價(jià)格肯定還會(huì)上漲，漲幅不會(huì)低于6%。至于何時(shí)能突破6000元大關(guān)，還需要進(jìn)一步觀察。國(guó)家將會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不冷不熱的狀態(tài)。過(guò)冷或者過(guò)熱，對(duì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)有不利影響。XX是全國(guó)交通、地理、商業(yè)的中心城市，基礎(chǔ)價(jià)值優(yōu)越，近兩年鄭東新區(qū)的崛起和“鄭西新城”的建設(shè)，將使XX的房地產(chǎn)行業(yè)在今后更具投資價(jià)值。

　　第二部分：項(xiàng)目定位

　　項(xiàng)目名稱：西城苑

　　項(xiàng)目前景：“十年河?xùn)|，十年河西”，一句富含哲理的話，同樣適用于XX東城和西城的發(fā)展。過(guò)去十年，XX近乎執(zhí)拗地向東發(fā)展，其巨大的成就的確令世人矚目，與之相比，XX西區(qū)顯得有些落寞。但在20**年，這種格局將被打破。加快建設(shè)XX都市區(qū)，讓XX西城迎來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：鄭商地產(chǎn)公司承接的西城苑項(xiàng)目，地處XX市高新區(qū)，蓮花街牡丹路與月季路交匯處，西鄰河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)，連霍高速擦身而過(guò)。優(yōu)越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的關(guān)注。

　　項(xiàng)目占地201畝，綠化率36%，容積率2.3，居住用戶2666戶，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有藍(lán)山風(fēng)情會(huì)所、社區(qū)活動(dòng)中心、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等，以及5層退臺(tái)式花園洋房、8+1情景電梯洋房、空中花廊聯(lián)排別墅、院館級(jí)高層等物業(yè)形態(tài)。

　　項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析：西城苑所處的高新區(qū)，匯集了4所河南省一流的大學(xué)：XX大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)、XX輕工業(yè)學(xué)院。是國(guó)家級(jí)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于XX市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過(guò)，距市中心約12公里，南距310國(guó)道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建XX國(guó)際航空港30公里，對(duì)外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。規(guī)劃面積70平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)，是河南省、XX市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。

　　根據(jù)20**年《XX高新城空間規(guī)劃》，XX高新區(qū)將在西四環(huán)以西新建一座“高新新城”，與現(xiàn)有建成區(qū)、北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西流湖休閑創(chuàng)意區(qū)共同組成“高新城”，到十二五末，XX高新區(qū)總面積將由現(xiàn)在的33平方公里，擴(kuò)大為近66平方公里。徹底“變身”為集新興產(chǎn)業(yè)、科技、創(chuàng)新、生態(tài)宜居為一體的XX高新城。

　　因此，將來(lái)高新區(qū)必定在人口和規(guī)模上增加一個(gè)層次，而住房的需求也讓西城苑這個(gè)項(xiàng)目充滿了無(wú)數(shù)的機(jī)遇。

　　第三部分：產(chǎn)品策略

　　產(chǎn)品定位：中原創(chuàng)新生態(tài)洋房大社區(qū)， 打造湖景·休閑·綠色·生態(tài)、適宜人居的大盤， 自然生態(tài)、和諧鄰里、健康生活方式。項(xiàng)目整體規(guī)劃堅(jiān)持生態(tài)主義設(shè)計(jì)原則，崇尚自然生態(tài)，倡導(dǎo)健康生活方式。由南北縱向的景觀水系與東西向的景觀大道交匯處是社區(qū)中心的中庭湖心景觀。采用開放式大社區(qū)、大景觀，和分組團(tuán)私密性相結(jié)合的手法，形成五大組團(tuán)。既能營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、鄰里和諧的大社區(qū)理念， 通過(guò)多樣人行交通流線， 合理布置活動(dòng)場(chǎng)地、休憩場(chǎng)地， 又能保證各組團(tuán)私密性的管理。項(xiàng)目主推產(chǎn)品大套、中套、小套5層退臺(tái)式花園洋房， 同時(shí)又在高層產(chǎn)品上采用創(chuàng)新的理念， 推出空中花廊聯(lián)排小墅，院館級(jí)高層，加上風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園等配套建筑，營(yíng)造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，居住生活便捷的大社區(qū)。

　　低碳節(jié)能、綠色環(huán)保，從地產(chǎn)開始。

　　建筑節(jié)能減排已成為新地產(chǎn)時(shí)代的主題， 節(jié)能住宅、綠色住宅、環(huán)保住宅已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，其不僅囊括了節(jié)能材料的使用，并將節(jié)能技術(shù)應(yīng)用到住宅開發(fā)建設(shè)中。

　　價(jià)格定位：4800—12000元/平米

　　戶型規(guī)劃

　　現(xiàn)代簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)情，外觀簡(jiǎn)潔、線條分明、講究對(duì)稱，運(yùn)用色彩的自然過(guò)渡，營(yíng)造舒適的視覺效果，出典雅、時(shí)尚、尊貴的建筑氣質(zhì)， 富有浪漫主義塑造情感升溫的友居氛圍。

　　戶型設(shè)計(jì)說(shuō)明：

　　戶型設(shè)計(jì)從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等角度去考慮， 營(yíng)造健康生活， 引入流行元素。如入戶花園、落地轉(zhuǎn)角窗、陽(yáng)光房、空中露臺(tái)、一步式陽(yáng)臺(tái)、空中庭院、奇偶錯(cuò)層等，帶來(lái)生活便利的同時(shí)，構(gòu)造出多種不同觀賞角度和觀賞體驗(yàn)。

　　●私家花園

　　●下沉式復(fù)式

　　●陽(yáng)光房

　　●開放式客廳+餐廳設(shè)計(jì)

　　●豪華主臥、落地拐角飄窗，270度觀景視野

　　●保姆房

　　消費(fèi)者定位：

　　（1） 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好的高收入人群;

　�。�2） 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的普通消費(fèi)者；

　�。�3） 對(duì)教育環(huán)境要求較高的消費(fèi)者；

　�。�4） 房地產(chǎn)投資人群；

　　第四部分：營(yíng)銷策略

　�。�1） 媒體傳播：通過(guò)墻體、車身、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等宣傳房產(chǎn)項(xiàng)目，有利于提高項(xiàng)目在該地區(qū)的知名度，起到促銷的作用。

　�。�2） 折扣優(yōu)惠：通過(guò)給消費(fèi)者以一定的優(yōu)惠，以較小的代價(jià)拉開與周邊樓盤的價(jià)差，加快銷售速度，加快資金的回籠。

　　廣告語(yǔ)：新城市，新生活。

　　促銷方案：通過(guò)媒體傳播效應(yīng)來(lái)提高項(xiàng)目本身的知名度，然后舉辦一些公益項(xiàng)目或者文藝項(xiàng)目，吸引群眾來(lái)到這里了解該項(xiàng)目的各方面情況，再加上項(xiàng)目本身的一些促銷優(yōu)惠活動(dòng)，比如前30名客戶打幾折，或者送禮品什么的使消費(fèi)者心里感覺比較舒服實(shí)惠的方法，提高消費(fèi)者來(lái)這里買房的積極性，從而達(dá)到促銷的目的。

　　第五部分：結(jié)束語(yǔ)

　　綜合以上各項(xiàng)分析，西城苑項(xiàng)目具有很大的投資效益，具備良好的可行性。

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